共有產(chǎn)權(quán)文獻綜述.docx

我國保障性住房共有產(chǎn)權(quán)模式的現(xiàn)狀與展望引言：隨著住房問題的尖銳化，我國原有的住房保障體制出現(xiàn)了各種問題，公租房，經(jīng)濟適用房在實行中出現(xiàn)了很多操作性問題。因此，外國的共有產(chǎn)權(quán)制度的引入為我國提供了一個解決思路。在淮安市2007年首次推出共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房之后，共有產(chǎn)權(quán)房如雨后春筍，在多個地區(qū)快速的展開。2014年4月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召集了部分城市,在北京召開了一場“共有產(chǎn)權(quán)”住房試點城市座談會。在座談會上,北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房”，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，有的還給予適當財政補助、稅費減免，以降低住房的建設(shè)成本，然后以低于市場價格配售給符合條件的購房家庭，配售時政府按照自己的土地出讓金等費用來確定自己的產(chǎn)權(quán)份額并和消費者共有產(chǎn)權(quán)的保障性住房。本綜述主要歸納了當前國內(nèi)實施共有產(chǎn)權(quán)的緊迫性和意義，通過國內(nèi)外現(xiàn)狀的比較探討了其存在問題，并歸納了改建意見。一、 當前保障性住房產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀 第一，在廉租房領(lǐng)域，當前住房保障政策忽視住房所有權(quán)對中底家庭財富積累作用。陳淑云（2012）認為，當前以公共租賃房為主的保障住房政策產(chǎn)品，忽略了住房所有權(quán)對中低收人家庭住房財富積累的影響，進而提出要想在解決住房消費不公的同時縮小住房財富分配不均，必須考慮新的產(chǎn)權(quán)式住房保障政策的設(shè)計，使大部分中低收入家庭有機會獲得住房產(chǎn)權(quán)，包括部分住房產(chǎn)權(quán)，從而有機會享受家庭財富增長和積累8。學者董任遠（2013）對山東省的共有產(chǎn)權(quán)試點縣平原縣的調(diào)研中也同樣注意到了廉租住房家庭迫切需要自有產(chǎn)權(quán)住房。這些無房戶普遍反映，吃的不好可以將就，但是居無定所就覺得心里不踏實，他們希望擁有自己的房子，這也是很多廉租住房家庭的心聲51。 第二，在經(jīng)濟適用房領(lǐng)域，當前的經(jīng)濟適用房中有限產(chǎn)權(quán)的規(guī)定致使產(chǎn)權(quán)的法權(quán)和事實權(quán)不統(tǒng)一。陳淑云（2012）在論文中就提到，按照現(xiàn)行經(jīng)濟適用住房管理辦法規(guī)定，經(jīng)濟適用住房售出后“購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)”，住戶雖采取全額方式支付，但卻未能獲得房屋的完整產(chǎn)權(quán)，只是在實際居住過程當中享有政府讓渡的占有權(quán)及使用權(quán)。換言之，這里的“有限產(chǎn)權(quán)”是殘缺的、不完整且受限制的，然而其權(quán)利主體(購房者)卻是唯一的。此外，雖然已經(jīng)確定了殘缺產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬于購房者，但是該辦法并未對產(chǎn)權(quán)具體的比例劃分作出明確規(guī)定，缺乏有效的量化標準，購房者與政府只是以某種含糊的共有方式共同擁有產(chǎn)權(quán)8。金細簪（2014）也有相同的認識，擁有不完整產(chǎn)權(quán)的個人卻完整地擁有事實上的完整產(chǎn)權(quán)，也使得個人擁有了尋租空間，導致法權(quán)與事實產(chǎn)權(quán)不一致，權(quán)力和義務(wù)不一致。按照物權(quán)法以登記確定權(quán)屬的原則，既然經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)證和不動產(chǎn)登記簿上的產(chǎn)權(quán)人記載的只有購房人的名字，就只能推定房產(chǎn)為購房人所有，其屬于個人財產(chǎn)和私權(quán)范疇，政府公權(quán)力不具備直接介入權(quán)，國家就沒有權(quán)利干涉購房人處置權(quán)的法律依據(jù)10。第三，現(xiàn)行的住房保障政策加深了社會貧富差距和不公平。金細簪（2014）主張，給予中低收入家庭產(chǎn)權(quán)型保障具有重要的社會經(jīng)濟意義。根據(jù)經(jīng)典的紡錘型社會結(jié)構(gòu)模型可知，中間階層的比重與其穩(wěn)定性直接關(guān)系到社會的安定，其往往也是社會財富創(chuàng)造的中堅力量，讓這部分家庭擁有“財產(chǎn)性收入”不僅是壯大中產(chǎn)階層隊伍、縮小貧富差距的客觀要求，而且也對改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境、提高城市競爭力、保持社會穩(wěn)定具有重要意義10。