房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際操作.ppt

房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際操作 流程簡介 工程中心 大中華地產(chǎn)部 房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)操流程提要 1 策劃與決策階段1 1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目信息收集2 規(guī)劃設(shè)計(jì)與拆遷融資階段2 1選址定點(diǎn)2 2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件2 3土地證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)2 4初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查2 5規(guī)劃報(bào)建圖審查2 6節(jié)能審查 施工圖審查2 7質(zhì)量監(jiān)督 安全監(jiān)督2 8拆遷2 9融資 1 1 1項(xiàng)目的分析選擇 1 1 2項(xiàng)目的初步可行性研究 1 1 3合作方關(guān)于項(xiàng)目的初步談判 1 1 4項(xiàng)目的詳細(xì)可行性分析報(bào)告 2 4 1總平面審查 2 4 2管線綜合審查 排水許可證 2 6 1節(jié)能審查 2 6 2施工圖審查 房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)操流程提要 3 開工建設(shè)與市場營銷階段3 1施工報(bào)建3 2市場營銷4 房屋交付與證件辦理階段4 1預(yù)售許可證4 2專項(xiàng)驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收備案4 3房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記5 售后服務(wù)物業(yè)管理階段6 結(jié)束語 3 1 1施工招投標(biāo) 監(jiān)理報(bào)建 3 1 2施工許可證 3 1 3放線 驗(yàn)線 房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際操作大致上可分為五個(gè)階段 策劃與決策階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)與拆遷融資階段 開工建設(shè)與市場營銷階段 房屋交付與證件辦理階段 售后服務(wù)物業(yè)管理階段 1 策劃與決策階段 1 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目信息收集確定投資建設(shè)工程項(xiàng)目 對(duì)項(xiàng)目從前期開發(fā)角度入手 進(jìn)行合理分析和有效測算 為公司決策提供重要依據(jù) 1 1 1項(xiàng)目的分析選擇 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 項(xiàng)目狀況 投資規(guī)模 預(yù)期收益 投資風(fēng)險(xiǎn) 1 1 2項(xiàng)目的初步可行性研究 人口 經(jīng)濟(jì)收入 城市房地產(chǎn)成熟度 樓盤競爭狀況 購買能力 住房消費(fèi)變化趨勢 樓市走勢 項(xiàng)目優(yōu)勢 投資規(guī)模 融資方案 投資風(fēng)險(xiǎn) 1 1 3合作方關(guān)于項(xiàng)目的初步談判 合作方式 投資規(guī)模 雙方責(zé)任和權(quán)力 收益分配 項(xiàng)目進(jìn)度 1 1 4項(xiàng)目的詳細(xì)可行性分析報(bào)告 人口 經(jīng)濟(jì)收入 城市房地產(chǎn)成熟度 樓盤競爭狀況 購買能力 物業(yè)供求現(xiàn)狀分析及對(duì)未來的趨勢預(yù)測 戶型變化趨勢分析 價(jià)格預(yù)測 目標(biāo)客戶定位 項(xiàng)目定位 營銷策略規(guī)劃 投資規(guī)模 成本測算 融資方案 收益分析 敏感性分析 投資風(fēng)險(xiǎn)分析 公司資源分配 項(xiàng)目組合分析等綜合評(píng)價(jià)分析 投資決策 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)與拆遷融資階段 2 1選址定點(diǎn)2 2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件2 3土地證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)2 4初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查2 5規(guī)劃報(bào)建圖審查2 6節(jié)能審查 施工圖審查2 7質(zhì)量監(jiān)督 安全監(jiān)督 2 1選址定點(diǎn) 此階段一般辦理以下事項(xiàng) 1 計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng) 2 國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查 3 建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書 4 環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書 表 5 文化局 地震局 園林局 水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查 6 規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書 具體辦文流程 2 2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 此階段一般辦理以下事項(xiàng) 1 人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查 2 國土資源局辦理土地預(yù)審 3 公安消防支隊(duì) 公安交警支隊(duì) 教育局 水利局 城管局 環(huán)保局 園林局 文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查 4 規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖評(píng)審 核發(fā) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 5 規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 具體辦文流程 2 3土地證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā) 是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù) 規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā) 是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù) 如容積率 建筑密度 停車位配置要求等指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來 包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求 也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來 一般來說 一塊地 必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn) 頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證之后 才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證 這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序 因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度 才能計(jì)算出土地出讓金 才能在土地證上載明土地用途及年限 2 4初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查 此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1 規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查 2 公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查 3 公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查 4 人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查 5 國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審 6 市政部門 環(huán)保局 衛(wèi)生局 地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查 7 建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù) 并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查 8 建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查 