安徽天筑逸景項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案報(bào)告

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 天筑逸景項(xiàng)目 營(yíng)銷推廣方案報(bào)告 2006 年 10 月 22 日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 目 錄 第一部分 阜陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 一、當(dāng)前市場(chǎng)特點(diǎn) 二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 第二部分 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 二、綜合評(píng)價(jià) 三、賣(mài)點(diǎn)提煉及詮釋 天筑品牌 營(yíng)造健康 渡假 新生活 人文規(guī)劃 宏大景觀 運(yùn)動(dòng)空間 陽(yáng)光戶型 便捷地段 健康配套 品質(zhì)建筑 和諧社區(qū) 保姆物管 第三部分 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目整體發(fā)展目標(biāo) 二、項(xiàng)目定位的必要性與重要性 三、項(xiàng)目定位展開(kāi)方式 四、定位策略 人無(wú)我有，人有 我優(yōu) 五、概念定位 （一）“ 1+1 健康 渡假 生活”的生活模式概念 （二）“水岸休閑居所”的景觀概念 （三）“天筑，構(gòu)筑新生活”的品牌概念 六、產(chǎn)品定位 休閑 渡假 ，第一居所；健康運(yùn)動(dòng)，第一社區(qū)。 七、客戶定位 八、形象定位： 天筑逸景四大主張：生活的主張 休閑的主張 運(yùn)動(dòng)的主張 健康的主張 第四部分 營(yíng)銷推廣策略及目標(biāo) 一、項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略 -低成本營(yíng)銷精細(xì)化運(yùn)作 二、營(yíng)銷推廣思路： 三、塑造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)策略 四、營(yíng)銷推廣步驟 五、項(xiàng)目推售原則 六、廣告推廣訴求點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 訴求點(diǎn) （ 1）、天筑 -筑得好，更要住的 好 ！ （ 2）、休閑之城、運(yùn)動(dòng)之都 天筑健康 渡假 生活新主張 （ 3）、水岸休閑居所、健康 渡假 生活 廣主題語(yǔ) （ 1）、項(xiàng)目總體形象 :阜陽(yáng)首席健康 渡假 生活社區(qū) （ 2）、主題推廣語(yǔ) : 水岸休閑居所 健康 渡假 生活 運(yùn)動(dòng)空間，休閑生活， 每天都是度假天 茶香、暖陽(yáng)，生活在流淌 休閑 渡假 ，第一居所；健康運(yùn)動(dòng)，第一社區(qū) 筑得好，更要住的好 ，天筑 -構(gòu)筑阜陽(yáng)人民新生活 第五部分 整體推廣時(shí)機(jī) 一、入市思路： 二、項(xiàng)目推廣階段性廣告策略安排 （一）、第一步（引導(dǎo)期）：概念導(dǎo)入，激起關(guān)注，積累客戶，制造勢(shì)能 （二）、第二步 (強(qiáng)勢(shì)期 )：釋放勢(shì)能，掀起高潮，深化概念，突現(xiàn)品位 （三）第三步（持續(xù)期）：凸現(xiàn)品質(zhì)，鞏固效果，升華品牌，持續(xù)效應(yīng) （四）第四步 (清盤(pán)期 )：穩(wěn)定形象，去化存量，壓軸大戲，親情上演 三、總體安排 附：天筑開(kāi)發(fā)品牌策劃構(gòu)思： 第六部分 廣告包裝策略 一、包裝策略原則與目的 二、項(xiàng)目的視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì) 三、廣告包裝策略 第七部分 價(jià)格策略 一、定價(jià)策略 二、定價(jià)方式 三、付款方式折扣 四、價(jià)格確認(rèn)程序 第八部分 銷售控制和反饋 一、營(yíng)銷高效執(zhí)行策略 二、銷售組織 三 .營(yíng)銷管理程序及內(nèi)容 四 .售樓流程管理 第一部分 阜陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 一、當(dāng)前市場(chǎng)特點(diǎn) 1、住宅市場(chǎng)需求表現(xiàn)旺盛，開(kāi)發(fā)量快速放大。 2006年前 9個(gè)月，阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持了供需兩旺的形勢(shì)。城南、城西、城北、城東四面開(kāi)花，總供應(yīng)面積達(dá)到 127 萬(wàn)平方米。同樣，消費(fèi)市場(chǎng)也表現(xiàn)的尤為活躍，多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目都順利完成了既定的銷售目標(biāo)。由于受市場(chǎng)成交火熱的局面影響，開(kāi)發(fā)量呈急速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力大 2、單位價(jià)格逐漸上漲，居民對(duì)商品房?jī)r(jià)格的心理承受能力逐漸增強(qiáng)，房地產(chǎn)保值增值的功能受到廣泛認(rèn)可和利用。 2004 年以來(lái) ，阜城商品房均價(jià)已從當(dāng)初的 1431 元 /平方米上升到當(dāng)前 2100 元 /平方米（截于 2006 年 9月底）。價(jià)格的不斷上漲，絲毫沒(méi)有阻擋居民的購(gòu)房熱情，商品房成交量不斷放大，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的消費(fèi)心理，在阜城樓市中得到充分體現(xiàn)。 3、在產(chǎn)品規(guī)劃、景觀和空間設(shè)計(jì)中“以人為本”的理念得到重視和體現(xiàn)。 阜陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)起步較晚，原先的開(kāi)發(fā)模式主要是小規(guī)模的“沿路剝皮式”的零星開(kāi)發(fā)，不重景觀規(guī)劃、不重戶型，唯地段是論。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社區(qū)整體文體以及人們綜合素質(zhì)的不斷提高，人們對(duì)生活環(huán)境已不再僅僅滿足于寬敞的住宅、熱鬧的街 區(qū)、出行的便捷。