地塊定位規(guī)劃建議.doc

致：復地集團滬北區(qū)域總部 由：上海策源置業(yè)顧問有限公司 貳零零柒年捌月 金山項目組金山金山山陽地塊定位規(guī)劃建議33 / 34目錄前言2一、項目地塊總體定位31.1. 總體產品定位31.2. 總體功能定位8二、潛在客戶分析92.1. 宏觀市場客戶細分92.2. 項目客戶定位112.3. 目標客戶需求量估算及產品特征12三、配套物業(yè)研究143.1. 商業(yè)配套研究153.2. 酒店配套研究163.3. 公寓配套研究173.4. 其他配套研究18四、總體功能規(guī)劃和布局224.1. 總體功能規(guī)劃224.2. 布局規(guī)劃思路264.3. 規(guī)劃布局和建筑形態(tài)27五、建筑風格建議31前言準確的主題定位將為提升山陽地塊的核心價值指明發(fā)展方向。目前項目的主題定位為“化工服務業(yè)聚集區(qū)”，在此基礎上為項目用地確定最合適的發(fā)展方向、總體規(guī)劃及產品組合。同時通過主題開發(fā)、有序運作，確定合適的發(fā)展概念以使地塊價值最大化，并考慮地塊開發(fā)對整個金山三陽地區(qū)整體利益的提高和增值的作用，實現(xiàn)經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的“多贏”。充分利用金山擁有的化工產業(yè)發(fā)展的基礎和優(yōu)越地理位置條件，整合成為化工產業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)和人才資源的典范基地。創(chuàng)造出一個集辦公、交易、會議、交流、展示及配套服務設施于一體的化工服務主題園區(qū)，此定位是建立在800畝土地總體統(tǒng)籌規(guī)劃、分區(qū)功能定位為先導的基礎上，進而對各功能區(qū)分階段開發(fā)為手段，形成系統(tǒng)聯(lián)動、功能互補的良性格局。在“化工服務業(yè)聚集區(qū)”內首要滿足的功能是幫助入駐企業(yè)及金山石化的生產企業(yè)完成生產交易活動，圍繞這樣的交易活動，項目內營造出由交易服務商務配套儲運物流展示交流研發(fā)生產配套服務等基地內各功能區(qū)塊間自身循環(huán)的產業(yè)鏈。山陽項目總體體量800多畝，但其地塊分散，由多個不相聯(lián)地塊組合，在總體規(guī)劃上存在一定的難度。在上述現(xiàn)狀條件的基礎上，對于山陽化工產業(yè)服務業(yè)集聚區(qū)的總體規(guī)劃包括四個方面： 第一， 項目地塊總體定位；第二， 潛在客戶分析；第三，相配套物業(yè)研究；第四，總體功能規(guī)劃和布局建議。一、 項目地塊總體定位1.1. 總體產品定位山陽地塊項目依托發(fā)達的立體化交通網絡，及金山化工產業(yè)的支撐，將規(guī)劃成為杭州灣最具影響力和輻射力的生產性服務業(yè)集聚基地。通過整合自然資源和社會資源，合理規(guī)劃，推進區(qū)域開發(fā)建設，其實質是建立2.5產業(yè)服務集聚區(qū)的發(fā)展模式。產品定位規(guī)劃將緊緊圍繞2.5產業(yè)中的化工產業(yè)鏈企業(yè)的需求展開。1.1.1. 2.5產業(yè)的定義上海市已確定提升產業(yè)能級，優(yōu)化產業(yè)結構，2.5產業(yè)是上?！笆晃濉币?guī)劃期間的重點發(fā)展領域。2.5產業(yè)是指介于第二產業(yè)和第三產業(yè)之間的中間產業(yè)，既有服務、貿易、結算等第三產業(yè)管理中心的職能，又兼?zhèn)洫毺氐难邪l(fā)中心、核心技術產品的生產中心和現(xiàn)代物流運行服務等第二產業(yè)運營的職能。1.1.2. 2.5產業(yè)的分類從產業(yè)的分類上看，作為一種產業(yè)形態(tài)，2.5產業(yè)大致可分為三類：第一類：是第二產業(yè)中附加值較高的部分上游的研發(fā)設計和下游的營銷和結算(包括總部經濟)，以及由此衍生的售后服務、會展等功能性中心。第二類：是第三產業(yè)，但其受眾對象主要是知識型服務業(yè)體系，如金融服務業(yè)、咨詢服務業(yè)、教育培訓業(yè)、文化傳媒業(yè)。第三類：是以IT產業(yè)為代表的數字網絡產業(yè)等，如電子商務、軟件信息業(yè)?！?.5產業(yè)”的產業(yè)鏈在產業(yè)地產項目開發(fā)中，具有重要的指導意義。其關注研發(fā)設計、中試、虛擬制造以及后期的營銷環(huán)節(jié)，將傳統(tǒng)生產功能轉移。在此種條件下，作為產業(yè)功能物業(yè)載體的產業(yè)地產項目，則必須改變以往以開發(fā)大量生產廠房、倉儲物業(yè)為主的模式，而傾向于打造符合研發(fā)設計、中試和虛擬制造、營銷等功能要求的物業(yè)產品，包括研發(fā)樓、商務辦公樓、展館等。1.1.3. 