土地增值稅清算實(shí)務(wù).ppt

土地增值稅政策調(diào)整與清算實(shí)務(wù) 李國(guó)華 營(yíng)改增對(duì)土地增值稅影響及應(yīng)對(duì)策略財(cái)稅 2016 43號(hào) 契稅 房產(chǎn)稅的租金 土地增值稅收入 地增值稅扣除項(xiàng)目 個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入為不含增值稅收入 所得稅 自用房房產(chǎn)稅等70號(hào)公告 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí) 按以下方法確定相關(guān)金額 一 土地增值稅應(yīng)稅收入 營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入 2017年國(guó)稅總局稽查方向及項(xiàng)目解析營(yíng)改增和所得稅管轄權(quán)的變更地稅 移交后的秋后算賬殃及池魚(yú) 其他稅種 殘余稅種 專項(xiàng)整治的稽查工作以票控稅 以 2017年稅務(wù)稽查重點(diǎn)工作安排 為指導(dǎo)綱領(lǐng) 全國(guó)稅務(wù)稽查規(guī)范 1 0版 為行為準(zhǔn)則 金三系統(tǒng) 增值稅發(fā)票新系統(tǒng) 出口退稅系統(tǒng) 協(xié)查管理系統(tǒng)等多系統(tǒng)聯(lián)合為手段的大數(shù)據(jù) 信息共享稽查體系 稅總稽便函 2017 29號(hào) 2017年稅務(wù)稽查重點(diǎn)工作安排 一 依法嚴(yán)厲打擊各類稅收違法行為 一 嚴(yán)厲打擊騙取出口退稅違法行為 紡織 服裝 家具 手機(jī) 黃金等行業(yè) 二 嚴(yán)厲打擊虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票違法行為 黃金票 海關(guān)完稅憑證 農(nóng)產(chǎn)品發(fā)票 成品油發(fā)票等 三 創(chuàng)新開(kāi)展綜合整治發(fā)票違法犯罪工作 四 開(kāi)展行業(yè)和區(qū)域性稅收專項(xiàng)整治 建筑安裝業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 生活服務(wù)業(yè)及交通運(yùn)輸業(yè)等行業(yè) 全國(guó)稅務(wù)稽查規(guī)范 1 0版 包括13大類94小類730項(xiàng)稅務(wù)稽查事項(xiàng) 引用各類法律法規(guī)及規(guī)范性文件119件 提示各類風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)307條 涉及稅收?qǐng)?zhí)法文書(shū)及內(nèi)部管理文書(shū)211種 包括13大類94小類730項(xiàng)稅務(wù)稽查事項(xiàng) 引用各類法律法規(guī)及規(guī)范性文件119件 提示各類風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)307條 涉及稅收?qǐng)?zhí)法文書(shū)及內(nèi)部管理文書(shū)211種 金稅三期 的使用對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)工作提出的新要求金三上線及稽查二包使企業(yè)無(wú)形可遁 營(yíng)改增后如何把握土地增值稅清算的對(duì)象 清算條件及應(yīng)對(duì)策略 國(guó)稅發(fā) 2006 187號(hào) 1 符合下列條件之一的 納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工 完成銷(xiāo)售的 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 2 符合下列情形之一的 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算 已竣工驗(yàn)收 且銷(xiāo)售面積達(dá)到可售面積85 以上 或雖未達(dá)到85 但剩余面積已經(jīng)出租或自用的 取得銷(xiāo)售 預(yù)售 許可證滿三年未銷(xiāo)售完畢的 納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記 但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情形 拓展 企業(yè)所得稅完工條件 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 國(guó)稅發(fā) 2009 31號(hào) 第三條 除土地開(kāi)發(fā)之外 其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的 應(yīng)視為已經(jīng)完工 一 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案 二 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用 三 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知 國(guó)稅函 2010 201號(hào) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造 開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格 或是否辦理完工 竣工 備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù) 當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù) 包括入住手續(xù) 或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí) 為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用 應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額 清算單位 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第八條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位 國(guó)稅發(fā) 2006 187號(hào) 的規(guī)定 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算 對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 以分期項(xiàng)目為單位清算 各地具體規(guī)定 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知 國(guó)稅發(fā) 2009 91號(hào) 文第十七條 清算審核時(shí) 應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批 備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算 對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 是否以分期項(xiàng)目為單位清算 對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額 增值率 繳納土地增值稅 未經(jīng)政府部門(mén)批準(zhǔn) 企業(yè)自行分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 本著實(shí)質(zhì)重于形式的原則分期確定清算單位 國(guó)家稅務(wù)總局2010 09 26 后營(yíng)改增時(shí)代土地增值稅清算收入疑難問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略 營(yíng)改增對(duì)土地增值稅收入的影響及爭(zhēng)議分析70號(hào)公告第一條 營(yíng)改增后 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅 適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人 其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額 適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人 其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額 案例 A房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售一套房屋 含稅銷(xiāo)售收入為1110萬(wàn) 假設(shè)對(duì)應(yīng)的土地成本為400萬(wàn) 則納稅人如何確定土地增值稅收入 簡(jiǎn)易計(jì)稅 土地增值稅應(yīng)稅收入 1110 1 5 1057 14萬(wàn) 一般計(jì)稅 銷(xiāo)售額 1110 400 1 11 639 64萬(wàn)增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額 639 64 11 70 36萬(wàn)土地增值稅應(yīng)稅收入 1110 70 36 1039 64萬(wàn) 營(yíng)改增抵減的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅金調(diào)增土地增值稅清算收入 營(yíng)改增抵減的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅金是否調(diào)減土地增值稅土地成本 