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估價技術報告中的估價分析 一、估價報告實例點評實例一 目前正常的封面做法主要有二種：(1)估價報告題目六項內(nèi)容 (2)分二部分 封 面企業(yè)自選紙類型和自行設計 扉 頁估價報告題目六項內(nèi)容封面（或扉頁）六項內(nèi)容舉例1： 房地產(chǎn)抵押估價報告估價項目名稱：A2市XXXX酒店房地產(chǎn)抵押價值評估 估價委托人： A2市XXXX酒店投資管理有限公司估 價 機 構(gòu)：XXXX 房地產(chǎn)估價有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：XXX XXX XXX估價作業(yè)日期：2009年3月10日至 2009 年3月18日 估價報告編號：XXX 估（200X）第 XXXXX 號 舉例2：估價報告目錄形式致估價委托人函 . . . . . . .2注冊房地產(chǎn)估價師聲明 . . .3 估價的假設和限制條件 . . . . . . . .4 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 . . . . . .6w 一、估價委托人 .6二、估價機構(gòu).6三、估價目的.6四、估價對象及其范圍.7 五、價值類型及其定義.7六、估價時點及其確定理由.7 七、估價依據(jù) . .7 八、估價原則 . .8 九、估價方法 . . .9 十、估價結(jié)果 . . .9 十一、其他需要說明的事項. .9 十二、估價人員 . .9房地產(chǎn)抵押估價技術報告 . . . .29 一、估價對象描述與分析 . .29二、市場背景描述與分析 . .32 五、估價對象最高最佳利用分析 .35六、估計方法適用性分析 . .43 七、估價測算過程 . .43 八、估價結(jié)果確定. .45 附件： 1、估價委托書；2、估價對象位置示意圖；3、估價對象內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片；4、估價對象權(quán)屬證明復印件； 5、估價機構(gòu)資質(zhì)證書復印件；6、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件；7、注冊房地產(chǎn)估價師證書復印件；8、估價中引用的其他專用文件資料。 致估價委托人函的形式例3（略）例4（略）二、技術報告估價描述與估價分析存在的常見問題1、實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況描述與分析與結(jié)果報告重復；2、實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況描述不全面、不翔實、不具體；3、估價對象狀況專業(yè)分析空缺(1)缺少維護、使用狀況描述與分析；(2)缺少估價對象功能狀分析。如平面布置、空間利用、功能效果、主要樓層用途、面積、交通與便捷情況；(3)區(qū)位狀況：一般狀況介紹多，分析少、不具體；(4)沒有權(quán)益狀況分析。 (5)缺少外部性分析。如周邊景觀環(huán)境與設施等；4、市場背景描述與分析不得要領(1)沒有按三方面要求去分析；(2)描述內(nèi)容扯得太遠；(3)與本次估價的估價對象房地產(chǎn)市場類型結(jié)合不緊密。5、最高最佳利用分析不得要領多數(shù)報告沒有按三方面的基本要求去分析。 6、估價方法適用性分析存在的問題(1)與結(jié)果報告中的“估價方法”內(nèi)容相同； (2)沒有進行估價技術路線表述； (3)因沒有進行估價方法排查，故宜選用多種估價方法的而只選用一種方法； (4)未對已選用的估價方法闡明充分理由； (5)未對未選用的估價方法的說明具體理由。三、估價對象實物狀況估價描述與估價分析 （一）土地實物狀況描述與分析(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)1、土地實物狀況描述，要求全面、翔實、針對性強，內(nèi)容包括：估價對象土地的名稱、用途、面積、四至、形狀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃限制條件等，不能缺項；2、土地實物狀況分析：要求客觀、透徹。