2012年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)年報(bào).doc

20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 長(zhǎng)沙 2012 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 目目 錄錄 序言序言 1 一 城市經(jīng)濟(jì)一 城市經(jīng)濟(jì) 2 1 城市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì) 2 1 1 土地供求土地供求 7 1 經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量 7 2 經(jīng)營(yíng)性土地成交量 7 3 經(jīng)營(yíng)性土地成交價(jià)格 9 4 成交結(jié)構(gòu) 12 5 地王解讀 16 1 濱江新城 B7 地塊 16 2 梅溪湖 066 號(hào)地塊 17 3 洋湖垸 057 號(hào)地塊 18 4 金融生態(tài)區(qū) 063 064 號(hào)地塊 19 三 行業(yè)發(fā)展三 行業(yè)發(fā)展 20 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 20 2 房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模 21 四 市場(chǎng)交易四 市場(chǎng)交易 23 1 商品房 23 2 商品住宅 31 五 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判五 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判 46 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 序言序言 2012 隨著十八大的圓滿(mǎn)閉幕已拉下帷幕 回顧 2012 這是一個(gè)值得紀(jì)念與充滿(mǎn)希望的 一年 我們從步步驚心到信步向前 市場(chǎng)的美麗前景隨著 暖冬 再一次清晰地浮現(xiàn)在我 們眼前 總結(jié) 2012 年 梳理脈絡(luò) 呈現(xiàn)完整的事實(shí) 將成為 2013 年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的坐 標(biāo) 本次年報(bào)克而瑞也將從完全客觀(guān)的角度 對(duì) 2012 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況做一次全面 的梳理及對(duì) 2013 年市場(chǎng)預(yù)判 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 一 城市經(jīng)濟(jì)一 城市經(jīng)濟(jì) 1 1 城市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì) 城市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì) 1 1 20122012 年前三季度年前三季度 GDPGDP 增速增速 12 9 12 9 增速放緩 增速放緩 圖圖 1 11 1 長(zhǎng)沙市各年長(zhǎng)沙市各年 GDPGDP 走勢(shì)圖走勢(shì)圖 2012 年長(zhǎng)沙市前三季度 GDP 增速增速低于年初目標(biāo) 0 1 個(gè)百分點(diǎn) 與去年同期相比 回落 1 4 個(gè)百分點(diǎn) 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 經(jīng)濟(jì)增速放緩的主要原因是 去年下半年以來(lái)國(guó)內(nèi)外宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)偏緊 同時(shí) 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Τ史啪彂B(tài)勢(shì) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展特別是服務(wù)業(yè)發(fā)展相對(duì)偏慢 內(nèi)需動(dòng)力仍 然不足 2 2 長(zhǎng)沙目前已經(jīng)步入工業(yè)化中后期 服務(wù)業(yè)亟待提高長(zhǎng)沙目前已經(jīng)步入工業(yè)化中后期 服務(wù)業(yè)亟待提高 圖圖 1 21 2 三次產(chǎn)業(yè)所占三次產(chǎn)業(yè)所占 GDPGDP 比重歷年走勢(shì)比重歷年走勢(shì) 整個(gè)長(zhǎng)沙市的第二產(chǎn)業(yè)比重已由 2001 年的 38 7 上升至 55 9 高出全國(guó)第二產(chǎn)業(yè) 比重近 10 長(zhǎng)沙市過(guò)度依賴(lài)機(jī)械制造等重工業(yè) 而重工業(yè)興衰又依賴(lài)于房地產(chǎn)建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)情況 2010 