土地增值稅稅前扣除的土地成本為納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用 財(cái)會(huì) 2016 22號(hào) 借 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減 貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 存貨 工程施工 土地增值稅預(yù)征計(jì)稅依據(jù)確認(rèn)爭(zhēng)議及涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控70號(hào)公告 為方便納稅人 簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的 可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù) 土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù) 預(yù)收款 應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款 根據(jù)18號(hào)公告第十一條規(guī)定 增值稅應(yīng)預(yù)繳稅款 預(yù)收款 1 適用稅率或征收率 3 可 的含義 收入要點(diǎn) 土地增值稅暫行條例 第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 包括貨幣收入 實(shí)物收入和其他收入 條例所稱收入 包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益 比如低價(jià)出售 無(wú)償使用 包括視同銷(xiāo)售收入 增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第四條 8 一 將貨物交付其他單位或者個(gè)人代銷(xiāo) 二 銷(xiāo)售代銷(xiāo)貨物 三 設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人 將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷(xiāo)售 但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣 市 的除外 四 將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目 五 將自產(chǎn) 委托加工的貨物用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi) 六 將自產(chǎn) 委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物作為投資 提供給其他單位或者個(gè)體工商戶 七 將自產(chǎn) 委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物分配給股東或者投資者 八 將自產(chǎn) 委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人 140號(hào)文 納稅人出租不動(dòng)產(chǎn) 租賃合同中約定免租期的 不屬于 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 財(cái)稅 2016 36號(hào)文件印發(fā) 第十四條規(guī)定的視同銷(xiāo)售服務(wù) 無(wú)償?shù)膬?nèi)涵 我是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員 我公司有一批門(mén)面房 原定價(jià)格18000元 平方米 為了促銷(xiāo) 現(xiàn)優(yōu)惠價(jià)為15000元 平方米 發(fā)票按15000元 平方米開(kāi)具給購(gòu)房人 又簽一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議 規(guī)定我公司在交付房產(chǎn)后 該房產(chǎn)3年的使用權(quán)歸我公司 經(jīng)營(yíng)期收益歸我公司 3年后該房產(chǎn)的使用權(quán)交還給購(gòu)房人 請(qǐng)問(wèn)我公司是按18000元 平方米還是按15000元 平方米確定營(yíng)業(yè)收入申報(bào)營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 先賣(mài)后租協(xié)議 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購(gòu)買(mǎi)商店征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù) 國(guó)稅函 2008 576號(hào) 規(guī)定 所述行為其實(shí)質(zhì)是購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人以所購(gòu)商店交由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購(gòu)房?jī)r(jià)款 因此對(duì)上述情形的購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款 應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得 按照 財(cái)產(chǎn)租賃所得 項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅 每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額 按照少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定 對(duì)于購(gòu)買(mǎi)方有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn) 營(yíng)改增影響 轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)如何納稅 國(guó)稅發(fā) 1993 149號(hào) 以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑物 視同銷(xiāo)售建筑物 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的 轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的 以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的 按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅 營(yíng)改增后代收款項(xiàng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)剖析財(cái)稅字 1995 48號(hào) 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用 如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的 可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅 如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中 而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的 可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的 在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí) 可予以扣除 但不允許作為加計(jì)20 扣除的基數(shù) 對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的 在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用 所得稅 國(guó)稅發(fā) 2009 31號(hào) 第五條第二款企業(yè)代有關(guān)部門(mén) 單位和企業(yè)收取的各種基金 費(fèi)用和附加等 凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的 應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入 未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén) 單位開(kāi)具發(fā)票的 可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理 合同框架協(xié)議與合同的區(qū)別 某房地產(chǎn)公司和建筑公司簽訂合同框架協(xié)議 擬用部分房產(chǎn)抵頂建筑工程款1000萬(wàn)元 企業(yè)進(jìn)行了賬務(wù)處理 借 應(yīng)付賬款 某建筑公司1000貸 庫(kù)存商品1000稅務(wù)稽查時(shí) 要求企業(yè)按視同銷(xiāo)售繳納土地增值稅 營(yíng)業(yè)稅 增值稅 企業(yè)所得稅等 是否正確 34 營(yíng)改增前后首付款與按揭款該如何納稅 采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額 其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 