鄂爾多斯市維邦金融廣場建設(shè)項目可行性研究報告－105頁優(yōu)秀甲級資質(zhì)可研報告

鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 1- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 目 錄 第一章 總論 . 1 1.1 項目背景 . 1 1.2 項目建設(shè)的必要性 . 2 1.3 東勝新區(qū)簡介 . 5 1.4 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司簡介 . 7 1.5 項目概況 . 9 第二章 市場分析 . 12 2.1 鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀 . 12 2.2 東勝區(qū)現(xiàn)狀主要樓盤銷售情況 . 17 2.3 鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)面臨的城市狀況 . 20 2.4 鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題及對策建議 22 2.5 市場分析 . 24 2.6 寫字樓市場需求分析 . 26 2.7 總結(jié) . 27 第三章 場址和項目建設(shè)條件 . 29 3.1 場址 . 29 3.2 自然環(huán)境 . 29 鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 2- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 3.3 社會和經(jīng)濟環(huán)境 . 31 3.4 基礎(chǔ)設(shè)施條件 . 35 3.5 公用工程現(xiàn)狀 . 36 第四章 建筑設(shè)計方案 . 38 4.1 建設(shè)指導(dǎo)思想及設(shè)計原則 . 38 4.2 設(shè)計依據(jù) . 38 4.3 總體規(guī)劃設(shè)計 . 39 4.4 建筑方案 . 41 4.5 建筑結(jié)構(gòu) . 44 第五章 配套工程建設(shè)方案 . 51 5.1 電氣 (強電部分 ) . 51 5.2 弱電 . 55 5.3 給水排水 . 59 5.4 采暖、通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié) . 66 第六章 環(huán)境 保護 . 72 6.1 設(shè)計依據(jù) . 72 6.2 環(huán)境污染因素分析 . 72 6.3 建設(shè)項目環(huán)境保護防護措施 . 72 6.4 環(huán)境影響評價結(jié)論 . 74 第七章 勞動安全、衛(wèi)生防護與消防 . 75 7.1 概述 . 75 鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 3- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 7.2 衛(wèi)生防護措施 . 76 7.3 消防 . 76 第八章 節(jié)能 . 81 8.1 編制依據(jù) . 81 8.2 建筑熱工 . 81 8.3 給排水節(jié)能 . 82 8.4 暖通節(jié)能 . 82 8.5 電氣節(jié)能 . 82 第九章 項目招投標要求及內(nèi)容 . 83 第十章 項目實施計劃 . 85 第十一章 投資估算與 資金籌措 . 87 11.1 投資估算 . 87 11.2 資金籌措 . 88 第十二章 經(jīng)濟評價 . 89 12.1 財務(wù)評價依據(jù) . 89 12.2 總成本費用估算 . 90 12.3 經(jīng)營收入估算 . 90 12.4 銷售稅金及附加估算 . 90 12.5 利潤情況估算 . 91 12.6 盈虧平衡分析 . 91 12.7 還款計劃 . 92 12.8 風(fēng)險分析 . 92 鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 4- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 第十三章 結(jié)論與建議 . 98 13.1 項目的總體描述 . 98 13.2 項目優(yōu)點、缺點描述 . 98 13.3 結(jié)論與建議 . 99 鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 5- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 第一章 總 論 1. 1 項目背景 1.1.1 項目名稱、建設(shè)單位、項目擬建地點 (1)項目名稱 鄂爾多斯市 金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 (2)項目建設(shè)單位 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 (3)項目擬建地點 “ .金融廣場 C 座、 D 座、 S-B 座 ”位于東勝鐵西區(qū)鄂托克草原文化公園南，北臨鄂托克西街， 西 臨 中央 路， 南臨 .金融廣場 E 座、 F 座、 S-C座 、 S-D座 ， 東 臨 .金融廣場 L 座 。 1.1.2 編制依據(jù) （ 1）國家發(fā)展改革委員會關(guān)于建設(shè)項目可行性研究實行管理辦法、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)、投資項目可行性研究指南（試用 版）； （ 2） 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 的委托及要求； （ 3）國家省有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定。 (4) 鄂爾多斯市東勝區(qū)規(guī)劃局東勝鐵西區(qū)控制性詳細規(guī)劃。 （ 5） 建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 1.1.3 編制原則 （ 1）堅持統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，確定合理的發(fā)展目標和規(guī)模。 鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 6- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 （ 2） 遵循 “ 合并辦公，歸口集中，合理配置，減少浪費，整合資源，提高效益“的原則。 （ 3）環(huán)境保護方面按國家規(guī)定和標準設(shè)計，堅持生產(chǎn)項目與環(huán)保項目“同時設(shè)計、同時施工、同時竣工”的原則，采取各種有效的措施減 少或消除污染，符合環(huán)保要求。 （ 4）在編制中嚴格執(zhí)行國家和地方的有關(guān)項目建設(shè)的法律和規(guī)定，做到公正、客觀、科學(xué)地反應(yīng)項目的實際情況。 1.1.4 工作范圍 項目基礎(chǔ)資料由 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 提供，本可行性研究的工作范圍是：對項目基本情況進行調(diào)查分析，規(guī)劃設(shè)計方案，投資估算，效益分析等。本報告的編制本著科學(xué)、客觀、公正、實事求是的原則及認真負責(zé)的態(tài)度，對項目的各個要素進行全面的調(diào)查、測算、分析，從而得出準確的研究結(jié)論，為有關(guān)部門的決策提供科學(xué)依據(jù)。 1.2 項目建設(shè)的必要性 （ 1）企業(yè)辦公需求 近年， 東勝區(qū)雖一幢幢高樓拔地而起，也不乏有些高檔寫字樓的建設(shè)，但由于地區(qū)經(jīng)濟的活躍，周圍大企業(yè)集團的迅速集聚和發(fā)展，涌現(xiàn)出一大批個體私營老板和外地經(jīng)商者的私營企業(yè)，這批私營企業(yè)他們對目前東勝區(qū)的這種寫字樓的辦公條件不滿意，均想尋求一處外部環(huán)境優(yōu)雅，結(jié)構(gòu)品位高檔舒適，物業(yè)管理健全、先進，保安、清潔到位的工作環(huán)境。 鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 7- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 為了適應(yīng)東勝區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的需要以及一批新興企業(yè)的辦公需求，和人們對文化生活、精神生活的需求，房地產(chǎn)公司根據(jù)東勝區(qū)的城市整體規(guī)劃，申請政府同意，決定投資開發(fā)建設(shè) 金融廣場 C座、 D座、 S-B 座。 （ 2）、全面建 設(shè)小康社會的需要 黨的十六大提出，到 2020 年我國全面進入小康社會。自治區(qū)黨委要求鄂爾多斯市充分發(fā)揮優(yōu)勢，實現(xiàn)跨越式發(fā)展，與呼市包頭構(gòu)成自治區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的三個“火車頭”。鄂爾多斯市提出到 2010 年全市國民經(jīng)濟發(fā)展的主要指標在 2000 年的基礎(chǔ)上翻兩番，率先全面建設(shè)小康社會，成為國家西部地區(qū)發(fā)達的城市之一。按照這一目標，東勝將來作為鄂爾多斯市的商貿(mào)、工業(yè)、科技、經(jīng)濟中心，超前構(gòu)筑城市發(fā)展框架和經(jīng)濟發(fā)展載體是必然的。因此，這將必須導(dǎo)致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的重大變化。在經(jīng)濟快速增長的同時，二、三產(chǎn)業(yè)逐漸加大，但是目前全 市生產(chǎn)發(fā)展滯后， 2008 年 三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 6.8： 52.5： 40.7 調(diào)整為 5.3： 55.0：39.7。三次產(chǎn)業(yè)對 GDP 增長的貢獻率分別為 0.9%、 62.0%、 37.1%。 落后于全國平均水平，這種結(jié)構(gòu)性矛盾的產(chǎn)生，一個重要的原因就是中心城市東勝的城市規(guī)模不夠，配置資源集聚，生產(chǎn)要素能力不足，城市化水平滯后；東勝的城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施、人居環(huán)境對經(jīng)濟的發(fā)展已形成一定的影響。本項目的開發(fā)正是實質(zhì)性響應(yīng)了區(qū)政府之工作重點，隨著東勝經(jīng)濟的發(fā)展，其必將不斷吸引一批又一批新的企業(yè)落地，城市規(guī)模不斷擴大，從而形成強大的 輻射和集聚能力。大多數(shù)農(nóng)業(yè)人口、外來從業(yè)人員將進入城市，推動城市化進程，城市發(fā)展為二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 8- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 更加廣闊的市場空間。 隨著全面建設(shè)小康社會進程的加快，新企業(yè)的急劇增加，人門對辦公環(huán)境等方面的要求也越來越高，開發(fā)本項目是符合城市發(fā)展的需要，由此帶動全市經(jīng)濟發(fā)展，早日實現(xiàn)小康。 (3)城市發(fā)展需求 在新的時期，鄂爾多斯形成一場正在發(fā)生中的“能源風(fēng)暴”。利用鄂爾多斯的能源優(yōu)勢，全市經(jīng)濟連續(xù) 16 年保持兩位數(shù)高增長，其中“十五”時期共實現(xiàn) GDP1646 億元，年均增長速度 29.7；共實現(xiàn)財政收入 204.1億元，年 均增長 42.8；完成固定資產(chǎn)投資 926 億元，是 2000 年以前總和的 2.6 倍。 