物業(yè)管理案例匯總d.doc

物業(yè)管理案例匯編目 錄一、前期介入類6【案例】房屋質(zhì)量有問題，業(yè)主可以拒交管理費(fèi)嗎？6【案例】外墻滲水業(yè)主怨， 積極處理避騷亂7【案例】業(yè)主裝修擅自封陽臺(tái)落水管，物業(yè)妥善解決案例8【案例】業(yè)主裝修不規(guī)范，居室遭水浸9【案例】質(zhì)量瑕疵能否導(dǎo)致拒絕收樓？9【案例】由房產(chǎn)證引發(fā)的房屋銷售糾紛12【案例】業(yè)主擅自在陽臺(tái)頂棚焊接鐵架19【案例】合同沒有作約定，業(yè)主有權(quán)封陽臺(tái)19【案例】自家房也不能改結(jié)構(gòu)21【案例】裝修期間，物管人員能否隨時(shí)進(jìn)入裝修現(xiàn)場(chǎng)？22【案例】裝修不當(dāng)造成漏水糾紛案24【案例】新買房屋漏水業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)24【案例】管理處工作人員能否在業(yè)主裝修期間進(jìn)行相關(guān)檢查？26【案例】房子沒住交不交管理費(fèi)？27【案例】業(yè)主提出不合理裝修要求怎么辦？28【案例】頂樓能否安裝太陽能熱水器？28【案例】業(yè)主私改陽臺(tái)鄰居墜樓身亡29【案例】裝修工人弄臟公共場(chǎng)所地面不打掃怎么辦？30【案例】業(yè)主擅自封閉陽臺(tái)，物業(yè)狀告業(yè)主獲勝31【案例】前期物業(yè)管理案例分析32【案例】屋頂能不能買賣？33【案例】樓上損壞防水層，樓下漏水討說法34【案例】樓上跑水樓下泡，誰來賠？36【案例】業(yè)主將抽水馬桶裝到陽臺(tái)上被判拆除38【案例】住戶拒絕檢修，房管狀告業(yè)主38【案例】裝修引發(fā)血液病，住戶獲賠六萬元41二、工程管理類47【案例】空調(diào)安裝影響相鄰業(yè)主產(chǎn)生的糾紛47【案例】房屋滲漏業(yè)主獲賠47【案例】擅自設(shè)門侵犯共有權(quán)48【案例】業(yè)主損壞公共設(shè)施怎么處理？49【案例】小區(qū)內(nèi)意外傷害的責(zé)任承擔(dān)50【案例】老太小區(qū)摔倒向物管公司索賠案例52【案例】業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦？53【案例】地下蓄水池容易跑水怎么辦？54【案例】住戶對(duì)維修料具提出質(zhì)疑怎么辦？54【案例】住戶執(zhí)意在公共走道擺放鞋架怎么辦？55【案例】工程人員違規(guī)作業(yè)觸電而產(chǎn)生糾紛問題56【案例】高壓電室遭殃，小小老鼠作怪58【案例】臺(tái)風(fēng)掀起大廈廣告牌砸人事件59【案例】小小井蓋，險(xiǎn)釀大禍60【案例】住戶洗菜池下水管堵塞，住戶拒不交費(fèi)61【案例】物業(yè)公司應(yīng)對(duì)電梯突然跳閘案例分析62【案例】物業(yè)公司管理疏忽導(dǎo)致空置房漏水案例分析63三、安全管理類65【案例】物業(yè)管理不當(dāng)引起的法律糾紛案65【案例】不該借出的鑰匙66【案例】業(yè)主封陽臺(tái)未用無框玻璃，物業(yè)破門演全武行67【案例】業(yè)主失竊，物業(yè)是否該賠償？68【案例】小區(qū)門口遭搶，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)責(zé)69【案例】發(fā)生高空墮物怎么辦？70【案例】訪客無理打罵安管員怎么辦？70【案例】業(yè)主請(qǐng)求幫助驅(qū)趕室內(nèi)人員怎么辦？71【案例】車輛破損進(jìn)入車場(chǎng)后推卸責(zé)任怎么辦？72【案例】住戶帶人上樓不愿登記怎么辦？73【案例】住戶被盜管理公司應(yīng)否賠償？73【案例】業(yè)主想不按統(tǒng)一要求安裝防盜網(wǎng)怎么辦？74【案例】住戶暫放公共部分物品遺失，管理公司是否有責(zé)任？75【案例】泳客跳水致全癱，泳池被判無過錯(cuò)77【案例】鐵絲網(wǎng)刺傷小童眼，物管要負(fù)主要責(zé)任78【案例】電腦主機(jī)被盜事件79【案例】尋求相關(guān)部門，保護(hù)自身權(quán)益80【案例】及時(shí)搶救違規(guī)泳客80【案例】勇斗持刀歹徒81【案例】小型錄音機(jī)變壓器長(zhǎng)時(shí)間工作引起火災(zāi)事件82【案例】小區(qū)內(nèi)被撞 是否要負(fù)責(zé)83【案例】業(yè)主擅封陽臺(tái) 物管公司斷水?dāng)嚯?5【案例】因租房起紛爭(zhēng)，物業(yè)公司強(qiáng)撬業(yè)主家門87【案例】小區(qū)外人員硬闖小區(qū)引發(fā)安全秩序問題89【案例】小偷入室盜竊，業(yè)主、物業(yè)、開發(fā)商對(duì)簿公堂90【案例】家中丟失財(cái)物狀告物業(yè)公司，法院不予支持91【案例】高空拋物釀禍端93【案例】住宅區(qū)發(fā)生刑事案件 管理公司是否應(yīng)負(fù)法律責(zé)任94【案例】半夜驚覺屋內(nèi)有人誰知竟是物業(yè)保安98【案例】樓上墜物砸車誰負(fù)責(zé)？100【案例】業(yè)主遭殺害保安已盡責(zé)，命案無需物業(yè)賠償102【案例】六齡童空中花園失足墜落103【案例】看房推窗掉下傷人應(yīng)誰負(fù)責(zé)？104【案例】業(yè)主深夜在家遇害，物業(yè)公司構(gòu)成違約105【案例】業(yè)主被盜，物業(yè)公司如何擔(dān)責(zé)？108【案例】業(yè)主家中被殺，物業(yè)賠償萬元110【案例】保安員是否有權(quán)查驗(yàn)居民身份證？110【案例】一灘剩飯菜致人傷殘，物管賠了近6萬112【案例】“信狗由韁”老人遭殃，法院判決賠償10萬113四、環(huán)境管理類115【案例】都是“李子”惹的禍115【案例】有人亂派招貼怎么辦？117【案例】地面遭受鄰區(qū)清運(yùn)車污染怎么辦？118【案例】店鋪屢屢違反管理規(guī)定怎么辦？119【案例】成年的孩子點(diǎn)燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例120【案例】飛蟲“擬黑尾天?！睌_亂業(yè)主生活案例120【案例】撞通道玻璃受傷應(yīng)誰賠？121【案例】大堂滑倒該怪誰？124【案例】物業(yè)公司應(yīng)對(duì)施工人員毀綠案例125【案例】為水泵噪音業(yè)主狀告物業(yè)案例126【案例】北京裝修污染傷害案在南京引起反響127五、客戶服務(wù)類130【案例】業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦？130【案例】物業(yè)管理費(fèi)誰說了算？131【案例】租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦？131【案例】無法實(shí)現(xiàn)即時(shí)維修怎么辦？132【案例】樓上裝修滲水，樓下遷怒物管公司133【案例】室內(nèi)漏水家中無人破門而入損失誰擔(dān)？135【案例】防盜門關(guān)了鄰里和諧門136【案例】業(yè)戶利益重于一切138【案例】誤把業(yè)主當(dāng)訪客怎么辦？139【案例】有車擠占私家車位怎么辦？140【案例】業(yè)主要求下調(diào)管理費(fèi)案例141【案例】某物業(yè)管理有限公司訴某實(shí)業(yè)總公司物業(yè)管理糾紛144【案例】物業(yè)公司能否出租小區(qū)房？146【案例】公開信引發(fā)官司，物業(yè)公司成被告147【案例】業(yè)主委托停水電，實(shí)際操作細(xì)思量148【案例】業(yè)主拖欠管理費(fèi)，明確責(zé)任巧處理149【案例】匿名投訴要重視，認(rèn)真細(xì)致巧處理150【案例】家政服務(wù)疏漏，惹來管理麻煩151【案例】業(yè)主裝修家具堵占樓道怎么辦？151【案例】業(yè)主投訴噪音擾人怎么辦？152【案例】被困電梯的乘客不肯諒解怎么辦？153【案例】市政水壓低業(yè)主屢屢投訴怎么辦？154【案例】物業(yè)管理公司降低水泵噪聲155六、停車場(chǎng)管理類157【案例】無證放行，停車場(chǎng)全額賠償157【案例】來自廈門的車輛丟失案件記錄158【案例】停車場(chǎng)丟車，該誰來賠？