呂萍（2013）強調(diào)，住房保障配置的不公平性強化收入分配矛盾，住房產(chǎn)權(quán)的非市場化供給導致社會機會公平失序，扭曲的社會財富轉(zhuǎn)移機制加深社會不公平現(xiàn)象。住房產(chǎn)權(quán)對中低收入者的財富積累有著重要的影響，是財富不平等的擴大器。沒有住房產(chǎn)權(quán)，長期租賃房屋的租賃者就無法獲取由于經(jīng)濟快速發(fā)展給房屋增值所帶來的紅利，即獲取房屋的資產(chǎn)性收入。而陳淑云（2012）另辟奇徑，從進入機會方面分析了這個問題。他認為目前的住房政策中公共租賃房不能提供擁有住房所有權(quán)的機會，傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房提供有擁有住房所有權(quán)的機會，但具有戶籍限制，因而忽略了城市化過程中新增中低收入家庭住房資產(chǎn)擁有權(quán)的起點公平，進而影響我國中產(chǎn)階層的培育與形成8。 二、推行共有產(chǎn)權(quán)房的作用第一，滿足老百姓擁有產(chǎn)權(quán)的強烈要求，有利于緩解社會貧富差距，提高公平性。陳杰（2014）就認為，中國的老百姓有根深蒂固的家文化觀念，有了房子才有了歸屬，所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”11。王玉倩（2013）有同樣的看法。她認為由于傳統(tǒng)理念的影響，許多中國公民以擁有一個舒適的家作為其社會地位的象征?；谖覈斍吧鐣F(xiàn)狀和居民的經(jīng)濟收入水平，針對中低收入群體實施這個按份共有的共有產(chǎn)權(quán)住房，不僅可以滿足其對生存居住這一基本條件的心理需求，同時還能一定程度的增強公民的社會地位，有效激勵中低收入人群努力奮斗，縮小貧富差距、促進經(jīng)濟發(fā)展、保障社會的和諧穩(wěn)定25。而陳淑云（2012）的分析顯得更為深刻，她從三個方面論述了產(chǎn)權(quán)對于居民的重要意義。首先，我國絕大多數(shù)居民在思想上對“家”的理解基于對固定住所之上，仍然認為住房是財富與地位的象征，“居無定所”對家庭而言，在心理上難以帶來融入當?shù)厣鐣睦須w宿感；其次，居住環(huán)境的優(yōu)劣差異會在一定程度上引發(fā)居住隔離，進而導致階級與地位分化；再者，天生的趨利性驅(qū)使人們?nèi)プ非蟾玫沫h(huán)境、更高的階層以及更高的地位。因此，人們普遍更傾向于擁有自有產(chǎn)權(quán)住房，并不斷追求更高的條件以彰顯個人地位，這點同樣體現(xiàn)在保障性住房上8。李爽（2014）認為，政府通過共有產(chǎn)權(quán)模式提高了住房保障的公平性、優(yōu)化了政府配置資產(chǎn)而帶來財富積累的公正性1。第二，共有產(chǎn)權(quán)有利于形成對購房人等的扶持和制約，壓縮了套利空間，d減少了尋租行為的產(chǎn)生。申衛(wèi)星（2013）通過對現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房制度尋租行為的分析，認識到采用共有產(chǎn)權(quán)模式，購房者和政府之間的產(chǎn)權(quán)份額清晰明確，如此，購房者在轉(zhuǎn)讓時僅能夠獲得其相應(yīng)部分的利潤，相比擁有單獨產(chǎn)權(quán)的情形，轉(zhuǎn)讓可獲取的利潤大打折扣，因此共有產(chǎn)權(quán)模式可以遏制投機，壓縮獲利空間7。而謝佳妮（2010）在對現(xiàn)階段淮安市推行的共有產(chǎn)權(quán)的具體研究中，同樣發(fā)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房的牟利空間遠遠小于普通商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房。因為共有產(chǎn)權(quán)房由于將政府隱性的產(chǎn)權(quán)顯性化，從退出入手，壓縮了套利者的利潤空間。加上共有產(chǎn)權(quán)住房的審批機制更加嚴格，在成本和收益的權(quán)衡比較之下，一部分套利者退出。這一點在淮安是的試點運行中是被證實了的。另外，若購房者相依明顯低于市價的價格將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手給利益相關(guān)人后牟利，由于政府是房產(chǎn)的共同共有人，依照物權(quán)法的規(guī)定，共有財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，共同共有人有優(yōu)先購買權(quán)。因此，可以杜絕這種行為13。朱倫攀（2013）也認為，政府的優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)化為政府享有的房屋產(chǎn)權(quán)，既體現(xiàn)了誰投資誰享有權(quán)益的基本法律原則，又能確保政府的財政投入不至于因為“權(quán)力尋租”而平白浪費2。溫泉（2007）、申衛(wèi)星（2013）、李霞（2014）等人同時注意到政府在房屋五年后可上市時的優(yōu)先購買權(quán)對于減少尋租的巨大作用。