xx大樓項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方案.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632成 都二灘水電開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司雅礱江流域集控中心大樓項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方案成都冠城物業(yè)管理有限公司謹(jǐn)呈二零零七年十一月二灘水電開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司雅礱江流域集控中心大樓項(xiàng)目管理方案目錄第一章：公司簡(jiǎn)介第二章：主體設(shè)計(jì)及土建開(kāi)始動(dòng)工期間的物業(yè)服務(wù)及費(fèi)用組成一、 服務(wù)形式二、 提供服務(wù)的項(xiàng)目簡(jiǎn)介三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容四、 此階段顧問(wèn)時(shí)間及顧問(wèn)費(fèi)用第三章：大廈主體動(dòng)工后及內(nèi)部設(shè)備安裝期間的顧問(wèn)及現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)及費(fèi)用一、 此階段的顧問(wèn)及現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容二、 大廈主體工程施工和設(shè)備安裝階段工程監(jiān)理的顧問(wèn)內(nèi)容三、 施工期間的物業(yè)安全管理人員駐場(chǎng)管理服務(wù)四、 此階段顧問(wèn)時(shí)間及顧問(wèn)費(fèi)用第四章：物業(yè)管理顧問(wèn)工作流程及方式第五章：結(jié)束語(yǔ)第一章、公司簡(jiǎn)介一九九九年七月，為配合冠城集團(tuán)在蓉之大型高級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓冠城廣場(chǎng)的落成和運(yùn)作，由冠城集團(tuán)注冊(cè)成立了成都冠城物業(yè)管理公司。公司自成立之初即以國(guó)際化、標(biāo)準(zhǔn)化和專業(yè)化為運(yùn)行基準(zhǔn)，并于西南地區(qū)首家引進(jìn)了全球知名房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)戴德梁行（Debenham Tie Leung）為商業(yè)和技術(shù)合作伙伴；從1999年至今，戴德梁行為成都冠城物業(yè)管理公司開(kāi)發(fā)的冠城廣場(chǎng)之組建、運(yùn)行和發(fā)展提供了全程顧問(wèn)。冠城集團(tuán)是一家以房地產(chǎn)為龍頭，并兼顧足球事業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、電子產(chǎn)品、網(wǎng)絡(luò)科技，期貨及國(guó)際貿(mào)易等多元化經(jīng)營(yíng)的跨國(guó)機(jī)構(gòu)。成都冠城物業(yè)管理公司現(xiàn)擁有員工300多名，其中中高層管理人員大專以上學(xué)歷者為100%，全部持有全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，公司工程設(shè)備技術(shù)人員大專以上學(xué)歷者為70%，全部持有各類專業(yè)上崗證。公司管理層及各項(xiàng)目經(jīng)理均系長(zhǎng)年從事大型物業(yè)管理、設(shè)施設(shè)備管理、高級(jí)酒店管理的資深專業(yè)人士，并汲取戴德梁行多年來(lái)作為國(guó)際物業(yè)管理大師先進(jìn)的管理理念、優(yōu)秀的項(xiàng)目培訓(xùn)與成熟的操作經(jīng)驗(yàn)，確保了我們管理質(zhì)量的始終如一和公司發(fā)展良好的資源儲(chǔ)備。為了確保公司能全力為物業(yè)業(yè)主、業(yè)主及物業(yè)使用者提供國(guó)際級(jí)的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，充分提高物業(yè)之管理運(yùn)作質(zhì)素并延長(zhǎng)物業(yè)與相應(yīng)設(shè)備之運(yùn)行能力，更使其物業(yè)不斷保值、增值為目標(biāo)，成都冠城物業(yè)管理公司于2002年初通過(guò)了ISO2000版國(guó)際質(zhì)量體系和英國(guó)皇家認(rèn)證認(rèn)可委員會(huì)UKAS認(rèn)證，使公司在國(guó)際化、標(biāo)準(zhǔn)化及專業(yè)化運(yùn)行和管理邁上了一個(gè)新的臺(tái)階。在2005年3月，公司獲得了“首屆成都市最具競(jìng)爭(zhēng)力物業(yè)管理企業(yè)”稱號(hào)，證明我們的管理水平、服務(wù)質(zhì)量得到了政府主管部門(mén)和同行業(yè)的廣泛認(rèn)可。公司自成立以來(lái)所奉行的服務(wù)宗旨是：以科學(xué)精良的管理，優(yōu)質(zhì)細(xì)微的服務(wù)，在盡力提高物業(yè)運(yùn)作質(zhì)素、延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命，從而使其不斷保值增值的同時(shí)，充分滿足物業(yè)之發(fā)展商、業(yè)主及使用者的各種服務(wù)需求。此文檔僅供學(xué)習(xí)與交流公司管理架構(gòu)及特點(diǎn)1. 公司管理架構(gòu)冠城集團(tuán) 成都冠城物業(yè)管理有限公司公司行政人事部公司設(shè)備管理部風(fēng)尚國(guó)際管理處錦屏苑管理處審計(jì)署駐成辦管理處冠城廣場(chǎng)管理處公司財(cái)務(wù)部二灘基地管理處冠城花園管理處西城花園管理處公司項(xiàng)目部成都七中管理處2 公司特點(diǎn)：1. 