商業(yè)管理公司的運營細則.doc

商業(yè)管理公司運營細則標簽：商業(yè) 商業(yè)管理公司運營 一、商業(yè)經(jīng)營管理公司成立的目的 對于購物中心（商場）開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進行管理，才能長久發(fā)展。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。如果購物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發(fā)商的頭上。綜觀國內(nèi)外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。 二、商業(yè)管理公司組織架構(gòu) 商業(yè)管理公司組織機構(gòu)一般包括： 經(jīng)營層面：（含總經(jīng)理、副總經(jīng)理/總經(jīng)理助理）； 管理層面：辦公室；財務部；業(yè)務發(fā)展部；商場管理部；招商部（后期可并至業(yè)務部）；企劃部等。 各部門主要工作內(nèi)容：總經(jīng)理是決策人，副總經(jīng)理主管業(yè)務、行政等；辦公室主管人事、行政和總務等；財務部主管資金運作和收銀員等工作；業(yè)務部主管商場的營運等方面；商場管理部主管商場水、電、保安，維修等工作；企劃部主管商場形象、促銷等工作；招商部前期以招商為主，后期合并至業(yè)務部門。 三、商業(yè)經(jīng)營管理公司作用 受托的商業(yè)經(jīng)營管理公司及業(yè)主三個權(quán)利主體共存的法律關(guān)系，由于前期的業(yè)主委員會尚未成立，開發(fā)公司與受托的商業(yè)經(jīng)營管理公司的行為規(guī)范必須有委托合同予以明確，以確認XXX商業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司對XXX商業(yè)進行系列工作的管理地位，從而達到統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理，統(tǒng)一價格管理、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一客服管理、統(tǒng)一企劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理。為投資者、經(jīng)營者保駕護航。 四、商業(yè)經(jīng)營管理公司目標 以專業(yè)服務運作模式為基礎(chǔ)，依托完整的市場定位體系，優(yōu)勢資源，提升項目市場形象，保持良好的市場競爭優(yōu)勢，傳導先進商業(yè)管理理念，保障項目整體運營的可持續(xù)性發(fā)展，實現(xiàn)項目升值與保值，最終達成開發(fā)方、買賣方、運營方等多方共贏局面。 五、商業(yè)經(jīng)營管理公司構(gòu)建模式 1、商業(yè)管理公司隸屬于開發(fā)公司，由開發(fā)公司投資組建； 2、由開發(fā)公司專聘商業(yè)管理公司，委托其對項目進行管理、服務； 六、商業(yè)管理公司管理功能 1、研究功能：運用專業(yè)的市場研究體系，結(jié)合項目所在地最新商業(yè)市調(diào)信息及相關(guān)政策支持，制定合理、有針對性的品牌導入操作策略、提供運營決策支持及各種商業(yè)咨詢系統(tǒng)，最大程度上保障項目的整體市場競爭優(yōu)勢。 2、管理功能：對項目進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，建立健康、有序的運營機制。確保優(yōu)良、健全的融資、消費環(huán)境。 3、協(xié)調(diào)功能：協(xié)調(diào)解決開發(fā)方、買賣方、客戶與、管理公司的沖突、矛盾。搭建四者與消費市場的橋梁，及時溝通、反饋各方信息。 六、商業(yè)經(jīng)營管理體系 1、統(tǒng)一管理：統(tǒng)一的市場形象，整體、協(xié)調(diào)的經(jīng)營模式，保障市場多元化消費活力，采取群體化多角度消費渠道，充分尊重顧客的選擇權(quán)，復合對單一，具備不可比擬的競爭優(yōu)勢。 2、統(tǒng)一運營：根據(jù)運作進度和供求市場影響，不定期舉辦各種類型的促銷活動，統(tǒng)一折扣優(yōu)惠或部分商品折現(xiàn)等；既可以項目整體為單位，也可以部分品牌為單位，在適當范圍內(nèi)進行造勢宣傳。 3、后勤配送：成立專業(yè)后勤部，針對品牌商家和消費群體，以大宗或特殊服務為主，實現(xiàn)跨區(qū)域、跨行業(yè)的高效、便捷的配送服務； 4、先行賠付：制定專項賠付額度，加大購物保障力度，增強消費信心，引導、建立客戶忠誠度和品牌度； 5、末位淘汰：針對經(jīng)營不善、不符整體發(fā)展規(guī)律的個別商家，及時運用政策扶持、調(diào)研市場、經(jīng)營建議、運營整改等軟性措施和適當硬件支撐，若仍不能很好適應市場，及時清理，更換新鮮血液，保持市場競爭力和良性循環(huán)軌道。 七、商業(yè)進經(jīng)營管理公司經(jīng)營模式 （一） 購物中心具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的特點 購物中心的商鋪是有計劃的聚集,對購物中心進行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是購物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點?！敖y(tǒng)一管理”，要求購物中心必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭?！