《成本核算指引》(萬達)20111019.doc

大連萬達商業(yè)地產股份有限公司成本核算指引（征求意見稿）大連萬達商業(yè)地產股份有限公司成本核算指引（2011年第一次征求意見稿）2011年10月19日目錄第一章 前言3第二章 成本核算的基本程序4第三章 成本核算對象的確定6第四章 成本費用科目及核算內容9第五章 會計科目與賬簿設置14第六章 成本的歸集與分配18第七章 成本核算工具31第八章 賬務處理注意事項41第一章 前言1 本指引的目的在于加強成本管理，規(guī)范房地產開發(fā)項目成本核算。2 本指引根據企業(yè)會計準則等相關規(guī)定及股份公司發(fā)布的有關要求編制而成。3 本指引適用于股份公司范圍內的房地產開發(fā)項目。4 股份公司財務部、成本部負責本指引的制定、推行、解釋、修訂和監(jiān)督執(zhí)行。5 項目公司按本指引要求明確成本核算職責分工，其中：項目公司成本部負責成本的結算及預估，及時提供真實、完整的成本數據，合理確定成本受益對象、分配標準和方法；財務部牽頭成本分配工作，同時成本部要指定專人全程參與，確保各成本核算對象成本歸集、分配的合理性。第二章 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：明確成本支出項目及包含內容，設置有關成本核算會計科目，建立成本合同臺帳，核算和歸集各項開發(fā)成本。第三步：按受益原則和配比原則，確定應分配成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。第四步：完成各項成本結算（預估）、計提、相關數據收集與核對，將歸集的開發(fā)成本按確定的方法、標準和流程在各成本核算對象之間進行分配。第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分已完工、在建開發(fā)產品之間的開發(fā)成本，分別結轉完工開發(fā)產品、投資性房地產、固定資產和無形資產成本。第七步：根據當期完工開發(fā)產品入伙面積和單位成本，結轉當期銷售成本。第八步：編制成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。成本核算應按照基本程序，遵循歸集、分配、再分配、匯總、結轉等完整過程，不得缺省核算對象（如公共配套設施等），簡化分配流程，直接在最終成本核算對象之間分配。第三章 成本核算對象的確定1 成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集，適應成本監(jiān)控的要求。1.1 可否銷售原則：開發(fā)產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，先作為一般成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。1.2 分類歸集原則：對不同開發(fā)地點、竣工時間跨年度或產品結構類型存在明顯差異的群體開發(fā)的項目，應分別作為成本對象進行核算。1.3 功能區(qū)分原則：開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。1.4 定價差異原則：開發(fā)產品因其產品類型或功能不同而導致其預期售價存在較大差異的，可以分別作為成本對象進行核算。1.5成本差異原則：開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，可以分別作為成本對象進行核算。1.6 權益區(qū)分原則：開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。2 各公司可根據上述原則，參照下列條件，結合項目開發(fā)地點、規(guī)劃、周期等當地實際情況，確定具體成本核算對象：2.1 單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算的單項開發(fā)工程為成本核算對象。2.2 在同一開發(fā)地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。2.3 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。2.3.1成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對象。2.3.2同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。2.3.3同一分期（區(qū)）有高層、多層、復式等不同結構類型的，還應按結構類型劃分成本核算對象。2.3.4 根據核算和管理需要，對獨立編制設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發(fā)產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個單體開發(fā)項目服務的、應攤入開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入單體開發(fā)項目的成本。