民法通選課物權(quán)法教案.doc

民法通選課 一、關(guān)于物權(quán)（一）物權(quán)的概念及特征物權(quán)是指權(quán)利人直接支配標(biāo)的物享有其利益并排除他人之干涉的民事財產(chǎn)權(quán)。物權(quán)的特征 第一，物權(quán)是民事財產(chǎn)權(quán)的一種，在這一點上物權(quán)與債權(quán)相同。第二，物權(quán)的客體是特定的物 物權(quán)的客體是物，這使物權(quán)與債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)區(qū)別開來。特別是與同樣作為支配權(quán)的知識產(chǎn)權(quán)區(qū)別開來，知識產(chǎn)權(quán)的客體是無體的智慧成果。第三，物權(quán)是支配權(quán)、絕對權(quán)和對世權(quán)物權(quán)是支配權(quán)，意味著其權(quán)利主體實現(xiàn)其權(quán)利僅憑自己的行為即可，無須他人的行為，而債權(quán)得通過債務(wù)人的給付行為才能實現(xiàn)。物權(quán)的支配性是物權(quán)的本質(zhì)所在；物權(quán)作為一種對世權(quán)、絕對權(quán)，物權(quán)人以外的其他人都負有不妨礙物權(quán)人行使、實現(xiàn)物權(quán)的義務(wù)，是不特定的。這一點使物權(quán)與債權(quán)區(qū)別開來，債權(quán)是請求權(quán)、相對權(quán)和對人權(quán)。因此，債權(quán)則是只能由特定的權(quán)利主體對特定的義務(wù)主體享有，其權(quán)利、義務(wù)是相互對應(yīng)產(chǎn)生的，債權(quán)也被稱為相對權(quán)、對人權(quán)。也是由物權(quán)的這一特征推導(dǎo)出物權(quán)的優(yōu)先力、排他效力和妨害排除力。（二）物權(quán)的種類1、動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)以物權(quán)的標(biāo)的物為標(biāo)準可以分為動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)。一般來說，動產(chǎn)物權(quán)的公示方法為占有，而不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法為登記。2、完全物權(quán)與定限物權(quán)3、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)（三）物權(quán)的客體物1、物的概念及特征民法上的物是指人體之外能滿足人的需要并為人能夠支配的具有經(jīng)濟價值的有體物或自然力。特征：（1）物是人體之外的客觀存在物 人體作為人的組成部分是主體，而不能作為客體，物是作為客體的因此不包括人體的組成部分。但是若人體的組成部分與人體相脫離并脫離其控制的人體組成部分可以成為物，如血液分離下來以后并賣出去時便成為物。（2）能被人支配與控制物作為物權(quán)的客體，而物權(quán)是支配權(quán)不能支配的當(dāng)然無法成為支配權(quán)的對象。 （3）能滿足人的需求.因為民法上的物是要作為權(quán)利的客體的，而權(quán)利則是人的一種利益，因此若一項客觀存在的物體對人而言沒有任何利益可言就無須受法律的保護了。（4）具有經(jīng)濟價值依據(jù)經(jīng)濟學(xué)的研究，只有具有稀缺性的東西才有價值。（5）物必須能夠獨立成一體只要構(gòu)成民法上的物必須依據(jù)社會生活常識，能夠獨立成一體。若依據(jù)生活常識不能獨立成一體則無法構(gòu)成民法上的物，只能作為其他物的組成部分。2、物的分類 （1）動產(chǎn)與不動產(chǎn)依據(jù)是否可以移動物可以區(qū)分為動產(chǎn)與不動產(chǎn)：動產(chǎn)是能夠移動并且不因移動損害價值的物；不動產(chǎn)是不能夠移動或雖可移動但卻會因移動損害價值的物。物就數(shù)量而言，大多數(shù)屬于動產(chǎn)，為了簡約法律用語，法律一般以列舉的方法界定不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)以外的物，則解釋為動產(chǎn)。我國法律上的不動產(chǎn)包括土地和土地上的附著物。區(qū)分的法律意義。 第一，所有權(quán)人限制。動產(chǎn)原則上任何人均可成為其所有權(quán)人；不動產(chǎn)中的土地、河流、森林等，只能成為國家或集體的所有權(quán)客體，任何自然人或集體組織以外的法人，都不能成為這些不動產(chǎn)的所有權(quán)人。第二，物權(quán)變動的公示方法不同。動產(chǎn)物權(quán)的變動，通常以交付公示；而不動產(chǎn)物權(quán)的變動，則以登記為公示，不經(jīng)登記的不生變動效力。 第三，設(shè)立的他物權(quán)類型不同。物權(quán)中的用益物權(quán)，如土地使用權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)等，只能在不動產(chǎn)上設(shè)定，動產(chǎn)不能設(shè)定用益物權(quán)。在擔(dān)保物權(quán)中，不動產(chǎn)得設(shè)定抵押權(quán)，而不能設(shè)定質(zhì)權(quán)和留置權(quán)；而動產(chǎn)可設(shè)定質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。第四，不動產(chǎn)發(fā)生相鄰關(guān)系。