房地產(chǎn)泡沫淺析.doc

魔域私服一條龍 WWW.91MYSY.COMUC房地產(chǎn)泡沫淺析 房地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲。美國著名經(jīng)濟學家查爾斯P金德伯格認為：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者-隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應(yīng)的實體價格，由此導致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價格的暴跌、即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。 不論是我國還是外國都在某個時期存在著房價持續(xù)攀升，房價急速上漲，住房價格已經(jīng)超出實際住房價格很多的情況。 上世紀90年代以來，很多國家和地區(qū)尤其是發(fā)達的國家地區(qū)的房地產(chǎn)價格急速上漲。以美國為例，美國房地產(chǎn)較其他國家地區(qū)漲勢出現(xiàn)得較晚，房產(chǎn)價格從1998年開始上漲，1997年2004年，美國實際房價整體上升了52%。2008年金融危機的到來，美國股市房市整體崩盤，許多美國炒房者變得一無所有，房地產(chǎn)泡沫徹底破滅。一些人認為上世紀90年代人口增長迅速，導致土地資源日益枯竭，從而導致了房價的上漲，但是，1990年以來，個別國家和地區(qū)人口確實呈快速增長趨勢，但是總體來看，人口增長是穩(wěn)定的，土地資源也并沒有受到人口壓力的影響。還有些人認為，住房價格上漲的原因是由于人們對住房需求的過快增長導致了住房必須的人力、鋼材、木料等的價格飆升，但如果我們仔細分析上世紀90年代的建筑成本時，我們就會發(fā)現(xiàn)，如果去除CPI的影響的話，建筑成本并沒有超出其理性增長范圍。 從上述分析可知，房地產(chǎn)價格的變動與人口增長和建筑成本變化并沒有直接關(guān)系。那么房地產(chǎn)非理性上漲到底與什么有關(guān)呢？ 現(xiàn)在比較受大眾認可的一種解釋是：一些購買者對住房的強烈需求和長期低利率水平共同影響的結(jié)果。 匯豐銀行的莫瑞斯在美國房地產(chǎn)周期：另一泡沫的報告中利用房地產(chǎn)價值和收入的比例作為證據(jù)。他說，這一比例就等于房地產(chǎn)業(yè)的“價格收益比”。 根據(jù)他的計算，目前的房地產(chǎn)價格與收入比值為1.6，同人們的收入相比比較昂貴。這個水平大體上相當于1989年的比率，那是上一次開始房地產(chǎn)價格長期下降的一年。在20世紀60年代和70年代大部分時期，房地產(chǎn)價格與收入比值通常都在1.2。 莫瑞斯說，目前的房屋高價格被特低利率所掩蓋，特低利率允許消費者降低債務(wù)負擔，住上超過他們實際購買力的房屋。 根據(jù)莫瑞斯的分析，低利率趨勢更多人尤其是投資者和投機者加入買房大軍，這將推動住房價格的上漲，而這將成為一種自然形成的蓬齊效應(yīng)房地產(chǎn)的價格上升增強了投資者的信心和期望，投資者就會想方設(shè)法進一步提高房價來吸引更多的投資者加入“炒房團”，這種循環(huán)會不斷進行下去，造成對原始誘發(fā)因素的過激反應(yīng)，直至泡沫被吹到大的投資者已不能承受為止，泡沫破滅，房價跳樓般下跌，房地產(chǎn)泡沫破滅。 房地產(chǎn)泡沫一旦形成，不論對國家還是個人都會造成不小的影響。 房地產(chǎn)泡沫會造成經(jīng)濟和社會結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報率。在泡沫經(jīng)濟期間，大量的資金肯定會向房地產(chǎn)行業(yè)集聚。例如上世紀80年代正值泡沫經(jīng)濟時期日本大企業(yè)的高額利潤許多來就源于土地投機和股票投機帶來的營業(yè)外收益，結(jié)果放松了對本企業(yè)的經(jīng)營和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長時期，大部分是通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴大其設(shè)備投資，但1987年以后，在股價和地價上漲的引誘下，都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，意味著難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。地價上漲必然導致投資預算增加，在高地價市區(qū)進行投資無利可圖。如日本東京進行道路建設(shè)時，征用土地的費用高達總造價的43.3%，個別地段高達99%。這進一步造成了公共投入的相對縮減，形成經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸。城市地價持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現(xiàn)。同時，由于房地產(chǎn)價格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會分配的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，暴力事件、罷工事件層出不窮，帶來了深刻的社會問題。 反觀我國，我國現(xiàn)在房價增長雖說在國家政策下較前幾年有放緩趨勢，有個別城市的個別樓盤甚至有同比、環(huán)比價格都下降的情況，但是總體上中國房價還是處在上升階段，存在非理性繁榮，羅伯特J希勒教授就認為中國內(nèi)地存在非常明顯的結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)泡沫。 許多專家學者都在預測中國房地產(chǎn)泡沫何時會破滅，那么我們?nèi)绾晤A防房地產(chǎn)泡沫的擴大呢？ 首當其沖的應(yīng)該是政府的宏觀調(diào)控，宏觀經(jīng)濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收入、金融環(huán)境、勞動就業(yè)、居民收環(huán)境、企業(yè)利潤等等。政府對宏觀經(jīng)濟形勢進行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。 其次，政府應(yīng)加強對金融監(jiān)管的力