162【案例】停車登記后的車輛被盜，物業(yè)被判賠償25萬163【案例】不購(gòu)車位拒駛?cè)?，業(yè)主卻被告侵權(quán)164【案例】治安收費(fèi)，管不管看車？165【案例】顧客硬撞入大廈內(nèi)部停車場(chǎng)案例167【案例】小區(qū)中轎車丟失該誰負(fù)責(zé)？168【案例】穩(wěn)擒偷車賊169七、物業(yè)管理類171【案例】物業(yè)公司能否出租小區(qū)房？171【案例】緊急情況，物管人員有權(quán)破門而入172【案例】業(yè)主維權(quán)也應(yīng)分清是非174【案例】物業(yè)管理承包合同糾紛案176【案例】房屋租賃糾紛案179【案例】廣州業(yè)主欠費(fèi)集體訴訟案182【案例】深圳首宗BBS侵權(quán)案183【案例】廣州某小區(qū)用法律趕走物業(yè)公司案例184【案例】上海業(yè)主狀告業(yè)委會(huì)案例，矛盾遠(yuǎn)遠(yuǎn)未解決188【案例】因租房起紛爭(zhēng)，物業(yè)公司強(qiáng)撬業(yè)主家門違法案例190【案例】是定金還是保證金？192【案例】單方增加物管費(fèi)無效案例195【案例】物業(yè)應(yīng)對(duì)業(yè)主要求產(chǎn)權(quán)變更案例分析196【案例】建假山擋窗侵犯相鄰權(quán)197一、前期介入類【案例】房屋質(zhì)量有問題 業(yè)主可以拒交管理費(fèi)嗎現(xiàn)在的的小區(qū)，在建設(shè)、銷售過程中出現(xiàn)不少問題，例如房屋建筑質(zhì)量差、發(fā)布虛假?gòu)V告、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或面積有誤差、房款計(jì)算錯(cuò)誤等等。這些問題要等廣大的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來，而造成這些問題的開發(fā)商已將樓盤銷售完畢，對(duì)此不聞不問，很多業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費(fèi)作為抗議和斗爭(zhēng)的方法，業(yè)主的這些行為是否合理、合法呢？【分析】對(duì)于這個(gè)問題，從法律的角度看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個(gè)不同的企業(yè)法人，業(yè)主不應(yīng)該因?yàn)殚_發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費(fèi)。但在實(shí)踐中，這樣的界限有時(shí)非常模糊。很多開發(fā)商在建設(shè)與營(yíng)銷的過程中，就物業(yè)管理方面進(jìn)行了不少運(yùn)作與宣傳，給人感覺物業(yè)管理工作很像是這個(gè)樓盤的售后服務(wù)工作。給業(yè)主造成這種錯(cuò)覺的原因是很多開發(fā)商在售房廣告中將物業(yè)管理也作為一個(gè)賣點(diǎn)大力宣傳，有些開發(fā)商在促銷活動(dòng)中還將優(yōu)惠、免收物業(yè)管理費(fèi)作為一種促銷手段，甚至將物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理服務(wù)的條件、標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容等寫入了房屋買賣合同。這就路以使廣大的業(yè)主產(chǎn)生這樣的認(rèn)識(shí)：物業(yè)管理活動(dòng)是房屋建設(shè)、銷售的一問分。既然這樣，業(yè)主往往認(rèn)為，自己在入住的抗?fàn)幃?dāng)然就可以對(duì)著物業(yè)管理公司來。此外，由于目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展剛起步不久，真正市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)與運(yùn)作、發(fā)展的格局遠(yuǎn)沒有形成，很多物業(yè)管理公司往往極度依*開發(fā)商，與開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系。如果物業(yè)管理公司確實(shí)是開發(fā)商的一個(gè)部門或者有其他的資歷產(chǎn)紐帶關(guān)系，那么，房屋質(zhì)量若有問題，業(yè)主應(yīng)該可以拒交物業(yè)管理費(fèi)。這實(shí)際上可以理解為一種債務(wù)的抵消。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)就應(yīng)該向物業(yè)管理公司給付物來管理費(fèi)，業(yè)主是債務(wù)人，應(yīng)物業(yè)管理公司是債權(quán)人；而在房屋買賣關(guān)系中，由于前期的質(zhì)量問題或其他問題，開發(fā)商應(yīng)該向業(yè)主給付賠償或者補(bǔ)償?shù)龋瑯I(yè)主是債權(quán)人，開發(fā)商是債務(wù)人。雖然兩者法律關(guān)系不同，但由于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)是開發(fā)商的一個(gè)部門或者有其他資產(chǎn)紐帶關(guān)系，業(yè)主可以擔(dān)抵消債務(wù)的要求。如果物業(yè)管理公司與開發(fā)商確實(shí)是單純的兩個(gè)民事主體。，則它們之間是相對(duì)獨(dú)立的，互相之間不應(yīng)為對(duì)方承擔(dān)民事責(zé)任，業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前期的建設(shè)質(zhì)量等問題負(fù)責(zé)，因此不能以物業(yè)管理費(fèi)來抵消前述遺留問題產(chǎn)生的損失。應(yīng)該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費(fèi)。至于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過保修服務(wù)解決。保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決。開發(fā)商應(yīng)該按照國(guó)家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔(dān)相就的民事責(zé)任。【案例】外墻滲水業(yè)主怨 積極處理避騷亂某花園自1999年入伙以來外墻出現(xiàn)裂紋滲水，半年后涂料已經(jīng)基本褪色，對(duì)此業(yè)主意見很大，多次向物業(yè)建設(shè)單位、管理處反映但問題始終沒有得到解決，業(yè)主要求維修的呼聲越來越高，甚至有些業(yè)主私自串連，準(zhǔn)備采取集體簽名、上訪等過激行為?！痉治觥糠e極與物業(yè)建設(shè)單位聯(lián)系，反映小區(qū)外墻實(shí)際情況，把再不進(jìn)行維修后果的嚴(yán)重性報(bào)給物業(yè)建設(shè)單位，從根本上打消物業(yè)建設(shè)單位無限期“拖”的念頭；積極向物業(yè)建設(shè)單位提供合理的多套解決方案，并分析各自的利弊；積極與業(yè)主委員會(huì)合作、與有影響力的業(yè)主進(jìn)行真誠(chéng)溝通，取得各方的信任，把不安定因素消除在萌牙之中；充分認(rèn)識(shí)時(shí)間的緊迫性，督促物業(yè)建設(shè)單位盡早確定并進(jìn)場(chǎng)開工，爭(zhēng)取在五六月份雨季到來之前完成，否則拖入下半年，事情將更難處理，后果無法想象。最后，物業(yè)建設(shè)單位在認(rèn)真考慮、衡量利弊后采取了行動(dòng)?！军c(diǎn)評(píng)】物業(yè)建設(shè)單位與業(yè)主之間因種種因素不可避免會(huì)出現(xiàn)一些矛盾，倘若一方只考慮自己的利益得失，不考慮別人的真實(shí)感受，矛盾就會(huì)升級(jí)、激化。此時(shí)，管理處應(yīng)依據(jù)相關(guān)法規(guī)、文件的規(guī)定，適當(dāng)運(yùn)用強(qiáng)硬手段是能夠收到一定效果的。