核心點(diǎn) 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 營(yíng)改增后訂金 定金 誠(chéng)意金 問(wèn)題違約金問(wèn)題及應(yīng)對(duì)技巧營(yíng)改增前稅務(wù)機(jī)關(guān)的做法 營(yíng)改增后 通常 預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款 首付 按揭 尾款 全款取得的預(yù)收款 定金屬于預(yù)收款 誠(chéng)意金 認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款 零首付應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂 資金墊付協(xié)議 房地產(chǎn)企業(yè)代業(yè)主墊付全部首付款時(shí) 應(yīng)當(dāng)將墊付首付款全額作為預(yù)收款計(jì)入營(yíng)業(yè)額 繳納相關(guān)稅費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)此時(shí)收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金 屬于金融保險(xiǎn)業(yè) 繳納相關(guān)稅費(fèi) 銷(xiāo)售精裝房的財(cái)稅處理及營(yíng)改增影響 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房 其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買(mǎi)的家用電器 可移動(dòng)家具 日用品 可移動(dòng)裝飾用品 如窗簾 裝飾畫(huà)等 所發(fā)生的支出 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房時(shí) 如其銷(xiāo)售收入包括銷(xiāo)售家用電器 可移動(dòng)家具 日用品 可移動(dòng)裝飾用品 如窗簾 裝飾畫(huà)等 等取得的收入 應(yīng)以總銷(xiāo)售收入減去家用電器等的采購(gòu)價(jià)格作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入計(jì)算土地增值稅 穗地稅函 2014 175號(hào) 一 關(guān)于家具家電成本的扣除問(wèn)題隨房屋一同出售的家具 家電 如果安裝后不可移動(dòng) 成為房屋的組成部分 并且拆除后影響或喪失其使用功能的 如整體中央空調(diào) 戶式小型中央空調(diào) 固定式衣柜櫥柜等 其外購(gòu)成本計(jì)入開(kāi)發(fā)成本予以扣除 其他家具 家電 如分體式空調(diào) 電視 電冰箱等 的外購(gòu)成本予以據(jù)實(shí)扣除 但不得作為加計(jì)20 扣除的基數(shù) 買(mǎi)房送車(chē) 買(mǎi)房送家電等營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)改增前后財(cái)稅處理增值稅 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房 已在 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 中注明的裝修費(fèi)用 含裝飾 設(shè)備等費(fèi)用 已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)中 因此不屬于稅法中所稱的無(wú)償贈(zèng)送 無(wú)需視同銷(xiāo)售 房地產(chǎn)企業(yè) 買(mǎi)房贈(zèng)家電 等營(yíng)銷(xiāo)方式的納稅比照本原則處理 發(fā)票開(kāi)具 所得稅 國(guó)稅函 2008 875號(hào) 三 企業(yè)以買(mǎi)一贈(zèng)一等方式組合銷(xiāo)售本企業(yè)商品的 不屬于捐贈(zèng) 應(yīng)將總的銷(xiāo)售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷(xiāo)售收入 個(gè)人所得稅 財(cái)稅 2011 50號(hào) 一 企業(yè)在銷(xiāo)售商品 產(chǎn)品 和提供服務(wù)過(guò)程中向個(gè)人贈(zèng)送禮品 屬于下列情形之一的 不征收個(gè)人所得稅 2 企業(yè)在向個(gè)人銷(xiāo)售商品 產(chǎn)品 和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈(zèng)品 如通信企業(yè)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)手機(jī)贈(zèng)話費(fèi) 入網(wǎng)費(fèi) 或者購(gòu)話費(fèi)贈(zèng)手機(jī)等 二 企業(yè)向個(gè)人贈(zèng)送禮品 屬于下列情形之一的 取得該項(xiàng)所得的個(gè)人應(yīng)依法繳納個(gè)人所得稅 稅款由贈(zèng)送禮品的企業(yè)代扣代繳 1 企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳 廣告等活動(dòng)中 隨機(jī)向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品 對(duì)個(gè)人取得的禮品所得 按照 其他所得 項(xiàng)目 全額適用20 的稅率繳納個(gè)人所得稅 3 企業(yè)對(duì)累積消費(fèi)達(dá)到一定額度的顧客 給予額外抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì) 個(gè)人的獲獎(jiǎng)所得 按照 偶然所得 項(xiàng)目 全額適用20 的稅率繳納個(gè)人所得稅 包稅協(xié)議 問(wèn)題 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房?jī)r(jià) 但不包含轉(zhuǎn)讓稅金 約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān) 轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房?jī)r(jià) 約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān) 先按以下方法計(jì)算轉(zhuǎn)讓收入 轉(zhuǎn)讓收入 合同約定轉(zhuǎn)讓價(jià)格 1 受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)應(yīng)納稅收的稅率之和 營(yíng)改增后如何計(jì)算 推而廣之 地下人防形成的車(chē)庫(kù)的財(cái)稅處理及疑難解析及營(yíng)改增影響1 銷(xiāo)售 單獨(dú)銷(xiāo)售或買(mǎi)房送車(chē)位 營(yíng)業(yè)稅及附加 按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)交納營(yíng)業(yè)稅及附加 土地增值稅 直接取得價(jià)款車(chē)位使用權(quán)價(jià)款包含在商品房總價(jià)之中 其土地增值稅已在所銷(xiāo)售的商品房中體現(xiàn) 成本 房產(chǎn)稅 開(kāi)發(fā)商隨房銷(xiāo)售 同時(shí)與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓車(chē)位使用權(quán)合同 則應(yīng)視同銷(xiāo)售車(chē)位 不再征收房產(chǎn)稅 土地使用稅 開(kāi)發(fā)商隨房銷(xiāo)售 同時(shí)與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓車(chē)位使用權(quán)合同 則應(yīng)視同銷(xiāo)售車(chē)位 不交土地使用稅 所得稅 國(guó)稅發(fā) 2009 31 第三十三條企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所 應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所 作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理 即對(duì)于利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所 不管是否有產(chǎn)權(quán) 不管是否是地下人防設(shè)施 均按公共配套設(shè)施處理 印花稅 其價(jià)款已包含至商品房?jī)r(jià)款之中 印花稅已按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)萬(wàn)分之五交納 2 單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車(chē)位使用權(quán) 單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車(chē)位使用權(quán)分為有限期限 短期 內(nèi)轉(zhuǎn)讓和法律規(guī)定年限內(nèi) 長(zhǎng)期 轉(zhuǎn)讓 有限期內(nèi) 短期 轉(zhuǎn)讓車(chē)位使用權(quán) 即通常所說(shuō)的租賃車(chē)位使用權(quán) 營(yíng)業(yè)稅及附加 采取預(yù)收款方式的 其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天 因此營(yíng)業(yè)稅納稅額為預(yù)收金額為基數(shù) 