上海市農(nóng)村個人住房建設(shè)管理辦法.doc

上海市農(nóng)村個人住房建設(shè)管理辦法1997-12-14（1992年10月3日上海市人民政府第24號令發(fā)布根據(jù)1997年12月14日上海市人民政府第53號令修正并重新發(fā)布）第一章 總 則第一條 為了加強本市農(nóng)村個人住房建設(shè)管理，根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市規(guī)劃法、中華人民共和國土地管理法實施條例和上海市城市規(guī)劃 管理條例，結(jié)合本市農(nóng)村實際情況，制定本辦法。第二條 本辦法所稱農(nóng)村個人住房建設(shè)（以下簡稱農(nóng)村個人建房），是指本市農(nóng)村范圍內(nèi)（含國營農(nóng)場、國營林場、國營牧場、國營漁場以及農(nóng)村集鎮(zhèn)等）居民自行新建、遷建、擴展、改建和翻建住房。第三條 上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）和縣（區(qū)）土地管理部門是市和縣（區(qū)）行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村個人建房用地的主管機關(guān)。上海市城市規(guī)劃管理局（以下簡稱市規(guī)劃局）和縣（區(qū)）規(guī)劃管理部門是市和縣（區(qū)）行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村個人住房規(guī)劃建設(shè)的主管機關(guān)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村個人建房的管理工作。第四條 農(nóng)村個人建房應(yīng)當(dāng)根據(jù)（鎮(zhèn)）和村莊建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)籌安排。第五條 農(nóng)村個人建房應(yīng)當(dāng)使用原宅基地和其他非耕地，嚴(yán)格控制使用耕地。農(nóng)村個人建房所使用的土地屬于國家或者集體所有，個人只有使用權(quán)。根據(jù)國家建設(shè)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村莊建設(shè)規(guī)劃，農(nóng)村個人建房需要調(diào)整宅基地、承包地、自留地、竹園地時，原土地使用人應(yīng)當(dāng)服從。第六條 農(nóng)村個人建房用地應(yīng)當(dāng)根據(jù)市計劃委員會和市房地局下達(dá)的年度用地計劃指標(biāo)，由縣（區(qū)）土地管理部門分解落實到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。第七條 農(nóng)村個人建房用地實行有償使用制度。第八條 農(nóng)村個人建房審批實行公開辦事制度。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)將建房用地戶數(shù)、用 地計劃指標(biāo)、宅基地面積、建房占地面積、建筑面積等情況定期張榜公布，接受群眾監(jiān)督。第二章 農(nóng)村個人建房的申請和審批第九條 有下列情況之一的農(nóng)村居民戶，可以申請建房用地：（一） 墾區(qū)移民戶和因國家建設(shè)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設(shè)拆遷的居民戶；（二） 低于本辦法第二十七條規(guī)定的建房用地標(biāo)準(zhǔn)的居民戶；（三）同戶居住人口中有兩個或者兩個以上未婚者，其中一人已達(dá)到結(jié)婚年齡，要求分戶建房的居民戶；（四） 縣（區(qū)）人民政府規(guī)定可以申請建房用地的其他居民戶。第十條 農(nóng)村個人建房用地應(yīng)當(dāng)向常住戶口所在地的村民委員會提出書面申請，并填寫農(nóng)村個人建房申請表。第十一條 村民委員會接到建房申請后，應(yīng)當(dāng)征求村民小組的意見，經(jīng)集體討論并在農(nóng)村個人建房申請表上簽署意見后，連同建房申請人的書面申請報送鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。第十二條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在接到村民委員會報送的農(nóng)村個人建房申請表和建房申請人的書面申請后，應(yīng)當(dāng)對用地面積、建房位置、建筑面積標(biāo)準(zhǔn)以及房屋的層數(shù)、高度等進行審核，并按下列規(guī)定辦理審批手續(xù)：（一）農(nóng)村個人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申請用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍墻等，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在一個月內(nèi)審批。（二）農(nóng)村個人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者國有土地的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在1個月內(nèi)征求縣（區(qū)）規(guī)劃管理部門的選址定點意見，并報縣（區(qū)）人民政府審批。（三）農(nóng)村個人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、國有土地的，以及在集鎮(zhèn)范圍內(nèi)申請建房用地的，按前項規(guī)定辦理。農(nóng)村個人建房用地經(jīng)批準(zhǔn)后，由批準(zhǔn)用地機關(guān)發(fā)給農(nóng)村個人住房建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府發(fā)給農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證。