年之后的房地產(chǎn)調(diào)控影響到長(zhǎng)沙機(jī)械制造行業(yè)的發(fā)展 這也是導(dǎo)致 2010 年 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 后長(zhǎng)沙市 GDP 增速下滑的重要原因之一 3 3 房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)是長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動(dòng)力房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)是長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動(dòng)力 圖圖 1 31 3 長(zhǎng)沙市各年固定資產(chǎn)投資增速走勢(shì)圖長(zhǎng)沙市各年固定資產(chǎn)投資增速走勢(shì)圖 圖圖 1 41 4 長(zhǎng)沙市各年固定資產(chǎn)投資占長(zhǎng)沙市各年固定資產(chǎn)投資占 GDPGDP 比重走勢(shì)圖比重走勢(shì)圖 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 固定資產(chǎn)投資自 2009 年以后增速放緩 增速開(kāi)始在 20 30 之間運(yùn)行 但是固定資產(chǎn) 投資占 GDP 比重已上升至 60 左右 經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資化傾向愈發(fā)嚴(yán)重 這說(shuō)明房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)與長(zhǎng)沙市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)增長(zhǎng)已密不可分 4 4 工業(yè)占主導(dǎo)的情況下 內(nèi)需的帶動(dòng)作用逐漸被削弱工業(yè)占主導(dǎo)的情況下 內(nèi)需的帶動(dòng)作用逐漸被削弱 圖圖 1 51 5 長(zhǎng)沙市各年消費(fèi)品零售總額增速走勢(shì)長(zhǎng)沙市各年消費(fèi)品零售總額增速走勢(shì) 圖圖 1 561 56 長(zhǎng)沙市各年消費(fèi)品零售總額占長(zhǎng)沙市各年消費(fèi)品零售總額占 GDPGDP 比重比重 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 社會(huì)零售品消費(fèi)總額增速近年來(lái)維持在 15 20 之間波動(dòng) 2010 年后有下滑趨勢(shì) 社會(huì)零售品消費(fèi)總額占 GDP 比重 2012 年前三季度已下降至 38 6 較全國(guó)平均水平 低 3 左右 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中不合理的成分被逐漸強(qiáng)化 5 5 投資性產(chǎn)品是疏導(dǎo)社會(huì)財(cái)富的關(guān)鍵途徑投資性產(chǎn)品是疏導(dǎo)社會(huì)財(cái)富的關(guān)鍵途徑 圖圖 1 51 5 城鎮(zhèn)人均可支配收入與消費(fèi)性支出歷年對(duì)比走勢(shì)城鎮(zhèn)人均可支配收入與消費(fèi)性支出歷年對(duì)比走勢(shì) 長(zhǎng)沙人均可支配收入 2011 年已突破 25000 元 在可支配收入不斷增長(zhǎng)的同時(shí) 但居 民消費(fèi)支出占可支配收入比例卻在不斷降低 側(cè)面反映了長(zhǎng)沙內(nèi)需不足的現(xiàn)狀 在投資不斷擠出居民消費(fèi)的同時(shí) 長(zhǎng)沙未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將更加依賴(lài)于投資 房地產(chǎn)的地 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 位因此而舉重輕重 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 二 土地市場(chǎng)二 土地市場(chǎng) 1 1 土地土地供求供求 1 1 經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量 2010 2012 年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng) 年度供應(yīng) 受二級(jí)市場(chǎng)回暖影響 2012 年長(zhǎng)沙整體土地市場(chǎng)出讓量上浮 受宏觀(guān)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)沙土地出讓量明顯回落 2011 年環(huán)比是下跌 34 9 進(jìn)入 2012 年長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)累積出讓土地 100 宗 出讓土地面積 425 5 萬(wàn) 環(huán)比 2011 年 增加 14 8 