某地產(chǎn)公司項(xiàng)目立項(xiàng)管理規(guī)范(doc 22)

1 項(xiàng)目立項(xiàng)管理規(guī)范 第一章 項(xiàng)目立項(xiàng)管理程序 【 目的 】 為提高項(xiàng)目開發(fā)決策管理水平，控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，確保開發(fā)效益，特編制此管理程序。 【 范圍 】 適用于所有項(xiàng)目的立項(xiàng)決策。 【 職責(zé) 】 由企管公司發(fā)展部負(fù)責(zé)編制、修訂和執(zhí)行。 1. 原則 1.1 所有項(xiàng)目的立項(xiàng)工作要求在集團(tuán)和企管公司統(tǒng)一、全面的領(lǐng)導(dǎo)下開展。項(xiàng)目開發(fā)需在董事會(huì)正式簽發(fā)項(xiàng)目決策批準(zhǔn)書后，方能進(jìn)行下一步工作。 1.2 發(fā)展部為項(xiàng)目立項(xiàng)管理工作的職能管理部門，其他部門及直屬地產(chǎn)公司協(xié)作。 1.3 項(xiàng)目立項(xiàng)管理工作以控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目開發(fā)綜合 效益的最大化為目標(biāo)。 1.4 項(xiàng)目立項(xiàng)管理工作分三個(gè)部分進(jìn)行管理：項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目可行性研究和土地談判。 2. 項(xiàng)目立項(xiàng)管理操作程序流程圖 本程序用于所有項(xiàng)目立項(xiàng)的總體控制。見（圖 1） 第二章 項(xiàng)目立項(xiàng)管理細(xì)則 1.1 項(xiàng)目建議書階段實(shí)施細(xì)則 1.1.1 工作目標(biāo) :以市場調(diào)查為依據(jù)進(jìn)行項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究 ,為項(xiàng)目投資提供方向性建議 ,提出項(xiàng)目運(yùn)作的必要性和可能性。 1.1.2 工作重點(diǎn)：進(jìn)行項(xiàng)目前期調(diào)研，整理項(xiàng)目客觀資料，形成項(xiàng)目建議書。 2 決策委員會(huì) 評(píng)審 修改 決策委員會(huì) 評(píng)審 1.1.3 細(xì)則： 1.1.3.1 完成項(xiàng)目建議書初稿后，由 企管公司內(nèi)部組織研討形成決議，并就決議修改完成項(xiàng)目建議書終稿。（詳項(xiàng)目建議書制定導(dǎo)則） 1.1.3.2 終稿定稿后，相關(guān)人員在項(xiàng)目建議書評(píng)定表上簽字確認(rèn)。 1.1.3.3 項(xiàng)目建議書的評(píng)審決策由項(xiàng)目決策委員會(huì)完成。項(xiàng)目決策委員會(huì)由相關(guān)部門、地區(qū)及企管公司主管副總、總經(jīng)理和董事會(huì)組成。 （圖 1）項(xiàng)目立項(xiàng)管理操作程序流程圖 通過 項(xiàng)目前期調(diào)研 (發(fā)展部 ) 項(xiàng)目可行性研究 否決 土地談判 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 (發(fā)展部 ) 通過 修改 市場調(diào)查招標(biāo)委托 詳細(xì)市場調(diào)研報(bào)告 （發(fā)展部） 規(guī)劃建議書 （設(shè)計(jì)工程部） 財(cái)務(wù)報(bào)告 （財(cái)務(wù)部） 成本分析報(bào)告 （預(yù)算合同部） 項(xiàng)目建議書 (發(fā)展部 ) 放棄 3 1.1.3.4 就項(xiàng) 目決策委員會(huì)提出的質(zhì)詢和修改建議，需在 1 周內(nèi)給予答復(fù)并對(duì)項(xiàng)目建議書進(jìn)行修改后再報(bào)委員會(huì)評(píng)審直至通過。 1.1.3.5 項(xiàng)目建議書若被項(xiàng)目決策委員會(huì)否決 ,則項(xiàng)目即行終止。 1.1.3.6 批準(zhǔn)后的項(xiàng)目建議書為擬定可行性研究報(bào)告和進(jìn)行土地合同談判的依據(jù)。 1.1.4 時(shí)間要求： 1 月左右。 1.1.5 責(zé)任人：發(fā)展部 1.1.6 相關(guān)附件： 項(xiàng)目建議書制定導(dǎo)則 1.2 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告實(shí)施細(xì)則 1.2.1 工作目標(biāo)：進(jìn)行全面的分析評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目決策提供基本依據(jù)。 