根據(jù)業(yè)主單位意見 核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單 9 建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的 建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告 發(fā)放 建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書 2 4 1總平面審查 這個(gè)階段各地的叫法不一樣 聽得比較多的叫 修建性詳細(xì)規(guī)劃審查 這個(gè)階段就是審查項(xiàng)目的總平面規(guī)劃圖紙 也就是審查一個(gè)項(xiàng)目的建筑物的排列 每棟單體建筑有多高 有多大 各棟單體建筑之間怎么間隔 間距是多少 日照夠不夠 總?cè)莘e率是多大 有沒有超過規(guī)定的容積率 建筑密度是多少 進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排 是不是符合消防規(guī)范等等 2 4 2管線綜合審查 排水許可證 管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一 包括三大項(xiàng) 小區(qū)給排水管線 強(qiáng)電線路 弱電線路 這三項(xiàng)綜合起來考慮 根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排 放到同一張圖紙上 這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話 統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走 從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶 排水許可證是由市政部門核發(fā) 專門針對(duì)項(xiàng)目排水的 現(xiàn)在都是要求雨污分流了 就是雨水和生活污水要分兩條管排 這個(gè)許可核查的是管徑和流量 以及連接市政管線的位置 然后反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì) 辦文流程 2 5規(guī)劃報(bào)建圖審查 此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1 公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查 2 人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查 3 建委 市政部門 園林局 環(huán)保局 衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查 4 規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后 核發(fā) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦文流程 2 6節(jié)能審查 施工圖審查 在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后 設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化 完成結(jié)構(gòu)施工圖 水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等 完成節(jié)能設(shè)計(jì) 做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書 就可以開始節(jié)能審查 施工圖審查了 2 6 1節(jié)能審查 我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展 建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高 360度大落地窗 全敞開式陽臺(tái) 無封閉式中庭這些東西 在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的 不過消費(fèi)者都喜歡這種新鮮東西 在這里南北差異非常明顯 北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo) 因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問題 節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子 在冬天需要支付額外的取暖費(fèi) 2 6 2施工圖審查 施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了 允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查 施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé) 施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目 所以一直都是名義上的市場化 事實(shí)上的壟斷化 施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi) 專家紅包那也是不能少的 2 7質(zhì)量監(jiān)督 安全監(jiān)督 質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu) 拿施工許可證之前 必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù) 在現(xiàn)實(shí)的操作中 但凡涉及到檢測的 就由質(zhì)監(jiān)辦 不需要檢測 一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的 就屬于安監(jiān)的職責(zé) 由于質(zhì)監(jiān)搞檢測 比如樁荷載檢測 水泥檢測 這些東西都是收費(fèi)項(xiàng)目 所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán) 為什么呢 因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己 收人錢軟 安監(jiān)基本不收費(fèi) 但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來 譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn) 工人佩帶平安智能卡上班 等等 現(xiàn)在在有些城市 質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了 有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了 2 8拆遷 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后 方可實(shí)施拆遷 申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的 應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市 縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料 1 建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 2 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3 國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件 4 拆遷計(jì)劃和拆遷方案 5 辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明 市 縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起 日內(nèi) 對(duì)申請事項(xiàng)進(jìn)行審查 經(jīng)審查 對(duì)符合條件的 頒發(fā)房屋拆遷許可證 2 9融資 銀行貸款 上市發(fā)行股票募集資金 發(fā)行企業(yè)債券 夾層融資 房地產(chǎn)信托 商業(yè)信用 房地產(chǎn)基金 融資渠道 3 開工建設(shè)與市場營銷階段 3 1施工報(bào)建3 1 1施工招投標(biāo) 監(jiān)理報(bào)建3 1 2施工許可證3 1 3放線 驗(yàn)線3 2市場營銷 3 1施工報(bào)建 此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1 建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記 2 建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包 確定施工隊(duì)伍 招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工伍 非招標(biāo)類工程直接發(fā)包 3 建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查 核發(fā) 建筑工程施工許證 3 1 1施工招投標(biāo) 監(jiān)理報(bào)建 按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法 私營房地產(chǎn)公司 無國有經(jīng)濟(jì)成分 其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo) 他們可以直接發(fā)包 但在某些大城市 譬如廣州 