2.5產業(yè)產業(yè)鏈功能分析u 總部l 總部和總部經濟的定義總部，即企業(yè)、組織的首腦機構，這些機構既包括政治、文化、教育、科研組織，也包括生產、研發(fā)、營銷、管理等各種經濟組織?？偛吭诳臻g上聚集，逐漸形成總部經濟?？偛拷洕附洕c非經濟的、官方與非官方的，帶有總部性質或總部派出性質的，各種機構和組織相對集聚所產生的社會經濟活動的統(tǒng)稱。l 總部和總部經濟的內容隨著企業(yè)、組織不斷發(fā)展壯大，企業(yè)總部功能和生產制造功能分化越來越明顯，開始逐漸形成總部，生產基地在空間上的分離。一方面，總部等高端產業(yè)鏈功能開始在經濟發(fā)展成熟的中心城市聚集；另一方面，生產功能向周邊低價成本較低的城市擴展。上海作為中國經濟發(fā)展的龍頭，長三角的中心，在吸引總部聚集方面具有絕對的優(yōu)勢。上海發(fā)展2.5產業(yè)的規(guī)劃也把吸引知名企業(yè)總部作為首要的工作，已建設了多個供總部聚集的產業(yè)地產項目總部基地、生產性服務業(yè)集聚區(qū)等。目前，上海地區(qū)集聚的總部類型如下：制造業(yè)企業(yè)總部運營總部跨國公司企業(yè)地區(qū)總部機構、國內優(yōu)秀企業(yè)總部機構、民營財團總部采購中心大型企業(yè)在供應商集中地設立的采購集中地銷售中心大型企業(yè)面向下游客戶的銷售職能中心信息中心大型企業(yè)進行結算、物流、配送的信息處理中心研發(fā)中心跨國公司、高新技術企業(yè)的創(chuàng)新/研發(fā)機構金融企業(yè)總部民營銀行總部、全國和外資銀行企業(yè)總部服務中心、投資銀行、證券公司、基金公司、保險公司、擔保公司、財務公司等科研機構總部國家與社會科研機構、社會經濟研究中心機關機構總部行業(yè)協(xié)會、商會、社會基金其它類型總部學歷教育、認證機構l 化工產業(yè)的總部經濟化工產業(yè)的總部類型包括生產企業(yè)運營總部/研發(fā)總部、分支機構、科研機構總部以及化工行業(yè)協(xié)會總部、教育培訓機構總部等。上?；ぎa業(yè)比較著名的企業(yè)有：化工企業(yè)總部上海石油化工股份有限公司、巴斯夫中國有限公司在滬公司、上海焦化有限公司、上海天原集團勝德塑料有限公司化工行業(yè)主要物流貿易商君昊物流有限公司交易市場上?；て方灰资袌?、危險化學品交易市場化工行業(yè)協(xié)會上海市化工行業(yè)協(xié)會、上?；瘜W化工學會、上海能源化工行業(yè)協(xié)會。目前，化工產業(yè)的總部機構基本上分布于多個化工園區(qū)內，如高橋、吳涇等老化工園區(qū)等，尚未形成一個化工產業(yè)總部集聚的區(qū)域。發(fā)展一個集中于化工產業(yè)的相關產業(yè)集聚區(qū)，尤其是吸引一定數量的跨國企業(yè)和知名企業(yè)總部，并吸引相關上下游產業(yè)的企業(yè)集聚，對推動和發(fā)展化工產業(yè)具有重大意義。u 研發(fā)l 研發(fā)的定義及在中國的發(fā)展這里的研發(fā)是指產品與技術創(chuàng)新的來源，同是產業(yè)鏈上的高端環(huán)節(jié)，具有高智力投入、高附加值的特征。研發(fā)對高新技術企業(yè)尤為重要。研發(fā)功能的主要載體是企業(yè)研發(fā)中心以及獨立研發(fā)機構等。隨著中國改革開放的不斷加深，跨國企業(yè)研發(fā)中心強勢涌入我國。目前知名跨國公司在國內設立的研發(fā)中心已經超過500家，主要分布于上海、北京、廣州等大城市。國內企業(yè)為獲得更大利潤、加強自主創(chuàng)新能力，也加大科研投入力度，紛紛開始設立企業(yè)研發(fā)中心。l 化工產業(yè)的研發(fā)化工行業(yè)分支眾多，其中多種精細化工類屬于高新技術產業(yè)，科研研發(fā)功能在產業(yè)中地位突出。研發(fā)機構主要包括跨國企業(yè)投資設立的研發(fā)中心、國內企業(yè)建立的研發(fā)部門、大學科研院所機構及少量的獨立研發(fā)機構等。上海比較知名的化工產業(yè)研發(fā)機構有：跨國企業(yè)研發(fā)中心GE（中國）全球研發(fā)中心、杜邦（中國）研發(fā)中心等；國內企業(yè)研發(fā)機構金山石化化工新材料研發(fā)中心等。發(fā)展一個精細化工產業(yè)研發(fā)機構聚集區(qū)，并為這些研發(fā)機構提供資金、信息、中介、科技成果轉化服務及優(yōu)惠扶持政策，對加強精細化工產業(yè)自主創(chuàng)新能力，推動上海乃至我國精細化工產業(yè)的發(fā)展具有深遠的意義。u 中試中試，即中間試驗，是指科技成果產業(yè)化的中間階段，在產業(yè)鏈條上，中試環(huán)節(jié)是研發(fā)的后一個環(huán)節(jié)，對高新技術企業(yè)將科研成果轉化為直接的產品、創(chuàng)造經濟效益具有重要的意義。中試環(huán)節(jié)包含了技術、市場和生產條件三個方面的內容，即解決技術在產品中的應用、對包含科研成果的產品進行市場預測以及創(chuàng)造生產這種高科技產品的生產條件等三個問題。