初步核算， 2008 年地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP)達到 1600.0 億元，同比增長 24.0%，其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 42.6 億元，同比增長 4.6%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 439.6 億元，同比增長 29.7%，其中工業(yè)實現(xiàn)增加值367.7 億元，同比增長 28.0%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 317.8 億元，同比增長 19.8%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 6.8： 52.5： 40.7調(diào)整為 5.3： 55.0： 39.7。三次產(chǎn)業(yè)對 GDP 增長的貢獻率分別為 0.9%、62.0%、 37.1%。 東勝區(qū)委政府近年來牢固樹立“抓城市建設(shè)就是抓經(jīng)濟建設(shè)”的理念，也為適應(yīng)鄂爾多斯經(jīng)濟快速增長的需求 ,拉大城市框架、擴展城市空間。 （ 4）塑造地產(chǎn)形象，創(chuàng)造新的利潤增長點 進一步打造“地產(chǎn)”品牌：“ 金融廣場 ”項目的成功開發(fā)使“地產(chǎn)”品牌具有很高的知名度。 鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 9- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 1.3 東勝新區(qū) 簡介 東勝新區(qū)是東勝區(qū)委、政府按照“拉大、補欠、崛起”的發(fā)展思路，以市場化運作、企業(yè)化經(jīng)營、規(guī)范化管理的模式開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)代化城市新區(qū)。新區(qū)東起包神鐵路，西臨 210高速，南至布日都鎮(zhèn)區(qū)南部，規(guī)劃總面積 42平方 公里，分三期建設(shè)。 新區(qū)首期區(qū)域地處包神鐵路、萬正路、 109 國道環(huán)抱之中，規(guī)劃面積10平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模 15萬人。自 2003年啟動建設(shè)以來，該區(qū)域已累計完成固定資產(chǎn)投資約 260 億元，建成鄂托克西街、鄂爾多斯西街、迎賓路等主次干道及支路 31 條、總長超過 50 公里；建成東勝公園、西山公園 2 處大型公共綠地，建成萬正東輔路綠化帶、鄂西街綠化帶、迎賓路綠化帶等等道路綠化帶 10余處，累計新增綠地面積超過 100萬平方米；建成學(xué)校、醫(yī)院、配水廠、變電站等公共基礎(chǔ)設(shè)施 20余處，各類商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)項目 60余處，總建 筑面積超過 400萬平方米。 作為城市核心區(qū)戰(zhàn)略的點睛之筆，從 2007 年開始，新區(qū)以“高起點規(guī)劃、高標準設(shè)計、高質(zhì)量施工”為理念，啟動了二期區(qū)域的開發(fā)建設(shè)。新區(qū)二期東起萬正路、西至包茂高速、北臨包神鐵路、南至 109國道，規(guī)劃總面積 10 平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模 10 萬人，設(shè)計道路全長超過 52 公里，設(shè)計綠化率達 35。在城市規(guī)劃上，我們聘請了國內(nèi)一流的中國建筑設(shè)計研究院，按照地形和等高線對二期區(qū)域進行了系統(tǒng)、科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計，以小高層為主、高層和多層為點綴，突出強調(diào)城市與自然相互融合，最大限度突出原生態(tài)地域特色，形成了 “隨坡就勢、路隨山轉(zhuǎn)、高低起伏、錯落有致、生長于山林之間”的獨特城市風(fēng)格。在項目設(shè)計上，我們特別強調(diào)民族性和時代性相統(tǒng)一的設(shè)計理念，形成了一批地域風(fēng)格突出的優(yōu)秀建鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 10- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 筑設(shè)計，為將二期區(qū)域打造成為地域特色鮮明、民族氣息濃重、文化底蘊深厚的現(xiàn)代化特色城市新區(qū)奠定了堅實的基礎(chǔ)。該區(qū)域啟動兩年來，已累計完成固定資產(chǎn)投資 30多億元，建成中央路、越山路、景山路、景致路、西貿(mào)路等主次干道 15條、全長超過 35公里，基本形成了四通八達的城市路網(wǎng)，房地產(chǎn)項目也在紛紛落地當中。 在迅速推進一二期建設(shè)的同時，新區(qū)三期 22 平方公里區(qū)域規(guī) 劃建設(shè)也在有條不紊的推進當中。新區(qū)三期北起 109國道，南至布日都鎮(zhèn)區(qū)南，西起包茂高速，東至包神鐵路，按照“一軸、一心、三廊、多組團”模式進行規(guī)劃設(shè)計，以貫穿片區(qū)東西的昆獨侖溝為中軸，以片區(qū)東側(cè)原有的大片林地為核心，引導(dǎo)片區(qū)內(nèi)建筑由南向北自然生長，形成相對獨立且功能互補的七個組團，三條依托現(xiàn)有林帶設(shè)計的生態(tài)廊道與主軸線貫穿相通，緊扣生態(tài)宜居型城市主題，形成具有濃郁草原風(fēng)格的城市“綠肺”。 2009年，按照區(qū)委、政府的統(tǒng)一部署，東勝新區(qū)將以“完善一期、推進二期、啟動三期”為思路，啟動建設(shè)各類項目 60 個（一期范圍 28 個，二期范圍 29 個，三期范圍 3 個；政府投資項目 13 個，企業(yè)投資項目 46個；基礎(chǔ)設(shè)施項目 7個，綠化項目 8個，公益設(shè)施及房地產(chǎn)項目 45 個），概算固定資產(chǎn)總投資約 67 億元，其中，政府投資約 19 億元，企業(yè)投資約48億元。到目前為止，上述項目中， 25個項目（其中，新建項目 15個）已陸續(xù)開工建設(shè)，已累計完成固定資產(chǎn)投資 3.5 億元；未開工的項目中，13 個項目已具備啟動條件， 6 個項目方案已獲得通過，正在辦理施工相關(guān)手續(xù)的尚有 16個項目。 