銀軒大廈項目裙樓商業(yè)定位調(diào)查報告

1 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 惠州銀軒大廈項目 2 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 目錄 第一部分、項目宏觀環(huán)境分析 . 3 一、惠州概況 . 3 二、惠州市宏觀經(jīng)濟與優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)狀況 . 4 1、以電子為龍頭，構(gòu)建電子、化工、紡織、機械四大支柱產(chǎn)業(yè) . 4 2、一、二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速增長 . 4 第二部分：惠州當前的商鋪投資市場分析 . 6 一、惠州商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查與分析 . 6 1、惠州商業(yè)地產(chǎn)市場概況 . 6 2、典型在售商業(yè)樓盤調(diào)查 . 6 二、惠州商鋪投資客戶分析 . 9 1、目標客戶對象 . 9 2、目標客戶投資能力與心態(tài)分析 . 10 第三部分：項目所在區(qū)域及自身狀況調(diào)查 . 12 一、江北區(qū)域概況 . 12 1、地理位置 新中心區(qū) . 12 2、區(qū)域交通分析 . 12 3、區(qū)域社會經(jīng)濟特征分析 . 16 4、區(qū)域目前建筑特征分析 . 17 5、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 . 18 二、銀軒大廈項目地塊分析 . 20 1、項目地塊狀況分析： . 20 2、項目交通分析： . 21 3、項目周邊設(shè)施調(diào)查 . 22 第四部分：裙樓商業(yè)定位調(diào)查 . 23 一、電子專業(yè)市場方向定位調(diào)查 . 23 1、惠州電子產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與特點 . 23 2、惠州及周邊地區(qū)電子專業(yè)市場調(diào)查 . 26 3、惠州電子類廠家調(diào)查 . 41 4、惠州主要電子類工業(yè)園區(qū)調(diào)查 . 54 二、紡織原材料市場定位調(diào)查 . 60 1、惠州紡織服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 . 60 2、紡織原材料專業(yè)市場調(diào)查 . 62 3、惠州服裝抽樣廠家調(diào)查 . 70 三、惠州寫字樓裙樓商業(yè)調(diào)查 . 77 第五部分 ：裙樓商業(yè)定位分析 . 79 一、電子類專業(yè)市場定位的初步可行性分析 . 79 1、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚 . 79 2、廠商及市場反應(yīng)積極 . 79 3、本地電子器件類專業(yè)市場基本空白 . 79 4、本項目擁有便利的交通條件 . 80 5、周邊區(qū)域電子市場較多、對惠州形成較大分流 . 80 二、紡織布料市場定位的初步可行性分析 . 80 3 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 1、惠州地區(qū)紡織服裝業(yè)具有強大產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) . 80 2、惠州地區(qū)紡織服裝市場空白 . 81 3、服裝廠家及商戶反應(yīng)積極 . 81 4、本項目擁有便利的交通條件 . 81 5、定位方向的制約因素 . 81 三、傾向性定位選擇 . 82 第一部分、項目宏觀環(huán)境分析 一、惠州概況 惠州地處廣東省東南部，珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，毗鄰深圳、香港，北連河源市，東接汕尾市，西鄰東莞市和廣州市，素有“粵東門戶”之稱。是中國大陸除深圳市外距離香港最近的城市?；葜菔袑儆谥槿墙?jīng)濟區(qū)內(nèi)，現(xiàn)轄惠城、惠陽兩區(qū)和博羅、惠東、龍門三縣，設(shè)有大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)，陸地面積 1.12 萬平方公里，占珠三角經(jīng)濟區(qū)面積的 1/4?；葜菔谐Ｗ∪丝?321 萬，其中市區(qū)人口 140 萬。 4 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 圖 1：惠州轄區(qū)圖 二、惠州市宏觀經(jīng)濟與優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)狀況 1、以電子為龍頭，構(gòu)建電子、化工、紡織、機械四大支柱產(chǎn)業(yè) 惠州市于 1998 年列入珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)，是廣東省的重點發(fā)展地區(qū)。