承載中試功能的物業(yè)載體為中試基地。中試基地是科技與經濟結合的紐帶，是把實驗室成果孵化為實用生產技術和工業(yè)產品的孵化器。目前許多大型企業(yè)紛紛成立技術研發(fā)中心，高校則以創(chuàng)辦科技產業(yè)園的方式，開展科技成果的中試。精細化工產業(yè)對科研成果轉化要求極高，因此，中試環(huán)節(jié)對精細化工產業(yè)而言，具有舉足輕重的意義。但目前，由于大量企業(yè)不愿過多承擔科技成果中試的資金和時間風險，高校盡管擁有較強的科研能力，但與市場又相距較遠，因此國內尚未建成現(xiàn)代意義上的精細化工中試基地。上海精細化工產業(yè)發(fā)展在全國居于前列，集中了大量的材料科研院所、重點試驗室、跨國公司及國內知名企業(yè)亦紛紛建立研發(fā)中心，為精細化工中試基地的建立奠定了基礎。依托上述科研機構，在金山化工產業(yè)集中的區(qū)域建設具有一定影響力的中試基地項目，可以有效連接科研和產品生產環(huán)節(jié)，完善新材料產業(yè)鏈，同時還可以培養(yǎng)和聚集一批技術專家和新材料科技經營專家，推動上海精細化工產業(yè)的發(fā)展。u 虛擬制造虛擬制造是2.5產業(yè)的另一重要表現(xiàn)形式，是指運用最新的計算機技術,特別是虛擬現(xiàn)實技術和計算機輔助技術,在實際制造活動之前對制造過程和制造系統(tǒng)進行虛擬運行,發(fā)現(xiàn)設計存在的各種問題,尋找最優(yōu)方案,從而提高制造業(yè)的競爭力。虛擬制造的基本思想是在產品制造過程的上游設計階段就進行對產品制造全過程的虛擬集成，將全階段可能出現(xiàn)的問題解決在這一階段，通過設計的最優(yōu)化達到產品的一次性制造成功。從上述意義上講，虛擬制造階段在產業(yè)鏈環(huán)節(jié)上是生產環(huán)節(jié)前一階段的計算機模擬生產階段，對于高新技術產業(yè)項目而言，這一階段可以降低風險，最大化的保障投資利潤。精細化工類產業(yè)是一個高投入、高風險、高收益的行業(yè)，從科研到生產的過程中來自市場、技術方面的風險種類眾多，虛擬制造功能則能有效地將科研成果產業(yè)化階的風險降到最低。虛擬制造環(huán)節(jié)主要依托計算機技術發(fā)展，在空間上完全可以脫離實際生產車間，因此，在2.5產業(yè)集聚區(qū)發(fā)展虛擬制造技術，具有可行性。u 專業(yè)知識服務業(yè)體系專業(yè)知識服務業(yè)體系是上海發(fā)展十一五規(guī)劃的戰(zhàn)略和重點培育產業(yè)之一。包括金融、法律、會計、咨詢、征信評估等現(xiàn)代服務業(yè)以及科研成果轉化與中介、物流、會展、采購、營銷、信息等生產性服務業(yè)。此類產業(yè)依托制造業(yè)發(fā)展，成為其產業(yè)鏈中的重要相關環(huán)節(jié)，大大提高主題產業(yè)的附加值。目前金山已形成了鮮明的化工產業(yè)導向。在此基礎上如能引進大量專業(yè)中介機構、信息服務機構為之提供服務，通過多種平臺加強與國外資金、技術的溝通與交流，即能建立一個綜合化、國際化的化工產業(yè)信息交流平臺。本案項目發(fā)展需要站在國際化的角度上，重視上述軟件平臺的打造，提升項目品質。1.2. 總體功能定位企業(yè)總部研發(fā)中試虛擬制造核心功能上海山陽化工服務聚集區(qū)延伸功能科技資源開發(fā)知識服務業(yè)體系評估鑒定金融發(fā)布展示代理法律咨詢培訓交流配套功能商業(yè)服務生活服務研發(fā)辦公區(qū)實體功能區(qū)綜合服務區(qū)實體功能區(qū)實體功能區(qū)商業(yè)配套區(qū)居住配套區(qū)綜合會展區(qū)研發(fā)辦公樓企業(yè)總部大樓商務花園綜合辦公樓會展酒店物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)商業(yè)廣場商業(yè)街酒店公寓住宿物流貿易二、潛在客戶分析2.1. 宏觀市場客戶細分2.1.1. 化工行業(yè)產業(yè)描述原油及油田氣油品及基本有機化工原料（三苯、三烯、甲醇）有機化工原料聚合物及聚合物基復合材料精細化工產品醫(yī)藥中間體醫(yī)用高分子、生物芯片、膜分離反應器生物工程及醫(yī)藥產業(yè)碳納米 管制造風能、太陽能、核能、海洋能等裝置屏蔽材料、天線、傳輸和存儲介質、光刻膠、封裝材料、線路板、塑料芯片、電器外殼等電子信息產業(yè)先進能源產業(yè)現(xiàn)代交通產業(yè)樹脂改性瀝青、土壤穩(wěn)定劑、玻璃鋼交通配套設施、反光材料、汽車用塑料和橡膠、復合材料自行車等甲醇和乙醇汽油、清凈燃料添加劑膜分離材料吸附材料離子交換樹脂、水處理劑環(huán)保產 業(yè)碳纖維和芳綸纖維增強樹脂、玻璃鋼、碳/碳復合材料、相轉變材料等飛機、導彈、雷達罩、太空站、航天器包裝產 業(yè)農用薄膜澆灌材料農藥器械糧倉禽舍旱作材料現(xiàn)代農業(yè)加工成型輔助材料聚合物改性水泥、高分子灌漿材料、化學建材（涂料、門窗、裝飾材料等）先進制造建筑產 業(yè)航空航天產業(yè)氫能利 用包裝膜袋容器泡沫塑 料農藥、化肥除草劑等石油化工行業(yè)主要分為石油加工合成材料，化肥、精細與專用化學品、化學礦采選等幾大類，廣泛應用于能源、農業(yè)、汽車、電子電器、紡織和建筑等領域。