協(xié)議出讓用地審批辦事指南.doc

BSZN-0481-2015/01協(xié)議出讓用地審批辦事指南 2015-01-01實(shí)施上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局 發(fā)布2015-01-01發(fā)布 協(xié)議出讓用地審批辦事指南一、適用范圍本指南適用于本市協(xié)議出讓用地審批的申請(qǐng)與辦理。二、事項(xiàng)名稱(chēng)和代碼協(xié)議出讓用地審批（0481）業(yè)務(wù)情形：對(duì)法律、法規(guī)規(guī)定的符合協(xié)議出讓的建設(shè)用地（除六類(lèi)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目與工業(yè)用地以及同一地塊有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向用地者外），意向用地者應(yīng)向有審批權(quán)限的市或區(qū)縣規(guī)劃土地管理部門(mén)提出用地申請(qǐng)。市或區(qū)縣規(guī)劃土地管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)出讓計(jì)劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請(qǐng)的用地類(lèi)型、規(guī)模等，對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行審查，進(jìn)行出讓公示擬訂供地方案（協(xié)議出讓?zhuān)瑘?bào)人民政府批準(zhǔn)。三、審批依據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法第五十四條：建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得。中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例第二十九條第（一）項(xiàng)：國(guó)有土地有償使用的方式包括：（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓。上海市實(shí)施（中華人民共和國(guó)土地管理法）辦法第三十三條：以出讓、租賃等方式有償使用國(guó)有土地的，由市或者區(qū)（縣）規(guī)劃土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂國(guó)有土地有償使用合同。除按照土地管理法第五十四條規(guī)定可以以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)外，用地單位和個(gè)人均應(yīng)當(dāng)以出讓、租賃等方式有償取得國(guó)有土地使用權(quán)，繳納土地使用權(quán)出讓金、土地租金等土地有償使用費(fèi)。國(guó)土資源部協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定和國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）和協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）的通知。四、審批機(jī)構(gòu)（一）審批機(jī)構(gòu)名稱(chēng)市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局（二）審批權(quán)限有下列情形之一的，由市規(guī)劃土地管理部門(mén)審查，擬訂供地方案，報(bào)市人民政府審批：1城市規(guī)劃確定的本市重要地區(qū)和重要道路兩側(cè)的建設(shè)用地：（市規(guī)劃土地管理部門(mén)核發(fā)規(guī)劃許可的建設(shè)項(xiàng)目，由市規(guī)土局辦理用地審批）2國(guó)務(wù)院、國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)、國(guó)家計(jì)劃單列企業(yè)和市人民政府批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目；3跨區(qū)（縣）的建設(shè)項(xiàng)目；4其他需要由市人民政府批準(zhǔn)的建設(shè)用地。除以上之外的，由區(qū)縣辦規(guī)劃土地管理部門(mén)審查，擬訂供地方案，報(bào)同級(jí)人民政府審批。（三）審批內(nèi)容對(duì)法律、法規(guī)規(guī)定的符合協(xié)議出讓的建設(shè)用地（除六類(lèi)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目與工業(yè)用地以及同一地塊有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向用地者外），意向用地者應(yīng)向有審批權(quán)限的市規(guī)劃土地管理部門(mén)提出用地申請(qǐng)。