太極景潤花園商業(yè)廣場招商策劃方案

太極景潤花園中庭廣場 招商策劃方案 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 河南焦作太極景潤花園項目組 二 00 五年四月六日 太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 1 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 目錄 第一部分 項目定位 一、 項目分析 二、 項目定位 三、 項目經(jīng)營分區(qū)策略 第二部分 市場招商總策略 一、 招商的整體原則和目標(biāo) 二、 租金策略 三、 招商政策策略 四、 招商執(zhí)行策略 第三部分 招商執(zhí)行計劃 一、 開業(yè)時間 二、 正式招商時間 三、 招商工作安排 四、 招商風(fēng)險分析 五、 招商中存在的問題及規(guī)避方法 第四部分 招商準(zhǔn)備工作 一、 招商資料 二、 媒體運(yùn)用 三、 相關(guān)文件 第五部分 銷售建議 一、 投資者與開發(fā)商利益平衡點(diǎn)分 析 二、 銷售策略建議 三、 年度中旬推廣 太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 2 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 第一部分 項目定位 一、項目分析 1、項目周邊環(huán)境 項目東臨焦作通往省會鄭州的主要交通要道塔南路；南隔人保大廈與人民大道相望；西與市委、政市府毗鄰，北靠焦作電信綜合大樓。 周邊商業(yè)配套情況： 焦作客運(yùn)總站：位于塔南路南端，距本案 600 余米，是焦作通往省內(nèi)各市縣的主要車站。 公交路線：共有 9 路公交車通過本案，分別是： 7 路，萬方電廠至長途總站； 13 路，影視城至車管所； 16 路，閆河至龍源建材； 18 路，人民廣場至焦作大學(xué)新校區(qū)； 20 路，市旅游客運(yùn)站至蒙牛集團(tuán)； 21 路，李封新村至長途 總站； 23 路，馬村西站至焦作西關(guān)建材； 27 路，公交汽校至車管所； 37 路，縫山公園至高新區(qū)。 銀行：緊靠本案的塔南路郵電儲蓄所、塔南路與人民大道東北角商業(yè)銀行、建設(shè)銀行及農(nóng)發(fā)銀行，距本案緊 30 米。 郵局、電訊：緊臨本案北面的電信大樓、郵電網(wǎng)點(diǎn)、聯(lián)通網(wǎng)點(diǎn)；位于山陽商廈內(nèi)的移動網(wǎng)點(diǎn)，距本案 50 余米。 商業(yè)建筑：本案東對面正在籌建的摩登市商業(yè)街，南面已經(jīng)形成商業(yè)氛圍的山陽商廈，東南角正在籌建的丹尼斯大賣場，西面正在籌建的五星級酒店。 2、項目優(yōu)勢分析 太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 3 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 區(qū)位地段優(yōu)勢。本案位于塔南路與人民大道的交匯處，緊鄰市委市府，處 于新城區(qū)的中心位置，交通十分便利。焦作市政府有力的扶持及城市未來規(guī)劃的政策傾斜，使商家增長了更明確地認(rèn)識和投資的信心，成為本案推廣的重要支柱之一。隨著政府的引導(dǎo)，新區(qū)正快速發(fā)展，隨著各生活社區(qū)的陸續(xù)完工和業(yè)主的入住，生活人群和消費(fèi)態(tài)勢正漸漸擴(kuò)大，這將給本區(qū)域商業(yè)帶來強(qiáng)大的購買力。同時，隨著新區(qū)人流的擴(kuò)增和政府的規(guī)劃藍(lán)圖、大型工廠的進(jìn)駐，商業(yè)物業(yè)具備較大的升值潛力。 建筑規(guī)劃優(yōu)勢。本項目近 1 萬平米的休閑廣場，將吸引大量的娛樂、休閑、購物人流，這為商業(yè)的經(jīng)營帶來相當(dāng)數(shù)量的顧客。同時，社區(qū)內(nèi)近千戶高端消費(fèi)群體相對 于投資于中庭商業(yè)者而言是一個相當(dāng)?shù)恼T惑力。 商業(yè)形象優(yōu)勢。隨著時間推移，工程竣工時間臨近，中庭建筑形態(tài)逐漸明朗，能夠給消費(fèi)者一個直觀的感受，有利于在實物上造勢、推廣運(yùn)作。 品牌優(yōu)勢。通過前期推廣運(yùn)作，整個太極景潤花園項目品牌為焦作人熟知，并得到消費(fèi)者的一致認(rèn)可。 