道路方面，鄂爾多斯西街拓寬改造西段工程及二期規(guī)劃九路已開工，公鐵立交 5號橋 施工隊伍已進場，三期北片區(qū) 10平方公里區(qū)域主次干鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 11- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 道已基本完成前期工作，將于 5月啟動建設(shè)。 綠化及公園、廣場方面，母親公園、三角洲生態(tài)公園、圣燈公園、萬正路西綠化帶、 109國道綠化、二期主次干道綠化土方工程已全部完成，已栽植各類喬木近 5萬株，灌木 4000多平方米，給水、灌溉等附屬設(shè)施也在同步施工當中；青銅文化廣場地上部分已全面完工，即將開始土方回填。 房地產(chǎn)項目方面，萬正廣場、天佐新城國際中心、方圓一廈、盛威五星級酒店、總部經(jīng)濟大廈、聯(lián)邦服務(wù)中心等 10處在建項目已全面恢復(fù)施工，新建項目中，宏源一品商住 區(qū)、伊化博源辦公樓、萬正商務(wù)辦公樓、大興龍匯苑小區(qū)、名仕花園二期 6 個項目已啟動建設(shè)，其余項目正在進行前期準備工作，將于 5、 6月陸續(xù)啟動建設(shè) 新區(qū)建設(shè)和舊區(qū)改造的不斷推進，使東勝城區(qū)面積由 20 平方公里拓展到了 140 平方公里，人均居住面積由 22 平方米擴大到了 50 平方米，人均道路面積由不足 10 平方米擴展到了 30 平方米，城市框架不斷拉大，城市空間日漸擴展，城市功能逐步完善，城市面貌日新月異，一座 “服務(wù)內(nèi)蒙古、連接晉陜寧”的現(xiàn)代化、數(shù)字化區(qū)域中心城市正在鄂爾多斯高原上冉冉升起。 1 4 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司簡介 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司于 2009年 3月 9日由原鄂爾多斯市新大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司更名成立，公司成立于 2006 年 7月 14日，主營房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，房屋租賃。擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 二 級資質(zhì)，是內(nèi)蒙古新大地集團的下屬企業(yè)，是鄂爾多斯市實力較強、品牌知名度較好的房地產(chǎn)企業(yè)之一。 鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 12- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 公司下設(shè)綜合部、財務(wù)部、計劃部、供應(yīng)部、銷售部、工程部六個職能部門，擁有一支較高素質(zhì)的員工隊伍，其中 97%的員工擁有大專及大專以上學(xué)歷。公司成立以來，積極吸納國內(nèi)外先進經(jīng)營理念，鼎新革舊，形成了較為系統(tǒng)的公司管理制度和較為規(guī)范的法人 治理結(jié)構(gòu)。 公司開發(fā)的項目有： “新大地 奧林花園”位于鄂爾多斯市東勝區(qū)大橋路 37號街坊，總占地面積 149023平方米，總建筑面積 337000 平方米，小區(qū)以綠色、運動、和諧主題，通過先進、科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計理念，實現(xiàn)真正意義上的綠色社區(qū)，將運動與生活完美融合打造交流互動的新型社區(qū)，展示最人性化的居住尺度，引領(lǐng)鄂爾多斯居住理念。市場定位為鄂爾多斯市東勝區(qū)首個 2A 級高檔社區(qū)。該項目采用太陽能熱水系統(tǒng)，建成后節(jié)能標準可達 50%，這個項目是全市節(jié)能減排工作在建筑使用中第一個通過審批的項目，已作為可再生能源建筑應(yīng)用示 范工程參加了第四屆國際智能、綠色建筑和建筑節(jié)能新技術(shù)和產(chǎn)品博覽會。 新大地奧林系列產(chǎn)品 新大地奧林康園、家園、雅園位于鄂爾多斯市伊金霍落旗阿勒騰席熱鎮(zhèn)越山路以東，橫十路以西，濱河路以南阿鎮(zhèn)高層住宅區(qū)的 K 、 C、 G 地塊，建筑面積分別為 98000平方米、 249500平方米、 245100 平方米，綠化率分別為 40.8%、 41.5%、 44.6%，容積率分別為 2.08、 2.00、 1.94。 新大地奧林系列產(chǎn)品以“建設(shè)成為二十一世紀健康、時尚、溫馨的生活樣板，成為康巴什和阿鎮(zhèn)新區(qū)一道亮麗的城市風(fēng)景線”為理念 ,在體現(xiàn)生 態(tài)性、經(jīng)濟性、文化性的同時注重整體規(guī)模與公共配套服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)；綠化與自然環(huán)境系統(tǒng)；道路網(wǎng)絡(luò)與交通設(shè)鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 13- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 施系統(tǒng)；地區(qū)空間形態(tài)與城市景觀系統(tǒng)的完善和整合。營造一個充滿“陽光、綠意、舒適、健康、希望”的生態(tài)花園式居住區(qū)。該系列產(chǎn)品現(xiàn)正在規(guī)劃設(shè)計之中，計劃于 2010年 5 月開工建設(shè)。 公司致力于建設(shè)管理科學(xué)、運行規(guī)范、受人尊敬的現(xiàn)代企業(yè)的愿景，發(fā)揚超越自我，精益求精的精神。公司根據(jù)市場環(huán)境和自身實力，科學(xué)、客觀地確定了企業(yè)的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，即在現(xiàn)階段和今后兩三年的時間里，公司的區(qū)域戰(zhàn)略是內(nèi)蒙古自治區(qū)西部地區(qū)較發(fā)達的二線城市 ，以鄂爾多斯市東勝區(qū)為核心，兼顧巴彥淖爾市臨河區(qū)、烏蘭察布市集寧區(qū)兩地，輻射鄂爾多斯市發(fā)達旗區(qū)。