3 綜合體項目成本核算對象的設置根據上述原則，參考項目檔案，并考慮業(yè)態(tài)、項目分期等情況，城市綜合體成本核算對象一般設置如下：3.1可售部分：普通住宅、豪宅、公寓、寫字樓、可售商鋪（包括室外步行街商鋪、底商等）、可售酒店、可售車位、按銷售處理的回遷房等； 3.2自持部分：自持商業(yè)、寫字樓、酒店、文化設施、地下車位等。除特殊需要外，自持商業(yè)可不按業(yè)態(tài)分別設置；3.3公共配套設施：物業(yè)用房、會所、幼兒園、學校、醫(yī)療設施、地下配套設施（含地下人防等）、郵電通訊設施、鍋爐房、配電室、熱轉換站及其他公共配套設施；3.4其他：無償提供或低于成本價銷售的回遷房等。其中，公共配套設施及無償提供或低于成本價銷售的回遷房等作為過渡成本核算對象（即先做為單獨成本核算對象，歸集匯總后再在其他成本核算對象間分配）。4注意事項4.1成本核算對象設置應便于成本的歸集，兼顧成本監(jiān)控的要求，便于統(tǒng)計和與成本部門的對接，遵循重要性和成本效益原則。4.2在符合會計核算要求的情況下，成本核算對象設置可以考慮國家和當地稅務政策的要求，兼顧合規(guī)性和有利性原則。4.3在項目開發(fā)的各個階段，成本核算對象的劃分應保持一致，但出現項目開發(fā)進度調整、設計變更、業(yè)態(tài)調整等情況時，成本核算對象應予以調整。第四章 成本費用科目及核算內容1開發(fā)成本核算應視具體情況，設置成本科目。成本科目一般包括下列十項：（1） 土地費用（2） 政府行政事業(yè)性收費（3） 前期工程準備費（4） 主體建筑（裝修）工程費（5） 主體安裝工程費（6） 社區(qū)管網工程費（7） 園林環(huán)境工程費（8） 配套設施費 （9） 其他建設工程支出（10） 資本化利息2成本核算具體內容及范圍如下：2.1 土地費用： 指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內容：2.1.1 政府地價及市政配套費：包括土地出讓金、大市政配套費、教育設施配套費、契稅、項目竣工驗收前的土地使用稅、耕地占用稅、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、土地拍賣交易服務費等。2.1.2 合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入或分給合作方的房屋成本和相關稅費等。2.1.3 紅線外市政設施費：包括紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費等。原則上是指土地一級開發(fā)所產生的費用。2.1.4 拆遷補償費：包括有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。2.2 政府行政事業(yè)性收費：2.2.1 報批報建費：包括工程定額測定費、工程質量監(jiān)督費、物業(yè)管理公共資金、地材管理費、白蟻防治費、散裝水泥專項資金、水土保持設施補償費、室內空氣檢測費、墻改專項基金、節(jié)能評估費、建筑企業(yè)勞動保險費、地震評價費、規(guī)劃技術服務費、交通影響分析費、環(huán)境影響評價費、交易中心手續(xù)費、工程款支付擔保手續(xù)費、防疫評價費、消防電氣檢測費、火災自動報警監(jiān)控費、城市垃圾處理費、道路挖掘占用費、人防異地建設費、水土保持費，和竣工驗收各項報批費用等。屬于押金性質的報批報建支出應在往來科目核算。2.2.2 增容費：包括水、電、燃氣、熱力等增容費。2.3 前期工程準備費：指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：2.3.1 勘測丈量費：包括初勘、詳勘、沉降觀測、驗線、復線、定線、放線、面積丈量費等。2.3.2 規(guī)劃管理費：包括規(guī)劃設計、可行性研究、方案招標、方案評審、交通影響分析、環(huán)境分析、日照分析、施工圖設計、市政設計、夜景設計、裝修設計、制圖、曬圖、趕圖、施工圖審圖、人防設計費及審查、防雷檢查及審查、面積丈量、消防性能化論證、前期物業(yè)規(guī)劃咨詢等。2.3.3 三通一平費：包括臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整等。2.3.4 臨時設施費：包括臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用、臨時圍板等。2.4 主體建筑（裝修）工程費：指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入土建和裝修、裝飾預算內的各項費用。主要包括：2.4.1 基礎工程：包括土方開挖、土方回填、基坑支護、樁基、樁基檢測、基坑降水、基礎處理等。2.4.2 地下結構及粗裝修：包括基礎和地下室的結構及粗裝修。2.4.3 地上結構及粗裝修：包括除基礎和地下室以外的全部結構及粗裝修。2.4.4 門窗工程：包括室外門窗、戶門、防火門、防火卷簾、欄桿欄板百葉等。2.4.5 室外精裝修：包括屋面、外立面及雨篷及遮陽篷等的精裝修費用。