當(dāng)然管理處在具體實(shí)施時(shí)，也要考慮周全，不要把雙方矛盾的焦點(diǎn)引在自己身上?！景咐繕I(yè)主裝修擅自封陽臺(tái)落水管 物業(yè)妥善解決某小區(qū)的一業(yè)主在裝修時(shí)，擅自將陽臺(tái)與房間打通，并鋪了地板。他把部分落水管改用橡膠管子連接，并把陽臺(tái)的落水管用磚墻封閉起來。天長(zhǎng)日久，落水管的橡膠部分損壞。一次，天下暴雨，雨水漏進(jìn)地板內(nèi)，該業(yè)主樓下504室也開始漏水。雨不停地下，504室陽臺(tái)與房間的頂部交界處滴水，滲水向內(nèi)延伸約兩米多。504室住戶并排放置了浴盆、面盆四五個(gè)，前后共積了七八盆水。管理處經(jīng)理和維修工及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，敲開六樓封閉的落水管墻，將落水管修復(fù)。盡管管理處經(jīng)理及維修工盡了最大的努力，但由于504室地板進(jìn)水，凸起變形。504室住戶聲稱：“房子發(fā)生問題，只找物業(yè)管理公司，不找樓上業(yè)主。”物業(yè)公司只好與居委會(huì)將樓上、樓下兩位業(yè)戶（業(yè)主和住戶）請(qǐng)到一起，共同分析引發(fā)漏水的原因，商量相應(yīng)的處理方法及賠償事宜。經(jīng)過協(xié)商，雙方達(dá)成了一致意見，六樓業(yè)主賠償樓下住戶500元?！痉治觥吭谶@起案例中，樓上業(yè)主違規(guī)裝修，造成樓下住戶受損。雖然物業(yè)管理處出面協(xié)調(diào)，問題最終得到了解決，但教訓(xùn)應(yīng)該吸取。現(xiàn)在，業(yè)主違規(guī)裝修房子的現(xiàn)象較普遍，許多人圖方便封閉落水管，而一旦發(fā)生漏水，維修起來很不方便。這樣一來，既造成不必要的損失，也很容易引起鄰里糾紛。本案例中的6樓業(yè)主違反了裝修管理規(guī)定，不僅自己家里出現(xiàn)地板變形，而且導(dǎo)致樓下504室住戶家里嚴(yán)重漏水?！军c(diǎn)評(píng)】要避免業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)公司應(yīng)在業(yè)主進(jìn)戶時(shí)，加大裝修知識(shí)宣傳力度，并對(duì)裝修注意事項(xiàng)約定詳細(xì)，一旦發(fā)生問題按合同處理。對(duì)業(yè)主來說，應(yīng)該知曉裝修知識(shí)，不能隨心所欲地進(jìn)行裝修。裝修不當(dāng)產(chǎn)生的后遺癥，不但影響到居住質(zhì)量，造成損失，而且容易引發(fā)鄰里糾紛。小區(qū)建設(shè)要靠大家努力，只有物業(yè)公司與廣大業(yè)戶共同努力，才能最大限度地避免糾紛的發(fā)生，才能共建美好家園【案例】業(yè)主裝修不規(guī)范 居室遭水浸某日中午，某花園小區(qū)403室的業(yè)主黃先生之妻（陳女士），在其父母家中接到電話，稱其家中進(jìn)水。陳女士與其父火速趕回家中，發(fā)現(xiàn)整個(gè)地板（兩間臥室、一間客廳）已完全被水浸沒，廚房、北陽臺(tái)積水已達(dá)數(shù)寸，家中陳設(shè)包括音響、冰箱、洗衣機(jī)、衣櫥等均在水中。當(dāng)天下午1時(shí)許，黃先生在小區(qū)管理員的陪同下，查找原因，在樓下303室的北陽臺(tái)雨水管漏斗中，發(fā)現(xiàn)大量雜草、污泥等異物。同時(shí)，黃先生了解到，前一天該樓水箱閥失靈，水箱大量溢水。由此推斷，水流到三樓后因管道受堵，不能下行，就從403室北陽臺(tái)的雨水管漏斗中涌出，流到了自己家中。由于他們是新婚不久，裝修時(shí)間不長(zhǎng)，遭此意外，受損嚴(yán)重。黃先生為維護(hù)自身的合法權(quán)益，向法院起訴管理該小區(qū)的物業(yè)公司。由于日常維護(hù)保養(yǎng)不力，才造成這一局面，物業(yè)管理公司負(fù)有不可推卸的責(zé)任。后經(jīng)法院調(diào)解，物業(yè)管理公司賠償黃先生經(jīng)濟(jì)損失4500 元。【點(diǎn)評(píng)】業(yè)主不規(guī)范裝修，陽臺(tái)地漏被封，導(dǎo)致了正常泄水受阻；水箱閥失靈，導(dǎo)致水箱大量溢水；落水管被雜草堵塞，下水不暢，這一切都暴露了物業(yè)管理中存在薄弱環(huán)節(jié)。此事雖然最終通過法院調(diào)解解決，但在業(yè)主中產(chǎn)生了不良的影響，一定程度上損害了物業(yè)公司的形象。目前，絕大多數(shù)業(yè)主搬新居前都搞裝修，或多或少地存在不規(guī)范的裝修行為。如何加強(qiáng)裝修管理，規(guī)范業(yè)主裝修行為，保證相鄰業(yè)主的利益不受侵犯，這是擺在物業(yè)管理公司面前的一項(xiàng)艱巨工作。同時(shí)，業(yè)主的法律意識(shí)不斷增強(qiáng)，不再像以前那樣“死纏濫打”。物業(yè)管理人員也要相應(yīng)地提高自身的素質(zhì)，轉(zhuǎn)變觀念，加強(qiáng)法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，避免類似事件的發(fā)生?！景咐抠|(zhì)量瑕疵能否導(dǎo)致拒絕收樓2002年10月15日，原被告簽訂了深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）一份，雙方約定：原告為買方，被告為賣方，原告購(gòu)買被告興建的的某花園1棟21B號(hào)房，位于21層，用途為住宅，建筑面積98平方米，總價(jià)款為人民幣753519元。原告未按本合同附表規(guī)定的付款方式按期給付購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延支付的違約金責(zé)任：（一）原告給付的價(jià)款達(dá)到應(yīng)付總價(jià)款50%以上的，原告應(yīng)就房?jī)r(jià)欠付額向被告支付延期付款的違約金（違約金標(biāo)準(zhǔn)按債務(wù)履行期間人民銀行有關(guān)延期付款的滯納金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)。（二）原告給付的金額不足應(yīng)付價(jià)款50%的，被告可要求原告支付欠付款10%的違約金（一般不超過10%）。被告須于2003年3月31日前將本合同規(guī)定的房地產(chǎn)交付原告使用，交付使用時(shí)應(yīng)取得建設(shè)主管部門規(guī)定的竣工驗(yàn)收證明；被告在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格之前交付房地產(chǎn)的，交付行為無效；被告向原告交付房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)發(fā)出書面通知，并由原告簽收；原告接到書面通知后，應(yīng)及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)收，如有異議，應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)提出，逾期不提出，視為同意收樓；被告不能按照約定的時(shí)間交付房地產(chǎn)予原告的，每延期1日，被告應(yīng)向原告支付買賣總價(jià)款萬分之五的違約金。該合同還有附表，其中有建筑期購(gòu)樓分期付款或銀行按揭付款：自簽約日起1日內(nèi)付全部樓價(jià)款的20.37%，即人民幣153519元；2002年11月23日前付全部樓價(jià)款的79.63%，即人民幣60萬元，或在該日期之前向有關(guān)銀行辦妥抵押貸款手續(xù)并按規(guī)定的期限付款。合同還對(duì)雙方的其他權(quán)利義務(wù)做了詳細(xì)約定。合同簽訂前，原告分兩次支付被告人民幣共計(jì)30000元。合同簽訂后，原告于2002年10月15日支付被告人民幣123519元。2002年11月28日，原告與被告及按揭銀行簽訂了個(gè)人住房借款合同，由原告向銀行借款人民幣60萬元，貸款期限12年，貸款實(shí)際發(fā)放和期限以個(gè)人住房貸款憑證為準(zhǔn)。按揭銀行于2002年12月9日將貸款足額劃給了被告。