而非財(cái)務(wù)上分期確認(rèn)收入分期預(yù)提交納營(yíng)業(yè)稅及附加 土地增值稅 未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 不涉及土地增值稅 土地使用稅 單獨(dú)建造的地下人防車(chē)庫(kù)應(yīng)按應(yīng)征稅款的50 申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅 不是單獨(dú)建造的不征收 各地政策執(zhí)行不一樣 房產(chǎn)稅 財(cái)稅 2005 181號(hào) 已出租的地下建筑 按出租地上房屋建筑相關(guān)規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅 所以房開(kāi)企業(yè)應(yīng)按租金收入12 交納房產(chǎn)稅 財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定 十一條 為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施 暫不征收房產(chǎn)稅 已作廢印花稅 按租賃金額的千分之一交納 法律法規(guī)年度內(nèi)轉(zhuǎn)讓車(chē)位使用權(quán) 法律法規(guī)年度內(nèi)轉(zhuǎn)讓車(chē)位使用權(quán)前面已討論 實(shí)質(zhì)與銷(xiāo)售并無(wú)二致 營(yíng)業(yè)稅及附加 不管是開(kāi)具服務(wù)業(yè) 租賃業(yè)發(fā)票或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票 營(yíng)業(yè)稅及附加一樣按5 6 計(jì)征 個(gè)人傾向于開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票 土地增值稅 土地使用稅 不涉及房產(chǎn)稅 所得稅 按收到的價(jià)款作為收入 計(jì)征所得稅 印花稅 按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)萬(wàn)分之五交納 3 開(kāi)發(fā)商自用地下人防設(shè)施營(yíng)業(yè)稅 如無(wú)營(yíng)業(yè)收入 不涉及營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 不涉及土地增值稅 土地使用稅 房開(kāi)企業(yè)對(duì)于自用地下人防設(shè)施 原則上只要坐落在開(kāi)征范圍內(nèi) 就應(yīng)征收土地使用稅 但國(guó)家并未出臺(tái)相關(guān)免征政策 各地對(duì)自用地下人防設(shè)施征免政策不一 如重慶就規(guī)定房開(kāi)企業(yè)修建的地下車(chē)庫(kù) 無(wú)論對(duì)外出租或自營(yíng) 均應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅和土地使用稅 房產(chǎn)稅 財(cái)稅 2005 181號(hào)第一條 凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑 包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 地下人防設(shè)施等 均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅 房屋折算比例由各省規(guī)定 所得稅 無(wú)收入不涉及印花稅 不涉及需要注意的是 實(shí)際工作中會(huì)出現(xiàn)房開(kāi)企業(yè)建造的地下人防設(shè)施面積超過(guò)按項(xiàng)目建筑面積實(shí)際應(yīng)建造的面積 對(duì)于超過(guò)地下人防設(shè)施實(shí)際面積部分的地下車(chē)庫(kù) 是可以辦理產(chǎn)權(quán)證明的 房開(kāi)企業(yè)也有權(quán)進(jìn)行出售 出租或自用 營(yíng)改增后土地出讓金返還模式及相應(yīng)財(cái)稅處理 不征稅收入 財(cái)稅 2011 70號(hào)一般而言 土地增值稅沖成本 企業(yè)所得稅做收入咬文嚼字 逐字逐句 核心點(diǎn) 業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì) 一 營(yíng)業(yè)稅 二 企業(yè)所得稅 三 土地增值稅四 契稅五 賬務(wù)處理 第一 政府導(dǎo)拆遷 土地出讓金返還用于建設(shè)主購(gòu)買(mǎi)安置回遷房某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝 與國(guó)土部門(mén)簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元 企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元 協(xié)議約定 在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元 用于該項(xiàng)目10000平回遷房建設(shè) 回遷房建成后無(wú)償移交給動(dòng)遷戶 第二 政府主導(dǎo)拆遷 土地出讓金返還用于拆遷 代理拆遷 拆遷補(bǔ)償 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝 與國(guó)土部門(mén)簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元 企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元 協(xié)議約定 在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元 用于該項(xiàng)目10000平土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出 國(guó)土部門(mén)委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理進(jìn)行建筑物拆除 平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 約定返還的3000萬(wàn)中 用于拆遷費(fèi)用1000萬(wàn)元 用于動(dòng)遷戶補(bǔ)償2000萬(wàn)元 企業(yè)實(shí)際向動(dòng)遷戶支付補(bǔ)償款1500萬(wàn)元 國(guó)稅函 2009 520號(hào) 第三 政府主導(dǎo)拆遷 土地出讓金返還用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝 與國(guó)土部門(mén)簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元 企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元 協(xié)議約定 在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元 用于該項(xiàng)目外城市道路 供水 排水 燃?xì)?熱力 防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè) 四 土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施 學(xué)校 醫(yī)院 幼兒園 體育場(chǎng)館 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝 與國(guó)土部門(mén)簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元 企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元 協(xié)議約定 在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元 用于企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所 物業(yè)管理場(chǎng)所 電站 熱力站 水廠 文體場(chǎng)館 幼兒園等配套設(shè)施相關(guān)稅務(wù)處理 第五 政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個(gè)人 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝 與國(guó)土部門(mén)簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元 企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元 協(xié)議約定 在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補(bǔ)助3000萬(wàn)元 用于丙企業(yè)招商引資獎(jiǎng)勵(lì)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)財(cái)政補(bǔ)貼 第六 政府主導(dǎo)拆遷 土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng) 只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝 與國(guó)土部門(mén)簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元 企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元 協(xié)議約定 