惠州市以電子工業(yè)為突破口，建立起以電子、化工、紡織、機械四大支柱產(chǎn)業(yè)為主體、層次較高的外向型工業(yè)體系，培育出了 TCL、德賽、麥科特、華陽等一批大型國有（控股）企業(yè)集團以及僑興、富紳等一批民營企業(yè)集 團。創(chuàng)立了 TCL 電話機、 TCL 王牌彩電、 TCL 手機、富紳襯衫、麥科特照相機、德賽電池、德賽數(shù)碼龍音響、僑興電話、 CECT 手機等一批工業(yè)產(chǎn)品名牌。 全市累計實際利用外資超過 100 億美元，辦起了 8000 多家外資企業(yè)，其中世界 500 強企業(yè) 17 家。目前，惠州已成為世界最大的電池和鐳射光頭生產(chǎn)基地，亞洲最大的電話機、電腦主板生產(chǎn)基地，中國最大的電視機、汽車音響、高級電工產(chǎn)品、照相機生產(chǎn)基地之一，成為中國華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。 2、一、二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速增長 初步統(tǒng)計， 2005 年 全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 803.94 億元，增長 15.8，增幅居“十五”期間各年之首，并創(chuàng)下 1998 年以來的增長新高。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 82.17億元，增長 1.8；第二產(chǎn)業(yè)增加值 460.76 億元，增長 17.5；第三產(chǎn)業(yè)增加值261.01 億元，增長 17.2。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成（）為 10.3： 57.2： 32.5，其中，第三產(chǎn)業(yè)比重由 2004 年經(jīng)濟普查調(diào)整后的 31.7再上升了 0.8 個百分點，而農(nóng)業(yè)比重由上年同期的 11.2下降了 0.9 個百分點，第二產(chǎn)業(yè)比重則微升了 0.1 個百分點。顯示三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整是由第三產(chǎn)業(yè)發(fā) 展主導(dǎo)的，反映了城市化水平的迅速提高。 從三次產(chǎn)業(yè)的貢獻來看，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為： 5 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 1.2、 65.7、 33.1，分別拉動 GDP 增長： 0.2、 10.4、 5.2 個百分點。其中，工業(yè)的貢獻率為 60.6，拉動 GDP 增長 9.6 個百分點。 2002年 11月，中國最大的中外合資項目 中海殼牌南海石化項目正式動工建設(shè)。該項目總投資 43億美元，外方投資者是世界著名的英荷殼牌有限公司，將于 2005 年正式投產(chǎn)。該項目的上馬建設(shè)，帶來了巨大的牽動效應(yīng)，預(yù)計在未來的 5-10年內(nèi)，該項目將給惠州帶來 600-1000億元人民幣的投資。這個項目的建設(shè)，標志著惠州新一輪經(jīng)濟建設(shè)高潮的到來，奠定了惠州百年發(fā)展的格局，必將對惠州乃至廣東的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級和經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生不可估量的推動作用。 圖 2 ：惠州 2000 2005 年國內(nèi)生產(chǎn)總值 G D P （億元）34348253159568580301002003004005006007008009002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 6 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 第二部分：惠州當前的商鋪投資市場分析 一 、惠州商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查與分析 1、 惠州商業(yè)地產(chǎn)市場概況 上個世紀九十年代初的房地產(chǎn)泡沫給惠州房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了相當大的拖累，使得惠州房地產(chǎn)市場整體滯后于周邊城市。房地產(chǎn)市場的落后，一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)商品種類單一，一直以來都是住宅類 商品一枝獨秀，另一方面導(dǎo)致商業(yè)設(shè)施建設(shè)的落后，國內(nèi)的主要城市自 1998 年后，商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展都非常迅速，而 2002 年以前的惠州基本上沒有什么大型的商業(yè)設(shè)施。