發(fā)展目標是打造本區(qū)域引領(lǐng)市場的行業(yè)龍頭企業(yè) ,并通過 3-5 年的努力，使奧林系列產(chǎn)品成為自治區(qū)一流的品牌，公司成為自治區(qū)知名房地產(chǎn)企業(yè)。 1.5“ .金融廣場” 項目簡介 1.5.1 概況 “ .金融廣場”位于東勝鐵西區(qū)鄂托克草原文化公園南，交通便利，四周環(huán)路，北臨鄂托克西街，南臨廣場街，東臨西貿(mào)路，西臨中央路，地處鐵西區(qū)中心位置，地形相對復(fù)雜，南北高差達 11 米，且呈東高西低狀。凈用地面積為 11.42 萬平方米。建筑面積約 59.39 萬平方米。共 10座高層建筑，其中 A 座為超高層（ 158 米）。裙房 5 座，單體多層建筑 2座， ，功能設(shè)置有辦公、公寓、商業(yè)、會所、餐飲、休閑娛樂等。地下一層安排停車庫，職工餐廳；地下二層為設(shè)備機房及人防。 1.5.2 道路與交通 1、道路 “ 一縱兩橫 ” 的內(nèi)部道路與周邊城市道路相連，并形成區(qū)內(nèi)環(huán)路，鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 14- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 區(qū)別于城市交通干道，而服務(wù)內(nèi)部功能，流線清晰，通行便捷。方便人流集散 .與建筑出入口保持適當距離，道路斷面設(shè)計充分考慮機動車發(fā)展需要及人行要求，機動車道寬 14 米，人行道寬 4 米。 內(nèi)部設(shè)休閑步行街，布置景觀小品，活躍場所氛圍，并作為 各功能單元的連接紐帶，并保持 人性化的尺度特征 。 2、停車設(shè)計 地下停車，地面停車同時考慮，地下停車 1681 輛，地上停車 1263輛。地面均采用嵌草磚停車場。 1.5.3 景觀設(shè)計 1、 . 金融廣場 綠化布置努力改善金融中心的生態(tài)環(huán)境，為使用者提供更多的新鮮空氣和舒適的小氣候； 2、采用集中與分散，點、線、面結(jié)合的手法，形成由行道樹、嵌草磚停車場，場地邊角綠地組成綠化系統(tǒng)。 1.5.4 單體設(shè)計 1、群體空間設(shè)計 1.1 建筑群體布局綜合考慮土地的充分利用、環(huán)境質(zhì)量的提高，兼顧采光、節(jié)能，人的感受，并充分考 慮對城市天際線和街景的貢獻。利用地形高差，局部做錯層處理，豐富空間形式，同時減少工程土方造價。 1.2 組團分區(qū)兼顧形態(tài)及業(yè)態(tài)。分為高層金融辦公區(qū)公寓和多層中心商業(yè)區(qū)。 1.3 高層金融商業(yè)辦公區(qū)：高層金融商業(yè)辦公區(qū)呈周邊半圍合線性排列，功能空間相對獨立，形體有序，視野開闊。為使用者提供良好的工作環(huán)境。 1.4 多層中心商業(yè)區(qū)：區(qū)內(nèi)成片布置，通過道路廣場節(jié)點有機連接，空間形式豐富，商業(yè)氣氛濃郁。 鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 15- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 1.5 多層區(qū)與高層區(qū)高低錯落，空間形成對比，同時應(yīng)用 廣場道路 ，有機聯(lián)結(jié)。 2、單體設(shè)計 依據(jù)功能安排，動靜有別，相 容相背，各就其位，彼此有機聯(lián)系，互不相擾。地上地下，綜合利用。單體簡介如下： A 座 地上 41 層，地下 2 層， 地 上為寫字樓，地下設(shè)車庫 設(shè)備機房 C 座 地上 23 層，地下 2 層， 地 上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防 B 座 地上 25 層，地下 2 層， 地上 寫字樓，地下設(shè)車庫及人防 D 座 地上 26 層，地下 2 層， 地 上為寫字樓，地下設(shè)車庫及 設(shè)備機房 S-A 座 地上 4 層，地下 2 層， 1-4層商業(yè)，地下設(shè)車庫 S-B 座 地上 4 層，地下 2 層， 1-4 層商業(yè)，地下設(shè)車庫 K 座 地上 24 層，地下 2 層， 1-2層商業(yè) ，辦公 ;以上為寫字樓，地下設(shè)車 庫 G 座 地上 20 層，地下 2 層， 1-2層商業(yè)，以上為公寓，地下設(shè)車庫及人防 S-G 座 地上 4 層，地下 1 層，地 上辦公，地下設(shè)車庫 H 座 地上 22 層，地下 2 層， 1-2層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及 設(shè)備機房 E 座 地上 25 層，地下 2 層， 1-2層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防 S-F 座 地上 4 層，地下 1 層，地上商業(yè) ， 地下設(shè)車庫及人防 F 座 地上 24 層，地下 2 層， 1-2層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫 及設(shè)備機房 S-E 座 地上 5 層，地下 1 層，地上商業(yè) ，職工宿舍， 地下設(shè)車庫 S-C 座 地上 5 層，地下 1 層，地上商業(yè) ，職工宿舍， 地下設(shè)車庫 S-D 座 地上 4 層，地下 2 層， 1-4 層商業(yè)，地下設(shè)車庫 L 座 地上 18 層，地下 2 層， 地 上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防 鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 16- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 3、立面設(shè)計 3.1、立面設(shè)計采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，通過簡潔的豎向線條和橫向線條的運用及局部變化，形成強烈的視覺沖擊。在強調(diào)單體特色的同時與金融商業(yè)區(qū)形成良好的呼應(yīng)，從而提升地塊品質(zhì)。 3.2、建筑色彩設(shè)計及材料設(shè)計： 建筑色彩以深色調(diào)為主，力求外觀色彩凝重，典雅。給人以實力雄厚，穩(wěn)重力量之感。 