日本房地產(chǎn)的發(fā)展史.doc

精品文檔日本房地產(chǎn)的發(fā)展史1 關(guān)于房地產(chǎn)的發(fā)展史（絕對精彩） 以前，有個地主有很多地，找了很多長工干活，地主給長工們蓋了一批團(tuán)結(jié)樓住著，一天，地主的謀士對地主說：東家，長工們這幾年手上有點(diǎn)錢了，他們住你的房子，每月交租子，不劃算，反正他們永遠(yuǎn)住下去，你干脆把房子賣給他們起個名堂叫做-公房出售！告訴他們房子永遠(yuǎn)歸他們了，可以把他們這幾年攢的錢收回來，地主說：不錯，那租金怎么辦？謀士說：照收不誤，起個日本名兒，叫物業(yè)費(fèi)！地主很快實(shí)行了，賺了好多錢，長工們那個高興??！? 過了幾年，地主的村子發(fā)展成城鎮(zhèn)了，有錢人越來越多，沒地方住，謀士對地主說：東家，長工們這幾年手上又有錢了，咱們給他們蓋新房子，起個名堂叫做舊城改造，他們把手上的錢給我們，我們拆了房子蓋新的，叫他們再買回去，可以多蓋一些賣給別人，地主又實(shí)行了，這次，有些長工們不高興了，地主的家丁派上用途了，長工們打掉牙只好往肚子里咽，地主又賺了好多錢。? 又過了幾年，地主的村子發(fā)展成大城市了，有錢人更多了，地主的土地更值錢了，謀士對地主說：東家，咱們把這些長工的房子拆了，在這個地方建別墅，拆出來的地蓋好房子賣給那些有錢的大款還能賺一筆，地主說：長工們不干怎么辦？謀士說：咱給他們錢多點(diǎn)兒，起個名堂叫貨幣化安置，咱再到咱們的豬圈旁邊建房子，起個名堂叫經(jīng)濟(jì)適用房，給他們修個馬車道讓他們到那邊買房住，地主說：他們錢不夠怎么辦？謀士說：從咱家的錢莊借前給他們，一年6分利，咱這錢還能生錢崽，又沒風(fēng)險，地主又實(shí)行了，長工們拿到錢，地主的經(jīng)濟(jì)適用房到現(xiàn)在才建了一間，長工們只好排隊等房子，直到現(xiàn)在，還等著呢-? 于是，長工們開始鬧事了，地主有點(diǎn)慌，忙問謀士怎么辦？謀士說：趕緊通知長工們，房子要跌價了，別買了，租房住吧，正好把我們的豬圈租給他們，結(jié)果，這么多年后，長工們的錢全沒了，還在租房住，直到永遠(yuǎn)?。 調(diào)控當(dāng)前房價重要的是壓低消除通脹預(yù)期2007年10月20日09:30 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 9月底以來，一系列的政策“組合拳”再次打到了持續(xù)火爆的樓市身上。 9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知(359號文)，不但規(guī)定“第二套住房”的首付比例不得低于40%，而且將住房貸款利率提到基準(zhǔn)利率的1.1倍。10月9日，國土資源部在官方網(wǎng)站上公布了新的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(39號令)，明確要求，通過招拍掛方式取得國有建設(shè)用地的受讓人，只有在付清全部土地出讓價款后，才能獲得土地使用權(quán)證。 對于近年來屢調(diào)屢高的中國房價來說，一方面是調(diào)控政策失效后的尷尬，一方面是民眾對房價日益高漲的不滿，以及隨之而來的對在房地產(chǎn)調(diào)控上的“缺位、越位和錯位”的討論。 就在央行和銀監(jiān)會發(fā)布359號文之后不久，政策的市場效應(yīng)就開始顯現(xiàn)。據(jù)報道，國慶一周，北京市商品住宅成交量環(huán)比下降56%，深圳市七天長假的一手房總成交量甚至只有82套。雖然關(guān)于“第二套住房”的認(rèn)定以及執(zhí)行效果仍存在爭議，但此次調(diào)控從銀行信貸著手的方式已經(jīng)獲得了部分學(xué)者和市場人士的贊許。然而，有鑒于之前調(diào)控效果上的南轅北轍，目前市場對于這些政策最終的結(jié)果仍然充滿了狐疑。 事實(shí)上，經(jīng)過了幾年的快速上漲之后，人們對于中國樓市的反思日益深入，無論是從土地財政的角度、流動性泛濫的角度，還是從政府調(diào)控的角度。