對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅若干問(wèn)題的思考.doc

對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅若干問(wèn)題的思考經(jīng)濟(jì)學(xué)院09級(jí)財(cái)政學(xué)專(zhuān)業(yè) 張晨林 I200902050摘要2010年5月，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)實(shí)施的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃中，再度明確提出“探索開(kāi)征物業(yè)稅”。眾所周知，目前在我國(guó)某些大城市中存在房?jī)r(jià)不合理上漲的現(xiàn)象，而地價(jià)過(guò)快上漲和投機(jī)需求旺盛是造成這種現(xiàn)象的兩個(gè)重要原因。在城鄉(xiāng)同時(shí)開(kāi)征累進(jìn)物業(yè)稅可以解決上述問(wèn)題。由此可見(jiàn)，物業(yè)稅征收勢(shì)在必行。然而，物業(yè)稅開(kāi)征的制度基礎(chǔ)、計(jì)稅依據(jù)、稅負(fù)水平等方面，理論基礎(chǔ)尚有不足，法律法規(guī)還不完善。本文擬從這幾個(gè)方面入手，談?wù)勛约旱目捶ā?“物業(yè)稅”的名稱(chēng)來(lái)自國(guó)外，各國(guó)的叫法不同，稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)價(jià)值的上升而提高。世界各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的課稅主要有三種情況，有的國(guó)家只征收轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為稅，以流轉(zhuǎn)額為計(jì)稅依據(jù)；有的國(guó)家對(duì)保有房地產(chǎn)課稅，以房地產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)；有的國(guó)家對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益課稅，以所得額或收益額為計(jì)稅依據(jù)。我國(guó)所說(shuō)的物業(yè)稅應(yīng)該屬于第二種情況。一 開(kāi)征物業(yè)稅面臨的制度問(wèn)題我國(guó)目前采用的土地使用和管理制度是土地批租制，即在土地使用權(quán)屬于國(guó)家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購(gòu)買(mǎi)一定期限的土地使用權(quán)。目前批租期限一般為70年，而用地者須一次性繳納大部分稅費(fèi)。依據(jù)這一制度，房產(chǎn)所有者在購(gòu)入房地產(chǎn)時(shí)，其房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。如果在物業(yè)稅的模式下，土地批租制度不變，那么在法理上就有重復(fù)征稅的嫌疑；如果改變土地批租制度，將土地出讓金并入物業(yè)稅中，一是缺乏法律依據(jù)，二是一旦物業(yè)稅制度在全國(guó)展開(kāi)，地方政府的財(cái)政收入劇減，不利于地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這一方面需要中央與地方積極協(xié)調(diào)。而且，因?yàn)槲飿I(yè)稅是對(duì)財(cái)產(chǎn)持有征稅，理應(yīng)將其列為財(cái)產(chǎn)稅范疇。但問(wèn)題是征收財(cái)產(chǎn)稅只有在財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬清晰的產(chǎn)權(quán)制度下才能推行。然而，我國(guó)憲法規(guī)定，土地屬于國(guó)家所有而非私有，從稅收理論上來(lái)講，不具有完全意義上的產(chǎn)權(quán)的財(cái)產(chǎn)，就不能整體成為財(cái)產(chǎn)稅的課稅對(duì)象，也就是說(shuō)在土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有的情況下，就不能將不動(dòng)產(chǎn)的土地和房屋作為一個(gè)整體征收財(cái)產(chǎn)稅。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅之所以分為房產(chǎn)稅和土地使用稅，分別對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)征收房產(chǎn)稅和土地使用權(quán)征收土地使用稅，就是考慮到現(xiàn)實(shí)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。在土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有的前提下，把現(xiàn)行房產(chǎn)和土地分別征收的房產(chǎn)稅和土地使用稅改為房產(chǎn)和土地合一征收的物業(yè)稅反而使征稅理論依據(jù)變得含糊不清。因?yàn)橥恋厥墙栌玫?房產(chǎn)會(huì)貶值,如何征稅？這就面臨一個(gè)難題，物業(yè)稅對(duì)房產(chǎn)與地產(chǎn)是分開(kāi)征稅還是合并征稅？分開(kāi)征稅的話(huà)，應(yīng)該如何評(píng)估稅基？ 二物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)尚未明確如果是對(duì)房產(chǎn)征稅，那么對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估工作就成為刻不容緩的首要工作。