【廣告策劃-PPT】保利拉菲莊園營(yíng)銷全案

保利拉斐莊園營(yíng)銷全案 1、 項(xiàng)目目標(biāo) 2、大勢(shì)研判 6、營(yíng)銷執(zhí)行策略 報(bào)告框架 5、項(xiàng)目定位 3、市場(chǎng)分析 4、客戶定位 西 目標(biāo)一： 2010年全年銷售額 10個(gè)億（銷售任務(wù)） 目標(biāo)二：建立保利拉斐高爾夫莊園在大成都內(nèi)的高端別墅形象（形象任務(wù)） 目標(biāo)三：實(shí)現(xiàn)保利高爾夫別墅專家的品牌落地，提高保利地產(chǎn)在成都的品牌價(jià)值（品牌任務(wù)） 目標(biāo) 1、項(xiàng)目目標(biāo) 2、 大勢(shì)研判 6、營(yíng)銷執(zhí)行策略 報(bào)告框架 5、項(xiàng)目定位 3、市場(chǎng)分析 4、客戶定位 銀監(jiān)會(huì) 要求銀行收緊二套房貸政策（ 7/17） 嚴(yán)格執(zhí)行二套房標(biāo)準(zhǔn)；防范 “ 假按揭 ” 、 “ 假首付 ” 現(xiàn)象發(fā)生 國(guó)家發(fā)改委 表示要加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格和收費(fèi)監(jiān)管（ 7/31） 改進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格和收費(fèi)監(jiān)管 國(guó)稅總局 要求近日將房地產(chǎn)業(yè)的稅收作為監(jiān)管重點(diǎn)（ 8/5） 十四條強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅收管理 央行 發(fā)布貨幣報(bào)告，首次提出要對(duì)寬松的貨幣政策 “ 動(dòng)態(tài)微調(diào) ” （ 8/5） 堅(jiān)定不移地繼續(xù)落實(shí)適度寬松的貨幣政策；注重運(yùn)用市場(chǎng)化手段進(jìn)行動(dòng)態(tài)微調(diào) 國(guó)土部 開展了針對(duì)閑置土地的專項(xiàng)調(diào)查，加強(qiáng)了土地開發(fā)監(jiān)管以及捂盤惜售的處罰力度。（ 8/24） 在確保拉動(dòng)內(nèi)需項(xiàng)目和民生項(xiàng)目的情況下，要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車圈地造成住宅市場(chǎng)供應(yīng)緊張和 “ 地荒 ” 現(xiàn)象 國(guó)土部 下發(fā) 關(guān)于開展土地儲(chǔ)備制度建設(shè)和運(yùn)行情況調(diào)查的緊急通知 （ 9/4） 全面了解目前各地土地儲(chǔ)備制度建設(shè)和運(yùn)行情況，研究分析當(dāng)前土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行中存在的問題，提出完善土地儲(chǔ)備相關(guān)制度建設(shè)的政策建議和措施 房產(chǎn)政策 ：一系列政策的出臺(tái)，表明了國(guó)家抑制房?jī)r(jià)快速上漲的決心，必然使樓市價(jià)格回歸理性 重點(diǎn)城市 深圳 北京 上海 天津 杭州 重慶 成交量 價(jià)格 09年上半年全國(guó)主要樓市量升價(jià)穩(wěn)，呈現(xiàn)去庫存化特征，樓市回暖跡象明顯；近幾個(gè)月，價(jià)格普遍上漲，成交量開始出現(xiàn)萎縮跡象 09年 11月全國(guó)重點(diǎn)城市商品房量?jī)r(jià)環(huán)比趨勢(shì) 非剛需為主導(dǎo)的市場(chǎng)： 樓市回升，價(jià)格持續(xù)上升抑制了非剛需客戶 大多數(shù)為多次購房： 日漸從緊的二套房貸政策抑制了一部分多次購房者的需求 投資比例大： 投資客受到二套房貸政策收緊影響較大 觀望情緒產(chǎn)生： 