商業(yè)地產(chǎn)做不好是從業(yè)人員水平不夠.doc

商業(yè)地產(chǎn)做不好是從業(yè)人員水平不夠 商業(yè)地產(chǎn)做不好是從業(yè)人員水平不夠2014-06-23 蔣鵬 中國(guó)房地產(chǎn) 在商業(yè)中心界定里面，我們分為四級(jí)區(qū)域和社區(qū)，這三個(gè)方向區(qū)域上和社區(qū)是目前國(guó)內(nèi)討論比較多的話題。社區(qū)商業(yè)是國(guó)內(nèi)熱度最高的，包括萬(wàn)科在做社區(qū)商業(yè)。我們的商業(yè)必須是以售為主，一是基于現(xiàn)金的問(wèn)題，第二個(gè)是運(yùn)營(yíng)的考慮后果。但是我們這兩個(gè)后果會(huì)導(dǎo)致同質(zhì)化，區(qū)域中心同質(zhì)化化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。同質(zhì)化主要是購(gòu)物中心的同質(zhì)化，它的問(wèn)題非常復(fù)雜，體現(xiàn)在面上問(wèn)題是第一規(guī)劃設(shè)計(jì)，第二是品牌，第三是業(yè)態(tài)組合傳統(tǒng)單一。社區(qū)商業(yè)全國(guó)提得很多，但是社區(qū)商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象尤其突出，只是對(duì)它的后果沒(méi)有太多分析，因?yàn)樗鼪](méi)有多大后果，我給大家分析一下，社區(qū)商業(yè)當(dāng)面臨購(gòu)物中心成熟的時(shí)候，社區(qū)商業(yè)會(huì)有比較大的打擊。在同質(zhì)化當(dāng)中業(yè)態(tài)里面，我們的過(guò)程當(dāng)中有一個(gè)專業(yè)公司，它有的明確導(dǎo)向，但是一般情況下我們做業(yè)態(tài)定位的時(shí)候，首先是優(yōu)質(zhì)的品牌。在業(yè)態(tài)定位里我們沒(méi)有能力具備業(yè)態(tài)上的調(diào)配能力，這是開(kāi)發(fā)商從專業(yè)上和資源上調(diào)配角度方面導(dǎo)致的一個(gè)后果。商業(yè)密集癥，商圈本身話題不僅是在成都，我說(shuō)的通常指全國(guó)，商圈當(dāng)中定義，分三成種，一種是像成都春熙路鹽市口商圈，第二種是政府規(guī)劃商圈，這兩類商圈是國(guó)內(nèi)普遍采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。但是我們認(rèn)為在這兩個(gè)基礎(chǔ)上上有第三種，通過(guò)商圈模型形成推導(dǎo)成，我們國(guó)內(nèi)目前為止商業(yè)總數(shù)量占全球50%份額，但是在目前為止我們國(guó)內(nèi)沒(méi)有開(kāi)展商業(yè)培訓(xùn)的課程，更多是業(yè)內(nèi)憑借自己經(jīng)驗(yàn)形成的培訓(xùn)班，這就導(dǎo)致對(duì)商圈解讀形成區(qū)域政策化。另外我們商圈密集型導(dǎo)致后果是配對(duì)造成的，我們營(yíng)銷類人才把銷售經(jīng)驗(yàn)嫁接到商業(yè)做法，人為造成的商圈提法，我個(gè)人認(rèn)為99%的商圈提法是錯(cuò)誤的。這是我本人的觀點(diǎn)，在三年前我提到過(guò)，放量大且時(shí)間集中。開(kāi)發(fā)一哄而上，投入市場(chǎng)時(shí)間集中，市場(chǎng)難以消化。我們成都業(yè)內(nèi)商業(yè)泡沫和成都商業(yè)危機(jī)都是不專業(yè)的提法，放量大不是企業(yè)造成的后果，是政府規(guī)劃造成的后果，另外也不是成都一個(gè)城市的現(xiàn)象，這是全國(guó)所有城市的現(xiàn)象，只是成都和沈陽(yáng)是在全國(guó)數(shù)一數(shù)二的位置，所以由此形成泡沫和危機(jī)結(jié)論，這也是對(duì)這個(gè)城市不負(fù)責(zé)任的結(jié)論。我們地產(chǎn)當(dāng)中有一個(gè)最擅長(zhǎng)做法就是抄襲和模仿。商家資源問(wèn)題?