同樣隨著信息傳遞的暢通，開(kāi)發(fā)商們?cè)诋a(chǎn)品的規(guī)劃、景觀、空間 設(shè)計(jì)上很快融入了大城市先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和經(jīng)驗(yàn)，一批設(shè)計(jì)獨(dú)特、布局合理、環(huán)境優(yōu)美的高品質(zhì)居住小區(qū)拔地而起，以人為本的設(shè)計(jì)思想逐步得到體現(xiàn)。 4、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在從以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)和品牌競(jìng)爭(zhēng)。 隨著人們消費(fèi)能力和生活的不斷提高，隨著人們對(duì)未來(lái)生活環(huán)境和質(zhì)量的美好期望，改善性住宅消費(fèi)逐漸增加。同時(shí)，由于住宅總價(jià)較高，很多人傾其一生可能只購(gòu)得一次住房，一步到位的消費(fèi)心態(tài)，也決定了消費(fèi)者更注重于產(chǎn)品的品質(zhì)和品牌。當(dāng)然價(jià)格影響固然重要 ，但已經(jīng)不能成為消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)考慮的決定因素。 5、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城購(gòu)房者漸成主力。 隨著阜陽(yáng)城市化進(jìn)程的加快，阜城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣城居民以子女教育、做生意、追求城市化生活為購(gòu)房目的的消費(fèi)需求呈遞增趨勢(shì)。 2004年、 2005 年，在阜城商品房銷售面積中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣城購(gòu)房比例高達(dá)27%和 29%。 6、營(yíng)銷策略受到開(kāi)發(fā)商重視。 阜陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作手法和消費(fèi)者理性認(rèn)知正處于轉(zhuǎn)變階段，市場(chǎng)逐步成熟、消費(fèi)漸趨理性已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。隨著阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也逐漸加劇，房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的刺激也開(kāi)始由原來(lái)的廣告“量”的 投入轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的投入，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)投入適當(dāng)數(shù)量的有針對(duì)性的廣告，已受到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重視和研究。 7、客戶表現(xiàn)出較為明顯的感性消費(fèi)特征，易受一些外在的、煽情因素影響，羊群現(xiàn)象易形成。 由于阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，客戶大部分還是初次置業(yè)者，對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不夠， 市場(chǎng)消費(fèi)心理還不成熟，易于受到開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷手法的控制。如以電力明園、香格里拉為代表的“賣(mài)點(diǎn)”樓盤(pán)，均創(chuàng)造了開(kāi)盤(pán)當(dāng)天一搶而空的經(jīng)典案例。 二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域市場(chǎng)可以大致劃分為：中市區(qū)、南城區(qū)、西城區(qū)、泉北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)。天筑 逸景項(xiàng)目地處南城區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)的交界處。該區(qū)的整體發(fā)展水平落后于中市區(qū)，但好于其他四區(qū)，在阜陽(yáng)市屬上游水平。 由于河?xùn)|區(qū)、泉北區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)交通及生活配套設(shè)施較差，區(qū)域消費(fèi)群體相對(duì)穩(wěn)定；中市區(qū)、西城區(qū)、南城區(qū)生活配套設(shè)施相對(duì)完善，交通成本較低，加之城區(qū)發(fā)展重心向南、向西移動(dòng)，該三個(gè)區(qū)域住宅表62000年以來(lái)阜陽(yáng)市商品房銷售價(jià)格情況715 73582411541431178919933% 12% 40% 24% 25% 11%2089330277358204銷售均價(jià) 715 735 824 1154 1431 1789 1993增長(zhǎng)率 3% 12% 40% 24% 25% 11%增加額 20 89 330 277 358 2042 0 0 0 年度 2 0 0 1 年度 2 0 0 2 年度 2 0 0 3 年度 2 0 0 4 年度 2 0 0 5 年度 2 0 0 6 年度 市場(chǎng)需求旺盛，且相互融通性強(qiáng)。 南城區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也主要集中在南二環(huán)路兩側(cè)，特別是南二環(huán)西段，這些項(xiàng)目的客戶群主要以周邊區(qū)域、城區(qū)二次置業(yè)和縣城置業(yè)者為主。從 2001 年 2006年這 5年的發(fā)展情況來(lái)看，南城區(qū)的市場(chǎng)成長(zhǎng)速度要高于其 他區(qū)，且產(chǎn)品檔次也要領(lǐng)先于其它各區(qū)，這也能說(shuō)明，南城區(qū)的市場(chǎng)正處于由啟動(dòng)向快速發(fā)展轉(zhuǎn)變的階段，購(gòu)買(mǎi)力尚未完全成熟。從南城區(qū)的項(xiàng)目來(lái)看，南二環(huán)路西段是樓盤(pán)分布較為密集的路段，居住氛圍逐漸形成，生活配套逐漸完善，其主要得益于城市發(fā)展重心移向西南的規(guī)劃政策，該區(qū)域樓盤(pán)總體的開(kāi)發(fā)水平一般，同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重。 