2.4.6 室內精裝修：包括大堂、電梯廳、樓梯間、廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺等的精裝修費用。2.5 主體安裝工程費：2.5.1 室內水暖氣電管線設備及安裝：包括室內給排水系統(tǒng)（自來水排水直飲水熱水）、室內采暖系統(tǒng)（地熱電熱膜分戶燃氣爐管道系統(tǒng)暖氣片）、室內燃氣系統(tǒng)、室內電氣系統(tǒng)等。2.5.2 室內設備及安裝：包括通風空調、電梯、發(fā)電機、消防水電系統(tǒng)、弱電（智能化）系統(tǒng)、保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)、電信網絡、衛(wèi)星電視、三表遠傳系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)、地下室停車場導引系統(tǒng)、廚房設備、洗衣設備、擦窗機等。2.6 社區(qū)管網工程費：2.6.1 室外給排水系統(tǒng)：包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)等。2.6.2 室外采暖系統(tǒng)：包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房等。2.6.3 室外燃氣系統(tǒng)：包括管道系統(tǒng)、調壓站等。2.6.4 室外高低壓電力系統(tǒng)：包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站等。2.6.5 室外消防系統(tǒng)。2.6.6 室外通訊、有線電視系統(tǒng)。2.7 園林環(huán)境工程費：2.7.1 環(huán)境設計。2.7.2 綠化建設：包括紅線內外綠化等。2.7.3 建筑小品：包括雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等。2.7.4 道路及廣場建造：包括紅線內外道路廣場鋪設等。2.7.5 大門圍墻建造：包括永久性圍墻、圍欄及大門等。2.7.6 室外照明：包括室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈等。2.7.7 樓體泛光。2.7.8 標識系統(tǒng)制作。2.7.9 LED電子顯示屏。2.8 公共配套設施費:指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。包括物業(yè)用房、會所、幼兒園、學校、地下配套設施（含地下人防等）、醫(yī)療設施、郵電通訊設施、鍋爐房、配電室、熱轉換站、環(huán)衛(wèi)設施及其他公共配套設施。 2.9 其他建設工程支出：2.9.1 工程監(jiān)理：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；2.9.2 工程造價顧問咨詢；2.9.3 工程保險；2.9.4 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎；2.9.5 開發(fā)間接費：包括工程、成本、開發(fā)設計部等相關部門的職工薪酬、周轉房攤銷、房租及物業(yè)管理費、辦公費、差旅費、市內交通、保險、車輛費用、工程管理費、勞動保護費、折舊與攤銷等日常部門支出；2.9.6 其他支出：包括開荒費、完工前的物業(yè)管理服務費用等。2.10 資本化利息：核算符合資本化條件的借款利息、折價或者溢價的攤銷、輔助費用（包括借款手續(xù)費、傭金等）以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額等。第五章 會計科目與賬簿設置1 生產成本科目設置設置“生產成本”科目歸集核算開發(fā)成本，根據成本核算內容體系設置明細科目。各級明細科目的設置詳見“生產成本核算科目明細表”。2生產成本賬簿設置根據房地產生產成本核算科目明細設置生產成本賬簿，在末級明細科目下按成本核算對象（含配套設施等過渡成本核算對象）分層次設置輔助核算。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設 “待分攤成本”過渡對象進行歸集。項目 一期 住宅 商鋪 地下室 公攤項目 待分攤 二期 公攤項目 待分攤附：生產成本核算科目明細表：科目編碼科目名稱顯示名稱級次輔助核算5001生產成本生產成本1成本核算對象500101土地費用生產成本土地費用2成本核算對象50010101地價款及市政配套費生產成本土地費用地價款及市政配套費3成本核算對象50010102合作款項生產成本土地費用合作款項3成本核算對象50010103紅線外市政設施費生產成本土地費用紅線外市政設施費3成本核算對象50010104拆遷補償費生產成本土地費用拆遷補償費3成本核算對象50010199其他支出生產成本土地費用其他支出3成本核算對象500102政府行政事業(yè)性收費生產成本政府行政事業(yè)性收費2成本核算對象50010201報批報建費生產成本政府行政事業(yè)性收費報批報建費3成本核算對象50010202增容費生產成本政府行政事業(yè)性收費增容費3成本核算對象50010299其他支出生產成本政府行政事業(yè)性收費其他支出3成本核算對