萬科集團(tuán)工程計價管理辦法.doc

萬科企業(yè)股份有限公司編號VKCW03-21名稱萬科集團(tuán)工程計價管理辦法版本A/1第 7 頁 共11頁編制胡 宏審核王文金批準(zhǔn)劉愛明生效期萬科集團(tuán)工程計價管理辦法1. 目的加強(qiáng)工程計價的規(guī)范化，合理確定、有效控制工程造價。2. 范圍本辦法適用于萬科集團(tuán)各房地產(chǎn)公司。3. 定義工程計價指工程項目(含材料采購)的工程量、單價、總價等的計量和確認(rèn)工作，分工程預(yù)算計價、工程結(jié)算計價。4. 職責(zé)4.1. 萬科集團(tuán)總部財務(wù)管理部成本審算中心負(fù)責(zé)本管理辦法的制訂、修改、解釋、指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。4.2. 集團(tuán)各地產(chǎn)公司從事工程的計價、審批及其他有關(guān)責(zé)任人負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行。5. 原則：5.1. 廉潔奉公原則：工程計價工作中，應(yīng)始終以公司利益為最高利益，遵守法律法規(guī)，恪守職業(yè)道德，嚴(yán)禁主動索要或被動接受財物，如出現(xiàn)損公肥私性質(zhì)的不正當(dāng)計價行為，將按照有關(guān)規(guī)定給予處罰。5.2. 多級審核原則：工程計價應(yīng)建立起成本人員之間、部門之間等的編制及審核控制體系；工程計價皆須經(jīng)過多級審核，各級在審核過程中應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)，有關(guān)手續(xù)資料的簽字、蓋章等務(wù)必齊全、有效，否則不得辦理。5.3. 準(zhǔn)確高效原則：工程計價中的各項計算應(yīng)準(zhǔn)確、清晰、合規(guī)，具有很高的準(zhǔn)確度，體現(xiàn)出較高的專業(yè)水平；同時工程計價工作應(yīng)保持較高的工作效率，做到及時帳清，以適應(yīng)工程招標(biāo)、成本核算、工期等多方面的要求。5.4. 可復(fù)查性原則：工程計價工作的全過程應(yīng)有詳細(xì)、真實的記錄及完善的資料管理制度，量價計算過程、審批記錄等文件、資料應(yīng)具備完全的可復(fù)查性。5.5. 合理低價原則：工程計價工作應(yīng)以客觀事實、工程合同等為依據(jù)，充分理解、靈活運(yùn)用當(dāng)?shù)毓こ淘靸r管理規(guī)定，并利用市場競爭、甲方品牌資源等因素，處理好質(zhì)量、工期與成本的關(guān)系，追求以合理較低價格確定工程造價。5.6. 信息共享原則：工程計價中出現(xiàn)造價偏離常規(guī)經(jīng)驗值時，成本部應(yīng)及時將信息向相關(guān)部門反饋，以便開展設(shè)計、施工措施、材料設(shè)備等方面的優(yōu)化工作；同時，工程計價還應(yīng)滿足成本核算、成本分析等多方面的需求，并根據(jù)工作需要及時提供給設(shè)計管理部、工程管理部、項目經(jīng)理部等部門；對于當(dāng)?shù)毓矩攧?wù)管理部、總部成本審算中心，除尚未公開的標(biāo)底情況外，其他情況，如其需要，均應(yīng)真實、透明、系統(tǒng)地提供所有信息資料。5.7. 便于結(jié)算原則：招標(biāo)文件、合同及工程預(yù)算計價過程中確定的價格確定方式、價差計算和調(diào)整方式、結(jié)算方式等計價方式及工程造價應(yīng)充分考慮竣工結(jié)算的準(zhǔn)確、便利和快捷，盡量減少爭議。6. 一般規(guī)定6.1. 成本管理部是工程計價工作的主要職能部門，對工程計價工作負(fù)主要責(zé)任，設(shè)計管理部、項目經(jīng)理部、工程管理部、財務(wù)管理部應(yīng)積極配合、參與并負(fù)相應(yīng)責(zé)任。