2003年3月24日，涉訴樓盤取得了深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書。原告收到被告發(fā)出的入伙邀請(qǐng)書，于2003年3月28日前往驗(yàn)收樓宇。原告驗(yàn)收認(rèn)為：門把手松、景觀陽臺(tái)欄桿脫漆、客廳有地磚破損、門柜有刮痕、客衛(wèi)生毛巾松架、柜門內(nèi)貼紙不行（空鼓）、書房墻臟、書房門不好關(guān)、書房地板處有空響、客房窗臺(tái)大理石有劃痕、客房衣架少掛衣桿、主衛(wèi)龍頭斜、書房大理石斜、主人房一拐角更改、客房門不行、客房地板有空響、不同意接收。訴訟中，原告提交樓宇交接記錄復(fù)印件，除由以上內(nèi)容外，還寫有“鑰匙管理處已收回”。被告提交的樓宇交接紀(jì)錄，除上述內(nèi)容外，沒有“鑰匙管理處已收回”，增加了復(fù)查結(jié)果：?jiǎn)栴}整改完畢,并由原告在復(fù)查欄內(nèi)簽名，時(shí)間為2003年3月4日。原告的訴訟請(qǐng)求 1、判令被告賠償延期交付房地產(chǎn)的違約金人民幣2260.56元， 2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。被告的反訴請(qǐng)求 1、判令原告賠償被告遲延付款違約金593元； 2、本案訴訟費(fèi)由原告承擔(dān)。法院的認(rèn)定本院認(rèn)為，原被告簽訂的深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）沒有違反法律禁止性規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均有約束力。被告在合同約定期限內(nèi)取得深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書并通知原告入伙，按合同約定條件履行交樓義務(wù)；原告在樓宇交接時(shí)提出質(zhì)量異議，系樓房的質(zhì)量瑕疵，因原告未提供證據(jù)證明被告交付的房地產(chǎn)質(zhì)量瑕疵違反法律規(guī)定或違反當(dāng)事人之間的約定，原告以該質(zhì)量瑕疵為由拒不收樓，理由不成立，本院不予支持。在保修期內(nèi)，被告作為出賣人，對(duì)樓宇質(zhì)量問題承擔(dān)了修復(fù)責(zé)任。因此，原告的松請(qǐng)求本院不予支持，予以駁回。關(guān)于被告的反訴，原告已在合同約定期內(nèi)足額支付首期款人民幣153519元，沒有違約；其后，原告未在合同約定期限內(nèi)付清全部樓價(jià)款人民幣60萬元，亦未在合同約定期限內(nèi)辦妥抵押貸款手續(xù)，系違約行為，被告有權(quán)主張違約金。所以，原告應(yīng)支付被告遲延付款的違約金420元。被告的反訴請(qǐng)求，本院部分予以支持，部分予以駁回。法院的判決 一、駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。 二、原告于本判決生效后10日內(nèi)支付被告違約金人民幣420元。 三、駁回被告的其他訴訟請(qǐng)求。 案件受理費(fèi)人民幣100元，由原告負(fù)擔(dān)；反訴費(fèi)人民幣50元，由原告負(fù)擔(dān)人民幣35元、被告負(fù)擔(dān)人民幣15元?！军c(diǎn)評(píng)】 本案當(dāng)事雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：被告房地產(chǎn)開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵是否導(dǎo)致購(gòu)房人有權(quán)拒絕收樓？ 本案判決已明確回答：房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房地產(chǎn)存在質(zhì)量瑕疵，在本案中購(gòu)房人無權(quán)拒絕收樓。 理由是：開發(fā)商已經(jīng)取得了深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書，房地產(chǎn)已經(jīng)符合法律規(guī)定及合同約定的交付條件； 開發(fā)商依約履行及時(shí)書面通知購(gòu)房人入伙的義務(wù)； 現(xiàn)行法律法規(guī)沒有規(guī)定、有關(guān)合同也沒有約定房屋存在(本案中的）質(zhì)量瑕疵，購(gòu)房人可以拒絕收樓； 開發(fā)商已對(duì)房屋存在的質(zhì)量瑕疵履行了維修義務(wù)。 從以上法院認(rèn)定及判詞中可以看出：房屋存在本案中的質(zhì)量瑕疵，尚不足以構(gòu)成主體結(jié)構(gòu)問題及嚴(yán)重影響正常居住，屬開發(fā)商通過履行維修責(zé)任行為可以彌補(bǔ)的質(zhì)量范圍，沒有法定及約定理由可以導(dǎo)致購(gòu)房人拒絕收樓，因此購(gòu)房人要求開發(fā)商賠償遲延交樓的違約金沒有法律依據(jù)及合同依據(jù)。 這就提醒廣大購(gòu)房人遇到類似問題時(shí)應(yīng)慎重行使拒絕收樓的權(quán)利。【案例】由房產(chǎn)證引發(fā)的房屋銷售糾紛1999年12月20日，張某與深圳某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)公司）簽訂了深圳市房地產(chǎn)買賣合同，約定張某購(gòu)買房地產(chǎn)公司開發(fā)的某大廈某商品房一套，建筑面積99.84平方米，總價(jià)款63萬元，房地產(chǎn)公司須于2000年6月30日將合同規(guī)定之驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)交付張某使用，若房地產(chǎn)公司不能按時(shí)交付房地產(chǎn)，應(yīng)按每延期一日支付房地產(chǎn)總價(jià)款萬分之一的違約金給張某；房地產(chǎn)公司在領(lǐng)取房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收證書后150天內(nèi)應(yīng)書面通知張某共同向深圳房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；如因房地產(chǎn)公司的過錯(cuò)造成張某不能按法定期限領(lǐng)取房地產(chǎn)證，從房地產(chǎn)公司取得房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收證書之日的第180天起，按市房屋租賃主管機(jī)關(guān)規(guī)定的指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)，由房地產(chǎn)公司向張某支付違約金至產(chǎn)權(quán)證核發(fā)之日。合同簽訂后，張某依約向房地產(chǎn)公司支付了購(gòu)房款，2002年9月30日，房地產(chǎn)公司向張某發(fā)出入伙通知書，張某于當(dāng)日在入伙通知書上簽字。房地產(chǎn)公司于2002年10月28日取得涉案大廈的竣工驗(yàn)收備案證明書，但至今仍未為張某辦理房地產(chǎn)證。張某于2003年5月7日起至訴法院，請(qǐng)求：1、房地產(chǎn)公司支付從2000年7月1日至2002年9月30日的延期交房違約金；2、房地產(chǎn)公司支付從2002年3月31日至房地產(chǎn)權(quán)證辦下來為止的延期辦證違約金。裁判要旨張某與房地產(chǎn)公司圍繞各自的觀點(diǎn)發(fā)表的意見集中如下：1、張某認(rèn)為房地產(chǎn)公司應(yīng)支付從2000年7月1日至2002年9月30日的延期交房違約金，而房地產(chǎn)公司認(rèn)為張某的該項(xiàng)訴請(qǐng)超過了兩年的訴訟時(shí)效，不應(yīng)受法律的保護(hù)。2、張某認(rèn)為自己2002年9月30日入伙，那么從該天起150天內(nèi)，即2003年3月30日止，房地產(chǎn)公司應(yīng)該為自己辦證，現(xiàn)房地產(chǎn)公司違約，故應(yīng)支付從2003年3月31日至房地產(chǎn)證辦下為止的延期辦證違約金。