第十三條 市屬的國營農(nóng)場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由所在國營農(nóng)場、國營林場、國營牧場、國營漁場報送其主管部門審核后，移送市房地局按規(guī)定的審批權(quán)限報批。縣（區(qū)）屬的國營農(nóng)場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由當(dāng)?shù)乜h（區(qū)）人民政府審批。第十四條 經(jīng)審核不同意農(nóng)村個人建房用地申請的，由審批建房用地的機關(guān)以書面形式通知建房申請人。第十五條 不需要申請用地的房屋加層、房屋翻修、建造圍墻等，應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請領(lǐng)取農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證。第十六條 農(nóng)村個人建房應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納有關(guān)稅、費。農(nóng)村個人建房用地還應(yīng)當(dāng)繳納建房用地保證金。建房用地保證金收取標(biāo)準(zhǔn)由各縣（區(qū)）人民政府制定。第十七條 農(nóng)村個人建房應(yīng)當(dāng)在取得農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證之日起1年內(nèi)竣工。因特殊原因無法按期竣工的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同意，可延長竣工期；延長期限內(nèi)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府決定，但最長不得超過1年。第十八條 農(nóng)村個人建房應(yīng)當(dāng)在開工前報告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并嚴(yán)格按照農(nóng)村個人住房建設(shè)用地批準(zhǔn)文件和農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證規(guī)定的宅基地面積、建房占地面積、建筑面積、房屋的位置以及層數(shù)、高度等進行施工。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府接到開工日期報告后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場進行查驗。住房竣工后經(jīng)檢查符合本辦法的，由縣（區(qū)）人民政府發(fā)給上海市農(nóng)村宅基地使用證，退還建房用地保證金。第十九條 現(xiàn)有宅基地面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)且符合村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃要求的農(nóng)村個人建房戶，應(yīng)當(dāng)在原址建設(shè)，不得移地遷建。第二十條 移地遷建住房的農(nóng)村個人建房戶，應(yīng)當(dāng)在新建房屋竣工后3個月內(nèi)，拆除原有住房，退還宅基地。第二十一條 符合農(nóng)村個人建房用地條件的農(nóng)村居民戶，可向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請購買本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的他人房屋。經(jīng)批準(zhǔn)后，買賣雙方應(yīng)當(dāng)在兩個月內(nèi)辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)和房屋買賣交易手續(xù)。第二十二條 因全部或者部分出賣、出租自住房屋造成居住困難或者將原居住房屋改為其他用途的農(nóng)村居民戶，不得申請建房用地，也不得申請房屋擴建或者加層 。無本村民小組戶口的農(nóng)村房屋不得擴建。第二十三條 農(nóng)村個人建造2層或者2層以上住房的，應(yīng)當(dāng)有設(shè)計 單位設(shè)計或者審核過的設(shè)計圖紙。第三章 建房用地標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃技術(shù)規(guī)定第二十四條 農(nóng)村個人建房按不同的地區(qū)、戶型和人口計算宅基地總面積。宅基地總面積包括建筑占地面積和屋前屋后占地面積。建筑占地面積系指居室、灶間、衛(wèi)生間、樓梯、陽臺等占地面積；屋前屋后占地面積系指建筑占地面積以外的副業(yè)棚舍、曬場、沼氣池、化糞池、圍墻等占地面積。建筑占地不得超過批準(zhǔn)的面積標(biāo)準(zhǔn)；屋前屋后占地面積不得擅自調(diào)整使用。第二十五條 建筑占地面積按下列規(guī)定計算：（一）住房、獨立的灶間、獨立的衛(wèi)生間等建筑占地面積，按外墻勒腳的外圍水平面積計算；（二）室外有頂蓋、有立柱的走廊的建筑占地面積，按立柱外邊線水平面積計算；（三）有立柱的陽臺、內(nèi)陽臺、平臺的建筑占地面積，按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計算。無立柱、無頂蓋的室外走道和無立柱的陽臺不計建筑占地面積，但不得超過批準(zhǔn)的宅基地范圍。有圍墻的住宅按圍墻外邊線水平面積計算宅基地面積；無圍墻的住宅按實際占用面積計算宅基地面積。第二十六條 農(nóng)村個人建房戶可申請建房用地的人數(shù)按常住戶口計算，其中領(lǐng)取本市獨生子女證的獨生子女建房勝地按二人計算。