1.2.2 工作重點(diǎn)：結(jié) 合詳細(xì)市場調(diào)查報(bào)告、規(guī)劃建議書、成本分析報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 1.2.3 細(xì)則： 1.2.3.1 完成項(xiàng)目可行性報(bào)告初稿后，由企管公司內(nèi)部組織研討形成決議，并就決議修改完成項(xiàng)目可行性報(bào)告終稿。（詳項(xiàng)目可行性報(bào)告制定導(dǎo)則） 1.2.3.1.1 發(fā)展部根據(jù)項(xiàng)目建議書完成詳細(xì)市場調(diào)查報(bào)告。此部分工作可由發(fā)展部或直屬地產(chǎn)公司委托有關(guān)咨詢公司完成。 1.2.3.1.2 設(shè)計(jì)工程部根據(jù)項(xiàng)目建議書、當(dāng)?shù)爻鞘锌傮w規(guī)劃、基地現(xiàn)狀和市調(diào)報(bào)告等編制規(guī)劃建議書。 1.2.3.1.3 預(yù) 算合同部根據(jù)詳細(xì)市場調(diào)查報(bào)告和規(guī)劃建議書，結(jié)合當(dāng)?shù)氐脑靸r(jià)情況和政策，完成項(xiàng)目成本分析報(bào)告。 1.2.3.1.4 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目要求，完成財(cái)務(wù)資金計(jì)劃報(bào)告。 1.2.3.2 終稿定稿后，相關(guān)人員在項(xiàng)目可行性報(bào)告評(píng)定表上簽字確接項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理程序 項(xiàng)目決策批準(zhǔn)書 4 認(rèn)。 1.2.3.3項(xiàng)目可行性報(bào)告的評(píng)審決策由項(xiàng)目決策委員會(huì)完成。 1.2.3.4 就項(xiàng)目決策委員會(huì)提出的質(zhì)詢和修改建議，需在 1 周內(nèi)給予答復(fù)并對(duì)項(xiàng)目建議書進(jìn)行修改后再報(bào)委員會(huì)評(píng)審直至通過，批準(zhǔn)后簽發(fā)項(xiàng)目決策批準(zhǔn)書。 1.2.3.5項(xiàng)目決策批準(zhǔn)書和項(xiàng)目可行性報(bào)告是項(xiàng) 目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目策劃的基本依據(jù)。 1.2.4 時(shí)間要求： 1 2 月。 1.2.5 責(zé)任人：發(fā)展部總體負(fù)責(zé)，預(yù)算合同部、財(cái)務(wù)部和設(shè)計(jì)工程部參與。 1.2.6 相關(guān)附件： 項(xiàng)目可行性報(bào)告制定導(dǎo)則 1.3 土地談判實(shí)施細(xì)則 1.3.1 工作重點(diǎn)：確定土地成本，簽訂土地合同。 1.3.2 細(xì)則： 1.3.2.1 項(xiàng)目建議書審定批準(zhǔn)后才能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性土地談判。 1.3.2.2 項(xiàng)目建議書為土地談判和合同制定的依據(jù)。土地合同由發(fā)展部起草 ,經(jīng)律師、企管公司主管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理、董事會(huì)簽批后提交談判。 1.3.2.3 談判小組由發(fā)展部相關(guān)人員、企管公司主管副總和律師組成。 1.3.2.4 最終合同文件須經(jīng)律師、企管公司主管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理和董事會(huì)會(huì)簽確認(rèn)后才能簽訂。土地情況調(diào)查摸底。 1.3.2.4 最終土地成本需進(jìn)入項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 1.3.3 責(zé)任人：發(fā)展部組織協(xié)調(diào)制定合同并談判。 1.3.5 相關(guān)附件：土地合同標(biāo)準(zhǔn)參考文本 2. 附件目錄： 附件 1 項(xiàng)目建議書制定導(dǎo)則 【 目的 】 制定項(xiàng)目建議書的技術(shù)指導(dǎo)性文件。 5 【 范圍 】 適用于所有項(xiàng)目。 【 職責(zé) 】 由企管公司發(fā)展部負(fù)責(zé)編制、 修訂和執(zhí)行。 