房地產(chǎn)公司認(rèn)為合同約定應(yīng)從房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后150天內(nèi)辦證，而該大廈于2002年10月28日取得竣工驗(yàn)收備案證明書，故應(yīng)從2003年4月29日開始計(jì)算延期辦證違約金，并至起訴之日止。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告張某與被告房地產(chǎn)公司簽訂的房地產(chǎn)買賣合同合法有效。原告張某于2003年5月7日向本院起訴主張權(quán)利，故從該日起往前推兩年即2001年5月7日，至2002年9月30日房地產(chǎn)公司實(shí)際交房日期間的延期交房違約金予以支持；2001年5月6日以前的訴請(qǐng)超過了訴訟時(shí)效，本院不予保護(hù)。張某依約付清了房款，房地產(chǎn)公司亦于2002年9月30日將房屋交付給了張某使用，但一直未為張某辦理房地產(chǎn)證，故房地產(chǎn)公司應(yīng)依約向張某支付從張某實(shí)際入伙之日第150天之次日起（2003年3月31日）至房地產(chǎn)證辦下為止的延期辦證違約金。房地產(chǎn)公司不服，向上級(jí)人民法院提起上訴，二審人民法院維持了一審人民法院關(guān)于延期交房違約金的判決，駁回了房地產(chǎn)公司的該項(xiàng)請(qǐng)求。但關(guān)于延期辦證違約金問題，二審人民法院支持了房地產(chǎn)公司的上訴主張，認(rèn)為延期辦證違約金應(yīng)從涉案房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收之日第150天的次日起算，至張某起訴之日止?！痉治觥勘景傅囊呻y與爭(zhēng)議之處涉及三個(gè)問題：其一，張某請(qǐng)求延期交房違約金有無過訴訟時(shí)效？其二，張某訴請(qǐng)延期辦證違約金的起算點(diǎn)應(yīng)從入伙之日還是應(yīng)從樓宇竣工驗(yàn)收之日？其三，張某訴請(qǐng)延期辦證違約金的截止日期應(yīng)判到起訴之日還是到房地產(chǎn)證辦下來之日？妥善解決好上述問題，對(duì)于完善民法理論，正確處理糾紛，實(shí)現(xiàn)法律正義，公正司法具有重要意義。筆者擬運(yùn)用民法相關(guān)理論，并結(jié)合法院判決來討論上述法律問題。一、張某訴請(qǐng)延期交房違約金有無過訴訟時(shí)效本案張某與房地產(chǎn)公司簽訂的深圳市房地產(chǎn)買賣合同約定的交房時(shí)間為2000年6月30日，而張某在入伙通知上簽字的日期為2002年9月30日，房地產(chǎn)公司取得涉案大廈的竣工驗(yàn)收備案證明書的時(shí)間為2002年10月28日。從上述日期來看，張某延期交房違約金的訴請(qǐng)有無過訴訟時(shí)效，在審判實(shí)踐中存有爭(zhēng)論。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案訴訟時(shí)效應(yīng)從房地產(chǎn)公司實(shí)際交房日之次日（2002年9月30日）開始計(jì)算，因?yàn)閺埬持挥心玫搅朔?，才能夠確定其權(quán)利被侵害的程度和違約金的數(shù)額，張某于2003年5月7日訴至法院，故該請(qǐng)求未過兩年的時(shí)效，法院應(yīng)予保護(hù)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，訴訟時(shí)效期間應(yīng)分段計(jì)算，本案張某與房地產(chǎn)公司約定的延期交房違約金系按日計(jì)算，則逾期交房第一天的違約金的訴訟時(shí)效期間從該天起計(jì)滿2年止，逾期交房第二天的違約金的訴訟時(shí)效期間從該天起計(jì)滿2年止，其他依此類推，故張某的此項(xiàng)訴請(qǐng)從起訴之日往前推兩年的受法律保護(hù)，其他因已過時(shí)效，不予保護(hù)。本案一、二審法院均持第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為“張某于2003年5月7日起訴至法院，故從該日起往前推兩年即2001年5月7日，至2002年9月30日房地產(chǎn)公司實(shí)際交房日期間的延期交房違約金予以支持，2001年5月6日以前的訴請(qǐng)超過了訴訟時(shí)效，法院不予保護(hù)?！?第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從雙方約定的交房日屆滿開始計(jì)算，因?yàn)橐烂穹ㄍ▌t的規(guī)定，訴訟時(shí)效期間從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害時(shí)計(jì)算，本案張某與房地產(chǎn)公司簽訂的房地產(chǎn)買賣合同約定的交房日為2000年6月30日，該日期屆至，房地產(chǎn)公司未交房，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，張某此時(shí)應(yīng)知自己的權(quán)益受到侵害，故應(yīng)從2000年6月30日的次日起二年內(nèi)，張某應(yīng)主張權(quán)益，但其直至2003年5月7日才起訴至法院，該項(xiàng)請(qǐng)求顯然已超過訴訟時(shí)效，且房地產(chǎn)公司提出了時(shí)效抗辯，故張某的該項(xiàng)請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。上述三種觀點(diǎn)皆然不同，采納的觀點(diǎn)不同，對(duì)案件雙方當(dāng)事人張某權(quán)益的影響也頗大。那么哪種觀點(diǎn)較為合理呢？一、二審法院的判決正確嗎？筆者以為，要回答這些問題，必須從張某訴請(qǐng)延期交房違約金的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)，法律規(guī)制訴訟時(shí)效的目的入手來分析。依民法原理，請(qǐng)求權(quán)指權(quán)利人得要求他人為特定行為（作為、不作為）的權(quán)利。按請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)權(quán)利之不同，主要分為債權(quán)上請(qǐng)求權(quán)和物上請(qǐng)求權(quán)等幾種類型。民法上對(duì)請(qǐng)求權(quán)作這種劃分其有重要意義，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)著名民法學(xué)家王澤鑒先生就極力推崇請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)法律分析方法，認(rèn)為用這種方法分析案例時(shí)，可以從法律的立場(chǎng)去思考問題，避免個(gè)人主觀的價(jià)值判斷及未受節(jié)制的衡平方法。依筆者的觀點(diǎn)，請(qǐng)求權(quán)思維方式的內(nèi)容模式可表述為：誰（原告）依據(jù)什么法律規(guī)定（請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)）向誰（被告）提出何種請(qǐng)求（請(qǐng)求權(quán)的種類、內(nèi)容、救濟(jì)方法）。就本案而言，張某購(gòu)買了房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房，依買賣合同約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)依約向張某交付涉案標(biāo)的物，而房地產(chǎn)公司違約，未按時(shí)交付。故張某得基于合同法中關(guān)于買賣合同的法律規(guī)定向房地產(chǎn)公司提出延期交房違約之訴。這種訴所依據(jù)的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)為債權(quán)上請(qǐng)求權(quán)，而非物上請(qǐng)求權(quán)。張某既然依這種請(qǐng)求權(quán)主張權(quán)利，自然應(yīng)受訴訟時(shí)效的限制。