象500103前期工程準備費生產成本前期工程準備費2成本核算對象50010301勘測丈量費生產成本前期工程準備費勘測丈量費3成本核算對象50010302規(guī)劃管理費生產成本前期工程準備費規(guī)劃管理費3成本核算對象50010303三通一平費生產成本前期工程準備費三通一平費3成本核算對象50010304臨時設施費生產成本前期工程準備費臨時設施費3成本核算對象50010399其他支出生產成本前期工程準備費其他支出3成本核算對象500104主體建筑(裝修)工程費生產成本主體建筑(裝修)工程費2成本核算對象50010401基礎工程生產成本主體建筑(裝修)工程費基礎工程3成本核算對象50010402地下結構及粗裝修生產成本主體建筑(裝修)工程費地下結構及粗裝修3成本核算對象50010403地上結構及粗裝修生產成本主體建筑(裝修)工程費地上結構及粗裝修3成本核算對象50010404門窗工程生產成本主體建筑(裝修)工程費門窗工程3成本核算對象50010405室外精裝修生產成本主體建筑(裝修)工程費室外精裝修3成本核算對象50010406室內精裝修生產成本主體建筑(裝修)工程費室內精裝修3成本核算對象50010499其它支出生產成本主體建筑(裝修)工程費其它支出3成本核算對象500105主體安裝工程費生產成本主體安裝工程費2成本核算對象50010501室內水暖氣電管線設備生產成本主體安裝工程費室內水暖氣電管線設備3成本核算對象50010502室內空調、電梯生產成本主體安裝工程費室內空調、電梯3成本核算對象50010503消防系統(tǒng)生產成本主體安裝工程費消防系統(tǒng)3成本核算對象50010504弱電（智能化）系統(tǒng)生產成本主體安裝工程費弱電（智能化）系統(tǒng)3成本核算對象50010505地下室停車場導引系統(tǒng)生產成本主體安裝工程費地下室停車場導引系統(tǒng)3成本核算對象50010599其他支出生產成本主體安裝工程費其他支出3成本核算對象500106社區(qū)管網工程費生產成本社區(qū)管網工程費2成本核算對象50010601室外給排水系統(tǒng)費生產成本社區(qū)管網工程費室外給排水系統(tǒng)費3成本核算對象50010602室外采暖系統(tǒng)費生產成本社區(qū)管網工程費室外采暖系統(tǒng)費3成本核算對象50010603室外燃氣系統(tǒng)費生產成本社區(qū)管網工程費室外燃氣系統(tǒng)費3成本核算對象50010604室外高低壓電力系統(tǒng)費生產成本社區(qū)管網工程費室外高低壓電力系統(tǒng)費3成本核算對象50010605室外消防系統(tǒng)費生產成本社區(qū)管網工程費室外消防系統(tǒng)費3成本核算對象50010606室外通訊、有線電視系統(tǒng)費生產成本社區(qū)管網工程費室外通訊、有線電視系統(tǒng)費3成本核算對象50010699其他支出生產成本社區(qū)管網工程費其他支出3成本核算對象500107園林環(huán)境工程費生產成本園林環(huán)境工程費2成本核算對象50010701環(huán)境設計費生產成本園林環(huán)境工程費環(huán)境設計費3成本核算對象50010702綠化建設費生產成本園林環(huán)境工程費綠化建設費3成本核算對象50010703建筑小品生產成本園林環(huán)境工程費建筑小品3成本核算對象50010704道路、廣場建造費生產成本園林環(huán)境工程費道路、廣場建造費3成本核算對象50010705大門圍墻建造費生產成本園林環(huán)境工程費大門圍墻建造費3成本核算對象50010706室外照明生產成本園林環(huán)境工程費室外照明3成本核算對象50010707樓體泛光生產成本園林環(huán)境工程費樓體泛光3成本核算對象50010708標識系統(tǒng)制作生產成本園林環(huán)境工程費標識系統(tǒng)制作3成本核算對象50010799其他支出生產成本園林環(huán)境工程費其他支出3成本核算對象500108配套設施費生產成本配套設施費2成本核算對象50010801物業(yè)用房生產成本配套設施費物業(yè)服務用房350010802會所生產成本配套設施費會所350010803幼兒園生產成本配套設施費幼兒園350010804學校生產成本配套設施費學校350010805地下配套設施生產成本配套設施費地下配套設施350010806醫(yī)療設施生產成本配套設施費醫(yī)療設施350010807市政設施生產成本配套設施費市政設施350010899其他公共配套設施生產成本配套設施費其他公共配套設施3500109其他建設工程支出生產成本其他建設工程支出2成本核算對象50010901工程監(jiān)理生產成本其他建設工程支出工程監(jiān)理3成本核算對象50010902工程造價顧問咨詢生產成本其他建設工程支出工程造價顧問咨詢3成本核算對象50010903工程保險生產成本其他建設工程支出工程保險3成本核算對象50010904施工合同外獎金生產成本其他建設工程支出施工合同外獎金3成本核算對象50010905開發(fā)間接費生產成本其他建設工程支出開發(fā)間接費3成本核算對象 部門輔助50010999其他支出生產成本其他建設工程支出其他支出3成本核算對象 500110資本化利息生產成本資本化利息2成本核算對象 第六章成本的歸集與分配1 成本歸集和分配的一般原則1.1成本核算應遵循合規(guī)性、合理性、有利性、一貫性、可操作性原則。