市場(chǎng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn) 經(jīng)營(yíng)性土地出讓方面 2012 年累計(jì)出讓土地 68 宗 出讓土地面積 303 7 萬(wàn) 占到總出讓量的 71 高出 2010 2011 年 20 環(huán)比 2011 年增加 56 6 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 2 2 經(jīng)營(yíng)性土地成交量 經(jīng)營(yíng)性土地成交量 2010 2012 年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地成交 年度成交 土地市場(chǎng)成交上漲 經(jīng)營(yíng)性土地成交環(huán)比增加 63 9 有利于后市供 需平衡 2012 年長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)累積成交土地 68 宗 成交土地面積 303 萬(wàn) 環(huán)比 2011 年增加 56 經(jīng)營(yíng)性土地出讓方面 2012 年累計(jì)成交土地 58 宗 成交土地面積 253 萬(wàn) 占 到總成交量的 83 成交土地面積環(huán)比 2011 年增加 63 9 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 2012 成交建筑面積 975 萬(wàn) 環(huán)比 2011 年增加 83 9 長(zhǎng)沙未來(lái)住宅市場(chǎng)存量 為 1 年半左右 2011 年經(jīng)營(yíng)性土地成交總量?jī)H為長(zhǎng)沙市場(chǎng)半年去化量 土地成交量的 快速回升有利于后市供需平衡 長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)月度經(jīng)營(yíng)性土地月度成交 月度成交 從 2012 年土地市場(chǎng)月度成交來(lái)看 長(zhǎng)沙土地市場(chǎng) 先抑后揚(yáng) 上半 年冷清 下半年底地王頻現(xiàn) 2012 年上半年房地產(chǎn)整體市場(chǎng)局勢(shì)不明朗 買(mǎi)賣(mài)雙方均較謹(jǐn)慎 經(jīng)營(yíng)性土地上半 年累計(jì)新增出讓 26 宗 出讓面積 83 8 萬(wàn) 僅占到全年的出讓量的三成 累計(jì)成交 21 宗 成交面積 81 5 萬(wàn) 成交土地總量創(chuàng)下 2009 年下半年以來(lái)半年度成交量新低 進(jìn)入下半年十八大結(jié)束 房地產(chǎn)宏觀(guān)政策并未加碼 不少房企提早完成年度銷(xiāo)售 目標(biāo) 一級(jí)市場(chǎng)明顯回暖 買(mǎi)賣(mài)雙方不再矜持 2010 2012 年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地成交 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 成交流拍率 政府推地謹(jǐn)慎 出讓地塊品質(zhì)較佳 下半年土地市場(chǎng)回暖 使得土 地流拍率近三年最低 從近三年土地市場(chǎng)成交來(lái)看 2010 年追隨樓市火爆 也是土地市場(chǎng)最為火爆的一 年 土地流拍率為 17 6 2011 年土地市場(chǎng)追隨樓市低迷 土地成交量少流拍率為 17 1 成交量為三年最低 2012 年土地市場(chǎng)同樣追隨樓市以?xún)r(jià)換量 流拍率最低僅 為 14 7 3 3 經(jīng)營(yíng)性土地成交價(jià)格 經(jīng)營(yíng)性土地成交價(jià)格 長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地年度成交價(jià)格 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 年度成交價(jià)格 2012 年長(zhǎng)沙樓面地價(jià)全年維持在 2000 元 全年地價(jià)穩(wěn)中上 揚(yáng) 2012 年樓面地價(jià) 成交地價(jià)環(huán)比 2011 年均有所下降 但高于 2010 年水平 長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)月度經(jīng)營(yíng)性土地月度成交 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 月度成交價(jià)格 從 2012 年土地市場(chǎng)月度成交價(jià)格來(lái)看 進(jìn)入下半年價(jià)格 翹尾 明顯 從 2012 年單月成交土地樓板價(jià)來(lái)看 隨著樓市回暖 房企拿地更有信心 政府 也拿出更多的優(yōu)質(zhì)地塊 供需雙方共同推動(dòng)地價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng) 經(jīng)營(yíng)性土地溢價(jià)成交比例對(duì)比 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 經(jīng)營(yíng)性土地成交金額及溢價(jià)率走勢(shì) 