不動產(chǎn)由于不能移動，相鄰的占有人之間如因不動產(chǎn)的利用而產(chǎn)生沖突與矛盾時，就需要法律加以協(xié)調(diào)。所以，民法上有專門處理不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的條文，以處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等相鄰關(guān)系。 第五，地域管轄不同。因不動產(chǎn)發(fā)生的爭議，適用專屬管轄。而因動產(chǎn)引起的民事訴訟，則依普通管轄確定管轄法院。第六，權(quán)利轉(zhuǎn)移時的形式不同。以不動產(chǎn)為標(biāo)的的法律行為一般要求具備書面行使，而以動產(chǎn)為標(biāo)的的則沒有此限制。（2）主物與從物（3）原物與孳息二、關(guān)于物權(quán)法（一）物權(quán)法基本原則1、物權(quán)法定原則 所謂物權(quán)法定原則是指物權(quán)的種類、物權(quán)的內(nèi)容和效力都只能由法律加以規(guī)定，當(dāng)事人不得任意創(chuàng)設(shè)，其具體內(nèi)容包括：（1）物權(quán)必須由法律設(shè)定。 物權(quán)不得由當(dāng)事人隨意創(chuàng)設(shè)，即當(dāng)事人在其協(xié)議中不得明確規(guī)定其通過合同設(shè)定的權(quán)利為物權(quán)，也不得設(shè)定與法定的物權(quán)不相符合的物權(quán)。（2）物權(quán)的內(nèi)容由法律規(guī)定，而不能由當(dāng)事人通過協(xié)議設(shè)定。 （3）物權(quán)的效力必須由法律規(guī)定，而不能由當(dāng)事人通過協(xié)議加以設(shè)定。 （4）物權(quán)的公示方法必須由法律規(guī)定，不得由當(dāng)事人隨意確定。物權(quán)法定原則與合同自由原則的區(qū)別體現(xiàn)了合同法與物權(quán)法的不同之處。2、一物一權(quán)原則即物權(quán)標(biāo)的物特定原則。物權(quán)法的一項基本原則。含義：一個物權(quán)的標(biāo)的物應(yīng)以一物為原則，一物之上只能成立一個所有權(quán)，一物之上不能設(shè)立兩個以上內(nèi)容相沖突的物權(quán)。內(nèi)容：（1）物權(quán)的客體為獨立的、特定的物。 物的一部分或物的構(gòu)成部分，不成為物權(quán)的客體。（2）一個所有權(quán)的客體僅為一個獨立物。 一物之上只能設(shè)定一個所有權(quán)。（3）同一物之上可以并存數(shù)個不得相互矛盾的物權(quán)。所有權(quán)與其他物權(quán)可以同時并存；同一物之上可以設(shè)定數(shù)個擔(dān)保物權(quán)；用益物權(quán)可與擔(dān)保物權(quán)同時并存。3、物權(quán)變動的公示公信原則 （1）公示原則所謂公示，是指物權(quán)在變動時，必須將物權(quán)變動的事實通過一定的公示方法向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動的情況，否則不能發(fā)生物權(quán)變動的效力。公示原則的理由：物權(quán)的變動之所以要公示也是由物權(quán)的性質(zhì)本身所決定的。因為物權(quán)具有排他的、優(yōu)先的效力。如果物權(quán)的變動不采用一定的公示方法，某人享有某種物權(quán)，第三人并不知道，而該人要向第三人主張優(yōu)先權(quán)時，必須會使第三人遭受損害。 物權(quán)公示制度的建立極大地減少了產(chǎn)權(quán)變動中的糾紛，從而維護了交易的安全和秩序。公示方法：世界各國在公示方式上大體都采用相同的方式：就動產(chǎn)而言其公示方式乃是占有；就不動產(chǎn)而言乃是登記。但是關(guān)于公示的法律效力各國采取了不同的做法：法國、日本等國家采取登記對抗主義，即不登記不得對抗第三人，但是不影響物權(quán)在當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)移；德國、瑞士等國家采取登記生效主義，不登記不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。注意不公示不發(fā)生物權(quán)變動的效力僅限于因法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動，對于因法律行為以外的法律事實而發(fā)生物權(quán)變動的是否登記不影響物權(quán)變動的效力，如繼承、建造等取得標(biāo)的物之所有權(quán)，即使未登記所有權(quán)也發(fā)生變動。動產(chǎn)的交付：交付是指移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有，交付有如下四種方式：（1）現(xiàn)實交付，是指將標(biāo)的物的占有直接移轉(zhuǎn)給對方當(dāng)事人。（2）簡易交付，是指受讓人已經(jīng)占有動產(chǎn)，如受讓人已經(jīng)通過寄托、租賃、借用等方式實際占有了動產(chǎn)，則于物權(quán)變動的合意成立時，視為交付。（3）占有改定，即動產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有。這樣，在物權(quán)讓與的合意成立時，視為交付，受讓人取得間接占有。 （4）指示交付，即動產(chǎn)由第三人占有時，出讓人將其對于第三人的返還請求權(quán)讓與受讓人，以代替交付。登記及其法律效果：登記作為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法，是將物權(quán)變動的事項，登載于特定國家機關(guān)的簿冊上。 