，F(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)得資源者得收益，這是行業(yè)凸顯的情況，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在使用項(xiàng)目的利益需求的時(shí)候第一個(gè)考慮是商家資源，對(duì)專業(yè)解讀業(yè)內(nèi)普遍缺乏系統(tǒng)性解讀的過(guò)程，所以眼光直接跳過(guò)資源板塊，這樣導(dǎo)致兩個(gè)后果，就是我們商家不配合你，因?yàn)樗虡I(yè)了。我們現(xiàn)在說(shuō)開(kāi)發(fā)商掙的錢很野蠻，他拿到這個(gè)錢會(huì)讓他得理智遠(yuǎn)離他的項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，另外商家資源稀缺情況下，現(xiàn)在項(xiàng)目放量擴(kuò)大以后，同樣也造成商家資源人為數(shù)量不夠，因?yàn)樯碳屹Y源成長(zhǎng)型跟開(kāi)發(fā)商土地增加結(jié)構(gòu)是兩個(gè)界面，一個(gè)是理性一個(gè)是非理性界面。租售矛盾尖銳為維持資金鏈，多數(shù)區(qū)域商業(yè)中心選擇散售，快速回籠資金，進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。產(chǎn)權(quán)持有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)日后長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)有著很強(qiáng)支持作用和升值保證。目前在中國(guó)運(yùn)營(yíng)人才很稀缺，所以現(xiàn)在在商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中做運(yùn)營(yíng)的像楊總這種級(jí)別基本上年薪可以達(dá)到150萬(wàn)到200萬(wàn)年薪，在中國(guó)來(lái)講租售矛盾更深層，表象來(lái)看開(kāi)發(fā)商不銷售就沒(méi)有現(xiàn)金流，即使在5年前不理解，到現(xiàn)在理解他還是要銷售。深層原因是什么？在境外當(dāng)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)從拿地到進(jìn)入和退出都不需要經(jīng)過(guò)自己的資金，他都通過(guò)資金模式一進(jìn)一出，在進(jìn)行來(lái)講進(jìn)入它要自己的錢，你退出你只能通過(guò)市場(chǎng)。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，起碼15年很難形成破局，今年年初有一個(gè)成功案例，就是中信自己的一個(gè)項(xiàng)目。我曾經(jīng)跟一個(gè)會(huì)員交流，當(dāng)時(shí)我抱怨說(shuō)全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)都不好做，他說(shuō)我不同意你的說(shuō)法，那是我們從業(yè)人員水平不夠。其實(shí)我們中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展太快，在10年前百貨還沒(méi)有成熟情況下，過(guò)去3年去百貨化，百貨還沒(méi)有搞明白就全面購(gòu)物中心化。購(gòu)物中心可以通過(guò)本身提檔升級(jí)可以改造推動(dòng)零售商家的變革。但是我們很多問(wèn)題還沒(méi)有搞清楚的時(shí)候，電商突然全面進(jìn)入零售行業(yè)，我們開(kāi)發(fā)商嚇得不得了。我經(jīng)常跟開(kāi)發(fā)商說(shuō)你的收益是從哪一方面獲得，第一是銷售，第二你的收益是租金，電商根本不會(huì)影響這個(gè)行業(yè)本身發(fā)展?，F(xiàn)在零售行業(yè)在一線開(kāi)發(fā)商根本不在乎電商發(fā)展速度，因?yàn)樗枰侨诤?，它是一個(gè)競(jìng)合關(guān)系，不是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，所以開(kāi)發(fā)商談到這個(gè)話題，我就說(shuō)這個(gè)話題已經(jīng)是落伍了。