但是從 2003 年開始，隨著惠州房地產(chǎn)市場復(fù)蘇步伐越來越明顯，以家居、建材業(yè)、社區(qū)超市為代表的商業(yè)設(shè)施開始大量涌現(xiàn)，金海馬、三環(huán)、人人樂等本地及外來的大中型商業(yè)零售企業(yè)成為惠州商業(yè)發(fā)展的旗幟。商業(yè)的快速發(fā)展也帶動了商鋪投資市場的發(fā)展，從2003 年開始商鋪投資成為普通市民關(guān)注的焦點之一。根據(jù)對 近 年在售商鋪的調(diào)查，處于新興城市商業(yè)中心和具有較大消費潛力的專業(yè) 市場，均取得了不錯的銷售業(yè)績，比如盛世清華家居商鋪，世貿(mào)中心購物廣場，女人世界、流行前線，美高國際建材城等。 2、 典型在售商業(yè)樓盤調(diào)查 FOX 狐貍商城 地理位置 ：惠州市江北云山西路與文昌一路交匯處 市場基本情況 ： 樓 層：金寶江畔花園裙樓 3 層 占地面積： 7000 單層面積： 6500 總建筑面積： 1.6 萬 開盤時間： 2005 年 12 月 10 日 開業(yè)時間： 2006 年 1 月（春節(jié)前） 鋪 位 數(shù)： 134 7 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 鋪位面積及使用率： 主力鋪位 3070 平方米 ； 使用率約 50% 經(jīng)營定位： 市場整體租賃給上海富客斯實 業(yè)有限公司開辦 FOXTOWN 名牌折扣商場， FOXTON 統(tǒng)一進行招商和經(jīng)營管理。 銷售價格及策略：（以建筑面積計算） 樓 層 均價（元 / ） 一 層 15000 二 層 8500 三 層 6000 一次性付款 96 折，銀行按揭 98，建行提供最低四成首付，最高六成十年貸款。 采用返租形式，按月包租六年，前兩年回報率為 8%，第三、四年為 9%，第五、六年為 10%。 配套設(shè)施 ：中央空調(diào)、自動扶梯 8 部、貨梯 2 部、彩色閉路防盜監(jiān)控系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)。 促銷策略 ：買鋪送車：按 30 萬元 /單位領(lǐng)取獎券，屆 時抽取汽車大獎，號稱中獎比例為 2： 1。 買鋪送鉆石：購買鋪位者均贈送鉆石，最高價值 18880 元 綜合評述與分析 ： 項目在銷售面積上是按照 FOXTOWN各經(jīng)營品種的經(jīng)營面積來銷售的，面積較大，導(dǎo)致三樓鋪位總值在 12萬左右，一樓內(nèi)鋪總值在 30萬以上，外環(huán)鋪位更高達 120萬以上，鋪位總值相對較高； 同時在實施返租銷售政策上，采取按月返租策略，達不到降低首期款的目的 ； 據(jù)了解，開盤以來銷售的 32 間鋪位多為三樓和一樓的環(huán)中心小鋪位，該項目日后的銷售情況不容樂觀。 廣禾樓 裙樓商鋪 地理位置 ：惠州市惠淡大道 (三環(huán)路口往南 300 米 ) 演達一路 (三環(huán)裝飾城對面 )市場基本情況 ： 8 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 樓 層： 5 占地面積：約 1000 單層面積：約 800 總建筑面積： 4200 開盤時間： 2005 年 12 月 18 日 開業(yè)時間：無 鋪 位 數(shù) ：一樓 9 間街鋪， 2 4 整層銷售 銷售價格及策略： （以建筑面積計算） 均價 18000 元 /、最低價 17000 元 /、最高價 19000 元 /； 一次性 97 折，按揭 98 折； 農(nóng)業(yè)銀行 提供最高五成最長十年按揭。 鋪位基本情況： 鋪位面積 70 左右 ，使用率 100% 綜合評述與分析 ： 該項目坐落于交通樞紐的演達路中心 地段， 擁有較大的社區(qū)消費群，緊鄰人人樂演達店，地理位置十分優(yōu)越，但是由于鋪位面積過大，總價過高，目前銷售狀況不理想。 東江明珠花園 裙樓 地理位置 ：麥地東路 1 號 市場規(guī)模 ：樓層： 3 層 占地面積：約 3000 單層面積：約 3000 總建筑面積：約 10000 總體規(guī)劃：新一佳超市 開盤時間： 2005 年 10 月底 開業(yè)時間：未定 鋪位數(shù)： 150 個 9 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 銷售價格及策略： （以建筑面積計算） 均價 20000 元 / 、一層最低價 18000 元 / 、一層最高價 26000 元 / ；一次性和按揭付款兩種方式；包租 15 年，共返租 121%，其中購買時一次性返租三年共 25%，后 12 年，每年 8%回報，按月返還。 管理費 2 元 / 鋪位基本情況 ： 主力鋪位面積 10 30 ，使用率： 57% 硬件配套 ：電梯、自動扶梯及中央空調(diào)系統(tǒng)。 綜合評述與分析 ： 經(jīng)過前期 1 個月的內(nèi)部認購期于 2005 年 10 月底開盤，現(xiàn)對外只售裙樓一層，主要購買群體為深圳和惠州本地人，其中惠州本地占多數(shù)。目前街鋪已售完，內(nèi)鋪約銷售 50%。 