中原_深圳中海康城國際花園整體營銷執(zhí)行報告_98PPT_2008年

中?？党菄H花園 中?？党菄H花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 我們堅信 盡管困難重重 只要策略 +執(zhí)行 +努力 中?？党菄H花園輝煌一定會來臨 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 1頁 中?？党菄H花園 中?？党菄H花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 中?？党菄H花園營銷執(zhí)行報告 2008精彩呈現(xiàn) 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 2頁 中?？党菄H花園 中海康城國際花園 報告結(jié)構(gòu) 市場情況 項目分析 客戶分析 營銷策略 商業(yè)策劃 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 報告結(jié)構(gòu) 市場情況 項目分析 客戶分析 營銷策略 商業(yè)策劃 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 3頁 中?？党菄H花園 中海康城國際花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 市場分析 通過對政策、供需、價格、競爭對手等因素分析，判斷 2008年影響本 項目銷售的主要因素，進而提出合理建議，有效規(guī)避或降低不利因 素，促進本項目的順利銷售 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 4頁 中海康城國際花園 重要政策回顧 中?？党菄H花園 2007.12 第 6次加息 準利率由現(xiàn)行的 7.29%提高到 7.47%，上調(diào) 0.18個百分點 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 名稱 “國六條” 土地增值稅 限外令 個稅 二套房貸首付 提高 物權(quán)法 39號令 第 10次調(diào)整存 時間 2006.5. 2007.2 2007.7 2007.8 2007.9 2007.10 2007.11 2007.12 主要內(nèi)容 商品房套型建筑面積 90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70% 以上。 2007年 2月 1日起，從開發(fā)商每宗房產(chǎn)交易凈收益中征收 30-60%的土地增值稅 港澳臺地區(qū)居民和華僑只能購買 1套自住房，其他境外個人要在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過 1 年，才能購買 1套自住房 普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入 1.5核定；非普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入 3核定 已利用貸款購買住房、又 申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 四成 住宅建設(shè)建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的 ,自動續(xù)期 開發(fā)商拿地還可以“分期付款”，但不可以分期拿證 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備基金率 1個百分點 影響指數(shù) 款準備金率 第二套房界定 新限外令 2007.12 2007.12 以家庭為單位認定房貸次數(shù) 新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制，不再鼓勵外資 進入普通住宅的開發(fā)建設(shè) 一年期存款基準利率由現(xiàn)行的 3.87%提高到 4.14%，上調(diào) 0.27個百分點，一年期貸款基 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 5頁 中?？党菄H花園 2007-政策與資本的博弈 中海康城國際花園 6次 10次 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007下半年貸幣政策緊縮，調(diào)控效果顯著，市場瘋狂態(tài)勢急轉(zhuǎn)直下。 