2015年成都主城區(qū)第一季度市場(chǎng)報(bào)告.docx

2015年主城區(qū)第一季度市場(chǎng)報(bào)告2015-04-14 15:16 來(lái)源：四川新聞網(wǎng)房產(chǎn)頻道四川中原地產(chǎn)2015年主城區(qū)第一季度市場(chǎng)報(bào)告政策梳理14年政策環(huán)境逐步放開(kāi)，限購(gòu)松綁、公積金貸款調(diào)整、限貸放松、降息、降準(zhǔn)等使得市場(chǎng)成交轉(zhuǎn)向，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存壓力緩解，市場(chǎng)基本面持續(xù)好轉(zhuǎn)。土地市場(chǎng)整體供需：重點(diǎn)開(kāi)發(fā)商布局主城區(qū) 地價(jià)沖至歷年最高點(diǎn)各行政區(qū)供需：青羊區(qū)供應(yīng)居首 成華區(qū)熱度最高成交排行：成華區(qū)再現(xiàn)地王 首創(chuàng)榮獲雙料冠軍【整體供需】重點(diǎn)開(kāi)發(fā)商布局主城區(qū) 地價(jià)沖至歷年最高點(diǎn)2015年一季度主城區(qū)土地供應(yīng)面積為1239.89畝，環(huán)比減少4.52%，同比增長(zhǎng)41.49%；成交面積為632.59畝，環(huán)比減少8.49%，同比減少21.65%；成交樓面地價(jià)為5452元/，環(huán)比上漲39.22%，同比上漲71.99%。四川中原戰(zhàn)略發(fā)展部認(rèn)為，從一季度表現(xiàn)來(lái)看，主城區(qū)整體情況與去年四季度情況相似，流拍現(xiàn)象依舊嚴(yán)重，成交率相比去年同期表現(xiàn)要遜色很多，反應(yīng)出開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市信心依舊不足，目前戰(zhàn)略依舊以去化存量為主。但是，我們也注意到，主城區(qū)成交地價(jià)在本季度大幅沖高，達(dá)到兩年來(lái)的最高點(diǎn)。其原因，一方面是由于藍(lán)潤(rùn)地產(chǎn)在主城區(qū)的多次大手筆拿地，拉高整體均價(jià)；另一方面，表明開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略重心正向主城區(qū)轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，地價(jià)應(yīng)勢(shì)沖高。預(yù)計(jì)后市將會(huì)有更多大牌開(kāi)發(fā)商加入主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪，成交地價(jià)有望繼續(xù)在高位企穩(wěn)。【可建面積】供需齊降 商住兩端表現(xiàn)相似據(jù)四川中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度主城區(qū)土地供應(yīng)可建面積256.84萬(wàn)平方米，環(huán)比減少15.20%，同比增長(zhǎng)24.81%；成交面積150.60萬(wàn)平方米，環(huán)比減少22.81%，同比減少20.42%。據(jù)四川中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度主城區(qū)供應(yīng)土地住宅部分可建面積149.01萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2.57%，同比增長(zhǎng)50.32%；成交74.47萬(wàn)平方米，環(huán)比減少16.89%，同比減少13.31%。 據(jù)四川中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度主城區(qū)供應(yīng)土地商業(yè)部分可建面積107.84萬(wàn)平方米，環(huán)比減少28.08%，同比增長(zhǎng)2.98%；成交76.14萬(wàn)平方米，環(huán)比減少27.83%，同比減少24.92%。 【各行政區(qū)供需】青羊區(qū)供應(yīng)居首 成華區(qū)熱度最高據(jù)四川中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度成都市主城區(qū)土地供應(yīng)以青羊區(qū)居首，供應(yīng)量為441.86畝；緊隨其后的為高新區(qū)，供應(yīng)量為321.43畝；而成華區(qū)供應(yīng)231.03畝，位列第三，但是成交表現(xiàn)出色，領(lǐng)跑區(qū)域成交榜。