成交溢價(jià) 土地市場(chǎng)處于復(fù)蘇階段 但從溢價(jià)情況看需方謹(jǐn)慎理智 近三年長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)溢價(jià)率呈下跌趨勢(shì) 2012 年成交 58 宗經(jīng)營(yíng)性土地中 僅有 12 宗為溢價(jià)成交 溢價(jià)成交比為 20 顯示需方的謹(jǐn)慎態(tài)度 溢價(jià)成交 12 宗土地中 溢價(jià)率最高的為 33 其它溢價(jià)地塊多為市中心商業(yè)用 地 或岳麓區(qū)熱點(diǎn)板塊洋湖垸 濱江新城地塊 且溢價(jià)率均在 30 以下 不難看出今 年各大開(kāi)發(fā)商拿地理性 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 4 4 成交結(jié)構(gòu)成交結(jié)構(gòu) 內(nèi)五區(qū)各年經(jīng)營(yíng)性用地成交性質(zhì)占比 2012 年成交經(jīng)營(yíng)性用地開(kāi)發(fā)量 用地性質(zhì) 2012 年純商業(yè)用地出讓占比為近三年最低 是土地市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量的結(jié) 果 2012 年成交經(jīng)營(yíng)性用地中 純商業(yè)用地成交面積占 6 8 為近三年最低 同時(shí) 今年樓板價(jià)為 2143 元 平米 為近三年最低 凸顯政府今年于土地市場(chǎng)的主要戰(zhàn)略是 以?xún)r(jià)換量 隨著下半年樓市好轉(zhuǎn) 政府在推地方面開(kāi)始更加偏向于商業(yè)用地 未來(lái)金融生態(tài) 區(qū)及濱江商務(wù)區(qū)都將有大量的商業(yè)性用地供應(yīng) 相信未來(lái)一年土地市場(chǎng)在價(jià)格方面將 出現(xiàn)不小的上升 長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)成交土地占地面積分段統(tǒng)計(jì) 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 用地面積 宏觀(guān)調(diào)控下房企受限于資金壓力 成交單宗土地規(guī)模整體逐漸縮小顯 2012 年成交地塊平均面積 4 25 萬(wàn) 63 8 畝 最大成交單宗地塊面積雖然高達(dá) 328 畝 但整體單宗平均地塊面積環(huán)比 2011 年縮小 20 單宗土地規(guī)模逐年縮減 其中 2 5 萬(wàn) 地塊 2012 年新增量最多 長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)成交土地容積率分段統(tǒng)計(jì) 容積率 2012 年成交經(jīng)營(yíng)性用地建筑面積 975 萬(wàn) 綜合容積率攀升至 3 6 隨著城市化的進(jìn)一步發(fā)展 長(zhǎng)沙市土地開(kāi)始逐步減少 市區(qū)土地開(kāi)始稀缺 容積 率不斷攀高 2011 年容積率在 3 以上的占比為 31 2012 年容積率在 3 以上的占比為 58 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 尤其以綜合容積率在 4 以上的綜合性用地增速最大 受?chē)?guó)土部調(diào)控 容積率在 2 以下的地塊迅速減少 2012 全年長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)供小于 求 預(yù)計(jì)未來(lái)高端別墅項(xiàng)目相比住宅 商業(yè)項(xiàng)目將越發(fā)稀缺 長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)各區(qū)土地供求 長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)各區(qū)土地價(jià)格 岳麓區(qū)主推優(yōu)質(zhì)地 成交獨(dú)占鰲頭 未來(lái)將奉獻(xiàn) 660 萬(wàn) 占到今年土地成交近 7 成 未來(lái)開(kāi)福區(qū)金融生態(tài)區(qū) 岳麓區(qū)梅溪湖 濱江新城等重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)地塊仍將迅速 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 拉升樓面價(jià) 2012 年內(nèi)五區(qū)各區(qū) 芙蓉區(qū)供應(yīng) 1 幅地塊 流拍率 0 開(kāi)福區(qū)供應(yīng) 10 幅地塊 流拍率 50 天心區(qū)供應(yīng) 2 幅地塊 流拍率 0 雨花區(qū)供應(yīng) 19 幅地塊 流拍率 26 岳麓區(qū)供應(yīng) 32 幅地塊 流拍率為 6 各區(qū)情況來(lái)看 開(kāi)福區(qū)金融生態(tài)區(qū)商業(yè)用地成交直接拉高樓面地價(jià) 其次岳麓區(qū) 樓面價(jià)為 2222 元 主要是因?yàn)槌山坏貕K多為近期長(zhǎng)沙熱點(diǎn)規(guī)劃梅溪湖 濱江新城 地塊 排名第三的是區(qū)成交的 1 幅商業(yè)用地 區(qū)域區(qū)域板塊板塊土地宗數(shù)土地宗數(shù) 成交面積成交面積 萬(wàn)方 萬(wàn)方 規(guī)劃建筑規(guī)劃建筑 面積 萬(wàn)面積 萬(wàn) 方 方 大托 14 3015 05 天心區(qū) 中心 10 240 29 芙蓉區(qū)尚東 10 755 25 芙蓉北 25 5318 99 開(kāi)福區(qū) 中心 35 2244 98 高橋 35 2728 17 紅星洞井 25 7521 13 環(huán)?？