二 、惠州商鋪投資客戶分析 1、 目標客戶對象 惠州市月收入 1500 元以上的中高等收入居民 惠州市周邊深圳、東莞等地的實力商鋪投資者 客戶區(qū) 域特征： 以惠州市居民（包括惠州所轄的惠陽、惠東等地）為主，深圳、東莞等周邊區(qū)域為輔 主要客戶職業(yè)特征： 政府公務(wù)員、企事業(yè)單位中層管理人員（包括大學(xué)教授） （具有一定的資歷、在工商、稅務(wù)、銀行、公安等政府部門的工齡較長的公務(wù)人員，比例約為 30%） 個體和私營企業(yè)主、職業(yè)投資者 （如：本地有大量的電子、紡織、服裝企業(yè)的老板和高層管理人員等，比例約 50%）； 經(jīng)營戶 （比如，來自 廣州、深圳 或者惠州本地看好本項目，意欲在此長期經(jīng)營的 10 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 經(jīng)營戶） 經(jīng)營戶20%公務(wù)員、企事業(yè)單位的中層管理干部30%個體或私營企業(yè)主50% 客戶現(xiàn) 有投資情況： 有過國債、股票或商鋪等投資經(jīng)歷，認同不動產(chǎn)投資的穩(wěn)定性 2、 目標客戶投資能力與心態(tài)分析 政府公務(wù)員、企事業(yè)單位中層管理人員群體分析 a、投資能力分析 以個人月收入 1500 元計算，家庭月收入 3000 元以上，扣除生活開支 1500元，可以承受的按揭月供款額應(yīng)在 500 800 元左右，但考慮到投資者一定的資金積累和鋪位的租金收入，其實際供款能力可達到 800 1000 元，相應(yīng)按揭貸款額為 7 10 萬元之間，以 5 成 10 年按揭方式計算，單個商鋪總價控制在 20萬以內(nèi)比較合適。但街鋪及位置特別好的內(nèi)鋪，面積和總價可 適當增加。 b、投資心態(tài)分析 這部分目標客戶，現(xiàn)實生活穩(wěn)定，手頭資金有盈余，并且擁有穩(wěn)定和可預(yù)期的收入來源，在國債、股票等投資收益不理想的情況下，面對“一鋪養(yǎng)三代”的巨大誘惑力，希望為自己的退休和子女未來生活購買一份額外的保險。 個體和私營企業(yè)主、職業(yè)投資者群體分析 a、投資能力分析 11 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 這部分客戶的投資能力較強，如果對市場前景看好，幾百萬的投資也不少見，但也正因為如此，他們的投資取向較難判斷。由于商鋪分割時遵循可分可合的原則，其實力強，可以多購買幾個單位的商鋪，因此本項目不以他們的投資能力來作為鋪位分割的控制 標準。 b、投資心態(tài)分析 手中擁有較大數(shù)額的閑散資金或者有過投資商鋪成功的經(jīng)驗，希望為自己的資金找到一個安全穩(wěn)定的投資去向，或者希望延續(xù)商鋪投資成功經(jīng)驗，獲得更豐厚的投資回報。 投資經(jīng)歷分析 約 70%具備一定投資經(jīng)歷，在選擇鋪位時考慮因素較多；約 30%為初次投資人士，將會選擇總值較小鋪位作為投資，用于嘗試。 12 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 第三部分：項目所在區(qū)域及自身狀況調(diào)查 一、江北區(qū)域概況 1、地理位置 新中心區(qū) 惠州市江北新區(qū)位于惠州市區(qū)東江北面，面積 15 平方公里，惠州市行政中心坐落其中，下轄二個村委會、六個社區(qū)居委會，本地人口 3.6 萬人，外來流動人口約 3.2萬人。 江北新區(qū)東臨汝湖鎮(zhèn)，北與小金口鎮(zhèn)接壤，與橋東、橋西、江南街道辦事處及水口鎮(zhèn)一江之隔，通過惠州大橋、東江大橋與橋東、江南及水口鎮(zhèn)相連。江北地理位置圖 2、區(qū)域交通分析 1） 江北區(qū)域主要道路、橋梁和鐵路 惠州大道（原廣汕公路）橫貫江北，向北連接小金口，向南通過東江大橋連通東平 ，為交通主干道； 云山西路通過惠州大橋 連通 江北和 下角、南壇 等老城區(qū)； 13 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 文昌路連通惠博公路； 三環(huán)路江北段通過中信大橋連通江北和水口區(qū)域，為過境公路； 東江特大橋是鐵路橋，屬京九鐵路和廣梅汕鐵路線，無 機動車行駛； 修建中的下角 東江 大橋?qū)⑦B通江北和下角，以緩解惠州大橋和東江大橋的交通壓力； 京九鐵路和廣梅汕鐵路交匯 于 惠州火車站 。 2） 主要干道、橋梁及鐵路車站分析 以 2006年 3月 13 日通過該區(qū)域的車 流統(tǒng)計與分析： 主干道的車流狀 況 ： 道路名稱 車流量（輛 /分鐘） 云山西路 約 60 惠州大道 約 50 惠州大橋的車流 狀 況 ： 惠州大橋至江北的車流量（輛 /分鐘） 江北至惠州大橋的車流量 （ 輛 /分鐘 ） 時間段 車流量 時間段 車流量 10： 00 12： 00 36 38 10： 00 12： 00 24 36 16： 00 16： 30 38 47 16： 00 16： 30 25 35 16： 35 17： 25 25 45 16： 35 17： 25 38 50 17： 30 18： 00 22 35 17： 30 18： 00 43 70 途經(jīng) 惠州大橋的公共交通： 車路 起始站 終點站 1路 陳江 湯泉 2路 衛(wèi)國苑 美高裝飾城 5路 湯泉 陳江汽車站 10路 汝湖 汽車總站 11路 城市花園 潼湖部隊 16路 湖濱公園 梅湖市場 18路 亞太市場 國商大廈 24路 機關(guān)幼兒園 石湖廈 25路 金世 界花園 車管所 29路 火車站 馬安 14 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 188路 小金 龍津 889路 火車站 塘下 短途客車 惠州 龍門 短途客車 惠州 博羅 長途客車 廣州 惠州 長途客車 惠州 河源 小結(jié)： 惠州大橋是連接老城區(qū)和江北的主要紐帶之一，有多路公交車及長短途客車通過；隨著江北高尚社區(qū)的日益成熟和主要政府機構(gòu)的遷入，私家車和公務(wù)用車的數(shù)量也日益增多，上下班高峰時交通壓力比較大，特別是目前東江大橋橋面正在整修，惠州大橋的交通壓力更大，堵塞時常發(fā)生；目前在 惠州大橋下游約 500 米處 正在 修建一座新橋 下角東江大橋 ，以 改善 老城區(qū)和江北之間的交通。 