根據(jù)我國民法通則和其他法律的規(guī)定，我國不動產(chǎn)權(quán)的變動，系采取登記要件主義，即以登記作為物權(quán)變動的要件。不動產(chǎn)物權(quán)的變動除了當(dāng)事人間的合意外，還要進行登記。非經(jīng)登記，不僅不能對抗第三人，而且在當(dāng)事人間也不發(fā)生效力。但是在農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓上我國仍然采納登記對抗主義（2）公信原則 所謂公信原則是指一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時，依據(jù)法律的規(guī)定進行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權(quán)存在相同的法律效果，以保護交易安全。公示與公信是密切聯(lián)系在一起的，公信原則是公示原則的必然邏輯結(jié)果。公信原則的體現(xiàn)：公信原則集中體現(xiàn)在動產(chǎn)的善意取得制度與不動產(chǎn)登記的公信力之上。專題二 所有權(quán)一、所有權(quán)的概述 （一）概念學(xué)理上對所有權(quán)的定義為：權(quán)利人法令限制范圍內(nèi)對于標(biāo)的物永久全面與整體支配之物權(quán)。我國民法通則的定義：所有權(quán)是財產(chǎn)所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對屬于他的財產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。 （二）所有權(quán)的權(quán)能1、所有權(quán)的積極權(quán)能所有權(quán)有四項積極權(quán)能分別為：占有、使用、收益、處分。占有：所謂占有是民事主體對于標(biāo)的物實際上的占領(lǐng)、控制。占有首先是一種事實狀態(tài)。所有人可以自己占有標(biāo)的物，也可交給他人予以占有。使用：所謂使用是指依照物的性質(zhì)和用途，并不毀損其物或變更其性質(zhì)而加以利用。使用權(quán)能一般由所有人自己行使，也可以由非所有人行使。收益：所謂收益是指收取標(biāo)的物的孳息。孳息分為法定孳息和自然孳息。前者指依法律關(guān)系取得的利益，后者指果實、動物的生產(chǎn)物以及其他依物的用法收取的利益。收益權(quán)能一般由所有人行使，他人使用所有物時，除法律或合同另有規(guī)定外，收益歸所有人所有。 處分：所謂處分是決定財產(chǎn)事實上和法律上命運的權(quán)能。處分分為事實上的處分和法律上的處分。前者是在生產(chǎn)或生活中使物的物質(zhì)形態(tài)發(fā)生變更或消滅；后者指改變標(biāo)的物法律上的命運，也就是改變標(biāo)的物之權(quán)利歸屬狀態(tài)。法律上的處分包括：轉(zhuǎn)讓標(biāo)的之所有權(quán)，將標(biāo)的物為他人設(shè)定用益物權(quán)（包括地上權(quán)、典權(quán)等），將標(biāo)的物為他人設(shè)定擔(dān)保物權(quán)（包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)）。沒有處分權(quán)能而對標(biāo)的物進行法律上的處分稱之為無權(quán)處分，其后果為效力待定。2、所有權(quán)的消極權(quán)能所有權(quán)的消極權(quán)能是指所有權(quán)的妨害排除力，即所有物返還請求權(quán)、妨害排除請求權(quán)、妨害預(yù)防請求權(quán)。（三）所有權(quán)的類型1、按照所有制進行分類.我國現(xiàn)行法律對于所有權(quán)的分類主要依據(jù)所有制形態(tài)而進行的，據(jù)此所有權(quán)的形式主要有國家所有權(quán)、集體組織所有權(quán)和公民個人所有權(quán)。2、按照標(biāo)的物進行分類.所有權(quán)可以按照標(biāo)的物進行分類，分為不動產(chǎn)所有權(quán)與動產(chǎn)所有權(quán)。二、建筑物區(qū)分所有權(quán)所謂建筑物區(qū)分所有是指民事主體對于建筑物的有獨立用途的部分的單獨所有和對共用的部分的共同所有。1、建筑物區(qū)分所有的要件 .基于物權(quán)客體的獨立性原則，區(qū)分所有的特定部分，須具備一定的條件，才可以為建筑物區(qū)分所有的客體。這些條件有：（）須具有構(gòu)造上的獨立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以被區(qū)分而與建筑物其他部分隔離。（）須具有使用上的獨立性，即建筑物被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他的目的而使用。（3）須在構(gòu)造上具有共用的部分，即各專有部分人為了利用其專有部分必須利用共用部分，如一住宅樓，各單元房的住戶必須共用一個樓梯，必須共用一條通道等等。2、區(qū)分所有的內(nèi)容（1）專有部分的單獨所有權(quán).這是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有的那一部分，以此專有部分為客體的區(qū)分所有權(quán)，為各區(qū)分所有人單獨所有，在性質(zhì)上與一般所有權(quán)并無不同。（2）共用部分的共有權(quán).建筑物的共用部分為相關(guān)區(qū)分所有人所共有，均不得分割。各區(qū)分所有人對共有部分，應(yīng)按其目的加以使用。