據(jù)四川中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度各城區(qū)土地可建面積供需中，青羊區(qū)供應(yīng)高居榜首，供應(yīng)108.89萬(wàn)平方米；而成華區(qū)憑借74.33萬(wàn)平方米的供應(yīng)，超越高新區(qū)位居榜眼，同時(shí)憑借59.68萬(wàn)平方米的成交量，再度占據(jù)成交榜榜首。整體來(lái)看，青羊區(qū)由于在一季度推出多宗大體量地塊，成功盤踞兩榜供應(yīng)榜首，但由于成交乏力，被推出多宗優(yōu)質(zhì)地塊的成華區(qū)乘機(jī)反超，一舉拿下成交榜。一季度成華區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊頻出，成為本季度熱度最高區(qū)域。【成交排行】成華區(qū)再現(xiàn)地王 首創(chuàng)榮獲雙料冠軍據(jù)四川中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，成華區(qū)包攬總價(jià)地王榜一二名，川棉廠地塊以20.76億元總價(jià)奪冠，68信箱地塊次之，位列第二；單價(jià)地王則由寸土寸金的春熙路一醫(yī)院地塊摘得；開(kāi)發(fā)商方面，首創(chuàng)憑借煙廠地塊及68信箱地塊，成功問(wèn)鼎總金額以及總可建面積榜單，成為雙料冠軍。新房市場(chǎng)商品房市場(chǎng)：淡季供需顯低迷 后市政策利好穩(wěn)增長(zhǎng)商品住宅市場(chǎng)：成交大幅下挫 樓市未見(jiàn)“復(fù)蘇”勢(shì)頭【商品房整體供需】淡季供需顯低迷 后市政策利好穩(wěn)增長(zhǎng)據(jù)四川中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，本季度商品房供應(yīng)面積488.25萬(wàn)，環(huán)比大幅下降43.56%，同比下滑23.57%；成交面積535.83萬(wàn)，環(huán)比下降23.56%，同比減少1.52%；成交套數(shù)共計(jì)65394套，環(huán)比下滑18.98%，同比上漲4.81%。本季度商品房市場(chǎng)供需雙雙回落，四川中原戰(zhàn)略發(fā)展部認(rèn)為，第一季度由于恰逢農(nóng)歷新年、元旦等特殊節(jié)點(diǎn)，為傳統(tǒng)的銷售淡季，此期間開(kāi)發(fā)商推盤量驟減，購(gòu)房者置業(yè)需求暫時(shí)轉(zhuǎn)移，環(huán)比上季度市場(chǎng)整體供需總量大幅下滑；自去年下半年政府信貸松綁以及降息之后，本季度政府再度發(fā)力，限購(gòu)取消、降息降準(zhǔn)、70/90政策取消以及兩會(huì)支持房產(chǎn)態(tài)度等一系列利好政策陸續(xù)展開(kāi)，成交數(shù)量與去年同比溫和上漲，預(yù)計(jì)在新輪房貸新政的刺激下，后市成交將明顯增長(zhǎng)?！旧唐贩砍山唤Y(jié)構(gòu)】成交大跌 唯車位“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”據(jù)四川中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，本季度商品房成交結(jié)構(gòu)中除車位外，其余各物業(yè)類別成交全線下滑。其中，商品住宅成交套數(shù)44186套，環(huán)比下降24.21%；成交面積422.28萬(wàn)，環(huán)比減少26.20%。從住宅類別看，別墅成交下滑幅度較大，成交套數(shù)環(huán)比下降30.39%，成交面積環(huán)比下降25.42%。從公寓、商業(yè)、辦公等類別看，車位逆勢(shì)暴漲，本季度共計(jì)成交10894套，環(huán)比大漲40.13%，成交面積39.21萬(wàn)，環(huán)比上漲47.68%；其余類別成交低迷，SOHO下滑幅度最大，共計(jì)成交3578套，環(huán)比下降38.81%，成交面積18.43萬(wàn)，環(huán)比下降34.37%?！局鞒菂^(qū)商品房供需】供需齊落 后市或?qū)⑴まD(zhuǎn)乾坤據(jù)四川中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，本季度主城區(qū)商品房供應(yīng)面積302.70萬(wàn)，環(huán)比下滑26.22%；成交面積203.57萬(wàn)，環(huán)比下降34.28%；成交套數(shù)25713套，環(huán)比下滑29.26%。本季度供需市場(chǎng)齊落，原因與整體商品房市場(chǎng)大致趨同，預(yù)計(jì)在政策環(huán)境進(jìn)一步放開(kāi)的背景下，將刺激各類改善型、剛需人群以及投資客需求，后市成交必會(huì)較大幅度上漲。