在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元 目的是給企業(yè)招商引資的獎(jiǎng)勵(lì) 未規(guī)定規(guī)定資金專項(xiàng)用途 尾房 銷(xiāo)售的土地增值稅處理國(guó)稅發(fā) 2006 187號(hào)在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的 納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào) 扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算 單位建筑面積成本費(fèi)用 清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 清算的總建筑面積 關(guān)注地方政策 后營(yíng)改增時(shí)代土地增值稅清算成本疑難問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略 發(fā)票 土地增值稅成本列支無(wú)法逾越的屏障列支成本費(fèi)用是否必須取得發(fā)票 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第十九條條例第六條所稱符合國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的憑證 以下統(tǒng)稱合法有效憑證 是指 一 支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng) 且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的 以該單位或者個(gè)人開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證 二 支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金 以開(kāi)具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證 三 支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng) 以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證 稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的 可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明 四 國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證 判決書(shū) 裁定書(shū) 公證文書(shū)能否替代發(fā)票使用 國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的2015年第92號(hào)公告 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 第六條所稱符合國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的憑證 包括法院判決書(shū) 裁定書(shū) 調(diào)解書(shū) 以及仲裁裁決書(shū) 公證債權(quán)文書(shū) 肉體已腐 精神永存營(yíng)改增后變化 發(fā)票取得原則的例外情況 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 國(guó)稅發(fā) 2009 31號(hào) 第三十二條規(guī)定 但以下幾項(xiàng)預(yù)提 應(yīng)付 費(fèi)用可以在稅前扣除 一 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的 在證明資料充分的前提下 其發(fā)票不足金額可以預(yù)提 但最高不得超過(guò)合同總金額的10 二 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的 可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用 此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同 協(xié)議或廣告 模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo) 或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件 三 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用 物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提 物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金 公建維修基金或其他專項(xiàng)基金 土地增值稅和企業(yè)所得稅在票據(jù)要求上的不同點(diǎn) 土地增值稅清算管理規(guī)程 國(guó)稅發(fā) 2009 91號(hào) 第二十一條 一 在土地增值稅清算中 計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí) 其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除 例如 質(zhì)量保證金 即是屬于應(yīng)當(dāng)取得合法憑據(jù) 但是沒(méi)有取得的 不允許扣除 二 扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用 必須是實(shí)際發(fā)生的 即 不允許預(yù)提 營(yíng)改增對(duì)土地增值稅成本的影響前提 必須有抵扣憑證36號(hào)文 第二十七條下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣 一 用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目 免征增值稅項(xiàng)目 集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物 加工修理修配勞務(wù) 服務(wù) 無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn) 其中涉及的固定資產(chǎn) 無(wú)形資產(chǎn) 不動(dòng)產(chǎn) 僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn) 無(wú)形資產(chǎn) 不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn) 不動(dòng)產(chǎn) 納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi) 二 非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物 以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù) 三 非正常損失的在產(chǎn)品 產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物 不包括固定資產(chǎn) 加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù) 四 非正常損失的不動(dòng)產(chǎn) 以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物 設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù) 五 非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物 設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù) 納稅人新建 改建 擴(kuò)建 修繕 裝飾不動(dòng)產(chǎn) 均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程 六 購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù) 貸款服務(wù) 餐飲服務(wù) 居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù) 七 財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形 抵扣技巧 非正常損失 是指因管理不善造成貨物被盜 丟失 霉?fàn)€變質(zhì) 以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收 銷(xiāo)毀 拆除的情形 地價(jià)劃分 第九條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后 分期分批開(kāi)發(fā) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 其扣除項(xiàng)目金額的確定 可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?或按照建筑面積計(jì)算分?jǐn)?