針對(duì)天筑逸景項(xiàng)目，現(xiàn)實(shí)的與其直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目，當(dāng)屬萬(wàn)霖花苑和天瑞山莊；而潛在的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，則是擬由阜陽(yáng)樂(lè)富強(qiáng)公司開(kāi)發(fā)的本項(xiàng)目北側(cè)地塊。其他南城板塊項(xiàng)目距本案較遠(yuǎn)，且基本已近尾期，對(duì)本案威脅較小，不夠成直接競(jìng)爭(zhēng) 。 萬(wàn)霖花苑 此項(xiàng)目屬中高檔項(xiàng)目，是周邊區(qū)域比較富有特色也是較為成功的樓盤(pán)，由龍騰實(shí)業(yè)操作，典雅現(xiàn)代式的設(shè)計(jì)風(fēng)格，清新優(yōu)雅。該項(xiàng)目總建筑面積 25.47 萬(wàn)平方米，其中一期為多層住宅，景觀已基本形成，銷售情況較好。二期開(kāi)發(fā)建筑面積 13.5 萬(wàn)平方米，其中住宅 11 萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率 1.46，規(guī)劃綠化率 39%，近期推出 4.8 萬(wàn)平方米，以多層為主 (約 3.6萬(wàn)平方米 )，小高層為輔 (約 1.2 萬(wàn)平方米 )，已開(kāi)始接受預(yù)訂，值得繼續(xù)關(guān)注。 天瑞山莊 該項(xiàng)目位于阜陽(yáng)汽車(chē)南站東門(mén)南 100 米，電業(yè)局家屬院東側(cè)，占地 171.32 畝 ，總建筑面積 16.1 萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積 14.2萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積， 3.8 萬(wàn)平方米，內(nèi)設(shè) 10000 平方米中心花園，綠化率 35.3。建筑以 6 層多層住宅外主，配以聯(lián)排別墅，以“陽(yáng)光、健康、綠色生活” 為主題的中高檔生活小區(qū)。設(shè)計(jì)、園林景觀、交通、物業(yè)、升值潛力是其主要賣(mài)點(diǎn)，銷售良好。 第 二 部分 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S）： 項(xiàng)目規(guī)模較大，各種功能規(guī)劃齊備。 阜陽(yáng)市政府重心的南移和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的快速擴(kuò)張，使之成為未來(lái)新焦點(diǎn)所在，板塊的升值潛力將帶動(dòng)部 分消費(fèi)。 地塊內(nèi)土地已平整，地塊周邊無(wú)重大污染源，東清河改造已列入計(jì)劃，自然環(huán)境較好。 天筑集團(tuán)建筑事業(yè)的良好表現(xiàn)，優(yōu)勢(shì)品牌支持。 劣勢(shì)（ W）： 地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)區(qū)域，目前區(qū)位價(jià)值市場(chǎng)評(píng)價(jià)較低。 目前潁州南路、二道河路尚未打通，通往市區(qū)較為不便，不利于出行及現(xiàn)場(chǎng)形象展示。 地塊北側(cè)為居民雜居，外部形象較為混亂，治安管理不到位，人氣不足，文化氛圍較差。 周邊生活配套明顯不足。 威脅（ O） 阜陽(yáng)市居民選擇居住地點(diǎn)的區(qū)域性傾向較強(qiáng)烈，在一定程度上將限制天筑逸景的客戶群來(lái)源。 目前的景觀規(guī)劃過(guò)度依賴于 東清河水系，景觀均好性沒(méi)能得到充分體現(xiàn)，整體物業(yè)價(jià)值沒(méi)有得到充分挖掘。 當(dāng)前的戶型配比明顯失衡，市場(chǎng)接受度最高的 100 130的三居室所占比例過(guò)低。 從阜陽(yáng)市整體市場(chǎng)格局來(lái)看，南城區(qū)聚集著較多的在開(kāi)發(fā) 及待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)集中，對(duì)區(qū)域消費(fèi)群體形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 在南二環(huán)西段聚集了幾個(gè)比天筑逸景更具有位置優(yōu)勢(shì)的住宅項(xiàng)目。這些項(xiàng)目對(duì)天筑逸景有直接影響，將持續(xù)威脅每一期開(kāi)發(fā)。 機(jī)會(huì)（ T） 潁州南路、二道河路的建設(shè)貫通，將項(xiàng)目直接連通市區(qū)，公交車(chē)的開(kāi)通將令交通出行便利，項(xiàng)目周邊的交通狀況會(huì)得到很大程度的改善。 阜陽(yáng)電業(yè)局居住小區(qū)、京九辦事處、京九新村小區(qū)、天瑞山莊、萬(wàn)霖花苑的建設(shè)、入伙，一定程度上帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的改善。 天筑逸景如能在現(xiàn)有周邊樓盤(pán)基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不斷完善生活配套設(shè)施建設(shè)，借助天筑集團(tuán)在阜陽(yáng)建筑市場(chǎng)良好社會(huì)信譽(yù)，將取得良好的市場(chǎng)效果。 阜陽(yáng)近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步增長(zhǎng)將為天筑逸景項(xiàng)目帶來(lái)較大的發(fā)展機(jī)遇。諸如私人汽車(chē)的日益普及等等。 東清河的天然水系，是營(yíng)造親水文化的優(yōu)勢(shì)資源，充分加以利用，可以營(yíng)造項(xiàng)目獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)。 二、綜合評(píng)價(jià) 天筑逸景雖然存在一些劣勢(shì)，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與中市區(qū) 相比擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，與開(kāi)發(fā)區(qū)相比擁有地理位置優(yōu)勢(shì)。 根據(jù)項(xiàng)目附近的樓盤(pán)定位都是中檔樓盤(pán)，且本項(xiàng)目在地段、配套、 人文、自然景觀等方面不具備明顯優(yōu)勢(shì)，因此天筑逸景項(xiàng)目應(yīng)從設(shè)計(jì)和環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新，以較高的品質(zhì)定位超越周轉(zhuǎn)樓盤(pán)，提升樓盤(pán)價(jià)格的客戶心理價(jià)格，從而最使本項(xiàng)目提升天筑地產(chǎn)的“領(lǐng)頭羊”地位。 