(1)形狀不同對土地的利用及價值的影響分析：較規(guī)則形狀的情形、不規(guī)則形狀的情形；(2)臨街狀況不同對土地的利用及價值的影響分析；(3)地質(zhì)情況不同對土地的利用及價值的影響分析；(4)土地可分割或合并對土地的利用及價值的影響分析；(5)不同用途估價對象對土地實物狀況利用的一般要求。(二)建筑物實物狀況描述與分析1、建筑物實物狀況描述，要求全面、翔實、具體、針對性強，內(nèi)容包括：估價對象建筑物的名稱、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、總高、層數(shù)與層高、建成年月、平面布置、裝修裝飾、設備設施(水、電、氣等)、室外公共配套設施完備程度等，不能缺項；2、建筑物實物狀況分析：要求要求客觀、透徹。(1)結(jié)構(gòu)類型不同對建筑物的利用及價值影響分析：如耐久性、可改造性、估價對象不同用途對建筑物建筑結(jié)構(gòu)的要求等；(2)平面形式與交通對建筑物的利用及價值影響分析；(3)不同裝飾裝修建筑物的利用及價值影響分析；(4)維護使用狀況（建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝修、設施設備）現(xiàn)狀描述與使用分析，要全面、翔實、具體；(5)折舊分析要與建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝修、設施設備實際狀況較緊密的結(jié)合；(7)外部狀況描述與分析要進行酌情分析。3、民用、工業(yè)用途建筑物實物狀況描述與分析舉例（三）估價對象權(quán)益狀況描述與分析1、估價對象權(quán)益狀況描述，要求依據(jù)可全面、翔實、明晰，內(nèi)容包括：(1)土地的所有權(quán)、使用權(quán)、使用管制、目前使用狀況、租約限制、其他權(quán)利設立及其他特殊情況描述；(2)建筑物的所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利設立及其他特殊情況描述；2、估價對象權(quán)益狀況分析，要求要求客觀、透徹。(1)結(jié)合法律與法規(guī)，分析估價對象使用的合法性；(2)結(jié)合估價對權(quán)益狀況分析在已確定用途、年限條件下對價值的影響；(3)權(quán)益狀況不同與估價方法運用分析；(4)估價目的不同，權(quán)益狀況對估價結(jié)果的影響分析；（四）估價對象區(qū)位狀況描述與分析1、估價對象區(qū)位狀況描述，要求要求全面、翔實、針對性強，內(nèi)容包括：(1)位置狀況包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層等，不缺項、描述清楚、準確；(2)交通狀況包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制、停車方便程度等，不能缺項；(3)周圍環(huán)境包括自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，不缺項、描述清楚、準確；(4)外部配套設施狀況包括基礎設施、公共服務設施, 不缺項、描述清楚、準確；2、區(qū)位狀況分析，要求客觀、透徹、與估價對象類型針對性要強。(1)區(qū)位四個方面的分析均應有針對性；(2)區(qū)位分析要為估價方法中的測算做出必要的數(shù)據(jù)判斷；(3)要進行區(qū)位未來變化趨勢的分析；(4)區(qū)位狀況分析要與估價對象外部性分析加以區(qū)別。三、市場背景的描述與分析（一）市場背景的描述與分析的要求1、宏觀房地產(chǎn)市場、當?shù)毓纼r對象細分房地產(chǎn)市場及相關影響因素的描述與分析要簡明、準確、透徹，針對性強。本地整體房地產(chǎn)市場狀況分析不能籠統(tǒng)；2、本地本類房地產(chǎn)細分房地產(chǎn)市場的過去、現(xiàn)在和未來狀況描述與分析針對性要強、具體、透徹；3、國家及本地宏觀經(jīng)濟政策因素描述與分析與當?shù)厍闆r結(jié)合緊密；4、估價分析結(jié)論及估價參數(shù)取值要有市場數(shù)據(jù)支持。.進一步講，房地產(chǎn)市場分析中要從宏觀、細分二個房地產(chǎn)市場層面分析。第一層面宏觀市場要以當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體分析為主，如房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、存在問題、原因與走勢。 