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，主城區(qū)商品住宅中別墅成交下滑超60%；商業(yè)成交面積下滑幅度最小，但成交套數(shù)下滑48.65%，本季度主要以面積較大產(chǎn)品成交為主；各物業(yè)類別中，僅車位“鶴立雞群”，成交大幅暴漲。【商品住宅供需】成交大幅下挫 樓市未見(jiàn)“復(fù)蘇”勢(shì)頭據(jù)四川中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，本季度商品住宅供應(yīng)面積222.49萬(wàn)，環(huán)比小幅下滑9.39%；成交面積142.42萬(wàn)，環(huán)比大幅下挫40.19%；成交均價(jià)9769元/，環(huán)比微降0.94%。本季度商品住宅市場(chǎng)供需齊落，尤其成交下降最為明顯，與去年同期相比下滑20.29%，四川中原戰(zhàn)略發(fā)展部認(rèn)為，去年末政府雖推出刺激樓市的各項(xiàng)利好政策，但作為開(kāi)年首季，樓市成交未見(jiàn)“復(fù)蘇”勢(shì)頭，加之時(shí)逢銷售淡季節(jié)點(diǎn)，成交量顯低迷，預(yù)計(jì)在下季度“房交會(huì)”即將到來(lái)，以及政府新輪房貸新政于市場(chǎng)的消化，后市成交將較大幅度上漲?！旧唐纷≌鲄^(qū)域概況】高新區(qū)供需位居榜首據(jù)四川中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，本季度各行政區(qū)成交全線大跌，其中，武侯區(qū)、高新區(qū)跌幅最大，成交面積環(huán)比下滑44.47%、43.15%；區(qū)域中僅金牛區(qū)成交同比上漲，主要由于瑞安城中匯項(xiàng)目集中備案所致。從供應(yīng)上看，高新區(qū)供應(yīng)最多，累計(jì)供應(yīng)83.65萬(wàn)，錦江區(qū)供應(yīng)漲幅最大，達(dá)到105.83%。從成交均價(jià)走勢(shì)看，錦江區(qū)及高新區(qū)均價(jià)上漲，漲幅分別為5.21%和1.21%，其余各區(qū)域均價(jià)出現(xiàn)不同程度下跌，其中，青羊區(qū)均價(jià)下滑6.01%。本季度高新區(qū)屈于首位，成交面積48.12萬(wàn)，占比34%；成華區(qū)位居次席，成交面積31.41萬(wàn)，占比22%?！旧唐纷≌ㄖ愋统山弧慷鄬幽鎰?shì)大漲 別墅成交驟減據(jù)四川中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，本季度商品住宅建筑類型成交中多層住宅“獨(dú)樹(shù)一幟”，成交套數(shù)74套，環(huán)比上漲117.65%，同比上漲131.25%；成交面積0.94萬(wàn)，環(huán)比上漲84.16%，同比上漲74.70%。其余建筑類型中別墅類下滑幅度大，其中雙拼別墅成交下滑最為突出，成交面積環(huán)比下降88.86%；普通住宅中，花園洋房成交量環(huán)比下降近70%左右，下滑幅度大。本季度高層住宅占比71%，超高層占比13%，中高層占比12%?！旧唐纷≌娣e段成交】剛需產(chǎn)品成交增多據(jù)四川中原數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，本季度50-70、70-90、90-110面積段成交擴(kuò)大，占比分別提升至16%、43%、15%；130-150面積段成交下滑，占比為7%；大戶型產(chǎn)品150以上面積段成交減少，占比9%?！九判邪瘛勘就镣跖扑{(lán)光摘奪頭冠據(jù)四川中原數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，本季度主城區(qū)板塊備案成交排行中大源板塊占據(jù)榜首，累計(jì)成交1738套，成交面積18.28萬(wàn)；其次為駟馬橋板塊，共計(jì)成交1188套，成交面積10.07萬(wàn)；站南板塊躋身前三強(qiáng)，累計(jì)成交1125套，成交面積16.09萬(wàn)。從項(xiàng)目成交排行來(lái)看，瑞安城中匯遙遙領(lǐng)先，累計(jì)成交4.75萬(wàn)；華潤(rùn)品牌項(xiàng)目24城緊隨其次，成交4.46萬(wàn)；中海九號(hào)公館排名第三，成交4.15萬(wàn)。從開(kāi)發(fā)商銷售金額排行來(lái)看，本土地產(chǎn)大佬藍(lán)光地產(chǎn)以近8億的傲人成績(jī)位列頭名；品牌央企華潤(rùn)置地成交76878.89萬(wàn)元位列其次；合景泰富集團(tuán)銷售59575.02萬(wàn)元位居季軍席位。