第二個(gè)板塊區(qū)域商業(yè)中心如何突破。這是我今年開(kāi)年以后我連續(xù)在沈陽(yáng)、上海、武漢、北京參加零售業(yè)協(xié)會(huì)的時(shí)候，我們業(yè)內(nèi)活動(dòng)我參考過(guò)他們的觀點(diǎn)，所以上面的觀點(diǎn)有些不是我本人觀點(diǎn)，只是我認(rèn)同的觀點(diǎn)。一個(gè)商業(yè)中心里面投資者、運(yùn)營(yíng)商和商家，我們開(kāi)發(fā)商通常扮演投資者角色，從投資者角度來(lái)講你是退縮還是堅(jiān)守，我告訴你兩個(gè)選擇都不一定正確。我前兩天去武漢，所有做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有誰(shuí)不做商業(yè)地產(chǎn)，你做不做都得做，你想退也退不了。從破題思路上來(lái)講，心態(tài)調(diào)整是一個(gè)點(diǎn)，對(duì)在座各位來(lái)講是一個(gè)很虛的點(diǎn)，但是我認(rèn)為是很務(wù)實(shí)的點(diǎn)。第二個(gè)是調(diào)整戰(zhàn)略，做商業(yè)地產(chǎn)如果還拿做住宅狀態(tài)介入商業(yè)地產(chǎn)，你要想一想你的心態(tài)合不合適。商業(yè)地產(chǎn)核心可以以銷售來(lái)進(jìn)來(lái)出，但是這個(gè)不是它本身規(guī)律。戰(zhàn)略調(diào)整，你的持有和銷售怎么去把控。做商業(yè)地產(chǎn)要有據(jù)可依，開(kāi)發(fā)、建設(shè)、規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)，每一個(gè)步驟都要有合理數(shù)據(jù)做支撐，目前一線城市基本上都是這樣，但是二三四線城市基本上都是憑自己的經(jīng)驗(yàn)。利用互聯(lián)網(wǎng)思維改進(jìn)傳統(tǒng)零售。對(duì)于傳統(tǒng)零售而言，最關(guān)鍵不是在于做電商，而是要明確互聯(lián)網(wǎng)思維，借助互聯(lián)網(wǎng)這一工具，與消費(fèi)者互動(dòng)，為消費(fèi)者提供線上難以提供的體驗(yàn)。減少購(gòu)物比重，加大體驗(yàn)業(yè)態(tài)，多難度尋找消費(fèi)者前往區(qū)域商業(yè)中心的理由。通過(guò)大數(shù)據(jù)打造社交平臺(tái)，利用大數(shù)據(jù)關(guān)鍵點(diǎn)不單是數(shù)據(jù)采集，而是對(duì)數(shù)據(jù)分析與洞察，也就是使這些數(shù)據(jù)為人所用?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代我們通過(guò)進(jìn)行消費(fèi)者行為采樣，能夠在樣本中找出適當(dāng)營(yíng)銷模式，根據(jù)消費(fèi)者消費(fèi)行為和心理，搭建社交平臺(tái)。第三，區(qū)域商業(yè)中心未來(lái)的趨勢(shì)?；ヂ?lián)網(wǎng)大肆滲透，它改變了消費(fèi)者購(gòu)物行為方式，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)也受之影響。區(qū)域商業(yè)中心迅速涌現(xiàn)，高水平開(kāi)發(fā)商屈指可數(shù)。政府的主導(dǎo)力量、市場(chǎng)榜樣的力量、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的擴(kuò)容，這三大力量在驅(qū)動(dòng)著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱?？萍蓟?、大數(shù)據(jù)成為區(qū)域商業(yè)中心基本配置。藝術(shù)、生態(tài)、高科技，從硬件設(shè)計(jì)到招商，到運(yùn)營(yíng)管理，體驗(yàn)感將無(wú)處不在，定位里面破差異化的主旋律。社區(qū)購(gòu)物中心引領(lǐng)未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)，我比較認(rèn)可這個(gè)提法。餐飲成為商業(yè)中心新寵，這個(gè)話題