市規(guī)土管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)出讓計(jì)劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請(qǐng)的用地類(lèi)型、規(guī)模等，對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行審查，進(jìn)行出讓公示擬訂供地方案（協(xié)議出讓?zhuān)?，?bào)人民政府批準(zhǔn)。（四）法律效力憑市、區(qū)縣政府批準(zhǔn)的供地方案，辦理協(xié)議出讓用地手續(xù)（五）審批對(duì)象土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或者意向用地單位。五、審批條件（一）準(zhǔn)予批準(zhǔn)的條件：1符合協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）和協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定2用符合上海市土地利用總體規(guī)劃和各區(qū)縣土地利用總體規(guī)劃，應(yīng)在集中建設(shè)區(qū)范圍內(nèi)。3不在國(guó)土部發(fā)布的限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）和禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）供地目錄范圍。4審核項(xiàng)目不屬于住宅、金融、辦公、商業(yè)、娛樂(lè)、旅游服務(wù)六類(lèi)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目或工業(yè)用地項(xiàng)目5取得規(guī)劃部門(mén)核提的出讓地塊的規(guī)劃條件取得產(chǎn)業(yè)或者行業(yè)主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求的文件 6協(xié)議出讓的地價(jià)，不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%；(二)不予批準(zhǔn)的情形： 1審核上報(bào)的具體項(xiàng)目是否符合禁止供地和限制供地目錄的要求，符合的，不予許可；2確定建設(shè)項(xiàng)目的供應(yīng)方式：審核項(xiàng)目是否屬六類(lèi)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目或工業(yè)用地項(xiàng)目，屬于的，不予許可；市或區(qū)縣規(guī)劃土地管理部門(mén)地塊公示5天是否僅有一個(gè)意向用地者申請(qǐng)，有兩個(gè)及以上的不予許可；3審核計(jì)劃、規(guī)劃是否批準(zhǔn)，內(nèi)容是否與提交資料相符，不符合的，不予許可；4協(xié)議出讓的地價(jià)，評(píng)估單位在評(píng)估時(shí)，均需按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估，低于基準(zhǔn)地價(jià)與相關(guān)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，不予許可；六、審批數(shù)量無(wú)審批數(shù)量限制。七、申請(qǐng)材料（一）形式標(biāo)準(zhǔn)提交A4或A3復(fù)印件或原件，材料無(wú)需裝訂（二）行政審批申請(qǐng)材料目錄序 號(hào)提 交 材 料 名 稱(chēng)原件/復(fù)印件份數(shù)紙質(zhì)/電子報(bào)件要求1上海市建設(shè)用地行政事務(wù)審批申請(qǐng)表(文本格式)原件1紙質(zhì)2申請(qǐng)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代碼證復(fù)印件1紙質(zhì)3發(fā)改委等投資部門(mén)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案意見(jiàn)原件1紙質(zhì)4規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證通知及附圖原件1紙質(zhì)5具備房屋土地權(quán)屬調(diào)查資質(zhì)機(jī)構(gòu)作出的房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書(shū)附勘測(cè)定界圖原件1紙質(zhì) 