也可以按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廣西土地增值稅計(jì)算問(wèn)題請(qǐng)示的批復(fù) 國(guó)稅函 1999 112號(hào) 根據(jù)土地增值稅立法精神 細(xì)則 第九條的 總面積 是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積 在土地開(kāi)發(fā)中 因道路 綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的 按 細(xì)則 第七條法規(guī) 這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目 因此 在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí) 按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來(lái)計(jì)算分?jǐn)?即 可轉(zhuǎn)讓土地面積為開(kāi)發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積 地價(jià)款 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的疑難問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)拆遷補(bǔ)償支出和回遷房建造支出 補(bǔ)償方式多種多樣 大體分為三類 即 貨幣補(bǔ)償 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合營(yíng)業(yè)稅 稅函發(fā) 1995 549號(hào)文件規(guī)定 對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分 由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 國(guó)稅函 2010 220號(hào)六 企業(yè)所得稅 個(gè)人所得稅 財(cái)稅 2005 45號(hào) 個(gè)人取得拆遷補(bǔ)償款與拆遷補(bǔ)償房屋 不征收個(gè)人所得稅 地價(jià)款收入中剔除要點(diǎn)把控及風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外 以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額 支付的土地價(jià)款 是指向政府 土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款 并應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上 含省級(jí) 財(cái)政部門(mén)監(jiān) 印 制的財(cái)政票據(jù) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 各種規(guī)費(fèi)能否沖減銷(xiāo)售額 財(cái)稅 2016 140號(hào) 向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款 包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外 在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除 納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí) 應(yīng)提供拆遷協(xié)議 拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料 前期工程費(fèi)的稽查方法及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)國(guó)稅發(fā) 2007 132號(hào) 包括規(guī)劃 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目可行性研究和水文 地質(zhì) 勘察 測(cè)繪 三通一平 等支出 票據(jù) 營(yíng)改增影響稅收籌劃 流轉(zhuǎn)稅和土地增值稅的轉(zhuǎn)換大型房地產(chǎn)企業(yè)在香港 澳門(mén) 韓國(guó)設(shè)立咨詢公司等目的 建筑安裝工程費(fèi)的稅收疑難點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)檢查時(shí) 應(yīng)注意 第一 發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告 審計(jì)報(bào)告 工程結(jié)算報(bào)告 工程施工合同記載的內(nèi)容相符 第二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí) 自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目 第三 參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門(mén)公布的單位定額成本 驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常 甲供材 及分包工程在營(yíng)改增前后處理的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局令2008年第52號(hào) 第十六條規(guī)定 除本細(xì)則第七條規(guī)定外 納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù) 裝飾勞務(wù)除外 其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料 設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi) 但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款 處理技巧 36號(hào)文 一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù) 可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅 甲供工程 是指全部或部分設(shè)備 材料 動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程 實(shí)務(wù)中建筑企業(yè)是否可以按3 開(kāi)票 市場(chǎng)地位很重要對(duì)象 是否需要抵扣進(jìn)項(xiàng)稅 企業(yè)OR政府 甲供材 營(yíng)改增之后房地產(chǎn)建安企業(yè)PK焦點(diǎn)成本不變?cè)瓌t 分包業(yè)務(wù)營(yíng)改增后稅控核心點(diǎn) 條例 納稅人將建筑工程分包給其他單位的 以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額 稅對(duì)違法行為的敏感度 營(yíng)改增后影響 36號(hào)文 試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的 以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額 營(yíng)改增后掛靠否構(gòu)成虛開(kāi)增值稅發(fā)票犯罪呢 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人對(duì)外開(kāi)具增值稅專用發(fā)票有關(guān)問(wèn)題的公告 的解讀二 以掛靠方式開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中普遍存在 掛靠行為如何適用本公告 需要視不同情況分別確定 第一 如果掛靠方以被掛靠方名義 向受票方納稅人銷(xiāo)售貨物 提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù) 應(yīng)以被掛靠方為納稅人 被掛靠方作為貨物的銷(xiāo)售方或者應(yīng)稅勞務(wù) 應(yīng)稅服務(wù)的提供方 按照相關(guān)規(guī)定向受票方開(kāi)具增值稅專用發(fā)票 屬于本公告規(guī)定的情形 第二 如果掛靠方以自己名義向受票方納稅人銷(xiāo)售貨物 提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù) 被掛靠方與此項(xiàng)業(yè)務(wù)無(wú)關(guān) 則應(yīng)以掛靠方為納稅人 這種情況下 被掛靠方向受票方納稅人就該項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)具增值稅專用發(fā)票 不在本公告規(guī)定之列 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)可售面積之爭(zhēng)紅線內(nèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 1 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的 其成本 費(fèi)用可以扣除 2 建成后無(wú)償移交給政府 公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的 其成本 費(fèi)用可以扣除 3 建成后有償轉(zhuǎn)讓的 應(yīng)計(jì)算收入 并準(zhǔn)予扣除成本 費(fèi)用 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用及開(kāi)發(fā)費(fèi)用轉(zhuǎn)換技巧土地增值稅稅前扣除 期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用利弊分析訴訟費(fèi) 沙盤(pán) 售樓部 采購(gòu)部技巧 組織機(jī)構(gòu)圖 國(guó)稅函 2010 220號(hào)第三條 一 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 