有利于后期商業(yè)推廣宣傳。 臨街門面的帶動優(yōu)勢。臨塔南路門面已經(jīng)基本售磬，它們的快速經(jīng)營將對廣場內(nèi)商鋪起到有效的帶動及烘托。 3、項目劣勢分析 根據(jù)“賣商鋪就是賣地段”的行業(yè)規(guī)律，中庭內(nèi)商鋪較臨街商鋪在區(qū)域地段上存在較大的先天劣勢。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)格局處 于初步成型階段，同時本案商業(yè)建筑形象還未形成，太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 4 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 商業(yè)氛圍還不成熟。投資者對于商業(yè)前景不明確的物業(yè)很謹(jǐn)慎，更不愿意拿大筆資金投資不能夠即刻見到效益的物業(yè)。 產(chǎn)品本身與中庭內(nèi)商業(yè)定位中產(chǎn)品需求（空間、面積、格局劃分）存在不合理之處。根據(jù)我司以往對商業(yè)運(yùn)作的經(jīng)驗，以及對焦作及周遍城市的市場調(diào)查，從經(jīng)營者入手，了解到諸如 裝飾小品店，游藝廳，工藝品店，音像圖書屋，西點(diǎn)屋、鮮花店，藥品店，士多店 ，干洗店等店面需求僅幾十平方米，而我們的產(chǎn)品大多超過了一百、甚至二百平方米，這樣，我們對商鋪內(nèi)的商業(yè)定位與經(jīng)營者對商鋪的需求存 在矛盾。 投資者對本案的建筑規(guī)劃形態(tài)在未來能否形成一個成熟的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境持懷疑態(tài)度，即對未來廣場內(nèi)商業(yè)經(jīng)營能否“火”，人氣是否“旺”信心不足。 4、項目機(jī)會點(diǎn)分析 城市規(guī)劃機(jī)遇。隨著市委、市政府南遷，焦作南區(qū)各類住宅及商業(yè)物業(yè)興起，商業(yè)格局處于初步成型階段，給本案的準(zhǔn)入提供了低門檻。 5、項目威脅分析 競爭威脅。區(qū)域內(nèi)各類商業(yè)建筑興起，對本案構(gòu)成最大威脅的即是項目正對面的“摩登市商業(yè)街”。其規(guī)模較大，定位為集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)步行街，且該項目即將開始內(nèi)部認(rèn)購。 市場容量威脅。 據(jù)媒體報道，焦作 市商業(yè)面積與總?cè)丝诘谋壤呀?jīng)超過了其他大中城市，如此龐大的商鋪供應(yīng)量，市場競爭激烈程度勢必達(dá)到“你死我活”的境地。 太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 5 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 對策（如何放大優(yōu)勢、抓住機(jī)遇，減弱劣勢、規(guī)避威脅）： 突出市場的地理位置，以焦作市的“黃金新商圈的商業(yè)制高點(diǎn)”來提升市場的商業(yè)價值； 突出市場的規(guī)模環(huán)境，以“ 10000 平米的購物、休閑廣場”來突出其它商業(yè)無可媲美的市場經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模； 突出市場的交通優(yōu)勢，以“客運(yùn)站旁、兩條黃金通道交匯處”來定義市場的交通環(huán)境； 前期，項目取得了市政府及市民的高度贊許與評價，后期，則在工商、稅務(wù)等方面爭取市 政府更多的支持； 加快工程進(jìn)度，樹立市場開業(yè)“倒計時牌”，增強(qiáng)客戶對市場的信心； 協(xié)助臨街門面的經(jīng)營推廣，努力營造商業(yè)氛圍，以期帶動廣場內(nèi)的商業(yè)； 合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)； 制訂足以打擊競爭對手，快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略，消除客戶疑慮，不給予競爭對手反擊機(jī)會，達(dá)到快速招商、快速銷售的目的； 制訂能確保市場興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場經(jīng)營措施。 