第二層面是當?shù)乇绢惣毞值姆康禺a(chǎn)市場情況。（二）國家、本地房地產(chǎn)市場的宏觀分析分析中宜以供需規(guī)模是否基本均衡、市場供給結(jié)構(gòu)是否基本合理、價格是否基本穩(wěn)定為主線進行。以住宅為例：1、全國1年來住房價格的變化狀況：包括新建商品住宅市場價格、二手房住宅價格、經(jīng)濟適用房價格的同比變化、環(huán)比變化；2、影響全國住房價格變化的相關因素：全國GDP增長、房地產(chǎn)投資狀況、住宅投資狀況、全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積；住宅面積總供給與總需求、宏觀政策影響、全國人均可支配收入水平、住房竣工量、住房銷售量、保障房建設情況、住房空置率等；3、當?shù)?年來住房價格的變化狀況：包括新建住宅市場價格、二手房價格、經(jīng)濟適用房價格變化、同比變化、環(huán)比變化；5、影響當?shù)刈》績r格變化的相關因素：當?shù)谿DP增長、房地產(chǎn)投資完成狀況、住宅完成投資狀況、當?shù)厝司≌ㄖ娣e；當?shù)亟?jīng)濟政策影響、當?shù)厝司芍涫杖胨?、全年住宅竣工量、住房銷售量、住宅在建規(guī)模、保障房建設情況，外地人購房數(shù)量、均價、占當?shù)刈≌N售比例，住房空置率等； （三）本地本類房地產(chǎn)狀況描述與分析(過去、現(xiàn)在和未來)1、本地本類房地產(chǎn)的細分市場狀況，是市場分析的重點，應當利用權(quán)威性數(shù)據(jù)和準確的文字進行描述。以普通商品住宅為例：2、本地本類房地產(chǎn)市場價格：新建普通住宅不同月、季、年均價，價格同比變化、環(huán)比變化，不同行政區(qū)域普通住宅價格情況與變化狀況，估價對象所在區(qū)片普通住宅價格變化狀況、熱點樓盤住宅價格變化狀況，其他類型住宅價格變化等；二手房價格變化、租賃住房價格變化、租售價格之間關系等；本地本類住宅市場供給分析：本地本類房地產(chǎn)近期住宅用地土地供應情況，本地本類房屋本年度施工面積、本年度開工面積、本年度竣工面積、空置面積，應有圖表與具體數(shù)據(jù)。 3、本類房地產(chǎn)市場需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投資增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速發(fā)展增加的需求；拆遷房屋增加的被動需求；舊危房淘汰增加的需求；年輕結(jié)婚增加的需求；外地人購房增加的需求；存量住宅轉(zhuǎn)換其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高等。4、住房空置情況住宅空置率的幾種類型；住宅空置率分析。（四）國家及本地社會、經(jīng)濟發(fā)展、政策因素描述與分析1、重大發(fā)展戰(zhàn)略實施，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整對房價的影響2、金融政策對房價的影響3、稅收政策對房價的影響4、土地政策對房價的影響5、住房保障政策變化對房價的影響。 （五）未來趨勢變化分析1、市場供給與需求分析2、居民收入變化分析3、投資與消費理念變化趨勢分析4、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)變化分析5、未來社會、經(jīng)濟發(fā)展分析。四、估價對象最高最佳利用分析（一）合法性分析1、合法性分析的內(nèi)容；估價對象的最高最佳利用在法律法規(guī)、產(chǎn)權(quán)、城市規(guī)劃、合同約定等方面的合法性；2、 合法性分析方法與思路。合法性要求下用途、年限、規(guī)模的正常使用方式；合法性前提下最高最佳利用的潛力與可能性；合法性范圍內(nèi)可爭取的最高最佳利用。（二）估價對象利用前提分析。一般為四種利用前提的分析。 1、保持現(xiàn)狀前提 該利用前提基本判斷：指估價中經(jīng)分析認為估價對象仍保持現(xiàn)狀、繼續(xù)按目前狀況利用的情形。即：不改變用途、不擴大規(guī)模、不裝修、不改造，按現(xiàn)有狀況繼續(xù)使用。 該前提價值量判斷：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值推倒重建時新建房地產(chǎn)價值現(xiàn)有建筑物拆除費用建造新建筑物費用建造期間經(jīng)濟損失 按保持現(xiàn)狀利用為前提和房地產(chǎn)的基本類型： （1）新投入使用的房地產(chǎn)。