行政手段 土地方面 7月 限外令 10月 11月 12月 物權(quán)法 39號令 新限外令 有效阻止開發(fā)商蓄意囤積土地 稅收方面 財政政策 政 策 2月 8月 土地增值稅 個稅 影 響 開發(fā)商成本增加 投資客利潤減少 效 果 市場驟冷 量價齊跌 貨幣政策 金融方面 上調(diào)法定存款準備金率 加息 第二套房首付提高，界定第二套房以 家庭為單位 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 購房者心理影響增大 抑制投資購房，降低投資購房比例 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 6頁 20 05 01 20 05 03 20 05 05 20 05 07 20 05 09 20 05 11 20 06 01 20 06 03 20 06 05 20 06 07 20 06 09 20 06 11 20 07 01 20 07 03 20 07 05 20 07 07 20 07 09 20 07 11 中?？党菄H花園 政策對樓市的影響 中?？党菄H花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 07年 9月后，隨著政策調(diào)控威力的顯現(xiàn)，消費者信心急劇下降，觀望情緒濃厚， 市場出現(xiàn)價量急劇齊跌情況，直至 12月，市場仍然處于低靡狀態(tài)。 39號令 (07/11) 限外令 (07/7) 年內(nèi)第 10次調(diào)整存款 準備金率 (07/12) 22500 歷年成交面積 (成交均價 )走勢 (截止到 12月 31日 ) 成交均價（單位：元） 成交面積（單位：萬平米） 土地增值 稅 (07/02) 物權(quán)法 (07/10) 個稅 (07/8) 央行年內(nèi)第 6次加息 (07/12) 新限外令 (07/12) 120 20000 17500 國八條 國六條 提高第二套 房貸首付 110 100 90 15000 12500 10000 7500 5000 2500 0 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ 80 70 60 50 40 30 20 10 0 QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 7頁 中海康城國際花園 深圳市供求關(guān)系 中?？党菄H花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 受市場影響， 07年全市供應(yīng)量和銷售均比 06年有較大幅度下降，其中供應(yīng)減少約 150萬平方米，銷售減少超過 200萬平方米。 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 8頁 中?？党菄H花園 深圳市戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu) 中?？党菄H花園 1% 3% 3% 比例 21% 3% 9% 28% 8% 3% 3% 8% 1% 0% 6% 4% 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 受到 90/70政策影響，套型建筑面積 90平米以下戶型已成主流，達到 68.1%。 60平米以下 60 90平米 90 120平米 120 144平米 144平米以上 項目 1房 2房 1房 2房 小 3 房 大 1 房 大 2 房 3房 小 4 房 超 大 2 房 大 3 房 4房 超 大 3 房 4房 以 上 復(fù) 式 合計 皇御苑 564 94 16 8 682 嘉鑫陽光雅居 榮超僑香諾園 花樣年花港家 園 萬科東海岸二 區(qū) 85 316 120 133 4 92 41 151 28 19 28 19 351 207 440 38 有福樓 6 12 6 24 48 龍城國際花園 380 428 1 136 97 1 3 4 18 1068 第五園（三期） 40 3 37 40 120 英郡年華花園 60 105 15 116 296 慢城 311 142 38 18 509 大山地花園 12 6 48 67 133 依山郡花園 康達爾蝴蝶堡 204 244 179 31 1 61 31 42 2 30 65 2 347 545 合計 985 120 434 1329 388 136 140 385 31 17 274 214 25 161 145 4784 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ 100% QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 9頁 中?？党菄H花園 中?？党菄H花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 本報告僅是 2009地產(chǎn)營銷秘笈寶典 上萬份報告中的一 。 