胺稚⒔?jīng)營”，是購物中心對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，但購物中心的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。 （二）購物中心的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管 為了達到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在購物中心銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外，某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協(xié)會（ICSC）的標準格式，在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。 1、“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理 所謂“品牌審核管理”是指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進入。 審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權(quán)委托書等。 “完善的租約管理” 租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理（可以借鑒國際購物中心協(xié)會（ICSC）的標準格式），比如： （1）承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個購物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認可）； （2）營業(yè)時間的確定； （3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理； （4）為整個購物中心促銷承擔的義務； （5）承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制； （6）投保范圍事宜； （7）是否統(tǒng)一的收銀。 購物中心的招商鐘情于知名連鎖商業(yè)企業(yè)。 一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常帶動整個購物中心的順利銷售與管理。但是近年來，購物中心與連鎖商業(yè)企業(yè)往往更能達到較好的合作。 因為對購物中心來說，其一，連鎖商業(yè)企業(yè)因為有規(guī)模、有足夠的店鋪做支撐，故而其商品銷售價格會低于非連鎖型店，而低價格也是購物中心想要吸引消費者購物的“法寶”之一；其二，購物中心對進駐商戶的管理雖屬統(tǒng)一規(guī)劃，但只要商戶遵紀守法，購物中心的商業(yè)管理公司不會如同百貨公司那樣對商戶干涉過多。因此，選擇自律性高、有固定經(jīng)營模式的連鎖企業(yè)，對購物中心的管理來說，是相當省心和放心的。 另外對連鎖商業(yè)企業(yè)來說，選擇商業(yè)價值高的地段和足夠大的面積經(jīng)營是至關(guān)重要的。購物中心由于選址慎之又慎，多選在人氣最旺的區(qū)域或最有潛力的區(qū)域，因此進駐購物中心的連鎖企業(yè)，就等于不費力氣找到經(jīng)營的好地段；其二，購物中心采取入駐商戶獨立經(jīng)營的模式、多功能商業(yè)規(guī)劃，人氣上有保證，故連鎖商業(yè)企業(yè)也希望入駐購物中心。 2、“統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益 由于目前購物中心競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為購物中心策劃好1年365天的天天營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”，組織策劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果購物中心統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。 3、“統(tǒng)一的服務監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作 購物中心須設立由開發(fā)商領(lǐng)導、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導、協(xié)調(diào)、服務、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證購物中心的高效運轉(zhuǎn)。常見的方式有： （1）指導項目：培訓售貨員、賣場布置指導、促銷活動安排； （2）協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進經(jīng)營者之間合作； （3）服務項目：行政事務管理； （4）監(jiān)督項目：維護購物中心的紀律、信譽，協(xié)助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。 4、“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和保養(yǎng) 購物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等下面是贈送的團隊管理名言學習，不需要的朋友可以編輯刪除！謝謝！1、溝通是管理的濃縮。