商業(yè)物業(yè)管理探索.doc

精品文檔 商業(yè)物業(yè)管理探索商業(yè)物業(yè)管理探索作者：佚名時間：2008-9-23瀏覽量： 物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)管理模式起源于19世紀(jì)60年代的英國?！拔飿I(yè)”一詞是由英語property引譯而來,其含義有“財產(chǎn)”、“資產(chǎn)”、“擁有物”、“房地產(chǎn)”等是一個較為廣義的范疇。隨著我國對外改革開放,市場化的不斷深入,物業(yè)管理作為市場經(jīng)濟的產(chǎn)物,面臨改革帶來的充滿生機的龐大市場,中國物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè),經(jīng)過二十年的發(fā)展,已經(jīng)在深圳、上海、北京等地逐步形成企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理和社會化服務(wù)的運行機制。在二十年的探索與實踐中,一批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)脫穎而出,為開創(chuàng)中國的物業(yè)管理譜寫了輝煌的篇章,形成了富有中國特色的物業(yè)管理體系,有效推動了行業(yè)的發(fā)展進程。 伴隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展,集商業(yè)經(jīng)營、休閑娛樂等多種功能于一體用途更加廣泛的綜合商業(yè)樓宇在全國迅速崛起,與此同時,綜合商業(yè)樓宇的物業(yè)管理問題也不容忽視地擺在了人們眼前。以下就商業(yè)物業(yè)管理問題來談一談。 一、商業(yè)物業(yè)管理的含義及類型 商業(yè)物業(yè)包括各類商場、購物中心、購物廣場及各種專業(yè)性市場等,其中,融購物、餐飲、娛樂、金融等多種服務(wù)功能于一體的大型商場物業(yè)也稱綜合性商業(yè)樓宇。隨著房地產(chǎn)商品化進程的發(fā)展,這些商場物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也出現(xiàn)了各種形式,其經(jīng)營方式多種多樣。 、商業(yè)物業(yè)管理的含義:商業(yè)物業(yè)是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn),它是城市整體規(guī)劃建筑中的一種重要功能組成部分,其直接的功用就是為消費者提供購物場所。其中,公共性商業(yè)樓宇是因商業(yè)發(fā)展而興起的一種新的房地產(chǎn)類型,與一般零售商店不同,零售商店即使規(guī)模再大,仍然只有一個經(jīng)營實體。而公共性商業(yè)樓宇一般會有很多獨立的商家從事經(jīng)營,各行各業(yè)的經(jīng)營服務(wù)都有,范圍遠遠超過零售商店,它不僅包括零售商店,而且包括銀行、餐飲等各種服務(wù)性行業(yè)和各種娛樂場所。它的經(jīng)營范圍已遠遠超出原來商場的概念,是一種集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經(jīng)營場所。由于其物業(yè)管理內(nèi)容主要包括單體商場物業(yè),所以它與普通小區(qū)物業(yè)管理既存在共性,又有其特殊性。 2、商業(yè)物業(yè)管理的類型:1)從建筑結(jié)構(gòu)上來分,商場物業(yè)有敞開式的市場和廣場型;同時也有封閉式的購物中心型。2)從功能上來分,有綜合性的專業(yè)購物中心;也有商住兩用型的。 二、商業(yè)物業(yè)管理的特點 商業(yè)物業(yè)管理與其他形式的物業(yè)管理相比,對其服務(wù)質(zhì)量、管理水平的要求更高,主要有以下特點: 安全為基礎(chǔ),商業(yè)物業(yè)管理的服務(wù)對象主要為高層綜合商業(yè)樓宇,其特點為高度大、層數(shù)多,功能復(fù)雜,人口稠密,物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。商業(yè)綜合樓宇大多位于城市旅游、購物的軸心地帶,一般包括停車場、商業(yè)、餐飲、娛樂等場所,常住流動人口極多。要管理好商業(yè)綜合樓宇,確保大樓各部分正常運作,確保物業(yè)和樓內(nèi)業(yè)主的生命財產(chǎn)安全,任務(wù)十分艱巨,安全是確保各項工作順利開展的重中之重。 