畢業(yè)論文___淺析房地產(chǎn)價格影響因素.doc

.題 目 淺析房地產(chǎn)價格影響因素 目 錄一、引言3二、影響房地產(chǎn)價格因素主要分類3（一）房地產(chǎn)的自身因素3（二）房地產(chǎn)的環(huán)境因素3（三）房地產(chǎn)的人口因素4（四）房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)因素4（五）房地產(chǎn)的社會因素4（六）房地產(chǎn)的行政因素5（七）房地產(chǎn)的心理因素7（八）房房地產(chǎn)的國際因素7三、調(diào)控房地產(chǎn)價格的政策建議8(一)加強(qiáng)國家對房地產(chǎn)價格的指導(dǎo) 8(二)發(fā)揮國有房地產(chǎn)開發(fā)公司的引導(dǎo)作用 8(三)加強(qiáng)對地方政府執(zhí)行政策的監(jiān)管力度 8(四) 采取有效措施，抑制房地產(chǎn)投資過熱8四、結(jié)論9參考文獻(xiàn)論文摘要近幾年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn),并且?guī)恿似渌袠I(yè)的發(fā)展,在解決我國居民住房問題,推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起著重要的作用。然而,房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展,帶來了一系列問題,尤其是房地產(chǎn)價格問題備受社會各界關(guān)注。本文從房地產(chǎn)價格的相關(guān)理論出發(fā),分析影響房地產(chǎn)價格的相關(guān)因素,并運(yùn)用揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場為依據(jù),從實(shí)證角度分析了具有代表意義的因素對普通住宅價格的影響。最后通過對我國房地產(chǎn)政策的分析,找出房地產(chǎn)政策與價格形成的關(guān)系,并對調(diào)控我國房地產(chǎn)市場提出政策建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格、形成因素、政策建議。一、引言房地產(chǎn)價格就是和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價。房地產(chǎn)價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影響所形成的。而這些因素又難以定量，且經(jīng)常處于變化之中，房地產(chǎn)評估必須要對此做出細(xì)致分析并正確判斷其變動趨向，了解房地產(chǎn)價格組成的各項因素及各因素之間的相互作用，才能做出正確的評估。二、影響房地產(chǎn)價格因素的主要分類（一）房地產(chǎn)的自身因素所謂自身因素,是指那些反映房地產(chǎn)本身的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。包括房地產(chǎn)的位置、地質(zhì)條件、地形、地勢、建筑物本身等。（二）房地產(chǎn)的環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素,是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理形狀因素。主要包括大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。 （三）房地產(chǎn)的人口因素 1、人口數(shù)量房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時,對房地產(chǎn)的需求就會增加,房地產(chǎn)價格也就會上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時,對房地產(chǎn)的需求就會減少,房地產(chǎn)價格也就會下落。 2、人口素質(zhì)人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)價格的變化。人類社會隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍,同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格升高。如果一個地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格必然低落。 3、家庭人口規(guī)模 這里所說的家庭人口規(guī)模,是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動,從而引起需用住房數(shù)量的變動,隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價格。（四）房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)因素 主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,儲蓄、消費(fèi)、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費(fèi),居民收入等。（五）房地產(chǎn)的社會因素 1、政治安定狀況 社會安定的情況下，老百姓愿意投資房產(chǎn)一類的固定資產(chǎn)。如果政局不穩(wěn)，人們肯定變現(xiàn)大量固定資產(chǎn)，轉(zhuǎn)為黃金一類的可轉(zhuǎn)移的資產(chǎn)，房價必定下落。 2、社會治安程度 社會治安狀況是指偷竊、搶劫、強(qiáng)奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件,則意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保障,會造成房地產(chǎn)價格低落。 3、房地產(chǎn)投機(jī) 房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產(chǎn),利用房地產(chǎn)價格的漲落變化,以期從價差中獲利的行為。一般來說,房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價格的影響可能會引起房地產(chǎn)價格上漲或下跌，也可能起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。 4、城市化 大量人口從農(nóng)村或者不發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移到城市后，住房需求就上升了，房價也就水漲船高了。