在司法實(shí)踐中，有人主張張某的延期交房違約金之訴，所依據(jù)的請(qǐng)求權(quán)屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，是其物權(quán)受到了侵害。理由是，張某與房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同后，房地產(chǎn)公司依約將買賣合同進(jìn)行登記，使標(biāo)的物特定化，基于登記公示公信原則，房地產(chǎn)公司不可能再將房屋出售，這實(shí)際上是使張某的權(quán)利變?yōu)椤皩?duì)世權(quán)”，這與債權(quán)的“對(duì)人權(quán)”是不同的。筆者以為，這種觀點(diǎn)不妥。登記分為預(yù)登記和終局登記這兩種。終局登記一般指為創(chuàng)設(shè)、廢止物權(quán)的登記，比如房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記。而本案房地產(chǎn)公司所為的登記在性質(zhì)上應(yīng)屬于預(yù)登記。預(yù)登記是在當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需的條件缺乏或尚未成就時(shí)，也就是說權(quán)利人只對(duì)未來的物權(quán)享有請(qǐng)求權(quán)時(shí)，法律為保護(hù)這一請(qǐng)求權(quán)而為其進(jìn)行的登記。這種登記具有類似物權(quán)的排他效力，房地產(chǎn)公司違反預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為無效。所以，張某由于未取得買賣合同標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)，其享有的權(quán)利仍為合同債權(quán)，其只能依據(jù)買賣合同提起違約請(qǐng)求權(quán)之訴，盡管張某享有的債權(quán)基于預(yù)告登記而具有絕對(duì)權(quán)的性質(zhì)，但本質(zhì)上仍為債權(quán)，這是不言而喻的。通過以上分析，筆者得出結(jié)論：張某訴請(qǐng)房地產(chǎn)公司延期交房違約金所依據(jù)的請(qǐng)求權(quán)，為債權(quán)上請(qǐng)求權(quán)。那么，前述所提及的張某該請(qǐng)求權(quán)有無過訴訟時(shí)效的三種觀點(diǎn)哪種正確呢？筆者以為第三種觀點(diǎn)正確。首先看第一種觀點(diǎn)，其認(rèn)為訴訟時(shí)效應(yīng)從張某實(shí)際接受房屋之日起算，這顯然有駁于法律規(guī)制訴訟時(shí)效制度的目的。時(shí)效指一定的事實(shí)狀態(tài)持續(xù)達(dá)一定期間而發(fā)生一定法律效果的法律事實(shí)。在我國(guó)，指權(quán)利人自知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害而要求人民法院保護(hù)其權(quán)利的期間，期間經(jīng)過，即喪失勝訴權(quán)。法律之所以規(guī)定時(shí)效，目的在于督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利，明晰民事法律關(guān)系，并使“權(quán)利上的睡眠者”承擔(dān)不利后果。本案張某在2000年7月1日就應(yīng)知自己的權(quán)利遭受侵害，卻在2003年5月7日才訴至法院，如果以他實(shí)際接受房屋時(shí)“才知道權(quán)利被侵害的程度和違約金數(shù)額”，從而開始計(jì)算訴訟時(shí)效，顯然與法律規(guī)定訴訟時(shí)效的精神意旨背道而馳。再看第二種觀點(diǎn)，它把訴訟時(shí)效按每天分段計(jì)算，這是不妥當(dāng)?shù)?。首先，張某的?qǐng)求權(quán)屬債權(quán)請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)，持第二種觀點(diǎn)的人錯(cuò)誤地把這種請(qǐng)求權(quán)理解為物上請(qǐng)求權(quán)，認(rèn)為該請(qǐng)求權(quán)是物權(quán)遭受了侵害，基礎(chǔ)權(quán)利是物權(quán)，故從起訴日往前推兩年未過訴訟時(shí)效，因?yàn)樽鳛榛A(chǔ)權(quán)利的物權(quán)仍然存在。比如，在知識(shí)產(chǎn)權(quán)審判中，專利權(quán)遭受侵害時(shí)，法院往往判從起訴日往前推兩年的請(qǐng)求部分未到時(shí)效，從而予以支持。物權(quán)與知識(shí)產(chǎn)權(quán)同為絕對(duì)權(quán)，在二者遭受侵害而產(chǎn)生損害賠償時(shí)，從起訴日往前推兩年未過時(shí)效是正確的，而本案張某的基礎(chǔ)權(quán)利是債權(quán)，故不能類推知識(shí)產(chǎn)權(quán)審判中的上述做法。其次，按分段計(jì)算訴訟時(shí)效，有受“刑法中持續(xù)犯的追訴時(shí)效從犯罪行為終了之日計(jì)算”影響之嫌，刑法的這種規(guī)定，是從犯罪人的角度以及國(guó)家對(duì)其予以追究的目的而設(shè)計(jì)的；這與民法規(guī)定訴訟時(shí)效是敦促民事權(quán)利人及時(shí)主張權(quán)利，即從權(quán)利人的角度而言是不同的，二者不能混淆。再次，如果按照這種觀點(diǎn)的話，任何違約、侵權(quán)損害賠償均可分段計(jì)算，訴訟時(shí)效制度恐怕會(huì)“土崩瓦解”。比如，還是本案，我們?cè)O(shè)想一種情況，發(fā)展商2000年6月30日應(yīng)交房，到現(xiàn)在（2003年5月7日）仍未交，張某起訴發(fā)展商要求其交付房屋并支付延期交房違約金，按第二種觀點(diǎn)，從起訴之日往前推兩年的延期交房違約金應(yīng)當(dāng)支持，但張某要求交房的訴請(qǐng)顯然超過了訴訟時(shí)效，不應(yīng)被支持，這樣就會(huì)出現(xiàn)延期交房得不到支持，而延期交房違約金卻能得到支持的怪圈。第三種觀點(diǎn)是正確的，符合訴訟時(shí)效制度的精神實(shí)質(zhì)，張某在2000年7月1日就應(yīng)知自己的權(quán)利被侵害，其應(yīng)在兩年內(nèi)主張權(quán)利，而其卻于2003年5月7日才起訴，顯然已過了訴訟時(shí)效。從情感上講，張某依約交清了購(gòu)房款，由于未及時(shí)主張權(quán)利，而不能要求延期交房違約金，這與人們的日常公平觀念產(chǎn)生沖突，但筆者以為，法律與情感發(fā)生沖突時(shí)，我們必須依法辦事。故筆者以為本案張某訴請(qǐng)延期交房違約金不應(yīng)得到支持，本案一、二審法院的該項(xiàng)判決是值得商榷的。值得注意的是，本案房地產(chǎn)公司于2002年9月30日將房屋交付給張某，并于2002年10月28日取得竣工驗(yàn)收備案證明書，筆者以為房地產(chǎn)公司于訴訟時(shí)效期間屆滿后，仍將房屋交付給張某，這種交付受到法律的保護(hù)，張某應(yīng)取得該房屋的所有權(quán)。二、張某訴請(qǐng)延期辦證違約金的起算點(diǎn)應(yīng)以入伙之日還是樓宇竣工驗(yàn)收之日為基點(diǎn)張某與房地產(chǎn)公司簽訂的買賣合同約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)在領(lǐng)取竣工驗(yàn)收證書后150天內(nèi)通知張某辦證，否則，房地產(chǎn)公司應(yīng)在取得竣工驗(yàn)收證書之日的第180天起，依照約定向張某支付延期辦證違約金?？梢姡贤s定的房地產(chǎn)公司向張某支付延期辦證違約金的基點(diǎn)以竣工驗(yàn)收之日為準(zhǔn)，即以2002年10月28日為基點(diǎn)。而張某起訴房地產(chǎn)公司延期辦證違約金，是以2002年9月30日自己實(shí)際“入伙”之日為基點(diǎn)，一審法院支持了張某的該訴訟請(qǐng)求。