1.2成本部提供的成本相關數據應及時、準確、完整，結算清單應完整，結算金額應足額，避免缺項、漏項、甩項，對于分期開發(fā)項目重大爭議事項應在過程中解決，不應留至最后一期，財務部應充分關注成本支出的動態(tài)變化和結算進度。財務部牽頭成本分配工作，確保成本分配的客觀、真實、合理。1.3成本預估、結算、分配應依據相關支持性文件，財務人員應充分研讀每個成本支出明細的收費文件、招投標文件（直接委托資料）、合同、結算清單等資料并充分征詢成本部、工程部、設計部等部門意見。1.4成本歸集、分配應逐項分析各單項合同或單筆支出，依據相關支持文件確定各成本項目合理的受益對象、分配標準和分配流程。各成本項目的受益對象應仔細甄別，準確界定成本受益對象的范圍，根據相關支持文件能直接確定歸屬對象的，應直接計入該成本核算對象。不能直接歸屬的共同成本，采用合理標準和流程分配計入相關成本核算對象。對于特殊項目需采用特定的分配方法，不宜一律采用單一的建筑面積法進行分配，以免造成較大偏差。1.5成本分配方法一經確定，無特殊情況不應隨意變動。1.6成本核算應遵循歸集、分配、再分配、匯總、結轉等完整過程，不得缺省過渡核算對象、直接在最終成本核算對象之間分配以簡化分配過程。1.7成本分配每季度進行一次，完工產品成本分配應在可售物業(yè)入伙前和持有物業(yè)達到預定可使用狀態(tài)前完成。1.8正確區(qū)分可售物業(yè)和自持物業(yè)成本，不得出于管理目進行調整。1.9成本核算應區(qū)分會計規(guī)范要求和公司制度管理要求，不能混淆財務成本核算項目和決策文件目標成本項目（如酒店開辦費、物業(yè)啟動費等），按照會計規(guī)范的要求確定核算的內容和核算科目。2 成本歸集和分配準備工作2.1財務部、成本部均應設置專門崗位，負責成本核算工作；2.2對于簽訂的每一份合同或發(fā)生的每一項無合同成本支出，由成本部依據合同及相關文件并結合實際情況，協(xié)助財務部明確其核算科目、受益對象和分配標準。在合同的審批過程中，由成本部在經濟合同審批表中標明成本支出的受益對象及對應科目；對于無合同成本支出，由成本部在成本支出審批單中標明成本支出的受益對象及對應科目，以保證成本支出列支口徑的一致性且方便于兩部門定期核對。2.3成本核算應在日常工作中完成，即應做好日常成本臺帳的編制，每月成本臺帳的數據應與NC賬核對一致，并定期與成本部核實，為成本分配提供可靠的依據。2.4成本部應在入伙或開業(yè)當月20號前完成對應業(yè)態(tài)(含銷售物業(yè)和自持物業(yè))的成本結算或預估工作，將簽確的文件和數據提供給財務部進行成本分配。如入伙或開業(yè)日期與竣工備案日期相隔較長則成本結算或預估應在竣工備案當月20號前完成。自持物業(yè)成本結算與銷售物業(yè)成本結算同等重要，涉及資產價值的確認和共同成本的分配，對資產、負債和利潤有重大影響，應按照規(guī)定的時間完成自持物業(yè)的成本結算或預估，不能僅對銷售物業(yè)入伙區(qū)域進行成本結算而忽視自持物業(yè)成本結算的時點要求。2.5財務部配合成本部通過比對成本預算項目和金額、梳理實際簽署的合同和所有成本費用支出，分析所有成本項目的受益對象，確定完整的結算清單，對于應繳未繳的政府行政事業(yè)性收費（如報批報建費等）以及已確認發(fā)生尚未支付的成本，也應預估金額，合理預提，避免出現缺項、漏項、甩項。成本部根據入伙和開業(yè)時間排定清單結算完成時間。2.6財務部應關注結算進度，成本會計應復核、簽批成本結算文件并與成本部定期核對每個合同的結算值或最新預估值，合理保證結算金額真實、完整。2.7預估金額盡可能準確并提供計算依據，取得工程單位、監(jiān)理單位、工程部、成本部對工程量的確認單等相關支持文件。2.8要求財務部以取得的經開發(fā)設計部、成本部主管領導共同簽字確認的項目整體建筑面積數據作為成本分配的依據，項目整體建筑面積數據參照以下順序取得：（1）實測面積；（2）預測面積；（3）施工圖面積（最新版本）；（4）建筑工程規(guī)劃許可證面積；（5）董事長簽批文件中的面積指標。項目整體建筑面積數據包括成本分配所需求的所有業(yè)態(tài)的面積指標。對于分期竣工驗收備案的，已經竣工驗收的部分采取實測面積、未竣工驗收的部分按照最新面積數據作為成本分配的依據。2.9要求財務部以取得的經開發(fā)設計部主管領導簽字確認的土地面積數據作為土地成本分配的依據（盡量取得外部設計院或測繪機構的測繪報告）。土地面積數據包括：分期或分地塊、組團面積、建筑物水平投影占地面積。3 成本的歸集與分配3.1土地成本分配3.1.1受益對象：依據土地出讓合同及相關政府收費文件合理確定，包括全部地上建筑物，如大商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅、公寓、公共配套（如幼兒園、學校、物管用房等）等；無償提供或低于成本價銷售的回遷房作為過渡核算對象只歸集分配土地成本以外的其他成本費用，歸集后作為土地成本的一項，按占地面積法進行二次分配。地下室原則上不分配土地成本（土地出讓合同等相關合同或文件中明確約定包含地下空間的，或單獨補繳土地出讓金的另行考慮）。 