東江大橋 的車流 狀況： 東江大橋至江北的車流量 江北至東江大橋的車流量 時間段 車流量（輛 /分鐘） 時間段 車流量 （ 輛 /分鐘 ） 10： 00 12： 00 約 30 10： 00 12： 00 約 24 16： 00 16： 30 約 28 16： 00 16： 30 約 34 17： 30 18： 00 約 30 16： 35 17： 25 約 38 途徑 東江 大橋的公共交通： 車路 起始站 終點站 4路 紅花湖 三新 6路 陳江 火車站 16路 梅湖市場 三新 20路 南線 小金口 26路 仲愷 亞太市場 168路 瀝林 湯泉 短途客車 惠州 惠陽 短途客車 惠州 博羅 短途客車 惠州 淡水 短途客車 火車北站 大亞灣 短途客車 惠州 羅浮山 短途客車 惠州 龍門 短途客車 惠州 黃埠 /吉隆 短途客車 惠州 楊村 短途客車 古竹橋 楊村 短途客車 惠州 仍圖 短途客車 淡水 龍門 短途客車 惠州 石壩 15 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 長途客車 廣州 惠州 長途客車 惠州 河源 長途客車 深圳 河源 小結(jié)： 東江大橋是連接?xùn)|平和江北新區(qū)的主要紐帶，是主干道惠州大道的組成部分，也是連接惠州市區(qū)和 下屬各區(qū)縣的主要通道，有多路公交和中短途客車通過；而且隨著江北高尚社區(qū)的日益成熟和主要政府機構(gòu)的遷入，私家車和公務(wù)用車的數(shù)量也日益增多；加之目前橋面正在整修，僅單向行駛，車流緩慢，上下班高峰期堵塞較嚴重；隨著橋面整修工作的完成和下角大橋的修建通車，未來交通狀況會比較樂觀。 中信大橋的車流狀況： 中信大橋至水口的車流量（輛 /分鐘） 水口至中信大橋的車流量 （ 輛 /分鐘 ） 時間段 車流量 時間段 車流量 10： 00 12： 00 約 9 10： 00 12： 00 約 10 16： 00 16： 30 約 10 16： 00 16： 30 約 12 17： 30 18： 00 約 11 16： 35 17： 25 約 12 小結(jié)： 中信大橋 設(shè)計為 雙向 六車道，為 過境公路 的組成部分， 途徑 中信大橋 的車輛以 過境 長途客車 、 貨 柜 車為主， 車流量較少。 惠州火車站 惠州火車站是廣梅汕鐵路上客流量集中的站點之一，也是京九鐵路在南端的重要站點 ；省內(nèi)線路以通往粵東地區(qū)為主，有粵東門戶之稱；省外線路向北到達北京、沈陽等地，向東則通往江西、福建、上海等地； 目前，惠州火車站日均發(fā)送旅客 2600 余 人，春運高峰期日發(fā)送旅客最高達 12 萬 人。 【 區(qū)域交通綜述 】 ： 江北 有著非常優(yōu)越便利的交通條件， 根據(jù)惠州市基礎(chǔ)設(shè) 施戰(zhàn)略規(guī)劃，惠州要建設(shè)珠三角東部公路樞紐和現(xiàn)代物流樞紐， 在江北將大力發(fā)展物流園、大型商貿(mào)批發(fā)中心、專業(yè)交易市場等商業(yè)設(shè)施； 利用 廣惠、深惠、惠河、韶惠等 4條高速公路及其與京九鐵路、廣惠鐵路在東江交會的水陸交通樞紐的優(yōu)勢， 在江北東北區(qū)部地區(qū)發(fā)展商貿(mào)業(yè)，在鐵路西側(cè)沿線，重點發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)。 16 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 3、區(qū)域社會經(jīng)濟特征分析 江北屬新建城區(qū)，又是典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部，惠州市行政中心坐落其中，是未來重點拓展區(qū)域，是規(guī)劃的 城市中心區(qū)。 惠州市中心區(qū)位于東江北南區(qū)的中心位置，規(guī)劃總面積約 211 公頃，周邊是以碧水灣、江畔花園、城市花園、村民安置小區(qū)等居住用地為主。東側(cè)臨惠州大道，西南側(cè)臨文晶一路和文昌二路，西北側(cè)臨三新南路，東江以東、西、南三個方向環(huán)繞而過。 主要有以下 區(qū)域 特征： 行政文化中心區(qū)域： 江北作為市的行政文化中心區(qū)域，各行政職能部門林立，還設(shè)有市民廣場 、體育館、 體育公園、檔案館、慈云圖書館、報業(yè)中心、廣電中心等大型文體設(shè)施， 功能齊全，設(shè)施配套完善 ，這將吸引大量的金融和流通 貿(mào)易。大量的商務(wù)活動將 使之成為商務(wù)中心區(qū)域，吸引著眾多的企業(yè)家、白領(lǐng)等精英階層聚集； 休閑文化設(shè)施也為企業(yè)家、白領(lǐng)及 廣大市民提供了良好的人居環(huán)境。 