（六）房地產(chǎn)的行政因素 1、房地產(chǎn)制度 目前，中國房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅絕大部分為私人所有，而且可以買賣;但土地所有權(quán)屬于國家或者農(nóng)民集體，只有土地使用權(quán)，還是有期限的。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產(chǎn)的價格會越高，反之會越低。 2、房地產(chǎn)政策 （1）土地政策 土地是影響房地產(chǎn)市場的主要因素,由于土地的稀缺性,國家對土地方面一直采取比較嚴(yán)格的政策,包括對土地出讓的程序進(jìn)行規(guī)范、對土地出讓進(jìn)行監(jiān)察。目的是為了慎重合法地使用每一寸土地,加強(qiáng)國家對土地所有權(quán)的調(diào)控以及中央對地方政府的監(jiān)督,按照政策對土地價格的影響不同可分成以下類別: 土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)范對土地價格的影響。在傳統(tǒng)土地使用制度下,嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,可能使地租、地價根本不存在。改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社會化,就使房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來,反映客觀的市場供求狀況。 土地監(jiān)管的規(guī)范對土地價格的影響。關(guān)于土地出讓和利用的監(jiān)管方面,自2002年以來,國家制定若干政策進(jìn)行規(guī)范,在地方土地的出讓、利用、征收等方面,國家進(jìn)行必要的監(jiān)督和管制。實(shí)踐證明,這些政策是必要的,并且對規(guī)范我國土地價格,遏止地方政府的尋租行為具有積極的作用。土地政策對土地價格的形成具有一定的影響,而土地是房地產(chǎn)的主要組成部分,因此,土地價格的變化也就是房地產(chǎn)開發(fā)成本的變化。 （2）金融政策 房地產(chǎn)由于價值量大，其開發(fā)、投資、消費(fèi)均與金融密切相關(guān)。因此，金融政策的變化對房地產(chǎn)價格有影響。影響房地產(chǎn)價格的金融政策主要是房地產(chǎn)信貸政策，包括嚴(yán)格控制或適度放松房地產(chǎn)開發(fā)、購房貸款，上調(diào)或下調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，提高或降低最低購房首付款比例，提高或降低最高房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)，延長或縮短最長購房貸款期限等等。例如，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會減少未來的房地產(chǎn)供應(yīng)量，從而會使房地產(chǎn)價格上升;采取諸如上調(diào)貸款利率、提高最低購房首付款比例等抑制房地產(chǎn)需求的措施，會減少房地產(chǎn)需求，從而會降低房地產(chǎn)價格波動。 （3）稅收政策 這幾年,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速,房價漲幅巨大,國家為了規(guī)范房地產(chǎn)稅收,發(fā)揮稅收的調(diào)控作用,制定了一系列稅收政策,對于房地產(chǎn)價格起到了一定的影響。稅收手段是財政政策的主要手段,它是通過稅種和稅率的變動來調(diào)節(jié)社會總供給和總需求。一般來說,住房領(lǐng)域涉及的稅種主要有房地產(chǎn)開發(fā)稅、契稅、營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等。房地產(chǎn)稅收政策對房地產(chǎn)市場具有重要的影響,特別對于遏制投機(jī)和房地產(chǎn)泡沫具有重要的作用。可是這種影響是微弱的,因?yàn)橥顿Y房地產(chǎn)的收益要遠(yuǎn)大于存款的收益,并且投資房地產(chǎn)相對風(fēng)險較低。 3、行政隸屬變更 行政區(qū)域的重新劃分，對房地產(chǎn)價格的影響比較大，郊區(qū)的鄉(xiāng)村變成城區(qū)，房價一般會上升。 4、特殊政策 為了連接到揚(yáng)州泰州機(jī)場的區(qū)域發(fā)展，揚(yáng)州市政府提出重點(diǎn)發(fā)展東區(qū)，東區(qū)的房價也就上升了 5、城市發(fā)展戰(zhàn)略 揚(yáng)州最新的城市發(fā)展戰(zhàn)略是從東西擴(kuò)張到南北聯(lián)動，南區(qū)和北區(qū)的房價慢慢升了。 6、城市規(guī)劃 城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地和空間資源，協(xié)調(diào)城市各項用地和空間布局以及對城市各項建設(shè)活動的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)價格的影響很大，例如，如果城市規(guī)劃將某個地區(qū)列為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，則這個地區(qū)的房地產(chǎn)價格一般會上漲 7、土地利用規(guī)劃 土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟(jì)、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間上、時間上所作的總體安排。土地供應(yīng)計劃指標(biāo)是指在劃撥或出讓國有土地使用權(quán)時使用的指標(biāo)。土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地供應(yīng)計劃中確定的建設(shè)用地總量、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量以及國有建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、空間布局等，決定了房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)狀況，從而對房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價格有很大的影響。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量減少時，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價格會上升，反之會下降 8、交通管制 交通管制對房價也有一定的影響。