定西市市區(qū)物業(yè)管理辦法.doc

定西市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)定西市市區(qū)物業(yè)管理辦法的通知 定政辦發(fā)2012296號安定區(qū)人民政府，市直有關(guān)部門，駐定有關(guān)單位： 定西市市區(qū)物業(yè)管理辦法已經(jīng)2012年6月8日市政府第12次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。 定西市人民政府辦公室 二一二年七月二十六日 定西市市區(qū)物業(yè)管理辦法 第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例和甘肅省物業(yè)管理暫行辦法及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合實際，制定本辦法。 第二條 區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門為定西市區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，具體負責市區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場準入、資質(zhì)審查及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常工作，并對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行綜合考評。 第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，并按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法規(guī)定，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)向物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理部門申請辦理資質(zhì)證書,按資質(zhì)等級從事物業(yè)服務(wù)活動。物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得執(zhí)業(yè)資格證書和上崗證書。 第四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請資質(zhì)認定依照法律、法規(guī)的規(guī)定提交相關(guān)材料。 第五條 審批程序： （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將申報材料報區(qū)物業(yè)管理行政主管部門； （二）物業(yè)管理行政主管部門審核申報材料，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)所在街道及社區(qū)意見； （三）對審核通過的頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書。 第六條 辦理時限：區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)自受理企業(yè)申請之日起20個工作日完成審查并核發(fā)證書。 第七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)主管部門要建立物業(yè)管理區(qū)域檔案，檔案資料應(yīng)載明物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積、建筑面積，共用設(shè)施設(shè)備情況，建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位，業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例，物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、管理時間等主要內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的，應(yīng)及時到物業(yè)管理行政主管部門辦理變更登記。 第八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理堅持“屬地管理”原則，街道辦事處要設(shè)立專門的物業(yè)管理機構(gòu)，按照區(qū)域劃分將轄區(qū)內(nèi)的小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一納入到社區(qū)進行管理。 第九條 各社區(qū)具體負責所轄區(qū)域內(nèi)的小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理，建立健全物業(yè)服務(wù)投訴受理機制和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良記錄檔案，并對服務(wù)不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時督促整改。不良信息檔案作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合質(zhì)量考評和資質(zhì)審查的重要依據(jù)。 第十條 每個物業(yè)小區(qū)均應(yīng)成立業(yè)主大會或選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主大會或業(yè)主委員會根據(jù)相關(guān)規(guī)定，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對該小區(qū)實施物業(yè)管理，并對物業(yè)服務(wù)企業(yè)活動進行監(jiān)督和管理。 第十一條 首次業(yè)主大會籌備組應(yīng)當在物業(yè)所在地的街道辦事處及轄區(qū)居委會的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位及物業(yè)管理行政主管部門組成。 物業(yè)管理行政主管部門在首次業(yè)主大會籌備組成立15日內(nèi)，應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告。 （一）業(yè)主人數(shù)少于50人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責； （二）業(yè)主人數(shù)在50人以上100人以下的，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會； （三）業(yè)主人數(shù)在100人以上的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表一般不得少于30人。 第十二條 業(yè)主大會成立后，要認真履行職責，制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、申請和使用專項維修資金、決定其它重大事項。 第十三條 轄區(qū)居委會應(yīng)把物業(yè)管理與創(chuàng)建文明小區(qū)、安全小區(qū)、和諧小區(qū)結(jié)合起來，積極支持和指導(dǎo)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會的工作，參與對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，協(xié)調(diào)解決業(yè)主和業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。 第十四條 小區(qū)物業(yè)管理要堅持集中統(tǒng)一、科學(xué)規(guī)范、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、降低成本的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘要充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)管理及便民服務(wù)等因素，臨近小區(qū)或成片小區(qū)盡量選聘同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理。 第十五條 對因單位撤銷、合并、破產(chǎn)等因素造成小區(qū)無物業(yè)管理機構(gòu)的，轄區(qū)居委會要組織成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并協(xié)助業(yè)主委員會整治小區(qū)秩序，糾清各類欠費，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理或由業(yè)主委員會自行管理。 第十六條 對新開發(fā)建設(shè)的小區(qū)應(yīng)由建設(shè)單位組織小區(qū)業(yè)主大會或業(yè)主委員會共同協(xié)商選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理，不得私自選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第十七條 新建小區(qū)竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當按規(guī)定組織項目綜合驗收，并將驗收結(jié)果報區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門審查備案，未經(jīng)驗收或驗收不合格的，建設(shè)單位不得交付使用或移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理。 