2010-2011房產(chǎn)政策.doc

一、政策出臺(tái)背景經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需防止房地產(chǎn)投資過(guò)熱2011年是“十二五”的開(kāi)篇之年，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)重大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與支持創(chuàng)新均需要資金扶持。一段時(shí)間以來(lái)的樓市上漲吸引了大批資金“棄實(shí)體入樓市”，當(dāng)前需要抑制樓市過(guò)熱使資金重回實(shí)體經(jīng)濟(jì)。2010年11、12月CPI分別達(dá)5.1%和4.6%，11月PMI達(dá)55.2%，雖然12月略有下降，但未來(lái)經(jīng)濟(jì)仍存過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)，抑制樓市有助于經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)、防止經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫2010年12月份，十個(gè)品牌發(fā)展商新增土地儲(chǔ)備的用地面積合計(jì)為666萬(wàn)平方米，環(huán)比11月大幅上升199%。12月的新增土地儲(chǔ)備量是2010年內(nèi)的第二高峰，僅略次于10月的新增土地儲(chǔ)備量。至12月份，開(kāi)發(fā)商拿地金額達(dá)到本年度的最高峰值503億元。9.29政策逐漸消化，購(gòu)房需求釋放成交大幅回暖2010 年9.29新政后，各地樓價(jià)并未出現(xiàn)回落，仍保持小幅上漲，需求再度逐漸釋放。2011年初銀行放貸沖動(dòng)再起，預(yù)計(jì)1月銀行放貸超1.2萬(wàn)億。而首套房貸利率優(yōu)惠逐漸取消，擔(dān)心購(gòu)房成本增加而入市。隨著調(diào)控的深入，市場(chǎng)對(duì)政策進(jìn)一步收緊的預(yù)期逐漸增加，部分客戶擔(dān)心房貸再次收緊，特別是首套、二套首付成數(shù)提高而果斷入市。部分城市擔(dān)心房產(chǎn)稅的出臺(tái)、限購(gòu)政策的出臺(tái)而提前購(gòu)房規(guī)避政策影響。自12月開(kāi)始，各地成交已經(jīng)普遍較11月水平有所回升。至2011年1月中旬，各地成交繼續(xù)回暖，大部分城市成交量對(duì)比上年同期均有所增長(zhǎng)。二、新政影響研判價(jià)格控制：地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)仍會(huì)保持合理的漲幅“2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。”“價(jià)格控制目標(biāo)”的制定是基于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均收入增長(zhǎng)目標(biāo)等，政府的目的并非是讓房?jī)r(jià)下降，而是希望房?jī)r(jià)保持一個(gè)和經(jīng)濟(jì)、收入增速較為匹配的增速。廣州市2011年無(wú)論經(jīng)濟(jì)還是人均收入增長(zhǎng)目標(biāo)均為11%左右，預(yù)計(jì)廣州市政府制定的“價(jià)格目標(biāo)”會(huì)有10-15%左右的漲幅。地方“價(jià)格控制目標(biāo)”存在不確定性，若是保持一定合理的升幅，則推升市場(chǎng)預(yù)期；若指標(biāo)定得較低，地方政府調(diào)控壓力增加，對(duì)市場(chǎng)的行政干預(yù)或會(huì)加大，如限制高端住宅的簽約等。限購(gòu)：對(duì)首次置業(yè)影響不大，高端市場(chǎng)在細(xì)則出臺(tái)前將出現(xiàn)一輪搶購(gòu)行情“直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施”。首次置業(yè)不受限購(gòu)影響，短期將陷入一定觀望；待一季度地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)明朗后，才會(huì)根據(jù)實(shí)際考慮是否入市；三次及以上高端置業(yè)需求直接受限購(gòu)影響，預(yù)計(jì)細(xì)則出臺(tái)前高端市場(chǎng)將有一輪集中推貨、搶購(gòu)行情，同時(shí)高端物業(yè)價(jià)格將保持平穩(wěn)，但不排除部分開(kāi)發(fā)商為搶時(shí)間搶客源推出促銷(xiāo)活動(dòng)。而在各地細(xì)則出臺(tái)后且限購(gòu)政策被嚴(yán)格執(zhí)行，高端市場(chǎng)將隨即陷入低迷。限購(gòu)：促使需求流入周邊不限購(gòu)地區(qū)，帶動(dòng)周邊地區(qū)成交量的增長(zhǎng)；限購(gòu)措施利好周邊不限購(gòu)區(qū)域，帶動(dòng)成交量增長(zhǎng)。2010年10月15日，廣州出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則，在十區(qū)實(shí)行限購(gòu)，增城、從化不在限購(gòu)范圍，細(xì)則執(zhí)行后，增城、從化成交比例增加明顯，在新一輪限購(gòu)細(xì)則制定時(shí)，有可能被納入限購(gòu)范圍。房貸：二套房貸首付提高對(duì)一手市場(chǎng)影響大于二手市場(chǎng)“對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。”目前廣州有約4成購(gòu)房需求為二次置業(yè)，政策影響面較廣，對(duì)于資金較為充裕的改善型客戶，首付提高1成影響不大；對(duì)于資金不充裕的客戶，或暫緩置業(yè)計(jì)劃，或根據(jù)自身的資金實(shí)力降低要求；而部分開(kāi)發(fā)商或針對(duì)此類(lèi)客戶，采取幫客戶先墊1成首付的方式應(yīng)對(duì)。改善型買(mǎi)家比例約30%，其中約15%短時(shí)間內(nèi)難以承受七成首付。