6經(jīng)測(cè)繪成果管理部門(mén)確認(rèn)的地籍圖原件4紙質(zhì)7土地所在區(qū)縣人民政府對(duì)出讓事項(xiàng)征詢(xún)意見(jiàn)回復(fù)（市批）原件1紙質(zhì)8上海市建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)原件1紙質(zhì)9原房地產(chǎn)權(quán)屬情況說(shuō)明或房地產(chǎn)權(quán)證（或用地批文）復(fù)印件原件1紙質(zhì)10建設(shè)單位與原用地單位拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議或意向書(shū)復(fù)印件1紙質(zhì)11具備土地評(píng)估資質(zhì)機(jī)構(gòu)作出的土地使用權(quán)評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）原件1紙質(zhì)注：復(fù)印件應(yīng)逐件加蓋申請(qǐng)單位公章，或裝訂后加蓋騎縫章。（三）申請(qǐng)文書(shū)填寫(xiě)上海市建設(shè)用地行政事務(wù)審批申請(qǐng)表，并蓋申請(qǐng)單位印章八、審批期限受理期限：申請(qǐng)材料齊全并且符合法定形式的，當(dāng)場(chǎng)受理；申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，當(dāng)場(chǎng)或者在五日內(nèi)一次告知申請(qǐng)單位需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容。辦理期限：20個(gè)工作日。九、審批證件（一）批準(zhǔn)的市政府批準(zhǔn)的關(guān)于批準(zhǔn) 建設(shè)xx 工程收回土地使用權(quán)和該項(xiàng)目供地方案的通知有效期: 無(wú)。（二）不批準(zhǔn)的不予行政許可決定書(shū)。（包括項(xiàng)目名稱(chēng)、申請(qǐng)?jiān)S可日期、不批準(zhǔn)的理由）十、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)本審批事項(xiàng)不收費(fèi)。十一、申請(qǐng)人權(quán)利和義務(wù)（一）申請(qǐng)人依法享有以下權(quán)利：1.申請(qǐng)人有權(quán)要求我局公示法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的我局職權(quán)范圍內(nèi)有關(guān)行政審批的事項(xiàng)、依據(jù)、條件、數(shù)量、程序、期限以及需要提交的全部材料的目錄和行政許可格式文書(shū)等，有權(quán)要求我局對(duì)公示內(nèi)容予以說(shuō)明、解釋和提供準(zhǔn)確、可靠的信息；2.申請(qǐng)人向我局提出行政審批申請(qǐng)，符合法定條件、標(biāo)準(zhǔn)的，申請(qǐng)人有依法取得行政審批的平等權(quán)利；3.在依法設(shè)定的行政審批事項(xiàng)和我局法定職權(quán)范圍內(nèi)，申請(qǐng)人有權(quán)向我局提出行政審批申請(qǐng)，并要求我局在法律、法規(guī)規(guī)定的期限內(nèi)，依法定條件作出受理或者不受理的決定，同時(shí)出具加蓋本局專(zhuān)用印章和注明日期的書(shū)面憑證；4.申請(qǐng)人向我局提出行政審批申請(qǐng)，我局認(rèn)為申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式時(shí)，申請(qǐng)人有權(quán)要求我局在提交申請(qǐng)材料的五日內(nèi)一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容；我局逾期不告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容或者申請(qǐng)人按照我局告知的補(bǔ)正要求補(bǔ)正全部申請(qǐng)材料后我局仍不受理的，申請(qǐng)人有權(quán)要求我局依法改正；5.我局如不能在法定或承諾的期限內(nèi)作出行政審批決定的，申請(qǐng)人有權(quán)要求我局說(shuō)明延長(zhǎng)期限的理由并在法定的延長(zhǎng)期限內(nèi)作出決定；6對(duì)依法需要聽(tīng)證、招標(biāo)、拍賣(mài)、檢驗(yàn)、檢測(cè)、檢疫、鑒定、專(zhuān)家評(píng)審和公示的行政審批事項(xiàng)，申請(qǐng)人有權(quán)要求我局將所需時(shí)間書(shū)面告知申請(qǐng)人；7、對(duì)申請(qǐng)人提出的行政許可申請(qǐng)，我局作出準(zhǔn)予行政許可決定的，申請(qǐng)人有權(quán)要求我局頒發(fā)符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定并加蓋我局印章的行政許可證件；我局作出不予行政許可決定的，申請(qǐng)人有權(quán)要求我局書(shū)面說(shuō)明理由，申請(qǐng