石油化工產業(yè)與其他產業(yè)的產業(yè)鏈關系圖如下：2.1.2. 化工產業(yè)鏈構成上游中游下游原油、天然氣開采，石化原料生產成品油加工、中間石化產品化纖、塑料制品、精細化工、合成新材料石油化工產業(yè)由上游、中游、下游三部分產業(yè)塊構成一體形成一條完整的產業(yè)鏈。目前我國石化上中游產業(yè)板塊基本被中國石化等國有特大型化工企業(yè)所壟斷，石化產品的供銷渠道較為固定，如上海石化的主要供應商為中國石化及其聯(lián)系人。上海石化主要客戶中國石化銷售華東公司中國石化上海高橋分公司上海氯堿化工股份有限公司上海新山化工有限公司上海賽科石油化工有限公司上海石化主要供應商中國石化管道儲運分公司中國國際石油化工聯(lián)合有限公司中化國際石油公司中國石化國際事業(yè)有限公司中海石油有限公司2.1.3 化工產業(yè)鏈現(xiàn)狀及特點我國化工物流的流向基本上是從沿海生產地向主要消費地如華東，華南，華北通過鐵路，內河及沿海水路運輸的，也有部分產品將通過外貿船舶出口至海外客戶。一直以來，國營倉儲運輸企業(yè)負責著化工產品的運送和存儲，隨著民營物流企業(yè)的發(fā)展和外資物流企業(yè)的進入，現(xiàn)在的局面已呈三分天下之勢。產業(yè)鏈主要呈現(xiàn)專業(yè)性非常強和安全放在第一位兩大特點。2.1.4. 產業(yè)發(fā)展趨勢化學工業(yè)高污染，高水耗、電耗，高資金投入，在西方，已經開始走下坡路。所以發(fā)達國家的三高產業(yè)都在向第三世界轉移，它們在考慮工廠布局的時候，通常要靠近市場。中國是化工產品的需求大戶，是國際化工企業(yè)轉移的目標所在。這就直接導致了在我國集散的化工產品將達到前所有的巨大數量。以乙烯為例，1990年以來我國乙烯產能明顯提高，2003年為566.5萬噸。但隨著2003年到2005年底12個擴能和新建項目的投產， 2005年總的乙烯產量約達到1040萬噸。 相應地生產裝置將連續(xù)地加工消耗并最終生產出更多數量的衍生化學產品。面對巨大的化工物流需求，如何將如此龐大數量的、特殊的物料按照正確的時間、正確的數量、正確的質量、正確的狀態(tài)，運送到正確的地點，同時實現(xiàn)成本最優(yōu)，將是化工供應鏈所面臨的主要課題。因此將給本項目帶來一定市場契機，在本項目提供交易、物流、倉儲等功能前提下，吸引大批化工企業(yè)，特別是研發(fā)、制造、貿易等化工企業(yè)。2.2. 項目客戶定位l 依據1：金山區(qū)地處上海遠郊通往江、浙的西南門戶，擁有長達23.3公里杭州灣海岸線，是上海郊區(qū)環(huán)城工業(yè)帶重要組成部分。同時金山區(qū)是國家級上?；すI(yè)的重要基地之一，隨著亞洲最大、總投資1,500億元的上海漕涇化工區(qū)的興建，國際國內特大型化工品牌企業(yè)加快集聚，研發(fā)機構、后勤管理部門及辦事處等聚集，產生大量辦公物業(yè)需求。l 依據2：高橋、吳涇、奉賢等地的化工企業(yè)老齡化嚴重，配套服務完善、新建化工產業(yè)聚集區(qū)對其具有一定吸引力。加之這類地區(qū)即遠離生產地，又遠離交易地，因此地區(qū)優(yōu)勢并不明顯，給本項目帶來一定市場契機。l 依據3：位于汶水東路的上海危險化學品交易市場，以提供申領化學危險品交易許可證，并附有代理、法律、專業(yè)配送、倉儲、金融和信息六大服務，吸引顧客入駐，九成行業(yè)為化工產品貿易商，主要來自于浙江，在行業(yè)內具有一定知名度。據調查，若本項目能引進完善的交易平臺措施，這類貿易商非常愿意入駐本項目。l 依據4：化工上、中游企業(yè)與其下游企業(yè)如貿易企業(yè)、服務商的業(yè)務聯(lián)系形式十分成熟，一旦引進上、中游企業(yè)，與其相關聯(lián)的服務公司也將作為本項目的目標客戶引進，既能豐富本項目目標客戶群體，又對本項目配套服務功能起到了一個補充的作用。通過上述論述，大致確定本案項目客戶方向可分為以下四個層次：第一層次：石油化工方面研發(fā)機構、后勤管理部門、上海辦事處（如齊魯石化、巴斯夫）；第二層次：市內如高橋、吳涇、奉賢等可能遷往金山化工區(qū)內的制造企業(yè)；第三層次：浙江的化工企業(yè)制造商和貿易商（主要是幾個交易市場內的）；第四層次：其他服務單位，如政府機構、法律顧問、工程咨詢、設備提供等。2.3. 目標客戶需求量估算及產品特征2.3.1. 