成都冠城物業(yè)管理公司是冠城集團(tuán)旗下的全資子公司，實(shí)力雄厚、信譽(yù)卓著，公司成立之初即聘請(qǐng)了全球知名房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)作為公司的全程管理顧問(wèn)至今，全面導(dǎo)入了先進(jìn)的國(guó)際化管理運(yùn)行模式。2. 公司下設(shè)：項(xiàng)目部，負(fù)責(zé)公司對(duì)外拓展、各個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量以及現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)和專業(yè)管理；設(shè)備管理部，負(fù)責(zé)各個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)和設(shè)備專業(yè)管理；行政人事部，給公司各個(gè)項(xiàng)目提供堅(jiān)實(shí)的后盾支持，新員工的入職培訓(xùn)等，充分體現(xiàn)了公司各項(xiàng)目人力資源、技術(shù)支持、管理經(jīng)驗(yàn)共享的原則。3. 公司擁有多年從事設(shè)施設(shè)備管理、物業(yè)管理、酒店管理工作經(jīng)驗(yàn)的人力資源儲(chǔ)備，能勝任各種不同類型物業(yè)的管理，并具有充分的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)；公司于2002年初通過(guò)了ISO9002質(zhì)量體系UKAS認(rèn)證，為公司管理運(yùn)行程序化、規(guī)范化奠定了基礎(chǔ)，也使我們的每一位顧客能獲得質(zhì)量如一的服務(wù)。4. 作為一家優(yōu)秀的物業(yè)管理公司，我們有為摩托羅拉、惠普、思科系統(tǒng)、富士施樂(lè)等全球知名跨國(guó)公司和機(jī)構(gòu)提供高素質(zhì)多元化物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)和能力，并深受客戶的一致好評(píng)。5. 我們也管理著二灘水電開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司成都基地，通過(guò)近兩年來(lái)對(duì)二灘成都基地的全面管理和服務(wù)，我們深刻了解了作為特大型國(guó)有企業(yè)綜合后勤保障工作的物業(yè)管理服務(wù)的重要性，加之在寫(xiě)字樓、高檔住宅小區(qū)、學(xué)校等不同類型物業(yè)管理的優(yōu)異業(yè)績(jī)和豐富經(jīng)驗(yàn)，因此我們對(duì)于物業(yè)管理模式的移植和拓展工作有充分的能力和信心。項(xiàng)目管理的服務(wù)宗旨、經(jīng)營(yíng)理念、企業(yè)文化、質(zhì)量方針1 我們的的服務(wù)宗旨是：以科學(xué)精良的管理，優(yōu)質(zhì)細(xì)微的服務(wù)，在盡力提高物業(yè)運(yùn)作質(zhì)素、延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命，從而使其不斷保值增值的同時(shí)，充分滿足物業(yè)之業(yè)主、及使用者的各種服務(wù)需求。根據(jù)市場(chǎng)變化和客戶需要，我公司的物業(yè)管理服務(wù)已突破了傳統(tǒng)的物業(yè)管理范疇，每一個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)方案均是精心為客戶量身打造而成，并將服務(wù)延伸至客戶的各種不同需求。比如在二灘成都基地項(xiàng)目，我們根據(jù)客戶需要，為客戶提供了除基本的物業(yè)管理公共服務(wù)之外的各種高素質(zhì)之：會(huì)務(wù)接待服務(wù)、綜合商務(wù)服務(wù)、食堂餐飲服務(wù)、招待所管理服務(wù)、行政內(nèi)勤服務(wù)等，為業(yè)主方二灘水電開(kāi)發(fā)公司實(shí)施企業(yè)全面市場(chǎng)化和社會(huì)化進(jìn)程提供了堅(jiān)實(shí)的后勤保障。2我們的的經(jīng)營(yíng)理念為：“完美無(wú)瑕的服務(wù)源自每一個(gè)細(xì)節(jié)的精雕細(xì)琢”。為此，公司一直致力于維護(hù)二十四小時(shí)客戶服務(wù)、安全保衛(wèi)和工程運(yùn)行系統(tǒng)，以便能迅速及時(shí)地響應(yīng)客戶需要，處理客戶問(wèn)詢投訴及應(yīng)對(duì)各種緊急事故，我們采取更具彈性及創(chuàng)新的方式，在傳統(tǒng)與非傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)之間尋求平衡；以保證物業(yè)以最佳、最有效的方式運(yùn)作，從而提高效率、降低成本、塑造物業(yè)形象，充分滿足符合客戶的需要。3我們的企業(yè)文化是：感受榮譽(yù)、擁有安全、贏得快樂(lè)、卓越成長(zhǎng)。 我公司企業(yè)文化的觀點(diǎn)所重視的是企業(yè)與員工的互動(dòng)成長(zhǎng)，與公司“榮辱共存”是我們每一位員工所信守的理念，公司為每一位員工所提供的也不僅僅是就業(yè)機(jī)會(huì)，而是無(wú)限的發(fā)展空間和平臺(tái)。4“質(zhì)量成就經(jīng)典、專業(yè)創(chuàng)造輝煌”是我公司的質(zhì)量方針。公司所擁有資深而專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，旨在為客戶提供最出色的服務(wù)。我們通過(guò)優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)和高水平的表現(xiàn)，為我們的業(yè)主獲取最大的物業(yè)收益，同時(shí)也讓客戶感受到成都冠城物業(yè)管理公司高效而專業(yè)的運(yùn)作方式。