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 是書是套文檔電子資 ，由上百人專業(yè)團隊 懈努 進 收集整 ，濃縮 全國地產(chǎn)名企操盤策 之精華！是迄今為止中國最強大、最有價值的房地產(chǎn)資 庫！全套資 以 PPT、 word格式為主，可以任意修改、復(fù)制。是房地產(chǎn)開發(fā)商、代 公司、從業(yè)人員學(xué)習(xí)和工作最有效的工具。 得之者如獲至寶，秘而 宣，工作效 和收益大幅提升！報告已加密， 能修改。 欲獲得 多精彩地產(chǎn)名企內(nèi)部策劃報告，請訂購 2009地產(chǎn)營銷秘笈寶典 160G移動硬盤版！ 訂購方式： 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 支持全國大中城市免費送貨上 門，貨到驗貨后付款， 滿意無條件退貨！ QQ:840083223 電話：訂購網(wǎng)址： 目錄查看： /fsdfdsfs 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 10頁 中?？党菄H花園 中海康城國際花園 攬勝 博思堂 BOB盡致 風(fēng)火 黑弧 -奧美 紅鶴溝通 東方博文 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 八大核心價值 15865份一手高效操作執(zhí) 方案震撼擁有！ 500份每月動態(tài)最新策劃報告 新！保證您的資 庫最新、最有價值！ 100家一線代 公司策劃報告深 披 ！ 50家品牌開發(fā)商項目報告及管 制 頃情風(fēng)險！ 200個大中城市房地產(chǎn)市場研究報告全面覆蓋！ 2000個樓盤代表項目實操方案真實解碼！ 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 全面覆蓋 內(nèi)容包括近 200家品牌公司全面覆蓋 一網(wǎng)打盡 品牌代 公司： 居 中原 世聯(lián) 策源 合富輝煌 天地 同策 富陽 思源 星彥 德思勤 美聯(lián) 同致 峻 新聯(lián)康 華燕 開啟 眾廈 同致 亞豪 中廣信 尺 荒島 等 國際物業(yè)顧問公司： 戴德 高 國際 仲 聯(lián) 世邦魏 仕 第一太平戴維斯 高偉 等 品牌開發(fā)商： 萬科 地 中海 保 招商 華僑城 綠地 華潤 融街 綠城 順馳 融僑 卓越 富 恒大 沿海 星河 雅居樂 振業(yè) 中航 中糧 碧桂園 中新 珠江 復(fù)地 SOHO 振業(yè) 合生 等 品牌廣告公司： 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 11頁 中?？党菄H花園 龍崗區(qū)市場供需 中?？党菄H花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007年度龍崗全區(qū)共批售住宅面積共： 210.83萬平方米，較 06年有一定的增長， 其中布吉和中心城市住宅供應(yīng)的主力片區(qū)，約占 50，另龍崗鎮(zhèn)和坂田片區(qū)也是 主力供應(yīng)片區(qū)，各約占 10。 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 12頁 中海康城國際花園 龍崗區(qū)戶型結(jié)構(gòu) 中?？党菄H花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007年龍崗區(qū)戶型有小型化的趨勢 以 90平米以上 3房供應(yīng)為主，占 28.59%； 其次是 70平米以上的 2房，約占 19.05%， 另外 1房供應(yīng)量也較大，占到了 13.25% 5房單位、復(fù)式和別墅類的產(chǎn)品較少。 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 13頁 中海康城國際花園 龍崗區(qū)銷售情況 中?？党菄H花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 07年 9月起銷售量萎縮。 中心城片區(qū)由于供應(yīng)量最大，市場成交量 最大。達到 163萬平方米，約占 36，其余 各區(qū)除布吉及龍崗鎮(zhèn)外，其余較為均衡。 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 14頁 中?？党菄H花園 龍崗區(qū)價格走勢 中海康城國際花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007年龍崗片區(qū)成交總價達 10542元 /平方米，漲幅達 63，創(chuàng)歷史新高。 最高為坂田片區(qū)，因該片區(qū)聚集了萬科第五園、春華四季園、金地梅隴鎮(zhèn)等高檔項 目，包含別墅類產(chǎn)品；龍崗中心城成交均價達到 11836元 /平方米。 