依據u 鏈條中各環(huán)節(jié)的辦公現(xiàn)狀，數據根據金山區(qū)內的現(xiàn)各類企業(yè)統(tǒng)計：辦公現(xiàn)狀相關環(huán)節(jié)辦公場所具體產品狀態(tài)自建廠房制造商生產部門設備供應商生產及裝配部門占地面積30-60畝占地面積40-50畝自建辦公樓制造商后勤部門物流供應商后勤部門部分研發(fā)機構部分政府、行政機構建筑面積：1,000-2,000 m2建筑面積：400-800m2建筑面積：2,000-3,000m2建筑面積：200-400m2外部租賃、購買辦公樓部分研發(fā)機構技術咨詢商貿易商金融服務商中小型物流供應商法律服務商辦公用品提供商質量評測機構部分政府、行政機構單元面積：300-500 m2單元面積：160-300 m2單元面積：150-300 m2單元面積：300-500 m2單元面積：450-500 m2單元面積：50-200 m2單元面積：30-60 m2單元面積：100-200 m2單元面積：600-1,000 m22.3.2. 小結結合客戶需求研究以及類似項目調研的情況，對本案各類目標客戶群體所占比例關系以及物業(yè)面積需求情況進行估算如下：客戶類型平均面積需求（）需求面積比例平均員工數需引入企業(yè)數第一層次：石油化工方面的研發(fā)機構/后勤管理總部/上海辦事處1000-300040%10030060-80第二層次：市內如高橋、吳涇、奉賢等可能遷往金山化工區(qū)內大型企業(yè)3000-500020%30050010-30第三層次：浙江的化工企業(yè)制造商和貿易商200-50020%10-50180-240第四層次：其他服務單位，如政府機構、法律顧問、工程咨詢、設備提供等300-50020%2050160-220總計導入人數：34萬人l 各化工行業(yè)的研發(fā)機構、后勤管理總部、上海辦事處是本案項目主力目標客戶群，他們需要的目標物業(yè)類型以獨棟總部樓和科研辦公樓為主；l 市內如高橋、吳涇、奉賢等可能遷往金山化工區(qū)內制造企業(yè)購買能力較強，需要面積較大，從園區(qū)獲得土地訂制物業(yè)是經常采取的方式；l 浙江的化工企業(yè)制造商和貿易商業(yè)務來往繁忙，需要講究企業(yè)形象和樓宇服務功能，其物業(yè)需求類型以高端寫字樓為主；l 其他服務單位，如政府機構、法律顧問、工程咨詢、設備提供等企業(yè)規(guī)模較小，需求物業(yè)類型為標準辦公樓，項目規(guī)劃部分的小高層綜合服務樓可以滿足此類客戶需要。三、配套物業(yè)研究本案項目占地面積超過800畝，為化工企業(yè)提供多元性配套服務的產業(yè)地產項目。入住園區(qū)企業(yè)的商務活動以及園區(qū)工作人員的生活和生產活動對商業(yè)、休閑、娛樂、會議、餐飲、居住、物流以及商務服務等產生了大量的需求。從這種意義上講，本案項目本身即構成了一個完整的經濟體。除主體辦公物業(yè)外，項目需要建設具有一定規(guī)模的、包括商業(yè)、酒店、會展、物流以及公寓等類型的配套物業(yè)。以下對主要的配套物業(yè)進行分析：商業(yè)配套研究酒店配套研究公寓配套研究其他配套研究典型案例分析3.1. 商業(yè)配套研究n 本案項目商業(yè)需求考量本案項目處于金山山陽鎮(zhèn)浦衛(wèi)公路兩側。目前周邊商業(yè)屬于空白，主要商業(yè)街位于衛(wèi)零北路，本項目定位為新興化工業(yè)總部基地和化工產業(yè)服務集聚區(qū)，服務于以高科技、智力和資金密集型的新興化工企業(yè)及上下游的配套企業(yè)，以辦公物業(yè)為載體，因此商業(yè)配套必須滿足該辦公聚集區(qū)的客戶需求為宗旨。同時，考慮周邊區(qū)域未來開發(fā)，人口導入的情況，本案商業(yè)配套可以將輻射范圍適當擴大，以滿足區(qū)域周邊中高檔餐飲、休閑娛樂等的需求。n 商業(yè)配套體量測算本測算基于上一章中關于客戶需求研究中提及的商務辦公和研發(fā)辦公體量、入住客戶行業(yè)性質計算出主體消費人口數量，作為商務配套設置的初步依據。產業(yè)人口估算客戶類型平均員工數（人）需引入企業(yè)數（家）國際國內各化工行業(yè)的研發(fā)機構/后勤管理總部/上海辦事處10030060-80市內如高橋、吳涇、奉賢等可能遷往金山化工區(qū)內大型企業(yè)30050010-30浙江的化工企業(yè)制造商和貿易商10-50180-240其他服務單位，如政府機構、法律顧問、工程咨詢、設備提供等2050160-220產業(yè)人口合計34萬人l 根據上海商務園區(qū)內人均基本消費面積0.81.2平方米/人的需求量計算，項目需要餐飲、娛樂、休閑、購物商業(yè)體量約35萬平方米；按此標準建造的商業(yè)配套可以滿足項目自身核心商圈消費群體需要。l 若考慮擴大項目商圈范圍，輻射影響外溢至次級商圈和外圍商圈，則需要適當增加本案商業(yè)配套面積。3.2. 酒店配套研究n 對酒店配套的初步認識l 本案項目總體定位對酒店提出的功能要求本案項目作為辦公樓集中區(qū)、現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)，科研、信息、投資、服務、會展交流活動頻繁，對酒店配套需求及酒店檔次需求較高。