無論什么企業(yè)施工 都必須做招投標(biāo) 這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方 監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致 監(jiān)理報(bào)建是完成監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情 做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則 交建設(shè)部門審核 發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見 通過了就是下一步 施工許可證 3 1 2施工許可證 施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總 缺一不可 在改革開發(fā)之初 外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時(shí)候 有個(gè)著名的段子 說是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目 前后蓋了200多個(gè)章 事還沒辦成 最后撤資了 不干了 上級(jí)政府震怒 到了今時(shí)今日 還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán) 太死 審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎 聽不到了 為什么 因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則 大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡 達(dá)成了某項(xiàng)交易 在這種情況下 改革辦事流程 簡化辦事程序 反而會(huì)阻礙辦事效率 因此 我們經(jīng)?？梢钥吹?除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市 很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作 譬如土方工程 一般都是先動(dòng)的 這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡 3 1 3放線 驗(yàn)線 圖紙畫出來之后 要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置 要測量 定坐標(biāo) 這項(xiàng)工作就叫放線 放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干 不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場化了 正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證 放線后 測繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊 在工程提前施工 違章施工的場合 都需要做通這個(gè)測繪院的工作 讓他們提前來做放線 放線完畢 施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工 完了之后就做驗(yàn)線 一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的 沒超出邊線 測繪院就出驗(yàn)線冊 3 2市場營銷 購買行為分析 市場調(diào)查 產(chǎn)品策略 定價(jià)策略 營銷渠道策略 促銷組合戰(zhàn)略 項(xiàng)目前期策劃 營銷策劃 市場定位 市場營銷 市場營銷環(huán)境 4 房屋交付與證件辦理階段 4 1預(yù)售許可證4 2專項(xiàng)驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收備案4 3房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 4 1預(yù)售許可證 預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了 在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市 預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理 全程公示 預(yù)售許可最重要的條件是 高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2 低層建筑結(jié)構(gòu)封頂 這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣 無論層數(shù)高低 全部封頂才能放貸 因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu) 取得預(yù)售許可證之后 開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極 因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候 錢也不是很能收得到 只能收到2 3成 但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算 在理解了這個(gè)之后 或許我們對(duì)捂盤這種行為會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí) 現(xiàn)在辦預(yù)售許可 都要做價(jià)格公示 交易價(jià)格必須明確到套 單價(jià)必須清晰 但是 政府沒有 也沒有權(quán)力 對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制 在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格 開發(fā)商可以完全不予理會(huì) 賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多 沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任 在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測繪 房管部門下屬的房屋測量部門 根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙 事先算一個(gè)面積 這個(gè)叫預(yù)測繪 在竣工之后 到實(shí)地測量 就是實(shí)測了 我們都知道 面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾 這個(gè)矛盾是怎么來的呢 最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測與實(shí)測之間的面積差異 造成這種差異的原因很多 比如施工不規(guī)范造成的面積誤差 又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差 這些都有可能 4 2專項(xiàng)驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收備案 規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo) 在封頂之后 竣工之前 就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了 這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線 基本上驗(yàn)線可以通過 規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩 消防 人防和管線驗(yàn)收 都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定 質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了 竣工之后 施工單位 開發(fā)商 監(jiān)理單位 合在一起作個(gè)驗(yàn)收報(bào)告出來交給質(zhì)監(jiān)站備案就行了 規(guī)劃驗(yàn)收 質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收做完之后 就是到建設(shè)局去做竣工驗(yàn)收備案 竣工驗(yàn)收備案完成 是法定的正式交樓條件 沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表 業(yè)主可以拒絕收樓 4 3房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記 1 由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始 大產(chǎn)權(quán)證 登記 2 開發(fā)商應(yīng)提交材料 1 申請書 2 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 3 用地證明文件或者土地使用權(quán)證 4 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 5 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 6 施工許可證 7 房屋竣工驗(yàn)收資料 8 房屋測繪成果 9 根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件 5 售后服務(wù)物業(yè)管理階段 物業(yè)管理概述物業(yè)管理是對(duì)房屋建筑及附屬配套設(shè)備 設(shè)施及場