萍紙@ 29 7929 68 武廣新城 518 5975 6 雅塘井灣 59 7552 03 雨花區(qū) 中心 33 823 22 濱江新城 634 21165 43 麓谷 521 874 45 梅溪湖 1184 45291 37 市政府 12 276 81 洋湖垸 638 93115 56 岳麓區(qū) 岳麓山 12 426 47 總計(jì) 58253 07974 47 長(zhǎng)沙重點(diǎn)板塊成交土地分布圖 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 重點(diǎn)板塊土地供應(yīng)價(jià)格 板塊 2012 年土地市場(chǎng)熱點(diǎn)板塊為濱江新城 梅溪湖 洋湖垸 武廣板塊 其中 濱江新城 梅溪湖及洋湖垸板塊土地市價(jià)高量大 成交情況最好 中心板塊占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 樓面地價(jià)最高 未來(lái)將供應(yīng) 55 7 萬(wàn) 梅溪湖板塊樓面 地價(jià)為 2741 元 未來(lái)將新增供應(yīng) 234 萬(wàn) 濱江新城板塊樓面地價(jià)為 2610 元 未來(lái)新增供應(yīng) 165 萬(wàn) 洋湖垸板塊樓面地價(jià) 2331 元 未來(lái)供應(yīng) 115 萬(wàn) 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 5 5 地王解讀地王解讀 1 1 濱江新城 濱江新城 B7B7 地塊地塊 濱江新城 B7 地塊為今年長(zhǎng)沙市成交綜合性經(jīng)營(yíng)用地當(dāng)中的總價(jià)地王 成交總價(jià) 高達(dá) 32 56 億元 樓板價(jià)達(dá) 2800 元 平米 B7 地塊商業(yè)規(guī)劃建筑面積高達(dá) 47 萬(wàn)方 未來(lái)將開(kāi)發(fā)濱江標(biāo)志性綜合體 對(duì)開(kāi)發(fā) 商的商業(yè)策劃 營(yíng)銷(xiāo)及運(yùn)營(yíng)能力均提出較高要求 目前地塊周邊交通通達(dá)性較好 市二十中即位于項(xiàng)目旁 未來(lái)有奧克斯及世茂鉑 翠灣大型綜合體助陣 有望打造成河西新商圈 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 從 B7 地塊規(guī)劃可以看到商業(yè)區(qū)位于地塊濱江最好位置 交通通達(dá)性及昭示性最 好 住宅區(qū)與瀟湘北路及岳麓大道兩條主干道保持一定的距離 規(guī)劃較為科學(xué) B7 商業(yè)區(qū)未來(lái)業(yè)態(tài)全面 涵蓋了酒店 SOHO 公寓 寫(xiě)字樓 大型購(gòu)物中心 超 高層商務(wù)樓 開(kāi)發(fā)難度較大 大型購(gòu)物中心部分至少有 5 萬(wàn)方體量 相信有相當(dāng)一部 分體量需要開(kāi)發(fā)商自持經(jīng)營(yíng) 對(duì)開(kāi)發(fā)商商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力提出較高挑戰(zhàn) 該地塊未來(lái)由保利 萬(wàn)科聯(lián)合開(kāi)發(fā) 兩家開(kāi)發(fā)公司雖然實(shí)力雄厚 但是在商業(yè)綜 合體開(kāi)發(fā)方面尚沒(méi)有形成萬(wàn)達(dá)那般成熟的體系 相信未來(lái)將引入有實(shí)力的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公 司 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 2 2 梅溪湖 梅溪湖 066066 號(hào)地塊號(hào)地塊 梅溪湖 066 號(hào)地塊為今年梅溪湖板塊總價(jià)及單價(jià)地王 其中商業(yè)體量占比接近三 成 為 17 47 萬(wàn)方 該地塊擁有優(yōu)質(zhì)湖景及交通配套資源 南靠梅溪湖 北臨地鐵二號(hào)線(xiàn) 且地鐵二 號(hào)線(xiàn)明年十月即將通車(chē) 因此該地塊面臨較好的升值前景 這些都是這塊地王的價(jià)值 所在 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 3 3 洋湖垸 洋湖垸 057057 號(hào)地塊號(hào)地塊 洋湖垸 057 號(hào)地塊為今年洋湖垸板塊總價(jià)地王 成交總價(jià)高達(dá) 14 23 億元 樓板 單價(jià)也是洋湖垸今年出讓綜合性用地中最高 057 號(hào)地塊項(xiàng)目商業(yè)體量為 5 47 萬(wàn)方 為總體量的 10 未來(lái)項(xiàng)目操作難度較低 