河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法.doc

河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法樓主潮白任我行 發(fā)表于 搜房網(wǎng) - 北京業(yè)主論壇 - 潮白人家業(yè)主論壇 第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進我省物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部制定的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，結(jié)合本省實際，制定本實施辦法。第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進我省物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部制定的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，結(jié)合本省實際，制定本實施辦法。第二條 本實施辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費行為及其管理活動。第三條 本實施辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對居住、辦公寫字樓、工業(yè)、商業(yè)等房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。第四條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷、價格欺詐和牟取暴利的行為，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。第五條物業(yè)服務(wù)收費實行統(tǒng)一政策，分級管理?？h級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費實施監(jiān)督管理。省價格主管部門會同省房地產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，制定全省物業(yè)服務(wù)收費的政策；指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全省物業(yè)服務(wù)收費工作。設(shè)區(qū)市、縣（市）價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門按照價格管理權(quán)限負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。第七條 物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。普通住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)對普通住宅區(qū)的清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護，房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理等提供服務(wù)所收取的費用。清潔衛(wèi)生，是指對住宅區(qū)內(nèi)道路、公共走廊、通道的清掃，上下水管道的清理，化糞池的清掏，外墻、水塔的清洗消毒以及垃圾清運至轉(zhuǎn)運站等。綠化養(yǎng)護，是指對住宅區(qū)內(nèi)栽種的花草、樹木，定期修剪、噴藥、澆水等。秩序維護，是指配備專職人員值勤巡邏，維護住宅區(qū)正常生活秩序等。房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護、管理，是指對住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等和住宅區(qū)內(nèi)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用下水管道、落水管、電梯、天線、照明、消防設(shè)施、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施以及設(shè)施設(shè)備使用的房屋等的維修、養(yǎng)護、管理。不包括上述設(shè)施的大修、中修和更新、改造。高級公寓、別墅區(qū)等高標準住宅區(qū)以及辦公寫字樓、工業(yè)、商業(yè)等類別的物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。特約服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方約定。特約服務(wù)費是指物業(yè)管理企業(yè)接受個別業(yè)主委托，為其提供公共性物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)所收取的費用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛停放服務(wù)收費管理，按照政府價格主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其中住宅區(qū)車輛停放服務(wù)收費，實行政府定價，由當(dāng)?shù)卣畠r格主管部門管理，只有固定的停車場、車棚，并有專人看管，才可以收取車輛停放服務(wù)費。第八條實行政府指導(dǎo)價的普通住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費，設(shè)區(qū)市、縣（市）人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標準等因素，制定相應(yīng)的等級基準價及其浮動幅度。制定等級基準價要根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，利潤率一般不應(yīng)超過物業(yè)服務(wù)成本的10%。每一等級收費標準的浮動幅度一般不應(yīng)超過該等級基準價上下10%。制定等級基準價要根據(jù)社會平均成本變動情況適時調(diào)整，每年向社會公布一次。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的等級基準價及其浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并向當(dāng)?shù)卣畠r格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。各設(shè)區(qū)市制定的物業(yè)服務(wù)等級標準和等級基準價及其浮動幅度規(guī)定及時向省物價局和省建設(shè)廳備案。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第九條 物業(yè)管理企業(yè)要按照政府價格主管部門實行明碼標價的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將當(dāng)?shù)卣畠r格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)等級、收費標準和該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行長期公示。第十條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。采取那種形式由雙方協(xié)商議定。普通住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)費用采取酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)的酬金按比例收取的，一般不應(yīng)超過物業(yè)服務(wù)成本的10%。包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。第十一條在業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同要根據(jù)當(dāng)?shù)卣畠r格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)等級和收費標準約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定要一致。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第十二條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，要通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。第十三條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)要向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每半年公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支和年度預(yù)算執(zhí)行情況等。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。第十四條 物業(yè)服務(wù)收費采用酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。第十五條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。第十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。第十七條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第二十條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。第二十一條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，要加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依