下列非常住戶口人員，可計入用地人數(shù)：（一） 家庭成員中的現(xiàn)役軍人、在校學(xué)生；（二） 在城鎮(zhèn)工作，但未分配住房的配偶；（三）要求與子女同住的居住他處的老人（同住子女以后不得與老人分戶建房，老人戶口不得重復(fù)計算建房用地人數(shù)或者分?jǐn)偨o其他子女）；（四）返回農(nóng)村原籍定居的港、澳、臺同胞；（五）縣（區(qū)）人民政府規(guī)定可予計算的其他人員。第二十七條 蔬菜區(qū)（包括國營農(nóng)場、國營林場、 國營牧場、國營漁場）農(nóng)村個人建房戶中的建房用地按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：（一）4人戶或者4人以下戶的宅基地總面積不得超過150平方米，其中建筑占地面積不得超過80平方米。不符合分戶條件的5人戶可增加建筑面積，但不增加宅地總面積和建筑占地面積。（二）6人戶的宅基地總面積不得超過160平方米，其中建筑占地面積不得超過90平方米。不符合分戶條件的6人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。糧棉區(qū)農(nóng)村個人建房戶的建房用地按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：（一）4人戶或者4人以下戶的宅基地總面積不得超過180平方米，其中建筑占地面積不得超過90平方米。不符合分戶條件的5人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。（二）6人戶的宅基地總面積不得超過200平方米，其中建筑占地面積不得超過100平方米。不符合分戶條件的6人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。農(nóng)村集鎮(zhèn)個人建房戶用地以建筑占地面積為準(zhǔn)。4人或者4人以下戶的建筑占地面積不得超過44平方米。不符合分戶條件的4人以上戶可增加建筑面積,但不增加建筑占地面積。不符合分戶條件的建房戶增加建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)，由縣（區(qū)）人民政府規(guī)定。第二十八條 需原地翻建或者按規(guī)劃移地遷建住房的，應(yīng)當(dāng)辦理用地手續(xù)，并按前條規(guī)定的建房用地標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第二十九條 圍墾不滿5年的墾區(qū)，移民房屋宅基地總面積不得超過250平方米，其中建筑占地不得超過125平方米。圍墾滿五年的墾區(qū)，按糧棉區(qū)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第三十條 經(jīng)批準(zhǔn)買房或者建新房時保留原住房的宅基地面積和建筑占地面積合并為一戶計算。第三十一條 農(nóng)村個人建房朝向為南北向或者朝南偏東（西 ）向的房屋間距， 為南側(cè)建筑高度的1.4至1.6倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的1.2倍。集鎮(zhèn)、老宅基地按前款標(biāo)準(zhǔn)改建確有困難的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，房屋間距可適當(dāng)縮小。朝向為南北向或者朝南偏東（西）向的房屋間距，不得小于南側(cè)建筑高度的1.2倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的倍。集鎮(zhèn)建房的建筑間距用地屬于公用土地，不得擅自占用。第三十二條 農(nóng)村個人建房每層的高度不得超過3.3米。相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距一般為1.5米，最多不得超過米。第三十三條 農(nóng)村個人建房確需建圍墻的，不得妨礙公共通道，不得影響四鄰?fù)L(fēng)采光，不得將自留地、竹園地、承包地等農(nóng)業(yè)用地圈進圍墻，不得超過批準(zhǔn)的宅基地范圍。第四章 法律責(zé)任第三十四條 農(nóng)村居民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)、非法占用土地建房的，責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的房屋和其他設(shè)施；對非法占地建房的干部，還應(yīng)當(dāng)由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分。農(nóng)村個人建房占用土地超過批準(zhǔn)的用地面積標(biāo)準(zhǔn)的，多占的土地按照非法占地處理。第三十五條 無權(quán)批準(zhǔn)或者越權(quán)批準(zhǔn)建房用地的單位和個人，非法批準(zhǔn)的建房用地文件無效。非法批準(zhǔn)占用的土地按非法占地處理。對非法批準(zhǔn)建房用地的單位主管人員或者個人，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；收受賄賂構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第三十六條 農(nóng)村居民未經(jīng)批準(zhǔn)以買賣房屋或者其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，沒收在非法占用土地上的房屋和其他設(shè)施，或者責(zé)令限期改正，并處以200元至500元的罰款。第三十七條 新建房屋竣工后，不按規(guī)定拆除原有房屋、退還宅基地的，按非法占地處理，其建房用地保證金不予退還。第三十八條 農(nóng)村個人建房逾期未竣工，且未申請延長竣工期的，按超過竣工期每月100元處以罰款，但最高不超過1000元。