6.2. 工程計價工作應(yīng)根據(jù)項目的總工期制定計劃，統(tǒng)籌安排，分清輕重緩急，做到早做、快審、準(zhǔn)確。6.3. 委托進(jìn)行工程計價的造價咨詢機(jī)構(gòu)，必須具備乙級以上(含乙級)資質(zhì)。6.4. 總包工程的工程計價應(yīng)委托造價咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行，但如某工程預(yù)算計價已委托了造價咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行、并簽署了總價包干協(xié)議，則該工程的竣工結(jié)算可不再進(jìn)行外委編審。6.5. 委托造價咨詢機(jī)構(gòu)編制的工程計價工作需要核對時，只有在咨詢公司獨(dú)立編制完成，并把成果提交我司審核后，才提供施工單位的計價文件，進(jìn)入核對程序。核對委托進(jìn)行工作計價的造價咨詢機(jī)構(gòu)名稱也須對施工單位保密。6.6. 委托造價咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程計價工作，造價咨詢酬金可按建筑面積或總造價的一定比例計取；如委托的工程計價工作需與承包單位核對，造價咨詢費(fèi)宜按總造價的一定比例并結(jié)合核減額的一定比例計價的方式計取。6.7. 施工過程中與工程計價相關(guān)的資料成本管理部與項目經(jīng)理部應(yīng)各自保存一份，資料必須完整、簽章齊備、編號準(zhǔn)確，并指定專人負(fù)責(zé)進(jìn)行分類、裝訂、存檔。6.8. 工程造價確定后，及時與目標(biāo)成本進(jìn)行對比，在動態(tài)成本中反饋。按目標(biāo)成本管理實施細(xì)則中的核算方法，分期、分產(chǎn)品類型按成本科目對工程造價金額進(jìn)行拆分，并錄入成本管理軟件。7. 工程預(yù)算計價管理7.1. 工程預(yù)算按編制時間和用途分為兩類：A、清單招標(biāo)預(yù)算。施工圖完備以后，清單招標(biāo)截標(biāo)之前；B、合同預(yù)算包干價。費(fèi)率或單價招標(biāo)以后，施工圖完備時。7.2. A類預(yù)算主要用途：作為清單招標(biāo)評標(biāo)時的參考；檢驗施工圖的技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理性，若預(yù)算偏離目標(biāo)成本較多時，應(yīng)協(xié)同相關(guān)部門對設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化；指導(dǎo)材料的選擇和施工組織設(shè)計方案的編制。7.3. B類預(yù)算主要用途：作合同的預(yù)算包干價使用，需要核對；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不合理時，仍有優(yōu)化的可能，但因已處于施工階段，時間不一定允許或已造成損失。7.4. 集團(tuán)主張采取清單招標(biāo)預(yù)算計價方式事前確定合同包干造價，不鼓勵采用合同預(yù)算包干價的計價方式。 7.5. 無論是自行還是外委編制的工程預(yù)算，均應(yīng)有完整的工程量計算書、分層分項工程量統(tǒng)計表、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析。并對預(yù)算計價依據(jù)、材料價格的確定依據(jù)、預(yù)算中暫定量或暫定價項目、圖紙中有而預(yù)算未包含的項目等進(jìn)行說明。7.6. 工程預(yù)算計價過程中，造價工程師要主動發(fā)現(xiàn)施工圖中標(biāo)注不清、前后矛盾、缺項、漏項等問題，并書面提交設(shè)計部(或設(shè)計院)及時修正或發(fā)布設(shè)計變更，避免按錯圖施工造成損失。