3.1.2分配方法：占地面積法（對于市政配套費等，若政府收費文件明確受益對象及收費標準的，可按文件規(guī)定進行分配）3.1.3操作流程：土地成本若能直接歸屬特定成本核算對象的，應將相應部分的土地成本直接計入該成本核算對象。若不能直接歸屬的，應按以下方法分配計入相關成本核算對象： （1） 如涉及多期，先按照各期占地面積比將總地價分攤至各期（依據土地使用權證、土地出讓合同、土地成交確認書、政府文件等）；若當期內涉及多個地塊單獨構成明顯組團且能較為準確劃分各自占地面積的，按各組團占地面積比將當期地價分攤至各組團。各組團占地面積按用地紅線、建筑邊線、規(guī)劃市政道路中心線圍合區(qū)域面積確定。（2）同一期或組團內，按各成本核算對象占地面積比計算分配的土地成本：某成本核算對象土地成本=分期或組團土地成本X該成本核算對象占地面積/該分期或組團各成本核算對象占地面積之和各成本核算對象占地面積按各成本核算對象水平投影面積取值，其中，住宅組團底商水平投影面積可按組團水平投影總面積與住宅等成本核算對象水平投影面積的差額取值。住宅組團底商水平投影面積舉例：住宅組團水平投影總面積為：8675.14住宅水平投影面積為：4092.36住宅組團底商水平投影面積為：8675.14-4092.36=5582.78（3）同一建筑物按建筑面積計算單位土地成本；（4）對于插蠟燭項目，先按蠟臺水平投影面積分配土地成本，再按蠟臺（包括大商業(yè)等）及蠟燭（包括公寓、寫字樓、酒店等）的建筑面積分配土地成本。（5）對于土地出讓合同明確約定包含地下空間，或單獨繳納土地出讓金的，則地下室須分配土地成本：若能直接歸集，可將相應部分土地價款直接計入地下室成本；若不能直接歸集，可按適當方法（如按銷售收入比例）在地上建筑和地下室之間分配土地成本，地上建筑分攤的土地成本再按上述方法分攤。銷售收入比例分配法應用舉例：某組團土地成本為29600萬元，地上開發(fā)產品總銷售收入為140000萬元，地下室總銷售收入為8000萬元。單位售價土地成本29600（140000+8000）0.2地上開發(fā)產品分配的土地成本140000*0.228000萬元地下室分配的土地成本8000*0.21600萬元無售價開發(fā)產品的收入按以下方法和順序取得：（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；（2）參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定；（3）按開發(fā)產品的合理成本利潤率確定。3.2政府行政事業(yè)性收費、前期工程準備費、主體建筑（裝修）工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網工程費、園林環(huán)境工程費、配套設施費、其他建設工程支出等成本分配。若能直接歸屬特定成本核算對象的，應將相應部分的成本直接計入該成本核算對象。若不能直接歸屬的，應按以下方法分配計入相關成本核算對象：成本項目分配依據分配方法注意事項政府行政性事業(yè)收費收費文件確定的收費范圍、收費標準和計費依據按收費文件確定的分配依據分配分期、組團或成本核算對象的成本，歸集的分期或組團的成本再按一定標準分配計入各成本核算對象。1、按計費依據確定分配依據，按收費范圍確定受益對象，按項目最終的經濟技術指標分配成本支出；2、散裝水泥專項資金、墻改基金等驗收后返還部分的暫收款項不應參與分配；3、不同成本核算對象收費的標準不同，成本分配時應嚴格體現不同成本核算對象成本的差別；4、部分成本須先歸集分期或組團成本，再按一定方法分配期內各成本核算對象的成本。5、地下室不參與分配燃氣、自來水相關增容配套費。報批報建費增容配套費前期工程準備費：勘測丈量費合同確定的工程范圍和清單工程量清單或按各期占地面積分配至各期，再按建筑面積分攤。初勘、詳勘、沉降觀測觀測點及放驗線工程量容易取得，可根據工程量清單分配；若無法取得，此項工程多與用地面積相關，可用占地面積分配各期成本。所有成本核算對象應都是受益對象，可按建筑面積分配至各期成本核算成本對象。規(guī)劃管理費合同確定的設計范圍和取費依據按設計取費依據和范圍分配1、景觀設計費應在“園林環(huán)境工程費”成本項目核算；2、外立面、幕墻、泛光等設計費若取費依據采用外表面積，成本分配時也應采用外表面積；3、“規(guī)劃管理費”應按照合同確定的任務范圍嚴格區(qū)別受益對象分配成本；4、施工圖審查費、抗震設計審查費、人防審查費、保底費等費用的分配方式應和對應設計類費用分配方式保持一致。5、市政管網設計費應和相應建造成本分配方法、標準和對象一致。三通一平費臨時市政設施服務范圍在受益范圍內按建筑面積分配臨時設施費臨時設施服務范圍在受益范圍內按建筑面積分配主體建筑(裝修)工程費1基礎工程合同及結算清單按清單直接歸集再按建筑面積分配1、應準確界定地下室范圍，地下室建筑邊線范圍內的所有受益對象均應參與分配（如室外步行街商鋪）；2、“樁基檢測”成本應和樁基成本分配方式一致；3、詳見地下室成本分配。2地下結構及粗裝修3地上結構及粗裝修合同及結算清單按清單直接歸集4門窗工程合同及結算清單按清單直接歸集公共部位精裝修合同及結算清單按清單直接歸集“外立面”成本支出涉及多個成本核算對象無法直接歸集時，應按建筑物立面的垂直投影面積比（裝飾面積比）分配保溫、石材、玻璃幕墻、涂料等成本。