為了將天筑逸景項(xiàng)目運(yùn)作成功，我們?nèi)孕枳⒁庖韵陆裹c(diǎn)問(wèn)題： 1、住宅產(chǎn)品的易模仿性加大了產(chǎn)品尋求強(qiáng)烈差異化的困難，周邊眾多住宅項(xiàng)目綜合素質(zhì)已經(jīng)提高，所以，在項(xiàng)目操作上多從環(huán)境、建筑、空間三方面尋求突破，配套環(huán)節(jié)適度超前，強(qiáng)調(diào)“ 舒適度”與“美感”的前提下，避開(kāi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。 2、密切關(guān)注萬(wàn)霖花苑 2 期市場(chǎng)反應(yīng)情況，根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位，并注意不同類型產(chǎn)品的配置以占領(lǐng)更大的目標(biāo)市場(chǎng)。 3、掌握“引導(dǎo)市場(chǎng)”的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開(kāi)發(fā)間隔等多個(gè)角度研究問(wèn)題。 4、通過(guò)項(xiàng)目推廣工作，消除與消費(fèi)者之間的溝通障礙，最大程度弱化區(qū)域性消費(fèi)觀念，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售速度的本質(zhì)性飛躍。 5、對(duì)物業(yè)管理及社區(qū)文化活動(dòng)方面繼續(xù)加大投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。 6、在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對(duì)項(xiàng)目居住理念的提升，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)生活 方式的營(yíng)造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場(chǎng)關(guān)注度。 三、賣(mài)點(diǎn)提煉及詮釋 賣(mài)點(diǎn)之一：天筑品牌 通過(guò)本項(xiàng)目的宣傳與天筑建筑品牌的嫁接，在市場(chǎng)上導(dǎo)入天筑建 筑公司的企業(yè)形象，進(jìn)一步建立天筑建筑品牌的知名度，贏得消費(fèi)者對(duì) 天筑逸景項(xiàng)目 的信心，通過(guò)天筑建筑品牌 的導(dǎo)入，使天筑成為健康渡假 生活方式的倡導(dǎo)者，阜陽(yáng)健康 渡假 生活方式的打造者，從而達(dá)到對(duì)天筑品牌的全面鞏固和提升。 天筑 筑得好，更要住的好 -百年質(zhì)量信心保證，打造“優(yōu)質(zhì)信心房”，細(xì)節(jié)一絲不茍，鑄就完美住宅。 賣(mài)點(diǎn)之二：營(yíng)造健康 渡假 新生活 小區(qū)通過(guò)規(guī)劃布局、景 觀配置、設(shè)施配套和物管服務(wù)，由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主共同參與 營(yíng)造一種全新的 健康 渡假 生活 方式， 利用社區(qū)的休閑運(yùn)動(dòng)配套設(shè)施和社區(qū)服務(wù)來(lái)推廣健康生活概念，體現(xiàn)出社區(qū)健康生活理念。體現(xiàn)天筑逸景小區(qū)崇尚自然，崇尚健康，讓業(yè)主生活在綠色中舞動(dòng)。 賣(mài)點(diǎn)之三：人文規(guī)劃 以人為本的社區(qū)空間規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)公共與私密、開(kāi)放與歸屬的完美統(tǒng)一。主題明確、層次分明的空間關(guān)系，營(yíng)造親和、歸屬與安全的居住氛圍。商業(yè)獨(dú)立于居住、機(jī)動(dòng)分離于步行的交通系統(tǒng)，創(chuàng)造最大的安全性和暢通性。以院落居住形態(tài)，揚(yáng)睦鄰友好、守望相助的傳統(tǒng)人文精神，創(chuàng)親和關(guān)愛(ài)的鄰里關(guān)系。 運(yùn)動(dòng)中心、健身廣場(chǎng)、生態(tài)園林、健康步道等健康休閑元素的融入，使小區(qū)規(guī)劃布局全面提升，位于東清河西岸的別墅組團(tuán)（疊加別墅和聯(lián)排別墅）以休閑 渡假 元素布局為主題，位于東清河?xùn)|側(cè)的陽(yáng)房組團(tuán)以健康運(yùn)動(dòng)元素布局為主題，使小區(qū)健康生活豐富多彩。 賣(mài)點(diǎn)之四：宏大景觀 80米寬河岸綠蔭長(zhǎng)廊、 500米長(zhǎng)的東清河水岸，是難得的天然氧吧、生態(tài)園林，一期工程 20000平方米河岸景觀，宏壯宜人，整個(gè)小區(qū)超 40%的綠化率，為居民的生活帶來(lái)了充足的陽(yáng)光和綠色，碧波蕩漾的東清河，讓思緒與魚(yú)兒一起暢游。小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)了景觀的共 享性、層次性、滲透性和功能性。真正做到了戶戶有景，處處現(xiàn)綠。 賣(mài)點(diǎn)之五：運(yùn)動(dòng)空間 天筑逸景在小區(qū)公共空間的設(shè)計(jì)上，主要通過(guò)小區(qū)廣場(chǎng)和水面的設(shè)置形成居區(qū)的中心綠化景觀區(qū)和公共交流空間來(lái)體現(xiàn)小區(qū)的健康規(guī)劃理念。組團(tuán)內(nèi)的公共活動(dòng)空間和各院落之間結(jié)合道路設(shè)置老年人交往空間、兒童嬉戲空間及一定的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和設(shè)施，滿足人就近運(yùn)動(dòng)的需求，使運(yùn)動(dòng)無(wú)處不在。 賣(mài)點(diǎn)之六：陽(yáng)光戶型 天筑逸景在戶型設(shè)計(jì)上，充分考慮未來(lái)的人口發(fā)展需要以及人對(duì)空間的合理化要求，無(wú)論是三房還是兩房，室內(nèi)都有足夠的空間讓你呼吸清新的空氣，沐浴明亮的陽(yáng)光。部 分戶型中還設(shè)置家庭健身室和休閑室，使業(yè)主身心得到全方位的釋放，甚至可以做到“運(yùn)動(dòng)不出家門(mén)口”。 賣(mài)點(diǎn)之七：便捷地段 天筑逸景位阜陽(yáng)城市干道潁州南路和三環(huán)路交叉口，隨著阜城向南的拓展，所處區(qū)域?qū)⒊筛逢?yáng)新居住中心。周邊將形成規(guī)?；纳唐贩孔≌^(qū)、行政辦公區(qū)等。區(qū)位交通十分便捷。 賣(mài)點(diǎn)之八：健康配套 天筑逸景的健康配套設(shè)置有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、兒童樂(lè)園、乒乓球場(chǎng)、小型水療中心、水上樂(lè)園設(shè)施、健康養(yǎng)生園、生態(tài)園林、健康步道、綠格迷宮、棋牌桌等滿足不同人群的運(yùn)動(dòng)休閑生活需求的設(shè)施，所配套的設(shè)施，使人隨時(shí)隨地的運(yùn)動(dòng)，達(dá) 到心情放松，心理獲得自我調(diào)節(jié)上，使運(yùn)動(dòng)與健康同步。 