1、制定方式 由企管公司發(fā)展部項(xiàng)目調(diào)研后分析整理完成。 2、客觀資料：（括號(hào)內(nèi)指商業(yè)項(xiàng)目） 2.1 城市基本指標(biāo)概況 人口、國民生產(chǎn)總值、商業(yè)發(fā)展等城市基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，資料來源于城市經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)報(bào)告等。 2.2 城市規(guī)劃及發(fā)展分析 2.2.1 城市規(guī)劃發(fā)展的主要方向（城市商業(yè)發(fā)展的主要方向）。 2.2.2 傳統(tǒng)居住區(qū)位分析（傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)位分析）。 2.3 基地狀況分析 2.3.1 項(xiàng)目用地城市區(qū)位價(jià)值分析。 2.3.2 項(xiàng)目所處地段等級(jí)：資料來源于規(guī)劃國土部門的有關(guān)城市規(guī)劃發(fā)展圖則等。 2.3.3 項(xiàng)目用地的地形圖與控規(guī)圖紙資料及現(xiàn)場踏勘。 2.3.3.1 用地平整性。 2.3.3.2 用地形狀。 2.3.3.3 用地出行可達(dá)性：距機(jī)場、車站的距離，以及地塊達(dá)到的主要方式。 2.3.3.4 用地可見性。 2.3.3.5 周邊土地、建筑與道路： 2.3.3.5.1 周邊土地利用現(xiàn)狀調(diào)查與未來規(guī)劃遠(yuǎn)景圖則確認(rèn) 確認(rèn)周邊土地正在或者將要發(fā)展的物業(yè)的性質(zhì)用途；確認(rèn)周邊市政設(shè)施的遠(yuǎn)景規(guī)劃情況是否有立交橋、封閉快速路、道路拓寬、市政管線等工程設(shè)施的建設(shè)情況。 2.3.3.5.2 周邊建筑調(diào)研 確認(rèn)建筑 性質(zhì)、使用年限、改造變更用途的可能性；確認(rèn)周邊建筑物6 對(duì)本地塊的影響，包括：遮擋、噪音、污染、交通、服務(wù)等方面。 2.3.3.5.3 周邊樓盤（商業(yè)）概況。 2.3.3.5.4 道路四至（及商業(yè)繁華）情況。 2.3.4 基地內(nèi)用地原有構(gòu)筑物、建筑物狀況： 2.3.4.1 地上現(xiàn)狀建筑或構(gòu)筑物情況：層數(shù)、密度、新舊情況、產(chǎn)權(quán)屬性等。 2.3.4.2 有無空中高壓走廊、微波通道。資料來源于相關(guān)規(guī)劃文 2.3.4.3 有無保護(hù)建筑。 2.4 地塊權(quán)屬 2.4.1 土地証情況。 2.4.2 土地權(quán)屬有無 遺留問題或糾紛。 2.4.3 地塊的獲得方式：出讓、轉(zhuǎn)讓或委托。 2.5 政策及市場地價(jià)情況 2.5.1 土地拆遷安置補(bǔ)償政策、土地出讓金政策及有關(guān)土地的優(yōu)惠政策。 2.5.2 城市有關(guān)規(guī)費(fèi)政策情況。 2.5.3 城市類似地塊的地價(jià)成本情況。 2. 6 市場情況分析 2.6.1 市民居住模式（商業(yè)消費(fèi)模式）分析。 2.6.2 主要銷售對(duì)象與需求人群分析（市場潛力與隱性商機(jī)）。 2.6.3 市場樓盤售價(jià)和銷售情況分析（市場商鋪?zhàn)馐酆弯N售情況分析）。 2.7 可利用資源分析：（重點(diǎn)為交通、配套資源 分析） （ 1、可以方便享有的資源：步行 5 分鐘，半徑 400 米范圍內(nèi)； 2、居民可以利用的資源：步行 5 10 分鐘，半徑 400 800 米之間范圍內(nèi)。） 2.8 交通資源 （在可達(dá)距離范圍內(nèi)的交通方式、站點(diǎn)、服務(wù)時(shí)間、連接區(qū)域、與重要城市節(jié)點(diǎn)的交通時(shí)間） （示例：上海新梅廣場，可利用交通資源地鐵 1 號(hào)線外環(huán)路站， 15 分鐘之內(nèi)可達(dá)徐家匯，站點(diǎn)與新美廣場之間為城市快速路阻隔，該道路7 為封閉快速路，雙向 10 車道，利用方式為開發(fā)商出資架設(shè)過街行人天橋，天橋建成后，行人可以在 5 分鐘之內(nèi)從小區(qū)出入口到達(dá)地鐵外環(huán)路站） 2.9 城市 配套服務(wù)資源 （在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市商業(yè)服務(wù)配套資源的種類、規(guī)模、服務(wù)能力，以及缺欠配套項(xiàng)目明細(xì)） 3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)評(píng)價(jià) 3.1 規(guī)劃設(shè)想：每個(gè)方案均列明規(guī)劃指標(biāo)情況以供分析評(píng)價(jià)。 