管理項(xiàng)目介紹成都冠城物業(yè)管理公司目前管理項(xiàng)目：成都最具影響力的高級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓冠城廣場(chǎng)大型水電企業(yè)二灘水電開(kāi)發(fā)有限公司二灘成都基地?fù)碛型晟平逃O(shè)施和品牌形象的成都七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校錦江之濱的大戶豪宅冠城花園高尚住宅小區(qū)風(fēng)尚國(guó)際二灘水電開(kāi)發(fā)有限公司生活基地錦屏苑城西新銳小區(qū)西城花園管理總面積近55萬(wàn)平米。冠城廣場(chǎng)上圖：冠城廣場(chǎng)大堂右圖：冠城廣場(chǎng)塔樓冠城廣場(chǎng)是成都市對(duì)外招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目，該廣場(chǎng)于1999年底落成并投入使用；落成典禮上，省市領(lǐng)導(dǎo)謝世杰、聶榮貴、陶武先等到場(chǎng)祝賀并致辭：“冠城廣場(chǎng)作為成都標(biāo)志建筑，以多功能設(shè)施展現(xiàn)成都市形象，為我省對(duì)外開(kāi)放和招商引資起到了積極作用。冠城廣場(chǎng)的竣工開(kāi)業(yè)，是四川招商引資的重大成果”。冠城廣場(chǎng)不僅是本地房地產(chǎn)業(yè)之技術(shù)、管理、開(kāi)發(fā)理念的重大跨越，也為西部大開(kāi)發(fā)背景下的成都，樹(shù)立了一個(gè)璀璨的品牌。冠城廣場(chǎng)地處成都市順城大街，樓高三十八層，建筑面積83，000平方米；廣場(chǎng)配備了樓宇自動(dòng)化（BA）、通訊智能化（CA）和辦公自動(dòng)化（OA）的3A智能管理系統(tǒng)，樓內(nèi)各種設(shè)備全部采用世界名牌產(chǎn)品，其中包括：美國(guó)DOVER電梯、美國(guó)MCQURY和TRANE冷水主機(jī)、英國(guó)WELLMAN熱水鍋爐、美國(guó)HONEYWELL中央空調(diào)自控系統(tǒng)、美國(guó)LUCENT綜合布線、英國(guó)Rolls-Royce發(fā)電機(jī)組等。為保障冠城廣場(chǎng)及設(shè)施設(shè)備在使用中能得到完善的管理，每一項(xiàng)公共物業(yè)管理計(jì)劃，包括如：電梯、消防系統(tǒng)、供電、電訊網(wǎng)絡(luò)、中央空調(diào)、檢查系統(tǒng)、保安、綠化、清潔、車輛進(jìn)出停放等，均由我公司攜同戴德梁行(Debenham Tie Leung)進(jìn)行策劃設(shè)計(jì)。配合我公司專業(yè)人士進(jìn)行24小時(shí)全面打理，為客戶提供了符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。正是由于我公司的精心管理，冠城廣場(chǎng)入住了包括有：惠普、思科系統(tǒng)、富士施樂(lè)、馬士基、美國(guó)柯尼卡、美國(guó)國(guó)際集團(tuán)、施耐德電氣、菲尼克斯、法瑪西亞、中國(guó)網(wǎng)通、康柏中藥通、香港東方海外、香港BEA、新加坡駐成都領(lǐng)事館、新加坡貿(mào)發(fā)局、泉州市政府駐蓉辦事處、英國(guó)簽證中心、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)光大銀行、大華銀行等在內(nèi)的近兩百家著名的中外企業(yè)和官方機(jī)構(gòu)。冠城廣場(chǎng)無(wú)論在物業(yè)管理和租售方面均成為本市大型商業(yè)地產(chǎn)之成功個(gè)案。近9萬(wàn)平米的冠城廣場(chǎng)其入住率已超過(guò)98%；因我公司專業(yè)而完善的物業(yè)管理，更為客戶創(chuàng)造了一個(gè)安全與良好的環(huán)境，其客戶滿意率一直保持本市同業(yè)之最高比率；冠城廣場(chǎng)成為本地高級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓物業(yè)管理之典范，為物業(yè)的業(yè)主帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)收益。二灘水電開(kāi)發(fā)公司成都基地上圖：二灘錦屏苑小區(qū)右圖：二灘水電開(kāi)發(fā)公司行政辦公樓 二灘水電開(kāi)發(fā)公司成都基地是我司通過(guò)二灘水電開(kāi)發(fā)公司嚴(yán)格按國(guó)際慣例進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)而獲得管理權(quán)的一個(gè)項(xiàng)目,該項(xiàng)目的業(yè)主方是負(fù)責(zé)國(guó)家重點(diǎn)工程項(xiàng)目二灘水電站開(kāi)發(fā)建設(shè)和管理運(yùn)行，并承擔(dān)國(guó)家雅礱江梯級(jí)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)任務(wù)的特大型國(guó)有企業(yè)二灘水電開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，二灘成都基地則包括了二灘公司的行政辦公總部、生產(chǎn)調(diào)度中心和公司職工生活區(qū)。原基地管理者系二灘水電開(kāi)發(fā)公司下屬全資子公司，為保證公司的對(duì)外形象和發(fā)展的需要，2002年底，二灘水電開(kāi)發(fā)公司毅然解散了該子公司，并面向社會(huì)公開(kāi)邀請(qǐng)了中外十余家知名物業(yè)管理企業(yè)參加“二灘成都基地物業(yè)管理”招投標(biāo),我司亦在受邀之列，通過(guò)按國(guó)際慣例嚴(yán)格、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)，我司最終以其綜合實(shí)力取得了二灘水電開(kāi)發(fā)公司成都基地的管理權(quán)，并于2002年12月28日全面進(jìn)場(chǎng)。二灘成都基地物業(yè)管理項(xiàng)目分為雙林路辦公區(qū)及肖家河生活區(qū)。