我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅費(fèi)主要包括現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等，前三者由稅務(wù)部門(mén)征收，而土地出讓金則向土地管理部門(mén)繳納。若將土地出讓金并入物業(yè)稅中，則應(yīng)由稅務(wù)部門(mén)設(shè)計(jì)建立一套符合我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)價(jià)體系和評(píng)估制度。在房屋價(jià)格評(píng)估過(guò)程中，要充分考慮到折舊、升值、供需等各種因素。居民住房狀況十分復(fù)雜，有在房改過(guò)程中買(mǎi)的，有貸款買(mǎi)的，也有現(xiàn)金買(mǎi)的，有已購(gòu)房產(chǎn)，也有新購(gòu)房產(chǎn)，在課稅標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)該考慮有所區(qū)別，如果不加區(qū)別則難以公平；而加以區(qū)別，則又是一項(xiàng)工作量極大、難度很高的工作。評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值首先要選用較好的方法。目前世界上估價(jià)的主要方法有：?jiǎn)巫谠u(píng)估法、批量評(píng)估法和自我評(píng)估法。世界上大多數(shù)國(guó)家都選用批量評(píng)估法，而批量評(píng)估法又主要分為重置成本法、收益還原法和市場(chǎng)比較法。分別運(yùn)用這三種評(píng)估方法對(duì)于同一處的房產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生差距較大的評(píng)估結(jié)果。所以，選擇任何一種評(píng)估方法都應(yīng)當(dāng)慎重考慮和充分論證，以保障評(píng)估結(jié)果的公正有效。目前，市場(chǎng)比較法是國(guó)外主要采用的一種方法，不少學(xué)者建議在我國(guó)也開(kāi)始試用。但是我國(guó)幅員遼闊，東中西部地區(qū)市場(chǎng)差別較大，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)市場(chǎng)交易量大，有完善的市場(chǎng)交易資料，不發(fā)達(dá)地區(qū)則相對(duì)缺乏。因此，這種方法也具有一定的局限性。三 物業(yè)稅的稅負(fù)水平問(wèn)題尚待解決目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)行業(yè)鏈條中涉及了大量稅費(fèi)和繁雜的計(jì)征辦法，想要很快地科學(xué)計(jì)算出現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)是較為困難的，因而也使物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定。一旦決策失當(dāng)，很可能導(dǎo)致多種不利后果。首先，可能發(fā)生財(cái)富分配的逆向調(diào)節(jié)。鑒于城鄉(xiāng)、地區(qū)貧富的差別,物業(yè)稅稅率不會(huì)太高。對(duì)富人來(lái)說(shuō),這一稅負(fù)并不會(huì)其置業(yè)決策和生活質(zhì)量;而對(duì)于普通老百姓而言,攢錢(qián)買(mǎi)房只是負(fù)擔(dān)的開(kāi)始,在負(fù)擔(dān)按月還款、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用之后,再加上物業(yè)稅,無(wú)異于雪上加霜。就大多數(shù)人的收入水平而言會(huì)導(dǎo)致“買(mǎi)房難養(yǎng)房更難”的不利局面,這有悖于開(kāi)征物業(yè)稅的初衷。其次，可能會(huì)刺激土地投機(jī)。物業(yè)稅開(kāi)征后,將平抑房?jī)r(jià),購(gòu)房者的購(gòu)置成本降低,可能會(huì)刺激購(gòu)房者的需求,市場(chǎng)對(duì)土地的需求可能增加?？赡軙?huì)出現(xiàn)新的圈地運(yùn)動(dòng),使更多農(nóng)民失去土地。如果開(kāi)發(fā)商不用一次性交付土地出讓金及稅費(fèi)就能拿到土地,可能會(huì)產(chǎn)生少數(shù)人壟斷土地、哄抬地價(jià),抬高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的現(xiàn)象,成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健康因素,并造成土地資源的濫用和浪費(fèi)。再者，可能導(dǎo)致房屋的使用成本增加。雖然物業(yè)稅的開(kāi)征降低了購(gòu)房成本,但其使用成本卻增加了。大多數(shù)購(gòu)房者都是通過(guò)銀行貸款的方式買(mǎi)房,在以后的使用階段按月歸還貸款。實(shí)施物業(yè)稅后,購(gòu)房者在還貸款的基礎(chǔ)上又增加一定稅收負(fù)擔(dān),且稅賦隨物業(yè)的增值而不斷增加。許多實(shí)力不強(qiáng)的家庭會(huì)出現(xiàn)“買(mǎi)得起住不起”的情形,進(jìn)而增大銀行個(gè)人房屋貸款的違約風(fēng)險(xiǎn),引發(fā)新的危機(jī)。四物業(yè)稅征收成本過(guò)高物業(yè)稅征收過(guò)程中涉及房地產(chǎn)估值、稅款催收、追繳欠款和滯納金、物業(yè)稅與個(gè)人所得稅之間是否存在抵免關(guān)系、稅務(wù)行政復(fù)議、訴訟、抗稅等，這些成本不可低估。房地產(chǎn)保有階段的物業(yè)稅沒(méi)辦法源泉繳扣，這也提高了征收成本。中國(guó)是世界上人口最多的國(guó)家，即使稅法規(guī)定年所得12萬(wàn)以上的納稅人要主動(dòng)申報(bào)繳納個(gè)人所得稅，但實(shí)際上還是由單位代為申報(bào)。