3.2 經(jīng)濟(jì)分析 3.2.1 成本分析：每個(gè)方案列明成本分析情況。 3.2.2 銷售（租售）分析。 3.3 總結(jié)比較每個(gè)方案經(jīng)濟(jì)分析情況，提出結(jié)論。 附件 2 項(xiàng)目可行性報(bào)告制定導(dǎo)則 【 目的 】 制定項(xiàng)目可行性報(bào)告的技術(shù)指導(dǎo)性文件。 【 范圍 】 適用于所有項(xiàng)目。 【 職責(zé) 】 本導(dǎo)則由企管公司發(fā)展部負(fù)責(zé)編制、修訂和執(zhí)行。 1、制定方式 在批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書基礎(chǔ)上，結(jié)合詳細(xì)市場調(diào)查報(bào)告、規(guī)劃建議書、成本分析報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 2、 詳細(xì)市場調(diào)查 ：（括號(hào)內(nèi)指商業(yè)項(xiàng)目） 在 項(xiàng)目建議書中有關(guān) 客觀資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)初步的規(guī)劃設(shè)想，就市場 確定需補(bǔ)充調(diào)查或進(jìn)一步調(diào)查的資料、問題進(jìn)行調(diào)查分析，可以委托有關(guān)咨詢公司來協(xié)助完成。 2.1 城市背景分析： 2.1.1 詳細(xì)的市場現(xiàn)狀分析掌握準(zhǔn)確的市場現(xiàn)狀樓盤（商鋪）或?qū)⒔ㄔO(shè)樓盤（商鋪）的銷售情況并進(jìn)行對(duì)比分析，以對(duì)項(xiàng)目市場預(yù)期售價(jià)和定8 位提供可靠的依據(jù)。 2.1.2 詳細(xì)的主要銷售對(duì)象與需求人群分析（市場潛力與隱性商機(jī)分析）。 2.1.4 當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析： 2.1.5 市民居住模式和出行方式分析： 分析方式以形成不同生活層次和生活習(xí)慣的內(nèi)在因素為主，搞清楚當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钅Ｊ?，避免設(shè)計(jì)師想當(dāng)然。（附錄：表 2 .1.5 市民居住模式和出行方式分析） 2.1.6 建筑文脈分析： 2.2 項(xiàng)目用地狀況分析 2.2.1 自然環(huán)境調(diào)查報(bào)告： 2.2.1.1 當(dāng)?shù)貧夂蛱卣?資料來源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計(jì)信息年鑒和氣象局網(wǎng)絡(luò)資料（附錄：表2.2.1.1-1、表 2.2.1.1-2） 2.2.1.2 空氣質(zhì)量 資料來源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計(jì)信息年鑒和環(huán)保局?jǐn)?shù)據(jù)資料，實(shí)地踏勘的上風(fēng)空氣污染情況。 2.2.1.3 噪聲水平 噪聲模擬測(cè)試分析報(bào)告，內(nèi)容不少于：測(cè)試分析報(bào)告、模擬樣本、測(cè)點(diǎn)定位圖。 2.2.1.4 水文情況 資料來源于地質(zhì)資料報(bào)告和相關(guān)政府機(jī)構(gòu)的水文、地質(zhì)資料 地下水位（關(guān)系到地下、半地下建筑、下沉廣場的設(shè)計(jì)） 地?zé)豳Y源（關(guān)系到會(huì)所能夠配備的服務(wù)項(xiàng)目，小區(qū)采暖熱源等問題） 用地內(nèi)以及用地毗鄰河流、泄洪溝、湖泊等水系的水量變化規(guī)律、水質(zhì)資料（關(guān)系到小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量、防澇 設(shè)施，對(duì)水系資源的利用方式） 2.2.1.5 地形地貌分析： 9 資料來源于規(guī)劃國土部門提供的地形圖與控規(guī)圖紙資料及現(xiàn)場踏勘。 