雙林路辦公區(qū)系二灘水電開(kāi)發(fā)公司行政辦公總部和生產(chǎn)調(diào)度中心，由一幢22層的辦公大廈和5棟多層建筑組成，有配套會(huì)議中心、商務(wù)中心、職工餐廳、招待所、地下停車場(chǎng)、公共綠地等。物業(yè)采用日本三菱電梯、HARRIS數(shù)字程控交換機(jī)系統(tǒng)、美國(guó)江森消防系統(tǒng)、意大利RC中央空調(diào)系統(tǒng)等配套設(shè)施設(shè)備。而位于成都肖家河的公司職工生活區(qū)則是由四棟16層高層電梯公寓構(gòu)成的高檔住宅小區(qū)，小區(qū)選用芬蘭通力電梯、精靈自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等，并配有地下及地面停車場(chǎng)、變配電及消防控制中心、職工活動(dòng)中心等系列配套設(shè)備設(shè)施。2002年12月20日應(yīng)業(yè)主方要求，我司在短短的一周內(nèi)便籌備組建了二灘成都基地物業(yè)管理處，從籌備進(jìn)場(chǎng)、物業(yè)接交、平穩(wěn)過(guò)渡到其后各項(xiàng)管理及服務(wù)工作的正常開(kāi)展，我司以高質(zhì)量的服務(wù)、高質(zhì)量的管理和高素質(zhì)的專業(yè)精神，贏得了業(yè)主方的贊譽(yù)和認(rèn)可，在其后多次進(jìn)行的客戶調(diào)查問(wèn)卷中,二灘成都基地管理處各項(xiàng)工作滿意率均在99%以上，充分顯示了成都冠城物業(yè)管理有限公司的專業(yè)質(zhì)素和管理實(shí)力。我司在做好各項(xiàng)物業(yè)管理和客戶服務(wù)工作的同時(shí)，還積極為業(yè)主大幅節(jié)約管理成本、降低能源消耗、改善物業(yè)設(shè)施設(shè)備、完善管理處服務(wù)體系，并多次協(xié)助和配合二灘水電開(kāi)發(fā)公司承接和舉辦各種大型會(huì)議及重要接待任務(wù)，受到業(yè)主方上下的一致好評(píng)，同時(shí)也使二灘水電開(kāi)發(fā)公司成都基地逐步適應(yīng)了市場(chǎng)需求與變化，為業(yè)主及客戶創(chuàng)造了一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的工作氛圍與生活環(huán)境。在2003年底業(yè)主方二灘水電開(kāi)發(fā)公司及董事會(huì)以書(shū)面形式高度評(píng)價(jià)了我司2003年度的管理工作與業(yè)績(jī)，并再度誠(chéng)邀我司繼續(xù)擔(dān)當(dāng)二灘成都基地2004年度的物業(yè)管理者。 2004年12月，冠城物管再度在嚴(yán)格的招投標(biāo)中脫穎而出，成功取得二灘水電開(kāi)發(fā)公司物業(yè)管理權(quán)。 成都七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校左圖：成都七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校正門(mén) 右圖：成都七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校校區(qū)成都七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校是由冠城集團(tuán)投資，成都七中輸出品牌、管理、師資力量合辦的全日制學(xué)校。該校位于溫江涌泉鎮(zhèn)光華大道旁，總占地面積300畝，一期建筑面積66702平方米，綠化率達(dá)到37%；其幽雅的校園環(huán)境、先進(jìn)的教學(xué)設(shè)備、完善的配套設(shè)施均達(dá)到西南一流水平；學(xué)?，F(xiàn)有學(xué)生近1600人，教職員工近300人，學(xué)制涵蓋小學(xué)、中學(xué)和高中，通過(guò)全封閉管理，讓學(xué)生能在充滿學(xué)習(xí)氛圍的環(huán)境得到系統(tǒng)的學(xué)習(xí)提高；其完善的配套設(shè)施又為全校師生營(yíng)造出一個(gè)舒適、輕松、和諧的學(xué)習(xí)生活環(huán)境，在緊張的學(xué)習(xí)之余能夠得到全身心的放松，以更好的狀態(tài)投入到學(xué)習(xí)當(dāng)中。在具備一流的硬件設(shè)施和師資力量的同時(shí)，成都七中正致力于通過(guò)成都冠城物業(yè)管理公司人性化的管理、有力的后勤保障等軟環(huán)境的提升塑造打造成都乃至西南地區(qū)的一流名校。冠城花園左圖：冠城花園全景 右圖：冠城花園之凌波閣冠城花園二期系冠城集團(tuán)在冠城廣場(chǎng)后的又一傾力之作，總占地近100畝，由4棟對(duì)稱布局的22層全剪力墻結(jié)構(gòu)的高層電梯公寓圍合而成，4棟主體建筑采用美國(guó)DOVER電梯、西訊智慧綜合布線、紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)圖像監(jiān)控系統(tǒng)、消防煙感、溫感自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、地下室自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)、消火栓滅火系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)、防排煙裝置系統(tǒng)等。小區(qū)樓間距寬達(dá)28米，區(qū)內(nèi)由中庭花園、林蔭小道、園藝小品構(gòu)成的花園式景觀綠化面積達(dá)45%。尊榮華貴的冠城花園除配備獨(dú)立修建的4層2000平米花園會(huì)所物業(yè)外，還擁有仿生態(tài)戶外恒溫游泳池和國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)。由成都冠城物業(yè)管理公司參與前期物業(yè)管理顧問(wèn)的冠城花園，恢弘大氣中流露出百年經(jīng)典建筑雋永和深邃；對(duì)稱布局的中庭園林將中國(guó)傳統(tǒng)園林之“精、宜、巧、雅”與西方園林的現(xiàn)代特征奇跡般地結(jié)合到一起。