在量跌價(jià)漲的態(tài)勢(shì)下，消費(fèi)者產(chǎn)生觀望情緒，對(duì)后市發(fā)展不利 以主要城市樓市為例分析量跌原因 全國(guó)樓市 ： 作為樓市風(fēng)向標(biāo)的重點(diǎn)城市近期房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)導(dǎo)致成交量出現(xiàn)萎縮，市場(chǎng)開始進(jìn)入到 理性調(diào)整期，消費(fèi)者置業(yè)開始出現(xiàn)觀望態(tài)度 量 價(jià) 量 價(jià) 量 價(jià) 北京樓市 上海樓市 深圳樓市 作為中國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海、深圳樓市均呈現(xiàn) 價(jià)漲量跌 態(tài)勢(shì) 從供銷情況來看，除 4月、 9月外，全年基本處于供不應(yīng)求的銷售狀態(tài)， 08年壓抑一年的市場(chǎng)需求在 09年集中爆發(fā)，而樓市的供貨不足更是加劇了這一狀態(tài)的持續(xù)；截止 10月份，全年的供銷比為 1： 1.35 2 0 0 9 年1 月- 2 0 0 9 年1 0 月主城區(qū)商品房供應(yīng)量及銷售量0.0100.0200.0300.0供應(yīng)量 銷售量供應(yīng)量 46.1 33.8 105.1 142.6 55.2 96.3 68.8 108.0 137.9 68.1銷售量 53.0 84.4 113.1 100.0 224.0 91.5 129.9 118.6 128.2 124.32009.01 2009.02 2009.03 2009.04 2009.05 2009.06 2009.07 2009.08 2009.09 2009.10單位：萬平方米2009年 1月 -2009年 10月主城區(qū)商品房銷售量及成交均價(jià) 4500 5000 5500 6000 6500 0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 銷售量 均價(jià) 銷售量 53.0 84.4 113.1 100.0 224.0 91.5 129.9 118.6 128.2 124.3 均價(jià) 5509 5345 5641 5720 5649 5872 6017 6001 6374 6231 2009.01 2009.02 2009.03 2009.04 2009.05 2009.06 2009.07 2009.08 2009.09 2009.10 元 萬平方米 從價(jià)量的關(guān)系上來看，除 5月份的成交量急速上漲外，全年 1-10月基本處于量升價(jià)漲之勢(shì)， 9月份價(jià)格達(dá)到全年的最高點(diǎn)； 1-10月份，主城區(qū)商品房累計(jì)成交量為 1167萬平方米，已經(jīng)超越 2008全年 742.45萬平方米的水平，即使與市場(chǎng)火爆的 2007年同期相比，也有同比 10%的增幅；價(jià)格更是一路走高， 9月份已經(jīng)達(dá)到 6374元 /平米的高點(diǎn)，接近震前水平 成都樓市 ： 09年全年成都主城區(qū)住宅整體回暖，量?jī)r(jià)齊升； 成交量在下半年均價(jià)達(dá)到 6000元以上后開始趨于平穩(wěn)； 050010001500200025003000- 6 0 %- 4 0 %- 2 0 %0%20%40%60%80%100%120%住宅類樓面地價(jià) 1034 1437 2783 1570 2797漲幅 3 9 . 0 0 % 9 3 . 7 0 % - 4 3 . 6 0 % 7 8 . 