綜合商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大,容易發(fā)生安全問題。因此,安全保衛(wèi)要堅持24小時值班巡邏,要求值班人員必須高度集中精力,并要安排便衣保衛(wèi)人員在場內(nèi)巡邏。商場晚上關(guān)門時,要進行嚴(yán)格的清場。在硬件上要配套,技術(shù)設(shè)施的先進為我們的安全管理提供了重要條件。同時技防必須與人防緊密結(jié)合才能確保萬無一失。值班人員要責(zé)任到位,時刻密切監(jiān)視技防設(shè)施。一旦發(fā)生各類險情,安全監(jiān)控系統(tǒng)將信息傳達到中央控制中心,安全保衛(wèi)隊員便可神速出擊,將各類隱患消滅于萌芽狀態(tài)。為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境,確保商場的貨品不被偷盜,確保商場運營安全、顧客購物安全、客戶銷售安全。物業(yè)保值、設(shè)施運行、消防安全、防劫防盜、社會治安是商業(yè)物業(yè)管理安全工作的重要內(nèi)容,也是商場安全、穩(wěn)定經(jīng)營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。圍繞這五個環(huán)節(jié),以“安全、舒適、清潔、文明”為物業(yè)管理目標(biāo),有針對性地開展工作。 &nbs 商業(yè)物業(yè)管理探索作者：佚名時間：2008-9-23瀏覽量：p;組織健全是工作的堅實基礎(chǔ)。為確保商場的安全運營,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與托管項目的業(yè)主大會組成專門安全委員會組織,并下設(shè)消防、應(yīng)急突發(fā)事件、搶險等安全工作委員會。安全委員會實行逐級監(jiān)督、層層負責(zé),并簽訂安全責(zé)任書。安全組織委員會成員具有相當(dāng)?shù)臋?quán)力,對于將要實施的工程項目或工作計劃,實行“安全一票否決權(quán)”,如,裝修改造、工程驗收、設(shè)施設(shè)備更新等,只要存在安全隱患,專兼職安全人員有權(quán)提出異議,待安全措施完善后,才予實施。 完善的制度是做好安全工作的重要保障。在制度建設(shè)方面,要結(jié)合企業(yè)實際情況,緊緊圍繞自身特點建立健全了一系列規(guī)章制度。在制度執(zhí)行過程中,切實按照“完善、落實,再完善,再落實”的原則不斷豐富完善各項制度內(nèi)容,講求其有效性、科學(xué)性、可行性。各項工作做到了有章可循。在安全工作的落實過程中,堅持從嚴(yán)、從細、從實的工作作風(fēng),堅持嚴(yán)格管理,細致工作,講求實效。一是始終堅持四季安全大檢查,重大節(jié)假日活動時進行檢查。二是認(rèn)真落實“四嚴(yán)”制度,即“嚴(yán)格消防員巡視檢查制度”,“嚴(yán)格消防設(shè)施試驗檢修制度”,“嚴(yán)格辦理動火證制度”,“嚴(yán)格動火派人監(jiān)管制度”。這樣對發(fā)現(xiàn)的問題隱患能夠及時處理,把隱患消除在萌芽狀態(tài)。 典型事例:2000年2月4日0:02,貴和中控室技防系統(tǒng)發(fā)出防盜報警信號,中控室值班人員立即對報警區(qū)域進行了攝錄像監(jiān)視,同時立即通知外圍的值班人員,向總值班和經(jīng)警中隊報告。經(jīng)警人員飛速趕到現(xiàn)場,進行拉網(wǎng)式搜查,僅用5分鐘便將潛伏作案的盜竊分子當(dāng)場抓獲,挽回經(jīng)濟損失萬余元。受到了當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)的好評,同時將此案例作為典型材料在省內(nèi)進行宣傳推廣。 服務(wù)為宗旨,商業(yè)物業(yè)管理既有其他物業(yè)管理的普遍性,更有其特殊性。商業(yè)物業(yè)管理主要面對三個重要服務(wù)對象,一是服務(wù)于商場經(jīng)營、二是服務(wù)于顧客購物、三是服務(wù)于客戶銷售。由于商業(yè)綜合樓宇設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點高,對物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)要求較高。