物權(quán)法第一百零一條規(guī)定 ：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享受的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利?！痹诠灿挟a(chǎn)權(quán)住房購買合同中可以明確規(guī)定，購房人在上市交易時，政府有權(quán)優(yōu)先回購，從而堵住受助人以不合理的低價將共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓給利益相關(guān)人，從而導致國有資產(chǎn)流失這一漏洞30/7/9第三，有利于緩解政府財政負擔，增加政府收益。金細簪（2014）認為，共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售價格以土地開發(fā)成本和建安成本為基礎(chǔ)確定，政府主要是免收土地出讓金、稅費和投入市政、公建配套費等支出，財政負擔可以承受10。而陳杰（2014）在與公共租賃房的對比中指出，公共租賃房的投資壓力大，投資收回資金周期長，而共有產(chǎn)權(quán)房政府投資資金少，投資資金收回快，而且政府沒有后期運行管理上的財政補貼壓力11。王玉倩（2013）有相同的理解。政府作為共有產(chǎn)權(quán)的一方，通過投資來獲取住房產(chǎn)權(quán)，實現(xiàn)了政府資金的收益性，在用戶居住的過程中，政府通過租金收回、購房成本投入資金收回以及產(chǎn)權(quán)溢價等方式不但使財政負擔減輕，而且也增加了政府收益25。第四，通過土地成本固化為住房占比并且在在交易時具有優(yōu)先購買權(quán)，有利于社保資金的回流，加快了保障性住房建設(shè)的資金循環(huán)。吳盛梅（2012）認為，共有產(chǎn)權(quán)房銷售能較快實現(xiàn)成本回收以投入后續(xù)發(fā)展，并能有一定的利潤，可以有效解決保障房建設(shè)中地方財政資金不足的問題，盤活了中央和省級補助資金，將有限的資金滾動起來，實現(xiàn)了保障房建設(shè)資金的循環(huán)使用20。而謝佳妮（2010）的分析則稍顯深刻。她通過對退出機制的分析，認為在這個過程中，為政府保留回購優(yōu)先選擇權(quán)使得政府可以通過政策的引導，鼓勵富裕起來的家庭回售共有產(chǎn)權(quán)房，使其又流回住房保障系統(tǒng)，形成一個可循環(huán)利用的回路，緩解財政資金不斷增加保障性住房的壓力，使社保資源能夠不斷累積，以為居民提供更廣泛的保障13。而曾亞萍（2010）思考的更為長遠。共有產(chǎn)權(quán)制度在實現(xiàn)資金快速回流的同時，也更好地實現(xiàn)住房保障資源累積和倍增。政府將用于經(jīng)濟適用房的投資轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)，使這部分資產(chǎn)保值，而且隨著資產(chǎn)的循環(huán)使用，政府用于住房保障的財力累積倍增，能夠有效地擴大住房保障覆蓋面，盡快實現(xiàn)居者有房的夢想42。陳淑云（2012）更是對此進行了詳細的分析。共有產(chǎn)權(quán)住房通過將政府投資計入產(chǎn)權(quán)的方式，使政府的投入資金具備了流動性與收益性，其流動性與收益性可以通過租金收回、投入資金收回與產(chǎn)權(quán)溢價獲得。其中租金收回，是在家庭擁有部分住房產(chǎn)權(quán)期間，對非自有的產(chǎn)權(quán)部分，即政府或社會投資的產(chǎn)權(quán)部分，在使用過程中的費用的體現(xiàn)。投入資金收回與產(chǎn)權(quán)溢價的回收是在后期退出環(huán)節(jié)完成，即購房者欲獲得房屋全部產(chǎn)權(quán)時，需通過提供土地收益等規(guī)定比例價款的方式，對物化的政府或社會投資部分進行購買。在這部分補償金中，既涵蓋了政府產(chǎn)權(quán)部分所對應(yīng)的投資額，同時也包括了產(chǎn)權(quán)的溢價收益。至此，政府對居民的福利補貼被徹底抽回，住房失去其福利性并脫離現(xiàn)行保障體系；與此同時，政府會將所獲補償金重新納入保障住房建設(shè)資金。長期來看，該模式不但可以提供可循環(huán)利用的保障資金，而且能夠在一定程度上緩解政府大規(guī)模建設(shè)保障住房，特別是公共租賃房建設(shè)環(huán)節(jié)所面臨的資金約束問題8。第五，共有產(chǎn)權(quán)房加強了政府的保障能力，更好的使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落到實處。修大鵬（2013）認為，政府可以根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況和住房保障需求，實時調(diào)節(jié)所擁有的保障性住房共有產(chǎn)權(quán)份額的比例，以增大保障或回籠資金。例如，當公共租賃房無人問津時，可以通過減少公有產(chǎn)權(quán)比例激勵被保障人群的需求實現(xiàn)，并利用市場價格形成合理調(diào)節(jié)機制進行干預。