區(qū)域開發(fā)項目運(yùn)作系統(tǒng)與工作說明（20090205）.doc

區(qū)域開發(fā)項目運(yùn)作系統(tǒng)與工作說明（20090205）一、 運(yùn)作系統(tǒng)圖(一) 土地開發(fā)系統(tǒng)圖（具體見附圖）(二) 項目開發(fā)系統(tǒng)圖（具體見附圖）二、 工作說明(一) 投資前期序號事項/任務(wù)說明/定義時間工作內(nèi)容（輸入、輸出）合作方備注（附件）A1項目分析對項目投資、開發(fā)價值的初步判斷1個月區(qū)域社會/經(jīng)濟(jì)/人口/文化/資源、城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、土地 市場、房地產(chǎn)市場、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、土地開發(fā)政策等初步分析，以及對項目投資收益的估算，形成結(jié)論供決策參考。公司戰(zhàn)略發(fā)展團(tuán)隊投資、規(guī)劃等顧問土地開發(fā)合作方案標(biāo)準(zhǔn)版A2概念策劃為對項目進(jìn)一步論證，以及發(fā)現(xiàn)挖掘項目可開發(fā)價值，或者爭取資源方的認(rèn)可1-2個月對區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃以及項目開發(fā)價值提出概念性定位都市策略公司規(guī)劃顧問產(chǎn)業(yè)顧問（必要時）廣陵新城、湯山新城、金銀湖等概念策劃方案，概念策劃合約A3投資框架協(xié)議與政府簽署項目開發(fā)的原則性文件，鎖定項目投資機(jī)會，以便進(jìn)一步進(jìn)行投資論證和投資決策1個月對開發(fā)范圍、合作模式、規(guī)劃、外部條件、土地運(yùn)作、開發(fā)建設(shè)、資金結(jié)算、政策支持等一系列關(guān)鍵問題達(dá)成原則性意見公司戰(zhàn)略發(fā)展團(tuán)隊公司投資、財務(wù)、法律顧問土地開發(fā)協(xié)議要點A4立項為保證投資開發(fā)風(fēng)險，要求政府給予項目合法的批準(zhǔn)性文件取決于政府市委常委會或市政府常務(wù)會議紀(jì)要，城市總體規(guī)劃，或發(fā)改部門的正式立項文件等公司戰(zhàn)略發(fā)展團(tuán)隊公司投資、財務(wù)、法律顧問A5相關(guān)文件為保證開發(fā)涉及的主要部門對該項目的具體支持、配合取決于政府，2個月市委常委會或市政府常務(wù)會議紀(jì)要，政府的正式通知文件，或發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、國土、財政、審計等部門的聯(lián)合正式文件等。公司戰(zhàn)略發(fā)展團(tuán)隊公司投資、財務(wù)、法律顧問(二) 定位與開發(fā)策劃序號事項/任務(wù)說明/定義時間工作內(nèi)容（輸入、輸出）合作方備注（附件）B11區(qū)域經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對區(qū)域發(fā)展的經(jīng)濟(jì)研究，為戰(zhàn)略策劃尤其是空間和土地利用提供依據(jù)1個月可作為戰(zhàn)略策劃內(nèi)容之一區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究、區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究、空間和土地需求研究、經(jīng)濟(jì)測算等IT 及相關(guān)產(chǎn)業(yè)：CCID、IDC、BEARINGPOINT、德勤、GARTNER、易觀等區(qū)域經(jīng)濟(jì)：當(dāng)?shù)馗咝＜浇?jīng)濟(jì)發(fā)展研究報告B12戰(zhàn)略定位策劃回答“我是誰”，可以分三個模塊，現(xiàn)實中我是誰、我想成為誰、我可以成為誰（形態(tài)、產(chǎn)業(yè)、功能）3個月項目經(jīng)濟(jì)、社會、房地產(chǎn)市場背景分析，開發(fā)模式及發(fā)展可借鑒模式研究，區(qū)域價值分析，比較優(yōu)勢分析，相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與本區(qū)域的匹配性研究，區(qū)域發(fā)展需要得到的政策研究，建設(shè)的管理模式研究、發(fā)展定位（總體、形象、產(chǎn)業(yè)與功能等）世聯(lián)地產(chǎn)顧問華高萊斯顧問阿特金斯廣陵新城定位與發(fā)展戰(zhàn)略策劃方案、戰(zhàn)略策劃合約B13規(guī)劃評估與控規(guī)策劃與控規(guī)和各專業(yè)規(guī)劃，一起回答想“做什么”，是目標(biāo)的形象化和具體化，形成藍(lán)圖1個月可作為戰(zhàn)略策劃內(nèi)容之一現(xiàn)有規(guī)劃成果綱要性評估，規(guī)劃布局調(diào)整建議，控制性規(guī)劃研究要點，各地塊控制指標(biāo)研究及建議?？傮w配置；土地使用及開發(fā)密度；分期開發(fā)計劃等。