外裝飾材料選擇以外墻干掛地磚和鋁合金幕墻板為主，一方面 保持建筑外裝飾耐久性，另一方面進一步體現(xiàn)建筑的時代性，實力性和高貴性。打造鄂爾多斯國際金融中心，塑造地標性建筑群 1.5.5主要經(jīng)濟技術(shù)指標： 凈用地面積： 11.42萬平方米 總建筑面積： 59.39萬平方米 地上建筑面積： 49.53 萬平方米 地下建筑面積： 9.86 萬平方米 建筑密度 ： 29.3% 容 積 率 ： 4.34 綠 地 率 ： 36% 機動車泊位：地上 1341輛 （地下） 1681輛 1.6 項目概況 1.6.1 項目擬建地點 “ .金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 ” 位于東勝鐵西區(qū)鄂托克草原文化公園南，北臨鄂托克西街，西臨中央路，南臨 .金融廣場 E 座、 F 座、 S-C鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 17- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 座 、 S-D 座 ，東臨 .金融廣場 L 座 ， 地處鐵西區(qū)中心位置。 規(guī)劃 用地面積為 26006 平方米。 1.6.2 建設(shè)規(guī)模 本報告設(shè)計 鄂爾多斯市 金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 ,C 座 總建筑面積為 37343 平方米 ， D 座 總建筑面積為 42689 平方米 ， S-B 座 總建筑面積為 10252 平方米，地下 總建筑面積為 14260 平方米， 合計 104544 平方米。 1.6.3 項目總投資 本項目估算總投 資 61818萬元。 1.6.4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總用地面積 平方米 26006 2 總建筑面積 平方米 104544 3 C 座 建筑面積 平方米 37343 4 D 座 建筑面積 平方米 42689 5 S-B 座 建筑面積 平方米 10252 6 地下建筑面積 平方米 14260 7 容積率 4.02 8 綠地率 % 35.0 9 C 座 綜合樓建筑層數(shù) 層 25 其中 : 地上 層 23 鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 18- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 地下 層 2 10 D 座 綜合樓建筑層數(shù) 層 28 其中 : 地上 層 26 地下 層 2 11 S-B 座 綜合樓建筑層數(shù) 層 6 其中 : 地上 層 4 地下 層 2 12 機動車泊位 輛 569 其中 ：地上 輛 272 地 下 輛 297 13 總 投 資 萬元 61818 14 資金來源 企業(yè)自籌 萬元 21636.3 銀行貸款 萬元 40181.7 第二章 市場分析 鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 19- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 2.1 鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀 近 年來，隨著我市城市建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出投資高速增長，市場需求持續(xù)旺盛，商品寫字樓成交活躍，價格快速上升的良好發(fā)展態(tài)勢，促進了鄂爾多斯市經(jīng)濟的快速發(fā)展。 2.1.1 市場狀況： 從鐵西區(qū)和天驕路的房地產(chǎn)開發(fā)來看，我市的整個房地產(chǎn)市場應(yīng)分為四個市場進行分析，一是高端及大戶型住宅市場，從 2005 年房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求，轉(zhuǎn)變?yōu)?2006 年 7 月左右的供求穩(wěn)定、持幣觀望、價格平穩(wěn)，到 2007 年上半年，房價在一個階段保持相對平穩(wěn)上漲的水平；二是中低端中小戶型住宅市場，就目前的狀況來看，嚴重供應(yīng)不足，價格受二級市 場二手房價格的影響，價格比高端大戶型產(chǎn)品價格相對低，但需求量很大；三是底商市場，底商市場仍然供不應(yīng)求，受政府規(guī)劃的影響，住宅區(qū)內(nèi)底商供應(yīng)不足，使得住宅區(qū)生活便利性變低，開發(fā)商也無法用更多的底商價格來沖低住宅價格；四是大體量商業(yè)市場，從 2006 年開始，這一領(lǐng)域的開發(fā)量驟然增加，到 2007年底，會有較大量的商業(yè)樓盤竣工交付使用。目前基本較平穩(wěn)， 租售情況基本穩(wěn)定。隨著政府開發(fā)建設(shè)康巴什新區(qū)、招商引資、引進產(chǎn)業(yè)步伐的快慢，這一領(lǐng)域的市場也將是同步的反應(yīng)，長期來看是向好的趨勢，前景樂觀。但如果政府招商及引進工作不能 穩(wěn)定順利的發(fā)展，這一市場將有較大的開發(fā)風(fēng)險。 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，消費的升級，供求的變化，房地產(chǎn)市場更加成熟化、敏感化?，F(xiàn)有市場已不是早期市場那樣單一的銷售產(chǎn)品，和單一的鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 20- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 將產(chǎn)品進行出售，而是很系統(tǒng)的進行早期的調(diào)研、定位、品質(zhì)、推廣、銷售、運營管理、物業(yè)服務(wù)。 2.1.2 開發(fā)狀況 1、開發(fā)企業(yè)規(guī)模不斷擴大 隨著我市房地產(chǎn)市場的日益繁榮，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)是越來越多，截止 2006 年底 ,全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 202 家 ,其中二級資質(zhì) 20家 ,三級資質(zhì) 48家，四級資質(zhì) 43 家，暫定資質(zhì) 91家。 