城鄉(xiāng)結(jié)合部： 作為典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)村城市化進程一定程度上影響著區(qū)域經(jīng)濟的發(fā) 展。水北新村完成搬遷改造后，三新、望江兩村的城市化進程也提上了日程，以適應(yīng)新區(qū)的城市定位和規(guī)劃發(fā)展需要，為中心區(qū)做好配套和服務(wù)。 工業(yè)園區(qū)： 工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟在江北的發(fā)展上提供了充實的經(jīng)濟基礎(chǔ)，但隨著江北新區(qū)定位行政、文化中心，工業(yè)化特別是園區(qū)經(jīng)濟將受到一定制約，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也要適應(yīng)新的發(fā)展需要； 規(guī)劃顯示，未來 1-3 年內(nèi)，三環(huán)路以 內(nèi)的工廠將逐漸搬遷至仲凱開發(fā)區(qū)、數(shù)碼城等工業(yè)區(qū)內(nèi)。 物流產(chǎn)業(yè)區(qū)域： 江北 作為 新城區(qū)，專業(yè)化市場有發(fā)展空間，又處在火車站、高速干道的邊緣，對承接物流有著辦事便利、交通方便、 土地資源豐富 等條件，對成為新的物流中心區(qū)域具有很強的地緣優(yōu)勢。目前，江北已有惠州義烏小商品批發(fā)城、亞太市場、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)中心、金澤物流園等一批專業(yè)市場 ，惠州大道兩側(cè)也已匯集了順德家私、天志家居、環(huán)城家居、光輝家居等家 私城。 城市規(guī)劃也為物流業(yè)的發(fā)展提供了充足的空間。 17 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 4、區(qū)域目前建筑特征分析 1）、望江路以北 以民房（三新村和旺崗村）、大型批發(fā)市場和工業(yè)區(qū)廠房（三新工業(yè)區(qū)）為主，環(huán)境雜亂，政府規(guī)劃還未執(zhí)行，很多建筑有 待改造。 2）、望江路以南，惠州大道以東 該片區(qū)工業(yè) 園 、農(nóng)民房、 拆遷安置小區(qū) 與高檔住宅并存，建筑形式主要是以工業(yè)廠房為主。 3）、望江路以南，惠州大道以西 該片區(qū)是市政府所在地，眾多政府機構(gòu)聚集與此，規(guī)劃起點高，環(huán)境優(yōu)美，綠化率高，市民廣場、體育公園等大型文體設(shè)施都在此處落腳， 同時也是 高檔住宅集中的片區(qū)。 【綜述】： 通過建筑特征可以看出該區(qū)域為新城區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部，政府對城中村的改造和新城區(qū)規(guī)劃的逐步落實將是一個重要內(nèi)容和趨勢。 18 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 5、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 江北區(qū)域規(guī)劃圖 根據(jù)城市發(fā)展要求江北將規(guī) 劃成 為未來的城市中心區(qū)，集 行政 辦公、商業(yè)、金融、居住、健身、休閑、娛樂、科研為一體。 1） “一軸十區(qū)” 布局 的規(guī)劃布局 “一軸”是指以市政府所在地為起點，延伸至東江對岸的城市景觀，軸線控制寬度為 220 米，其中在 10 號區(qū)內(nèi)軸線控制寬度則為 150 米?！笆畢^(qū)”是指江北 17 號區(qū) 的 市行政中心區(qū)、市民樂園區(qū)、文化娛樂區(qū)、體育運動區(qū)、科技展示區(qū)、江北 8 號區(qū)的生態(tài)休閑區(qū)、江北 10 號區(qū)的商業(yè)服務(wù)區(qū)、江北 16 號區(qū)的綜合發(fā)展區(qū)、江北 18 號區(qū)的商務(wù)辦公區(qū)及江北 9 號區(qū)的居住區(qū)等 10 個不同的功能區(qū)。“一軸十區(qū)”的建成，江北中心區(qū)將成為 集辦公、會展、文化、娛樂、休閑、運動、商業(yè)服務(wù)、居住于一體的綜合片區(qū)。在規(guī)劃中，江北南區(qū) 1、 2、6、 7、 8、 9、 10、 16、 17、 18 號區(qū)被納入了用地范圍。整個片區(qū)東南面臨東江，規(guī)劃總面積達到 233.5 公頃。 19 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 2） 四 大功能組團 完善區(qū)域功能 江北 是目前 政府唯一能控制的、臨近現(xiàn)狀建成區(qū)的、基礎(chǔ)設(shè)施配套比較成熟的、可以成片開發(fā)的綜合性用地，惠州市近期（ 2005 年 -2010 年）和遠期（ 2010年 -2020 年）總體規(guī)劃將該地區(qū)納 為重要的城市拓展地區(qū)。 