室內精裝修合同及結算清單按清單直接歸集主體安裝工程費合同及結算清單按清單直接歸集或按建筑面積分配應充分咨詢成本、工程、設計人員以辨別設備清單和服務范圍，準確界定受益對象，按一定標準分配成本；1室內水、暖、氣、電管線設備2室內設備及其安裝3弱電部分（智能化）4地下室停車場導引系統(tǒng)5其他設備社區(qū)管網工程費1室外給排水系統(tǒng)費合同及結算清單按清單直接歸集或按建筑面積分配1、室外給水系統(tǒng)費也可按各業(yè)態(tài)供水設計參數比分配；2、地下室可不參與分配2室外采暖系統(tǒng)費合同及結算清單按清單直接歸集或按供暖面積分配注意明確供暖范圍，地下室無供暖設施的可不參與分攤；3室外燃氣系統(tǒng)費合同及結算清單按清單直接歸集或供氣面積分配1、室外燃氣也可按各業(yè)態(tài)供氣設計參數比分配；2、地下室可不參與分配（地下商業(yè)設施按標準分配）4室外高低壓系統(tǒng)費合同及結算清單按清單直接歸集或建筑面積分配5室外消防系統(tǒng)費合同及結算清單按清單直接歸集或建筑面積分配6室外通訊、有線電視系統(tǒng)費合同及結算清單按清單直接歸集或建筑面積分配地下室不參與分配園林環(huán)境工程費環(huán)境設計費合同確定的設計范圍和取費依據按設計取費依據和范圍分配1、樓體泛光設計和施工費無法直接歸集的,應按建筑物立面的垂直投影面積比（裝飾面積比）分配；2、地下室不參與分配綠化建設費合同及結算清單按結算清單直接歸集各期或組團成本；不能直接歸集的按各期地上建筑面積比分配，再按各成本對象占地面積比分配。建筑小品道路、廣場建造費大門圍墻建造費合同及結算清單按清單直接歸集或建筑面積分配室外照明合同及結算清單按結算清單直接歸集各期或組團成本；不能直接歸集的按各期地上建筑面積比分配，再按各成本對象占地面積比分配。樓體泛光合同及結算清單按清單直接歸集標識系統(tǒng)制作合同及結算清單按清單直接歸集或建筑面積室外零星設施合同及結算清單按結算清單直接歸集各期或組團成本；不能直接歸集的按各期地上建筑面積比分配，再按各成本對象占地面積比分配。配套設施費見配套設施費成本分配地下室不參與分配其他建設工程支出工程監(jiān)理合同及結算清單按建筑面積分配工程造價顧問咨詢合同及結算清單按建筑面積分配工程保險合同按各投保對象保險價值分配各期成本，再按建筑面積分配各成本核算對象成本施工合同外獎金合同及結算清單按清單直接歸集開發(fā)間接費各分期建筑面積和開工時間按各期或組團建筑面積和施工時間的加權數比例分配各期或各組團成本，再按建筑面積分攤1、核算內容不應包括業(yè)務招待費，酒店項目部開辦費在此科目核算。2、舉例：如綜合體項目一期、二期建筑面積分別為20萬、30萬，當年開工建設時間分別為8個月、5個月，開發(fā)間接費分配的比例為（208）：(305)=160：150其他支出各分期建筑面積按建筑面積3.3地下室成本分配 3.3.1地下室包含的核算對象 （1） 地下車位（含無產權車位，不含利用人防設施形成的車位）；（2） 地下商業(yè)；（3） 地下配套設施（含配套用房、地下人防等）。3.3.2地下室成本包含的內容：（1）按受益原則應由地下室承擔的政府行政事業(yè)性收費、前期工程準備費、建安成本、社區(qū)管網工程費（部分）、其他建設工程支出及資本化利息，不分配園林環(huán)境工程費、配套設施等不相關成本，分配時應根據成本支出明細具體甄別。若地下設施受益對象為地上建筑物的，其成本不應包含在地下室成本之內。（2）地下四大塊基礎工程（包括土石方、圍護支撐、降水、樁基）和地下室工程成本支出，根據受益原則在地上建筑物及地下室之間按建筑面積法分配分配。3.3.3操作流程（1）歸集地下室各成本核算對象的直接成本；（2）歸集地下室各成本核算對象的共同成本，按建筑面積法分配至地下室各成本核算對象；（3）地下配套設施（含地下人防等）需按建筑面積法再分配至受益對象。3.3.4車位成本分配利用地下室形成的車位（不含利用人防設施形成的車位）成本分配可采用標準車位面積法：地下車位按標準車位面積和承擔建安成本，地下室面積與標準車位面積和的差額面積分攤的成本按地上建筑面積分攤。設計部門按設計參數提供標準車位面積，建議標準為2.5m5m。標準車位面積和標準車位面積車位個數。利用人防設施形成的車位不能銷售或不能出售長期租賃使用權,不作為成本核算對象，不歸集成本?？墒圮囄环峙涞某杀炯跋嚓P稅費（不含所得稅）之和應小于預計售價。3.4公共配套設施成本分配核算3.4.1公共配套設施成本核算對象的設置：建造的配套設施通常包括物業(yè)用房、幼兒園、學校、醫(yī)療設施、會所、地下配套設施（含地下人防等）、郵電通訊設施、鍋爐房、配電室、熱轉換站及其他公共配套設施。原則上，無論配套設施的成本是否攤銷或產權如何界定均應作為獨立的成本核算對象，具體設置按以下規(guī)定處理：（1）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的配套設施，應單獨作為過渡性成本核算對象，歸集、分配其成本；對于過渡性成本核算對象，只為一個單體開發(fā)項目服務的、應攤入該開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的成本直接計入單體開發(fā)項目的成本。