從以上數(shù)據(jù)可以看出，我市房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除 20 家二級以上資質(zhì)企業(yè)外，絕大部企業(yè)開發(fā)能力與開發(fā)經(jīng)歷均較低，不具備完成大型項目開發(fā)的條件。從 91 家暫定企業(yè)占的比例來看，我市房地產(chǎn)準入制度管理松散、條件寬松、一哄而上，這就不可避免地造成開發(fā)品質(zhì)下降、開發(fā)市場混亂、融資實力差異較大、金融風(fēng)險加大、行業(yè)規(guī)范性欠缺。雖然規(guī)模擴大了，但品質(zhì)等諸多不良因素出現(xiàn)了，給我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展造成不利影響。所以提高本地及外地企業(yè)的準入門檻，需政府來集中規(guī)范，對不具備開發(fā)條件的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)整頓清理，規(guī)范其以股份形式加入開發(fā)條件成熟的企業(yè)，使其間接進入房地產(chǎn)開 發(fā)行業(yè)。 2、投資增長勢頭強勁 我市房地產(chǎn)投資增速較快， 2007 年，全市房地產(chǎn)完成投資 84.9 億元，同比增長 109，全市房地產(chǎn)投資增長最快的是 2005、 2006 年和 2007年，增長速度都超過了 100%，分別達到 170%、 137%,109，并且投資都超過了 10 億以上。 高于全市固定資產(chǎn)投資增速，這是一個政策趨勢，城鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 21- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 市建設(shè)步伐加快、城鎮(zhèn)化率的提高，使得房地產(chǎn)業(yè)成為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，帶動并促進了其它各產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，今后仍然會保持持續(xù)快速的發(fā)展態(tài)勢。作為政府要正確引導(dǎo)其健康發(fā)展，作為開發(fā)企業(yè)應(yīng)慎重進行 項目的調(diào)研、論證與策劃，根據(jù)市場需求開發(fā)項目，防止盲目上項目，一哄而上，造成不必要的損失。 3、 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、竣工面積和銷售面積迅猛增加 2007年，全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模達到 538.6萬平方米，同比增長 32，全市房地產(chǎn)開發(fā)最快的是 2005、 2006 年和 2007 年，分別比上一年增加了 152.5 萬平方米、 168.1 萬平方米和 130.6 萬平方米。 2007 年，全市房地產(chǎn)竣工面積達到 204 萬平方米。 2007 年全市銷售面積達到 416.4 萬平方米，增長最快的 2005 年、 2006 年和 2007 年，銷售面積都過了 100萬平方 米。 4、投資開發(fā)結(jié)構(gòu)發(fā)生著變化 2005、 2006年和 2007 年 住宅開發(fā)投資占較高比重，商業(yè)、寫字 樓比重較低，這說明，鄂爾多斯經(jīng)濟屬于滿足自給自足的內(nèi)向型經(jīng)濟為主。2008年和 2009年 隨著外向型經(jīng)濟的發(fā)展，商業(yè)、旅游、酒店、寫字樓地產(chǎn)投資比重逐步增加。 住宅投資開發(fā)中，高端產(chǎn)品投資相對需求市場中中低檔 80 130m2戶型需求比例，投資比例較高，開發(fā)市場上中低檔產(chǎn)品供應(yīng)比例嚴重失調(diào)，需加大中低檔產(chǎn)品開發(fā)力度。 鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 22- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 5、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益良好 目前房地產(chǎn)市場處于暫時的供不應(yīng)求狀態(tài)，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況普遍較好，除個 別開發(fā)企業(yè)由于宏觀調(diào)控，銀行信貸緊縮造成資金鏈斷裂，個別項目停頓外，其它大部分企業(yè)能夠良性運行。二級市場也交投活躍，得到了提高和發(fā)展。 6、房地產(chǎn)物業(yè)管理、中介服務(wù)得到一定發(fā)展 隨著鄂爾多斯幾家大開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，其相應(yīng)的物業(yè)管理公司，都在規(guī)范中運營，引進和學(xué)習(xí)發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理的先進理念和方法，使本地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平有了很大提高，有的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)通過摸索與學(xué)習(xí)，與發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理水平差距甚小，并且建立了與發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理的溝通機制。 中介服務(wù)尤其是外地的策劃機構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)、營銷機構(gòu)、咨詢機構(gòu)、培訓(xùn)機 構(gòu)，憑借其在發(fā)達地區(qū)的成功經(jīng)驗，在我市得到快速發(fā)展。本地中介機構(gòu) 也在逐漸 發(fā)展壯大。 