等高（等深）線地形圖、土壤土質(zhì) 保護(hù)保留植被、樹木明細(xì)與定位圖 保留保護(hù)古跡、建筑明細(xì)與定位圖 2.2.1.6 基地內(nèi)市政設(shè)施： 資料來源于相關(guān)規(guī)劃文件，需現(xiàn)場核實(shí) 空中高壓走廊、微波通道確認(rèn) 地下光纖通訊、電信電纜確認(rèn) 泄洪溝、涵洞等城市資料確認(rèn) 2.2.1.7 其他 2.2.2 項(xiàng)目用地城市區(qū)位價(jià)值分析： （重點(diǎn)為居民出行可達(dá)性分析） 2.2.2.1 項(xiàng)目所處地段等級(jí) 資料來源于規(guī)劃國土部門的城市規(guī)劃發(fā)展圖則 2.2.2.2 出行可達(dá)性分析 附錄：表 2.2.2.2-1 基地與城市節(jié)點(diǎn)的出行便利性 附錄：表 2.2.2.2-2 經(jīng)過本地塊的城市捷運(yùn)系統(tǒng)的服務(wù)強(qiáng)度 附錄：表 2.2.2.2-3 地塊周邊市政道路等級(jí)、高峰時(shí)間交通流向流量與擁擠分析 附錄：表 2.2.2.2-4 用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀及其交通量調(diào)查 2.2.2.3 周邊土地與建筑 周邊土地利用現(xiàn)狀調(diào)查與未來規(guī)劃遠(yuǎn)景圖則確認(rèn) （確認(rèn)周邊土地正在或者將要發(fā)展的物 業(yè)的性質(zhì)用途；確認(rèn)周邊市政設(shè)施的遠(yuǎn)景規(guī)劃情況是否有立交橋、封閉快速路、道路拓寬、市政管線等工程設(shè)施的建設(shè)情況） 周邊建筑調(diào)研 10 （確認(rèn)建筑性質(zhì)、使用年限、改造變更用途的可能性；確認(rèn)周邊建筑物對(duì)本地塊的影響，包括：遮擋、噪音、污染、交通、服務(wù)等方面） 周邊樓盤概況 2.2.3 可利用資源分析：（重點(diǎn)為交通、配套資源分析） （ 1、可以方便享有的資源：步行 5 分鐘，半徑 400 米范圍內(nèi)； 2、居民可以利用的資源：步行 5 10 分鐘，半徑 400 800 米之間范圍內(nèi)。） 2.2.3.1 交通資源 （在可達(dá) 距離范圍內(nèi)的交通方式、站點(diǎn)、服務(wù)時(shí)間、連接區(qū)域、與重要城市節(jié)點(diǎn)的交通時(shí)間） （示例：上海新梅廣場，可利用交通資源地鐵 1 號(hào)線外環(huán)路站， 15分鐘之內(nèi)可達(dá)徐家匯，站點(diǎn)與新美廣場之間為城市快速路阻隔，該道路為封閉快速路，雙向 10 車道，利用方式為開發(fā)商出資架設(shè)過街行人天橋，天橋建成后，行人可以在 5 分鐘之內(nèi)從小區(qū)出入口到達(dá)地鐵外環(huán)路站） 2.2.3.2 城市配套服務(wù)資源 （在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市商業(yè)服務(wù)配套資源的種類、規(guī)模、服務(wù)能力，以及缺欠配套項(xiàng)目明細(xì)） 2.2.3.3 景觀與生態(tài)資源 （在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市公共綠 地、自然景觀、河流山坡等，視覺可達(dá)的自然景觀，以及利用方式） 3、規(guī)劃建議書 規(guī)劃部根據(jù)項(xiàng)目建議書、當(dāng)?shù)爻鞘锌傮w規(guī)劃、基地現(xiàn)狀和市調(diào)報(bào)告等編制規(guī)劃建議書。 3.1 規(guī)劃立意： 3.1.1 項(xiàng)目定位。 3.1.1.1 客戶主流及檔次定位 11 3.1.1.2 產(chǎn)品構(gòu)成：（高、中、低層比例） 3.1.1.3 戶型配置 3.1.1.4 分期開發(fā)： 分期 一期 二期 三期 四期 用地面積 XX 平方米 XX 平方米 XX 平方米 XX 平方米 建筑面積 XX 平方米 XX 平方米 XX 平方米 XX 平方米 3.1.2 整體規(guī) 劃思想。 3.1.3 建筑風(fēng)格與特色。 3.1.4 與周邊環(huán)境的關(guān)系處理。 3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)方向及要求： 3.2.1 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求。 3.2.2 公建配套的分類、面積指標(biāo)、設(shè)置位置 3.2.3 路網(wǎng)、交通與停車 ;路網(wǎng)形式及出入口規(guī)劃 3.2.4 停車位、各種停車方式的分配比例 3.3 環(huán)境與景觀 3.4 對(duì)現(xiàn)有自然資源的保護(hù)與改造。 3.5 不利因素的分析和解決 4、成本分析報(bào)告 預(yù)算合同部根據(jù)詳細(xì)市場調(diào)查報(bào)告和規(guī)劃建議書，結(jié)合當(dāng)?shù)氐脑靸r(jià)情況和政策，完成項(xiàng)目成本分析報(bào)告。 4.1 根據(jù)土地談判及合同確定地價(jià)成本 . 