要求其配套酒店必須具備較強商務性，能夠為辦公樓用戶的客戶接待、行業(yè)會議等提供優(yōu)質服務。滿足周邊園區(qū)企業(yè)及生產企業(yè)的商務需求。l 酒店定位對項目形象的影響項目形象定位于具有國際影響力的化工產業(yè)服務業(yè)聚集區(qū)，國際化、科技化是項目形象必須具備的特征，因此其酒店形象也必須與總體形象相吻合，一、二星級的酒店適宜性較差，取而代之的經濟型酒店或擁有一定品味的BUTIQUE HOTEL則更符合時代的潮流。另一方面，超五星級的酒店以奢華為目標，基本超出了項目目標客戶對酒店的接受程度。根據以上分析，本案項目酒店配套應鎖定在經濟型酒店及3-5星級的商務酒店。n 酒店配套需求量估算入住園區(qū)企業(yè)以及相關行業(yè)的商務活動、行業(yè)會議等，形成了對本案酒店的主力需求。根據上海較為成熟的商務園區(qū)如張江集電港的配套酒店“龍東商務酒店”的經營情況看，集電港以及張江園區(qū)的企業(yè)交流活動對酒店需求旺盛，龍東酒店常年保持90%以上入住率；會展空間需提前1月以上預定。龍東商務酒店定位為4星級，擁有140套客房，每百人平均擁有客房數1間；上海其他商務園區(qū)內酒店配套基本上保持每百人擁有1間客房。本案項目酒店配套亦可定位為4星級，根據本案產業(yè)人口34萬人估算，區(qū)內可消化各類客房300400間?？紤]到星級酒店不宜銷售，開發(fā)體量太大存在風險，及另有酒店公寓的開發(fā)，建議取其下限300間。建筑面積3萬平方米左右。3.3. 公寓配套研究由于項目所處的地理位置，化工行業(yè)對生態(tài)環(huán)境產生的不利影響，故不易在此建造較大體量的公寓住宅，本案項目主要提供的諸如專家樓、員工公寓、酒店服務公寓等功能。公寓配套需求量估算l 根據類似園區(qū)開發(fā)經驗，公寓開發(fā)體量一般控制在項目總開發(fā)量的5%左右。l 另外，由于本案項目基地為工業(yè)用地性質，開發(fā)住宅銷售政策限制較大。而在工業(yè)配套用地上建設的公寓項目可以分割產權銷售。因此，建議將本案公寓部分按照工業(yè)配套進行報建。3.4. 其他配套研究根據本案項目定位，項目還需要建設一定量的其他配套如下：l 展覽中心是整個服務聚集區(qū)乃至整個金山化工產業(yè)對外進行產業(yè)信息、科研成果展示和交流的窗口，其可充分發(fā)揮起與各行業(yè)間的關聯(lián)性，帶動第三產業(yè)的消費鏈，由會展牽頭，帶動產業(yè)園內物流、研發(fā)、培訓、商業(yè)、商務之間有序的內循環(huán)。同時，展館建成后對本案提升項目形象、完善項目功能具有重要意義。展覽中心面積可占項目總體開發(fā)量的5%左右。l 物流項目擁有便利的交通條件，尤其是杭州灣跨海大橋建成、城際快速鐵路交通系統(tǒng)等工程啟動，金山區(qū)與周邊其他城鎮(zhèn)區(qū)域聯(lián)動性的增強，勢必將擴大金山區(qū)業(yè)務往來，具有發(fā)展為 區(qū)域物流中心的可能性。另外，本案功能定位以科研、商務辦公為主，兼有部分中試功能，原材料和產品進出需要一定倉儲配送服務。在本案建設一定比例供入住企業(yè)倉儲分撥功能的物流配套，具有一定可行性。物流配套以小型分撥中心為主。 3.5. 典型案例介紹張江集電港（一期）l 項目基本信息基地位置北臨龍東大道、西靠張東路、南依丹桂路占地面積8.78萬總建筑面積15.7萬容積率1.79車位數量350物業(yè)組合辦公樓廠辦樓龍東商務酒店2幢，共6.29萬3幢，共7.8萬1幢，共1.61萬l 餐飲娛樂配套一、二層各10000平方米，一層服務中心包括餐廳、銀行、超市、康樂中心等商業(yè)設施；二層包括可容納600人的大型報告廳，VIP會議室及各種大小會議廳。主要商家及營運面積如下：商家樓層營運面積備注明軒中餐廳1-2F4000平方米可同時容納200人用餐塞納陽光餐廳1F500平方米西餐廳+酒吧康樂中心1-2F2000平方米包括健身、棋牌、體操、桑拿、按摩、理療、乒乓、桌球大堂酒吧1F300平方米挑空2層員工餐廳-500平方米-（郵局明軒中餐廳大堂酒吧康樂中心便利店展會中心l 會展部分共有12間可以容納8-40人不等的大中小型會議室、800平方米配有同聲翻譯系統(tǒng)的報告廳、800平方米可以同時宴請500人的宴會廳和設施齊備可容納280人的多功能廳。張江集電港的展會部分服務于整個張江乃至浦東地區(qū)，因此出租率很高，會場租賃需要提前2個月預定。l 酒店套房龍東商務酒店為四星級酒店，擁有140間各類豪華客房?？偯娣e約8000平米。龍東商務酒店配套會展中心更被浦東區(qū)政府定為浦東會展功能系統(tǒng)的一個組成部分。該酒店是張江高科技園區(qū)的唯一高星級酒店，附帶會展、接待、餐飲、住宿等多種功能，因此其輻射范圍為整個張江。酒店的入住率也較高，常年入住率在70%以上，相當大部分的客源來自于展會中心的商務客。