7、項目開發(fā)專業(yè)化、精細化、規(guī)范化提高 從 2004 年開始，特別是 2005 年，多數(shù)開發(fā)企業(yè)都重視開發(fā)前期的項目策劃、產(chǎn)品及市場定位，與中介服務(wù)機構(gòu)合作，進行項目開發(fā)系統(tǒng)的、專業(yè)的、精細的、規(guī)范的分析論證，并在后期的營銷策劃、銷售服務(wù)方面，體現(xiàn)出相當專業(yè)的服務(wù)水平。個別實力雄厚的企業(yè)已經(jīng)建立了自己的策劃研究機構(gòu)，形成了從市場調(diào)研、項目策劃、項目開發(fā)管理、鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 23- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 營銷策劃、銷售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運營管理等一系列專業(yè)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化的運 營體系，具備了城市大片區(qū)投資開發(fā)的實力和能力。 2.1.3 政策環(huán)境狀況 1、鄂爾多斯新城市建設(shè)、城鎮(zhèn)化政策，會大力促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2、中部地區(qū)、中等城市、中產(chǎn)階層、中等教育“四個中等”的崛起，是繼“珠三角”、“長三角”、“京津塘”三大經(jīng)濟圈熱后，全國經(jīng)濟輻射性發(fā)展的必然趨勢，給鄂爾多斯發(fā)展帶來前所未有的機遇，也給鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來勃勃生機。 3、產(chǎn)品深加工、提高附加值是鄂爾多斯提高資源利用效益，增加經(jīng)濟效益的富有遠見卓識的政策，給相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展帶來機遇，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來更多機會。 4、內(nèi)蒙古呼 、包、鄂“金三角”，作為內(nèi)蒙古自治區(qū)的一項重要發(fā)展戰(zhàn)略，將鄂爾多斯建設(shè)成為呼、包規(guī)模的中等城市，實現(xiàn)三足鼎立的格局，無疑會使內(nèi)蒙古的經(jīng)濟實力得到空前壯大。鄂爾多斯發(fā)展成中等城市的目標是明確的，房地產(chǎn)業(yè)的前景是光明的。 5、宏觀調(diào)控政策，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使不具開發(fā)實力和能力的企業(yè)面臨危機，但對有實力和能力的企業(yè)是有利的，只有房地產(chǎn)業(yè)市場健康發(fā)展，才會有房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展。 鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 24- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 6、鄂爾多斯外向型開放政策，我市的長遠戰(zhàn)略規(guī)劃在逐步實施，隨著政府戰(zhàn)略規(guī)劃的實現(xiàn)，會給房地產(chǎn)業(yè)帶來更多更好的發(fā)展機遇。 7、 招商引資優(yōu)惠政策。我市招商引資的優(yōu)惠政策，會吸引外部資金、外部企業(yè)的進駐，將有力地促進就業(yè)與人口的增長，拉動消費需求，從住房、醫(yī)療衛(wèi)生、教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)服務(wù)、旅游、交通、商務(wù)等均會得到大力發(fā)展，這就會給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來空前的機遇。 2 2 東勝區(qū)現(xiàn)狀主要樓盤銷售情況 1、 東勝區(qū)現(xiàn)狀主要樓盤 鐵西區(qū)板塊： 鐵西區(qū)作為本市的新開發(fā)片區(qū)，新一輪開發(fā)以商業(yè)為主，包括商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店等業(yè)態(tài)。 鐵西區(qū)新區(qū)項目主要圍繞在新車站周圍，包括天佐新城、方圓一廈、萬正廣場等項目。 目前只有天佐新城處于在售階段，其他 項目均捂盤未售。 舊城區(qū)板塊： 舊城區(qū)板塊今年無新入市的典型大盤，原項目的售價未作調(diào)整，億利城市華庭及中央花園已基本退出市場，億利城濱河灣已經(jīng)入市，只有住宅進入了銷售階段但銷售情況一般；三江國際目前開始留號，但價格一直未公開。 天驕路板塊： 天驕南路板塊沒有新開盤項目，幾個已入市的項目包括創(chuàng)世紀、正東金地、恒利國際、大橫酈景、帝景峰會等項目價格也都未做調(diào)整。 2、供應(yīng)分析 今年市場供應(yīng)與去年比較沒有發(fā)生太大的變化，依然以寫字樓、公寓、鄂爾多斯市金融廣場 C 座 、 D 座 、 S-B 座 建設(shè)項目 可行性研究報告 - 25- 內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 商業(yè)、住宅為主。這主要與 09 年來沒有新入市項目有關(guān)。 08 年的金融危機 也給東勝房地產(chǎn)帶來了一定 的 震蕩，開發(fā)商目前入市都非常謹慎，因此很多樓盤長期來一直沒有公布銷售價格，但隨著 3 月以來各售樓部來訪客戶 逐漸 增加。 3、成交分析 進入 09 年 3 月份以來，市場需求量有了明顯的增加，各售樓部來訪客戶較年初相比均有較大的放量。但由于許多樓盤價格未正式公布因此成交僅限于開放項目，即便如此，各售樓部的成交量較去年也都有了大幅的提高。 4、熱點樓盤 隨著億利城市華庭、恒信中央花園退出市場的舞臺，今年的熱點樓盤集中在正東金地、億利城濱河灣和三江國際身上，正東金地推售寫字樓和公寓產(chǎn)品， 銷售實現(xiàn)了一部分，目前正通過各種渠道加推，同時通過人為的營造熱銷局面來引導(dǎo)消費；創(chuàng)世紀項目在住