同時(shí)小區(qū)內(nèi)還有老年中心、健身館、心理咨詢輔導(dǎo)中心、幼兒全程智能教育中心等配套設(shè)施，全面培養(yǎng)呵護(hù)業(yè)主的身心健康。 賣(mài)點(diǎn)之九：品質(zhì)建筑 現(xiàn)代建筑的作用不僅僅是抵擋風(fēng)霜雨雪，同時(shí)還要保證空氣的純凈性和居住的精神私密性。天筑逸景采用新材料、新工藝用科技保證您的健康。天筑建筑風(fēng)格在現(xiàn)代與古典之間，在舒適和簡(jiǎn)潔之中，建構(gòu)不息綿延的輝煌，形式的優(yōu)美，具有較強(qiáng)的可識(shí)別性。 通過(guò)天筑逸景項(xiàng)目規(guī)模、園林、建筑規(guī)劃等方面的打造與樹(shù)立，樹(shù)立本項(xiàng)目在所處區(qū)域的高檔次地位；深度挖掘本 項(xiàng)目的各方面優(yōu)勢(shì)，表現(xiàn)本項(xiàng)目的較高品質(zhì)，以合理的價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速銷售。 賣(mài)點(diǎn)之十：和諧社區(qū) 小區(qū)就是一個(gè)小社會(huì)，鄰里之間的交流和溝通對(duì)居民的心理健康很重要。天筑逸景，純粹高素質(zhì)業(yè)主，全新的運(yùn)動(dòng)型鄰里關(guān)系，讓鄰里關(guān)系變得透明、歡快、健康、和諧。豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，構(gòu)建獨(dú)特的社區(qū)文化。以運(yùn)動(dòng)為平臺(tái)，增進(jìn)人際溝通與交流，構(gòu)筑融洽的鄰里關(guān)系天長(zhǎng)地久計(jì)劃 關(guān)愛(ài)無(wú)微不至 永遠(yuǎn)全心全意，業(yè)主之間彼此交流成功的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行智慧激蕩，也是一種全新的心理運(yùn)動(dòng)。 賣(mài)點(diǎn)之十一：保姆物管 園區(qū)全方位智能安防系統(tǒng)、 24 小時(shí)保安，智能 化、多元化的物業(yè)管理，為業(yè)主今后的入住提供強(qiáng)有力的保證，居家生活安枕無(wú)憂。 全方位的家政服務(wù)，提高業(yè)主生活品質(zhì)，免除家庭瑣事困擾。充足地下車(chē)庫(kù)車(chē)位解決了當(dāng)今社會(huì)車(chē)輛增多后社區(qū)車(chē)位不足的后顧之憂。 第三部分 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目整體發(fā)展目標(biāo) 構(gòu)筑阜陽(yáng)的標(biāo)志性物業(yè)。 開(kāi)創(chuàng)阜陽(yáng)居住模式的里程碑。 鑄造天筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一流品牌。 實(shí)現(xiàn)最大化的理想利潤(rùn)。 二、項(xiàng)目定位的必要性與重要性 項(xiàng)目定位是整個(gè)項(xiàng)目策劃的前提，也是整個(gè)策劃的基礎(chǔ)和起點(diǎn)。 進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，從而鎖定目標(biāo)客戶，是樓盤(pán)暢銷的先 決條件。 在阜陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)，項(xiàng)目之間的差異性很小，同質(zhì)性嚴(yán)重，使得市場(chǎng)爭(zhēng)奪日益困難。從戰(zhàn)略上看，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略應(yīng)立足于“攻心為上，攻城為下”，要脫穎而出，就要擊中消費(fèi)者的心，在其心中占據(jù)陣地，營(yíng)銷即溝通，占據(jù)消費(fèi)者的心靈，是營(yíng)銷的終極戰(zhàn)場(chǎng)。 廣義而言，定位的必要性和重要性體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1、定位能創(chuàng)造差異，賦予項(xiàng)目獨(dú)特個(gè)性和特色。 2、定位是最基本的營(yíng)銷戰(zhàn)略要素。競(jìng)爭(zhēng)將市場(chǎng)推向了定位時(shí)代，在營(yíng)銷理論中，市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)與定位都是企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略的要素，被稱為營(yíng)銷戰(zhàn)略的 STP。市場(chǎng)細(xì)分和目標(biāo)市場(chǎng)的選擇過(guò)程是 尋找靶子，而定位就是將“箭”射向靶子。 3、定位是制定各種營(yíng)銷策略的前提和依據(jù)，各項(xiàng)營(yíng)銷策略 (產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷 )直接影響到營(yíng)銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。而這些策略的依據(jù)是否正確，則是其是否有效的關(guān)鍵。只有以定位為制定各種策略的依據(jù)，才能使產(chǎn)品順利擊中目標(biāo)市場(chǎng)，各項(xiàng)營(yíng)銷手段才能發(fā)揮最大效用。 4、定位形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在定位時(shí)代，關(guān)鍵的不是對(duì)一件產(chǎn)品本身做些什么，而是你在消費(fèi)者心目中做些什么。單憑質(zhì)量的上乘和價(jià)格低廉難以獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。今天，成功品牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)已主要來(lái)源于定位。 三、項(xiàng)目定位展開(kāi)方式 對(duì)于項(xiàng)目的定位，有一 句名言是： “不要想觀眾愛(ài)看什么電影，而要想觀眾還沒(méi)有看過(guò)什么電影?！?這是項(xiàng)目定位的鑰匙。 人居是一種地域情結(jié)，一種民族文化積淀。人造房子，房子選人。每個(gè)人都有自己不同的生活喜好，價(jià)值觀，涵養(yǎng)及性情習(xí)慣。而這些特征，決定了每個(gè)消費(fèi)者需求的文化因素。有什么樣的習(xí)性涵養(yǎng)，便會(huì)選擇什么樣的房子。