這部分改善型買(mǎi)家的經(jīng)濟(jì)承受力產(chǎn)生一定的挑戰(zhàn)；長(zhǎng)線投資型買(mǎi)家約占10%，其中約3%的長(zhǎng)線投資客短時(shí)間內(nèi)難以承受七成首付；由于二手樓市首次置業(yè)比例較高，實(shí)際受二套房貸首付六成政策影響的買(mǎi)家約有兩成；二手樓市中約有兩成買(mǎi)家擁有三套住宅，改善型買(mǎi)家多為賣(mài)舊房換新房的買(mǎi)家。商業(yè)地產(chǎn)：商用物業(yè)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，成交價(jià)量將進(jìn)入上升軌道新政下，商用物業(yè)按揭最低首付較二套房貸低一成，且商務(wù)商業(yè)物業(yè)貸款不計(jì)套數(shù)，優(yōu)勢(shì)明顯。商務(wù)商用物業(yè)市場(chǎng)成交量將上升，開(kāi)發(fā)商也將趁機(jī)提高價(jià)格。部分住宅開(kāi)發(fā)商也將改變銷(xiāo)售策略，推售商務(wù)公寓、商鋪等。長(zhǎng)期看，營(yíng)業(yè)稅政策不會(huì)成為影響二手樓市的重要因素，從歷史經(jīng)驗(yàn)以及目前市場(chǎng)情況看，影響二手樓市的最關(guān)鍵因素仍然是經(jīng)濟(jì)情況、供求關(guān)系、業(yè)主惜售、通脹以及房貸政策等。資金來(lái)源：防止國(guó)際熱錢(qián)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)“加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查，參加土地競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。”2010年國(guó)際上寬松的貨幣環(huán)境以及人民幣升值因素，使我國(guó)面臨更大的熱錢(qián)沖擊，進(jìn)一步助長(zhǎng)國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期。2010年下半年我國(guó)新增外匯占款快速增加，10至12月每月均超過(guò)3000億元以上的水平，境外資本的流入壓力明顯增大。實(shí)際操作可能有較大的靈活空間。供應(yīng)：保障土地供應(yīng)，重新推出限價(jià)房“各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。2011年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以”限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)“方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。”政策解讀：預(yù)計(jì)廣州市今年將重新推出限價(jià)房用地，會(huì)對(duì)周邊的商品房造成一定的影響；廣州市政府要保證土地供應(yīng)量，預(yù)計(jì)部分三舊改造項(xiàng)目走公開(kāi)招拍掛形式。保障房：推進(jìn)“雙軌制”建立和完善“各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。”加大保障房建設(shè)力度，目的是調(diào)整中長(zhǎng)期社會(huì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步建立“雙軌制”，即商品房和保障房?jī)纱笞》矿w系。2011年，全國(guó)保障房建設(shè)規(guī)?；蜻_(dá)1000萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)72.4%，相比2010年增加420萬(wàn)套。2011年廣州計(jì)劃通過(guò)各種形式提供10萬(wàn)套保障房。地方政府：能否落實(shí)問(wèn)責(zé)機(jī)制是政策執(zhí)行的關(guān)鍵“落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任?！敝醒肱c地方的博弈，過(guò)去地方政府對(duì)中央政策的執(zhí)行力度大打折扣，問(wèn)責(zé)機(jī)制能否落實(shí)是關(guān)鍵，但地方政府的壓力無(wú)疑是增加。重慶、上海率先試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅。重慶、上海均根據(jù)自身城市特征制定房產(chǎn)稅細(xì)則，且力度均不大，對(duì)市場(chǎng)影響有限?？梢?jiàn)，地方政府在制定房產(chǎn)稅方案時(shí)，會(huì)結(jié)合自身實(shí)際，不會(huì)打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，也不會(huì)放棄“土地財(cái)政”。另外，三部委表示，“條件成熟時(shí)，在統(tǒng)籌考慮對(duì)基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅?！敝脴I(yè)需求：政策直接影響需求，不同類(lèi)客戶決策差異豪宅買(mǎi)家、投資客受限購(gòu)影響最直接，或會(huì)在地方細(xì)則出臺(tái)前購(gòu)買(mǎi)；首改買(mǎi)家首付門(mén)檻提高，部分實(shí)力一般的買(mǎi)家或會(huì)觀望；首次置業(yè)者受影響較小，但較易受政策影響而觀望。后期影響來(lái)看，高端住宅趁細(xì)則出臺(tái)前加快出貨，買(mǎi)家提前購(gòu)買(mǎi)；地方細(xì)則出臺(tái)后，成交萎縮，市場(chǎng)將進(jìn)入一段時(shí)間的觀望和消化期；商務(wù)公寓、商鋪間接受益；外圍首置型樓盤(pán)受影響較小，市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)更集中到外圍，帶動(dòng)整體均價(jià)回落。價(jià)格預(yù)計(jì)將會(huì)平穩(wěn)，個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)。三、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)成交回落房?jī)r(jià)小幅震蕩，長(zhǎng)期趨勢(shì)仍看經(jīng)濟(jì)基本面從歷年調(diào)控看，平抑的調(diào)控政策均使廣州樓市成交量短期下滑，一般4-6個(gè)月左右。由于