7.7. 清單招標(biāo)預(yù)算計價7.7.1. 所需資料：施工圖、招標(biāo)文件擬采用的合同條件、材料價格的計取及調(diào)整方式。7.7.2. 編制方法：按清單計價規(guī)則計算工程量、工程類別、市場行情、主管單位頒發(fā)的參考工料消耗定額、無參考工料消耗定額時應(yīng)根據(jù)實際情況編制補(bǔ)充工料分析的綜合單價；可參考近期類似工程的招標(biāo)成果。7.7.3. 本類預(yù)算編制完成后，成本部造價工程師復(fù)審，成本經(jīng)理終審；并送項目經(jīng)理、工程部經(jīng)理、工程總監(jiān)、財務(wù)總監(jiān)傳閱。7.7.4. 本預(yù)算只作為評標(biāo)的參考，如有把握符合市場行情的低價，可以公開讓每個投標(biāo)人知曉；未公開時公司內(nèi)部及咨詢單位均應(yīng)做好保密工作，保證招標(biāo)的公平性。7.8. 合同預(yù)算包干價計價7.8.1. 所需資料：審核后的施工圖、合同文本(隱去乙方名稱)、材料價格計取及調(diào)整方式，合同未約定的以招標(biāo)文件和投標(biāo)文件為準(zhǔn)。建議在合同中明確施工組織設(shè)計方案不作為工程計價依據(jù)；投標(biāo)前編制的方案中涉及到造價增減，在經(jīng)濟(jì)標(biāo)中考慮；施工中另行編制的方案涉及到造價增減的，需單獨(dú)申報方案措施增加費(fèi)。7.8.2. 編制方法：費(fèi)率的取費(fèi)級別或單價合同的綜合單價，根據(jù)施工圖，按合同約定的方法計算工程量；現(xiàn)場實際情況與圖紙有出入時，項目經(jīng)理部應(yīng)以現(xiàn)場簽證形式予以說明，并交預(yù)算編制單位；定額或單價缺項部分應(yīng)根據(jù)實際情況編制補(bǔ)充工料分析的綜合單價。7.8.3. 費(fèi)率招標(biāo)或單價招標(biāo)的工程，當(dāng)施工圖齊備后，成本管理部應(yīng)立即要求承包單位編制施工圖預(yù)算，同時成本管理部應(yīng)對施工圖預(yù)算進(jìn)行編審或委托造價咨詢機(jī)構(gòu)編審，而后，成本管理部應(yīng)跟蹤、了解造價咨詢機(jī)構(gòu)的編制或?qū)徍饲闆r，督促并始終參與施工圖預(yù)算的核對工作。并按核定的預(yù)算價簽定補(bǔ)充工程合同，上述所有工作，應(yīng)在施工圖完備后60天內(nèi)完成。7.8.4. 費(fèi)率或單價招標(biāo)的工程，為防止承包商高估冒算而增加工程預(yù)算的核對難度，合同中應(yīng)約定控制辦法。如：若承包單位報送的施工圖預(yù)算造價超出最終審定預(yù)算造價10%時，將按預(yù)算高報部分的一定比例收取咨詢費(fèi)。(具體可參照工程結(jié)算相關(guān)內(nèi)容各公司自定)，乃至取消其今后對萬科工程的投標(biāo)資格。7.8.5. 預(yù)算編制并核對完畢后，成本部內(nèi)部進(jìn)行復(fù)審，經(jīng)辦人填寫合同預(yù)算包干價審批表，送成本部經(jīng)理、成本部分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審核(終審權(quán)可按金額或重要程度進(jìn)行授權(quán))，并送項目經(jīng)理、工程部經(jīng)理、工程總監(jiān)傳閱。8. 工程結(jié)算計價管理8.1. 結(jié)算資料應(yīng)包括以下內(nèi)容，當(dāng)以下資料不足以完全說明情況時，還可參照招標(biāo)及投標(biāo)文件的內(nèi)容作為結(jié)算計價的依據(jù)。建議在合同中明確施工組織設(shè)計方案不作為工程計價依據(jù)，施工中另行編制的方案涉及到造價增減的，需單獨(dú)申報方案措施增加費(fèi)。8.1.1. 經(jīng)雙方確認(rèn)的預(yù)算書，適用于實行預(yù)算包干的合同；8.1.2. 