當市場價格預期上漲時，私有權(quán)利人會加速購買共有產(chǎn)權(quán)，政府獲取資金流入；同時，由于價格上漲帶動租金上漲，政府用新流入資金對需要保障對象進行貨幣補貼，形成良性循環(huán)1。聶琦波（2010）也有相同的看法，他認為當房地產(chǎn)市場供大于求、房價比較合理時，政府可以直接從開發(fā)商處購買住房，作為經(jīng)濟適用房向中低收入家庭出讓部分房屋產(chǎn)權(quán)，也可以由受助家庭在市場上購房，政府提供貨幣補貼；當房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求時，房價上漲過快，政府可以直接組織經(jīng)濟適用房建設(shè)。共有產(chǎn)權(quán)制度為政府采取調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和價格水平提供了有效工具42。三、 當前推行共有產(chǎn)權(quán)制度面臨的問題第一，相關(guān)政策的立法層次低且內(nèi)容不統(tǒng)一。竇麗（2008）把共有產(chǎn)權(quán)政策的實施放眼到全國，她認為我國地域廣闊，地區(qū)性差別非常大，在住房保障政策的制定上也應(yīng)體現(xiàn)出具體問題具體分析的原則。經(jīng)濟適用住房共有產(chǎn)權(quán)制度是否能放之四海而皆準，有待于實踐和時間的檢驗。在我國不同地區(qū)、不同省市的不同發(fā)展階段是否都能實行經(jīng)濟適用住房共有產(chǎn)權(quán)制度需要進一步的研究和論證。所以當前的立法層次還停留在市級政策或辦法的水平上58。趙艷（2010）認為當前不光立法層次低，而且內(nèi)容不統(tǒng)一，上位法下位法相互沖突。如江蘇省建設(shè)廳制定的江蘇省共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房試行辦法、淮安市發(fā)改委制定的淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房管理辦法（試行），僅從這兩部地方性法律文件來看，不但層級比較低，而且還存在相沖突、相抵觸的現(xiàn)象，如江蘇省共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房試行辦法對土地的供應(yīng)方式還停留在“劃拔”形式，而淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房管理辦法（試行）則將土地供應(yīng)方式改為“出讓”，從法律層級上來說，明顯存在下位法與上位法相矛盾的現(xiàn)象，這在實踐運作中就會產(chǎn)生問題，讓執(zhí)行者無所適從57。第二，共有產(chǎn)權(quán)的政策設(shè)計還不完善，有有很多安全隱患。首先，產(chǎn)權(quán)比例不夠靈活。王建成（2011）對中外的產(chǎn)權(quán)范圍進行了對比。在外國，產(chǎn)權(quán)經(jīng)常被設(shè)置成一個范圍，在這個范圍內(nèi)消費者自主確定比例。我國大部分是設(shè)置固定比例，比如淮安購房者首期享有的產(chǎn)權(quán)只有5:5,6:4,7:3三個比例。這在起步試行階段是可以理解的但從長遠看產(chǎn)權(quán)比例應(yīng)該更加靈活6。其次，王建成（2011）也注意到了在淮安市的做法中，政府產(chǎn)權(quán)沒有收益的問題。按淮安現(xiàn)行政策規(guī)定在購房者完全享有產(chǎn)權(quán)之前這段時間里政府的產(chǎn)權(quán)不收金也就是說他如果永遠不買。政府就永遠送給他白住。這不是產(chǎn)權(quán)應(yīng)有之意。對其他人也不公平。有人說這是體現(xiàn)“保障”的優(yōu)惠“免租”應(yīng)該是最低收入群體享有的優(yōu)惠而不是中低收入群體享有的優(yōu)惠。若為了鼓勵購房者早日回購政府產(chǎn)權(quán)緩解政府住房保障基金困難，他主張暫定一個免租回購期限，超過這個期限后政府就向購房者收取租金。從長遠看，在購得完全產(chǎn)權(quán)之前政府就應(yīng)該向購房者收取政府產(chǎn)權(quán)部分的租金從而有效提高公共資源的使用效率也可以提高購房者購得完全產(chǎn)權(quán)的積極性6。但是我們也要看到在大部分試點地區(qū)政府還是向購房者收取租金的。再次，趙艷（2010）指出，我國現(xiàn)階段的住房金融貸款保障不容樂觀。她分了三個方面來解釋。第一，政策性住房金融發(fā)展滯后，除住房公積金貸款以外，我國尚未有直接面向中低收入家庭發(fā)放的低息或無息貸款，而中低收入家庭一般都是工作不穩(wěn)定或者是沒有正式工作的家庭，這樣的家庭在我國一般也是不符合公積金貸款條件的；第二，我國還未建立政策性住房抵押貸款風險擔保機制，低收入家庭貸款缺乏擔保主體；第三，我國參與住房金融的機構(gòu)偏少，僅有幾家商業(yè)銀行和住宅儲蓄機構(gòu)參與住房金融，涉及面窄，放貸條件苛刻，工作效率低，十分不利于住房金融的發(fā)展57。最后，陳杰（2014）指出，政府的監(jiān)督成本較大。共有產(chǎn)權(quán)房從機制設(shè)計上就有市場價值與政府計劃定價的“價差”，這意味著難以完全避免牟利空間。