1 5 %2005年 2006年 2007年 2008年 2 0 0 9 年1 - 9 月土地市場(chǎng) ： 09年土地市場(chǎng)供應(yīng)逐步增加，樓面地價(jià)回升至 07年水平，剛性地增長(zhǎng)了市場(chǎng)住宅價(jià)格， 10年住宅市場(chǎng)價(jià)格回調(diào)空間較小 010002000300040005000住宅類供應(yīng) 3734 3024 4673 670 1430住宅類成交 3601 3003 4669 670 14302005年 2006年 2007年 2008年 2 0 0 9 年1 - 1 0 月05年至 09年 1-10月市區(qū)住宅類土地供銷 （單位：畝） 注： 2006年數(shù)據(jù)未計(jì)入華僑城 3055畝土地 05年至 09年 1-9月市區(qū)住宅類土地樓面地價(jià) （單位：元 / ） 隨樓市好轉(zhuǎn)，存量下降，土地供應(yīng)逐步恢復(fù)，預(yù)計(jì)未來將繼續(xù)加快推地節(jié)奏 08年隨樓市低迷，土地供應(yīng)驟然減少，全年只供應(yīng)了 670畝 樓市好轉(zhuǎn)，存量下降，地價(jià)攀高，土地需求旺盛，促使未來推地節(jié)奏加快 隨樓市價(jià)格上漲，土地價(jià)格已回升至 07年水平，而土地價(jià)格的上漲必將導(dǎo)致樓市價(jià)格進(jìn)一步升高 08年樓面地價(jià)回落到 06年的水平，僅為 1570元 /平米 09年在樓市帶動(dòng)下，樓面地價(jià)回升至07年水平，達(dá)到 3797元 /平米 10年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來一個(gè)理性的調(diào)整期 土地市場(chǎng) ： 09年土地市場(chǎng)供應(yīng)逐步增加，樓面地價(jià)回升至 07年水平，剛性地增長(zhǎng)了市場(chǎng)住宅價(jià)格， 10年住宅市場(chǎng)價(jià)格回調(diào)空間較小 成都樓市 ： 09年全年成都主城區(qū)住宅整體回暖，量?jī)r(jià)齊升；成交量在下半年均價(jià)達(dá)到 6000元以上后開始趨于平穩(wěn)； 全國(guó)樓市 ： 作為樓市風(fēng)向標(biāo)的重點(diǎn)城市近期房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)導(dǎo)致成交量出現(xiàn)萎縮，市場(chǎng)開始進(jìn)入到理性調(diào)整期，消費(fèi)者置業(yè)開始出現(xiàn)觀望態(tài)度 房產(chǎn)政策 ：一系列政策的出臺(tái)，表明了國(guó)家遏制房?jī)r(jià)快速上漲的決心，必然使樓市價(jià)格回歸理性 通過對(duì)全國(guó)房產(chǎn)政策、樓市情況、土地交易的分析，國(guó)家在2010年主要以通過打擊投資和投機(jī)性購房行為來遏制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，因此， 2010年整體房產(chǎn)大勢(shì)應(yīng)以謹(jǐn)慎為主、樂觀為輔的態(tài)度對(duì)待。 1、項(xiàng)目目標(biāo) 2、大勢(shì)研判 6、營(yíng)銷策略 7、銷售執(zhí)行 報(bào)告框架 5、項(xiàng)目定位 3、 市場(chǎng)分析 4、客戶定位 2009年 供應(yīng)量 銷售總量 月均銷量 銷售均價(jià) 獨(dú)棟 893 981 89 12000-13000元 /平米 雙拼 758 625 56 9000-10000元 /平米 聯(lián)排 2164 1343 122 8000-9000元 /平米 成都市 09年各別墅物業(yè)以聯(lián)排銷量居首，但從供銷關(guān)系對(duì)比可以看出，獨(dú)棟供銷速度應(yīng)為首位，達(dá) 110%，雙拼其次 82%，聯(lián)排 62%。 在銷售價(jià)格方面，獨(dú)棟仍保持首位在 12000-13000元 /平米左右，雙拼、聯(lián)排其次。 