商業(yè)綜合樓宇一般設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、上水排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng),煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng),有些較為高級的、現(xiàn)代化程度較高的大樓還設(shè)有樓宇自動化系統(tǒng),通信自動化系統(tǒng)、辦公、保安、消防自動化系統(tǒng)。因此,必須牢固樹立“全心全意為客戶服務(wù)”的宗旨,運用先進的管理手段、方法,對大樓各系統(tǒng)進行維護、保養(yǎng)和管理,保證這些系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。千方百計提升服務(wù)水平,保證商場優(yōu)美的工作環(huán)境,為前來購物的顧客提供一個舒適的購物環(huán)境。 商業(yè)綜合樓宇能源、動力消耗大,管理服務(wù)人員多,管理成本高,收取的物業(yè)管理費也高。作為物業(yè)管理企業(yè)“想客戶之所想、急客戶之所急”是做好服務(wù)根本前提。物業(yè)管理企業(yè)作為樓宇水、電、排污等費用的代收代繳單位,要充分利用與供電局、自來水公司、環(huán)衛(wèi)局等主管部門的業(yè)務(wù)關(guān)系,積極爭取優(yōu)惠政策,為業(yè)主節(jié)約每一分錢。以山東貴和物業(yè)管理公司為例,今年通過與環(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系,積極爭取到排污費減免的優(yōu)惠政策,僅此一項每月可為其管轄的兩個商場節(jié)約排污費用三分之一,為商場節(jié)約了費用,也為正處在“非典”時期的經(jīng)營單位保存了經(jīng)濟實力。 要搞好服務(wù)就必須建立培養(yǎng)一支素質(zhì)較高的專業(yè)人員管理隊伍,科技是第一生產(chǎn)力,企業(yè)的發(fā)展最重要的是人才和科技。知識是推動公司發(fā)展的動力,人才是公司發(fā)展的保證。有人預(yù)測未來成功的企業(yè)是一個“學(xué)習(xí)團體”,學(xué)習(xí)將逐漸成為企業(yè)生命的源泉。在這一點上,貴和物業(yè)公司主要采取“走出去、請進來”的方式,按照技術(shù)監(jiān)督部門的要求,定期組織公司各專業(yè)從業(yè)員工進行專業(yè)知識培訓(xùn);公司積極與地方專業(yè)院校聯(lián)系,簽署“校企聯(lián)合”協(xié)議,建立大學(xué)生實習(xí)實踐基地,將最新的理念、最新的知識引入公司,傳授給我們每個員工。幫助我們在管理科學(xué)、技術(shù)改造、科技進步等方面能有所作為,在企業(yè)文化建設(shè)、打造企業(yè)品牌、員工隊伍建設(shè)上有所作為。督促員工認(rèn)真鉆研業(yè)務(wù),實現(xiàn)崗位成材,學(xué)習(xí)發(fā)揚學(xué)者們對知識的渴求精神和對未知世界孜孜 商業(yè)物業(yè)管理探索作者：佚名時間：2008-9-23瀏覽量：不倦的探索精神,在工作中不斷創(chuàng)新,在企業(yè)的發(fā)展中求得自己的發(fā)展。同時我們充分利用現(xiàn)有的硬件設(shè)施、多年成功的工作經(jīng)驗為莘莘學(xué)子提供施展才華的舞臺,將他們大量的書本知識運用到實際工作當(dāng)中,實現(xiàn)理論與實踐的結(jié)合,為將來的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。公司在汲取先進知識的同時,取得了良好的社會聲譽,獲得了“雙贏”的局面。 管理是保障,嚴(yán)格管理是任何企業(yè)生存、發(fā)展的必備手段,作為物業(yè)管理企業(yè),在日常的工作中更要將管理與服務(wù)相融合,在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時,嚴(yán)格管理。對于企業(yè)自身的內(nèi)部管理,要通過建立ISo9000質(zhì)量體系,按照物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的相關(guān)要求規(guī)范開展工作,通過國際質(zhì)量體系認(rèn)證,使之規(guī)范、有序、高效。在企業(yè)的外部管理運作當(dāng)中,要加強與業(yè)主的溝通,由于商業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)中的業(yè)主委員會在職能與作用上遠遠遜色于普通的住宅小區(qū),容易造成所管理區(qū)域內(nèi)由物業(yè)管理公司“壟斷”的局面,不能有效的控制和約束某些不規(guī)范的物業(yè)管理公司不按法規(guī)條例辦事甚至以損害業(yè)主利益來達到謀取私利的行為。