4.2 工程前期費(fèi)用 4.3 根據(jù)當(dāng)?shù)卦靸r(jià)情況 ,項(xiàng)目建安成本概算 . 4.4 財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)財(cái)務(wù)分析報(bào)告確定 4.4 其他成本費(fèi)用可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算 5 財(cái)務(wù)分析報(bào)告 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目要求，完成財(cái)務(wù)資金計(jì)劃報(bào)告 5.1 資金籌措方式及財(cái)務(wù)成本比較 5.2 資金計(jì)劃安排 12 6 經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià) 根據(jù)以上報(bào)告確定項(xiàng)目定位及指標(biāo)、預(yù)期售價(jià)、成本等，進(jìn)行全面的經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià)后確定項(xiàng)目利潤和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素。 附 錄： 表 2.1.5 民居住模式和出行方式分析 生活層次 主要 人口構(gòu)成比例 生活習(xí)慣 居住模式 出行方式 通勤出行便利程度 正面意義的生活習(xí)慣 可被引導(dǎo)的生活習(xí)慣 表 2.2.1.1-1 年平均溫度 年平均濕度 年均降水量 85降水出現(xiàn)月份 年太陽輻射量 表 2.2.1.1-2 天數(shù) 溫度 平均濕 日照 風(fēng)向風(fēng)13 最高 (低 )溫度 30天數(shù) 0天數(shù) 度 晴日比 % 日照時(shí)數(shù) 力 春季 夏季 秋季 冬季 表 2.2.2.2-1 基地與城市節(jié)點(diǎn)的出行便利性 路程距離（ km） 車程時(shí)間（分鐘） 出行便利程度主觀評(píng)價(jià) 公交車 駕車 中心商務(wù)區(qū)（ CBD） 主要就業(yè)區(qū)域 城市文化娛樂中心 城市商業(yè)購物中心 鐵路車站 空港碼頭 其他 表 2.2.2.2-2 經(jīng)過本地塊的城市捷運(yùn)系統(tǒng)的服務(wù)強(qiáng)度（包括：巴士、地鐵、輕軌、高架路、快速路） 線路名稱 服務(wù)時(shí)間 運(yùn)營頻率 服務(wù)價(jià)格 走行路線 （主要站點(diǎn)） 14 表 2.2.2.2-3 地塊周邊市政道路等級(jí)、高峰時(shí)間交通流向流量與擁擠分析 道路名稱 道路等級(jí) 聯(lián)系區(qū)間 高峰小時(shí)交通流量（輛 /小時(shí)） 交通擁擠阻塞情況主觀評(píng)價(jià) 注：道路等級(jí)分為：國道、省道、（準(zhǔn)）高速路、城市快速路、城市主干道、城市次干道。 表 2.2.2.2-4 用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀及其交通量調(diào)查 道路名稱 道路等級(jí) 道路紅線寬度 人行道寬度 聯(lián)系區(qū)間 高峰小時(shí)交通流量（輛 /小時(shí)） 附錄 3 土地合同標(biāo)準(zhǔn)參考文本 一封面： 合同編號(hào)： 土地轉(zhuǎn)讓合同書 15 甲 方： 甲方地址： 乙 方： 大連集團(tuán)股份有限公司 乙方地址： 大連市中山區(qū)解放街 9 號(hào)大廈 時(shí) 間：二 年 月 日 16 二正文： 土地轉(zhuǎn)讓合同書 甲 方： 地 址： 法定代表： 電 話： 乙 方：大連集團(tuán)股份有限公司 地 址：大連市中山區(qū)解放街 9 號(hào)大廈 法定代表：王健林 電 話： 根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法，經(jīng)過雙方友好協(xié)商，甲方同意將其擁有的 項(xiàng)目土地使用權(quán)（土地使用證號(hào)： ）轉(zhuǎn)讓給乙方，為明確雙方權(quán)利和責(zé)任，簽訂本合同。 一、 轉(zhuǎn)讓土地的用地性質(zhì)、位置和規(guī)模 本合 同轉(zhuǎn)讓土地為 號(hào) 土地使用證所載明的土地（附件一： 號(hào) 土地使用證）： 1、 用地性質(zhì)： 。 2、用地四至范圍：東至 、南至 、西至 、北至 。 3、用地規(guī)模： 。 