09年雙拼、聯(lián)排供過于求，僅獨(dú)棟出現(xiàn)供不應(yīng)求狀況 區(qū)位 項(xiàng)目 產(chǎn)品 建筑面積 （含地下室） 均價(jià) 總價(jià)區(qū)間 銷售情況 麓山板塊 麓山國(guó)際 獨(dú)棟 (碧湖岸 ) 360-480 16000 550萬 -900萬 售罄 獨(dú)棟（黑鉆） 570-715 27000 （含 12000精裝修） 1200-2400萬 （精裝修總價(jià)） 開盤售罄 獨(dú)棟（香怡林） 300-340 15000 390-550萬 開盤售罄 獨(dú)棟（翠云嶺） 310-370 14000 380-580萬 開盤 蔚藍(lán)卡地亞 獨(dú)棟（西岸流水別墅） 473-536（主力） 1067（一棟樓王） 18000 700-1500萬（主力） 月均 30套 雅居樂花園 獨(dú)棟 200-417 （不含地下室） 15000-20000 280-650萬 月均約 40套（含聯(lián)排和四孖屋） 牧馬山 龍湖長(zhǎng)橋郡 獨(dú)棟 370-418（主力） 700-1000（臨河樓王） 13000 450-600（主力） 售罄 09年供應(yīng)量最大，銷量最好的依然是總價(jià)在 600萬以下的中小獨(dú)棟產(chǎn)品 開發(fā)商 崗宏地產(chǎn)木蘭小鎮(zhèn) 招商地產(chǎn) 文旅集團(tuán)熊貓小鎮(zhèn) 景城國(guó)際比弗利山莊 項(xiàng)目（地塊）位臵 木蘭鎮(zhèn)獅子村、梁勝村 成華區(qū)北湖片區(qū)北湖公園 蜀龍大道西側(cè)，保利198南側(cè) 木蘭山 占地面積 4000余畝 1700畝 3000畝 未知 推出時(shí)間 預(yù)計(jì) 2010年下半年 預(yù)計(jì) 2010年下半年 預(yù)計(jì) 2010年下半年 預(yù)計(jì) 2011年后 推出產(chǎn)品 中小面積獨(dú)棟 別墅產(chǎn)品 別墅產(chǎn)品 未定 備注 總投資 30億元的新都崗宏木蘭小鎮(zhèn) ，計(jì)劃在此修建體育運(yùn)動(dòng)公園、四季花果園及四季花季城生態(tài)住宅區(qū)，預(yù)計(jì)在兩年內(nèi)啟動(dòng) 招商地產(chǎn)將在北湖打造占地 1700 畝的集休閑運(yùn)動(dòng)、旅游觀光、度假居住為一體的城市休閑運(yùn)動(dòng)綜合體 ” ， 投資約 1.17 億美元，計(jì)劃年內(nèi)動(dòng)工 擬修建國(guó)際鄉(xiāng)村莊園、大熊貓創(chuàng)意文娛區(qū)、國(guó)際會(huì)議中心和國(guó)際社區(qū)，與大熊貓生態(tài)園構(gòu)成國(guó)際生態(tài)度假區(qū) 擬打造成原生態(tài)森林區(qū)、生態(tài)觀光旅游及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)區(qū)、生態(tài)宜居區(qū)等現(xiàn)代服務(wù)旅游業(yè) 2010年下半年，項(xiàng)目周邊大量中小面積別墅產(chǎn)品推出，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇 崗宏地產(chǎn) 4000畝 木蘭山比弗利山莊 招商地產(chǎn)項(xiàng)目 1700畝 本項(xiàng)目 文旅集團(tuán)熊貓小鎮(zhèn) 3000畝 萬科地產(chǎn) 5000畝 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖 成都現(xiàn)有項(xiàng)目依然有大量獨(dú)棟產(chǎn)品供應(yīng)，新獨(dú)棟項(xiàng)目也有所增加 推售 160套獨(dú)棟產(chǎn)品 10 11 12 10 11 2009 年 2010 年 3 2011 年 預(yù)計(jì)約 400 套獨(dú)棟產(chǎn)品，年消化量 150 套 長(zhǎng)橋 郡 牧馬 山板 塊 雅居 樂 蔚藍(lán) 卡地 亞 麓山 國(guó)際 麓山 