例如，如果將某個地區(qū)被實(shí)行交通管制了，房價一般會下跌。（七）房地產(chǎn)的心理因素心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有下列幾個:(1)購買或出售心態(tài)；(2)個人欣賞趣味(偏好)；(3)時尚風(fēng)氣；(4)接近名家住宅心理。房地產(chǎn)需求者遍尋適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn),當(dāng)選定了合意的房地產(chǎn)后,如該房地產(chǎn)的擁有者無出售之意,則房地產(chǎn)需求者必須以高出正常價格為條件才可能改變其惜售的原意,因此,如果達(dá)成交易,成交價格自然會高于正常價格 （8） 房地產(chǎn)的國際因素 1、世界經(jīng)濟(jì)狀況 世界經(jīng)濟(jì)狀況，特別是周邊國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。如果世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價格上漲。 2、軍事沖突狀況 一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產(chǎn)價格會陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價格也會有所下降。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動，一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，避難時無法隨身攜帶;如果遇到空襲或其他戰(zhàn)爭上的破壞，則繁華城市有可能瞬間化為廢墟，所以在遭受戰(zhàn)爭威脅時，大家爭相出售房地產(chǎn)，供多于求，房地產(chǎn)價格勢必大幅度下跌。 3、政治對立狀況 如果國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌。 4、國際競爭狀況 房地產(chǎn)是不可移動的，不像小轎車、小麥等類可以移動的商品那樣能夠在國與國之間進(jìn)行進(jìn)出口貿(mào)易，開展競爭，從而價格相互影響。因此，這里所說的國際競爭，主要是指國與國之間為吸引外來投資而展開的競爭。 當(dāng)這種競爭激烈時，為吸引投資者通常會采取低地價政策，從而會使房地產(chǎn)價格低落;但如果在其他方面采取優(yōu)惠政策，吸引了大量外來投資者進(jìn)入，則對房地產(chǎn)的需求會增加，從而會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。3、 調(diào)整房地產(chǎn)價格的政策建議(一) 加強(qiáng)國家對房地產(chǎn)價格的指導(dǎo) 我國房地產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)的利潤率達(dá)到30%左右,而發(fā)達(dá)國家一般不超過10%。由此可見,我國房地產(chǎn)市場的開發(fā)商賺取的屬于暴利范疇,是有背于社會主義原則的。 (二) 發(fā)揮國有房地產(chǎn)開發(fā)公司的引導(dǎo)作用由于房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該算是自然壟斷行業(yè),與人民的生活息息相關(guān),因此國家應(yīng)對該行業(yè)進(jìn)行控制。國家可采用經(jīng)濟(jì)手段,利用國有房地產(chǎn)開發(fā)公司,符合國家政策進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。同時和其他房地產(chǎn)公司開展競爭,價格公道。這樣在競爭中可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸合市場,走向正軌,并且還能直接保障國家住房開發(fā)政策的實(shí)施。(三) 加強(qiáng)對地方政府執(zhí)行政策的監(jiān)管力度應(yīng)正確處理好中央和地方的關(guān)系,中央政府作為全國和社會利益的代表,應(yīng)當(dāng)以社會利益為重,對地方政府加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo)的力度,建議多制定一些剛性的政策。 (四) 采取有效措施，抑制房地產(chǎn)投資過熱我國房地產(chǎn)價格居高不下的很大原因是我國在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面,不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,國家不僅應(yīng)在交易稅方面進(jìn)行規(guī)范,還應(yīng)該對購房者的購房資格進(jìn)行限制。為了抑制投資行為,真正發(fā)揮城市房地產(chǎn)的住房保參考。四、結(jié)論房地產(chǎn)市場是一個非常復(fù)雜的市場，其價格由多種因素共同決定，針對目前相對高房價的現(xiàn)狀，我們應(yīng)該從以下幾個方面改善：（1）進(jìn)一步完善城市投資結(jié)構(gòu)，注重控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，使其與城市的整體投資規(guī)模相適應(yīng)，從投資的角度防范房地長泡沫的產(chǎn)生。（2）嚴(yán)格控制土地市場，加強(qiáng)對房地產(chǎn)的監(jiān)督力度。強(qiáng)有力的政府監(jiān)管是房地產(chǎn)良性發(fā)展的保證。政府部門的監(jiān)管既有政策制定問題，更有政策執(zhí)行問題。（3）嚴(yán)格監(jiān)控房價，提高居民收入。一方面政府監(jiān)管部門應(yīng)對市場上房地產(chǎn)價格進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，采取強(qiáng)有力的措施打擊炒房哄抬房價現(xiàn)象，防止房價大幅度波動，有效控制房價的非理性變動。另一方面，可以通過提高居民收入方式。使更多的普通百姓買得起房。（4）完善房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的建設(shè)，引導(dǎo)住房梯度消費(fèi)，要通過引導(dǎo)居民梯度住房消費(fèi)，擴(kuò)大二手房的市場需求，同時降低二手房交易門檻和稅收標(biāo)準(zhǔn)，簡化交易手續(xù)，推動二手房市場的規(guī)范發(fā)展。參考文獻(xiàn)：1、陶芳.房地產(chǎn)價格影響因素探究及實(shí)證分析D. 天津:天津大學(xué)