拍賣注意事項(xiàng).doc

房地產(chǎn)拍賣的注意事項(xiàng)委托方注意事項(xiàng)：委托拍賣的房地產(chǎn)必須是產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)利無限制(即無抵押和司法查封)。一、 委托人需提供的文件：1、 委托人為企事業(yè)單位的：1) 房地產(chǎn)權(quán)證正本2) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件加蓋公章3) 機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件加蓋公章4) 稅務(wù)登記證復(fù)印件加蓋公章5) 法人資格證書6) 上級(jí)主管或董事會(huì)同意拍賣房地產(chǎn)的批文或決議正本7) 規(guī)定須評(píng)估的還應(yīng)提交評(píng)估報(bào)告復(fù)印件加蓋公章2、 委托人為自然人的：1) 房地產(chǎn)權(quán)證正本2) 權(quán)利人及共有人身份證明3) 共有人及滿18周歲居住人同意拍賣房地產(chǎn)的聲明正本二、 簽訂委托拍賣合同，合同內(nèi)注明的主要事項(xiàng)：1、 委托期限2、 拍賣傭金3、 拍賣保留價(jià)4、 成交款支付方式5、 相關(guān)欠費(fèi)及過戶稅費(fèi)承擔(dān)方式三、 結(jié)算方式在完成與買受人的過戶手續(xù)后，由本公司將扣除傭金后的款項(xiàng)支付給委托人。委托人在收到款項(xiàng)及傭金發(fā)票后，應(yīng)出具收據(jù)給本公司。簽訂拍賣合同根據(jù)我國(guó)拍賣法的規(guī)定，簽訂拍賣合同時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、準(zhǔn)備好公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明以及同意拍賣的證明，在簽訂合同時(shí)提供給拍賣人，以便在合同中寫明公司名稱、地址、法定代表人姓名和聯(lián)系方法等，并且確認(rèn)合同主體是否符合法律規(guī)定。2、準(zhǔn)備好拍賣標(biāo)的物的各種有效證件，如果是房產(chǎn)，需要將房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證等有關(guān)文件的原件和復(fù)印件提供給拍賣人。3、向拍賣人提供拍賣標(biāo)的物的保留價(jià)。在競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，對(duì)該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣人應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的物。如果沒有約定保留價(jià)，就沒有上述權(quán)利。4、確定拍賣的時(shí)間和地點(diǎn)。5、在拍賣成功后，約定標(biāo)的物的移交時(shí)間和方式。如房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，在合同中也要明確，同時(shí)要明確委托人、買受人和拍賣人各自的責(zé)任，使產(chǎn)權(quán)依法遷移。6、約定傭金。按法律規(guī)定在拍賣成功后，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣成交價(jià)5的傭金。具體傭金數(shù)額，各方可以在合同中協(xié)商約定，同時(shí)約定拍賣未成交的傭金數(shù)額。如果各方未作約定的，拍賣人可以向委托人收取為拍賣支出的合理費(fèi)用。一、拍賣標(biāo)的物的底價(jià)（保留價(jià)）拍賣標(biāo)的物的底價(jià)是拍賣價(jià)格的最低標(biāo)準(zhǔn)，如果應(yīng)買人所出的最高價(jià)低于底價(jià)的，拍賣人員則不能拍定。為了避免應(yīng)買人在拍賣過程中惡意串通，壓低拍賣價(jià)格，損害當(dāng)事人利益，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)以及價(jià)格不易確定或價(jià)值較高的動(dòng)產(chǎn)，一般都應(yīng)在拍賣前預(yù)先確定拍賣物的底價(jià)。二、起拍價(jià)專業(yè)拍賣機(jī)構(gòu)拍賣師報(bào)出的第口價(jià)，如有人應(yīng)價(jià)而無人加價(jià)，拍賣師不落槌，則代表該項(xiàng)拍品的價(jià)位未到委托方確定的保留價(jià)，不能成交?，F(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，個(gè)人在具有相當(dāng)資格和合法性網(wǎng)站雙保下，拍賣人設(shè)定的起始價(jià)，通常是在第一個(gè)人應(yīng)當(dāng)價(jià)時(shí)，實(shí)際不是在起始價(jià)上加價(jià)，第二個(gè)參拍人才要加價(jià)。比如孔夫子舊書網(wǎng)等網(wǎng)站。