板塊 華僑 城 本項(xiàng) 目 城北 板塊 1 2 3 4 5 6 7 8 9 12 年 年1 2 年預(yù)計(jì)剩余約 150套獨(dú)棟產(chǎn)品 剩余約 100套獨(dú)棟產(chǎn)品 樸墅 長(zhǎng)橋郡牧馬山板塊雅居樂蔚藍(lán)卡地亞麓山國(guó)際麓山板塊華僑城本項(xiàng)目城北板塊159套獨(dú)棟產(chǎn)品 剩余約 150套獨(dú)棟產(chǎn)品 推售約 200套獨(dú)棟產(chǎn)品 主推以獨(dú)棟為主的別墅產(chǎn)品 市場(chǎng)總結(jié)：獨(dú)棟市場(chǎng)供應(yīng)增加，競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，受宏觀政策影響需求受到一定遏制。 09年受宏觀大勢(shì)影響，別墅市場(chǎng)銷售相對(duì)較好，但除獨(dú)棟產(chǎn)品呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面外，其余產(chǎn)品供需平衡仍然明顯； 受 09年大勢(shì)利好影響， 2010年無論是項(xiàng)目周邊還是其它區(qū)域，均有大量新增別墅供應(yīng)，其中項(xiàng)目周邊中小面積獨(dú)棟產(chǎn)品推量明顯，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈； 在存量方面成都現(xiàn)有項(xiàng)目依然有大量獨(dú)棟產(chǎn)品供應(yīng)，新獨(dú)棟項(xiàng)目也有所增加； 政策方面，國(guó)家出臺(tái)了一系列遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的措施（如：二套住房交易稅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)至 5年。）將對(duì)投資和投機(jī)型客戶形成嚴(yán)重打擊。 1、項(xiàng)目目標(biāo) 2、大勢(shì)研判 6、營(yíng)銷執(zhí)行策略 報(bào)告框架 5、項(xiàng)目定位 3、市場(chǎng)分析 4、 客戶定位 城北客戶 客戶描述： 年齡集中在 35-45歲，十分 精明能干，性格較為實(shí)在和爽快。 雖然對(duì)品牌、區(qū)位、環(huán)境、私密性和配套看重，但更為務(wù)實(shí)，價(jià)格過高對(duì)于這部分客戶的抗性依然較大。 物業(yè)擁有情況： 多為高層和小高層物業(yè)，且缺乏別墅臵業(yè)經(jīng)驗(yàn)，渴望擁有自己的別墅物業(yè)，看重產(chǎn)品的實(shí)用性。 客戶關(guān)注 本項(xiàng)目的資源 加強(qiáng)點(diǎn) 區(qū)位 位臵距市區(qū)不能太遠(yuǎn)，車行距離： 1小時(shí)之內(nèi) 三環(huán)以外繞城以內(nèi)，交通逐步改善中 情況區(qū)域內(nèi)主干道的建設(shè)與改造 環(huán)境 景觀資源一定要好，強(qiáng)調(diào)對(duì)資源的獨(dú)占性和近距離接觸 熊貓基地、北湖公園、郁金香公園、高爾夫景觀 對(duì)高爾夫景觀的宣傳 私密性 獨(dú)門獨(dú)戶的私密性、且景觀性較好，要較大花園 獨(dú)棟、每 3000平米一棟別墅 強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目產(chǎn)品的低密度 配套 社區(qū)配套豐富，生活方便 五星級(jí)酒店、各類學(xué)校、社區(qū)商業(yè) 各類學(xué)校教育配套的宣傳 荷花池 - 五塊石小商品商貿(mào)區(qū)域金府機(jī)電商貿(mào)區(qū) 古柏醫(yī)藥商貿(mào)區(qū)川陜沿線物流區(qū)富森 - 青蓮建材貿(mào)易區(qū)成都國(guó)際商貿(mào)城北部新城商貿(mào)區(qū)荷花池 五塊石小商品商貿(mào)區(qū)域金府機(jī)電商貿(mào)區(qū) 古柏醫(yī)藥商貿(mào)區(qū)川陜沿線物流區(qū)富森 青蓮建材貿(mào)易區(qū)成都國(guó)際商貿(mào)城北部新城商貿(mào)區(qū)本項(xiàng)目現(xiàn)有賣點(diǎn)對(duì)城北客戶仍具有較大吸引力，但這部分客戶務(wù)實(shí)性更高，價(jià)格過高對(duì)于這部分客戶的抗性依然較大。 