合同文本及所有補(bǔ)充協(xié)議，及與工程結(jié)算相關(guān)的備忘錄；8.1.3. 材料價格調(diào)整或計算的依據(jù)(政府指導(dǎo)價格、限價材料通知書等)；8.1.4. 設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證原件及相應(yīng)的結(jié)算；8.1.5. 甲供或三方供貨材料領(lǐng)用單原件；8.1.6. 工期、質(zhì)量獎勵或違約金記錄，有其它扣款的應(yīng)提供有效的扣款單；8.1.7. 經(jīng)審核的竣工圖、圖紙會審記錄，公司內(nèi)部設(shè)計的零星工程圖紙需設(shè)計經(jīng)理簽字。8.1.8. 工程竣工驗收資料；8.1.9. 其它與工程結(jié)算相關(guān)的資料；8.2. 以上資料由承建商進(jìn)行收集，資料必須簽章齊備、編號準(zhǔn)確。由現(xiàn)場工程師、項目成本人員共同審核資料的完整和真實性，并與項目內(nèi)業(yè)和成本人員保存的資料進(jìn)行核對，特別注意造價調(diào)減的資料有無遺漏。8.3. 若存在設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證之外的增減款事項，圖紙中遺留未施工的項目，合同內(nèi)另外委托其它單位施工的項目，以及其它不能在以上資料中反應(yīng)但與結(jié)算相關(guān)的事宜，項目經(jīng)理部應(yīng)進(jìn)行書面說明。8.4. 項目成本人員必須建立甲供和三方供貨材料的領(lǐng)用臺帳及付款臺帳，對領(lǐng)用單原件進(jìn)行存檔。結(jié)算前召集供貨商、承建商、現(xiàn)場工程師核對總領(lǐng)用量并簽字確認(rèn)，超過合同約定損耗率的材料費(fèi)應(yīng)由承建商支付，合同無約定時以定額損耗為準(zhǔn)。8.5. 結(jié)算編制的方法:8.5.1. 工程量以施工圖、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)；不清之處，成本人員應(yīng)到工地現(xiàn)場實地度量，無法度量的參照急蔽驗收記錄；8.5.2. 清單或單價招標(biāo)的合同嚴(yán)格按綜合單價進(jìn)行結(jié)算，費(fèi)率招標(biāo)(清單招標(biāo)中的缺項部分)約定的費(fèi)率、材料價確定方式、相應(yīng)的工料消耗定額進(jìn)行結(jié)算，缺項部分根據(jù)實際情況進(jìn)行工料分析，參照市場行情，編制補(bǔ)充綜合單價；8.5.3. 材料價差嚴(yán)格按合同約定調(diào)整；扣除超額領(lǐng)用的甲供及三方供貨材料費(fèi)用；8.5.4. 按工程合同確定的結(jié)算方式計算總價，在審核結(jié)算書、與承包方核對時參照合同，注意甲供材料、工期獎罰、質(zhì)量獎罰、安全獎罰、水電費(fèi)、扣款項目、配合管理費(fèi)、總包服務(wù)費(fèi)、保修金等費(fèi)用的計算、扣除；8.5.5. 結(jié)算總價=預(yù)算包干造價+設(shè)計變更+現(xiàn)場簽證+約定的人工及材料調(diào)差+增加項目-減少項目。8.6. 工程結(jié)算程序：填寫工程結(jié)算審批表承包單位報送結(jié)算資料工程結(jié)算初審核部門內(nèi)部復(fù)審工程結(jié)算外審項目經(jīng)理部現(xiàn)場工作師、項目成本人員共同審核資料的完整和真實性。