如果開(kāi)征物業(yè)稅，由稅務(wù)人員上門(mén)征收，難度會(huì)很大（很多房子沒(méi)有人住，僅聯(lián)系上房子所有人或使用人就不容易），要求房地產(chǎn)所有人主動(dòng)申報(bào)納稅，這要改變老百姓的習(xí)慣，也不是一件很容易的事?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅在很多地方是由居委會(huì)代扣代繳，但還是有不少的房產(chǎn)稅難以征收。培養(yǎng)公民主動(dòng)納稅的意識(shí)，建立完善的個(gè)人誠(chéng)信檔案，是開(kāi)征物業(yè)稅的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。五對(duì)策建議首先，應(yīng)健全稅收立法制度。借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)征房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn),將現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和保有各環(huán)節(jié)(除耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和所得稅外)的所有稅種和相關(guān)收費(fèi)合并調(diào)整,構(gòu)建統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)(物業(yè))稅。統(tǒng)一內(nèi)外稅制,對(duì)內(nèi)外資企業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人一律按統(tǒng)一名稱(chēng)征收物業(yè)稅,同時(shí),將征收環(huán)節(jié)后移,改由開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)承擔(dān)的稅收為擁有和使用的單位和個(gè)人承擔(dān)。目前涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的法律法規(guī)很多，其中涉及土地出讓制度的就有城市房地產(chǎn)法、土地管理法等多部法律。如果開(kāi)征物業(yè)稅，就需要改變現(xiàn)行的土地出讓制度，廢止現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)稅收。另外，要完成物業(yè)稅相關(guān)的立法工作，應(yīng)先在北京，上海和廣州這樣房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)較為成熟的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，最后完成立法程序，從而進(jìn)一步完善我國(guó)的物權(quán)法。其次，適當(dāng)擴(kuò)大稅基,公平稅負(fù)。改革后的房地產(chǎn)(物業(yè))稅,應(yīng)借鑒國(guó)際上的一些通行做法,擴(kuò)大其覆蓋面。從課稅環(huán)節(jié)看,房地產(chǎn)(物業(yè))稅主要對(duì)保有環(huán)節(jié)征收。從課稅對(duì)象看,主要包括不動(dòng)產(chǎn),兼顧有形動(dòng)產(chǎn),如企業(yè)的機(jī)器設(shè)備、車(chē)船。從課稅地域看,要將房地產(chǎn)稅擴(kuò)大到農(nóng)村。從納稅人看,根據(jù)屬地原則,既對(duì)中國(guó)居民在中國(guó)境內(nèi)的財(cái)產(chǎn)征稅,也對(duì)外國(guó)居民在中國(guó)境內(nèi)的財(cái)產(chǎn)征稅。同時(shí),規(guī)范稅收減免,清理稅收優(yōu)惠政策,以達(dá)到公平稅負(fù)的目的。再者，建立房地產(chǎn)評(píng)估制度。應(yīng)盡快建立完善物業(yè)定期估價(jià)機(jī)制，同時(shí),隨著經(jīng)濟(jì)的及房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,建議房產(chǎn)評(píng)估每3 - 5年進(jìn)行一次,房產(chǎn)價(jià)值上下浮動(dòng),評(píng)估值也會(huì)相應(yīng)調(diào)整,體現(xiàn)了公平的原則。此外，應(yīng)建立業(yè)主申辯制度。即當(dāng)業(yè)主認(rèn)為由于評(píng)估結(jié)果不合理而導(dǎo)致物業(yè)稅過(guò)高時(shí)，可自行收集相關(guān)資料，向評(píng)估組織要求再次評(píng)估，如果的確有失公平，評(píng)估組織有義務(wù)修改評(píng)估結(jié)果。最后，設(shè)置幅度稅率。在制定物業(yè)稅稅收政策時(shí),應(yīng)賦予地方政府一定的稅務(wù)管理權(quán)限。建議采用幅度比例稅率,中央只規(guī)定稅率幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定幅度范圍內(nèi),根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等實(shí)際情況,確定本地區(qū)的具體適用稅率,決定是否開(kāi)征或適當(dāng)予以減免?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】【1】 哈維S羅森.財(cái)政學(xué)（第七版）【M】.中國(guó)人民大學(xué)出版社.2006.【2】 蔣洪，朱萍.公共經(jīng)濟(jì)學(xué)【M】.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社.200