由于是新方案、新設計、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內(nèi)外環(huán)境好，而應按保持現(xiàn)狀使用為前提； （2）雖已使用多年但在近期又重新裝修的房地產(chǎn)。裝修后能達到甚至超過原設計的效果。 （3）雖已使用多年，但實踐證明現(xiàn)狀用途與使用方式為最有利使用，因此，應按估介對象保持現(xiàn)狀使用為前提。如老字號店、品牌店等。保持現(xiàn)狀利用前提的技術可行性分析(1)規(guī)劃設計方案的合理性：如：1)用途與總平面布置的合理性；2)紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排除；3)建筑群與公用設施合理組合；4)整體風格：人文、生態(tài)、景觀等。 (2)房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性：1)根據(jù)用途、安全、耐久性選擇結(jié)構(gòu)型式；2)根據(jù)重要程度選擇結(jié)構(gòu)型式；3)結(jié)合層數(shù)、高度、跨度、空間尺寸選擇結(jié)構(gòu)型式；4)按抗震性能要求選擇結(jié)構(gòu)類型； (3)建筑平面設計的適用性：1)建筑物功能與平面布置的關系（如平面交通、各類房間安排、潔污分區(qū)；2）不同用途、檔次、面積、層數(shù)的房屋的平面布置；3)商業(yè)零售項目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)分布位置、規(guī)模和人流的安排；4）工業(yè)項目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產(chǎn)品的專業(yè)運輸、企業(yè)間協(xié)作等；5)各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性，如人流組織、物流安排，要按最不利狀況考慮等; (4)建筑立面設計效果 (5)建材與設備的選用 (6)施工適用技術 房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值分析方法：通過市場法、收益法或成本法等測算分析證明，估價對象的現(xiàn)狀價值最高，即為最高最佳利用。公式：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值新建房地產(chǎn)價值現(xiàn)有建筑物拆除費用建造新建筑物費用 拆除舊建筑物、建造新年建筑物期間的經(jīng)營損失 當上述條件成立時，才能以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為前提進行估價。否則，按其他情況考慮。2、裝飾裝修改造前提 該前提基本判斷：是指將估價對象建筑物裝飾裝修改造，但再不轉(zhuǎn)換用途利用最為有利的情形。 按裝飾裝修改造為前提的房地產(chǎn)基本類型： （1）房屋原裝修折舊年限已到且再維修無意義 （2）雖使用年限不長，但近期明顯感覺原裝修難以使原房屋充分使用的房地產(chǎn)； （3）已使用多年，由于施工質(zhì)量不好、功能存在一定缺陷的房地產(chǎn)； （4）規(guī)模需要適當擴大但不改變用途的房屋； （5）檔次需要提升，風格需要轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)； （6）已使用多年，認為未來若能取得更大效益，只有進行適當改造和裝修改變環(huán)境的房地產(chǎn)。 該前提價值量判斷：估價對象裝飾裝修改造后價值增加額估價對象裝飾裝修改造所需費用進一步展開講。該前提的價值量判斷公式：估價對象裝修改造后實現(xiàn)的價值現(xiàn)狀條件下的價值 (1)裝修改造設計費用(2)現(xiàn)有建筑物裝修及設備部分拆除費用 (3)改造(包括擴建)工程費用(4)裝飾裝修工程費用(5)新設備購置安裝費用(6)擴建補地價(7)工程監(jiān)理費 (8)工程造價詢咨費用(9)招投標費用(10)質(zhì)檢費(11)環(huán)保監(jiān)測測評費(12)業(yè)主管理費用（13）財務費用(14)裝修改造期間經(jīng)營損失 裝飾裝修改造使用分析舉例：實例基本情況：某單位需一辦公樓，建筑面積24 000 m2。