房地產(chǎn)融資方案.docx

湖北經(jīng)濟學院櫟一217有限責任公司湯遜湖新城融資方案公司名稱：湖北經(jīng)濟學院櫟一217有限責任公司項目名稱：“武漢湯遜湖新城”參與人員：裴傳勝 李 強 呂 超 張詩柱房地產(chǎn)項目融資方案一、融資項目名稱 “武漢湯遜湖新城”建設項目二、項目融資主體 湖北經(jīng)濟學院櫟一217有限責任公司，本公司成立于2015年8月，位于湖北省武漢市江夏區(qū)湖北經(jīng)濟學院，公司注冊資本100000萬元，目前已完成或正在進行中的房地產(chǎn)開發(fā)項目兩個，預計2016年基本建設完工，預期收益10000萬元。 三、 融資規(guī)模、期限及還款進度 項目總投資72035萬元，資金來源為業(yè)主自籌32035萬元，擬從銀行貸款40000萬元。貸款類型為項目貸款，貸款期限為3年，自2016年1月至2019年1月。年利率暫按7.00%確定。 貸款抵押物為項目土地使用權(quán)證，面積14511平米，評估價值100000萬元。另外由武漢亞飛擔保有限責任公司提供連帶責任擔保，擔保范圍為主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權(quán)的費用。 預計貸款資金一次性到賬，本金按3年分期償還，利息按季度支付。2017年1月償還本金20000萬元，2018年1月償還本金10000萬元，2019年1月償還本金10000萬元。 四、擔保公司情況 武漢亞飛擔保有限責任公司成立于2003年8月，是武漢市乃至湖北省、華中地區(qū)擔保行業(yè)中從業(yè)最早且最具市場影響力的擔保公司之一。公司主要服務范圍包括：個人及企業(yè)貸款擔保業(yè)務、個人汽車消費貸款擔保、個人二手房按揭貸款擔保、個人住房抵押貸款擔保、助業(yè)貸款、個人經(jīng)營性貸款擔保、信用卡經(jīng)營分期等。先后推出了“隨易貸”、“卡易貸”、“裝修貸”、“融易貸”、“速貸易”、“新婚貸”、“企業(yè)貸”一系列產(chǎn)品，全方位滿足中小企業(yè)和個體經(jīng)營戶、目標消費群的需求。五、項目基本情況 “武漢湯遜湖新城”建設項目位于湖北省武漢市江夏區(qū)湯遜湖北路，項目規(guī)劃用地14511平米，建筑面積150700平米。項目包括地下二層，地上裙樓四層和塔樓三棟，總高99.8米，裙樓幾何尺寸為95m90m。1號樓為辦公式公寓，2號樓為住宅（含部分拆遷戶還建房），3號樓為四星級賓館。項目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地，容積率8.29，建筑密度52.95%，綠地率15.8%。 目前項目已完成施工設計并已獲得規(guī)劃批準（已取得土地證，建設用地規(guī)劃許可證，拆遷許可證，即將取得建設項目規(guī)劃許可證及開工證），已進入地上物拆遷階段。共有160余戶住戶需要拆遷，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。 項目建設期為3年，自2016年1月至2018年1月。 項目公司成立于2015年8月，位于湖北省武漢市江夏區(qū)湖北經(jīng)濟學院，注冊（實收）資本100000萬元，各股東均以貨幣出資?，F(xiàn)股東為湖北經(jīng)濟學院櫟一217有限公司51%，社會公眾股持股47%，個人持有持股2%。法定代表人李強。 截至2016年9月，公司資產(chǎn)7000萬元，全部為開發(fā)成本，負債4400萬元，所有者權(quán)益2600萬元。六、項目投資估算 項目總投資72035.萬元，其中土地征用及拆遷補償費12000萬元，前期工程費2736萬元，建筑安裝工程費45600萬元，基礎設施費1368萬元，公共設施配套費1507萬元，開發(fā)間接費8824萬元。 項目建設期預計3年，自2016年1月至2018年1月。預計2016年完成總投資的30.3%，即完成投資21849.6萬元；2017年完成總投資的51.6%，即完成投資37196.8萬元；2018年完成總投資的16.6%，即完成投資11988.6萬元；2019年完成總投資的1.4%，即完成投資1000萬元。 土地征用及拆遷補償費12000萬元。項目共占用規(guī)劃面積土地使用權(quán)14511平米，其中項目公司名下土地11283平米，其余部分待拆遷完成后由省供銷社轉(zhuǎn)入項目本公司名下。地上建筑物大部分歸本公司所有，仍有160余戶需要拆遷補償安置，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。土地征用及拆遷補償費包括支付拆遷戶的補償過渡款和基于容積率調(diào)整需補繳的土地出讓金以及相關(guān)的稅費，公司前期已投入7000萬元用于支付上述部分款項。前期工程款2736萬元，主要包括項目建設涉及的行政事業(yè)性收費、規(guī)劃設計費、勘測丈量費、臨時設施費、預算編審費等，按建筑安裝工程費投資規(guī)模的6%估算。 建筑安裝工程費45600萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方3000元的單位造價、建筑面積150700平米相乘確定。 基礎設施費1368萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、給排水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環(huán)衛(wèi)工程費、安防職能工程費等，按建筑安裝工程費投資規(guī)模的3%確定。公共設施配套費1507萬元，為根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益期不屬于項目公司，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出，如鍋爐房、變電所、游泳池等，按建筑面積150700，每平米100元計算確定。 開發(fā)間接費8824萬元，為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，如管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、以及項目融資財務費用、擔保費。其中預計貸款利息4900萬元，擔保費2100萬元。 七、項目銷售收入及稅費 項目建成后，項目公司擬持有的自有物業(yè)包括商鋪1層和4層、3號樓賓館?？鄢?號樓拆遷戶還建房部分的面積，預計項目可售面積為75000平米，包括裙樓的商鋪2-3層15000平米和住宅公寓60000平米。 根據(jù)對陽光100、濱湖一號以及項目所在地附近房產(chǎn)項目市場的調(diào)查，商鋪的價格預計平均售價為35000元/平米，住宅和公寓的平均售價為11000元/平米。預計項目可售部分可實現(xiàn)收入118500萬元。項目銷售期3.5年，自2016年8月至2019年1月。預計2016年完成銷售25%，實現(xiàn)收入29625萬元；預計2017年完成銷售40%，實現(xiàn)收入47400萬元；預計2018年完成銷售 20%，實現(xiàn)收入23700萬元；2019年完成銷售15%，實現(xiàn)收入17775萬元。 與銷售收入直接相關(guān)的稅費包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷售費用等，預計發(fā)生各項稅費24829萬元。各項稅費情況見下表：項目稅費比例金額（萬