二、 甲方責(zé)任 1、 甲方負(fù)責(zé)將轉(zhuǎn)讓土地的有關(guān)政府立項(xiàng)、批復(fù)及用地規(guī)劃許可證辦理至乙方或乙方指定公司名下，該項(xiàng)工作應(yīng)于合同生效后 30 個(gè)工作日內(nèi)完成； 2、甲方承擔(dān)和及時(shí)解決本合同土地的拆遷安置補(bǔ)償、原項(xiàng)目建設(shè)及銷售等17 所涉 及的一切問題、糾紛和債務(wù)，并保證任何有關(guān)土地使用權(quán)糾紛、財(cái)務(wù)糾紛、抵押權(quán)以及甲方項(xiàng)目的遺留問題和糾紛均與乙方無關(guān)。這些問題、糾紛和債務(wù)的解決應(yīng)于合同生效后 60 個(gè)工作日內(nèi)完成。 包括但不限于以下的問題、糾紛和債務(wù)： 1） 負(fù)責(zé)所有被拆遷居民、企事業(yè)單位等的異地安置及補(bǔ)償，解決由于拆遷安置補(bǔ)償而引起的有關(guān)問題和糾紛； 2） 負(fù)責(zé)解決原項(xiàng)目施工及停工所涉及的有關(guān)問題和糾紛； 3） 負(fù)責(zé)清退原項(xiàng)目已銷售房產(chǎn)，并解決所涉及的有關(guān)問題和糾紛； 4） 負(fù)責(zé)臨建的拆除、清理，并解決所涉及的有關(guān)問題和糾紛； 5） 負(fù)責(zé)處理和清償項(xiàng)目所涉及的有關(guān)債務(wù)。 3、負(fù)責(zé)在本合同生效后 80 個(gè)工作日內(nèi)，將清理完畢的用地交給乙方（土地交接以甲、乙雙方驗(yàn)收合格簽字的交接手續(xù)為準(zhǔn)），并協(xié)助乙方取得辦理至乙方或乙方指定公司名下的中華人民共和國國有土地使用證。 三、 乙方責(zé)任 按照本協(xié)議的規(guī)定，向甲方按時(shí)分期支付轉(zhuǎn)讓地價(jià)款。 四、其它責(zé)任： 1、合同簽訂之日起 7 日內(nèi)，甲方向乙方提供項(xiàng)目用地帶坐標(biāo)點(diǎn)的 1： 500用地邊界圖、本地塊的管網(wǎng)現(xiàn)狀圖、有關(guān)技術(shù)資料和文件。 2、在乙方每次付款的同時(shí)，甲方提供乙方可以計(jì)入開發(fā)成本的合法行政事業(yè)單位收費(fèi)收據(jù)及發(fā)票。 五、合同價(jià)款（付款幣種：人 民幣） 項(xiàng)目總轉(zhuǎn)讓地價(jià)為： 萬元。 項(xiàng)目總轉(zhuǎn)讓地價(jià)包括項(xiàng)目全部用地的： 1、土地轉(zhuǎn)讓到乙方或乙方指定公司名下的土地使用權(quán)證上載明的開發(fā)用地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、契稅和市政公用設(shè)施配套費(fèi)。 2、用地達(dá)到交地條件的全部費(fèi)用。 六、項(xiàng)目建設(shè)用地交付標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)間和交付方式 1、交地標(biāo)準(zhǔn)：達(dá)到場地三通一平和市政七通一平（見附件一：三通一平標(biāo)18 準(zhǔn)及說明；附件二：七通一平標(biāo)準(zhǔn)及說明）。 2、項(xiàng)目用地交付時(shí)間：于合同生效后 80 工作日內(nèi)，甲方將用地交付乙方使用。 3、項(xiàng)目用地交付方式： 3.1 甲方應(yīng)根據(jù)交地時(shí) 間，提前 7 天書面通知乙方。 3.2 乙方應(yīng)按照甲方書面通知，按時(shí)派代表參加擬交付地塊的驗(yàn)收工作，并接收符合本合同規(guī)定條件的地塊。 3.3 雙方一致驗(yàn)收合格后，應(yīng)在交接清單上簽字確認(rèn)。 七、 合同價(jià)款即地價(jià)款的支付 土地價(jià)款采取按進(jìn)度支付方式： 1、簽定合同后 7 個(gè)工作日內(nèi)，乙方向甲方支付 萬元定金； 2、甲方將轉(zhuǎn)讓土地的有關(guān)政府立項(xiàng)、意見批復(fù)及用地規(guī)劃許可證辦理至乙方或乙方指定公司名下（在本合同生效后 30 個(gè)工作日內(nèi)完成）后 10 個(gè)工作日內(nèi)，乙方向甲方支付 萬元價(jià)款； 3、甲方向 乙方正式交付符合交地標(biāo)準(zhǔn)的土地和乙方取得中華人民共和國國有土地使用證（在本合同生效后 80 工作日內(nèi)完成）后 10 個(gè)工作日內(nèi)，乙方向甲方支付剩余 萬元的價(jià)款。 