因此， 我們主張?jiān)阡N售房子的同時(shí)，先販賣(mài)生活。 作為一個(gè)有責(zé)任感的開(kāi)發(fā)商業(yè)，如何面對(duì)以下問(wèn)題成為定位的關(guān)鍵。 要提倡一種什么樣的生活態(tài)度？ 要倡導(dǎo)一種什么樣的生活方式？ 要營(yíng)造一種什么樣的生活狀態(tài)？ 在現(xiàn)實(shí)生活中，一個(gè)人 的生活態(tài)度決定了他的生活方式，這種生活方式又通過(guò)生活狀態(tài)體現(xiàn)出來(lái)。 在解決了以上問(wèn)題后，還須解決以下核心問(wèn)題： 項(xiàng)目提供給消費(fèi)者的核心利益是什么？ 如何確立社區(qū)的核心價(jià)值觀？ 如何培養(yǎng)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力？ 項(xiàng)目的終極目標(biāo)是什么？ 項(xiàng)目的核心特色是什么？ 如何構(gòu)建小區(qū)特有的文化？ 明確這些核心問(wèn)題，實(shí)質(zhì)上是明確項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中如何建立自己獨(dú)有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并明確定位。 每一產(chǎn)品不可能滿足所有消費(fèi)者的要求，每一家公司只有以市場(chǎng)上的部分特定顧客為其服務(wù)對(duì)象，才能充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，提供更有效的服務(wù)。因此，應(yīng)根 據(jù)消費(fèi)者需求的差別將市場(chǎng)細(xì)分化，并從中選出有一定規(guī)模和發(fā)展前景并符合公司的目標(biāo)和能力的細(xì)分市場(chǎng)作為公司的目標(biāo)市場(chǎng)。 通常情況下，地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分都以售價(jià)、與品質(zhì)為主線，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目所處的地段、產(chǎn)品本身等因素，對(duì)豪宅、高檔高價(jià)、高質(zhì)中價(jià)、高質(zhì)低價(jià)、中檔住宅、低檔住宅、經(jīng)濟(jì)適用房等市場(chǎng)階層進(jìn)行對(duì)號(hào)入座。但目前阜陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)，除別墅、排屋外，價(jià)格差距不大，基本處于同一檔次。由此，項(xiàng)目品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)將成為關(guān)鍵。對(duì)于消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)心理而言，高檔低價(jià)便是永恒的首選。 營(yíng)造一種生活方式，即指開(kāi)發(fā)商在既定的開(kāi)發(fā)理念指導(dǎo)下， 為一個(gè)經(jīng)濟(jì)收入、文化傾向相對(duì)趨同的人群或階層提供以住宅為中心，包括滿足其需求和偏好的各種生活配套設(shè)施和管理服務(wù)的生活空間；并由于這一生活空間具有某種功能上、文化上的傾向性，使用權(quán)發(fā)展商得以逐步引導(dǎo)買(mǎi)家 -業(yè)主實(shí)現(xiàn)雙方共同預(yù)期的生活形態(tài)和社區(qū)文化，最終共同營(yíng)造一個(gè)理想的家園。 從這一定義看，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，所謂營(yíng)造生活方式包括以下的要素： 一個(gè)相對(duì)集中的人群 相對(duì)集中的需求傾向 體現(xiàn)這種需求傾向 目標(biāo)明確的開(kāi)發(fā)理念 滿足這些傾向的生活空間 引導(dǎo)人們接受和認(rèn)同這個(gè)空間及其價(jià)值取向的工作 發(fā)展商與消費(fèi)者共同參與 。 四、定位策略 人無(wú)我有，人有我優(yōu) 1、倡導(dǎo)新的居住理念，在理念的指導(dǎo)下，進(jìn)行規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等設(shè)計(jì)，使各項(xiàng)設(shè)計(jì)成為理念的最有力支撐。 2、完善社區(qū)生活配套服務(wù)功能，強(qiáng)化商業(yè)、教育、運(yùn)動(dòng)及休閑設(shè)施，充分發(fā)揮大規(guī)模項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 3、以產(chǎn)品品質(zhì)為主導(dǎo)，以舒適性、便利性、安全性、適度超前為指導(dǎo)原則的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路。 4、精心打造主題環(huán)境，利用運(yùn)動(dòng)型園林環(huán)境形成天筑逸景項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。 五、概念定位 （一）“ 1+1 健康 渡假 生活”的生活模式概念 本項(xiàng)目以“ 休閑 渡假 、健康運(yùn)動(dòng) ”為 主題，必定有高號(hào)召力和市場(chǎng)效應(yīng)，“ 休閑 +運(yùn)動(dòng)的生活方式 ”符合有效差異化的各項(xiàng)原則，即重要性、優(yōu)越性、可溝通性、可互動(dòng)性、收益性等條件，將“ 1+1健康渡假 生活 ”，概念導(dǎo)入本項(xiàng)目，給本項(xiàng)目賦予了旺盛的生命力與鮮明的個(gè)性，必將大大提升本項(xiàng)目的品位和品味，從賣(mài)景觀過(guò)渡到賣(mài)生活方式，進(jìn)一步提升阜陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展階段，改變阜陽(yáng)現(xiàn)有的“優(yōu)美的環(huán)境”的千篇一律的模式。 1+1 健康 渡假 生活 =休閑 渡假 +健康運(yùn)動(dòng)的生活方式 本概念的導(dǎo)入，使本項(xiàng)目的宣傳推廣的訴求主題十分鮮明、突出、富有號(hào)召力，而且使促銷活動(dòng)，尤其是公關(guān)活動(dòng)、廣告創(chuàng)意 空間十分廣闊，屆時(shí)以“健康”、“ 渡假 ”、“休閑”、“運(yùn)動(dòng)”等效應(yīng)促銷就顯得順理成章了，并且有利于今后社區(qū)文化建設(shè)，使社區(qū)文化題材更豐富多彩，營(yíng)造 “ 運(yùn)動(dòng)空間，休閑生活， 每天都是度假天 ”的生活社區(qū) 。 （二） “水岸休閑居所”的景觀概念 本項(xiàng)目的自然資源優(yōu)勢(shì)明顯，擁有難得的東清河自然資源。