l 案例可借鑒之處：1) 酒店與展會中心的互動性很強，展會中心的輻射范圍及其規(guī)模直接影響酒店的需求量。2) 商業(yè)配套面積約占總建筑面積的20%，商業(yè)服務面積占總商業(yè)配套面積的50%，其余商業(yè)配套面積為酒店和展會中心面積，兩者比例為2：1.3) 商業(yè)服務業(yè)態(tài)主要包括：一個員工餐廳、一個大型正餐、一個西餐廳、一個酒吧、一個便利超市、一個郵局、一個康樂健身中心。4) 會展中心以多功能的形式出現(xiàn)，將會議與簡單的展示功能相結合。四、總體功能規(guī)劃和布局項目擁有完備的立體化交通體系，在總體功能規(guī)劃上可充分地整合各方面的資源，進而打造一個高效率的、人性化的完整的化工產業(yè)服務平臺。根據項目的不規(guī)整性及分散性，在總體規(guī)劃上劃分為三大功能區(qū)，七大功能組團： 4.1. 總體功能規(guī)劃金山山陽化工產業(yè)服務聚集區(qū)延伸功能區(qū)配套功能區(qū)核心功能區(qū)生活配套區(qū)研發(fā)總部區(qū)展示交易區(qū)商業(yè)休閑組團生活服務組團綜合服務組團綜合會展組團總部企業(yè)研發(fā)組團核心研發(fā)組團物流倉儲組團 一核心功能區(qū)：研發(fā)總部區(qū)組團一：核心研發(fā)組團功能定位：是高度專業(yè)化的體現(xiàn)，是園區(qū)標志性組團，主要集中國際國內專業(yè)科研機構、及科技院所等，是側重于行業(yè)共性技術開發(fā)及科技成果轉化的基地。主要功能：園區(qū)內建立研發(fā)中心、專業(yè)管理和技術人才培訓中心及高新技術成果及企業(yè)孵化中心、中試基地等，向園區(qū)內企業(yè)提供技術信息和技術培訓，提供實驗設備及完善的技術平臺。組團二：總部企業(yè)研發(fā)組團：功能定位：是國際化、品牌化的體現(xiàn)，是園區(qū)總部效益的最佳詮釋，集中化工行業(yè)國際知名企業(yè)和國內知名企業(yè)的研發(fā)總部及核心后備部門，是側重于企業(yè)核心技術、核心產品的開發(fā)平臺和總部辦公基地。主要功能：集企業(yè)營運總部、決策中心；后備職能中心、結算中心、配送中心、客服中心、培訓中心；企業(yè)分支機構；研發(fā)中心；核心產品制造平臺等為一體的低密度、智能化、生態(tài)型的總部研發(fā)辦公集群。也可根據不同企業(yè)營運、研發(fā)的特殊要求，進行總部辦公定制服務，使土地價值得以最大化利用。 二延伸功能區(qū)：展示交易區(qū)組團三：綜合會展組團（會議中心、會展中心、交易中心）功能定位：是整個園區(qū)對外進行產業(yè)信息、科研成果展示和學術交流的主窗口，可充分發(fā)揮起與各行業(yè)間的關聯(lián)性。由會展牽頭，帶動園內研發(fā)、培訓、商業(yè)、商務之間有序的內循環(huán)，同時與園區(qū)外形成互動。規(guī)劃建設為國際化、智能化、多功能、配套齊全的科技展覽中心，通過各類會展為園內企業(yè)搭建國際交流平臺，獲取最新的行業(yè)信息。同時建設大型的多功能國際會議中心，包括多個不同規(guī)模的同聲翻譯多功能會議廳，能夠舉行多種規(guī)格的國際會議。主要功能：國際學術及信息交流中心：為了第一時間將國際尖端的高科技信息匯聚到園區(qū)，同時也為了及時把園區(qū)的高科技成果向世界展示，產業(yè)園內將構建國際一流的高新技術成果展示中心和開放的信息交流平臺，經常舉辦各種國際學術研討會和新技術成果展示會，以加強信息交流，促進高新技術成果向生產力的快速轉化。常年產品展示中心，吸引園區(qū)內的企業(yè)入駐展示乃至園區(qū)外的國際國內企業(yè)設立常年展廳，建立一個集產品展示、產品搜索、貿易洽談于一體的交易平臺。更由園區(qū)內組織不定期國外考察，或牽線搭橋組織國外企業(yè)采購團、投資團赴本區(qū)考察，為園區(qū)企業(yè)構筑理想的國際貿易交流平臺。電子信息交易中心，建立先進的網絡信息服務平臺，與全球各知名的化工產業(yè)網進行鏈接，實現(xiàn)信息共享，更進一步建成直接的網絡交易平臺，獲得第一手的即時交易價格，實現(xiàn)網絡交易、網上資金結算和物流配送體系，最終構筑起虛擬網絡的無形平臺與客觀存在的有形平臺的強大產業(yè)交易市場。張家港化工品交易市場 組團四：綜合服務組團（星級酒店、綜合辦公樓）功能定位：是整合園區(qū)綜合功能的焦點，主要是跟隨主流企業(yè)發(fā)展的上下游企業(yè)，及商務配套服務機構，共同形成“研發(fā)制造物流營銷”這樣完整的產業(yè)鏈，促使園區(qū)內企業(yè)向產業(yè)集群化發(fā)展。主要功能：構建“專業(yè)服務+綜合服務”體系 以銀行業(yè)、投資業(yè)、信托業(yè)、保險業(yè)、風險投資業(yè)為主的金融服務中心； 以咨詢服務、會計服務、法律服務為主的中介服務中心； 以會展服務、國內外機構服務、政府服務為主的會展與機構服務業(yè)； 以知識產權的咨詢和保護為主的知識產權保護中心； 以科技服務、技術測試服務為主的研發(fā)與技術服務業(yè)； 以產業(yè)內相關的專業(yè)培訓服務為主的教育培訓中心。