八、違約責(zé)任 1、本合同簽訂之日起，甲方不能將轉(zhuǎn)讓土地的有關(guān)政府立項(xiàng)、意見批復(fù)及用地規(guī)劃許可證辦理至乙方或乙方指定公司名下（在本合同生效后 30個(gè)工作日內(nèi)完成）的，若拖延時(shí)間超過 60 日，乙方有權(quán)終止本協(xié)議，甲方應(yīng)退還乙方定金（雙倍）； 2、本合同簽訂之日起，甲方不能按照合同約定時(shí)間將達(dá)到合同交地標(biāo)準(zhǔn)的用地交付乙方使用的，超過 20 日以上，每拖 延一日，承擔(dān)項(xiàng)目已付地價(jià)款日千分之二違約金；若拖延時(shí)間超過 60 日，乙方有權(quán)終止本協(xié)議，甲方應(yīng)退還乙方定金（雙倍）、已交土地價(jià)款并承擔(dān)項(xiàng)目總地價(jià)款日千分之二違約金，如果給乙方造成更大損失，甲方還應(yīng)予以賠償。 3、本合同簽訂之日起，乙方若不能按照合同約定時(shí)間支付地價(jià)款，超過19 20 日以上，每拖延一日，乙方承擔(dān)應(yīng)付地價(jià)款日千分之二違約金，同時(shí)交地時(shí)間也相應(yīng)順延；若拖延時(shí)間超過 60 日，甲方有權(quán)終止本合同。 九、合同的變更和解除 如發(fā)生下列情況之一，本合同可以變更或解除： 1、 雙方協(xié)商一致同意變更或解除本合同； 2、 甲方或乙方嚴(yán) 重違約，致使本合同無法繼續(xù)履行。 十、不可抗力 1、 本合同有效期內(nèi)，因地震、洪水、戰(zhàn)爭及因國家法律、法規(guī)變更等人力不可抗拒的因素，造成本合同內(nèi)容部分或全部不能履行，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，甲、乙雙方另行協(xié)商解決。 2、 遇有本條第一款情況的一方，應(yīng)在四十八小時(shí)內(nèi)，將相關(guān)事件、可能引發(fā)后果等情況以書面形式通知另一方，并且在事件發(fā)生后的十五工作日內(nèi)，向另一方提交有關(guān)權(quán)威部門的證明，及本合同約定義務(wù)與責(zé)任不能履行或需要延期的報(bào)告。 3、 在發(fā)生不可抗力或意外事件時(shí)，雙方均應(yīng)在條件允許的情況下采取一切必要的補(bǔ)救措施，以減少由此可能 帶來的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)雙方應(yīng)就本合同終止或延期履行等有關(guān)問題進(jìn)行協(xié)商，并努力達(dá)成一致意見。 十一、法律適用及爭議的解決 本合同履行過程中，如發(fā)生爭議和糾紛產(chǎn)生，雙方應(yīng)本著相互諒解的精神協(xié)商解決；協(xié)商不成，任何一方均可向北京仲裁委員會(huì)申請(qǐng)裁決。 十二、文件的送達(dá) 本合同簽訂生效后，有關(guān)本合同履行過程中相互送交的文件，雙方均采用書面形式送達(dá)雙方（包括但不限于直接送達(dá)、書信、電報(bào)、傳真等）為有效。收件方應(yīng)對(duì)送達(dá)方的送達(dá)的文件予以簽收。甲乙雙方明確： 送達(dá)地址： 甲方地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 傳真號(hào)碼： 20 甲方開戶行及帳號(hào)： 戶 名： 乙方地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 傳真號(hào)碼： 任何一方如上述聯(lián)系地址內(nèi)容發(fā)生變更，變更方均應(yīng)在變更之日起五個(gè)工作日內(nèi)將變更內(nèi)容通知對(duì)方。 十三、其他 1、 本合同未盡事宜，甲乙雙方可協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議：在本合同履行過程中，所有經(jīng)甲乙雙方協(xié)商后簽訂的補(bǔ)充協(xié)議均屬本合同不可分割的一部分，與本合同具有同等法律效力。 2、 本合同自甲乙雙方簽字蓋章后生效，履行完畢后失效。 3、 本合同一式十份，具有同等法律 效力；甲乙雙方各執(zhí)四份，其他呈送有關(guān)政府部門。 甲 方： 乙 方： 大連集團(tuán)股份發(fā)展有限公司 注冊(cè)地址： 注冊(cè)地址： 大連市中山區(qū)解放街 9 號(hào)大廈 法定代表人： 法定代表人： 王健林經(jīng) 辦 人： 經(jīng) 辦 人： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話： 21 附件一： 號(hào)土地使用證 附件二：三通一平標(biāo)準(zhǔn)及說明： 1、 甲方負(fù)責(zé)將滿足乙方臨時(shí)施工用水和臨時(shí)生活用水容量的管線分別接至項(xiàng)目用地建筑紅線處。甲方負(fù)責(zé)落實(shí)水源并協(xié)助乙方辦理報(bào)裝手續(xù)；乙方只負(fù)責(zé)交納水增容費(fèi)及按實(shí)際用水量交納水費(fèi)。 2、 甲方負(fù)責(zé)將滿足乙方臨時(shí)施