一種方案是對一幢閑置多年的房地產(chǎn)建筑物適當改造并進行裝飾裝修后使用，二是直接購買相類似房地產(chǎn)。據(jù)了解，在當?shù)厥袌錾锨逅繝顩r的下新開發(fā)房地產(chǎn)為4 000元/m2，故需支付總房價9 600萬元。而當?shù)赜幸淮蔽词褂棉k公樓，占地4600平方米，地下二層，地上21層，房屋原建筑面積23069m2，取得該房地產(chǎn)的投資總額為2 000萬元。內(nèi)部因結(jié)構(gòu)安全需植筋、粘鋼板加固，地上塔樓每層需通過植筋擴建，裝修改造后建筑面積為24 026 m2，外墻為干掛安溪紅623#理石，鏤藝中空玻璃幕、中空熱斷鋁窗、中空大玻固定窗等。后者用用一年半時間改造完成，共發(fā)生費用內(nèi)容為：房屋工程加固設計、改造設計費，砼梁等拆除與建筑垃圾運費，土建改造擴建費用，普通裝修費，外墻干掛理石、玻璃幕、熱斷鋁中空窗、大型固定窗等裝修費，水暖電工程費，零星工程費，其它費用（監(jiān)理費用、質(zhì)檢費用、工程保險費、工程造價咨詢費用、招投標代理費等），計發(fā)生費用2701萬元。因此，此改造項目費用4701元，比買新辦公樓節(jié)?。? 000元/m224 026 m24701萬元4 909.4萬元另外，該辦公樓室內(nèi)裝飾裝修及部分室外工程費2500萬元。這部分費用新買或改造是都需要,如果將改造辦公樓節(jié)省的費用于室內(nèi)裝飾裝修還節(jié)省許多資金。3、轉(zhuǎn)換用途前提(既改用途又重新裝修改造 此類較多) 該前提價值量判斷：估價對象轉(zhuǎn)換用途后價值增加額估價對象轉(zhuǎn)換用途所需費用 需要轉(zhuǎn)換用途的可能情形 （1）原（設計）用途本來不合理，須改變用途； （2）城市經(jīng)濟地理位置已發(fā)生變化，應改變用途； （3）經(jīng)濟地理位置正在發(fā)生變化，經(jīng)分析應改變用途； （4）通過分析比較，認為取消現(xiàn)用途改為其它用途更有利的情形。價值量判斷進一步展開分析公式：估價對象轉(zhuǎn)換用途后實現(xiàn)的價值現(xiàn)狀條件下的價值 (1)轉(zhuǎn)換用途設計費用(2)轉(zhuǎn)換用建造工程費用(3）轉(zhuǎn)換用途補地價(4)轉(zhuǎn)換用途設備家具購置費用(5)業(yè)主管理費用(6)轉(zhuǎn)換用途期間經(jīng)營損失等。4、重新利用前提（屬推倒重來類型，是對土地的重新使用） 該前提基本判斷：估價對象重新開發(fā)再予以使用為最高最佳時，或按現(xiàn)有狀況利用價值較低。 價值量判斷公式估價對象現(xiàn)有價值重新利用完成后實現(xiàn)的價值拆除現(xiàn)有建筑物費用重新建造擴大建筑面積補地價重新建造建安費用重新建造管理費用重新建造前期費用重新建造財務費用稅費與利潤重新建造期間經(jīng)營損失等此類型前提在舊城市改造的地塊中廣泛應用（三）最高最佳利用結(jié)合估價方法的運用分析1、市場法中的應用(1)最高最佳利用是市場價值形成的基礎 在所有的房地產(chǎn)估價業(yè)務中，房地產(chǎn)的價值確定都以特定的用途為基礎。估價對象的最高最佳利用分析可以使我們對某宗房地產(chǎn)在市場參與者們心理中的競爭地位作出判斷和專業(yè)分析的思路。 最高最佳利用分析的重點是將土地設想為空地時的潛在用途。但對于土地的最高最佳分析應結(jié)合估價對象現(xiàn)實狀況，看當前是否能成為空地或者是已經(jīng)具有改良物房地產(chǎn)的最高最佳利用。(2)最高最佳利用分析在市場法中的具體應用在技術報告的市場因素分析中，應結(jié)合當?shù)厥袌銮闆r并通過必要的經(jīng)濟技術指標及數(shù)據(jù)，對估價對象進行最高最佳利用分析；對于選取的可比實例，不僅要符合估價規(guī)范中選取的條件要求，而且應分別說明各可比實例成交價格是否是在最高最佳利用狀況下的交易價格；在交易時間因素調(diào)整中，應說明各可比實例經(jīng)調(diào)整后的比準價格，仍是估價對象最高最佳利用狀況下的價格；在區(qū)位因素、個別因素、權(quán)益狀況等因素調(diào)整中，應說明各可比實例經(jīng)調(diào)整后的比準價格，仍是估價對象在最高最佳利用狀況下的價格。2、成本法中的應用(1)一般認識：物質(zhì)構(gòu)成是決定估價對象功能效果的基本條件，也是估價對象實現(xiàn)最高最佳利用的物質(zhì)保障和基礎。無論是建設規(guī)模，還是內(nèi)外部條件，均與估價對象的用途和使用效果直接相關。