房地產(chǎn)項目開發(fā)成本經(jīng)濟(jì)測算.doc

創(chuàng)新路項目經(jīng)濟(jì)測算(按造價成本最高估算)一、基本情況宗地面積：28畝，18666.7平米。其中含代征路2.92畝，1946.7平米；凈用地面積：25.08畝，16720平米；二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1規(guī)劃總用地面積16720.1 2規(guī)劃總建筑面積83600.4 其中住宅面積73600.4 商業(yè)建筑面積100003容積率54車位200個三、成本情況（一）土地成本土地費用征地費用（對方條件，可詳談）30000000出讓金50400000合計80400000其中征地費用3000萬元，土地變性費用按每畝180萬元計算。（二）建安成本根據(jù)陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（1999），結(jié)合本地類似工程的實際造價確定本項目建安工程總費用為196492938元，單方造價指標(biāo)如下表： 建安工程費費用名稱取費標(biāo)準(zhǔn)單位估算基礎(chǔ)面積金額住宅主體工程1600元/住宅面積73600.4117760640水電安裝工程220元/住宅面積73600.416192088消防工程80元/住宅面積73600.45888032電 梯110元/住宅面積73600.48096044智能化工程60元/住宅面積73600.44416024供熱工程75元/住宅面積73600.45520030外墻裝修200元/住宅面積73600.414720080商業(yè)部分主體工程1650元/商業(yè)建面1000016500000水電安裝工程220元/商業(yè)建面100002200000消防工程150元/商業(yè)建面100001500000供熱工程70元/商業(yè)建面10000700000外墻裝修300元/商業(yè)建面100003000000合計83600.4196492938（三）前期工程前期工程費用包括項目勘察設(shè)計費、城建統(tǒng)一征收費用以及其他費用等。共計34965853元。根據(jù)國家計委（現(xiàn)國家發(fā)展與改革委員會）與建設(shè)部于2002年3月1日發(fā)布的工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定及工程勘察收費標(biāo)準(zhǔn)和工程設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)，并考慮城建統(tǒng)一征收費及其他費用（見下表）： 前期工程費費用名稱取費標(biāo)準(zhǔn)單位估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)金額城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費165元/總建筑面積83600.413794066工程定額測定編制費0.0013建安總造價196492938255440.82招投標(biāo)管理費0.015建安總造價1964929382947394.1工程質(zhì)量監(jiān)督費4元/總建筑面積83600.4334401.6勞保統(tǒng)籌基金0.0355建安總造價1964929386975499.3集中供熱55元/總建筑面積83600.44598022新型墻體材料專項基金8元/總建筑面積83600.4668803.2散裝水泥專項基金3元/總建筑面積83600.4250801.2抗震設(shè)計審查費0.5元/總建筑面積83600.441800.2地質(zhì)、文物勘察費6元/總建筑面積83600.4501602.4工程設(shè)計費30元/總建筑面積83600.42508012預(yù)算編制費5元/總建筑面積83600.4418002施工圖審查費3元/總建筑面積83600.4250801.2工程招標(biāo)費4元/總建筑面積83600.4334401.6可行性研究費用開發(fā)單位提供數(shù)據(jù)為估算標(biāo)準(zhǔn)消防設(shè)施配套費4元/總建筑面積83600.4334401.6其他費用9元/總建筑面積83600.4752403.6合計34965853（四）基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程包括項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)道路、綠化、照明、自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信等設(shè)施的建設(shè)費用，共計20766343元，參考同類工程數(shù)據(jù)，各類費用取費如下表： 