從這個角度上，共有產(chǎn)權(quán)房與之前爆出丑聞的經(jīng)濟適用房并沒有本質(zhì)區(qū)別，只是相對更加規(guī)范化和法制化。上海等城市目前視乎還沒有在公有產(chǎn)權(quán)的分配環(huán)節(jié)上爆出過丑聞，這是以昂貴的監(jiān)督成為為代價的，從申請、復核、征信到公示，耗費了很多不必要的社會資源11。四、 當前推行共有產(chǎn)權(quán)的意見建議第一， 以共有產(chǎn)權(quán)房模式統(tǒng)領(lǐng)出售保障性住房，重塑住房保障體系。黃忠華（2013）認為，共有產(chǎn)權(quán)住房的創(chuàng)新設(shè)計帶來了“中間產(chǎn)權(quán)（intermediate house tenure）”住房的新概念（Munro等，2005；Clarke，2010），它是一種既有租又有售的混合產(chǎn)權(quán)形態(tài)，它既有“售”的好處，使個人擁有部分住房所有權(quán)，又有“租”的好處，享受低租金，并以低門檻幫助個人跨入住房階梯，是一種擁有獨特優(yōu)勢的住房保障工具，應(yīng)吸納進來使我國的住房保障體系更加豐富和完善，塑造保障性住房完整的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和形態(tài)55。而金細簪（2014）更是提出了具體的統(tǒng)籌措施。即可以依據(jù)地方的政府財力、保障家庭支付能力、商品房價格，設(shè)定不同的產(chǎn)權(quán)比例，形成動態(tài)的可調(diào)整的產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系。對于限價商品房和拆遷安置房，保障家庭通常有較好的支付能力，政府的產(chǎn)權(quán)比例適當降低，便于家庭日后有能力時贖回；對于經(jīng)濟適用房，保障家庭的支付能力較差，政府的產(chǎn)權(quán)比例適當提高，有助保障家庭擁有住房10。而莫智（2010）等人有更為深刻非看法，他們認為對于租售并舉的保障性住房，采用公共租賃形式還是共有產(chǎn)權(quán)形式，取決于未來預期新增的“夾心層”群體的數(shù)量及其支付能力和保障性住房建設(shè)能力。這是因為共有產(chǎn)權(quán)住房存量會隨著住戶產(chǎn)權(quán)的購買而逐步下降，如果建設(shè)能力不足，那么未來短期內(nèi)就難以滿足“夾心層”群體的住房需求，易造成市場價格波動。對于目前試點的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房，采用半租半買還是先租后買，取決于“夾心層”群體收入水平的變動速度；采用產(chǎn)權(quán)共有還是權(quán)益共享，取決于政府是否需要在短期內(nèi)收回住房建設(shè)投資14。第二， 明確定價原則和定價方法，建立科學的定價機制。金細簪（2014）提出了自己的兩階段定價法。兩階段定價方法的基本思路是：第一階段：房地產(chǎn)企業(yè)作為開發(fā)建設(shè)主體，在政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間依據(jù)成本定價法確定共有產(chǎn)權(quán)項目結(jié)算價格，如實反映項目建設(shè)成本。第二階段：由政府作為共有產(chǎn)權(quán)保障房的產(chǎn)權(quán)共有人，在政府和保障對象之間確定共有產(chǎn)權(quán)的項目銷售價格，根據(jù)保障對象支付能力確定共有產(chǎn)權(quán)比例。保障家庭通過支付市場價格購買一定比例的住房產(chǎn)權(quán)，價格和市場接軌。當家庭購得完全產(chǎn)權(quán)后，可以享有和商品房同樣的權(quán)利，實現(xiàn)兩個市場的統(tǒng)一10。吳翔華（2010）認為，共有產(chǎn)權(quán)房的出售價格應(yīng)參考同時期、同地段普通商品房價格確定。出售價格與所有商品房一樣，包含土地出讓金、全額稅費等，形成與商品房價格盡可能接近的售賣價格42。鄭詩文（2011）在談及定價時說，共有產(chǎn)權(quán)房的由于帶有一定的政策傾向，并考慮到特殊的需求群體，因此不能夠像普通的商品房一樣直接靠供求關(guān)系來進行定價，“非市場”的價格安排顯然可以有效的控制住價格水平，否則就會使開發(fā)商大謀保障性住房的福利利益，使得保障意圖難以實現(xiàn)。因此，必需在定價方法方面有所側(cè)重而不偏離政策，使得共有產(chǎn)權(quán)房價格合理且在中低收入家庭的購買能力之內(nèi)3。郭偉明（2014）提出了具體的定價實施措施。一是建立科學的定價評估機制，政府可以通過委托專業(yè)評估機構(gòu)對周邊房價進行評估，也可以采取周邊地區(qū)新房和二手房交易成交均價。在定價時點上，建議以項目預售時的房價為準，避免土地供應(yīng)或者開工時確定的銷售價格不能真實反映銷售時點周邊房價水平；二是建立共有產(chǎn)權(quán)專項資金收支統(tǒng)籌機制，將項目結(jié)算支出和銷售收入之間的差額、上市時家庭繳納的國有產(chǎn)權(quán)部分房屋價款等資金納入統(tǒng)一管理，統(tǒng)籌平衡不同盈虧項目，保證項目滾動開發(fā)的資金投入，政府部門也能根據(jù)資金情況安排共有產(chǎn)權(quán)的開發(fā)管理計劃和規(guī)模53。 