開發(fā)商與物業(yè)交付流程.doc

房屋交接管理流程1. 工作流程1.1. 物業(yè)公司參與項目施工的前期介入1.1.1. 開發(fā)經營部負責物業(yè)公司的選擇，與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務合同，明確服務內容、標準及相關費用。1.1.2. 物業(yè)公司按項目前期物業(yè)管理服務合同，派專人參與項目施工前期的物業(yè)介入。1.1.3. 物業(yè)公司重點了解項目的各項配套設施，并為項目各配套設施的完善提供幫助。1.2. 物業(yè)驗收、移交前期條件a) 項目管理單位對已完工程進行竣工驗收，且對驗收提出的問題施工單位已經進行整改。b) 在物業(yè)正式移交驗收前，項目管理單位應確定施工單位已竣工房屋符合施工合同書約定條款內容、公司交房標準和相關規(guī)定。1.3. 開發(fā)經營部成立交房工作小組，組織編制交房工作計劃。1.3.1. 開發(fā)經營部應于項目竣工交房前三個月組織編制交房工作計劃，計劃應明確以下主要事宜：a) 成立由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位以及監(jiān)理單位組成的交房工作小組；b) 物業(yè)驗收（一房一驗）及工程（項目配套設備）移交驗收的節(jié)點；c) 工程竣工資料移交給物業(yè)公司的節(jié)點；d) 取得房屋實測面積報告及編制房屋結算表的節(jié)點；e) 業(yè)主手冊及相關入伙資料準備的節(jié)點；f) 取得交房條件（竣工備案或入伙許可證）及辦理交房手續(xù)的節(jié)點。1.3.2. 交房工作計劃依據責權手冊完成審核、審批后執(zhí)行。1.3.3. 開發(fā)經營部組織相關部門、物業(yè)公司和項目管理單位定期召開交房工作專題會議，督促、協調各有關部門落實交房的準備工作。1.3.4. 項目管理單位按照交房工作計劃，進行重要節(jié)點工作的分解，將各項工作落實到人，確保項目按時驗收或取證（入伙許可證）。1.4. 物業(yè)檢查驗收1.4.1. 項目管理單位負責牽頭組織項目總包和各分包商組建交房維修組，及時對物業(yè)公司在項目驗收中提出的質量問題進行整改。1.4.2. 交房工作小組根據物業(yè)移交規(guī)范或物業(yè)公司移交標準對工程進行細部檢查驗收，填寫新建房屋驗收單、小區(qū)公共設施及道路設施驗收單、小區(qū)公共綠化驗收單，對驗收過程發(fā)現的問題進行分類匯總，提出整改要求，填寫物業(yè)維修整改通知單，交房維修組根據維修要求在約定的時間內進行維修。1.4.3. 項目管理單位對整改事項進行復核，監(jiān)理公司、物業(yè)公司須參加復驗，并在物業(yè)維修整改通知單上簽字認可。1.4.4. 物業(yè)移交檢查相關單據交開發(fā)經營部備案，作為以后發(fā)生維修費用結算的依據。1.5. 物業(yè)移交驗收準備1.5.1. 項目管理單位書面向物業(yè)公司提供（物業(yè)移交）以下資料：a) 工程中存在的無法由施工解決的問題，及對業(yè)主的說辭；b) 物業(yè)公司接收工程時應注意的問題；c) 接收工程設備的物業(yè)管理人員的培訓計劃；d) 要求物業(yè)公司派駐保安進場的時間。1.6. 工程實體移交1.6.1. 單項工程驗收通過后，并經物業(yè)公司確認，達到移交標準，辦理移交手續(xù)；設備運行三個月后無故障，則辦理移交。1.6.2. 物業(yè)公司安排人員按項目管理單位通知的時間參加工程移交，項目管理單位將所有鑰匙整理并標識后，移交給物業(yè)相關人員。（在將工程移交物業(yè)部前，應將物業(yè)清掃干凈，并全部鎖門封閉）1.6.3. 在移交過程中，物業(yè)公司應當辦理書面移交手續(xù)，填寫物業(yè)移交單、移交明細單，物業(yè)公司負責所接管區(qū)域的防盜（業(yè)主入住前）工作及所接管區(qū)域公共部分的保潔工作。1.7. 工程竣工資料移交1.7.1. 項目管理單位應將以下的資料移交物業(yè)公司：a) 工程所有的承包商和供應商的工作范圍和保修聯系電話清單；b) 工程所有的承包商和供應商的合同復印件；c) 工程竣工資料和竣工圖； d) 工程驗收通過文件及工程的前期資料；e) 工程交房標準；f) 所有的設備清單和使用說明；g) 工程質量保修卡。1.7.2. 物業(yè)公司在收到資料后，應負責組織進行驗收，如認為不合格，則提出整改意見，當整改完畢后，辦理書面移交手續(xù)，填寫移交明細單，并將資料歸檔保存。1.8. 準備交房資料1.8.1. 開發(fā)經營部按計劃取得實測面積報告，按房屋實測面積及每戶付款情況對房款進行結算，編制入伙結算一覽表，并會同財務部核對業(yè)主已付房款：a) 多收房款，與辦理房產證時退還業(yè)主，或充抵相關費用；b) 少收房款，應聯系業(yè)務及時補交，待補齊房款后方可辦理入伙手續(xù)。1.8.2. 開發(fā)經營部組織落實編寫住宅質量保證書、住宅使用說明書、入伙通知書。1.8.3. 物業(yè)公司準備業(yè)主手冊等相關入伙資料，編制入伙收費明細，并負責整理樓宇鑰匙。1.9. 通知入伙及現場接待1.9.1. 開發(fā)經營部組織篩選客戶資料，發(fā)入伙通知書、入伙收費明細。1.9.2. 客戶按通知日期前來辦理入伙手續(xù)。開發(fā)經營部協調安排交房場地、人員及交房次序，組織接待客戶辦理入住、裝修申請手續(xù)、核驗入伙資料、發(fā)放住宅質量保證書、住宅使用說明書。1.9.3. 項目管理單位負責入住現場的相關設計、工程技術問題解答。1.9.4. 開發(fā)經營部負責接待并處理業(yè)主投訴，具體操作依照客戶投訴處理流程的要求執(zhí)行。1.10. 辦理入伙手續(xù)1.10.1. 物業(yè)公司為業(yè)主發(fā)放業(yè)主手冊、收取物業(yè)管理費等。1.10.2. 物業(yè)公司陪同業(yè)主進行收房驗收，項目管理單位組織交房維修組及時整改業(yè)主反映的房屋質量問題，具體操作依照物業(yè)維修服務管理流程的要求執(zhí)行。1.10.3. 驗房結束后，如果業(yè)主同意接收，則由物業(yè)公司提交鑰匙