而房地產(chǎn)公司認(rèn)為應(yīng)以合同約定的竣工驗(yàn)收之日為基點(diǎn)，該訴訟主張得到了二審法院的支持，二審法院據(jù)此變更了一審的此項(xiàng)判決。那么一、二審法院的判決哪一個(gè)正確呢？筆者以為，二審法院的判決是正確的。一審法院之所以以入伙之日為基點(diǎn)來判房地產(chǎn)公司延期辦證違約金，是基于這樣一種判斷：盡管涉案當(dāng)事人雙方合同約定以房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收為基點(diǎn)，但房地產(chǎn)公司在未取得竣工驗(yàn)收證書之前，于2002年9月30日已將房屋“交付”給張某使用，雙方通過行為的方式，變更了原合同的約定，此時(shí)，交付的條件發(fā)生了變化。但筆者以為，這樣的判斷是錯(cuò)誤的，我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法為加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，防止“豆腐渣”工程，其第26條第2款明確規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”，此為法律的強(qiáng)制性規(guī)定，任何未取得竣工驗(yàn)收證書的商品房交付，應(yīng)為無效交付。如按一審法院的判決，實(shí)際等于承認(rèn)了未經(jīng)驗(yàn)收的房地產(chǎn)也可交付，違背了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。當(dāng)然，此時(shí)購(gòu)房方與房地產(chǎn)公司均有過錯(cuò)，雙方應(yīng)按過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，比如，房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)延期交房違約責(zé)任；而購(gòu)房方由于居住了房屋，可按指導(dǎo)租金的標(biāo)準(zhǔn)向房地產(chǎn)公司支付對(duì)價(jià)。二審法院以房地產(chǎn)公司取得竣工驗(yàn)收證書為基點(diǎn)，判房地產(chǎn)公司向張某支付延期辦證違約金，無疑是正確的，體現(xiàn)了尊重合同當(dāng)事人意思自治的精神。但筆者注意到這么一個(gè)問題，二審法院一方面判房地產(chǎn)公司延期交房違約金至張某實(shí)際“入伙”日，另一方面判房地產(chǎn)公司延期辦證違約金的基點(diǎn)為竣工驗(yàn)收之日，這實(shí)際上存在邏輯上的混亂，其后果是無形中鼓勵(lì)了發(fā)展商在未取得竣工驗(yàn)收證書的情況下交付房屋，從而免除交房的合同義務(wù)，不必承擔(dān)延期交房違約責(zé)任；另一方面發(fā)展商交付房屋后，拖著不去辦竣工驗(yàn)收證書，因?yàn)椴晦k竣工驗(yàn)收可以不承擔(dān)責(zé)任，而辦了竣工驗(yàn)收，則可能承擔(dān)民事責(zé)任，致使發(fā)展商在實(shí)際交付房屋后，取得竣工驗(yàn)收證書前處于義務(wù)真空地帶，法院不應(yīng)無視這種不誠(chéng)實(shí)信用的行為。因此，將二審法院關(guān)于延期交房違約金與延期辦證違約金的判項(xiàng)結(jié)合起來看，有值得檢討的地方?？紤]到我國(guó)城市居民對(duì)房地產(chǎn)法律普遍認(rèn)知程度較低的現(xiàn)實(shí)，從房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的需要看，我們應(yīng)認(rèn)真反思上述判決。三、張某訴請(qǐng)延期辦證違約金的截止日期應(yīng)判到起訴之日還是房地產(chǎn)證辦下來之日張某訴請(qǐng)房地產(chǎn)公司延期辦證違約金的截止日期為房地產(chǎn)證辦下來為止，一審支持了張某的主張，而二審改判截止日期至起訴之日，為什么會(huì)出現(xiàn)這種不同判決呢？筆者以為，一、二審法院在裁判此問題時(shí)，面臨著如下選擇；張某起訴時(shí)，其案件受理費(fèi)只交納到起訴之日，若法院判房地產(chǎn)公司支付延期辦證的違約金至房地產(chǎn)證辦下來為止，就會(huì)面臨難題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)證辦下來的日期總是將來的某個(gè)不確定時(shí)間，張某從起訴之日至房產(chǎn)證辦下來之日的訴請(qǐng)部分訴訟費(fèi)沒交納，法院在該部分請(qǐng)求沒交納訴訟費(fèi)的情況下可以作出判決嗎？并且，法院能對(duì)將來的事項(xiàng)做出判決嗎？反過來，法院如判延期辦證違約金到起訴之日，上述問題雖可以回避，但又面臨如下問題：張某就起訴之日以后的延期辦證違約金又提起訴訟，法院還必須受理并做出裁判，如此一來，將浪費(fèi)大量的審判精力、財(cái)力，導(dǎo)致訴訟不經(jīng)濟(jì)。在上述兩難選擇下，出現(xiàn)了上述一、二審法院的不同判決。筆者以為，上述“兩難選擇”是可以解決的，雖然本案房地產(chǎn)證辦下來的時(shí)間是將來的某個(gè)不確定日期，但法院完全可以判到該日期截止之日的違約金。法院在做出判決時(shí)，不妨在判決書中做出規(guī)定，張某必須于能夠確定未交納的訴訟費(fèi)（從起訴之日的次日起至房地產(chǎn)證辦下來為止延期辦證違約金請(qǐng)求部分的訴訟費(fèi)）數(shù)額之日起10日內(nèi)補(bǔ)交，就可以解決上述問題?！景咐繕I(yè)主擅自在陽臺(tái)頂棚焊接鐵架某小區(qū)一位業(yè)主裝修時(shí)，擅自在陽臺(tái)頂棚焊接鐵架，與樓宇其它陽臺(tái)極不協(xié)調(diào)。管理處發(fā)現(xiàn)后，立即發(fā)出停工整改通知書。業(yè)主對(duì)此怨聲載道，說管理處限制她的自由，鐵架非搞不可。你發(fā)火我不發(fā)火。管理處有關(guān)人員三番五次地耐心給她講解裝修管理法規(guī)，說明保持樓宇外觀統(tǒng)一的必要性，任硬頂也好、軟抗也罷，在原則問題上決不退讓（處理這類問題就得態(tài)度堅(jiān)決，決不能輕易退讓開口子。開了一個(gè)口子，下要為例，恐怕一發(fā)而不可收）。業(yè)主一看管理處的態(tài)度這么堅(jiān)決，只好按照要求進(jìn)行整改。雖說違章裝修的問題解決了，但這位業(yè)主的心中也留下了對(duì)管理處的成見，每次見面都板著個(gè)臉，主動(dòng)搭話也愛理不理的。為了消除她的誤解，管理處不計(jì)較其態(tài)度，日常真誠(chéng)地為她提供各方面幫助，以換取她的理解和信任（管理處每天都在與業(yè)主打交道，磕磕碰碰總是難免的，有了矛盾不要緊，關(guān)鍵是要主動(dòng)用自己的真誠(chéng)重新?lián)Q取理解和信任）。裝修完幫助她打掃衛(wèi)生，入住時(shí)幫助她搬運(yùn)家具一次，助理員小王見她回來，吃力地拿著兩大包東西，而當(dāng)時(shí)電梯又臨時(shí)停運(yùn)，就主動(dòng)迎上前去，幫她將東西搬到家中?？粗?jīng)“為難”過自己而現(xiàn)在汗流浹背的小王，想到入住前后與管理處相處的這段日子，她終于露出了久違的笑容，有些不好意思的連聲道謝?！军c(diǎn)評(píng)】堅(jiān)持原則，造成與業(yè)主的感情隔閡后，可以持兩種態(tài)度，一是不理不睬，你奈我何？一是以心換心，重歸于好。前者顯示的是霸氣，后者顯示的是大器。真正高水平的物業(yè)管理單位，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)選擇后者?！景咐亢贤瑳]有作約定 業(yè)主有權(quán)封陽臺(tái)被告業(yè)主12人于2001年6月至7月分別與大成開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買映日?qǐng)@1號(hào)樓房屋各一套。商品房買賣合同中約定，“該商品房陽臺(tái)是封閉陽臺(tái)非封閉陽臺(tái)”。附件三“長(zhǎng)安新城裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”第8條的約定是“封閉陽臺(tái)：白色塑鋼窗”。