但假如跳出這些框架，放在新興市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景下，樓市的發(fā)展會呈現(xiàn)出什么樣的狀況呢？ 日本樓市的發(fā)展歷程從表象上似乎可以給中國一定的借鑒。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地的價值將會上升，假如同時處于城市化過程中，那么新創(chuàng)造出的經(jīng)濟(jì)成果將如何分配呢？房價從中長期來看，有沒有一個合理的標(biāo)準(zhǔn)去衡量呢？假如有，對于目前的中國房地產(chǎn)市場來說，這個標(biāo)準(zhǔn)的具體數(shù)值是多少呢？帶著這些問題，本報專訪了長江商學(xué)院和美國紐約大學(xué)金融學(xué)的梅建平教授，請他來談?wù)勅毡緲鞘械陌l(fā)展史對中國房地產(chǎn)市場的借鑒。 1. 房價漲幅應(yīng)與GDP增長同步 21世紀(jì)：2002年以來，中國各大城市的房價上漲比較快，由此在社會上引起了較大的關(guān)注，那么您如何看待目前的中國房地產(chǎn)市場呢？ 梅建平：這個問題我們可以從基本的理論談起。GDP增長后，所有的生產(chǎn)要素包括土地、資本和勞動力都要參與分配。如果GDP增長速度很快，那么意味著勞動工資要增長，資本的回報率會比較高，土地的價格也就是土地的回報也會比較高。假如土地、勞動力和資本的供應(yīng)都比較充足，那么這三者的增長率基本上應(yīng)該和GDP的增長同步，這里的GDP指的是名義GDP。 21世紀(jì)：名義GDP就是通常我們在報道中看到的那個經(jīng)濟(jì)增長10%、11%嗎？ 梅建平：不是，是每年的經(jīng)濟(jì)增長率再加上通貨膨脹率，比如今年CPI同比增長在3%到4%之間，那么今年的名義GDP增長率就是經(jīng)濟(jì)增長11%再加上3%或4%的通貨膨脹率，也就是15%左右。如果今年地價上漲的幅度在15%左右，那么在供給和需求都比較平衡的市場中，土地、勞動力和資本的回報基本上應(yīng)該是同步的。 對此，我們可以看看日本的數(shù)據(jù)，從1955年到1965年，日本的地價增長了589%，換算成年增長率應(yīng)該是21.3%。再看日本同時期的名義GDP增長，速度也在20%左右，所以這兩者的速度還是基本一致的。另外，從1965年到1975年，日本的地價上漲速度平均每年是15.2%，這個速度只是略高于同時期的日本名義GDP增長率。 為什么會是這樣呢？因為在一個國家經(jīng)濟(jì)增長的初期階段，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，勞動力供應(yīng)相對于土地供應(yīng)來說比較充沛，價格相對也會比較低。所以在經(jīng)濟(jì)增長初期，勞動力在國民經(jīng)濟(jì)的分配中，相對處于弱勢，特別是大城市的土地供給比較稀少，所以它的價格會比勞動力價格漲的更快。 21世紀(jì)：但地價并不是房價。 梅建平：對，并不是房價。但現(xiàn)在地價在房價中已經(jīng)占了很重要的部分，像北京、上海、深圳這樣的大城市，地價在房價中占的比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過50%。在這種情況下，房價很大程度上會由地價來決定。所以在北京、上海、深圳等地，只要房價的上漲速度和當(dāng)?shù)孛xGDP的增長率基本同步，或略高于名義GDP的增長速度，那么我認(rèn)為這個房價還是合理的。 另外，由于在改革開放初期，土地由政府控制，土地價格的增長速度遠(yuǎn)低于名義GDP的增長速度，因此現(xiàn)在有很大一部分的上漲實(shí)際上是對過去的彌補(bǔ)。 2. 興建廉租房是合理政策 21世紀(jì)：既然您認(rèn)為地價和房價上漲有其自身的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，那您怎么看最近政府出臺的廉租房政策呢？ 梅建平：從社會和諧的角度看，我比較贊同政府在土地價格市場化之外，再拿出一部分土地來興建廉租住房。 