工業(yè)客戶 客戶描述 ： 年齡集中在 35-45歲，屬于事業(yè)成功的財(cái)富人群大多是大型國(guó)企的高管、中小型企業(yè)主，具備豐富的人生閱歷和豐厚的財(cái)富積累 物業(yè)擁有情況： 部分擁有別墅物業(yè)，但多為聯(lián)排、疊拼等偽別墅類產(chǎn)品，有別墅改善型需求 客戶關(guān)注 本項(xiàng)目的資源 加強(qiáng)點(diǎn) 區(qū)位 較為靠近市區(qū)，要求廠區(qū)與住處交通便利，車行距離約 40分鐘以內(nèi) 三環(huán)以外繞城以內(nèi)，交通逐步改善中 情況區(qū)域內(nèi)主干道的建設(shè)與改造 稀缺資源 稀缺的景觀資源，強(qiáng)調(diào)對(duì)資源的獨(dú)占性和近距離接觸 2200畝郁金香公園 公園收費(fèi)，業(yè)主可免費(fèi)使用 私密性 獨(dú)門獨(dú)戶的私密性、戶型設(shè)計(jì)合理實(shí)用性強(qiáng) 獨(dú)棟別墅，每 3000平米一棟 以獨(dú)棟產(chǎn)品為主，密度低 物業(yè)管理 高品質(zhì)的物管服務(wù) 保利物管 現(xiàn)場(chǎng)物管形象；制造口碑傳播焦點(diǎn)，如中南海保鏢、物管工資水平 配套 重視生活的便利性，要求社區(qū)配套齊全，特別重視子女教育配套 各類學(xué)校等教育配套，社區(qū)商業(yè) 項(xiàng)目未來的教育配套情況 品牌 品牌開發(fā)商優(yōu)先考慮 保利地產(chǎn) 保利地產(chǎn)在全國(guó)開發(fā)的樓盤展示，提升品牌認(rèn)知度和對(duì)樓盤品質(zhì)的信心 青白江是成都第一工業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) ，主要包括冶金、化工、機(jī)械、建材類支柱產(chǎn)業(yè)，規(guī)模以上大型企業(yè) 80 余家，產(chǎn)業(yè)鏈上中小企業(yè)上千家。 據(jù)了解這些生產(chǎn)型企業(yè)大多修建自己的員工住宅，但大多企業(yè)中高層管理人員在成都臵業(yè) 新都工業(yè)區(qū)位新都工業(yè)區(qū)位 于成綿高速公路以西的工業(yè)西區(qū)（老區(qū)）和成綿高速公路以東的工業(yè)東區(qū)（新區(qū)）兩大版塊組成 已有工業(yè)企業(yè) 1320 戶，其中規(guī)模以上企業(yè) 50 余家 新繁家具產(chǎn)業(yè)區(qū)新繁家具產(chǎn)業(yè)區(qū) ，目前正進(jìn)行二期建設(shè)，已入駐企業(yè) 300 余家，包括全友、明珠、雙虎、先驅(qū)等大型企業(yè) 10 余家。 石板灘工業(yè)區(qū)石板灘工業(yè)區(qū) ，現(xiàn)已入駐規(guī)模以上企業(yè) 30 余戶，包括成都東升鐵塔、成都鑫旺陽機(jī)械等大型企業(yè) 新都物流中心，新都物流中心， 目前包括傳化、招商、天旭寶源等物流園項(xiàng)目招商已基本完成，將要入駐企業(yè)達(dá)到 2000 余戶。 金牛高科工業(yè)區(qū)，金牛高科工業(yè)區(qū)， 主要包括食品、金屬加工、鋼鐵貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)，目前入駐包括神坤航天、徽記、西聯(lián)等大型企業(yè) 40 余家，鋼鐵貿(mào)易企業(yè)近100 家 龍?zhí)豆I(yè)園，龍?zhí)豆I(yè)園， 是成華區(qū)唯一一個(gè)以企業(yè)研發(fā)、銷售、結(jié)算為中心，主要為企業(yè)總部基地的工業(yè)園。