游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)散布其間，給這座和諧的小區(qū)又添上幾筆靈動(dòng)的音符，冠城花園的一切，都是按上流社會(huì)的生活標(biāo)準(zhǔn)所錘煉，給高尚居家和精致生活的理念注入了新的內(nèi)涵：回歸都市住宅，享受名紳特區(qū)。冠城花園由經(jīng)驗(yàn)豐富的成都冠城物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。風(fēng)尚國(guó)際風(fēng)尚國(guó)際位于肖家河片區(qū)，介于玉林小區(qū)、置信麗都花園、雙楠小區(qū)之間，是成都市高尚住宅片區(qū)；周邊學(xué)校林立，交通便利，小區(qū)配套成熟。風(fēng)尚國(guó)際總建筑面積近10萬(wàn)平方米，是由高檔電梯公寓和臨街商鋪共同組成，其戶型主要以錯(cuò)層和躍層為主，小區(qū)配備有會(huì)所、游泳池及其它運(yùn)動(dòng)設(shè)施和娛樂(lè)場(chǎng)所，擁有400多個(gè)地下泊車位，采用先進(jìn)的電子監(jiān)控設(shè)備，安保、工程、客服24小時(shí)為業(yè)主提供服務(wù)。2004年底，冠城物業(yè)通過(guò)嚴(yán)格按國(guó)際慣例進(jìn)行的公開(kāi)招投標(biāo)成功獲得風(fēng)尚國(guó)際項(xiàng)目的管理權(quán)。2005年8月下旬，風(fēng)尚國(guó)際順利交房，迎接業(yè)主入住，這標(biāo)志著成都冠城物業(yè)管理有限公司旗下又增加一個(gè)優(yōu)質(zhì)管理項(xiàng)目。西城花園西城花園為多層住宅小區(qū)，位于成都市青羊大道18號(hào)，一期共有住戶251戶，總建筑面積為30592平米。自2005年1月24日管理處接管小區(qū)后，立即著手從工程、安保、清潔、綠化、物業(yè)服務(wù)等方面進(jìn)行熟悉、整改，同時(shí)積極與業(yè)主進(jìn)行接觸溝通，保障小區(qū)物業(yè)管理工作的平穩(wěn)過(guò)渡。目前，小區(qū)各方面工作正逐步走向正軌，管理處將秉承冠城物業(yè)優(yōu)良傳統(tǒng)、憑借公司多年累積的管理經(jīng)驗(yàn)，向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。并以此贏得業(yè)主的認(rèn)可，維護(hù)公司利益、樹(shù)立公司形象。審計(jì)署駐成都特派員辦事處審計(jì)署駐成都特派員辦事處行政大樓審計(jì)署駐成都特派員辦事處審計(jì)署駐成都特派員辦事處 我司經(jīng)過(guò)嚴(yán)格按照國(guó)際慣例進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)，獲得了審計(jì)署駐成都特派員辦事處辦公樓及住宅區(qū)世紀(jì)欣園項(xiàng)目的管理權(quán)。該業(yè)主單位是國(guó)家審計(jì)署外派在全國(guó)各地的直屬審計(jì)機(jī)構(gòu)的其中一個(gè)，負(fù)責(zé)全國(guó)國(guó)有企業(yè)、政府及事業(yè)單位、外資企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、駐外中國(guó)大使館等的審計(jì)。由于該單位的特殊性，因此對(duì)物業(yè)管理的要求特別高。2005年10月，該單位對(duì)我司多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行考察，并于同年12月邀請(qǐng)數(shù)家知名物業(yè)管理企業(yè)參加“審計(jì)署駐成都特派員辦事處物業(yè)管理”招投標(biāo)。通過(guò)嚴(yán)格按照國(guó)際慣例公平、公正、我公司最終以專業(yè)的服務(wù)管理理念及綜合實(shí)力贏得該單位辦公樓及住宅區(qū)的管理權(quán)。 審計(jì)署駐成都特派員辦事處物業(yè)管理項(xiàng)目是由辦公樓和世紀(jì)欣園住宅小區(qū)組成。其辦公大樓系審計(jì)署駐成都特派辦的辦公和行政中心。該辦公大樓總共十三層，其配套設(shè)施有大、中、小型會(huì)議中心，健身室，展覽室、地面地下停車場(chǎng)、公共綠地等。物業(yè)采用日本三菱電梯、美國(guó)通用消防系統(tǒng)、消防監(jiān)控中心、高低壓配電等配套設(shè)備設(shè)施。緊鄰辦公大樓的住宅區(qū)世紀(jì)欣園是由四棟11層電梯公寓、一棟綜合樓、一棟兩層停車樓構(gòu)成的高尚住宅小區(qū)。該小區(qū)同樣選用了日本三菱電梯、美國(guó)通用消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施，同時(shí)還有職工活動(dòng)中心、大型景觀水池、籃球場(chǎng)、全民健身場(chǎng)地等配套設(shè)施，和停車樓停車位233個(gè)。 在2006年1月20日，我司籌備組入場(chǎng)之后，在十天左右便成立了基本完善的物業(yè)管理處。不管在前期籌備、物業(yè)交接、還是在后期管理及服務(wù)工作中，始終如一的以專業(yè)的管理和優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，得到了業(yè)主的肯定和認(rèn)可，在年終業(yè)主滿意度調(diào)查中滿意率達(dá)到99.3%。在這一年的工作中，對(duì)于家屬住宅小區(qū)，我司始終堅(jiān)持“以人為本，親情化服務(wù)”的宗旨。對(duì)于辦公樓，致力于為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、文明、和諧的辦公環(huán)境，還主動(dòng)積極的為業(yè)主大幅降低管理成本、減少各種能耗。同時(shí)多次配合、協(xié)助審計(jì)署駐成都特派員辦事處接待中央及省、市領(lǐng)導(dǎo)的參觀、考察，和數(shù)以百次的大中型會(huì)議。