但大成開發(fā)公司沒有給購(gòu)房人出示過施工圖，長(zhǎng)安新城售樓處的小區(qū)沙盤中映日?qǐng)@1號(hào)樓的宣傳圖與建筑竣工圖亦不符?？⒐ず?1號(hào)樓房屋的北陽臺(tái)為白色塑鋼窗封閉陽臺(tái)，南陽臺(tái)為護(hù)欄開敞式陽臺(tái)。2002年6月，北京市小區(qū)辦審核批準(zhǔn)大成開發(fā)公司報(bào)送的大成南里小區(qū)長(zhǎng)安新城房屋使用、管理、維修公約，該公約中規(guī)定由大成開發(fā)公司指定原告為物業(yè)管理企業(yè)，另在第九章中對(duì)房屋的使用、管理和維修作出了具體規(guī)定。物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定，業(yè)主裝飾裝修房屋時(shí)，應(yīng)遵守政府有關(guān)法律、法規(guī)和長(zhǎng)安新城室內(nèi)裝飾裝修管理細(xì)則；該細(xì)則規(guī)定“為保持整體外觀，不得擅自封閉陽臺(tái)或平臺(tái)，不得在陽臺(tái)上或平臺(tái)上搭建任何構(gòu)筑物，或者改變其外表顏色；不得在陽臺(tái)或平臺(tái)上安裝任何防盜網(wǎng)或防護(hù)欄?！睒I(yè)主公約中的“裝修管理公約”規(guī)定了上述相同的內(nèi)容。被告12位業(yè)主入住后，要求封閉南陽臺(tái)，認(rèn)為交付使用的陽臺(tái)違反了國(guó)家技監(jiān)局和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布實(shí)施的住宅規(guī)范關(guān)于陽臺(tái)部分的相關(guān)規(guī)定；并稱2002年11月26日，長(zhǎng)安新城日1樓8單元802號(hào)業(yè)主家中發(fā)生盜竊案件，隨后日1樓3單元101室及6單元201室的業(yè)主房屋也相繼被非法侵入，據(jù)分析確認(rèn)犯罪嫌疑人均通過未封閉的南陽臺(tái)侵入；不利于保暖、防塵、隔熱等等。并于同年12月9日交給原告有1號(hào)樓100位業(yè)主簽名的一樓業(yè)主封閉陽臺(tái)的決議暨送達(dá)大成物業(yè)管理公司的通知；在原告不同意的情況下，被告12戶于2003年1月將自家居室的南陽臺(tái)統(tǒng)一用白色塑鋼窗封閉。法院認(rèn)為，大成開發(fā)公司與12位業(yè)主簽訂商品房買賣合同時(shí)沒有明確房屋的南、北陽臺(tái)是否為封閉陽臺(tái)，在該合同的“裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”約定“封閉陽臺(tái)：白色塑鋼窗”，使業(yè)主在買房時(shí)認(rèn)為陽臺(tái)都是封閉的，影響了業(yè)主在購(gòu)買房屋締結(jié)合同時(shí)選擇權(quán)的行使，這是業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛的主要原因。該合同是大成開發(fā)公司預(yù)先擬訂，在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的格式合同，對(duì)其中的條款有爭(zhēng)議的，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。而大成開發(fā)公司制定的使用、管理、維修公約中關(guān)于業(yè)主對(duì)房屋的使用的具體規(guī)定，審批前沒有與業(yè)主協(xié)商或通告，對(duì)被告沒有約束力。同時(shí)，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同也是格式合同，雙方是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者與消費(fèi)者的關(guān)系。業(yè)主房屋的所有權(quán)人，對(duì)陽臺(tái)具有專有所有權(quán)，可自主使用。物業(yè)公司在合同中沒有考慮售房時(shí)所簽的商品房買賣合同中有關(guān)陽臺(tái)狀況約定不明的情況，強(qiáng)制不準(zhǔn)許“擅自封閉陽臺(tái)”的約定不合理，該內(nèi)容無效。鑒于12名被告封閉陽臺(tái)使用的材料及樣式統(tǒng)一，并未影響小區(qū)內(nèi)的整體美觀、市容環(huán)境及其他公共利益，故對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求不予支持。法院判決，駁回北京市大成物業(yè)管理公司的訴訟請(qǐng)求。【案例】自家房也不能改結(jié)構(gòu)某市中級(jí)人民法院審結(jié)一起房屋恢復(fù)原狀案，案件被告李女士雖然裝修改變的是自己樓房的房屋結(jié)構(gòu)，卻仍然被法院判令恢復(fù)原狀。李女士在某工業(yè)區(qū)蓮竹花園小區(qū)購(gòu)得房屋一套，該房屋位于樓房的一層，2001年2月6日，李女士為做生意方便，未向物業(yè)管理單位報(bào)批，擅自將該房屋朝南陽臺(tái)的部分南墻拆除，安裝了鋁合金門，作為物業(yè)管理方的蓮竹物業(yè)管理公司在勸說無效的情況下，向法院起訴要求李女士恢復(fù)被拆陽臺(tái)的原狀，并負(fù)擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用?！痉治觥吭嬗^點(diǎn)：物業(yè)管理公司認(rèn)為李女士拆陽臺(tái)行為破壞了樓房的整體結(jié)構(gòu)，影響了房屋的安全與美觀，侵犯了小區(qū)內(nèi)其它業(yè)主的權(quán)益，理應(yīng)予以糾正。被告辯詞：被告李女士認(rèn)為其對(duì)該房屋享有合法產(chǎn)權(quán)，擁有房地產(chǎn)權(quán)利證書，改變的是自家的房屋結(jié)構(gòu)屬正當(dāng)行為，別人無權(quán)干涉。法院判決：此案經(jīng)過法院調(diào)查，發(fā)現(xiàn)原告方反映的情況屬實(shí)，法院審理后認(rèn)為，李女士的房屋雖屬單位分房，享有房屋合法產(chǎn)權(quán)，但其為了自己做生意方便擅自將該房屋南陽臺(tái)南墻部分拆除的行為，破壞了樓房的整體結(jié)構(gòu)，影響了整棟樓房的安全，違反了政府有關(guān)裝修管理規(guī)定，屬不恰當(dāng)行為，判令李女士自行拆除的自家樓房南陽臺(tái)南墻部分恢復(fù)原狀，并承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用?！军c(diǎn)評(píng)】業(yè)主違規(guī)裝修，是目前大多數(shù)管理單位感到較難處理的問題，裝修有裝修的規(guī)定，這不僅涉及美觀，而且還影響到房屋的安全，但是，執(zhí)行規(guī)章制度，通常得講原則，但過于原則，又往往顧及不了情面，本案業(yè)主和管理公司的矛盾升級(jí)到了非通過法律來解決的地步，也許有其客觀原因，但是如果管理公司處理問題多講究一些方式方法，增加一些宣傳和引導(dǎo)，換個(gè)思路來處理，提高工作藝術(shù)，在李女士裝修前就進(jìn)行說服，也許能少一些矛盾和損失，多一些理解和支持?！景咐垦b修期間 物管人員能否隨時(shí)進(jìn)入裝修現(xiàn)場(chǎng)？某小區(qū)物業(yè)管理處規(guī)定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門關(guān)閉，以便裝修管理人員隨時(shí)檢查。一天，管理處工作人員在例行巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，于是推門而入。發(fā)現(xiàn)裝修工人在滿是易燃物的施工現(xiàn)場(chǎng)吸煙，并且沒有按規(guī)定配備必要的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時(shí)通知保安人員將裝修施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理。不久，業(yè)主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