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 15頁 中?？党菄H花園 競爭對手分析 中海康城國際花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 公園大地 地理位置：龍崗中心城龍翔大道 占地面積： 364600 建筑面積： 826600 平均容積率： 1.66 總 戶 數(shù)： 3776戶 均 價： 最近一次開盤 11000元 / 暢銷戶型：大三房（ 120-150 ）大四 房（ 160-180 ） 競爭分析： 康城國際花園與公園大地直接競爭性不大。由于定位與本項 目不同，公園大地的戶型結(jié)構(gòu)大多為奢華的大戶型，贈送面 積大多在 20-30平方米， 3房戶型贈送米高南向觀景陽臺， 本項目推售時機恰逢公園大地后期開發(fā)推出。 產(chǎn)品分析： 小高層， 3-4房的大戶型單位銷售速度較快，贈送面積 多，客戶覺得很實惠。 地段優(yōu)勢，大社區(qū)，以及品牌發(fā)展商優(yōu)勢。 復(fù)式面積過大，總價過高，制約了銷售速度。 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 16頁 中?？党菄H花園 競爭對手分析 中海康城國際花園 268 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 天集雅苑 地理位置：長興路與龍平西路交匯處 占地面積： 10447.5 建筑面積： 44857.52 平均容積率： 3.16 總 戶 數(shù)： 268戶 均 價： 開盤均價 8753元 / 暢銷戶型：二房、四房 競爭分析： 會截流康城國際花園少部分低端客戶。 天集雅苑定位為純居住社區(qū)，與本項目的國際化體育大 社區(qū)的定位不甚相同。天集雅苑小區(qū)采用點式布置，所 有戶型均朝向南，兩梯三戶、兩梯四戶，通風(fēng)和采光相 當(dāng)良好，開盤均價 8753元，最高價 18300元。 產(chǎn)品分析： 戶型有一房、二房、四房，戶戶帶超大陽臺（計 1/2面 積），方正實用，部分戶型更贈送超大雙陽臺；部分戶 型帶入戶花園（計 1/2面積）；戶型均為正南朝向，完 美的開間進深；大部分戶型的臥室送大凸窗；戶型使用 率比較高。 房型 一房 二房 四房 面積段 76.46 81.08 88.70 90.77 121.14 136.5 144.22 比例 40.54% 34.49% 24.97% 套數(shù) 50 84 86 48 比例 50% 32% 18% 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 總計 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 17頁 中?？党菄H花園 競爭對手分析 中?？党菄H花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 金域東郡 地理位置：龍崗區(qū)六聯(lián)酒店北行約 400米處左轉(zhuǎn) 占地面積： 26218.11 建筑面積： 78654 平均容積率： 3.0 總 戶 數(shù)： 868戶 均 價： 開盤均價 7498元 / 暢銷戶型：二房、三房 競爭分析： 將攔截少部客戶。項目后期開發(fā)與一期產(chǎn)品基本相同，價 格會提高不少。與本項目相比，戶型方面沒有本項目豐 富，由于所處片區(qū)不同，價格也比本項目低不少。 產(chǎn)品分析： 戶型有二房、三房，樓盤與樓盤間密度較大，在通風(fēng)和采 光方面都不太好，贈送面積較小，沒有送入戶花園。 房型 兩房兩廳 一衛(wèi) 三房兩廳 兩衛(wèi) 總計 面積段（平米） 63.66-64.14 67.99-70.59 88.67-89.65 104.68-109.09 63.66-109.09 比例 9.85% 31.94% 36.64% 21.56% 100.00% 套數(shù) 180 60 160 80 480 比例 50% 50% 100% 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 18頁 中?？党菄H花園 市場展望 中?？