2、管理被人們稱之為是一門綜合藝術(shù)-“綜合”是因為管理涉及基本原理、自我認知、智慧和領(lǐng)導力；“藝術(shù)”是因為管理是實踐和應用。3、管理得好的工廠，總是單調(diào)乏味，沒有任何激動人心的事件發(fā)生。4、管理工作中最重要的是：人正確的事，而不是正確的做事。5、管理就是溝通、溝通再溝通。6、管理就是界定企業(yè)的使命，并激勵和組織人力資源去實現(xiàn)這個使命。界定使命是企業(yè)家的任務，而激勵與組織人力資源是領(lǐng)導力的范疇，二者的結(jié)合就是管理。7、管理是一種實踐，其本質(zhì)不在于“知”而在于“行”；其驗證不在于邏輯，而在于成果；其唯一權(quán)威就是成就。8、管理者的最基本能力：有效溝通。9、合作是一切團隊繁榮的根本。10、將合適的人請上車，不合適的人請下車。11、領(lǐng)導不是某個人坐在馬上指揮他的部隊，而是通過別人的成功來獲得自己的成功。12、企業(yè)的成功靠團隊，而不是靠個人。13、企業(yè)管理過去是溝通，現(xiàn)在是溝通，未來還是溝通。14、賞善而不罰惡，則亂。罰惡而不賞善，亦亂。15、賞識導致成功，抱怨導致失敗。16、世界上沒有兩個人是完全相同的，但是我們期待每個人工作時，都擁有許多相同的特質(zhì)。17、首先是管好自己，對自己言行的管理，對自己形象的管理，然后再去影響別人，用言行帶動別人。18、首先要說的是，CEO要承擔責任，而不是“權(quán)力”。你不能用工作所具有的權(quán)力來界定工作，而只能用你對這項工作所產(chǎn)生的結(jié)果來界定。CEO要對組織的使命和行動以及價值觀和結(jié)果負責。19、團隊精神是從生活和教育中不斷地培養(yǎng)規(guī)范出來的。研究發(fā)現(xiàn)，從小沒有培養(yǎng)好團隊精神，長大以后即使天天培訓，效果并不是很理想。因為人的思想是從小造就的，小時候如果沒有注意到，長大以后再重新培養(yǎng)團隊精神其實是很困難的。20、團隊精神要從經(jīng)理人自身做起，經(jīng)理人更要帶頭遵守企業(yè)規(guī)定，讓技術(shù)及素質(zhì)較高的指導較差的，以團隊的榮譽就是個人的驕傲啟能啟智，互利共生，互惠成長，不斷地逐漸培養(yǎng)員工的團隊意識和集體觀念。21、一家企業(yè)如果真的像一個團隊，從領(lǐng)導開始就要嚴格地遵守這家企業(yè)的規(guī)章。整家企業(yè)如果是個團隊，整個國家如果是個團隊，那么自己的領(lǐng)導要身先士卒帶頭做好，自己先樹立起這種規(guī)章的威嚴，再要求下面的人去遵守這種規(guī)章，這個才叫做團隊。22、已所不欲，勿施于人。23、卓有成效的管理者善于用人之長。24、做企業(yè)沒有奇跡而言的，凡是創(chuàng)造奇跡的，一定會被超過。企業(yè)不能跳躍，就一定是（循著）一個規(guī)律，一步一個腳印地走。25、大成功靠團隊，小成功靠個人。26、不善于傾聽不同的聲音，是管理者最大的疏忽。關(guān)于教師節(jié)的名人名言|教師節(jié)名人名言1、一個人在學校里表面上的成績，以及較高的名次，都是靠不住的，唯一的要點是你對于你所學的是否心里真正覺得很喜歡，是否真有濃厚的興趣-鄒韜奮2、教師是蠟燭，燃燒了自己，照亮了別人。-佚名3、使學生對教師尊敬的惟一源泉在于教師的德和才。-愛因斯坦4、三人行必有我?guī)熝桑粨衿渖普叨鴱闹?，其不善者而改之?孔子5、在我們的教育中，往往只是為著實用和實際的目的，過分強調(diào)單純智育的態(tài)度，已經(jīng)直接導致對倫理教育的損害。-愛因斯坦6、舉世不師，故道益離。-柳宗元7、古之學者必嚴其師，師嚴然后道尊。-歐陽修8、教師要以父母般的感情對待學生。-昆體良9、機會對于不能利用它的人又有什么用呢？正如風只對于能利用它的人才是動力。-西蒙10、一日為師，終身為父。-關(guān)漢卿11、要尊重兒童，不要急于對他作出或好或壞的評判。-盧梭12、捧著一顆心來，不帶半根草去。-陶行知13、君子藏器于身，待時而動。-佚名14、教師不僅是知識的傳播者，而且是模范。-布魯納15、教師是人類靈魂的工程師。-斯大林16、學者必求師，從師不可不謹也。-程頤17、假定美德既知識，那么無可懷疑美德是由教育而來的。-蘇格拉底18、好花盛開，就該盡先摘，慎莫待美景難再，否則一瞬間，它就要凋零萎謝，落在塵埃。-莎士比亞19、養(yǎng)體開智以外，又以德育為重。-康有為20、無貴無賤，無長無少，道之所存，師之所存也。-韓愈21、誰若是有一剎那的膽怯，也許就放走了幸運在這一剎那間對他伸出來的香餌。-大仲馬22、學貴得師，亦貴得友。-唐甄23、故欲改革國家，必先改革個人；如何改革個人？唯一方法，厥為教育。-張伯苓24、為學莫重于尊師。-譚嗣同25、愚蠢的行動，能使人陷于貧困；投合時機的行動，卻能令人致富。-克拉克26、凡是教師缺乏愛的地方，無論品格還是智慧都不能充分地或自由地發(fā)展。-羅素27、不愿向小孩學習的人，不配做小孩的先生。-陶行知28、少年進步則國進步。-梁啟超29、弱者坐失良機，強者制造時機，沒有時機，這是弱者最好的供詞。-佚名有關(guān)刻苦學習的格言1、訥訥寡言者未必愚，喋喋利口者未必智。2、勤奮不是嘴上說說而已，而是要實際行動。3、靈感不過是“頑強的勞動而獲得的獎賞”。4、天才就是百分之九十九的汗水加百分之一的靈感。5、勤奮和智慧是雙胞胎，懶惰和愚蠢是親兄弟。6、學問淵博的人，懂了還要問；學問淺薄的人，不懂也不問。7、人生在勤，不索何獲。8、學問勤中得。學然后知不足。9、勤奮者廢寢忘食，懶惰人總沒有時間。10、勤奮的人是時間的主人，懶惰的人是時間的奴隸。11、山不厭高，水不厭深。驕傲是跌跤的前奏。12、藝術(shù)的大道上荊棘叢生，這也是好事，常人望而卻步，只有意志堅強的人例外。13、成功艱苦勞動正確方法少說空話。14、驕傲來自淺薄，狂妄出于無知。驕傲是失敗的開頭，自滿是智慧的盡頭。15、不聽指點，多繞彎彎。不懂裝懂，永世飯桶。16、言過其實，終無大用。知識愈淺，自信愈深。