第三，根據(jù)申請者的經(jīng)濟條件，明確產(chǎn)權(quán)保障房適用對象。王子博（2014）主張，為保證共有產(chǎn)權(quán)房的福利屬性，必須確保房屋的購買者是真正的城市中低收入家庭。這就是說，申請購買共有產(chǎn)權(quán)房的人必須達到相應(yīng)的標準。這不僅需要政府確定公平公正的指標，也需要政府在審查申購者的購房資格時，始終秉持嚴格嚴謹、公正公開的原則，確保信息透明并隨時接受公眾監(jiān)督12。鄭詩文（2011）對中低收入家庭做了詳細的論述。劃分低收入家庭的標準主要有：絕對值法，將總體平均收入的 1/2 或1/3 定為低收入線；比例法，將住戶按人均收入從低到高排序，把那些處于最低層5%、10%或20%的居民家庭定義為低收入戶；貧困線拓展法，將貧困線按一定比例擴大，例如擴大到115%、125%、135%或150%等；日美元標準，1990 年由世界銀行提出，以每人每天1 美元作為最低生活標準。國家住房保障政策中對低收入家庭的劃分的家庭收入標準是根據(jù)各地市的經(jīng)濟發(fā)展水平實行動態(tài)管理。從現(xiàn)實情況來看，中低收入者主要包括以下幾種：一是與本地文件規(guī)定符合的城市居民；二是城市中參加合作建房、企業(yè)集資建房與拆遷安置的居民均屬于中低收入者；三是一些特殊行業(yè)與人群如教師、退伍軍人、高級知識分子等等。總體上，與經(jīng)濟適用住房相對應(yīng)的中低收入者包括：居住困難戶、公務(wù)員、企業(yè)職工、教師、退伍軍人、合作建房者、拆遷安置戶等等3。褚明鶴（2014）認為，共有產(chǎn)權(quán)的購買家庭具有如下特征：有購置產(chǎn)權(quán)型住房的愿望，希望獲得穩(wěn)定的住房所有權(quán)關(guān)系，有一定的購買能力 ，在家庭收入和資產(chǎn)上，高于廉租房最低收入標準，但又無力在市場上購房；在解決自身問題的同時，對于家庭出資和和持有房屋產(chǎn)權(quán)有保值增值預期。因此，共有產(chǎn)權(quán)房既適用于現(xiàn)行住房保障體系中的購買人群，也適用于不符合現(xiàn)行保障房條件的“夾心層”人群，包括新就業(yè)的大學生、產(chǎn)業(yè)工人骨干、城市白領(lǐng)等。而這兩類人群有同等需求意愿的情況下，后者對共有產(chǎn)權(quán)房的購置能力和表達意愿能力更為強大 ，但后者由于具有較好的成長性，表現(xiàn)更多的是過渡性住房需求，隨著職業(yè)的發(fā)展，其中一部分人將逐步具有在市場上購買房屋的能力53。陳淑云（2012）從具體的政策實施角度，認為考慮到共有產(chǎn)權(quán)住房更注重后期支付能力，如租金和抵押貸款的償還?，F(xiàn)階段新型共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)在原來“針對中低收人人群提供保障”的限制原則基礎(chǔ)上，將短期目標重點放在中等(潛在)收入階層身上，強調(diào)產(chǎn)權(quán)共有、鼓勵產(chǎn)權(quán)私有化；而長期目標，可以考慮覆蓋所有無住房所有權(quán)的中低收入家庭8。 第四，在土地出讓，分配以及政府管理方面充分利用市場化機制。陳杰（2014）主張土地出讓，分配和銷售一切都交給市場。開發(fā)商根據(jù)對共有產(chǎn)權(quán)房的潛在需求價格來競爭土地，定價權(quán)也完全交給開發(fā)商，銷售風險由開發(fā)商自行承擔，購房者購房后的資產(chǎn)貶值風險也由自己來承擔。住房保障機制回購后的二級市場出售價格，也是由有需求者競價產(chǎn)生，無需政府干預和制定價格，只有政府徹底不管價格，不管分配，只制定規(guī)則，才能避免政治擔保風險和腐敗風險11。王子博（2014）也認為，共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地應(yīng)由行政劃撥的方式轉(zhuǎn)為土地供應(yīng)公開招標、拍賣、掛牌的方式，與所有商品房開發(fā)一樣，憑借市場機制形成土地價格，避免房屋價格出現(xiàn)“雙規(guī)制”，從而消除尋租等腐敗行為12。陳淑云（2012）、竇麗（2008）都主張建立一個非盈利性質(zhì)的住房保障專業(yè)化管理機構(gòu)來處理相關(guān)事務(wù)。例如參照英國住房協(xié)會，由政府授權(quán)組建一個非營利性的獨立機構(gòu)，在負責住房保障H常事務(wù)專業(yè)化管理的基礎(chǔ)上，對共有產(chǎn)權(quán)住房乃至整個住房保障制度的運行實施調(diào)控并監(jiān)督。針對共有產(chǎn)權(quán)住房的各項后期管理工作，包括維修基金的管理、租金的收取及分配、小區(qū)物業(yè)公司的招標工作等，可按照國家有關(guān)政策規(guī)定獨立決策并執(zhí)行。此外，該機構(gòu)甚至可以作為融資媒介，聯(lián)通購房者與銀行之間的信貸業(yè)務(wù)，縮短購房周期、降低購買風險858。第五，共有產(chǎn)權(quán)的比例劃分應(yīng)該因地制宜。