党菄H花園 10 4 6 2 4 6 219 合計 公園大地花園 5 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 位置 坂田 項目名稱 易理園景臺 珠江旭景佳園 第五園 萬科城 信義景和園 紫瑞花園 總建筑面積（萬平方米） 10 8 10 預(yù)計開盤時間 2008年 3月 08年下半年 08年上半年 08年下半年 2008年 5月 08年下半年 布吉 大鵬 橫崗 龍崗鎮(zhèn) 平湖 坪地 英郡年華 慢城 景園 東方盛世 坤詳花語岸 東部明珠雅苑 振業(yè)城 信義錦繡花園 振業(yè)寶荷城 鵬達摩爾城 水岸新都 頤景峰苑 金眾藍鉆風(fēng)景 佳兆業(yè)茗萃園 和黃御峰園 中航鼎尚華庭 西湖苑 萬科金域東郡 瑞華園 水藍灣 3.5 5 8.8 6.3 3.5 1.3 8 3.7 5 5.7 19 8 7.2 5.2 6.6 3.8 9.2 5.2 08年上半年 08年上半年 08年初 08年上半年 08年下半年 2008年 1月 08年下半年 2008年 5月 08年下半年 08年下半年 08年上半年 08年初 08年上半年 08年 08年上半年 08年上半年 08年上半年 08年上半年 08年上半年 2008年 2月 2008年龍崗片區(qū)新增供應(yīng)量預(yù)計 將達 220萬平方米，其中龍崗中心 城約達 65萬平方米，約占龍崗區(qū) 總量的 30。而龍崗區(qū)各競爭對 手之間， 90平米以下產(chǎn)品同質(zhì)化 嚴重，產(chǎn)品確定了客戶的特征， 競爭對手將從產(chǎn)品和客戶層面對 本項目造成直接競爭，競爭將進 入白熱化。 陽光天健城 08年上半年 盛龍花園 6.5 08年上半年 中心城 珠江廣場 中?？党菄H 龍光君悅龍庭 悅城花園 5.9 8 4.9 8.5 08年下半年 08年下半年 /09年 2008年 5月 08年上半年 招商依山郡 3期 5.2 08年上半年 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 08年 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 19頁 中?？党菄H花園 市場小結(jié) 中?？党菄H花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 市場小結(jié)： 受市場影響，客戶購買信心不足，觀望情緒濃，但經(jīng)過近四個月的觀望期，據(jù)了解近期三 級市場有好轉(zhuǎn)跡象，而進入新的財政年度，銀行放貸略有松動，加上價格的理性回歸，預(yù)計 上半年二級市場將會有緩慢回暖跡象； 預(yù)計 2008年全市供應(yīng)量（含存量）約在 1000-1200萬平方米左右，預(yù)計置業(yè)需求約 450-500 萬平方米左右，而龍崗中心城供應(yīng)量（不含存量）達到 65萬平方米 ，競爭將極其激烈； 經(jīng)過去年的價格瘋漲， 2008年價格將理性回歸； 受 90/70政策影響， 2008年龍崗單套建筑面積 90平米以下戶型將有所增加。 受 90平米以下產(chǎn)品同質(zhì)化影響，周邊競爭對手將從產(chǎn)品和客戶兩方面對本項目帶來競爭。 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 20頁 中海康城國際花園 中?？党菄H花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 項目分析 通過對項目優(yōu)劣勢分析，從營銷和推廣上強化價值點，規(guī)避劣勢 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 21頁 中?？党菄H花園 項目概況 中?？党菄H花園 位置：龍崗如意路黃閣坑北路 交匯處 土地用途：商住用地 土地面積： 118799.42 總建筑面積： 380160 容積率： 3.2 覆蓋率： 30% 住宅面積： 357320 商業(yè)面積： 1.5萬 開發(fā)要求：套型面積 90 以上 住房面積占總開發(fā)建筑總住宅 面積 70%以上。 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 項目南地塊指標 位置：龍崗如意路黃閣坑北路 交匯處 土地用途：商住用地 土地面積： 118799.42 總建筑面積： 380160 容積率： 3.2 覆蓋率： 30% 住宅面積： 357320 商業(yè)面積： 1.5萬 開發(fā)要求：套型面積 90 以上 住房面積占總開發(fā)建筑總住宅 面積 70%以上。 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 22頁 中海康城國際花園 項目概況 中?？党菄H花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 項目北地塊指標 住宅土地 酒店土地 （不參與銷售） 建筑容積率： 3.2 建筑覆蓋率： 22% 綠地率： 30% 建筑高度或?qū)訑?shù)： 75米 計容積率總建筑面積 118514平方 米（住宅： 108514.5平方米，商 業(yè)： 9000平方米，社區(qū)配套 1000 平方米。 ) 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 建筑容積率： 3.16 建筑覆蓋率： 35% 綠地率：按規(guī)劃實施 建筑高度或?qū)訑?shù)： 120-150米 計容積率總建筑面積 60000平方米 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 23頁 中?？