允許據(jù)實(shí)扣除 但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額 其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 在按照 取得土地使用權(quán)所支付的金額 與 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 金額之和的5 以內(nèi)計(jì)算扣除 二 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按 取得土地使用權(quán)所支付的金額 與 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 金額之和的10 以內(nèi)計(jì)算扣除 全部使用自有資金 沒(méi)有利息支出的 按照以上方法扣除 上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行 測(cè)算 關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 財(cái)稅字 1995 48號(hào) 第八條關(guān)于扣除項(xiàng)目金額中的利息支出如何計(jì)算問(wèn)題規(guī)定如下 一 利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除 二 對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除 紅線外 的支出的財(cái)稅處理及營(yíng)改增后是否有進(jìn)項(xiàng)可以抵扣 1 不可以扣 蘇地稅規(guī) 2012 1號(hào) 項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的 其開(kāi)發(fā)成本 費(fèi)用一律不予扣除 2 可以扣 營(yíng)改增后影響 營(yíng)改增后紅線外附加工程所包含的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣及土地增值稅前列支 青島市地稅局公告2015年第2號(hào) 納稅人為取得國(guó)有土地使用權(quán) 凡按照區(qū) 市 級(jí)以上政府部門(mén)要求 在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界線外建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施 安置房項(xiàng)目發(fā)生的拆遷補(bǔ)償和工程支出 應(yīng)計(jì)入取得國(guó)有土地使用權(quán)的契稅計(jì)稅依據(jù) 在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)計(jì)入土地成本 穗地稅函 2014 175號(hào) 納稅人為取得土地使用權(quán) 在項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出 納稅人如果能提供國(guó)土房管部門(mén)的協(xié)議 補(bǔ)充協(xié)議 或者相關(guān)政府主管部門(mén)出具的證明文件的 允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除 加計(jì)扣除項(xiàng)目疑難問(wèn)題解讀地產(chǎn)公司手中有土地一塊 土地出讓金及契稅成本為10000萬(wàn)元 已經(jīng)完成道路平整及管網(wǎng)建設(shè) 投入資金1000萬(wàn)元 出售價(jià)格20000萬(wàn)元 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅宣傳提綱 的通知 國(guó)稅函發(fā) 1995 110號(hào) 第六條 二 項(xiàng)規(guī)定 即對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金 將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的 計(jì)算其增值額時(shí) 允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款 交納的有關(guān)費(fèi)用 和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20 以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 加計(jì)扣除的4種情況一 對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后 未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓 國(guó)稅函發(fā) 1995 110號(hào) 只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款 繳納的有關(guān)費(fèi)用 以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 二 取得土地使用權(quán)后投入資金 將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓 三 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造 可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20 扣除 四 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物 條例 第六條第 一 項(xiàng) 第 三 項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額 可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5 計(jì)算 營(yíng)改增后商住一體成樓涉稅要點(diǎn)把控某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)商住樓一幢 總可售面積為10000平方米 公司以該幢樓為成本核算對(duì)象 其中一至四層為寫(xiě)字樓 可售面積為4000平方米 平均售價(jià)為10000元 平方米 銷(xiāo)售收入為40000000元 五至十層為普通住宅 可售面積為6000平方米 平均售價(jià)為4000元 平方米 銷(xiāo)售收入為24000000元 總銷(xiāo)售收入為64000000元 該商住樓土地成本為10000000元 建筑成本為20000000元 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金只考慮營(yíng)業(yè)稅 城建稅 教育費(fèi)附加 為銷(xiāo)售收入的5 6 營(yíng)改增影響 技巧 園林綠化工程營(yíng)改增前后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制技巧票據(jù) 花草苗木 人工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷(xiāo)售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品 除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)外 按照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷(xiāo)售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買(mǎi)價(jià)和13 的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額 施工現(xiàn)場(chǎng)的水電費(fèi)的博弈分析及應(yīng)對(duì)策略國(guó)稅函 2009 537號(hào) 四川省機(jī)場(chǎng)集團(tuán)有限公司向駐場(chǎng)單位轉(zhuǎn)供自來(lái)水 電 天然氣屬于銷(xiāo)售貨物行為 其同時(shí)收取的轉(zhuǎn)供能源服務(wù)費(fèi)屬于價(jià)外費(fèi)用 應(yīng)一并征收增值稅 不征收營(yíng)業(yè)稅 抄送 各省 自治區(qū) 直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局 地方稅務(wù)局 風(fēng)險(xiǎn) 稅率應(yīng)對(duì)策略 母公司拿地子公司運(yùn)作新政及運(yùn)作技巧房地產(chǎn)企業(yè)拿地 項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā) 土地扣除 一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 項(xiàng)目公司 政府部門(mén)三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同 將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司 二 政府部門(mén)出讓土地的用途 規(guī)劃等條件不變的情況下 簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí) 土地價(jià)款總額不變 三 項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有 140號(hào)出來(lái)之前如何處理 其他方法 后營(yíng)改增時(shí)代融資涉稅要點(diǎn)把控及優(yōu)化策略 銀行融資 