（李金華審計(jì)長(zhǎng)、令狐安副審計(jì)長(zhǎng)、王懷臣副省長(zhǎng)等曾多次蒞臨參觀檢查，并給予了較高的評(píng)價(jià)）均受到了該業(yè)主單位上下的一致好評(píng)。第二章 主體設(shè)計(jì)及土建開(kāi)始動(dòng)工期間的物業(yè)服務(wù)及費(fèi)用組成一、服務(wù)形式1、服務(wù)期間，我司物業(yè)專家團(tuán)隊(duì)將根據(jù)甲方設(shè)計(jì)需求對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行專業(yè)顧問(wèn)； 2、為此項(xiàng)目成立的專業(yè)顧問(wèn)小組根據(jù)項(xiàng)目需要不定期的到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察、調(diào)研并督導(dǎo)實(shí)際工作。3、我司將派資深物業(yè)管理高級(jí)顧問(wèn)組，每周到現(xiàn)場(chǎng)一次，會(huì)同甲方工程技術(shù)管理人員對(duì)設(shè)計(jì)情況進(jìn)行指導(dǎo)、督促、顧問(wèn)，專項(xiàng)負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)工作。4、為了確保顧問(wèn)項(xiàng)目的質(zhì)量，根據(jù)甲方需求，我司還特派駐場(chǎng)工程師對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工作進(jìn)行跟蹤管理。5、我司全面參與本物業(yè)管理的前期指導(dǎo)工作，按現(xiàn)代化、國(guó)際化的管理模式為本物業(yè)的物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)，便于本物業(yè)投入使用后達(dá)到國(guó)際物業(yè)管理水平。二、提供服務(wù)的項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、 建筑布局及功能設(shè)計(jì)。2、 設(shè)施安排及功能設(shè)計(jì)。3、 人流、車流分區(qū)引導(dǎo)設(shè)計(jì)。4、 廣場(chǎng)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。5、 防水處理設(shè)計(jì)。6、 管理用房適合位置和配備。7、 員工通道。8、 停車場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。9、 供配電系統(tǒng)。10、 消防報(bào)警系統(tǒng)。11、 廣場(chǎng)智能化管理系統(tǒng)。12、 廣場(chǎng)照明設(shè)計(jì)。13、 公共監(jiān)控及電視系統(tǒng)。14、 通訊、廣播系統(tǒng)。15、 卸貨區(qū)域規(guī)劃。16、 審核施工組織設(shè)計(jì)，提出意見(jiàn)和建議。17、 指導(dǎo)制訂施工管理制度及消防安全管理制度。18、 發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患，提供給開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商督促施工、監(jiān)理單位解決。19、 了解工程實(shí)際情況，已便于為后期物業(yè)管理制定相應(yīng)的管理方案。20、 提供設(shè)備選型意見(jiàn)。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容（一） 方式：1、 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察；2、 研究、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工圖（包括土建和各類機(jī)電設(shè)備以及環(huán)境工程類圖紙）、項(xiàng)目模型等數(shù)據(jù)。（二） 目的：了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范，確定項(xiàng)目檔次，協(xié)助發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，降低不必要的投入和開(kāi)支，提升物業(yè)的性價(jià)比和競(jìng)爭(zhēng)力，減少后期管理中的糾紛隱患，為銷售推廣創(chuàng)造有力條件。（三） 從物業(yè)管理各專業(yè)角度提出專業(yè)評(píng)估和建議的方向：1、 評(píng)估各機(jī)電房的規(guī)劃位置；2、 給排水系統(tǒng)設(shè)置評(píng)估與建議；3、 消防系統(tǒng)設(shè)置評(píng)估與建議；4、 安防監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置評(píng)估與建議；5、 評(píng)估小區(qū)綠化、景觀、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保規(guī)劃評(píng)估及建議；6、 采光通風(fēng)設(shè)計(jì)評(píng)估與建議；7、 配套設(shè)施的評(píng)估建議；8、 評(píng)估小區(qū)智慧化建設(shè)；9、 評(píng)估物業(yè)管理用房的配置；10、 成本分析；等等。