【商品住宅去化周期】存量消化緩慢 去化周期趨向平緩據(jù)四川中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，本季度商品住宅整體存量面積逐步遞減，去化周期自去年12月份起平穩(wěn)運(yùn)行，3月份去化周期達(dá)到12個(gè)月。四川中原戰(zhàn)略發(fā)展部認(rèn)為，2015年開(kāi)年至今，整體市場(chǎng)成交情形不容樂(lè)觀，去年末政府出臺(tái)的降息政策刺激市場(chǎng)回溫作用微弱，庫(kù)存消化速度緩慢，去化周期變動(dòng)幅度不大。隨著本季度各項(xiàng)利好政策的頒布，將釋放大多改善型以及剛需需求，此期間適合開(kāi)發(fā)商低價(jià)走量去庫(kù)存，預(yù)計(jì)未來(lái)存量面積將逐步消化，去化周期將進(jìn)一步縮短。 商辦市場(chǎng)商鋪市場(chǎng):庫(kù)存高壓去化為主 暖風(fēng)吹拂望信心回升寫字樓市場(chǎng):供需跌至低谷 政策導(dǎo)向市場(chǎng)基本面改觀公寓市場(chǎng):供需價(jià)回落 SOHO產(chǎn)品主流化趨勢(shì)加強(qiáng)【商鋪市場(chǎng)供需】庫(kù)存高壓去化為主 暖風(fēng)吹拂望信心回升據(jù)四川中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，本季度成都市主城區(qū)商鋪供應(yīng)面積13.13萬(wàn)，環(huán)比下降75.11%，同比下降36.24%，成交13.76萬(wàn)，環(huán)比下降19.82%，同比上漲10.42%，成交均價(jià)31542元/，環(huán)比上漲4.19%，同比下降9.39%。2015年一季度供應(yīng)大幅跌落，成交轉(zhuǎn)勢(shì)下滑。隨著14年以來(lái)商業(yè)供應(yīng)量大幅走高，市場(chǎng)庫(kù)存急增，本季度開(kāi)發(fā)商放量明顯放緩，再加之傳統(tǒng)淡季，以去庫(kù)存為主；成交方面下降幅度相對(duì)較小，但依然受淡季整體氛圍影響，預(yù)計(jì)后市在刺激政策頻出、暖風(fēng)頻吹的大勢(shì)下，投資信心將回升，供需均將轉(zhuǎn)勢(shì)上行?！緦懽謽鞘袌?chǎng)供需】供需跌至低谷 政策導(dǎo)向市場(chǎng)基本面改觀據(jù)四川中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，本季度成都市主城區(qū)寫字樓供應(yīng)面積2.74萬(wàn)，環(huán)比下降92.16%，同比下降93.25，成交10.1萬(wàn)，環(huán)比下降41.7%，同比下降37.58%，成交均價(jià)11491元/，環(huán)比上漲0.52%，同比下降9.56%。本季度供需大幅跌落，為近三年來(lái)最低谷。14年三、四季度主城區(qū)寫字樓集中供應(yīng)入市，而本季度主城區(qū)新入市寫字樓項(xiàng)目減少，再加之一季度市場(chǎng)整體氛圍冷清，投資需求入市步伐明顯轉(zhuǎn)緩，致使一季度供需大幅下滑。然而跌破至近三年以來(lái)的歷史低位，更體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)環(huán)境差所帶來(lái)的影響以及投資熱度的明顯下滑。預(yù)計(jì)后市在政策的持續(xù)刺激下，市場(chǎng)基本面將持續(xù)好轉(zhuǎn)，形勢(shì)將有所改觀。【公寓市場(chǎng)供需】供需價(jià)回落 SOHO產(chǎn)品主流化趨勢(shì)加強(qiáng)據(jù)四川中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，本季度成都市主城區(qū)LOFT供應(yīng)面積4.0萬(wàn)，環(huán)比下降53.61%；成交1.78萬(wàn)，環(huán)比下降36.39%，同比下降61.71%；成交均價(jià)9371元/，環(huán)比下降8.5%，同比上漲1.56%。本季度成都市主城區(qū)SOHO供應(yīng)面積16.42萬(wàn)，環(huán)比下降21.63%，同比上漲21.83%；成交8.81萬(wàn)，環(huán)比下降58.99%，同比下降19.39%，成交均價(jià)8366元/，環(huán)比下降36.71%，同比下降1.62%。本季度主城區(qū)公寓市場(chǎng)供需雙雙回落，成交價(jià)格大幅下滑。其中，主城區(qū)LOFT供需量均維持低位，并從2013年以來(lái)走勢(shì)呈趨勢(shì)性下滑，除去市場(chǎng)淡季影響外，其產(chǎn)品類型邊緣化，市場(chǎng)接受度變低是其供需量呈趨勢(shì)下滑的主要原因。而SOHO產(chǎn)品整體供需量明顯高于LOFT產(chǎn)品，但本季度