同時，不同的開發(fā)建造方式和使用狀況，都與估價對象的建造成本與運營費用密不可分。因此，估價中成本法的運用與最高最佳利用分析有著多方面的廣泛聯(lián)系。(2)最高最佳利用分析在成本法中的具體應用按收益遞增遞減原理，結(jié)合建筑物的層數(shù)、面積，進行成本與效益的分析，可以體現(xiàn)費用與收益的關系；按均衡原理，可結(jié)合建筑物不同組合方式，進行成本與效益的分析。如利用建筑物內(nèi)部各部分功能、面積比例的均衡，是根據(jù)物質(zhì)構(gòu)成體現(xiàn)的，建筑物使用的材料、設備形成了相應的功能以滿足各種使用要求。其物質(zhì)構(gòu)成要受到費用的制約。所以利用該原理通過成本法展開分析很有意義；根據(jù)保持現(xiàn)狀前提的價值判斷標準，進行估價對象最高最佳利用分析；根據(jù)裝飾裝修改造前提的價值判斷標準，進行估價對象最高最佳利用分析；根據(jù)改變用途前提的價值判斷標準，進行估價對象最高最佳利用分析；根據(jù)重新開發(fā)前提的價值判斷標準，進行估價對象最高最佳利用分析；據(jù)全壽命周期費用理論，進行估價對象最高最佳利用分析利用成本法中分析。即不僅考慮它的一次性投入，還要充分考慮投入使用期間運營費用的多少。3、收益法中的應用（1）一般認識預期原理是收益法和最高最佳利用經(jīng)濟上的可行性分析的共同理論基礎。經(jīng)濟上的可行性不僅是最高最佳利用分析的必要條件，而且通過收益法的分析與測算也能夠得到很好的驗證。估價對象價值的最大化也是兩者在估價中試圖追求的目標。兩者的原理有許多相同之處。如： 與收益法共同遵循預期原理； 通過不同生產(chǎn)、經(jīng)營方案從中選擇最優(yōu)； 分析資金投入時間、經(jīng)營狀況都按最佳效益去考慮；通過最高最佳利用分析，選擇確定更好的用途和經(jīng)營方式。(2)收益法中的應用根據(jù)收益遞增遞減原理，結(jié)合不同經(jīng)營規(guī)模對估價對象進行最高最佳利用分析；根據(jù)不同生產(chǎn)經(jīng)營方式選擇相應基本數(shù)據(jù)、參數(shù)和數(shù)學模型，利用收益法測算最高凈現(xiàn)值，以此確定估價對象的最高最佳利用方案；（3）分析不同的投入時間和經(jīng)營狀況，尋求估價對象的最高最佳利用方式。4、假設開發(fā)法中的應用(1)一般認識預期原理不僅是收益法的理論基礎，也是假設開發(fā)法的理論基礎。假設開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導向或未來市場的價格為目標求取估價對象的價值，而最高最佳利用也是以估價對象每一種潛在用途的未來收益現(xiàn)值或開發(fā)完成后價值為目標，所以盡管在估價中兩者的分析方法不同，但分析目的具有一致性。(2)最高最佳利用分析在假設開發(fā)法中的具體應用根據(jù)法律上允許、經(jīng)濟上可行，結(jié)合估價對象用途確定估價對象最佳開發(fā)利用方案；根據(jù)技術上可能，結(jié)合估價對象規(guī)模、內(nèi)部組合方式分析估價對象是否達到最高最佳；在估價結(jié)果的可靠性上，按估價對象的用途、檔次與規(guī)模，在合法基礎上分析是否能夠達到最高最佳利用；對于開發(fā)完成后的價值，分析估價對象能否在經(jīng)營收益或售價上，實現(xiàn)最高的現(xiàn)值。（四）不同估價目的最高最佳利用分析應用 1、建設用地使用權(quán)出讓估價建設用地使用權(quán)出讓，無論采取何種方式出讓，價值類型均為市場價值。利用建設用地出讓的規(guī)劃條件進行分析。規(guī)劃條件是對估價對象最高最佳利用深入分析的法律依據(jù)，包括：地塊位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、建設時間等，當是綜合用地時，要求明確各類具體用途、所占面積及各自出讓年期。一般以當前規(guī)劃條件為準。結(jié)合估價對象周邊狀況進行分析。如現(xiàn)狀下的經(jīng)濟地理位置、未來可能發(fā)生的變化、整個城市建發(fā)展規(guī)劃較大變動可能產(chǎn)生的影響。 (2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價單純的建設用地轉(zhuǎn)讓。其最高最佳利用分析深度、完整性，應等同于建設用地使用權(quán)出讓估價； 在建工程轉(zhuǎn)讓。