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 本案位于洋湖垸濱江位置 北觀(guān)花園 東望湘江 本案景觀(guān)資源極佳 周邊居 住環(huán)境未來(lái)?yè)碛袠O好的親和力 本案位于湘府路大橋旁 湘府路大橋年底通車(chē) 未來(lái)可直通新興南城板塊 且本 案與省政府相距 6 公里 本案西臨瀟湘大道主干道 距離地鐵三號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)洋湖公園站 及洋湖垸站分別 1 公里及 1 2 公里 未來(lái)項(xiàng)目于河西 河?xùn)|均有良好的通達(dá)性 4 4 金融生態(tài)區(qū) 金融生態(tài)區(qū) 063063 064064 號(hào)地塊號(hào)地塊 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 063 號(hào)地塊為 2012 年長(zhǎng)沙出讓地塊中單價(jià)地王 土地單價(jià)高達(dá) 3253 萬(wàn)元 畝 樓板價(jià)高達(dá) 5421 元 平米 金融生態(tài)區(qū) 063 地塊位于芙蓉路 德雅路及精英大道 規(guī)劃 交匯處 位于五一 商圈核心 未來(lái)項(xiàng)目交通通達(dá)性及昭示性均好 該地塊未來(lái)規(guī)劃開(kāi)發(fā) 1 棟 320 米 1 棟 220 米單體超高層及裙房 該地塊被注冊(cè)尚不足兩月的湖南盛世金融城置業(yè)有限公司 據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露該公 司背后實(shí)際控制公司為長(zhǎng)沙新時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商四達(dá)建設(shè) 064 號(hào)地塊與 063 地塊同為金融生態(tài)區(qū)項(xiàng)目 兩地塊一并掛出 064 號(hào)地塊土地 單價(jià)達(dá) 2082 萬(wàn) 畝 為 2012 年土地單價(jià)的二號(hào)地王 金融生態(tài)區(qū) 064 地塊僅臨芙蓉路一條主干道 除此之外 周邊均為規(guī)劃支路 昭 示性及交通通達(dá)性比 063 號(hào)地塊較差 這是 064 地塊單價(jià)相對(duì)便宜的主要原因 該地塊未來(lái)規(guī)劃開(kāi)發(fā) 1 棟 220 米 1 棟 200 米單體超高層及裙房 該地塊被綠地地產(chǎn)競(jìng)得 未來(lái)有望打造成綠地高端寫(xiě)字樓產(chǎn)品 紫峰系 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 三 三 行業(yè)發(fā)展行業(yè)發(fā)展 1 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 1 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 20102010 年后長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資額增速連年下滑年后長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資額增速連年下滑 圖圖 4 1 14 1 1 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)圖長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)圖 圖圖 4 1 24 1 2 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資走勢(shì)圖長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資走勢(shì)圖 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 2012 年前三季度房地產(chǎn)投資增速下降至 16 4 雖然投資增速跌至 20 以下 但是 2012 年前三季度房地產(chǎn)投資總額仍占固定資產(chǎn)投資總額 22 5 在 正常運(yùn)行 的取值范 圍內(nèi) 2 2 房地產(chǎn)建設(shè) 房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模規(guī)模 1 1 房地產(chǎn)施工及竣工面積 房地產(chǎn)施工及竣工面積 房屋竣工面積及施工面積仍維持可觀(guān)增速房屋竣工面積及施工面積仍維持可觀(guān)增速 圖圖 4 2 14 2 1 長(zhǎng)沙市各年房屋竣工面積 施工面積 新開(kāi)工面積走勢(shì)長(zhǎng)沙市各年房屋竣工面積 施工面積 新開(kāi)工面積走勢(shì) 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 新開(kāi)受房地產(chǎn)調(diào)控影響 施竣工量及新開(kāi)工量 2012 年均跌至負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間 特別是新 