共有部分的修繕費以及其他負擔(dān)，由各區(qū)分所有人按其所有部分的價值分擔(dān)。此種共有在性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于按份共有，但是不得請求分割。轉(zhuǎn)讓專有部分的所有權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓共用部分的共有權(quán)，專有部分和共有部分不得分開轉(zhuǎn)讓。（3）對共用部分的管理區(qū)分所有人為管理區(qū)分所有的建筑物，可以設(shè)置管理委員會，管理委員會由區(qū)分所有人或其代表組成，對建筑物的保存、使用，進行管理。于管理委員會各區(qū)分所有人有如下之權(quán)利：1選舉權(quán)和被選舉權(quán)2 表決權(quán)3 建議權(quán) 三、動產(chǎn)所有權(quán)的取得方式（一）善意取得概念：善意取得又叫做即時取得，是指無權(quán)處分他人動產(chǎn)的讓予人，在不法將其占有的他人的動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人以后，如果受讓人在取得該動產(chǎn)時出于善意，則依法取得對該動產(chǎn)的相應(yīng)物權(quán)，原動產(chǎn)物權(quán)人不得要求受讓人返還，而只能請求轉(zhuǎn)讓人（占有人）賠償損失。須注意善意取得制度不但適用于動產(chǎn)所有權(quán)，而且還適用于動產(chǎn)質(zhì)權(quán)。1、善意取得的要件：由于善意取得的適用將產(chǎn)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此，各國法律都對善意取得規(guī)定了嚴格的條件。從我國的情況來看，適用善意取得應(yīng)具備如下條件： （1）標(biāo)的物須為動產(chǎn)。（2）須讓予人占有該動產(chǎn)，并且該占有是基于所有人的意思。因此拾得之遺失物及贓物均不適用善意取得。但是若是以合理的價格在公開的市場上買得也構(gòu)成善意取得。（3）須讓予人沒有處分權(quán)。（4）須受讓人自無權(quán)處分人出取得標(biāo)的物的占有。（5）受讓人取得財產(chǎn)時出于善意。所謂善意是指受讓人不知道也不應(yīng)該知道讓予人沒有處分權(quán)。否則講構(gòu)成無權(quán)處分，其效力則為待定。（6）須受讓人支付對價。2、善意取得的法律后果第一：受讓人取得標(biāo)的物之所有權(quán)。適用善意取得制度的后果是所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。讓與人向受讓人交付了財產(chǎn)，從受讓人實際占有該財產(chǎn)時起，受讓人就成為財產(chǎn)的合法所有人，而原所有人的權(quán)利歸于消滅。第二：原所有人喪失所有權(quán)，只能向無權(quán)處分人主張損害賠償或者不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)。無權(quán)處分人處分所有人的財產(chǎn)行為同時構(gòu)成侵權(quán)行為與不當(dāng)?shù)美?，所有人可以選擇行使。（二）先占1、先占的要件：（1）須為動產(chǎn)（2）須為無主的動產(chǎn)所謂無主是指沒有所有人，而不是所有人不明。遺失物不是無主物，只是暫時與所有人脫離。無主物包括從來就沒有所有人的物和所有人拋棄之后而沒有所有人的物兩種。（3）須占有該無主物（4）須以所有的意思占有。注意這里不需要將所有的意思予以表示，所以不構(gòu)成意思表示，也就不構(gòu)成法律行為。2、先占的性質(zhì)和法律效果.性質(zhì)事實行為，而不是法律行為;效果由先占人取得該無主物的所有權(quán)。需要注意的是，若法律規(guī)定某些動產(chǎn)專屬于國家，即使未為任何人所有也不是無主物，不能通過先占而取得，比如珍奇動植物等。（三）拾得遺失物遺失物，是所有人遺忘于某處，不為任何人占有的物。遺失物只能是動產(chǎn)，不動產(chǎn)不存在遺失的問題。遺失物也不是無主財產(chǎn)，只不過是所有人喪失了對于物的占有，不為任何人占有的物。 對于遺失物、漂流物及失散的飼養(yǎng)動物，民法通則規(guī)定拾得人應(yīng)當(dāng)將其歸還失主。拾得的遺失毀損、滅失，拾得人沒有故意的，不承擔(dān)民事責(zé)任。拾得人將遺失物據(jù)為己有，拒不返還的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 （四）發(fā)現(xiàn)埋藏物埋藏物，是指包藏于他物之中，不容易從外部發(fā)現(xiàn)的物。埋藏物是有主物，它只是所有人不明，而非無主物。若埋藏物的所有人明確的，應(yīng)當(dāng)將埋藏物反還給其所有人。依民法通則第條的規(guī)定，所有人不明的埋藏物、隱藏物歸國家所有后，接收單位應(yīng)當(dāng)對上繳單位或者個人，給予表揚或物質(zhì)獎勵。 （五）添附 添附是指數(shù)個不同所有人之物結(jié)合成一物，或者由所有人以外的加工而成一個新物的法律事實。添附有如下三種情形：1、附合.附合是指兩個或兩個以上不同所有人的財產(chǎn)結(jié)合在一起而不能分離，若分離會毀損該物或者所需費用過大的事實。附合可分為動產(chǎn)與動產(chǎn)的附合、動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合、不動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合。 2、混合.混合是指兩個或兩個以上不同所有人的種類物互相混雜不能識別的事實。3、加工.加工是指在他人之物上進行勞動使之成為新物的事實。