拍賣程序中有四種價(jià)格，評(píng)估價(jià)、參考價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)。評(píng)估價(jià)是委托方定價(jià)的依據(jù)之一，參考價(jià)是拍賣人為競(jìng)買人提供的參考價(jià)，保留價(jià)是委托方確定的最低售價(jià)，起拍價(jià)是由拍賣人視標(biāo)的情況確定的現(xiàn)場(chǎng)起叫價(jià)格。保留價(jià)應(yīng)當(dāng)保密，起拍價(jià)可當(dāng)場(chǎng)宣布。起拍價(jià)可低于、等于、高于保留價(jià)。這些是拍賣中的專業(yè)操作方法，有拍賣法規(guī)范。在有保留價(jià)的拍賣中往往采取兩種方式：一種是增價(jià)拍賣，另一種是減價(jià)拍賣。拍賣人為了工作程序的方便，往往設(shè)定一個(gè)起拍價(jià)，但是起拍價(jià)不一定是保留價(jià)(底價(jià))。因?yàn)槲腥宋信馁u時(shí)，往往要求拍賣主持人不得將保留價(jià)告訴競(jìng)買人，在這種情況下，就需設(shè)定起拍價(jià)。委托人設(shè)定的底價(jià)可等同于起拍價(jià)，也可高于起拍價(jià)。保留價(jià)！ 所謂保留價(jià)，是出賣人在委托拍賣時(shí)提出的拍賣最高應(yīng)價(jià)達(dá)不到該價(jià)格應(yīng)停止拍賣的價(jià)格，它是出賣人維護(hù)自己利益的保證手段。拍賣法第五十條規(guī)定：“拍賣標(biāo)的無保留價(jià)的，拍賣師應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說明。拍賣標(biāo)的有保留價(jià)的，競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣?！边@一規(guī)定表明，拍賣可以規(guī)定保留價(jià)。顯而易見，保留價(jià)是應(yīng)委托人的要求確定的。一般而言，有些委托人喜歡將委托拍賣的物品定個(gè)最高的保留價(jià)，以顯示該物品的價(jià)值或顯示委托人的身份并獲得較高收益。但這種做法也帶來一些問題，主要是限制了拍賣師的自由活動(dòng)，而且也增加了拍賣失敗的可能。在現(xiàn)實(shí)拍賣中，大部分的委托人不愿確定保留價(jià)，他們希望委托拍賣物品盡早拍賣成交，使他們獲得資金，這些不確定拍賣標(biāo)的保留價(jià)的委托人，往往是急需用錢或使用拍賣所得資金投向社會(huì)其他部門的人。這種不確定保留價(jià)的做法對(duì)拍賣師主持拍賣是有利的，而且往往比較容易成交。由于允許出賣人和拍賣人協(xié)商確定保留價(jià)，為了維護(hù)競(jìng)買人的利益，法律同時(shí)對(duì)是否規(guī)定保留價(jià)的處理提出了要求，即：第一，拍賣未規(guī)定保留價(jià)的，拍賣主持人應(yīng)在拍賣前予以說明。這是拍賣的一個(gè)重要原則。第二，規(guī)定拍賣標(biāo)的保留價(jià)的處理辦法。按照拍賣法規(guī)定：“拍賣物品規(guī)定有保留價(jià)的，競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，拍賣主持人應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣”。由于法律規(guī)定沒有保留價(jià)的拍賣人須事先說明，那么沒有說明的的，則應(yīng)為事先確定有保留價(jià)，同時(shí)因保留價(jià)的具體價(jià)目是保密的，在拍賣場(chǎng)上只有拍賣人知道，因此競(jìng)買人的最高價(jià)如果達(dá)到或者超過保留價(jià)的，拍賣物品就應(yīng)賣給拍定人；如果拍賣物品未達(dá)到保留價(jià)的，拍賣主持人應(yīng)宣布拍賣不予成交。制定的保留價(jià)過高，會(huì)給拍賣帶來困難，甚至導(dǎo)致拍賣失敗，保留價(jià)過低，又會(huì)給委托人帶來經(jīng)濟(jì)損失。在一般情況下，保留價(jià)的制定， 一般以委托人的意見為主要依據(jù)。委托人有權(quán)確定拍賣標(biāo)的保留價(jià)并要求拍賣人保密。在實(shí)踐中，預(yù)定保留價(jià)一般是在拍賣標(biāo)的價(jià)格不好確定或價(jià)格較高的情況下進(jìn)行的，只要委托人提出預(yù)定保留價(jià)的申請(qǐng)，拍賣人一般應(yīng)作出準(zhǔn)許的決定。但是，依法拍賣公物的保留價(jià)，一般由有關(guān)部門指定的評(píng)估鑒定機(jī)構(gòu)制定。拍賣保留價(jià)基本上是依據(jù)拍賣物品的評(píng)估價(jià)來確定的。由于評(píng)估價(jià)是重要的參考值，因此不少人認(rèn)為評(píng)估價(jià)就是拍賣保留價(jià)，這是一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)。首先，價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)是按評(píng)估價(jià)的一定比例收取的，當(dāng)價(jià)格評(píng)估得較高時(shí)，就可以收取較高的費(fèi)