為了更好維護公共環(huán)境和業(yè)主的利益,對物業(yè)公司的工作形成監(jiān)督和促進,應(yīng)當(dāng)從消費者的角度出發(fā),建立定期的物業(yè)協(xié)調(diào)會制度,通過會議,物業(yè)公司與業(yè)主面對面將日常服務(wù)、管理過程中出現(xiàn)的問題進行共同的討論解決,找到雙方滿意的平衡點,達到相互促進的效果,使我們能夠更好的研究和加強自身的服務(wù)水平,修正工作中不規(guī)范的行為,促進企業(yè)的健康發(fā)展,提高企業(yè)的誠信度,有利于與國際接軌,在客戶中保持良好的信譽,這樣,為物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)提供了穩(wěn)定性和可靠性。 商場的裝修十分頻繁,由于施工隊伍的良莠不齊,道具制作對消防安全設(shè)施的妨礙,甚至個別道具存在安全隱患,物業(yè)與商場不可避免地會產(chǎn)生一些摩擦。做好商場裝修現(xiàn)場的施工管理事非常重要的。因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動向各施工單位宣傳安全法規(guī),為進入商場的施工單位嚴(yán)格辦理進場施工手續(xù),對需要實行動火的部位,辦理動火證,并派專人監(jiān)護動火施工,指導(dǎo)他們規(guī)范施工,對個別施工力量確實薄弱的單位,由物業(yè)公司按市場價進行有償服務(wù),確保商場的經(jīng)營活動,也滿足了物業(yè)管理的要求,達到了雙贏的效果。 為了方便商場招商,物業(yè)管理企業(yè)要在提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)上下功夫。比如商場在進行較大規(guī)模的裝修改造時,物業(yè)公司在確保施工安全與施工質(zhì)量的前提下,盡可能的簡化施工審批手續(xù),為商家進入商場提供一條綠色通道。 三、開拓市場創(chuàng)品牌,發(fā)展中求進步 商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)要想在日趨激烈的市場競爭中取得一席之地,只有走“樹立自己的企業(yè)形象、創(chuàng)出自己的企業(yè)品牌”之路。良好的企業(yè)形象,知名的企業(yè)品牌,是企業(yè)一項寶貴的無形資產(chǎn)。物業(yè)管理企業(yè)要想樹立自己的形象,創(chuàng)建自己的品牌,開展優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是重要的途徑。只有服務(wù)好,才能得到廣大業(yè)主的認(rèn)可,才能在廣大業(yè)主心目中樹立良好的企業(yè)形象,繼而在社會中提高企業(yè)良好的聲譽,增強企業(yè)的市場競爭能力,加大企業(yè)的市場占有率,創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益。 隨著我國國民經(jīng)濟的迅猛發(fā)展、城市建設(shè)步伐的加快和社會文明程度的提高,越來越多的人正力求在一個具有優(yōu)美、溫馨的環(huán)境中休閑購物,這就為商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的市場空間。同時也為我們提出了更高的要求,為了充分滿足人們的物質(zhì)文明和精神文明的雙重需要,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)堅持“以人為本、服務(wù)第一”的宗旨,培養(yǎng)員工樹立全心全意為客戶服務(wù)的思想,這是物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)生存和持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ),同時也是創(chuàng)企業(yè)優(yōu)良品牌的基礎(chǔ)。伴隨著廣大客戶越來越高的服務(wù)要求,我們只有不斷提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量,創(chuàng)出品牌的企業(yè)才能在市場競爭中立于不敗之地。 品牌是一種無形資產(chǎn),優(yōu)秀的品牌是市場競爭的利器。物業(yè)管理企業(yè)要想保持行業(yè)領(lǐng)先地位,一定要有自己的品牌,必須在企業(yè)的發(fā)展中,實施品牌經(jīng)營戰(zhàn)略。 