添附的法律后果由于添附而形成新物的，兩個物有價值大小之分的，新物之所有權(quán)歸價值大的一方，由取得所有權(quán)的一方對另一方提供補償；若不能分出價值大小的歸兩個人共有，該種共有是按份共有。 專題三 用益物權(quán)一、用益物權(quán)概述用益物權(quán)是指直接標(biāo)的物的使用價值而以對標(biāo)的物進行使用和收益為目的之他物權(quán)。（一）特征：1、用益物權(quán)是他物權(quán)、限制物權(quán)2、用益物權(quán)是不動產(chǎn)物權(quán)3、用益物權(quán)以對標(biāo)的物的使用、收益為其主要內(nèi)容；并以對物的占有為前提。4、用益物權(quán)原則上是有期限物權(quán)（二）用益物權(quán)的類型1、比較法上的用益物權(quán)（1）地上權(quán)所謂地上權(quán)是指在他人的土地上以建筑建筑物和種植樹木為內(nèi)容的一種用益物權(quán)。其具體內(nèi)容與我國的國有土地使用權(quán)基本上相同。（2）地役權(quán)是為了利用自己土地的便利而對他人的土地進行一定程度的利用或者對他人行使土地權(quán)利進行限制的權(quán)利。具體內(nèi)容詳后。（3）永佃權(quán)是指在他人的土地上永久地種植莊稼或者放牧并支付對價的一種用益物權(quán)。（4）用益權(quán)特定人就他人之物在一定期限內(nèi)為一定程度上之利用的權(quán)利。用益權(quán)具有一定程度上的靈活性，主要是在其內(nèi)容方面，可以依照用益權(quán)人的需要而進行多樣化的設(shè)定。其中居住權(quán)即為其一。2、我國現(xiàn)行法上的用益物權(quán)國有土地使用權(quán)，包括劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)，包括農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、其他建設(shè)用地使用權(quán)典權(quán)地役權(quán)二、土地承包經(jīng)營權(quán).土地承包經(jīng)營權(quán)是指承包人（公民或集體）因從事耕作、種植或其他農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營項目而基于承包合同對集體所有或集體使用的國家所有的農(nóng)業(yè)用地所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。 特征：客體是集體所有或者國家所有交給集體使用的農(nóng)業(yè)用地；權(quán)利內(nèi)容必須是以種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的；該種權(quán)利雖然作為集體土地使用權(quán)但是卻是可以轉(zhuǎn)讓的權(quán)利；權(quán)利主體有一定的限制。農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。（一）土地承包人的權(quán)利和義務(wù)1、承包人的權(quán)利（1）以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的對土地進行占有、使用和收益的權(quán)利（2）對承包經(jīng)營權(quán)的處分權(quán) 處分方式：通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。注意不可以抵押。處分的方式及程序：土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案。土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。2、承包人的義務(wù)（1）維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)； （2）依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害；（二）發(fā)包人的權(quán)利和義務(wù)。1、發(fā)包人的權(quán)利監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護土地； 制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為； 依法收回發(fā)包土地的權(quán)利：在承包人嚴重違反承包合同或者其他法定情形下可以依法收回土地承包經(jīng)營權(quán)。2、發(fā)包人的義務(wù)維護承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)，不得非法變更、解除承包合同； 尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不得干涉承包方依法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動；三、建設(shè)用地使用權(quán)是因建筑建筑物或其他工作物而使用國家所有的土地的權(quán)利。（一）取得國有土地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，則用益物權(quán)的一般取得原因(如轉(zhuǎn)讓、繼承等)，自然也適用于國有土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)取的初次取得有如下兩種方式：1劃撥土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請，經(jīng)主管機關(guān)批準即可取得土地使用權(quán)，而不必向土地所有人交付租金及其他費用?？