二、項目定位 1、市場經(jīng)營業(yè)態(tài)定位及形象定位 前期，我們將廣場內(nèi)商鋪定位于“集 小型休閑、娛樂和針對小區(qū)內(nèi)及周邊太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 6 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 區(qū)域所需要的生活服務(wù)配套于一體的區(qū)域性商業(yè)中心”， 而通過對周邊商業(yè)環(huán)境及產(chǎn)品本身的對比調(diào)查，我們有必要重新對廣場內(nèi)的業(yè)態(tài)定位做一個有益的補(bǔ)充。 很明顯，廣場內(nèi)商業(yè)只是我們整個項目的一部分，我們的項目屬于商住相結(jié)合的形式，而非純商業(yè)，這就明確廣場內(nèi)商業(yè)需首先要能夠為社區(qū)內(nèi)提供生活配套服務(wù)。 我們通觀區(qū)域內(nèi)市場，緊靠項目的摩登市商業(yè)步行街、丹尼斯大賣場及山陽商廈完全構(gòu)成了焦作南區(qū)的生活配套服務(wù)中心，相對于我們的項目，它們的優(yōu)勢就是純商業(yè)，具備核心競爭力。 看產(chǎn)品本身，我們從劣勢分析中已經(jīng)得出我們廣場內(nèi)商業(yè)如僅局限于生活配套服務(wù)商業(yè)，則總面積過多。如何消化過多部 分的面積，我們需要尋找新的業(yè)態(tài)支撐，根據(jù)行業(yè)規(guī)律，解決之道在于建立具有 核心競爭力 的行業(yè)市場，該類業(yè)態(tài)需要較大的營業(yè)面積，又要不與整個項目的設(shè)計、規(guī)劃、運(yùn)作理念有沖突。 通過項目組對焦作所有專業(yè)市場的摸底排查，并結(jié)合項目整體形象定位， 我們最終確定廣場內(nèi)商鋪一層主要經(jīng)營生活服務(wù)配套行業(yè)，如超市、市多店、特色餐飲之類，二層主要經(jīng)營健身、娛樂、休閑等行業(yè)。 2、案名建議 案名必須具備三方面要素：區(qū)別商業(yè)類別，即體現(xiàn)業(yè)態(tài)定位；震撼力，提升核心競爭力；易記，朗朗上口。以下為項目部及廣告公司提議的案名，僅供太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 7 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 參考。 太太太 極極極 金金金 貴貴貴 坊坊坊 太太太 極極極 藍(lán)藍(lán)藍(lán) 貴貴貴 坊坊坊 太極蘭桂坊 太極新街坊 太極金水岸（街） 太極群英灣（街） 太極名店街 太極闌珊坊 太極桂蘭街 3、招商對象定位 根據(jù)焦作市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和我們以往市場招商經(jīng)驗，本市場的招商對象將以焦作市區(qū)及省會鄭州商家為主，焦作市周邊市縣為輔。 4、市場經(jīng)營檔次定位 就實現(xiàn)商鋪價值，一般是高、中檔的商品易于承受較高的租金、近而提升了商鋪的價值，理想狀態(tài)下我們都愿意將市場內(nèi)經(jīng)營的商品定位為中、高檔商品。對于本市場商品檔次定位我們認(rèn)為：以中高檔商品為主，為焦作高端人群提供娛樂休閑服務(wù)。 三、項目經(jīng)營分區(qū) 按照招商目的，原則上我們將廣場內(nèi)二層商鋪劃分為招商鋪面，接 受符合規(guī)定的商家進(jìn)駐；而一層則作為生活配套服務(wù)的鋪面不參與招商，但銷售部做好經(jīng)營商家對一層鋪面的需求登記工作，以便為一層商鋪的投資者提供租賃交易平臺。同時，我們根據(jù)實際招商工作的飽和度，如二層招滿，可以拿出一層來進(jìn)行與二層經(jīng)營同類產(chǎn)品的商家招商。 太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 8 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 第二部分 市場招商總策略 一、招商的整體原則及目標(biāo) 1、考慮到實際工程進(jìn)度及招商、裝修、進(jìn)場等工作，暫定 廣場于 2005 年 10 月1 日正式開業(yè)，需要保證在 8 月底二層的招商面積完成 90%，即 24 個門面左右。 2、招 商過程中確保按既定的功能分區(qū)進(jìn)行招商，以保障整個 廣場內(nèi) 商業(yè)經(jīng)營井然有序。 