中國(guó)人素有水情結(jié)，依山傍水修筑別墅，是中國(guó)人對(duì)居家的最高追求?！八丁奔匆馕吨笞匀坏膶毑?，是人們休閑、回歸自然的地方。而本項(xiàng)目正好建在東清河畔，這是一種令人興奮的巧合。在規(guī)劃時(shí)增加水上戲水、親水設(shè)施，加強(qiáng)人與自然的互動(dòng)性，使河水 資源真正與客戶保持接觸。 （三） “天筑，構(gòu)筑新生活”的品牌概念 建筑的最高境界是天人合一 -回歸自然生態(tài) ,人性化配套，建立一種新秩序 -新的生活模式的構(gòu)筑，高瞻遠(yuǎn)矚 -建設(shè)居者夢(mèng)想之屋，爆發(fā)真情 ,打動(dòng)消費(fèi)者心靈，天筑 -都市休閑生活倡導(dǎo)者 。 天筑不但房子蓋得好，更給您夢(mèng)寐以求的生活方式！ 天筑 -筑得好，更要住的好 ！ 筑得好，更要住的好 ，廖廖八個(gè)大字，將 “天筑，構(gòu)筑新生活 ”的實(shí)在話拔得更高，更是大家風(fēng)范，并在消費(fèi)者心中樹(shù)立起，天筑 .筑城 .筑生活， 天筑 可以信賴的品牌形象。 此定位，明確鎖定目標(biāo)市 場(chǎng)和主力客戶群體，特色鮮明，個(gè)性突出，在一個(gè)同質(zhì)化時(shí)代，項(xiàng)目差別化的優(yōu)勢(shì)也由此而生。 六、產(chǎn)品定位 休閑居所運(yùn)動(dòng)社區(qū) 休閑 渡假 ，第一居所；健康運(yùn)動(dòng)，第一社區(qū)。 以先進(jìn)的居住理念為先導(dǎo)，注重營(yíng)造主題園林環(huán)境、空間布局、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點(diǎn)，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對(duì)弱化處理住宅配套設(shè)施，引入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計(jì)，把它建成以“ 休閑 渡假 ，健康運(yùn)動(dòng) ”為主題的，具備領(lǐng)先品質(zhì)的住宅產(chǎn)品。 強(qiáng)調(diào)居住的生活環(huán)境、生活方式、生活態(tài)度改變，將單純的居住上升到一種高層次、多元化的生活模式，在其內(nèi)涵包括社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造 、完善配套對(duì)生活的引導(dǎo)、社會(huì)價(jià)值的認(rèn)同以及周邊人文氛圍的形成。 一個(gè)有生活品味，有生活情趣 悠閑的、健康的、充滿人文氣息的完美家園，在形象上、訴求上就超越了對(duì)手，超越了以往。 七、客戶定位 我們的樓盤(pán)是定位于高檔樓盤(pán)，什么是高檔樓盤(pán)？高檔樓盤(pán)是指綜合素質(zhì)較高、價(jià)格水平相對(duì)也較高的物業(yè)。這類物業(yè)一般具備優(yōu)越的地理位置，小區(qū)環(huán)境營(yíng)造上顯得高雅舒適，物業(yè)質(zhì)量較高，僅供一部分高收入階層享有的物業(yè)類型。此類產(chǎn)品并不單純是一項(xiàng)物業(yè)，還代表了一種生活方式、生活態(tài)度。定位于高檔樓盤(pán)的消費(fèi)者一般是這 樣一個(gè)群體： 這一人群在 整個(gè)社會(huì)的金字塔構(gòu)成中，不是“奠基者”，因?yàn)?0 萬(wàn)以上的房款，也“要求”他們有每年 3 萬(wàn)（家庭收入）以上的穩(wěn)定收入，而且有多年的積累，這是這一目標(biāo)人群的經(jīng)濟(jì)底線，是剛性要求。 高知與高收入的正比關(guān)系，隨著社會(huì)的進(jìn)步正在不斷的明顯，但對(duì)高知的理解，決不是膚淺的高學(xué)歷，而是知識(shí)結(jié)構(gòu)豐富、完整的人群，也只有這一人群，能夠?qū)?xiàng)目所蘊(yùn)涵的深層附加價(jià)值給予認(rèn)同，這是項(xiàng)目目標(biāo)人群的文化底線。 （一）客戶區(qū)域定位： （ 1）區(qū)域客戶 +全市； （ 2）阜陽(yáng)下屬各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 （二）年齡定位： 主力客戶源 25 55歲，核心層以年齡在 30 45歲的青壯年為主。 （三）職業(yè)定位： 現(xiàn) 擬將項(xiàng)目的主力目標(biāo)受眾人群鎖定為以下三大類別： 1、 較為成功的私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工商戶 特征速描： 擁有十分豐厚且穩(wěn)定的收入，大多數(shù)已經(jīng)結(jié)婚生子并擁有自己的小汽車(chē)。 他們的基本理想已經(jīng)得到實(shí)現(xiàn)，他們已經(jīng)被社會(huì)認(rèn)同為成功人士，對(duì)未來(lái)信心十足，引領(lǐng)消費(fèi)潮流。 他們已經(jīng)有屬于自己的一套或多套居所，但為了更舒適的生活享受、為了增強(qiáng)一種身份感，他們還會(huì)追求更高檔次、更高品位的居所。 消費(fèi)較為理性，對(duì)售樓價(jià)格不會(huì)過(guò)于敏感，但是對(duì)社區(qū)文化、配套、環(huán)境、子女教育等會(huì)比較在意。 2、 政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、效益較好的企事業(yè)單位職工等 特征速描： 有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，收入較高且穩(wěn)定，具有較強(qiáng)的社會(huì)優(yōu)越感； 受過(guò)良好的教育，講求生活的品味格調(diào) 高品質(zhì)、高品位的生活早已成為這類人群的追求。 他們非常注意鄰里結(jié)構(gòu)、社區(qū)氛圍、建筑質(zhì)量、風(fēng)格檔次、小區(qū)配套等，需要管理人員提供周全、專業(yè)的貼身服務(wù)。 3、 從事技術(shù)、藝術(shù)、娛樂(lè)、設(shè)計(jì)等行業(yè)的自由職業(yè)者 特征速描： 這類人士擁有較為豐厚的收入。 對(duì)以藝術(shù)和文化有著自己獨(dú)到的見(jiàn)解，自然風(fēng)光優(yōu)美、文化氛圍濃郁的居住環(huán)境是他們的追求。 前衛(wèi)和時(shí)尚是他 們的生活態(tài)度準(zhǔn)則。 注重生活的品位素質(zhì)，注重小區(qū)的規(guī)劃?rùn)n次與居家環(huán)境。（三） 購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)群總體特征描述 社會(huì)的主力源 他們通常被稱為新貴、精英或者老板，社會(huì)意義上的成功者，對(duì) 自己的經(jīng)濟(jì)前景很看好。他們可能是企業(yè)家、是技術(shù)精英、也可能是政要。 用品味這樣的抽象概念進(jìn)行劃分很難。