綜合服務組團在化工產業(yè)領域內創(chuàng)造出更多的2.5產業(yè)發(fā)展的空間，帶動就業(yè)機會，提升區(qū)域價值度。組團五：物流和倉儲組團功能定位：產業(yè)服務聚集區(qū)內的支持功能區(qū)，充分利用區(qū)位內完備的交通體系，打造現(xiàn)代物流集散中心，生產資料中轉中心，服務于整體園區(qū)。主要功能：為完善化工品交易市場的供給，選擇合適的地塊規(guī)劃為化工品存儲物流基地。分別建設化工品倉庫區(qū)和儲罐區(qū)，倉庫區(qū)分設冷藏庫、保溫庫和普通庫；儲罐區(qū)建有多種規(guī)格的儲罐庫。利用項目所擁有便捷的交通優(yōu)勢，引進經驗豐富、勢力雄厚的專業(yè)化工第三方物流公司，形成為儲運、分撥、中轉的物流基地。 三配套功能區(qū)：生活配套區(qū)組團六：商業(yè)休閑組團功能定位：是化工產業(yè)服務集聚區(qū)的有機補充，提供良好的配套服務，賦予基地內時尚活力和生活品質，營造出多功能的、舒適的、令人愉悅的娛樂休閑商業(yè)環(huán)境。在商業(yè)街規(guī)劃建設景觀中心廣場，成為項目的品質形象窗口，業(yè)態(tài)的引入包括各類多元化的餐飲、娛樂、運動休閑配套設施，使其成為產業(yè)園區(qū)內人氣最旺的功能區(qū)域。主要功能： 商業(yè)、商務、休閑、運動功能 區(qū)域內重要的綠色生態(tài)景觀軸功能組團七：生活服務組團（酒店式公寓、商業(yè)）功能定位：園區(qū)內商務人士，包括來上海接受短期培訓人士，短期海內外工作人士等有中期的居住需求，能提供酒店式服務的公寓將充分滿足這些人群的需求。配合有部分滿足基本生活配套的商業(yè)。4.2. 布局規(guī)劃思路有序、完善的園區(qū)規(guī)劃就是要建立化工產業(yè)鏈的整合平臺，打造一個產業(yè)集聚、品牌集聚、人才集聚的國際化工產業(yè)基地。 各個區(qū)域既有鮮明個性，又能達到整體協(xié)調統(tǒng)一； 各功能區(qū)優(yōu)化組合，功能布局互補，達到內部產業(yè)鏈的共生發(fā)展； 充分利用園區(qū)內合理的規(guī)劃空間，構筑生態(tài)辦公、和諧生活、休閑文化的新型產業(yè)園區(qū)。4.3. 規(guī)劃布局和建筑形態(tài)4.3.1. 功能規(guī)劃布局示意圖綜合服務組團商業(yè)休閑組團生活服務組團物流倉儲組團綜合會展組團 企業(yè)總部研發(fā)組團企業(yè)定制基地知名企業(yè)總部基地企業(yè)總部研發(fā)組團中央景觀廣場核心研發(fā)組團4.3.2. 各功能區(qū)建筑體量建議 一核心功能區(qū)：研發(fā)總部區(qū)組團一：核心研發(fā)組團地塊位置：處在項目基地最大的415畝地塊中。該地塊上將根據用地功能和未來交通流量，規(guī)劃出呈十字的主要交通干道。交通主軸線與浦衛(wèi)公路以南規(guī)劃完成的交通主軸線相通。同時規(guī)劃入口中心綠化廣場。核心研發(fā)組團的位置：設在該地塊的西北部，北面和西面臨近河道?？偨ㄖ娣e在20000平方米左右，研發(fā)樓單棟以40005000平方米為主，單層面積控制在1000平方米左右；層高建議4米以上。另設立輔助配套商業(yè)設施：餐廳、食堂、便利店、診所等。商業(yè)面積控制在5000平方米左右。配備運動場所：網球場、籃球場、塑膠跑道等。滿足園區(qū)工作人員多元化的生活需求。組團二：總部企業(yè)研發(fā)組團總部企業(yè)研發(fā)組團的位置：設在該415畝地塊的東部和浦衛(wèi)公路以南的55.8、84.8畝的兩地塊中?？偨ㄖ娣e在26萬平方米左右，其中浦衛(wèi)公路以南的55.8、84.8畝地塊已規(guī)劃了11萬平方米建筑面積。知名企業(yè)總部基地建筑面積為15萬平方米左右。單體建筑面積為10003000平方米占40 %，單體建筑面積為30005000平方米占20 %，單體建筑面積為200500平方米的TOHO（TOWNHOUSE OFFICE）商務花園辦公占40 %（根據引入園區(qū)目標客群對辦公物業(yè)的需求確定）。企業(yè)總部定制基地位置：設在415畝地塊中的西南區(qū)塊中。緊鄰交通干道浦衛(wèi)公路，擁有極強的展示效果，給予實力企業(yè)創(chuàng)造個性化辦公空間的需求，定制擁有獨特建筑風格的企業(yè)大樓，展示企業(yè)實力、工作特征、特有的文化品位和氣質，提高辦公環(huán)境質量。另外，在這個區(qū)塊中建造高端的甲級辦公大樓，成為整個服務聚集區(qū)的地標建筑，總建筑面積在3萬平方米左右，單層建筑面積在10001200平方米之間，標準層高在3.6米以上。該基地容積率大致為 0.93。 二延伸功能區(qū)：展示交易區(qū)組團三：綜