中國的城市化進(jìn)程目前還處于快速發(fā)展時期，勞動力供給會相當(dāng)充裕，這意味著目前還有相當(dāng)部分的人口紅利，因此勞動工資的上漲速度肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上名義GDP和地價上漲的速度。也就是說會有相當(dāng)一部分中低收入的人，他們付房租或者買房的能力會跟不上經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平甚至?xí)兴陆?。在這種情形下，政府拿出一部分錢來保證低收入階層的居住權(quán)利，讓其基本上與GDP增長同步，我認(rèn)為這是一個合理的政策。 21世紀(jì)：但目前在一些大城市，房價在不到一年的時間內(nèi)就上漲50%以上。據(jù)政府公布的數(shù)據(jù)，2007年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，那您對此怎么看呢？ 梅建平：這已經(jīng)超過了合理的范圍，因為折算下來8月的名義GDP增長速度也就2%左右。但我要說一點(diǎn)，我對這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和科學(xué)性有懷疑。根據(jù)我自己的研究以及和業(yè)界交流，我認(rèn)為現(xiàn)在房價和地價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)并不科學(xué)，例如統(tǒng)計房價時用的是平均價格，但平均價格往往是不可比的，一年和另外一年的價格之間都沒有可比性，更不要說一個月和另外一個月之間了。因此，這個數(shù)據(jù)中可能存在相當(dāng)“噪音”。 另外，房價8.2%的上漲速度可能還包括預(yù)期因素。例如老百姓看到物價漲的那么快，就認(rèn)為還會漲的更快，因此突然就產(chǎn)生了大量的需求，無論這種需求是否理性。但房屋的不是打鹵面，需求增多的時候無法馬上增加供應(yīng)，因此會造成價格迅速上漲。 如果房價一個月上漲8.2%是準(zhǔn)確的，那么政府需要非常關(guān)注這個問題，要考慮怎樣通過加速廉租房的建設(shè)，來解決工資增長遠(yuǎn)跟不上房價增長的那部分人的居住問題。除此以外，還要考慮宏觀經(jīng)濟(jì)層面的問題，要關(guān)注整個經(jīng)濟(jì)運(yùn)行偏熱的問題。例如通貨膨脹預(yù)期出現(xiàn)后，老百姓的消費(fèi)行為就會發(fā)生很大的改變，他們往往會追逐可以保值的資產(chǎn)，這樣就會給股市和房市帶來泡沫。 而且我認(rèn)為現(xiàn)在宏觀上最主要的問題就是對付通貨膨脹。只有把通貨膨脹解決好，才會形成一個比較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，老百姓的消費(fèi)行為才會比較理性，投資行為也才會理性。 21世紀(jì)：您認(rèn)為只要房價的上漲和名義GDP的增長率同步，房價就是合理的，但我們也看到最近幾年對于房地產(chǎn)的調(diào)控一直沒有間斷，那您怎么看這些調(diào)控措施呢？ 梅建平：對房地產(chǎn)的調(diào)控從2003年就開始了。政府的出發(fā)點(diǎn)我認(rèn)為是好的，但由于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，地價，尤其是大城市地價的上漲速度會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過工資上漲的速度，只要是自由市場經(jīng)濟(jì)，就一定會有這樣的結(jié)果。但政府又不愿意看到這樣的問題太嚴(yán)重，因為勞動力在國民經(jīng)濟(jì)分配中處于弱勢，絕對的生活水平隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展甚至可能下降，住宅消費(fèi)在整個消費(fèi)中占的比重越來越高，因此出現(xiàn)了“房奴”這樣的現(xiàn)象。 從社會和諧和公平的角度，我們應(yīng)該對房價進(jìn)行調(diào)控。