二、租金策略 、租金厘定考慮因素 1、 周邊物業(yè)租金狀況：項目周邊同類商業(yè)物業(yè)租金水平。 2、 地理位置：即地段，指的是項目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā)展前景，地段也是決定商業(yè)物業(yè)價格的重要要素之一； 3、 交通便利性：與交通主干道的距離，人員、車輛進(jìn)出的便利性和可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度。 4、 昭示性：即項目的臨街面，是否易于尋找、識別。 5、 配套：市場配套能否滿足商戶功能需求（如倉庫、展示中心等）。 6、 商鋪形式及面積：對商家而言是商鋪是否合用，有無浪費(fèi)、無效面積。 7、 經(jīng)營環(huán)境：市場內(nèi)部的經(jīng)營環(huán)境和市場外 部的環(huán)境，客戶到達(dá)市場購物是否感覺舒適。 太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 9 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 8、 停車位：車位是否充足、車輛出入方便性。 9、 經(jīng)營管理：經(jīng)營管理公司是否專業(yè)，能否使市場在激烈的市場競爭環(huán)境中立于不敗之地。 10、開發(fā)商品牌：開發(fā)商是否有足夠?qū)嵙?，是否有開發(fā)或經(jīng)營同類物業(yè)的經(jīng)驗。 、周邊商業(yè)租金市場調(diào)查 樓盤商業(yè)： 碧海云天： 地理位置：位于焦作南區(qū)，人民大道東部南側(cè)，山陽區(qū)政府大樓對面，西側(cè)丹尼斯大賣場正在籌建之中，距本案 300 余米。 建筑形態(tài)：一期以多層房為主，二期高層房，現(xiàn)在正在內(nèi)部認(rèn)購。臨人民大道及東側(cè)無名道為兩層商業(yè)門面。 商業(yè)面 積及業(yè)態(tài)：門面為上下聯(lián)體出售，單層門面寬 3 米，進(jìn)深 8 米左右。整個商業(yè)主要為社區(qū)及周邊社區(qū)提供日常生活配套服務(wù)。由于一期住宅已經(jīng)售罄，商業(yè)部分已經(jīng)經(jīng)營。 商業(yè)價格：售價：臨人民大道 4500 4800 元 / m2 ，其余商鋪： 2500 3600 元/ m2 租賃價格：臨人民大道 15 元 / /月左右，其余商鋪 812 元 / /月 新新家園： 地理位置：位于塔南路與站前路交匯處東北角，交通較為便利。距本案 300余米。 建筑形態(tài)：以多層房為主，面塔南路與站前路交匯處有 一幢小高層寫字樓。太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 10 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 臨塔南路與站前路為兩層門面房。 商業(yè)面積及業(yè)態(tài)：商鋪上下兩層聯(lián)體出售，面積 120300 不等。主要經(jīng)營高檔西餐以及休閑服務(wù)行業(yè)。迪歐咖啡、歌德咖啡、韓式餐飲、高檔中式餐飲以及圖書館、藥品超市均在此經(jīng)營。 商業(yè)價格：商鋪售價均價為 3700 元 /；租賃價格 1825 元 / /月。 南北苑 地理位置：位于解放路中段，（原焦作市市委、市府），解放路屬于焦作商業(yè)中心區(qū)域。交通發(fā)達(dá)，商業(yè)氛圍濃厚。 建筑形態(tài)：以解放路劃分問南、北兩個組團(tuán)。以多層及小高層為主。臨解放路及東西兩側(cè)巷道為兩層商業(yè)門 面。 商業(yè)面積及業(yè)態(tài)：由于其還處于施工階段，沒有交房使用，商鋪暫未經(jīng)營。 商業(yè)價格：解放路沿線售價： 8800 元 /平方米 其他商業(yè)門面售價： 4000 4500 元 /平方米 無租賃價格 、專業(yè)或綜合批發(fā)市場 山陽商城 地理位置：位于塔南路與人民大道交匯處西南角，交通便利。距離本案 100余米。 建筑形態(tài)：臨塔南路為兩層商鋪，臨人民大道為一幢 5 層高的綜合大樓，商城里面為兵營式一層商鋪門面。 