根據(jù)朱倫攀（2013）對各地有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)模式現(xiàn)行立法的規(guī)定進行比較后可知，尚無統(tǒng)一的標準，但主要包括兩種標準，一是由購房者出資的比例確定，即購房者出資的價格與房屋總價格的比例為購房者占有的比例，購房者出資后與房屋價款相差的部分由政府負擔，同時規(guī)定購房者必須達到的最低出資比例。二是由當時的市場價格確定，即根據(jù)購房時經(jīng)濟適用房的價格與普通商品房的價格比來確定購房人的產(chǎn)權(quán)份額，購房人產(chǎn)權(quán)份額外的部分為政府的產(chǎn)權(quán)份額2。金細簪（2014）提出了詳細的方案。方案一政府購房者產(chǎn)前比為3；7；方案二為5：5；方案三為7:3.推行共有產(chǎn)權(quán)，可以針對不同收入水平準入門檻的低收入者設(shè)定幾種不同的產(chǎn)權(quán)分割出售方式。借鑒國外和淮安、上海已有共有產(chǎn)權(quán)的實踐經(jīng)驗，在運作前期應(yīng)當規(guī)定相對較高的購買的比例，建議采用方案1。這樣可以緩解共有產(chǎn)權(quán)建設(shè)運營中的資金壓力，快速回收共有產(chǎn)權(quán)房的投資。隨著政府保障能力的增加，可以擴大“共有產(chǎn)權(quán)”的保障群體，購買比例要求逐漸降低（可以采用方案2 和方案3），使得更多符合資格的中低收入家庭購買一定比例的共有產(chǎn)權(quán)。對于剩余部分的產(chǎn)權(quán)，購房人每年按剩余產(chǎn)權(quán)價值的2.75%-3%的比例交納租金。此外，共有產(chǎn)權(quán)模式也可以作為租售并舉制度“租售轉(zhuǎn)化”方案的參考。將政策性住房的租、售問題銜接起來，也為不同支付能力的家庭提供了更加細致的購房參考標準10。第六，建立合理的共有產(chǎn)權(quán)房退出機制。竇麗（2008）認為，在受助者走向富裕，不再符合受助標準時，應(yīng)盡快使受助者退出住房保障機制。交易方式有兩種，一是政府出資收購受助者產(chǎn)權(quán)，按照原價格考慮折舊和物價水平等因素進行回購，收回經(jīng)濟適用住房的占用和使用權(quán)；二是向受助者出讓政府產(chǎn)權(quán)，政府收回現(xiàn)金，再投入經(jīng)濟適用住房建設(shè)。經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)整體出讓上市應(yīng)由政府機構(gòu)統(tǒng)一來做，受助者若想出售自己的部分產(chǎn)權(quán)只能出售給國家的住房保障機構(gòu)。國家可將經(jīng)濟適用住房留做存量，也可將經(jīng)濟適用住房上市出售后將房款再投入到保障性住房的建設(shè)中去58。曾亞萍（2010）有類似的主張，購買者將共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房整體出讓上市時，根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)，同等條件下共有產(chǎn)權(quán)人有優(yōu)先購買的權(quán)利。若此時政府出資回購受助者產(chǎn)權(quán)，則要確定出一個不讓受助者購房投資收益受損的回購價；若政府不回購受助者產(chǎn)權(quán)，則購房者可以將共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)整體在市場上出讓，政府和購房者按各自擁有的產(chǎn)權(quán)比例分配收益42。而共有產(chǎn)權(quán)房的退出不光包括這些良性退出，還包括強制性退出，董任遠（2013）就主張施行動態(tài)監(jiān)管。即每年在規(guī)定的時間內(nèi)重點對被保障家庭的收入、住房等情況進行跟蹤年審，復查工作采取入戶調(diào)查、實地核實、鄰里訪問與檔案調(diào)查相結(jié)合的方式進行。虛構(gòu)隱瞞戶籍、家庭人口、收入、財產(chǎn)、住房等情況取得保障性住房的，違規(guī)出售、出租、出借，或者擅自改變住房用途且拒不整改的等不符合條件的住戶將被堅決清退51。從2014年7月10日的新華日報我們得知，淮安市專門建立申請救助家庭經(jīng)濟狀況認定指導中心，對申購者經(jīng)濟狀況實行信息共享、聯(lián)動審核。2013年登記新申購家庭654戶，通過民政、住建、銀行等9 個部門聯(lián)動審核，發(fā)現(xiàn)91 戶不符合申購條件，最終全都退出29。