承包單位將整理齊全的工程結(jié)算資料，送監(jiān)理審核，再報送項目部項目經(jīng)理部初審，項目成本人員收集資料交中介或自行全面審核并簽字，項目經(jīng)理部、工程管理部等須全力配合成本管理部內(nèi)部進(jìn)行復(fù)審，復(fù)審工程師、經(jīng)理簽字若工程結(jié)算并非在合同總價包干的基礎(chǔ)上進(jìn)行，須選擇造價咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，項目成本人員對外審進(jìn)行監(jiān)控并抽查公司領(lǐng)導(dǎo)審批外審結(jié)果經(jīng)成本管理部復(fù)查，財務(wù)管理部復(fù)核后，主管副總簽署意見，報公司總經(jīng)理批示簽署竣工結(jié)算造價協(xié)議清單成本管理部組織甲乙雙方根據(jù)工程合同簽署竣工結(jié)算價款協(xié)議書，并核對已付金額、應(yīng)扣金額、保修款、余款等發(fā)出工程結(jié)算通知書項目經(jīng)理部、工程部、成本部、財務(wù)部一致認(rèn)為符合結(jié)算條件后，由項目部發(fā)給承包單位工程結(jié)算通知書8.7. 所有工程結(jié)算須填寫工程結(jié)算審批表。8.8. 為防止承包單位高估結(jié)算，應(yīng)與承包單位在工程合同中約定控制辦法。比如：報送的結(jié)算造價最終核減額在最終審定結(jié)算金額5%以內(nèi)的造價咨詢酬金由甲方支付，若結(jié)算造價最終核減額超出5%，則因造價超出部分而引起的造價咨詢酬金之增加部分由承包方支付；若承包單位報送的結(jié)算金額超出最終審定結(jié)算金額10%時，承包單位除造價咨詢酬金外，還需按一定比例承擔(dān)違約金；直至取消今后在萬科的投標(biāo)資格。8.9. 委托中介咨詢機(jī)構(gòu)編制的結(jié)算，應(yīng)在委托合同中要求提供完整的工程量計算書、分項工程量統(tǒng)計表(可以分層時需分層統(tǒng)計)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析。同承包單位核對完畢后，應(yīng)提供與承包單位結(jié)算的差異情況說明。8.10. 工程結(jié)算完成后，特別是與合同價相比偏離10%以上的，成本部應(yīng)按合同范圍內(nèi)工程造價、設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證、合同外零星委托逐一進(jìn)行分析說明，必要時可按“有效與無效成本”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析統(tǒng)計并報送公司管理層。8.11. 項目竣工結(jié)算完成之后，應(yīng)編制結(jié)算成本和目標(biāo)成本的對比分析，按責(zé)任成本的要求對相關(guān)部門進(jìn)行考評，總結(jié)項目目標(biāo)成本控制的經(jīng)驗和教訓(xùn)。同時按集團(tuán)項目成本數(shù)據(jù)庫的要求，對技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、成本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析并錄入。8.12. 在可能影響業(yè)主入住時，供電、自來水、煤氣、電話等市政工程的結(jié)算優(yōu)先辦理；無施工單位不配合情況時，主體工程結(jié)算在承包方提供全部竣工結(jié)算資料后6個月內(nèi)核定并審核完畢，其余工程結(jié)算在承包方提供全部竣工結(jié)算資料后3個月內(nèi)核定并審核完畢。8.13. 所有合同在除質(zhì)保、保修條款外履行完畢后，都需應(yīng)辦理結(jié)算。9. 其他規(guī)定9.1. 各公司成本部中“項目成本管理”崗的人員可派駐項目現(xiàn)場，但歸屬成本部統(tǒng)一管理。9.2. 我方及中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程造價計價、審核的人員均必須持有造價工程師證書或預(yù)算員資格證書，并在經(jīng)辦的工程造價文件上注明單位名稱、姓名和證書號碼。9.3. 