党菄H花園 項目概況 中?？党菄H花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 項目戶型產(chǎn)品 項目最先推出南地塊 A區(qū) 1-3棟產(chǎn)品其中 2#樓分為 A、 B兩單元，總共 4棟住宅。 其戶型情況為： 1-3棟全部為： 70-73平米， 80-86平米兩房； 戶型朝向為正北、正南、西南和東南； 因整體規(guī)劃原因，部分戶型存在對視、內(nèi)入戶花 園、房間采光不佳等情況； 戶型設(shè)計有兩層高露臺和凹陽臺，其中凹陽臺可 改裝為房間，使兩房變?nèi)?，增加了房間的使用率。 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 24頁 中?？党菄H花園 推售節(jié)點 中海康城國際花園 項目產(chǎn)品戶型方正， A、 B產(chǎn)品產(chǎn)生對視， 私密性較差。 為 1間房， 2房變 3房 暗入戶陽臺，采光較差 十分陰暗 項目產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線：送面積大 實用率很高 項目產(chǎn)品優(yōu) 送凹陽臺，可打造 劣勢分析 油煙排放容易產(chǎn)生堆積 造成污染 房間結(jié)構(gòu)合理， 易拆分 餐廳面積較小，不滿足 客戶需要。 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 25頁 中?？党菄H花園 項目四至 中?？党菄H花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 項目四至 （地塊西邊） （地塊周邊工廠） （地塊北邊） （黃閣坑村） （地塊東邊） （地塊現(xiàn)場狀況） （地塊南邊） （地塊現(xiàn)場狀況） 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 26頁 中海康城國際花園 項目優(yōu)劣勢分析 中?？党菄H花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 最大的優(yōu)勢： 區(qū)域（規(guī)劃、交通等）利好，具有較強升值潛力； 中海打造高品質(zhì)成熟產(chǎn)品的能力。 優(yōu)勢 strength 機會 Opportunities 地塊中部有兩座 25-30米高差的原生山體， 項目推出時間恰逢奧運年，結(jié)合項目本身運 內(nèi)環(huán)境資源豐富，易于產(chǎn)品打造； 動化國際社區(qū)的定位，加之奧體中心的規(guī)劃， 項目北地塊享有山景； 將為項目帶來不少機遇； 項目周邊交通逐步完善，水官高速、地鐵 中海龍崗品牌發(fā)展戰(zhàn)略實施； 三號線、機荷高速； 中海五星級酒店的利好； 中海品牌發(fā)展商； 高交會館、奧體新城、天安數(shù)碼城等配套逐 完善、豐富的產(chǎn)品體系； 步完善； 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 27頁 中?？党菄H花園 項目優(yōu)劣勢分析 中?？党菄H花園 很一般。 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 最大的劣勢： 周邊不成熟的配套和較低檔次的環(huán)境，影響高品質(zhì)項目的打造； 集中推出套數(shù)數(shù)量大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，導(dǎo)致激烈的競爭； 中海首次進入龍崗中心城，品牌認知度還需要進行培養(yǎng)。 劣勢 Weakness 地塊東西距離較窄，南北向距離長，不利 于樓棟的南北排布； 地塊位于黃閣坑村，周邊有黃閣坑村、戒 毒所和工廠等，其中黃閣坑村目前尚保留著 典型的深圳城中村的規(guī)劃，雜亂無序， 項目西面規(guī)劃中的外環(huán)路，有一定的噪聲 影響； 商業(yè)面積規(guī)模中等，分散于各區(qū)，整體規(guī) 劃將受到一定程度限制； 周邊沒有大型的商業(yè)配套及設(shè)施，僅一些 士多及小型超市，周邊環(huán)境一般，居住氛圍 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 威脅 Threats 08年龍崗中心城片區(qū)整體推量較大，同期 推出的產(chǎn)品較多，將形成巨大的競爭。 大盤沖擊市場，規(guī)?；偁?新政對樓市的沖擊和不明朗因素； 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 28頁 中?？