第三十九條 農(nóng)村個人建房戶未取得農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證擅自建房、嚴(yán)重影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊建設(shè)規(guī)劃的，責(zé)令停止建房，限期拆除或者沒收違章建筑的；影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊建設(shè)規(guī)劃，尚可采取改正措施的，責(zé)令限期改正，補辦農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證，并處以土建工程造價至的罰款。第四十條 農(nóng)村個人建房戶違反農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證的規(guī)定，擅自擴大建筑占地面積、移位建房、超過層數(shù)等嚴(yán)重影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊規(guī)劃的，責(zé)令停止建房，限期拆除或者沒收違法建筑物；影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊規(guī)劃、尚可采取改正措施的，責(zé)令限期改正，并處以土建工程造價至的罰款，其建房用地保證金不予退還。房屋層高或者室內(nèi)地坪標(biāo)高超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，責(zé)令限期改正，并處以土建工程造價至的罰款，其建房用地保證金不予退還。第四十一條 修建圍墻占用公用通道或者妨礙公共交通的，責(zé)令限期拆除。第四十二條 被責(zé)令限期拆除房屋或者違法建筑的農(nóng)村居民逾期不拆除的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可組織有關(guān)部門強制拆除，所需費用由違法當(dāng)事人承擔(dān)。第四十三條 本辦法規(guī)定的行政處罰可以由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府決定?？h（區(qū)）土地管理部門和規(guī)劃管理部門認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由縣（區(qū)）土地管理部門和規(guī)劃管理部門給予行政處罰的，有權(quán)直接作出處罰決定。第四十四條 當(dāng)事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照行政復(fù)議條例和中華人民共和國行政訴訟法的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請復(fù)議、不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門可以依照中華人民共和國行政訴訟法的規(guī)定，申請人民法院強制執(zhí)行。第四十五條 拒絕、阻礙鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及主管部門工作人員依法執(zhí)行公務(wù)的，依照中華人民共和國治安管理處罰條例的有關(guān)規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第五章 附 則第四十六條 農(nóng)村專業(yè)戶、個體工商戶建造生產(chǎn)經(jīng)營性房和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成片建設(shè)農(nóng)民新村（包括商品房屋或者集資建房）應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不適用本方法。第四十七條 本辦法施行前根據(jù)市人民政府有關(guān)規(guī)定編制 的農(nóng)村居民點建設(shè)規(guī)劃繼續(xù)施行。本辦法施行后重新編制、調(diào)整、修改的農(nóng)村居民點建設(shè)規(guī)劃，有關(guān)個人住房建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)均按本辦法執(zhí)行。第四十八條 本辦法的具體應(yīng)用問題，由上海市建設(shè)委員會負(fù)責(zé)解釋。第四十九條 本辦法自年月日起施行。 年月日市人民政府公布的上海市村鎮(zhèn)建房用地管理實施細(xì)則（試行）同時廢止。七、對上海市農(nóng)村個人住房建設(shè)管理辦法的修改：1、將第三條第三款修改為：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村個人建房的管理工作，受縣（區(qū)）規(guī)劃管理部門委托，審核發(fā)放農(nóng)村個人住房建設(shè)工程規(guī)劃許可證，對農(nóng)村個人建房進行開工查驗和竣工驗收。2、將第十二條第一款修改為：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在接到村民委員會報送的農(nóng)村個人建房申請表和建房申請人的書面申請后，應(yīng)當(dāng)對用地面積、建房位置、建筑面積標(biāo)準(zhǔn)以及房屋的層數(shù)、高度等進行審核，并按下列規(guī)定辦理審批手續(xù)：（一）農(nóng)村個人建房使用原宅基地、其他非耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在20日內(nèi)審核后，由縣（區(qū)）人民政府在30日內(nèi)審批。（二）農(nóng)村個人建房使用耕地（包括自留地，下同）的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在20日內(nèi)審核，并在市人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的范圍內(nèi)征求縣（區(qū)）規(guī)劃管理部門的選址意見后，由縣（區(qū)）人民政府在30日內(nèi)審批。（三）農(nóng)村個人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地的，按前項規(guī)定辦理。3、