11、 研究設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)不利于以后物業(yè)管理的問(wèn)題提出調(diào)整建議；12、 建筑設(shè)計(jì)（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求；13、 對(duì)建筑物外立面統(tǒng)一化管理相關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估和建議；14、 房屋設(shè)備設(shè)計(jì)、施工建議，其中包括：設(shè)備選型、系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案等；15、 對(duì)電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議；16、 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)等是否滿足要求；17、 根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門(mén)的審核意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷（例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等），提出糾正及修改建議；18、 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議；19、 對(duì)會(huì)所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項(xiàng)目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配、器材選配及經(jīng)營(yíng)模式等提供咨詢和建議；20、 根據(jù)會(huì)所增設(shè)的項(xiàng)目及小區(qū)配套設(shè)施（如：泳池、餐飲等），從節(jié)能和環(huán)保的角度，提出建議；21、 對(duì)商場(chǎng)（商鋪）、餐飲、娛樂(lè)性場(chǎng)所的油煙、污水及噪音的處理建議；22、 對(duì)該項(xiàng)目商業(yè)的經(jīng)營(yíng)招商、管理協(xié)助進(jìn)行策劃與分析指導(dǎo)；23、 從物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理角度提出專業(yè)建議；24、 針對(duì)發(fā)展商對(duì)智能化工程的要求，對(duì)智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議；25、 對(duì)安防系統(tǒng)的配置、設(shè)計(jì)提出合理化建議。26、 對(duì)管理用房位置確定及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，提供參考意見(jiàn)。（四） 評(píng)估物業(yè)設(shè)計(jì) 我司將針對(duì)本項(xiàng)目之設(shè)計(jì)，建筑材料，公用設(shè)備及設(shè)施做出建議，并因應(yīng)需要與發(fā)展商建筑師及施工單位舉行會(huì)議，使物業(yè)之各項(xiàng)設(shè)備功能符合國(guó)際管理水平。（五） 評(píng)估影響物業(yè)管理運(yùn)作及收費(fèi)的因素 根據(jù)本項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)，選用材料，設(shè)施設(shè)備等等，擬定物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各種影響管理營(yíng)運(yùn)收費(fèi)的因素在不同的發(fā)展項(xiàng)目不盡相同，有些因素能長(zhǎng)遠(yuǎn)降低管理營(yíng)運(yùn)支出，并能提高管理水平及效益。（六） 評(píng)估物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè) 從管理角度提出對(duì)建筑物設(shè)計(jì)圖紙的意見(jiàn)，如停車場(chǎng)出入口的位置、公共設(shè)備及電梯的設(shè)置位置等，建議一切對(duì)日后物業(yè)管理有正面及直接影響的意見(jiàn)。 從日后管理的角度，分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等，減少遺漏工程，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理之壓力。 站在使用者的角度對(duì)有關(guān)工程設(shè)備之選擇提供意見(jiàn)。 參與有關(guān)工程聯(lián)系會(huì)議，對(duì)可能影響日后執(zhí)行管理工作的事項(xiàng)提供建議。 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)管理意見(jiàn)。 提供功能布局的有關(guān)專業(yè)管理意見(jiàn)，減少日后管理期間操作成本及使物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)。 建議成品保護(hù)方案，減少因施工對(duì)材料可能造成的損害。 協(xié)助管理公司工程人員提前熟悉樓宇中的各種設(shè)備和線路，保 證樓宇的安全啟用，正常運(yùn)行。 協(xié)助物業(yè)的竣工驗(yàn)收接管，及訂定物業(yè)商鋪交付使用之程序，使小業(yè)主能有秩序接收商鋪，減少不必要之爭(zhēng)執(zhí)。（七） 評(píng)估各機(jī)電房的規(guī)劃位置，原機(jī)電設(shè)備合理充份利用及布置建議物業(yè)內(nèi)之配電房、水泵房、煤氣調(diào)壓站、污水處理站、水池等之適當(dāng)位置，使日后管理運(yùn)作能更為暢順，節(jié)省資源，并協(xié)助制定管理維修保養(yǎng)計(jì)劃。（八） 水電供應(yīng)容量問(wèn)題在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，不僅須考慮群樓部分的日常營(yíng)運(yùn)用水及用電，亦同時(shí)須考慮整個(gè)物業(yè)之公共照明用電、清潔、綠化用水之容量問(wèn)題；避免管理費(fèi)預(yù)算透支，將是規(guī)劃建設(shè)中不可忽視的問(wèn)題。