第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備進行查驗，并在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，辦理資料、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)共用部位及其他應(yīng)管事項的物業(yè)管理移交驗收手續(xù)。 第十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 對上述資料不全或建設(shè)質(zhì)量不合格的不予接收。 第二十條 建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。 第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。 第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照物業(yè)管理條例、甘肅省物業(yè)管理辦法的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)實行科學(xué)化、規(guī)范化、專業(yè)化的管理。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。 第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當結(jié)合各個小區(qū)實際，制定詳細的管理辦法，建立物業(yè)小區(qū)住戶信息臺賬，隨時掌握小區(qū)住戶動態(tài)，對采集的業(yè)主信息有保密的義務(wù)。 第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴格按照政府指導(dǎo)價收取物業(yè)服務(wù)費用，不得擅自擴大收費范圍或提高收費標準，物業(yè)服務(wù)費用收支情況，應(yīng)當接受業(yè)主的監(jiān)督。 第二十五條物業(yè)服務(wù)費主要用于以下事項： （一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險費和按規(guī)定提取的福利費用； （二）物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； （四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； （五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； （六）辦公費用； 第二十六條專有物業(yè)部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，所有人應(yīng)當及時修繕。業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知后，仍未進行修繕的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行修繕。費用由所有人承擔。 共用物業(yè)部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，經(jīng)業(yè)主委員會同意由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行修繕，維修費用從已繳納的維修基金中支付，未繳納維修基金的由共用物業(yè)部分所有人承擔。 第二十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場（庫），應(yīng)當優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，經(jīng)業(yè)主委員會同意后，可以臨時有償提供給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人使用。所得收益應(yīng)按第二十五條規(guī)定使用。 第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位可自行向終端用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護責任。也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行有償代收，實行有償代收的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與各供應(yīng)單位簽訂代收合同，代收費用及服務(wù)過程中產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔。 第二十九條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中的投訴。 第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主或物業(yè)使用人水、電、熱、氣等發(fā)生故障要求修理的反映時，應(yīng)及時派員到現(xiàn)場并在半小時內(nèi)派出修理人員及時搶修，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)耽誤時間或不及時修理而造成損失擴大的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔相應(yīng)責任。 第三十一條 物業(yè)使用人或所有人裝飾、裝修房屋時，不得私自拆、改公共基礎(chǔ)設(shè)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對業(yè)主的裝修設(shè)計及裝修過程進行全面查驗和監(jiān)管。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝修中的禁止行為和注意事項事先告知業(yè)主。 第三十二條 任何人不得損壞居住小區(qū)內(nèi)的路燈、護欄、樓燈等公共設(shè)施及綠地、樹木、花草和體育設(shè)施，如有損壞，由造成損壞的人應(yīng)予恢復(fù)或賠償。 第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得拆除居住區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、體育設(shè)施、綠化等，不得改變公共設(shè)施、體育設(shè)施、綠地的用途，拆除或改變用途的應(yīng)當在10日內(nèi)恢復(fù)，逾期不改正的由住建、體育、綠化等行政管理部門依法處理。 第三十四條 居住小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、體育設(shè)施、綠地等損壞后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在5日內(nèi)按原設(shè)施用途和標準修復(fù)。 第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供熱管理納入小區(qū)物業(yè)管理范圍，實行統(tǒng)一管理。 （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)管理前，建設(shè)單位應(yīng)當提供小區(qū)供熱管網(wǎng)各類材料規(guī)格表、施工圖及驗收資料表等，并明晰供熱管網(wǎng)權(quán)屬和保養(yǎng)、維修責任等。 （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與供熱單位協(xié)商簽訂小區(qū)整體供熱合同，將小區(qū)供熱納入物業(yè)管理范疇，實行集中統(tǒng)一管理。 （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供熱管網(wǎng)進行日常的維修管護，并督促業(yè)主對室內(nèi)的供熱管道進行及時檢查維修和排氣。 （四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)助和督促供熱單位搞好物業(yè)小區(qū)供熱管理工作，對業(yè)主的投訴要在第一時間到達現(xiàn)場進行核查和協(xié)調(diào)處理，確保小區(qū)正常供熱。因供熱設(shè)施出現(xiàn)故障導(dǎo)致長時間、大面積停暖時，應(yīng)當協(xié)助供熱單位及時進行搶修，并做好用熱戶的解釋工作。 第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的影響房屋主體質(zhì)量和住戶安全的行為進行監(jiān)管： （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途的； （二）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品的； （三）隨意占用樓梯間（消防通道）