近年來，政府出臺了各種各樣的調(diào)控措施，我認(rèn)為當(dāng)中有一些政策的效果可能和原來的期望存在背離，比如緊縮地根。如果土地供應(yīng)變的更緊張，地價上漲的速度會更快，藥方和癥狀之間并不匹配。 隨著政府在市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作上越來越熟練，現(xiàn)在的政策取向也越來越合理，我認(rèn)為政府官員也應(yīng)該逐漸認(rèn)識到，地價的上漲實(shí)際上還是由經(jīng)濟(jì)規(guī)律支配的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地價漲的越來越高，會出現(xiàn)兩個結(jié)果，一是經(jīng)濟(jì)增長速度放慢，一是越來越多的公司在土地和房屋的使用上更加節(jié)約。這一點(diǎn)你可以從日本的數(shù)據(jù)中看到，日本1976年到1985年的GDP增速比之前下降了很多，同時地價平均每年的增速也只有6.3%，從1996年到2005年，地價甚至是負(fù)增長的。 從和諧社會的目標(biāo)來看，政府對自由市場經(jīng)濟(jì)的結(jié)果采取重新分配的措施，使得分配對勞動力有所傾斜，這是合理的。但這里面有一個度的問題，因為向勞動力傾斜的太過會違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也會產(chǎn)生一些問題，例如一些土地資源可能會被浪費(fèi)，還有可能會提高公共權(quán)力的尋租空間。 3. 衡量房價的合理標(biāo)桿 21世紀(jì)：您剛才使用了日本的歷史數(shù)據(jù)來說明房地產(chǎn)價格發(fā)展的規(guī)律，但我們也看到，日本在上世紀(jì)80年代后期，為了對沖日元升值的影響，奉行了寬松的貨幣政策，最終導(dǎo)致出現(xiàn)了大規(guī)模的資產(chǎn)泡沫，等到泡沫破滅之后，房價、股價等資產(chǎn)價格大幅回落，經(jīng)濟(jì)增長多年停滯。我們現(xiàn)在討論中國的房價上漲問題，除了討論老百姓是否買得起房以外，還有一個很重要的考慮，就是害怕中國像日本那樣，出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫并最終破滅，給宏觀經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響，不知道您怎么看？ 梅建平：我用的這個方法和所謂的泡沫-危機(jī)分析方法有一點(diǎn)不同，我主要看房地產(chǎn)發(fā)展的長期規(guī)律，例如十年，而非三五年的規(guī)律。房價和股價的上漲在短期里都受到投資者心理因素的影響。如果價格和基本面背離太多，就會出現(xiàn)泡沫，就像日本1985年以后的確出現(xiàn)了一個泡沫。但另一方面，我們看數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn)，1986年到1995年地價每年的平均增長率僅有2.7%，而1986年到1990年地價的上漲速度是很快的，所以地價在這十年呈現(xiàn)出先上漲、后下跌的局面。我們從中也可以看出，如果土地價格的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于名義GDP的增長，那么過一段時間地價會自動回調(diào)。這種情況在中國是不是有可能出現(xiàn)？我認(rèn)為是可能的。 但從宏觀數(shù)據(jù)來說，我主要是想建立一個基本的地價標(biāo)桿，也就是說在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)階段，衡量地價和房價是否合理的標(biāo)準(zhǔn)是什么？我覺得比較合理的標(biāo)桿就是名義GDP的增長率，地價和房價的上漲幅度應(yīng)該略高于名義GDP的增長率。按照近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來說，地價每年上漲15%20%應(yīng)該是合理的。