党菄H花園 中海康城國際花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 客戶分析 通過問卷對龍崗中心城的典型客戶進行了深訪，了解本項目客 戶群的特征，挖掘出能夠促使客戶購買本項目的核心價值，解 決客戶從何而來的問題 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 29頁 中?？党菄H花園 客戶分析 中?？党菄H花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 1、樣本總量：發(fā)放 253份，回收 253份。其中龍城國際 50份；東方御 花園和羅馬公元 100份，水岸新都 100份； 2、由中原現(xiàn)場銷售同事逐一電話溝通，填寫問卷； 3、監(jiān)控：現(xiàn)場銷售經(jīng)理的有效監(jiān)控及項目小組同事的實時跟進。 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 30頁 中?？党菄H花園 客戶基本特征 中?？党菄H花園 0 0 地產(chǎn)業(yè)，占 11.5% 。 員和機關(guān)干部。 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 客戶年齡分析 客戶教育程度分析 100 99 100 93 80 80 73 60 40 20 42 44 34 19 60 40 20 7 47 10 1 25歲以下 26-30歲 31-35歲 36-40歲 41-45歲 46-50歲 4 51歲以上 碩士及以上 本科 ?？?高中 初中及以下 結(jié)論：客戶以 31-40歲中青年為主， 25歲以下及 51歲以上極 少數(shù)，這說明客戶群處于年富力強，財富創(chuàng)造力強的年齡段。 客戶行業(yè)分析 結(jié)論：龍崗客戶教育程度以高中、大專和本科居 多，碩士及以上和初中及以下比例很少。這主要 與龍崗產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)，企業(yè)制造工人較多。 客戶職位分析 60 40 20 14 21 26 15 6 45 8 4 9 34 11 60 50 40 30 20 19 30 9 31 40 23 51 32 13 0 保險、金融 、證券業(yè) 貿(mào)易 批發(fā) / 零售業(yè) 建筑 / 房地產(chǎn)業(yè) 廣告、 公關(guān)咨詢業(yè) 制造業(yè) 交通 /運輸 /物流 媒體 / 文化出版 酒店 /餐飲 / 旅游服務(wù)業(yè) 事業(yè)單位 （學(xué)校 /醫(yī)院等） 其他 10 0 機關(guān)干部 一般公務(wù)員 企業(yè)高層 管理人員 企業(yè)中層 管理人員 一般企 業(yè)職員 專業(yè)技 術(shù)人員 私營企 業(yè)主 個體業(yè)主 其他 結(jié)論：龍崗客戶從事制造業(yè)、事業(yè)單位、批發(fā) /零售和貿(mào)易 行業(yè)較多，合計占 50%；其次是保險 /金融 /證券業(yè)和建筑房 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 結(jié)論：龍崗客戶以私營業(yè)主、一般企業(yè)主、個體業(yè)主和企 業(yè)中層管理人員為主，所占比例為 61%；其次為專業(yè)技術(shù)人 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 2007-12- 26 深圳中原事業(yè)六部 第 31頁 中?？党菄H花園 客戶基本特征 中?？党菄H花園 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ 【 2009房地產(chǎn)營銷秘笈寶典 】 160G移動硬盤版 地產(chǎn)從業(yè)人員必備資料庫！ QQ:840083223 訂購熱線： 客戶居住狀況 150 100 140 50 29 24 28 12 1 17 0 商品房 福利房 自建住宅 租住 單位宿舍 親戚 與家 或微利房 朋友家 人同住 結(jié)論：客戶對商品房的接受度較高，龍崗客戶多集中在歐景城、新亞洲花園和紫薇花園。 客戶常去的休閑娛樂場所 150 147 100 74 76 94 82 50 0 38 雙龍?zhí)旌?中心城 吉之島 29 人人樂 世貿(mào)中心 歲寶百貨 10 東方國 25 萬佳 9 龍洲百貨 關(guān)內(nèi)消費 16 香港 0 其它 天虹 購物廣場 際茶都 結(jié)論：龍崗客戶最常去的是中心城天虹，占 42%；其次是歲寶百貨、關(guān)內(nèi)消費、世貿(mào)中心 和吉之島；客戶較少去龍洲百貨和東方茶都購物；約 6%的龍崗客戶還愛去香港購物。關(guān)內(nèi) 消費地區(qū)主要包括華強北、中信和萬象城各