（九） 消防設(shè)備的設(shè)置在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)備的配套須嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求，并應(yīng)重視各種消防死角；所以我司建議在各消防死角預(yù)留位置并設(shè)置入口配合消防車行動(dòng)。（十） 評(píng)估物業(yè)綠化、景觀、環(huán)衛(wèi)規(guī)劃按照規(guī)劃，提供綠化區(qū)的保養(yǎng)方案，保持物業(yè)之美觀及風(fēng)格。四、此階段顧問(wèn)時(shí)間及顧問(wèn)費(fèi)用：1、 時(shí)間為合同簽定日起開(kāi)始計(jì)算，以月為單位：2、 每月總價(jià)格為：貳萬(wàn)元整3、 工程設(shè)計(jì)項(xiàng)目人員工時(shí)費(fèi)：12000.00元/月；4、 管理者傭金：4000.00元/月；5、 會(huì)議服務(wù)及其它行政開(kāi)支：4000.00元/月。 第三章 大廈主體動(dòng)工后及內(nèi)部設(shè)備安裝期間的顧問(wèn)及現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)及費(fèi)用為更好的為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商服務(wù)，我公司在獲取合同正式接管項(xiàng)目之前將向招標(biāo)方提供以下顧問(wèn)服務(wù)，其費(fèi)用由雙方協(xié)商確定，顧問(wèn)期限至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付為止。五、 此階段的顧問(wèn)及現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容l 大廈主體工程施工和設(shè)備安裝階段工程監(jiān)理及顧問(wèn)服務(wù)l 施工期間的安全管理服務(wù)二、大廈主體工程施工和設(shè)備安裝階段工程監(jiān)理的顧問(wèn)內(nèi)容（一） 針對(duì)周邊現(xiàn)存有關(guān)影響未來(lái)的管理問(wèn)題，提出實(shí)施改進(jìn)建議，使發(fā)展商能有時(shí)間考慮增減設(shè)施；減省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用，并可避免給實(shí)質(zhì)運(yùn)作管理帶來(lái)影響：1、 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等；2、 從使用及管理的角度對(duì)公共部分、房屋內(nèi)裝修材料的選用提出合理化建議；3、 協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案；4、 協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的智能化產(chǎn)品和服務(wù)分包商；5、 建議成品保護(hù)方案，減少因施工對(duì)材料可能造成的損害；（二） 協(xié)助發(fā)展商對(duì)會(huì)所及商業(yè)鋪面的招商策劃，回饋客戶需求，以便在施工建設(shè)中及時(shí)調(diào)整優(yōu)化。（三） 介紹、應(yīng)用與物業(yè)管理相關(guān)的高新技術(shù)科技成果。（四） 解答發(fā)展商及物業(yè)管理公司關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本。合理利用法律法規(guī)，保障發(fā)展商與物業(yè)管理公司的權(quán)益，避免糾紛，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。（五） 協(xié)助選聘和培訓(xùn)物業(yè)公司工程人員提前介入重點(diǎn)工程安裝過(guò)程，使其能監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。同時(shí)可以熟悉樓宇中的各種設(shè)備和線路，以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。（六） 站在使用者的角度對(duì)有關(guān)工程設(shè)備的選擇以及對(duì)于供貨商的售后質(zhì)量保障服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供意見(jiàn)。（七） 必要時(shí)參與有關(guān)工程聯(lián)系會(huì)議，對(duì)可能影響物管實(shí)施的事項(xiàng)提供建議。三、施工期間的物業(yè)安全管理人員駐場(chǎng)管理服務(wù)1、 裝修工程及物料運(yùn)送控制程序?yàn)榇_保小區(qū)環(huán)境與安全及客戶便利，對(duì)業(yè)主裝修工程及材料運(yùn)送、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)等提出要求并實(shí)施監(jiān)管，以免妨礙物業(yè)的正常使用，確保業(yè)主及用戶的權(quán)益。2、 裝修安全控制裝修中的安全管理涉及：建筑結(jié)構(gòu)安全、給排水安全、電氣系統(tǒng)安全、消防安全以及人員人身安全等方面，本公司特別向管理公司提供有關(guān)的安全守則及管理規(guī)程，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況加以培訓(xùn)、指導(dǎo)實(shí)施，嚴(yán)格管理，保證裝修期間的安全。3、 安全控制此期間的秩序維護(hù)顧問(wèn)工作，將包括小區(qū)內(nèi)全部公共地方、機(jī)械及機(jī)電室及小區(qū)外圍范圍等的秩序維護(hù)評(píng)估。指導(dǎo)物業(yè)管理公司嚴(yán)格執(zhí)行由上級(jí)指示的各項(xiàng)保安措施，以確保小區(qū)于此期間的安全運(yùn)作。4、 遷入控制為防止物業(yè)樓板承重超過(guò)建筑法規(guī)及違法材料、器材進(jìn)入小區(qū)，顧問(wèn)將配合管理公司制定有