（2） 屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。3.4.2公共配套設施的成本項目：應參照1、2條的規(guī)定完整歸集、分配公共配套設施的土地、建安、資本化利息等各項建造成本。3.4.3分配方法：單獨作為過渡性成本核算對象核算的公共配套設施開發(fā)成本,按建筑面積法進行分配。3.4.4分配流程（1）公共配套設施作為過渡性成本核算對象核算的，應按規(guī)定的程序歸集各項成本，再按受益原則分配至其他最終成本核算對象。公共配套設施的受益對象應準確辨識，例如小學、幼兒園等教育設施的受益對象一般為住宅產品。（2）除上述作為過渡性成本核算對象核算之外的配套設施，企業(yè)自用的按建造固定資產或投資性房地產進行處理，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。（3）已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的公共配套設施，在其受益的開發(fā)產品入伙時尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用，按規(guī)定歸集和分配。3.5資本化利息分配 3.5.1分配方法：造價法3.5.2操作流程：按照會計準則和核算指引核算要求，核算借款費用，界定資本化時點，計算確定借款費用資本化金額。原則上項目進行分期開發(fā)的，期內所有建筑購建活動未完畢前產生的借款費用符合資本化條件均應資本化。開發(fā)項目借入的專門借款產生的資本化利息按期歸集，在期內各成本對象分配。項目各期組合貸款和由總部機構統(tǒng)一向金融機構借款分攤的借款費用產生的資本化利息需跨期分攤的在各期成本對象分配。按各成本核算對象歸集的實際成本支出（不含土地成本）進行分配，已完工產品不參與分配。 （1）某成本核算對象的分配比例=截至報表日某成本核算對象成本支出/全部成本核算對象成本支出和（不含已完工產品）注：成本支出是指按照權責發(fā)生制原則計提的生產成本支出（2）某成本核算對象分配的資本化利息=某成本核算對象的分配比例x當期資本化利息總額。第七章 成本核算工具成本核算臺賬及成本分配表模版、NC財務軟件是成本核算的主要工具。1成本核算臺賬及成本分配表模版1.1概述：本模板為成本核算指引的配套工具，主要用于成本臺賬管理，進行成本分配等。模板中涉及的表格與成本核算基本程序相對應：步驟成本核算的基本程序模版中涉及的表格功能說明1確定成本核算對象6.規(guī)劃經濟技術指標用于填列各類項目指標6.1成本分配指標用于填列確定的成本對象及用于分配的指標值2核算和歸集各項開發(fā)成本1.合同臺賬用于填列合同基本信息1.1付款及成本計提明細用于填列付款信息、發(fā)票信息、計提成本信息1.2成本匯總與校驗用于查看成本匯總數據，并與NC核對1.3合同卡片用于顯示單個合同的詳細信息，不需填列數據3確定成本費用分配方法、標準6.1成本分配指標用于填列確定的成本對象及用于分配的指標值4完成成本數據收集與核對，進行成本分配2.1一次分配歸集用于歸集第一次分配的成本2.1.1成本分配明細用于第一次分配成本，不包括資本化利息、土地費用2.1.2資本化利息分配明細用于分配資本化利息2.1.3土地費用分配明細用于分配土地費用2.2二次分配用于進行第二次成本分配（若有必要）2.3三次分配用于進行第三次成本分配（若有必要）5計算各成本核算對象的開發(fā)總成本2.成本分配匯總用于匯總已分配成本數據6結轉各成本對象成本4.自持物業(yè)成本結轉用于結轉成本的模板7結轉當期銷售成本3.銷售成本結轉用于結轉銷售成本的模板3.1收入結轉明細用于結轉銷售收入的模板8編制成本報表上述各表及其他自制報表基于上述表格編制符合各類管理要求的報表1.2 操作流程1.2.1成本合同臺賬（含無合同成本支出）管理(1)登記成本合同臺賬收到其他部門提供的成本合同后，在“合同臺賬”表中按行填列或更新相關合同信息。按行填列并填充公式，成本科目通過下拉列表選擇（數據來源于“基礎檔案”表），淺紅底所在列已設置公式不需填列。若有需要，可以在最后增加列。如下圖所示。注意，此表是成本臺賬管理及后期成本分配的重要數據來源，合同編號和成本科目是必填項，且合同編號不得重復。若某一合同涉及多個成本科目的，則可將合同進行拆分，進行靈活處理。 成本核算指引中“資本化利息”無三級成本科目，為確保EXCEL能正確匯總數據，此表及后續(xù)表格中請將其三級成本科目也填寫為“資本化利息”。為確保匯總數據完整，無合同的支出也需在此填列，可自編號，如填寫“無合同-消防報建”等不重復的編號。如下圖所示。 (2)登記付款、發(fā)票、成本計提信息合同錄入臺賬后，付款審批、收到發(fā)票、付款、計提成本時，在“付款及計提明細”表填列對應明細信息，確?！俺杀竞嫌嫛绷惺窃摴P業(yè)務實際進成本的金額。合同號通過下拉列表選擇（合同號來源于“合同臺賬”）。無合同支出參照處理。如下圖所示。(3)匯總合同臺賬數據 “成本匯總與校驗”表將自動匯總合同臺賬的數據。此表采用數據透視表對“付款及計提明細”表中的數據進行匯總，可根據需要修改數據透視表匯總方式及格式。查看數據前請點擊“刷新數據”按鈕以取得最新數據。與NC賬核對成本