商業(yè)面積及業(yè)態(tài)：綜合大樓里面一層為移動網(wǎng)點(diǎn)、手機(jī)市場，二層以上為服太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 11 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 飾、電腦等行業(yè)，單層面積約 1200 余；臨塔南 路為餐飲、銀行、日用消費(fèi)品行業(yè)。里面兵營式鋪面，寬約 3 米，進(jìn)深 6 米左右，主要經(jīng)營中低檔服飾、床上用品、各類電子產(chǎn)品等商業(yè)。由于整個商城定位主要服務(wù)于普通老百姓，小具規(guī)模，品質(zhì)較低，但價格實惠，故周邊老百姓愿意到此購物消費(fèi)，商業(yè)氛圍較為濃厚。 商業(yè)價格： 臨塔南路商鋪?zhàn)赓U價格為 1220 元 / /月；里面小門面為 1015元 / /月。 、塔南路街區(qū) 因塔南路是項目所臨干道，了解其商鋪?zhàn)饨鹚綄Ρ景妇哂袇⒖甲饔?。此處主要對塔南路與站前路交口至人民大道處的臨街商鋪?zhàn)饨鹚竭M(jìn)行調(diào)查。 建筑形態(tài)：調(diào)查路線上的建筑 參差不齊，且有較多空白或正在開發(fā)地帶，路線上有四至五層的樓房，也有兩層至三層的商鋪門面，后者一層為商鋪，二層或三層主要是用來居住。 商業(yè)面積及業(yè)態(tài)：較大面積的商鋪?zhàn)∫米魅玢y行、通訊等網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施，較小的如 15 左右的商鋪則用來零售，如小賣鋪、小餐飲產(chǎn)業(yè)。 商業(yè)價格：租金價格在 815 元 /左右。 、本案租金建議 根據(jù)對新區(qū)商業(yè)調(diào)查，本區(qū)域商業(yè)租金在 8 25 元 /平米之間。本商業(yè)位置具有較大的升值空間，但目前環(huán)境尚不成熟，新區(qū)人流也不旺，整個商業(yè)市場的形成尚需時日。由于受建筑形態(tài)、業(yè)態(tài)劃分因素限制，本案 在區(qū)域內(nèi)均太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 12 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 沒有可比性商業(yè)物業(yè)。 本項目商鋪面積較大，整個租金額相應(yīng)較大，由于目前一段時間人流不足，將導(dǎo)致經(jīng)營商家資金回收困難，這會使許多商家會繼續(xù)觀望，影響項目的招商。項目組故建議廣場內(nèi)二層平均租金暫定為 10 元 / /月，一層平均租金暫定為 18 元 / /月。以市場較優(yōu)惠的租金吸引商家提早進(jìn)駐，隨著人流的激增和環(huán)境的成熟，逐漸提高租金。 、租金策略 以“放水養(yǎng)魚，培育市場”的目的，實行“免租 12 個月”和“統(tǒng)一租金”的租金策略，以達(dá)到吸引品牌商家的進(jìn)駐及快速招商的目的。 為了達(dá)到快速招商的目的，吸引目標(biāo)商戶快速 落定，我們建議招商部分商鋪實行統(tǒng)一租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在實際操作中對區(qū)域內(nèi)的一些核心龍頭鋪位實行控制，以便留給一些有影響力的商家。 統(tǒng)一租金的策略在我們以往的實踐中證明是成功的，因為市場剛開始招商時，大部分商戶會處于觀望狀態(tài)，實行統(tǒng)一租金的策略有利于刺激商戶先行進(jìn)場強(qiáng)占好位置，感覺占了便宜；后進(jìn)場的商戶雖然選不到了好位置的商鋪，但看到前面已有很多商戶進(jìn)駐，信心會增強(qiáng)，也不會覺得很吃虧。 三、招商政策策略 任何新興商業(yè)市場從開業(yè) 興旺 達(dá)到合理的租金水平，均需要一定的時間來進(jìn)行培育，培育時 間的長短根據(jù)市場所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競爭環(huán)境的不同而有所不同。 若不給予市場一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對商戶招商，對太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 13 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 市場而言無異于“殺雞取卵”，一方面商戶不愿意進(jìn)場，容易造成市場空置；另一方面，即使能招到部分商戶進(jìn)場，但由于市場人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進(jìn)場，造成惡性循環(huán)。 