梢酝ㄟ^劃撥方式取得的建設(shè)用地包括： 國家機關(guān)用地和軍事用地； 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； 國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2、土地使用權(quán)出讓。土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有人身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓有三種形式：協(xié)議、招標(biāo)和拍賣。程序：簽訂出讓合同 交納出讓金（60日內(nèi)） 辦理登記（取得土地使用權(quán)） （二）期限劃撥土地使用權(quán)沒有期限的限制。出讓土地使用權(quán)的最高期限為：居住用地70年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；綜合或者其他用地50年。工業(yè)用地50年；每一塊土地的實際使用年限，在最高年限內(nèi)，由出讓方和受讓方雙方商定。（三）使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)1、權(quán)利 (1)占有土地的權(quán)利（2）使用土地權(quán)利 (3)處分土地使用權(quán)的權(quán)利，包括：轉(zhuǎn)讓，但必須投資達到25抵押出租，但必須投資達到25注意對劃撥土地處分權(quán)利的限制：不得轉(zhuǎn)讓，不得單獨抵押，不得單獨出租；若必須與地上建筑物一同處分，則應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)為劃撥土地補繳出讓金。 (4)從事與建筑建筑物有關(guān)的附屬行為2、義務(wù) （1）合理使用土地的義務(wù)，必須按照出讓合同規(guī)定的方式加以利用，否則改變土地用途國家可以無償收回土地使用權(quán)。（2）不得閑置土地 1年內(nèi)未開發(fā)的收取不高于土地出讓金20的閑置金；連續(xù)兩年閑置土地的無償收回土地。以及在國有土地使用權(quán)消滅時恢復(fù)土地原狀。四、地役權(quán)所謂地役權(quán)是指為了利用自己土地的便利而對他人的土地進行一定程度的利用或者對他人行使土地權(quán)利進行限制的權(quán)利。其中需要利用他人之土地的土地被稱之為需役地，為需役地提供便利之被利用土地被稱之為供役地。特征： 1、地役權(quán)是使用他人土地的權(quán)利2、地役權(quán)是為利用自己土地的便利而利用他人土地的權(quán)利3、地役權(quán)具有從屬性 地役權(quán)從屬于需役地，地役權(quán)作為從權(quán)利不得獨立于需役地而轉(zhuǎn)讓或者與需役地分離而單獨作為其他權(quán)利的標(biāo)的；需役地所有權(quán)或者使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，地役權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。 4、不可分性 主要體現(xiàn)在兩個方面：所謂地役權(quán)的不可分性是指地役權(quán)不因需役地的分割或者部分轉(zhuǎn)讓而受有影響；也不因為供役地的分割或者部分轉(zhuǎn)讓而受有影響。（一）地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別地役權(quán)與相鄰關(guān)系在內(nèi)容上基本上是相同的，但是兩者有本質(zhì)上的不同，其區(qū)別主要體現(xiàn)在：相鄰關(guān)系為土地所有權(quán)內(nèi)容當(dāng)然的擴張或限制，是法定的；而地役權(quán)則為土地所有人間基于契約而生之所有權(quán)擴張與限制，是意定的。因此基于相鄰關(guān)系而發(fā)生的所有權(quán)的擴張或者限制僅在不得已的情形下發(fā)生，即若不進行該種限制或者擴張那么土地所有人就無法正常實行其土地的利用，因此相鄰關(guān)系進行的調(diào)整是法律的底線；而地役權(quán)則是于相鄰關(guān)系之外土地所有人更進一步對自己權(quán)利的擴張，因為是基于合意設(shè)定所以其范圍幾乎是沒有限制的。相鄰關(guān)不是獨立的權(quán)利，乃是為所有權(quán)本身的限制或擴張；而地役權(quán)則是因他物權(quán)而受一時之限制，是一種獨立的權(quán)利。相鄰關(guān)系之成立及對抗第三人，均不需要登記；地役權(quán)的成立以登記為必要?；谙噜応P(guān)系所生之權(quán)利義務(wù)與所有權(quán)同時存在，不能單獨的取得或喪失，即不因相對人的意思而發(fā)生變動；地役權(quán)不同，有一定之取得或喪失原因。（二）地役權(quán)的類型1、積極地役權(quán)積極地役權(quán)是指以地役權(quán)人為了利用自己土地的便利而對供役地為一定積極行為為內(nèi)容的地役權(quán)，又被稱作作為地役權(quán)，于此時供役地所有人負有容忍該一定行為之義務(wù)。例如通行、鋪設(shè)低下線纜、排水、取水、采砂石等地役權(quán)都屬于積極地役權(quán)。2、消極地役權(quán)消極地役權(quán)是指以供役地所有人在供役地上不得為一定行為為內(nèi)容的地役權(quán)，因供役地所有人負有一定不作為之義務(wù)，而非單純之容忍義務(wù)，故又稱為不作為地役權(quán)。采光、眺望、禁止氣響干擾等地役權(quán)均屬之。