主要分以下四個組團： 江北文化行政組團 ： 以江北南區(qū)的市政府、體 育中心為核心，以完善原有規(guī)劃功能、完成政府城市發(fā)展預(yù)期為主要目標，包括政府行政辦公、會展設(shè)施和文化設(shè)施的建設(shè)，正在建設(shè)的有三防指揮調(diào)度中心和廣播電視新聞中心等； 江北商貿(mào)居住組團 ：在江北中心區(qū)外圍至三環(huán)路，主要包括 14#、 20#、 21#、22#、 24#、 26#、 27#、 28#、 29#、 30#、 32#、 33#、 34#、 38#等小區(qū)，發(fā)展商貿(mào)區(qū)和住宅社區(qū)，作為江北中心區(qū)的配套區(qū)域，通過對目前城中村及工廠進行規(guī)劃改造實現(xiàn)； 鐵路客運中心、物流 中心組團 ：將依托惠州鐵路樞紐， 在鐵路西側(cè)沿線，重點發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)； 江北北 區(qū)制造業(yè)中心組團 ：在江北北部地區(qū)打造一般制造業(yè)中心，同時三環(huán)內(nèi)的工廠，都將在未來 1-3 年內(nèi)搬遷 至仲凱開發(fā)區(qū)、數(shù)碼城等工業(yè)區(qū)內(nèi)。 20 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 二、銀軒大廈項目地塊分析 1、項目地塊狀況分析： 位置： 北面與惠州市司法學(xué)校相鄰；南面是云山西路，中間隔著金城廣場和珠江汽修廠；東面與云山工業(yè)區(qū)相接；西臨惠州大道，與正在興建的五星級酒店相對 。 占地面積 ： 8800 平方米 總建筑面積： 34000 平方米， 其中商場 面積 10000 平方米，寫字樓 24000 平方米 層數(shù)： 22 層，其中商業(yè)裙樓 4 層 停車位： 164 個 項目 周邊 現(xiàn)狀： 項目用地基本 上為規(guī)整的矩形地塊， 主要展示面朝西，與市政府、雙子星大廈隔惠州大道相對；南面有一個破舊的珠江汽車修理廠，嚴重影響項目形象；北面是司法學(xué)校，東面（即項目背面）是一個工地， 再 往東是云山工業(yè)區(qū)。 項目周邊現(xiàn)狀圖 21 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 2、項目交通分析： 1）、項目與周邊道路關(guān)系及情況 項目地塊 西 面緊臨惠州第一大道 惠州大道， 北距離 新湖路 約 250 米 ， 南距離云山大道約 150 米 。 周邊道路： 道路名稱 寬度（米） 等級 備 注 惠州大道 65.5 主干道 雙向 六 車道 +綠化帶 +非機動車道 +人行道 云山西路 60 干道 雙 向四車道，機動車和非機動車道混合。未來將穿過 過瀝 村與新修的新寮路相連。 新湖路 38 干道 雙向四車道 +綠化帶 +非機動車道 2）、公共交通情況： 途徑本項目公共交通有： 1 路 東湖花園 梅湖市場 2 路 三環(huán)路 衛(wèi)國苑 4 路 紅花湖 三新 5 路 陳江汽車站 湯泉 6 路 陳江汽車站 火車站 10 路 汽車站 汝湖 16 路 梅湖市場 湖濱公園 18 路 國商大廈 亞太市場 20 路 南線客運中心 金河工業(yè)區(qū) 25 路 車管所 金世界花園 26 路 B 線 松山 亞太市場 29 路 火車北站 馬安 金通專線 168 瀝林客運中心 湯泉（農(nóng)科所） 22 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 3、項目周邊設(shè)施調(diào)查 項目地塊位置圖 主要設(shè)施 主要政府機關(guān) 設(shè)施名稱 位置 距 項目距離 火車站 惠州大道 3公里 汽車北站 惠州大道 3公里 市民廣場 云山西路 300米 麗日百貨 云山西路 1000米 政府機關(guān)名稱 位置 距項目距離離 行政中心 云山西路 600米 市交通局 江北文明路交通大廈 770米 市檔案局 江北三新南路 9 號 900米 市體育局 江北云山西路體育公園 600米 市公安 局 江北 20 號小區(qū)公安大樓 800米 市人民檢查院 江北 三新南路 1公里 市中級人民法院 江北方昌路 33 號 1.5公里 市工商局 江北 33 號小區(qū) 900米 區(qū)國家稅務(wù)局 江北文昌二路 1.3公里 23 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 第四部分：裙樓商業(yè)定位調(diào)查 本項目的裙樓商 業(yè)定位考慮到項目所處的位置及惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度，初步的定位方向有三個 ， 一是電子專業(yè)市場；二是紡織服裝專業(yè)市場，三是 寫字樓配套商業(yè)。 以下調(diào)查主要涉及惠州電子及服裝產(chǎn)業(yè)的調(diào)查，以及目前惠州的寫字樓裙樓 配套 商業(yè)的調(diào)查。 一、 電子專業(yè)市場 方向 定位調(diào)查 1、惠州電子產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)狀與特點 電子產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大、基礎(chǔ)雄厚 目前，惠州已成為世界最大的電池和鐳射光頭生產(chǎn)基地，亞洲最大的電話機、電腦主板生產(chǎn)基地，中國最大的電視機、汽車音響、高級電工產(chǎn)品、照相機生產(chǎn)基地之一。 