目前引進(jìn)大型總部 500 個(gè)，入駐企業(yè) 2000 余家，完成投資 500 億，實(shí)現(xiàn)稅收 50 億本案青白江是成都第一工業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) ，主要包括冶金、化工、機(jī)械、建材類支柱產(chǎn)業(yè)，規(guī)模以上大型企業(yè) 余家，產(chǎn)業(yè)鏈上中小企業(yè)上千家。據(jù)了解這些生產(chǎn)型企業(yè)大多修建自己的員工住宅，但大多企業(yè)中高層管理人員在成都臵業(yè)新都工業(yè)區(qū)位新都工業(yè)區(qū)位 于成綿高速公路以西的工業(yè)西區(qū)（老區(qū)）和成綿高速公路以東的工業(yè)東區(qū)（新區(qū)）兩大版塊組成已有工業(yè)企業(yè) 戶，其中規(guī)模以上企業(yè) 余家新繁家具產(chǎn)業(yè)區(qū)新繁家具產(chǎn)業(yè)區(qū) ，目前正進(jìn)行二期建設(shè)，已入駐企業(yè) 余家，包括全友、明珠、雙虎、先驅(qū)等大型企業(yè) 余家。石板灘工業(yè)區(qū)石板灘工業(yè)區(qū) ，現(xiàn)已入駐規(guī)模以上企業(yè) 余戶，包括成都東升鐵塔、成都鑫旺陽機(jī)械等大型企業(yè)新都物流中心，新都物流中心， 目前包括傳化、招商、天旭寶源等物流園項(xiàng)目招商已基本完成，將要入駐企業(yè)達(dá)到 余戶。金牛高科工業(yè)區(qū)，金牛高科工業(yè)區(qū)， 主要包括食品、金屬加工、鋼鐵貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)，目前入駐包括神坤航天、徽記、西聯(lián)等大型企業(yè) 余家，鋼鐵貿(mào)易企業(yè)近家龍?zhí)豆I(yè)園，龍?zhí)豆I(yè)園， 是成華區(qū)唯一一個(gè)以企業(yè)研發(fā)、銷售、結(jié)算為中心，主要為企業(yè)總部基地的工業(yè)園。目前引進(jìn)大型總部 個(gè)，入駐企業(yè) 余家，完成投資 億，實(shí)現(xiàn)稅收 億本案本項(xiàng)目依托保利品牌，能充分滿足工業(yè)客戶的置業(yè)需求，對(duì)客戶吸引力巨大，品牌優(yōu)勢(shì)是吸引客戶的有效手段 大成都別墅客戶 客戶特征： 本土性強(qiáng)； 區(qū)域抗性明顯，是目前支撐成都高端別墅市場(chǎng)的主流客戶。 相對(duì)別墅物理屬性，客戶更為項(xiàng)目倡導(dǎo)的生活方式、精神境界等買單； 他們多是幾個(gè)別墅的購買者，別墅臵業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富； 精品消費(fèi)饑渴； 自住保值； 客戶關(guān)注 本項(xiàng)目的資源 加強(qiáng)點(diǎn) 區(qū)域 選擇區(qū)域應(yīng)是傳統(tǒng)的富人區(qū)，環(huán)境好、治安好、人群素質(zhì)高 城北區(qū)域，區(qū)域舊有形象差，非城北客戶有一定抗性 區(qū)域的改造現(xiàn)狀，以及未來項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃 圈層 居住的人群不能太雜，應(yīng)該都是社會(huì)上有身份有地位的人 西區(qū)有一定的電梯客戶，客戶有一定混雜 東區(qū)與西區(qū)的差別，西區(qū)業(yè)主帶來的人氣，東區(qū)居住的純粹性 資源占有 看重對(duì)稀缺資源的占有 亞洲最大郁金香公園，每 3000平米一棟別墅 郁金香公園的稀缺性；低密度獨(dú)棟別墅的稀缺性；一線高爾夫球道景觀的稀缺性 物業(yè)價(jià)值 特別在意別墅的保值和增值功能 公園 