世聯(lián)地產(chǎn)顧問華高萊斯顧問阿特金斯蕾奧咨詢吉山基地規(guī)劃評估B14開發(fā)實施策劃回答“怎么做”，解決藍(lán)圖到現(xiàn)實的實施路徑和方案3個月總體開發(fā)策略，開發(fā)建設(shè)時序建議，土地運(yùn)營方案，啟動區(qū)建設(shè)方案，征地實施方案，拆遷安置實施方案，交通規(guī)劃實施方案，水資源綜合利用實施方案，市政基礎(chǔ)設(shè)施實施方案，公共配套設(shè)施建設(shè)實施方案，運(yùn)營管理實施方案，財務(wù)測算與融資方案等開發(fā)實施-世聯(lián)地產(chǎn)顧問、京地咨詢工程實施-奧雅納、MAAB15啟動片區(qū)定位與開發(fā)策劃指導(dǎo)啟動片區(qū)的開發(fā)建設(shè)與招商3個月確定片區(qū)功能、形態(tài)定位，指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，確定開發(fā)策略、開發(fā)時序、招商策略，確定政策需求，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算等世聯(lián)地產(chǎn)顧問B16首發(fā)/啟動項目定位與產(chǎn)品策劃指導(dǎo)具體啟動項目的開發(fā)與招商3個月確定項目定位、產(chǎn)品功能、客戶群體、租售策略，提交概念性設(shè)計等一般項目：世聯(lián)、華高萊斯、中原、偉業(yè)、合富輝煌、易居等綜合體項目：世聯(lián)、德思勤、中原產(chǎn)業(yè)項目：仲量聯(lián)行、戴德梁行、CBRE文化旅游項目：華高萊斯商業(yè)街項目：時尚生活商務(wù)公園項目策劃方案揚(yáng)州信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地策劃方案(三) 規(guī)劃設(shè)計序號事項/任務(wù)說明/定義時間工作內(nèi)容（輸入、輸出）合作方備注（附件）B21控制性規(guī)劃核心是確定空間結(jié)構(gòu)和土地利用。3個月規(guī)劃用地現(xiàn)狀圖；土地利用規(guī)劃圖：標(biāo)注土地利用性質(zhì)與強(qiáng)度，含密度規(guī)劃圖、容積率規(guī)劃圖等；道路交通規(guī)劃圖：環(huán)境景觀規(guī)劃圖：工程管線規(guī)劃圖：標(biāo)注各類工程管線的管徑、平面位置、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高等。易道、阿特金斯、奧雅納、蕾奧咨詢等深圳市規(guī)劃院；中國城市規(guī)劃院；同濟(jì)、清華規(guī)劃院吉山基地控制性規(guī)劃方案B22城市設(shè)計導(dǎo)則指導(dǎo)項目規(guī)劃設(shè)計和規(guī)劃管理3個月從總體尺度層面把地區(qū)里各元素組織起來的架構(gòu)，為地區(qū)總體創(chuàng)造風(fēng)格，包括土地分區(qū)、廊道、鄰里、道路網(wǎng)絡(luò)、街道景觀等?？傮w土地利用框架，包括用地布局與結(jié)構(gòu)、道路系統(tǒng)、開放空間、分區(qū)、開發(fā)建設(shè)主題、開發(fā)模式?？傮w開發(fā)框架，包括土地使用、開發(fā)強(qiáng)度、坡地關(guān)系、空間量體、建筑高度、水系等；總體開放空間設(shè)計指引， 包括水系、街道景觀等的設(shè)計指引。交通系統(tǒng)控制，包括道路層級、斷面、出入口、停車、交叉口、公交、步行、自行車、停車等；總體空間形象指引，包括視線焦點、重要界面、肌理形式和建筑模式、總體建筑風(fēng)格等南大規(guī)劃院、蕾奧咨詢、易道、阿特金斯等吉山基地城市設(shè)計導(dǎo)則合約B23市政專項規(guī)劃3個月深圳市政院南京市政院吉山基地市政專項規(guī)劃B24專項規(guī)劃或設(shè)計豎向、環(huán)境、景觀、水、道路、交通、電力、通訊各2-3個月環(huán)境規(guī)劃-奧雅納景觀規(guī)劃易道其他：當(dāng)?shù)貙I(yè)公司B25啟動片區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃3個月南大規(guī)劃院、蕾奧咨詢、易道、阿特金斯等B26首發(fā)/啟動項目規(guī)劃設(shè)計23個月創(chuàng)新廣場規(guī)劃方案(四) 土地序號事項/任務(wù)說明/定義時間工作內(nèi)容（輸入、輸出）合作方備注（附件）C1土地運(yùn)營策劃在開發(fā)實施策劃基礎(chǔ)上，指導(dǎo)具體土地運(yùn)營23個月包括土地出讓計劃、出讓策略、價格評估等世聯(lián)地產(chǎn)顧問(五) 營銷策劃序號事項/任務(wù)說明/定義時間工作內(nèi)容（輸入、輸出）合作方備注（附件）D1整合營銷與招商策劃面向社會公眾和各投資者，明確區(qū)域認(rèn)知，支持和促進(jìn)招商23個月指導(dǎo)形象定位與識別系統(tǒng)設(shè)計，確定推廣策略，確定招商策略博思堂世紀(jì)瑞博觀一吉山基地、徐莊基地、商務(wù)公園整合營銷策劃方案(六) 投融資序號事項/任務(wù)說明/定義時間工作內(nèi)容（輸入、輸出）合作方備注（附件）E1預(yù)可研報告可行性研究報告用于立項和融資，編制不同版