2004 年累計生產(chǎn)手機 1260 萬部，電話機 3367 萬部，收錄放機 797萬臺，組合音響 1130 萬部，激光視盤機 1438 萬部，計算機 60 萬臺，光頭 5621萬件，汽車音響 9 萬臺。 根據(jù)市工商局的統(tǒng)計資料，惠州現(xiàn)有電子類 制造及服務(wù) 企業(yè) 5000 多家，其中大中型企業(yè)占 2400 多家 ?；葜菔?涉及 電子配件類 生產(chǎn) 企業(yè) 300 家，其中惠城區(qū)涉及電 子配件類企業(yè) 33 家。 電子工業(yè)總產(chǎn)值及主要產(chǎn)品產(chǎn)量 項目 單位 2003 年 2004 年 2004 年比2003 年增長（） 電子工業(yè)總產(chǎn)值 億元 733.32 841.06 17.6 電視機產(chǎn)量 萬臺 726.78 947.66 30.4 電話機產(chǎn)量 萬部 2988.53 3367.61 12.7 計算機（電腦）產(chǎn)量 萬部 55.19 60.51 9.6 激光視盤機產(chǎn)量 萬臺 362.83 1437.90 296.3 移動電話產(chǎn)量 萬部 803.63 702.62 12.6 24 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 注：電子工業(yè)包括 ：電氣機械及器材制造業(yè)、電子信息設(shè)備制造業(yè)、儀器儀表及辦公機械制造業(yè)。數(shù)據(jù)來源惠州市統(tǒng)計局 2005 年統(tǒng)計年鑒。 大中型企業(yè)占據(jù)惠州電子產(chǎn)業(yè)的絕大多數(shù)份額 2004 年 惠州 市規(guī)模以上電子企業(yè)累計完成工業(yè)總產(chǎn)值 841 億元 ,比去年同期增長 17.6%,占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 54%。其中 TCL 集團 、 德賽集團 、 華陽集團 、僑興集團 為代表的大型企業(yè)占到生產(chǎn)總值的 86%，大型企業(yè)占據(jù)惠州電子產(chǎn)業(yè)的絕大部分份額。 電子產(chǎn)業(yè)以來料加工 OEM 為主 惠州的電子產(chǎn)業(yè)制造業(yè)現(xiàn)階段還主要停留在“三來一補”為主的 OEM 生產(chǎn)模式中，盡管 惠州生產(chǎn)了不少數(shù)碼產(chǎn)品，但這些產(chǎn)品的核心技術(shù)絕大部分是掌握在別人手中，市場的最大獲利者是國內(nèi)外那些掌握了核心技術(shù)的公司和廠家?；葜莸钠髽I(yè)賺取的只是加工層面上的簡單的加工費用，因為沒有掌握產(chǎn)品的核心技術(shù)，整體 IT 制造業(yè)的技術(shù)優(yōu)勢無從談起。 電子信息產(chǎn)業(yè)鏈尚不完善、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落后 惠州數(shù)碼產(chǎn)業(yè)雖然已形成一定規(guī)模，但是與珠三角的深圳、東莞或是長三角的無錫等城市相比，仍處于落后，其中很重要的一點就是惠州數(shù)碼產(chǎn)業(yè)未能形成規(guī)模效應(yīng)，聚集力較差。另外，惠州市電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈配套不夠完善，整個行業(yè)的資源整合做得較少， 生產(chǎn)使用效率較低、產(chǎn)品成本較高，難以實現(xiàn)資源共享?；葜輰﹄娮有畔⒅圃鞓I(yè)的發(fā)展一直缺乏一個專項規(guī)劃，可以說惠州的數(shù)碼制造業(yè)發(fā)展思路不夠清晰。各個縣區(qū)發(fā)展不平衡，企業(yè)間發(fā)展不平衡，對幾個開發(fā)園區(qū)在功能上定位不夠明確，制造業(yè)生產(chǎn)沒有在方圓一定范圍內(nèi)形成產(chǎn)業(yè)的完整配套鏈。例如，電話機、手機、電視機、 DVD 在惠州的生產(chǎn)量均很大，但分布很分散，沒能在地緣上形成一個與這些產(chǎn)品生產(chǎn)聯(lián)系密切、上下配套的功能產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 惠州電子企業(yè)主要分布區(qū)域 惠州的電子企業(yè)分布比較零散，通過對各工業(yè)區(qū)分布和實地調(diào)查得出的大概 25 惠州銀軒大廈 裙樓商業(yè)定位 調(diào)查報告 比例：惠城區(qū)約 占 30%左右，主要分布在陳江、 仲凱、 瀝林、小金口、水口鎮(zhèn)區(qū)；惠陽區(qū)約占 20%左右，主要分布在新圩、淡水、秋長鎮(zhèn)區(qū)；惠東縣約占 15%，主要分布在平山、白花、大嶺、吉隆鎮(zhèn)區(qū)；博羅縣約 占 27%，主要分布在羅陽、龍溪、湖鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)；大亞灣約占 8%，主要分布在響水河，澳頭