基礎(chǔ)設(shè)施工程費費用名稱取費標(biāo)準(zhǔn)單位估算基礎(chǔ)面積金額供電工程費60元/總建筑面積83600.45016024供水工程費40元/總建筑面積83600.43344016煤氣工程費40元/總建筑面積83600.43344016消防工程費35元/總建筑面積83600.42926014有限電視網(wǎng)絡(luò)工程費18元/總建筑面積83600.41504807.2化糞池及雨污排水管網(wǎng)18元/總建筑面積83600.41504807.2園林綠化工程費300元/總建筑面積*39%6520.8391956251.7小區(qū)道路工程費200元/總建筑面積*35%5852.0351170407合計20766343（五）其他費用其他費用包括土工程監(jiān)理費、管理費用、市場推廣費用、不可預(yù)見費等項。共計57973720.89元，參考同類工程數(shù)據(jù)，各類費用取費如下表： 其他費用序號費用名稱取費標(biāo)準(zhǔn)取費依據(jù)數(shù)據(jù)金額1工程監(jiān)理費12市場行情83600.41003204.82管理費用0.03按照前期工程費、建安總造價、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、工程監(jiān)理費之和的3%計算2532283397596850.161包括管理費是指建設(shè)項目從立項、籌建、建設(shè)、聯(lián)合試運轉(zhuǎn)、竣工驗收、交付使用及后評估等全過程管理所需的費用。包括：建設(shè)單位開辦費和建設(shè)單位經(jīng)費。建設(shè)單位開辦費指新建項目為保證籌建和建設(shè)工作正常進(jìn)行所需辦公設(shè)備、生活家具、用具、交通工具等購置費用。包括：工作人員的基本工資、工資性補貼、職工福利費、勞動保護(hù)費、勞動保險費、辦公費、差旅交通費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、固定資產(chǎn)使用費、工具用具使用費、技術(shù)圖書資料費、生產(chǎn)人員招募費、工程招標(biāo)費、合同契約公證費、工程質(zhì)量監(jiān)督檢測費、工程咨詢費、法律顧問費、審計費、業(yè)務(wù)招待費、排污費、竣工交付使用清理及竣工驗收費、后評估等費用。不包括應(yīng)計入設(shè)備、材料預(yù)算價格的建設(shè)單位采購及保管設(shè)備所需的費用。3營銷推廣費用0.03按銷售收入的3%計取43960240013188072包括項目營銷推廣所需的媒體費用、印刷費用、售樓部搭建及裝修費用、模型制作費用、代理費用、辦公費用、服裝費用、人員工資及提成、樣板間費用、備案費用等。4不可預(yù)見費0.03按照土地費用、前期工程費、建安總造價、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、工程監(jiān)理費、管理費用之和的3%計算35441326110632397.83包括為支付施工中可能發(fā)生的、比預(yù)期的更為不利的水文、天氣、地質(zhì)及其他社會、經(jīng)濟(jì)條件而需增加的費用。同時包括因設(shè)計變更以及價差預(yù)備所產(chǎn)生的費用。5借款利息0.07按土地費用、前期工程費、建安總造價、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、工程監(jiān)理費、管理費用、不可預(yù)見費用等費用總和的7%估算（借款期按一年）36504565925553196.11合計57973720.89四、銷售情況本項目價格定位： 住宅部分：6000元/平米； 商業(yè)部分：10000元/平米；項目總靜態(tài)凈銷售收入為：416037144.1元，其中住宅回遷面積為18000，回遷商業(yè)面積為2000，回遷部分不作銷售，具體如下表所示： 靜態(tài)銷售收入估算表序號項目建筑面積單位銷售單價（元/平米）金額（元）1住宅銷售收入55600.4100%60003336024002商業(yè)銷售收入8000100%10000800000003車位銷售收入200個100%130000260000004合計4396024005銷售稅金及附加23565255.925.1營業(yè)稅（5%）5%219801205.2城市維護(hù)建設(shè)稅（7%）7%1538608.45.3教育費附加（3%）3%46158.2525.4水利基金（0.8%）0.80%369.2660166凈銷售收入416037144.1五、情況匯總情況匯總項目名稱金額（元）成本情況土地成本80400000前期工程34965852.79建安成本196492938基礎(chǔ)設(shè)施20766343.1其他成本57973720.89合計390598854.8銷售情況總銷售額439602400稅金及附加23565255.92凈收入416037144.1利潤情況總成本390598854.8凈收入416037144.1利潤2