)人享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起休整訴訟的權(quán)利；8、我局實(shí)施行政許可，向申請(qǐng)人提出購(gòu)買(mǎi)指定商品、接受有償服務(wù)等不正當(dāng)要求，或者我局工作人員辦理行政許可，向申請(qǐng)人索取財(cái)物或者謀取其他利益，申請(qǐng)人有權(quán)拒絕并依法提出投訴或者舉報(bào)；9、行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止，或者準(zhǔn)予行政許可所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，為了公共利益的需要，我局依法變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可決定，由此對(duì)申請(qǐng)人造成財(cái)產(chǎn)損失的，申請(qǐng)人有權(quán)要求我局依法給予補(bǔ)償；（二）申請(qǐng)人依法履行以下義務(wù)：1、申請(qǐng)人向我局提出行政許可申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)按照該行政許可事項(xiàng)的法定條件和我局關(guān)于申請(qǐng)文本的規(guī)范性要求，如實(shí)向我局提交全部申請(qǐng)材料和反映真實(shí)情況，并對(duì)其申請(qǐng)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)；2、申請(qǐng)人取得我局行政許可后，應(yīng)當(dāng)依法從事該行政許可事項(xiàng)的活動(dòng)，履行法律、法規(guī)、規(guī)章和我局行政許可決定對(duì)申請(qǐng)人從事該行政許可事項(xiàng)的活動(dòng)所規(guī)定的義務(wù)；3、申請(qǐng)人取得我局行政許可后，需要對(duì)行政許可的內(nèi)容進(jìn)行變更的，應(yīng)當(dāng)向我局提出變更申請(qǐng)，經(jīng)我局同意后方可作出變更；4、我局對(duì)申請(qǐng)人取得我局行政許可后從事行政許可事項(xiàng)的活動(dòng)依法進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)支持和配合，如實(shí)提供有關(guān)情況和材料；5、申請(qǐng)人依法取得的行政許可，除法律、法規(guī)規(guī)定依照法定條件和程序可以轉(zhuǎn)讓的外，不得轉(zhuǎn)讓。十二、申請(qǐng)接收1、 接收方式窗口接收接收部門(mén)名稱(chēng)：上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局行政許可受理窗口接收地址：黃浦區(qū)北京西路89號(hào)2樓綜合業(yè)務(wù)受理大廳12號(hào)窗口2、 接收時(shí)間星期一至星期五 上午9:3011:30 下午13:3016:30注：可預(yù)約延時(shí)至17：30十三、咨詢(xún)途徑（一）窗口咨詢(xún)黃浦區(qū)北京西路89號(hào)2樓綜合業(yè)務(wù)受理大廳（二）電話(huà)咨詢(xún)（021）631931881）對(duì)于申請(qǐng)單位提出的疑問(wèn)，有明確答案的直接予以回答；網(wǎng)上有相關(guān)宣傳資料或者屬于主動(dòng)公開(kāi)的信息可以提供其查閱途徑；對(duì)于答案不明確的先予以記錄，并與申請(qǐng)單位約定答復(fù)方式。申請(qǐng)單位要求提供依申請(qǐng)公開(kāi)材料的，請(qǐng)其向信息公開(kāi)窗口申請(qǐng)。2）未明的咨詢(xún)問(wèn)題1日內(nèi)移交經(jīng)辦處室。經(jīng)辦處室在5日內(nèi)提出答復(fù)意見(jiàn)，并按照約定的方式答復(fù)申請(qǐng)單位。十四、投訴渠道1、 信函投訴上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局監(jiān)察室 地址：北京西路99號(hào) 郵編：2000032、電話(huà)投訴（021）631934313、網(wǎng)上投訴/user/login.jsp十五、辦理方式1. 業(yè)務(wù)描述11辦理環(huán)節(jié)接受用地申請(qǐng)階段。1.2審查方式：（1）核對(duì)送批資料是否齊全，不齊全的，不予受理；（2）核對(duì)紙質(zhì)的測(cè)繪報(bào)告與電子版測(cè)繪報(bào)告是否一致，不一致的不予受理；（3）點(diǎn)擊“受理”，系統(tǒng)自動(dòng)判別是否為違法用地，系統(tǒng)判別為未經(jīng)處理的違法用地的，不予受理；（4）土地所在區(qū)縣人民政府征詢(xún)意見(jiàn)回復(fù)（市批項(xiàng)目）應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目征占土地是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議、糾紛，司法或行政強(qiáng)制；是否存在違法用地或未按違法用地處置意見(jiàn)處理，如存在的，不予受理；征詢(xún)意見(jiàn)回復(fù)還應(yīng)說(shuō)明擬用地土地使用權(quán)原取得方式，房地產(chǎn)抵押情況；（5）錄入數(shù)據(jù)，套打受理通知書(shū)；不予受理的，點(diǎn)擊不予受理，套打不予受理通知書(shū)。