為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從以下方面對市場進(jìn)行培育： 第一是 ：合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃。有選擇性的引進(jìn)有一定品牌形象及經(jīng)營能力的商戶進(jìn)駐。 第二是 ：免租期。簽定 三年租期，免租 12 個月。簽約時收定金，租金每半年一收，即第一年免收，第二年、第三年按標(biāo)準(zhǔn)租金每半年一收。 第三是 ：后期市場的經(jīng)營管理。俗話說“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商戶招進(jìn)來，還要讓商戶“進(jìn)得來、有發(fā)展、賺到錢”，市場的后期經(jīng)營管理也是商戶十分關(guān)心的問題，市場的經(jīng)營管理不僅需要專業(yè)的人才，還需要一定的宣傳推廣費(fèi)用的投入。因此我們建議開發(fā)商承諾在市場開業(yè)前后期投入一定量的經(jīng)營推廣費(fèi)用，用于推廣市場、宣傳商戶，以增強(qiáng)商戶進(jìn)場經(jīng)營信心。 四、招商執(zhí)行策略 1、回避銷售信息 為了避免銷售價格對商戶的干擾，影 響其租賃的積極性，我們在招商時決口不提銷售，所有宣傳資料（包括現(xiàn)場包裝和戶外廣告）均回避銷售信息。若客戶問到要購買商鋪，我們統(tǒng)一口徑：“我們現(xiàn)在只招商，不銷售；具體什么時候銷售公司現(xiàn)在還沒有確定；租賃商鋪的商家對所租賃的商鋪有優(yōu)先購買權(quán)和價格優(yōu)惠，在公司決定銷售時會提前通知各位進(jìn)場商戶優(yōu)先購買”。 2、商戶（大戶）優(yōu)先招商 太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 14 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 設(shè)定一定的優(yōu)惠條件（如免租金 15 個月），有針對性選擇主要進(jìn)駐業(yè)態(tài)中的 3-5 家重點(diǎn)品牌商戶（大戶）進(jìn)行洽談，優(yōu)先對品牌商戶進(jìn)行招商，增強(qiáng)對其它中戶、散戶招商的號召力。 3、招商信息發(fā)布 通 過戶外廣告和定向派送招商海報向商戶傳遞招商信息。 太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 15 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 第三部分 招商執(zhí)行計劃 一、開業(yè)時間 第二部分已經(jīng)提到，考慮到工期進(jìn)度、招商等工作，暫定廣場開業(yè)時間為2005 年 10 月 1 日。 市場要開業(yè)還需要給予商戶一定的裝修期，通過討論，建議開發(fā)商同意拿出 1 個月作為商戶的裝修期。因此，在對外宣傳時我們可打出口號： 9 月 1 日進(jìn)場裝修， 10 月 1 日鐵定開業(yè)！ 若不能按時開業(yè)，開發(fā)商承諾無條件退還商戶租鋪定金，以增強(qiáng)商戶租鋪的信心。 二、正式招商時間 考慮到對面摩登市即將內(nèi)部認(rèn)購，以及本案的招商時 間段、商戶經(jīng)營淡旺季、工程進(jìn)度和商鋪的銷售等因素，我們確定 2005 年 6 月 1 日為公開招商日。所有招商工作均圍繞公開招商日的時間進(jìn)行安排。 三、招商工作安排 工作內(nèi)容 完成時間 負(fù)責(zé)人 市調(diào)工作 已完成 匯豐 本策劃方案的 討論定稿 4.13 建豐、匯豐、宏成 招商工作人員、招商辦公室的厘定 4.13 建豐、匯豐 招商合同文本的厘定 5.30 建豐、匯豐 宣傳推廣資料 現(xiàn)場包裝 戶外廣告設(shè)計及定稿 4.13 4.30 建豐、匯豐、宏成 商戶邀請、招商資料派送 4.30 5.25 建豐、匯豐 太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 16 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 商 戶座談會準(zhǔn)備事項（座談資料、座談地點(diǎn)） 視具體情況 建豐、匯豐、宏成 商戶座談會 視具體情況 建豐、匯豐 公開招商日 6.01 招商工作人員 以上工作安排僅是計劃安排，實際招商工作還需靈活多變。