用年齡來(lái)劃分也未必準(zhǔn)確，但他們有一個(gè)共同點(diǎn)就是：富有，需要社會(huì)認(rèn)同他們的地位及價(jià)值。 品質(zhì)的追求者 對(duì)他們來(lái)說(shuō)，買(mǎi)的已不僅僅是居所，更是他們的名片，是他的家族的一個(gè)圖騰。他用自己占據(jù)的土地的價(jià)值，房子的價(jià)值來(lái)宣告他自身的價(jià)值。 意見(jiàn) 的主導(dǎo)者 他們?cè)谌后w中不一定一言九鼎，但也擲地有聲，他們多以個(gè)體為代表，群體為支撐，形成在圈子中的“意見(jiàn)領(lǐng)袖”地位，發(fā)揮“羊群效應(yīng)”。一件商品在他們當(dāng)中的口碑傳播，比廣告的宣傳要來(lái)的更有成效。 投資的先覺(jué)者 他們見(jiàn)識(shí)較廣，接受新鮮事物能力強(qiáng)，眼光看得較遠(yuǎn)一些，有明顯的經(jīng)濟(jì)頭腦，強(qiáng)調(diào)投資回報(bào)率，看好升值潛力。 八、 形象定位： 1、現(xiàn)有阜城樓盤(pán)形象定位分析 目前，阜陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在前期宣傳的格調(diào)上尚處于賣(mài)“房”和賣(mài)“景”上，大部分樓盤(pán)沒(méi)有脫離樓盤(pán)本身的諸如規(guī)模、景觀、區(qū)位、品質(zhì)等的局限。僅是后期的幾個(gè)樓盤(pán) 在市場(chǎng)形象上對(duì)健康、身份、 生態(tài)的概念炒作上做格調(diào)的提升，但是相對(duì)一線城市對(duì)生活品味的追求略顯低檔。如： 翠玉江南 ：阜陽(yáng)首座江南園林社區(qū) 中南現(xiàn)代城 ：西區(qū)崛起一座 16 萬(wàn)平方高尚休閑城 西苑世紀(jì)名門(mén) ：一脈傳承 彰顯尊貴 萬(wàn)霖花苑 ：新景觀運(yùn)動(dòng)席卷阜陽(yáng) 錦城香格里拉 :城市新貴 高尚住宅 怡和莊園 ：新城市主義 VS 書(shū)香門(mén)第 藍(lán)色雅典 ： 20 萬(wàn)平方米超大規(guī)模水岸園林社區(qū)，演繹流動(dòng)生活藝術(shù)規(guī)模 天瑞山莊 ：陽(yáng)光 健康 綠色生活 如意豪庭 ：如意世界 豪邁人生 電力明園 ：洋房成就夢(mèng)想 庭院改變生活 中央豪景 ：阜陽(yáng)第一居所 2、通過(guò)對(duì)阜城樓盤(pán)市場(chǎng)形象定位的分析，遵循差異化原則和適度超前原則，本項(xiàng)目引入前沿城市新貴們流行的“運(yùn)動(dòng)休閑”概念，全面提高樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)檔次，提高高檔樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目整體市場(chǎng)形象定位為： 阜陽(yáng)首席健康 渡假 生活社區(qū) 主推概念 1+1健康 渡假 ，休閑 渡假 +健康運(yùn)動(dòng) 在天筑逸景，休閑、運(yùn)動(dòng)的目的是為了過(guò)一種全健康的 渡假 生活。這種健康 渡假 生活是多維的，不僅包括身體健康而且也包括身心健 康；這種健康也是立體全方位的，不僅包括中青年，而且還包括婦女、老人和孩子。多維立體完全健康 渡假 生活是一種全新 的生活方式，是一種品味、舒適的生活態(tài)度，是一種新的文化。 3、開(kāi)發(fā)商形象定位 阜陽(yáng)健康 渡假 生活方式的打造者 房子并不僅僅是棲身之所，真正的房子應(yīng)該是某種生活方式的物質(zhì)載體。天筑為城市新興中產(chǎn)階級(jí)打造健康生活模式。天筑建造的不僅僅是房子，天筑也在建造一種生活方式。這樣就拔高了開(kāi)發(fā)商的形象，表現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商高層次的企業(yè)文化和社會(huì)責(zé)任心，有利于在短期內(nèi)塑造開(kāi)發(fā)商的新銳品牌形象。 天筑逸景四大主張： （一）生活的主張 -每天都是度假天 出塵不出城 成為越來(lái)越多的城市人的居住追求，喧囂的 塵 世、林立的鋼筋混凝土筑成的 高樓、繁忙而快速的生活節(jié)奏，早已讓人身心疲憊，許多人都希望到郊外呼吸清新空氣，放松自我，一種休閑 渡假 的居住方式向阜城人走來(lái)， 天筑逸景 正是對(duì)這種需求的最佳迎合。 1、 渡假 生活是一種氛圍 在一樣的藍(lán)天下，可以享受陽(yáng)光一般的禮遇，在一樣的氛圍中，可以感受陽(yáng)光一般的溫情和明朗歡快的心情。天筑逸景，摒棄冷漠與病態(tài)，將家的內(nèi)涵向外延伸到整個(gè)社區(qū)。通過(guò)定期舉辦社區(qū)活動(dòng)，一方面增加小區(qū)住戶的相互交流，一方面營(yíng)造一個(gè)“和諧、溝通、發(fā)展”的健康社區(qū)文化氛圍?！爸挥邢氩坏?，沒(méi)有做不到”的體貼周到的物 管服務(wù)，一股濃濃真情，彌漫在社 區(qū)的每一個(gè)角落。 2、 渡假 生活是一種文化 休閑的 渡假 生活，不僅僅是一種全新的生活方式，而且還是一種全新的居住文化。社區(qū)獨(dú)有運(yùn)動(dòng)文化與休閑文化的相互交流，社區(qū)全運(yùn)動(dòng)精神與閑適的 渡假 精神相交融，共同為阜陽(yáng)創(chuàng)造一種全新的健康生活模式。健康 渡假 生活就是在天筑逸景這樣的運(yùn)動(dòng)休閑社區(qū)生活空間里享受豐富多彩的、親水、親綠、親自然、親心靈、休閑運(yùn)動(dòng)的健康生活 （ 1）、茶香、暖陽(yáng)、幸福在流淌（ 渡假 生活） （ 2）、擁有都市新生活的小區(qū)配套，網(wǎng)球、滑板道、泳池、垂釣臺(tái)等（運(yùn)動(dòng)休閑） （ 3）、開(kāi)放與溝通的空間必不可少（開(kāi)放的空間） （ 4）、大度空間，悠揚(yáng)生活 （ 5）、既可享受今日的多彩，又可看到未來(lái)的發(fā)展前景（潛力） （二）休閑的主張 累了嗎？放松一下心境！ 休閑是一種心境 ：靜賞含情脈脈流淌著的東清河水，水岸邊精美的建筑和精致的小品；聆聽(tīng)由風(fēng)聲、鳥(niǎo)聲、流水聲、喃喃私語(yǔ)聲共同構(gòu)成的新天籟，呼吸“森林氧吧”輸送的最清新氧氣，悅目、悅耳、悅心，三層凈化，仿若抽絲般化解城市的煩躁與不安。凝神間，意識(shí)馳騁四野，不受紛擾；悠然際，靜聽(tīng)時(shí)間的散步，感受澄澈的心靈。心情是藍(lán)色的，持續(xù)，淡淡的喜悅，自由、自在、自我、輕松，在天筑逸景生活，才完全感悟 到那種境界。才明白原來(lái)運(yùn)動(dòng)也可以是安靜的、內(nèi)心的，健康也可以是一種心境。天筑逸景的出現(xiàn)，劃分了一個(gè) 降臨阜陽(yáng)的生活方式，尋找到了非容器的全健康家居心情。 （ 1）、徜徉東清河畔，讓思緒跟隨清澈的河水蕩漾，讓思緒隨魚(yú)兒一起暢游。這時(shí)候，你可以什么都想，什么都可以不想。東清河畔、天筑逸景是家居休閑的好去處（ 水岸休閑居所） 。 （ 2）、 園林式的建筑所營(yíng)造