2.適用情形1）符合協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）和協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定2）用符合上海市土地利用總體規(guī)劃和各區(qū)縣土地利用總體規(guī)劃，應(yīng)在集中建設(shè)區(qū)范圍內(nèi)。3）不在國(guó)土部發(fā)布的限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）和禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）供地目錄范圍。4）審核項(xiàng)目不屬于住宅、金融、辦公、商業(yè)、娛樂(lè)、旅游服務(wù)六類(lèi)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目或工業(yè)用地項(xiàng)目5）取得規(guī)劃部門(mén)核提的出讓地塊的規(guī)劃條件取得產(chǎn)業(yè)或者行業(yè)主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求的文件 6）協(xié)議出讓的地價(jià)，不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%；十六、決定公開(kāi)除保密事項(xiàng)的許可決定外，窗口工作人員應(yīng)當(dāng)在許可決定和許可證制作完畢后，掃描上傳至市局網(wǎng)站（http:/ ），向社會(huì)公開(kāi)。公開(kāi)時(shí)限，15個(gè)工作日。附錄一、辦事流程示意圖提出申請(qǐng)審核申請(qǐng)材料申請(qǐng)材料審核結(jié)果發(fā)出補(bǔ)正材料通知書(shū)受理，發(fā)出受理通知書(shū)需要補(bǔ)正材料符合不予受理情形書(shū)面審查材料補(bǔ)正后符合要求批準(zhǔn)決定（受理之日起二十個(gè)工作日內(nèi)）證件送達(dá)（按約定方式送達(dá)）決定公開(kāi)不予受理，發(fā)出行政許可不予受理決定書(shū)受理國(guó)有土地協(xié)議出讓審批辦理（外部）流程圖附錄二、申請(qǐng)書(shū)（示范文本）上海市建設(shè)用地行政事務(wù)審批申請(qǐng)表填表日期： 年 月 日申請(qǐng)單位（蓋章）單位法人代 碼申請(qǐng)單位聯(lián)系電話(huà)申請(qǐng)單位通訊地址郵政編碼填報(bào)人姓名聯(lián)系電話(huà)填報(bào)人身份證號(hào)用地項(xiàng)目名 稱(chēng)土地權(quán)屬報(bào)告成果號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)代碼審 批 分 項(xiàng) 內(nèi) 容土地開(kāi)發(fā)整理復(fù)墾審批1313土地開(kāi)發(fā)整理復(fù)墾方案（立項(xiàng)）報(bào)批1111土地開(kāi)發(fā)整理復(fù)墾方案（立項(xiàng)）審批1314土地開(kāi)發(fā)整理復(fù)墾新增耕地確認(rèn)報(bào)批1112土地開(kāi)發(fā)整理復(fù)墾新增耕地確認(rèn)審批農(nóng)轉(zhuǎn)用、征收土地審批1335農(nóng)轉(zhuǎn)用、征地項(xiàng)目報(bào)批1133分批次農(nóng)轉(zhuǎn)用征地項(xiàng)目審批（市批）1131分批次農(nóng)轉(zhuǎn)用征地項(xiàng)目審批（國(guó)批）1134單獨(dú)選址項(xiàng)目審批（市批）1132單獨(dú)選址項(xiàng)目審批（國(guó)批）土地儲(chǔ)備審批1241土地儲(chǔ)備審批建設(shè)項(xiàng)目用地審批1251建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審1254招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌用地審批1252協(xié)議出讓用地審批1253國(guó)有土地租賃用地審批1255國(guó)有土地劃撥審批1336使用集體土地審批1337農(nóng)民建房用地審批1356臨時(shí)使用土地（征用）1363存量房地產(chǎn)補(bǔ)地價(jià)建設(shè)項(xiàng)