198項(xiàng)目推動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展，使城北成為類似南城的第二個(gè)中心，未來幾年時(shí)間區(qū)域房?jī)r(jià)將持續(xù)快速上升 項(xiàng)目目前與競(jìng)品的價(jià)格差異；區(qū)域未來的價(jià)值高度；保利的品牌知名度 高尚生活方式 高端別墅代表的生活方式引導(dǎo)，自覺對(duì)位 五星級(jí)皇冠酒店、高爾夫球運(yùn)動(dòng) 星級(jí)酒店與高爾夫球會(huì)，主推高爾夫球生活 物業(yè)管理 對(duì)物業(yè)管理要求高 保利物管 現(xiàn)場(chǎng)物管形象，氣質(zhì)形象等 城北范圍客戶大成都范圍客戶城北范圍客戶大成都范圍客戶城西、城南客戶為目前支撐成都高端別墅市場(chǎng)的主流客戶。關(guān)注區(qū)域、圈層更多，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域抗性較大。 客戶總結(jié) 目標(biāo)客戶的機(jī)會(huì)點(diǎn)和抗性： 本項(xiàng)目吸引點(diǎn) 城北客戶 區(qū)位、環(huán)境、品牌、配套 大成都客戶 資源稀缺性、物業(yè)價(jià)值、高檔商務(wù)休閑配套、精神氣質(zhì) 本項(xiàng)目的抗性 城北客戶 價(jià)格過高，實(shí)用度低 大成都客戶 區(qū)域位臵、區(qū)域環(huán)境、未來區(qū)域發(fā)展 補(bǔ)給客戶群 重點(diǎn)潛力客戶群 基礎(chǔ)客戶群 首批次主力客群 二線城市及全國(guó)高端客戶 補(bǔ)給客戶群 項(xiàng)目未來依托客戶群 大成都范圍客戶（城南、城西）： 主要來自成都各區(qū)域高端客戶，看重別墅物業(yè)的稀缺性和升值潛力，看重項(xiàng)目的產(chǎn)品、品牌和精神氣質(zhì)。 大城北客戶 強(qiáng)輻射區(qū)域： 集中在城北商貿(mào)區(qū)、川陜路沿線、金牛高科、龍?zhí)豆I(yè)、三合場(chǎng)區(qū)域 ，看好城北發(fā)展，居住和工作均在城北區(qū)域，向往高品質(zhì)生活 衛(wèi)星城市區(qū)域 ： 包括新都、青白江、金堂工業(yè)區(qū)客戶。臨近工作區(qū)域，又屬于成都范疇，且交通便利 基礎(chǔ)客戶群 客戶定位 目前項(xiàng)目以基礎(chǔ)客戶為支撐點(diǎn)已經(jīng)無法滿足項(xiàng)目未來的需求，我們需要整合更多的客戶資源。 熊貓大道板塊 十陵板塊 金牛生態(tài)園板塊 30%城西、城南客戶 50%城北客戶 20%二線城市及全國(guó)客戶 目前客戶置業(yè)地圖 項(xiàng)目目前臵業(yè)客戶仍以城北為主，但我們需要的是向西和向南的客戶擴(kuò)張。 熊貓大道板塊 十陵板塊 金牛生態(tài)園板塊 50%城南客戶（含城西） 30%大城北客戶 20%二線城市及全國(guó)客戶 未來客戶置業(yè)地圖 通過對(duì)客戶資源的挖掘和深入，未來項(xiàng)目的支撐型客戶將會(huì)以大城南和大城西為主，城北只是我們的基礎(chǔ)客戶。 客戶總結(jié)：基礎(chǔ)客戶只是項(xiàng)目的立足點(diǎn)，支撐項(xiàng)目未來的需求我們需要更多城南、城西的客戶資源。 目前項(xiàng)目客戶仍然是以城北的客戶為主，但要支撐項(xiàng)目未來整體銷售，發(fā)展全域成都客戶和周邊城市客戶是目前必要的； 雖然項(xiàng)目具有較好的自身優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)，但對(duì)于客戶抗性較高的因素仍然現(xiàn)實(shí)存在； 1、項(xiàng)目目標(biāo) 2、大勢(shì)研判 6、營(yíng)銷執(zhí)行策略 報(bào)告框架 5、 項(xiàng)目定位 3、市場(chǎng)分析 4、客戶定位 區(qū)域價(jià)值一： 區(qū)域內(nèi)生態(tài)旅