發(fā)包單位、承包單位雙方對建設(shè)工程施工合同執(zhí)行過程中的工程價格爭議，可通過雙方協(xié)商、合同約定的辦法或向人民法院起訴的辦法解決；在爭議處理中，涉及工程價格鑒定的，由工程所在地工程造價管理機(jī)構(gòu)或法院指定的具有相應(yīng)資質(zhì)的工程造價咨詢機(jī)構(gòu)辦理。9.4. 集團(tuán)所屬房地產(chǎn)公司的成本部應(yīng)及時總結(jié)工程計價工作的經(jīng)驗和教訓(xùn)，完成的專題分析報告可上傳到總部成本管理網(wǎng)頁共享；各公司應(yīng)及時維護(hù)項目成本數(shù)據(jù)庫中本公司的內(nèi)容，以便資源共享。9.5. 集團(tuán)成本審算中心通過成本管理軟件、成本檢查等手段，不定期對各地分公司項目的工程計價、動態(tài)成本以及工程計價管理制度的執(zhí)行等情況等進(jìn)行檢查和評比。9.6. 在執(zhí)行過程中，各公司可根據(jù)實際情況編寫具體的操作細(xì)則，并不得與本管理辦法的相沖突。各公司的實施細(xì)則需經(jīng)集團(tuán)總部財務(wù)管理部成本審算中心核實，報集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實施。10. 表格VKCW03-21-F1 合同預(yù)算包干價審批表VKCW03-21-F2 工程結(jié)算審批表VKCW03-21-F3 竣工結(jié)算造價協(xié)議清單VKCW03-21-F4 工程結(jié)算通知書第 7 頁 共 7 頁 編號: VKCW03-21-F1 版本：A/1 表格生效日期：2004年11月1日合同預(yù)算包干價審批表項目名稱施工單位合同編號工程內(nèi)容預(yù)算造價名稱金額(人民幣元)備 注施工單位報送預(yù)算造價監(jiān)理公司審核造價造價咨詢機(jī)構(gòu)編制(審核)造價成本管理部編制(審核)造價最終審定預(yù)算造價大寫：預(yù)算編制說明：一、工程量計算依據(jù)二、綜合價格計算依據(jù)三、材料價格確定依據(jù)四、預(yù)算中暫估項目五、預(yù)算未包括項目成本管理部開發(fā)期產(chǎn)品類型成本科目金 額其它說明：經(jīng)辦人： 預(yù)算復(fù)核人： 部門負(fù)責(zé)人：公司領(lǐng)導(dǎo)注：本表適用于費(fèi)率招標(biāo)的合同預(yù)算包干價審批。第 1 頁 共 1 頁 編號: VKCW03-21-F2 版本：A/1 表格生效日期：2004年11月1日工程結(jié)算審批表 編號： 年 項目結(jié) 號項目名稱合同編號施工單位合同價 / 零星工程委托價送 審 價監(jiān)理審核價主辦部門職責(zé)及意見設(shè)計變更： 份現(xiàn)場簽證： 份備注：甲供材料(含三方)(可另附表格說明)材料名領(lǐng)用量材料名領(lǐng)用量材料名領(lǐng)用量工期、質(zhì)量、安全獎罰 份，共計金額 元備注：甩項及維修扣款單 份，共計金額 元備注：一、根據(jù)合同要求說明工程質(zhì)量及履約情況二、根據(jù)資料管理辦法審核該工程的所有資料是否符合要求并已收齊(監(jiān)理審核、變更簽證符合要求)資料管理： 經(jīng)辦人： 部門負(fù)責(zé)人：成本管理部意見一 結(jié)算主辦人根據(jù)合同(零星委托單)辦理結(jié)算二、決定是否外送審核三、若外送審核，則在本表后附上審定單成本部審定價：外送最終審定：開發(fā)期產(chǎn)品類型成本科目金 額 主辦人：一、復(fù)核以上所有內(nèi)容 結(jié)算復(fù)核人： 部門負(fù)責(zé)人：公司領(lǐng)導(dǎo) 編號: VKCW03-21-F3 版本：A/1 表格生效日期：2004年11月1日竣工結(jié)算造價協(xié)議清單項目名稱工程內(nèi)容施工單位合同編號合同開工日期合同竣工日期實際開工日期實際竣工日期合同造價(元)乙方報送結(jié)算造價(元)雙方確認(rèn)最終審定結(jié)算造價(包