為在建工程中續(xù)建項目時，其分析深度不僅同建設用地使用權(quán)出讓估價，完整性應結(jié)合既定設計方案和圖紙進行再深入賬分析，因為一般項目續(xù)建須尊重原設計方案與圖紙。在建工程若為停建項目，要分析停建的原因。如分析停建是資金問題使項目擱淺，還是建設手續(xù)不完備停建，也還是違規(guī)行為以及項目設計不合理等。對于第四種情況，有必要修改設計再開發(fā)建設，否則將無法達到最高最佳使用；已形成某種使用的房地產(chǎn)的，其最高最佳利用分析的完整性一般只限于對現(xiàn)有房地產(chǎn)狀況下進行最高最佳利用分析。當規(guī)劃允許拆除重建時，其分析應包括假設為空地的土地最高最佳利用分析。 (3)房地產(chǎn)抵押估價在抵押設立時，無論估價對象房地產(chǎn)是否處于最高最佳利用狀況，從謹慎原則出發(fā)，抵押價值的確定應以目前使用狀況為基礎確定，不需要以最高最佳利用為前提。根據(jù)謹慎原則，抵押價值一般是以當前使用價值為基礎確定，當使用價值高于最高最佳利用為前提的市場價值時，也應以市場價值為基礎確定。(4)城市房屋拆遷補償估價在城市房屋拆遷估價中，求取的是按被拆遷房屋在當前用途下的市場價格。所以，估價中只能假設估價對象在不被拆遷的條件下，保持原有用途持續(xù)使用為前提，顯然這種用途已經(jīng)不需要按估價對象的最高最佳利用去分析。在拆遷補償中，當被拆除房屋占用的土地已經(jīng)被規(guī)劃為新用途的開發(fā)用地時，無論是從合法的角度，還是從技術與經(jīng)濟的角度分析，都應該按規(guī)劃確定的新用途和容積率作為最高最佳利用，故應進行最高最佳利用分析。在抵押價值估價中，最高最佳利用分析的完整性以及分析深度要根據(jù)房地產(chǎn)實物特征等因素確定。 （五）最高最佳利用分析舉例方案比選 某宗商服用地為擬出讓的熟地面積10000 M2 ，根據(jù)規(guī)劃適宜建造商務公寓或賓館，容積率為5，出讓合同規(guī)定出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預計取得土地后建成清水房需2年時間，市場上類似建筑物的建筑安裝工程費（包括外裝修)為1500元/M2 ，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的6%，管理費為建筑安裝工程費和專業(yè)費用之和的3%。上述三項費用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入；清水房建成時的銷售價格為12000元/M2 。由清水房裝修成精裝修需半年時間，裝修及其專業(yè)費用、管理費用等為1000元/M2；精裝修公寓的售價為15000元/M2 。 若該公寓裝修完成時，一次性購置相關設施設備，可作為賓館投入正常經(jīng)營，購置設施設備費用為300元/M2 ；假設賓館正常經(jīng)營的年凈收入為6600萬元，報酬率為10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，銷售費用在清水房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成時即售完，購買土地的契稅為地價的4%，折現(xiàn)率為18%。 要求：（1）根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土地價值大?。唬?）判斷該宗土地的合理價值，確定最佳使用方式。(計算過程與結(jié)果保留二位小數(shù))分析方法一： 估價對象總建筑面積：10000 5=5（萬M2 ）部分基本成本確定：土地購買稅費：0.04V建安費用：15005=7500（萬元）專業(yè)費用：75006%=450（萬元）管理費用:(7500+450)3%=238.50（萬元）建安費用專業(yè)費用管理費用=（7500450238.50）=8188.50（萬元）建安費用+專業(yè)費用+管理費用的折現(xiàn)值1、設清水房狀況下的土地價值為V1開發(fā)完成后價值：120005=60000（萬元）銷售費用：600003%=1800（萬元）銷售稅費：600006%=3600（萬元）2、設精裝修公寓狀況下的土地價值為V2開發(fā)完成后價值：150005=75000（萬元）裝修及相關費用：10005=5000（萬元）銷售費用：750003%=2250（萬元）銷售稅費：750006%=4500（萬元）3、設賓館狀況下的土地價值為V3因賓館開發(fā)完成后價值小于精裝修公寓開發(fā)完成