比如與商戶的溝通可以從即日起延續(xù)到廣場開業(yè)，但所有的工作只能夠提前完成，不可滯后。 四、招商風(fēng)險分析 1、商戶（租賃戶）風(fēng)險分析 項目招商在開業(yè)前不能完成 85%以上或裝修未完成，項目不能如期開業(yè)或開 業(yè)時間無限期拖延； 由于招商工作的疏漏，導(dǎo)致廣場內(nèi)經(jīng)營無序，魚龍混雜； 沒有統(tǒng)一的物管或物業(yè)管理費(fèi)用比較高； 生意不是很理想或經(jīng)營慘淡； 開發(fā)商賣完后走人，交接工作無法完成。 2、開發(fā)商風(fēng)險分析 投入大量招商推廣費(fèi)用后，招商效果不明顯或收效甚微； 項目日后經(jīng)營不是很理想或經(jīng)營慘淡，則不利于項目的品牌樹立，對整個項目將產(chǎn)生負(fù)面影響； 項目不能獲得穩(wěn)定的投資回報，投資者鬧事。 五、招商中存在的問題及規(guī)避方法 太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 17 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 問 題 一：引入大型租賃戶后，可能導(dǎo)致租金達(dá)不到業(yè)主預(yù)期效果 ，影響銷售。引入大型主力店、知名品牌客戶，由于面積較大，其租金相對會降低，對項目的銷售形成阻力。但引入大型租賃戶一次性可以租賃較大面積，另外大型品牌的進(jìn)駐 會形成示范效用，吸引中小客戶進(jìn)駐，從而縮短整個招商周期，保證如期開業(yè)。 規(guī)避方法：開發(fā)商適當(dāng)?shù)慕o予一定租金補(bǔ)貼。 問 題 二： 2005 年 8 月 1 日前招商任務(wù)完不成 80%， 將 影響開業(yè) 。 規(guī)避方法：在目前的形式下，必須對招商工作進(jìn)行科學(xué)、合理的評估，認(rèn)真分析招商工作中的問題和困難，正確預(yù)見并確定項目的開業(yè)時間。 太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 18 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 第四部分 招商準(zhǔn)備工作 一、招商資料 1、招商海報（宣傳單頁） 規(guī)格：大度 8 開， 4P。 內(nèi)容：展示項目地段優(yōu)勢，項目本身的特點(diǎn)，項目生意機(jī)會，政府對項目的支持，項目招商細(xì)則，項 目招商政策等。 2、平面圖 規(guī)格： A4 紙張大小。 內(nèi)容：廣場商鋪總平面圖（業(yè)態(tài)分區(qū)，用不同顏色表示），商鋪編號、尺寸，各類商鋪各層平面圖。 二、媒體運(yùn)用 由于一期住宅項目已接近尾聲，因工期問題，二期還不能夠及時內(nèi)部認(rèn)購，故有必要對媒體投放量進(jìn)行縮減，避免浪費(fèi)。 1、電視 當(dāng)前本案電視廣告分為兩個版塊，一是房產(chǎn)聚焦欄目一分鐘廣告片；另外是焦作新聞之前 30 秒廣告片。兩者都是以宣傳項目形象為主，側(cè)重于住宅品質(zhì)方面?？紤]到項目當(dāng)前的需要，項目組建議暫減少電視投放量，將房產(chǎn)聚焦欄目中廣告片暫緩，保留焦作 新聞前廣告片。電視字幕則以現(xiàn)實需求而更換內(nèi)容。 2、報紙 鑒于同上原因，報紙廣告的投放量也相應(yīng)縮減。以下主要針對一期商業(yè)項 太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 19 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 目所做的報紙廣告推廣計劃。 3、戶外廣告 銷售現(xiàn)場包裝。銷售部外的包裝，要求表現(xiàn)出濃烈的商業(yè)氣息，以配合項目當(dāng)前階段的推廣工作。 廣場外包裝。 