樹立品牌發(fā)展意識,要認(rèn)識到“一個品牌可以帶來一方市場”,切實將品牌意識融入企業(yè)的經(jīng)營行為之中。通過各種手段、方法催生品牌。創(chuàng)新也是物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)立品牌的重要手段。這里的“創(chuàng)新”概念很廣:包括創(chuàng)新理念、創(chuàng)新技術(shù)、創(chuàng)新管理、創(chuàng)新服務(wù)等,這些都是打造名牌的關(guān)鍵。再加上宣傳推廣等措施,這樣,通過將準(zhǔn)確的市場定位,創(chuàng)造出企業(yè)的品牌效應(yīng),有利于企業(yè)進行市場拓展,往往會起到“慕名而來”的效果;同時也有利于企業(yè)樹立良好的形象,有助于廣大客戶確立良好的信任與合作關(guān)系,使企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地。 四、抓住機遇求發(fā)展,排除困難拓市場 商業(yè)樓宇與住宅小區(qū), 商業(yè)物業(yè)管理探索作者：佚名時間：2008-9-23瀏覽量：在功能與服務(wù)對象上絕然不同,商業(yè)樓宇物業(yè)管理,除了常規(guī)的物業(yè)管理外,還要加上特殊的管理服務(wù)。但是作為商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)仍然需要依靠市場來發(fā)展。 發(fā)展是硬道理,現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)想要在激烈市場競爭中站穩(wěn)腳跟,就必須立足于現(xiàn)有項目,積極開拓市場。擴大企業(yè)規(guī)模,實現(xiàn)企業(yè)的規(guī)模效益既是物業(yè)管理企業(yè)追求的目標(biāo),又是衡量物業(yè)管理企業(yè)成熟和成功的標(biāo)志。如何抓住機遇求發(fā)展和開拓市場求規(guī)模已成為物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營思想的重頭戲,開拓市場、發(fā)展企業(yè)不光只是兩句時髦的口號,發(fā)展是有條件的,沒有條件的發(fā)展是不成熟的發(fā)展,它能讓發(fā)展者運籌帷幄、得心應(yīng)手,達到事半功倍的結(jié)果。這些條件包括: 、政府主管部門要支持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,在物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展中支持和扶持企業(yè),正確履行政府職責(zé)。通過建立物業(yè)管理法規(guī)和實施細則,明確市場游戲規(guī)則,使物業(yè)管理企業(yè)有法可依,有規(guī)則可循,營造良好的物業(yè)管理的經(jīng)濟秩序。 2、物業(yè)管理企業(yè)要按照國家法律法規(guī)要求注冊登記,成為自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展的法人公司,并有承擔(dān)法律及民事責(zé)任能力和抗風(fēng)險能力。 3、公司要有一批獲取專業(yè)技術(shù)和上崗證書的人才及一批有管理業(yè)績的物業(yè)項目,公司必須具備相應(yīng)等級的物管資質(zhì)和管理能力,具備相當(dāng)豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。 4、物業(yè)管理企業(yè)拓展業(yè)務(wù)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)市場基本上走出了誰建設(shè)、誰管理的誤區(qū),市場的公開、公正、公平競爭機制較健康,群眾有物業(yè)管理意識。 凡已具備了發(fā)展條件的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)果斷地抓住機遇發(fā)展企業(yè),占取市場份額,擴大企業(yè)規(guī)模,實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模效益。同時要一業(yè)為主,多種經(jīng)營,這樣可以增強物管企業(yè)的發(fā)展后勁。物業(yè)管理企業(yè)在搞好物業(yè)管理主業(yè)的同時,可以結(jié)