營(yíng)改增前后 核算 利息支出計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用要點(diǎn)把控 票據(jù)資本化和費(fèi)用化要點(diǎn)把控銀行收取的咨詢費(fèi) 顧問(wèn)費(fèi)是否能在稅前扣 投資未到位銀行利息扣除稅收風(fēng)險(xiǎn)把控 非銀行金融機(jī)構(gòu)融資 金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明 中 應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí) 本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況 該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè) 包括銀行 財(cái)務(wù)公司 信托公司等金融機(jī)構(gòu) 同期同類貸款利率 是指在貸款期限 貸款金額 貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下 金融企業(yè)提供貸款的利率 既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率 也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率 是是非非小額貸款公司土地增值稅 非金融企業(yè)融資 國(guó)稅函發(fā) 1995 156號(hào)第十條規(guī)定 貸款屬于 金融保險(xiǎn)業(yè) 稅目的征收范圍 而貸款是指將資金貸與他人使用的行為 根據(jù)這一規(guī)定 不論金融機(jī)構(gòu)還是其他單位 只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為 均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為 按 金融保險(xiǎn)業(yè) 稅目征收營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)改增后 36號(hào)文一脈相承 貸款 是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動(dòng) 資金成本利息方面及貸款服務(wù)是否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅 36號(hào)文 納稅人購(gòu)進(jìn)貸款服務(wù) 各種形式占用 拆借他人資金 支付的利息及利息性質(zhì)的支出 其進(jìn)項(xiàng)稅額均不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣 納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi) 手續(xù)費(fèi) 咨詢費(fèi)等費(fèi)用 其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣 融資性售后回租的華麗轉(zhuǎn)身及過(guò)渡問(wèn)題銜接106號(hào)文有形動(dòng)產(chǎn)租賃36號(hào)文金融保險(xiǎn)業(yè)如何銜接 處理技巧要點(diǎn)把控 營(yíng)改增后企業(yè)資金池涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控集團(tuán)資金池的運(yùn)行模式 一是通過(guò)集團(tuán)內(nèi)部的結(jié)算中心運(yùn)營(yíng) 二是通過(guò)集團(tuán)的財(cái)務(wù)公司運(yùn)營(yíng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控 營(yíng)改增后企業(yè)間拆借資金涉稅風(fēng)險(xiǎn)解析單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù) 但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外 統(tǒng)借統(tǒng)還稅前扣除應(yīng)注意的事項(xiàng)及最新政策剖析財(cái)稅字 2000 7號(hào) 對(duì)企業(yè)主管部門(mén)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)等單位向金融機(jī)構(gòu)借款后 將所借資金分撥給下屬單位 包括獨(dú)立核算單位和非獨(dú)立核算單位 并按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息不征收營(yíng)業(yè)稅 如果統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位 按高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取利息 則視為具有從事貸款業(yè)務(wù)的性質(zhì) 應(yīng)對(duì)其向下屬單位收取的利息全額征收營(yíng)業(yè)稅 要點(diǎn)把控 國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第92號(hào) 一 企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以發(fā)行債券形式取得資金后 直接或委托企業(yè)集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司開(kāi)展統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)時(shí) 按不高于債券票面利率水平向企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息 按照 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 財(cái)稅字 2000 7號(hào) 和 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貸款業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 國(guó)稅發(fā) 2002 13號(hào) 的規(guī)定 不征收營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中 企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平 向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息 統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息 高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的 應(yīng)全額繳納增值稅 與時(shí)俱進(jìn) 最新涉稅政策剖析及財(cái)稅規(guī)劃 22號(hào)文增值稅會(huì)計(jì)處理新變化及要點(diǎn)把控財(cái)會(huì) 2016 22 營(yíng)業(yè)稅金及附加 科目名稱調(diào)整為 稅金及附加 科目 該科目核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的消費(fèi)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 資源稅 教育費(fèi)附加及房產(chǎn)稅 土地使用稅 車(chē)船使用稅 印花稅等相關(guān)稅費(fèi) 利潤(rùn)表中的 營(yíng)業(yè)稅金及附加 項(xiàng)目調(diào)整為 稅金及附加 項(xiàng)目 借 稅金及附加貸 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交消費(fèi)稅 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 應(yīng)交資源稅 應(yīng)交教育費(fèi)附加 應(yīng)交房產(chǎn)稅 應(yīng)交土地使用稅 應(yīng)交車(chē)船稅 應(yīng)交印花稅 印花稅 房產(chǎn)稅 土地使用稅能否在土地增值稅前據(jù)實(shí)扣除 國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí) 按以下方法確定相關(guān)金額 二 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 營(yíng)改增前實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅 城建稅 教育費(fèi)附加 營(yíng)改增后允許扣除的城建稅 教育費(fèi)附加 三 關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問(wèn)題 一 營(yíng)改增后 計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 不包括增值稅 二 營(yíng)改增后 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的 允許據(jù)實(shí)扣除 凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的 則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅 教育費(fèi)附加扣除 其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅 教育費(fèi)附加扣除比照上述