太極廣場大門兩側(cè)制作斜視大型廣告牌，內(nèi)容以案名日期 媒體 版面 形式 主題 價格（元） 備注 4.26 日報 半 硬 廣場案名、經(jīng)營 業(yè)態(tài)推廣 11000 5.11 晨刊 半 軟 廣場商業(yè)業(yè)態(tài)、 經(jīng)營環(huán)境推廣 3460 5.26 日報 半 硬 商鋪招商信息發(fā) 布 11000 6.01 晨刊 半 軟 商鋪搶租，招商 信息發(fā)布 3460 6.08 晨刊 半 軟 商業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢、增值性能、搶租信息，活動推廣 3460 6.22 晨刊 半 軟 太極廣場旺鋪真實價值，租鋪人消費(fèi)心聲 3460 7.13 晨刊 半 軟 產(chǎn)品細(xì)節(jié)、價值 分析 3460 8.23 日報 半 硬 商家已經(jīng)進(jìn)場裝 修宣傳 11000 9.22 日報 半 硬 開業(yè)時間發(fā)布 11000 10.12 晨刊 半 軟 商鋪經(jīng)營者心聲 3460 10.19 晨刊 半 軟 產(chǎn)品形象特征、特色，搶購狂潮 3460 10.26 晨刊 半 軟 產(chǎn)品升值潛力、 投資價值分析 3460 11.09 晨刊 半 軟 產(chǎn)品形象特征、 特色 3460 總費(fèi)用 75140 元 太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 20 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 為標(biāo)語宣傳，要求突出、醒目。廣場大門按設(shè)計方案包裝，并書廣場名。 廣場內(nèi)包裝。廣場內(nèi)二層主要由經(jīng)營戶自行包裝，在沒有經(jīng)營戶進(jìn)駐之前我們則有必要對上下兩層進(jìn)行包裝，包裝圍繞以下思路：突出商業(yè)定位、強(qiáng)烈的視覺沖擊、營造商業(yè)氛圍。比如在一層的某門面門楣上包裝成“ XXX 超市”、“ XXX 咖啡”等等。 車身廣告。配合本案 的招商、開業(yè)，配以時事性的文字及畫面宣傳。 三、相關(guān)文件 1、 招商細(xì)則 太極廣場招商細(xì)則 招商對象： 高檔餐飲（包括中西餐）、茶樓、健身館、咖啡、美容保健等。 租金標(biāo)準(zhǔn) ：市場內(nèi)二層商鋪 10 元 /M2.月。 保證金 ：因商鋪面積不等，按間為單位，每間保證金為 20000 元；保證金于簽訂商鋪?zhàn)赓U意向書時交納。 商家條件： 商戶按經(jīng)營品種分區(qū)進(jìn)行商鋪選擇。商戶須提供身份證。品牌商戶 需能提供營業(yè)執(zhí)照和品牌證明（商標(biāo)注冊證、代理證明或原產(chǎn)地證明書）。 經(jīng)營管理 ：商家按規(guī)定時間開業(yè)、營業(yè)；按限定的經(jīng)營品種經(jīng)營；服從商城管理 ；按時交納各項費(fèi)用，否則商城有權(quán)將違規(guī)商戶清退出場，并沒收押金。 太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 21 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 租金優(yōu)惠 ：免 12 個月租金，即免收一年租金。 租金收取 ：商戶定鋪后十日內(nèi)需簽訂商鋪?zhàn)赓U協(xié)議書，一次性簽約三年。 其它費(fèi)用 ：物業(yè)管理費(fèi)暫定、電費(fèi)：每間商鋪設(shè)獨(dú)立電表，按表收費(fèi)。（眠租期內(nèi)免收物業(yè)管理費(fèi)用） 招商方式： 計劃于 6 月 1 日上午 9:00 開始公開招商選鋪，先到先選。 2、招商流程 商戶交納租賃保證金 開發(fā)商財務(wù)開具收據(jù) 簽訂商鋪?zhàn)赓U意向書 10 日內(nèi)簽訂商鋪?zhàn)赓U協(xié)議書。 3、 商鋪?zhàn)赓U意向書及商鋪?zhàn)赓U協(xié)議書細(xì)則及合同文本 于 5.30 日前定稿制作完成。 太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案 22 重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 地址：渝中區(qū)中山三路 131 號希爾頓酒店商務(wù)中心 10 樓 電話： 89039800/01/02/03/05/06/07/08 傳真： 89039808 E-mail: 第五部分 銷售建議 一、投資者與開發(fā)商利益平衡點(diǎn)分析 投資者與開發(fā)商的利益簡化之就是投資者的投資回報與產(chǎn)品售價的利益比較，我們通過本案租金水平與產(chǎn)品售價的比較分析不難看出我們項目所面臨的沖突點(diǎn)。 1、 本案租金