（三）地役權(quán)的取得與消滅1、地役權(quán)的取得（1）基于法律行為取得地役權(quán)設(shè)立地役權(quán)的合同；遺囑等單獨行為也可以設(shè)定地役權(quán)；地役權(quán)轉(zhuǎn)讓：由于地役權(quán)的從屬性，地役權(quán)的讓與應(yīng)與需役地的讓與共同為之，并亦應(yīng)有書面合同。注意地役權(quán)作為不動產(chǎn)物權(quán)，其基于法律行為的變動以登記為生效要件。（2）基于法律行為以外的原因取得地役權(quán)繼承；時效取得在承認取得時效的國家。2、地役權(quán)的消滅地役權(quán)是一種不動產(chǎn)物權(quán)，則不動產(chǎn)物權(quán)的一般消滅原因，當(dāng)然適用于地役權(quán)。以下是地役權(quán)消滅的幾項特殊原因：土地滅失；需役地不需要利用供役地；供役地?zé)o法滿足需役地的需要；拋棄；存續(xù)期間的屆滿或其他預(yù)定事由的發(fā)生；土地被征收。（四）地役權(quán)的效力1、地役權(quán)人的權(quán)利(1)對供役地的使用權(quán)地役權(quán)人有權(quán)依據(jù)設(shè)定地役權(quán)的合同或者遺囑等規(guī)定的方式對供役地加以利用。對供役地的利用方式因為地役權(quán)的類型而有所不同，有的為取水、有的為通行、有的為鋪設(shè)電纜、有的為禁止供役地所有人建筑高層建筑物等等不一而足。 (2)為必要的附屬行為地役權(quán)人為了行使其地役權(quán)所必須實施的行為，雖然沒有在設(shè)權(quán)合同中規(guī)定地役權(quán)人仍然得以實施。例如為了行使在供役地上取水的地役權(quán)，地役權(quán)人可以在供役地上設(shè)置水井等取水裝置。（3）得行使所有權(quán)之物上請求權(quán)即可以行使停止侵害、排除防礙、反還所有物等物上請求權(quán)。2、地役權(quán)人的義務(wù)（1）損失最小化的義務(wù)地役權(quán)人對供役地的使用應(yīng)當(dāng)選擇損害最小的地點及方法為之，這樣使得通過地役權(quán)增加需役地價值的同時，不致過分損害供役地的效用。（2）補償義務(wù)地役權(quán)人因其行使地役權(quán)的行為對供役地造成變動、損害的，應(yīng)當(dāng)在事后恢復(fù)原狀并補償損害。（3）維護設(shè)置的義務(wù)地役權(quán)人對于為行使地役權(quán)而在供役地修建的設(shè)施，如電線、管道、道路，應(yīng)當(dāng)注意維修，以免供役地人因其設(shè)施損壞而受到損害。（4）恢復(fù)原狀的義務(wù) 地役權(quán)消滅時地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)以自己的費用將供役地恢復(fù)原狀。專題四 擔(dān)保物權(quán)一、擔(dān)保物權(quán)概述擔(dān)保物權(quán)，又叫做價值權(quán)，是指權(quán)利人直接支配標(biāo)的物的交換價值用以擔(dān)保其債權(quán)的實現(xiàn)的他物權(quán)。 特征：1、擔(dān)保物權(quán)是以支配標(biāo)的物的價值為其內(nèi)容 2、擔(dān)保物權(quán)是以確保債務(wù)的履行為目的3、擔(dān)保物權(quán)具有從屬性由于擔(dān)保物權(quán)均是以確保債務(wù)的履行為其目的，所以所有的擔(dān)保物權(quán)均從屬于其所擔(dān)保的債權(quán)。也就是說，擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)為主權(quán)利，因此通常稱之為主債權(quán)；而擔(dān)保物權(quán)則作為其從權(quán)利。4、不可分性所謂擔(dān)保物權(quán)的不可分性是指擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的物分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分消滅不影響擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)及整體性；反之，擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)進行分割、部分轉(zhuǎn)讓或者消滅的也不影響擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)及其整體性。5、物上代位性擔(dān)保物權(quán)均具有物上代位性，所謂物上代位性乃是指擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的物毀損滅失的，有其他替代物的擔(dān)保物權(quán)并不消滅而是及于該替代物之上。例如，保險金、損害賠償金等。物上代位性是由擔(dān)保物權(quán)的價值權(quán)性導(dǎo)出的。由于擔(dān)保物權(quán)支配的是標(biāo)的物的價值而非其實體，所以不像所有權(quán)和用益物權(quán)那樣標(biāo)的物實體滅失的即歸于消滅，而是只要其價值沒有滅失就不會歸于消滅（一）擔(dān)保物權(quán)的類型1、意定擔(dān)保物權(quán)與法定擔(dān)保物權(quán)依據(jù)擔(dān)保物權(quán)發(fā)生的原因，可以將擔(dān)保物權(quán)分為意定擔(dān)保物權(quán)和法定擔(dān)保物權(quán)。意定擔(dān)保物權(quán)是指基于法律行為，即擔(dān)保合同而產(chǎn)生的擔(dān)保物權(quán)，包括抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)兩種。