四、國內(nèi)主要共有產(chǎn)權(quán)房試點城市現(xiàn)狀城市相關(guān)文件適用對象用地取得產(chǎn)權(quán)分配回購產(chǎn)權(quán)退出機制淮安2011淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房管理法 住房困難標準：（1）市戶口1年以上、人均住房建筑面積低于16平方米、人均月收入符合政府劃定標準的中等偏下收入住房困難家庭（2）棚戶區(qū)改造中，惟一住房被拆遷、拆遷補償總額不足以購買最小套型安置住房（一般為 60-70 平方米）的棚改家庭(9)（3）大中專院校畢業(yè)不超過8年，具有市區(qū)城市居民戶口的已婚無房人員(無收入限制)(4)進城務(wù)工人員只要在市區(qū)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)職工基本社會保險2年以上、家庭人均年收入不高于上年度城鎮(zhèn)人均可支配收入 (15) 經(jīng)濟困難標準：以總?cè)丝?0%來劃定，目前為人均每月最低收入標準1200元(22)共有產(chǎn)權(quán)房的用地通過“招拍掛”的方式競價公開出讓；由開發(fā)商按照政府標準建設(shè)，提倡與商品房混搭建設(shè)（13）5：5、6：4、7：3(22)5年內(nèi)：可分期向政府回購價格不變5-8年：按源供應(yīng)價格加當年的利息結(jié)算8年后：按按市場評估價格結(jié)算（44）5年內(nèi)不得上市5年后上市政府享有優(yōu)先購買權(quán)如果上市則兩方按市場估價按產(chǎn)權(quán)比例分享權(quán)益（44）上海2011.3經(jīng)濟適用住房價格管理試行辦法（44）本地城鎮(zhèn)戶籍住房困難標準：人均住房面積15平方米以下經(jīng)濟困難標準：目前為人均月可支配收入6000元和人均財產(chǎn)18萬元以下，兩人及以下家庭可上浮20%。（截止2014年10月）（11）（59）個人：60-70%政府：30%-40%（11）購房人產(chǎn)權(quán)份額 = 銷售基準價格 /（周邊房價90%）（9）5 年內(nèi)：按原供應(yīng)價格結(jié)算 5-8 年：按原供應(yīng)價格加第六年起的銀行同期貸款利息（市場價低于原供應(yīng)價時取低價）8 年后：按屆時市場評估價格（不含房屋裝飾裝修費用，）購買(9)5年內(nèi)不得上市5年后上市政府享有優(yōu)先購買權(quán)如果上市，購房人和政府按各自的產(chǎn)權(quán)份額分配上市轉(zhuǎn)讓的總價款。（9）山東平原住房困難標準：家庭住房總面積不超過75平方米經(jīng)濟困難標準：年人均可支配收入10000元6:4（51）5年后：按照屆時同地段商品房與廉租住房差價的一定比例向縣政府繳納土地收益等價款后，可以獲得完全產(chǎn)權(quán)（51）5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，繼承和抵押。5年后如果取得完全產(chǎn)權(quán)，房屋轉(zhuǎn)讓縣政府具有優(yōu)先回購權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓后，該家庭不得再次申請保障性住房（51）北京2013.10自住型商品房政策非京籍家庭持有有效暫住證，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社保或個稅，可以購買一套住房個人100%(60)無產(chǎn)權(quán)回購購買此類住房后5年內(nèi)不得上市，5年后上市收益的30%上交財政(44)五、 總結(jié)總體來說，當前我國共有產(chǎn)權(quán)無論是在理論層面還是在實踐層面上都有較多的探討，取得了很大的成績，而國內(nèi)一些研究經(jīng)常理論聯(lián)系實際，把淮安市，上海市，黃石市等地的實踐情況和理論分析聯(lián)系在一起，做到了學為所用。下面我從四個方面來歸納當前研究的特點并提出相應(yīng)的意見和建議。首先，從研究角度上，基于產(chǎn)權(quán)理論的分析占主流。當前，關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)的分析主要是基于產(chǎn)權(quán)理論，產(chǎn)權(quán)理論的范圍涉及到產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟學相關(guān)理論和法學相關(guān)法律。在經(jīng)濟學中相關(guān)的理論基礎(chǔ)主要有巴澤爾的產(chǎn)權(quán)公共領(lǐng)域理論，租值消散基本理論，權(quán)利束理論，而在法學相關(guān)的領(lǐng)域，我們主要是看到一些相關(guān)的法律法規(guī)，如物權(quán)法、基本住房保障條例、以及一些各地的經(jīng)濟適用房試行辦法等。除了基于產(chǎn)權(quán)理論的視角，我們很難看到基于政治學，歷史學等全方位的理論視角。所以在文獻的查閱過程中，我們看到大家的觀點大同小異。在這一方面我建議應(yīng)該開闊研究視野，度共有產(chǎn)權(quán)進行全方位的理論分析。其次，從研究對象上，研究地區(qū)呈現(xiàn)出集中化趨勢。由于我國國內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)的實施較晚，目前只在幾個地方開展，主要是淮安市，上海市，山東平原縣，黃石市，北京市，姜堰市等地區(qū)。在文獻的查閱過程，可以說大部分研究的案例分析主要是基于淮安市和上海市的。當然，淮安市和上海市的共有產(chǎn)權(quán)制度實施早，較為完善而且在近幾年的探索中不斷變革，具有較高的探索價值。但是我們同樣應(yīng)該對其他試點地區(qū)進行分析研究，這方面國內(nèi)的研究是稀缺的。在查閱如姜堰市，山東平原縣的相關(guān)資料以進行橫向?qū)Ρ葧r，我們很難獲取完整資料。另外，北京市的自主性商品房在共有產(chǎn)權(quán)