同樣，房價每年上漲10%15%也應(yīng)該是合理的。 21世紀(jì)：對于目前的房價和地價，人們有一個感受就是2002年之前，中國的房價并沒有出現(xiàn)快速的上漲，但隨著中國經(jīng)濟(jì)走出通縮以及人民幣升值預(yù)期形成之后，宏觀流動性過剩的現(xiàn)象日益明顯，房價開始快速上漲，從去年開始，股市也開始大漲，這樣一個解釋的模式似乎和您的框架有一些不同，不知道您怎么看這個說法？ 梅建平：流動性過剩是一個很好的問題?，F(xiàn)在資產(chǎn)增值確實(shí)比較快，這其中有幾個方面的原因，一是中國資本市場在經(jīng)歷了2001年到2005年的大熊市之后，股票價格已經(jīng)低于其基本面了，遠(yuǎn)不能反映中國GDP的增長。所以近兩年的牛市，在很大程度上包括了恢復(fù)性的上漲。 股票的大幅度上漲勢必會帶動土地的升值。如果我們認(rèn)為股指從1000點(diǎn)恢復(fù)到4000點(diǎn)是正常的話，那也就是說股價翻了三倍是正常的。在這種情形下，如果土地價格沒有一兩倍的上漲，我認(rèn)為反而是不正常的。如果土地的價格能夠漲一兩倍，那么房價會怎么樣呢？所以深圳房價今年這樣的暴漲，從這個意義上也是可以解釋的。 而且，目前的這個資產(chǎn)泡沫，與宏觀經(jīng)濟(jì)的偏熱存在相當(dāng)大的關(guān)聯(lián)。因此，我認(rèn)為不要把土地市場妖魔化，就是說我們不要認(rèn)為所有的問題都是出在炒房炒股上。實(shí)際上炒房炒股有相當(dāng)一部分是和宏觀經(jīng)濟(jì)偏熱相關(guān)聯(lián)的。我認(rèn)為當(dāng)務(wù)之急是要把整個宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控好，使GDP增速適當(dāng)放慢，特別是把通脹預(yù)期降下來。 21世紀(jì)：您剛才還提到了人口紅利，我們知道日本戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快和人口紅利也有關(guān)，而日本近來經(jīng)濟(jì)低迷也和紅利后的負(fù)債有關(guān)。我們要知道，中國現(xiàn)在雖然處在人口紅利中，但由于計劃生育等因素，中國的人口負(fù)債期可能會較快到來，您覺得這對于中國的地價房價會有什么影響嗎？ 梅建平：你這個問題提得很好。根據(jù)我看的聯(lián)合國的資料，目前中國的人口紅利還會持續(xù)一段時間。而且，我想有一點(diǎn)是可以肯定的，就是今后十年我們還會處于城市化的過程中。那么，這種趨勢就決定了社會的平均工資，特別是低技能員工的工資，其增長速度會比較慢，甚至有時候會停止不前。而高端人群，比如說掌握了資本和技術(shù)的那些人，其收入可能會增長比較快。 所以，我認(rèn)為土地價格的漲幅超過平均工資漲幅，尤其是超過低技能員工工資漲幅的情形，可能還會持續(xù)相當(dāng)一段時間。 21世紀(jì)：從另一方面說，按照日本的經(jīng)驗來看，當(dāng)人口負(fù)債期來臨的時候，經(jīng)濟(jì)增速放慢，地價這時候會停滯，甚至下跌。 梅建平：我想日本后來地價的下跌有兩方面的原因，一是對上世紀(jì)80年代末期泡沫的調(diào)整。一是人口負(fù)債期的開始，我認(rèn)為這也是更重要的因素。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入人口負(fù)債期以后，會出現(xiàn)工資增長的速度遠(yuǎn)高于地價增長速度的現(xiàn)象。因為屆時人口減少，勞動力供應(yīng)不足，工資相應(yīng)會上升，而名義GDP的增長幾乎是停滯的，所以在國民經(jīng)濟(jì)的分配中，土地開始處于劣勢，于是就出現(xiàn)了土地價格下降的現(xiàn)象。 4. 穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期 21世紀(jì)：那您覺得中國的地價出現(xiàn)日本在2000年以后的那種結(jié)構(gòu)性的下跌，還要多長時間呢？ 梅建平：我認(rèn)為結(jié)構(gòu)性的改