法定擔(dān)保物權(quán)則是根據(jù)法律的規(guī)定直接發(fā)生的擔(dān)保物權(quán)，民法上規(guī)定了一種：留置權(quán)。特別法上規(guī)定的有：海商法上規(guī)定的船舶優(yōu)先權(quán)、合同法中建設(shè)工程合同中承包人對于其完成的建設(shè)工程享有價款優(yōu)先權(quán)（實際上乃是法定抵押權(quán)）。二、抵押權(quán)抵押權(quán)是指債權(quán)人對于債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移占有而提供擔(dān)保的不動產(chǎn)或其他財產(chǎn)，在債權(quán)未受清償時得處分該財產(chǎn)并就其價金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 （一）抵押權(quán)的設(shè)立1、抵押合同抵押合同必須以書面要式行為訂立。注意所有的擔(dān)保合同要求書面要式。2、流質(zhì)禁止條款當(dāng)事人在訂立抵押合同時，不得在合同中約定在債務(wù)履行期滿低押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。注意流質(zhì)禁止條款也適用于質(zhì)押合同。3、登記登記作為生效要件，不登記不生效：不動產(chǎn)航空器、船舶、機動車輛企業(yè)的機器設(shè)備及其他動產(chǎn)登記作為對抗要件： 除上述所列之財產(chǎn)外，其他標(biāo)的物進行抵押的是否登記當(dāng)事人自愿，不登記的不得對抗第三人。（二）抵押權(quán)的標(biāo)的抵押物是否能夠進行抵押的標(biāo)準是該項財產(chǎn)是否可以轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)最終是要將標(biāo)的物處分以其價金優(yōu)先受償。因此原則上可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)均可抵押，不可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)均不能進行抵押。于是大家僅掌握哪些財產(chǎn)不可抵押就足夠了，也就是說除了下述不可抵押外其他財產(chǎn)均可抵押。根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定下列財產(chǎn)不得抵押：1、土地所有權(quán)。（不可流通）2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地的土地使用權(quán)，但法律有特別規(guī)定的除外；（集體土地使用權(quán)不可流通）集體所有的土地使用權(quán)不可以抵押，但是有如下兩種例外情形：抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)，可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押,但是以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可同時抵押，但在未來仍不能改變土地使用權(quán)的性質(zhì)。3、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位和社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施。此種情形是為了公共利益而設(shè)。但是需要注意擔(dān)保法解釋第五十三條規(guī)定：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認定抵押有效。4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財產(chǎn)。（抵押是處分行為，此種情形是由于處分權(quán)之欠缺）5、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)。（此種情形所有人喪失了處分權(quán)） 6、以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效（擔(dān)保法解釋第48條）7、當(dāng)事人以農(nóng)作物和與其尚未分離的土地使用權(quán)同時抵押的，土地使用權(quán)部分的抵押無效。但農(nóng)作物抵押有效。（擔(dān)保法解釋第52條）（三）抵押權(quán)的效力1、擔(dān)保的范圍有約定的依照約定，沒有約定的擔(dān)保如下之范圍：抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。2、標(biāo)的物的效力抵押效力及于從物；孳息的效力；對添附物的效力3、對抵押人的效力抵押人的權(quán)利占有、使用、收益的權(quán)利抵押人在其財產(chǎn)設(shè)定抵押后，仍享有對抵押物的使用、收益和處分權(quán)。處分權(quán)（）轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的權(quán)利標(biāo)的物抵押后抵押人仍可轉(zhuǎn)讓其抵押物。但是在我國，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的受到如下之限制：應(yīng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況。注意不通知、告知的不影響轉(zhuǎn)讓的效力，即轉(zhuǎn)讓仍然有效。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價