開(kāi)工量已連續(xù)兩年出現(xiàn) 30 左右的跌幅 在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)暖的背景下 明年施竣工量及新開(kāi)工量增速預(yù)計(jì)有望回升 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 四 市場(chǎng)四 市場(chǎng)交易交易 1 1 商品房 商品房 1 1 整體市場(chǎng) 整體市場(chǎng) 圖圖 5 1 15 1 1 近三年商品房供求走勢(shì)近三年商品房供求走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源 CRIC 2012 年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)商品房供應(yīng)量為 1163 28 萬(wàn)方 與去年同期相比下降 4 7 內(nèi)六區(qū)商品房成交 1033 57 萬(wàn)方 相比去年上升 10 5 商品房成交均價(jià) 7612 元 平米 環(huán)比上升 1 從近三年商品房供求及價(jià)格走勢(shì)來(lái)看 今年商品房?jī)r(jià)格上升的勢(shì)頭在國(guó)家政策調(diào)控的大環(huán)境下被壓制下來(lái) 市場(chǎng)供求趨于平衡 供求比為近三年來(lái)最低 市場(chǎng)供方今年以生存及消化存量為發(fā)展主題 同時(shí) 供求數(shù) 據(jù)也顯示今年供需雙方更加理性 在保增長(zhǎng)的政策大環(huán)境下 在保增長(zhǎng)的政策大環(huán)境下 20122012 年商品房市場(chǎng)逐漸回暖年商品房市場(chǎng)逐漸回暖 從近兩年走勢(shì)上看 市場(chǎng)回暖趨勢(shì)非常明顯 上半年市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)雖有回暖的跡 象 但由于中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)調(diào)控效果 導(dǎo)致市場(chǎng)缺乏信心 房企推案謹(jǐn)慎 下半年在保增長(zhǎng) 的大背景下 市場(chǎng)信心逐步恢復(fù) 市場(chǎng)回暖趨勢(shì)逐步明朗 8 月開(kāi)始市場(chǎng)開(kāi)始加速回升 月度去化量連續(xù)突破百萬(wàn)方 價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲 圖圖 5 1 25 1 2 2011 20122011 2012 年商品房月度供應(yīng)面積走勢(shì)年商品房月度供應(yīng)面積走勢(shì) 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 數(shù)據(jù)來(lái)源 CRIC 在限購(gòu)政策的大環(huán)境下 在限購(gòu)政策的大環(huán)境下 20122012 年商品房市場(chǎng)商辦物業(yè)供求比例有所提升年商品房市場(chǎng)商辦物業(yè)供求比例有所提升 住宅市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控 限購(gòu)政策一方面使得住宅市場(chǎng)的投資性需求被堵壓 另一方面壓 制了開(kāi)發(fā)商通過(guò)住宅市場(chǎng)走量 獲取利潤(rùn)的能力 這兩方面因素都迫使供需雙方更多地轉(zhuǎn) 向商辦市場(chǎng) 因此 2012 年商辦物業(yè)供求占比都有不同程度的上升 圖圖 5 1 25 1 2 2011 20122011 2012 年商品房物業(yè)供求成分對(duì)比年商品房物業(yè)供求成分對(duì)比 2 2 區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng) 20122012 年河西市場(chǎng)繼續(xù)升溫 價(jià)量雙升年河西市場(chǎng)繼續(xù)升溫 價(jià)量雙升 2012 年岳麓區(qū)商品房成交均價(jià)升幅最大 較去年同期上升 11 左右 其余五區(qū)基本 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 持平或略有下跌 主要原因是今年岳麓區(qū)濱江新城及梅溪湖板塊的崛起 以?shī)W克斯廣場(chǎng) 金茂梅溪湖及中建梅溪湖項(xiàng)目為代表 拉高了岳麓區(qū)均價(jià) 2012 年開(kāi)福區(qū)成交占比下降 6 左右 商品房成交熱點(diǎn)區(qū)域仍在岳麓區(qū)及雨花區(qū) 占 整個(gè)六區(qū)成交的 50 岳麓區(qū) 2012 年區(qū)域成交占比上升 1 可謂價(jià)量齊升 圖圖 5 1 35 1 3 2011 20122011 2012 年商品房各區(qū)成交對(duì)比年商品房各區(qū)成交對(duì)比 20112011 年商品房各區(qū)成交占比年商品房各區(qū)成交占比 20122012 年商品房各區(qū)成交占比年商品房各區(qū)成交占比 圖圖 5 1 45 1 4 2011 20122011 2012 年商品房成交價(jià)格對(duì)比年商品房成交價(jià)格對(duì)比 數(shù)據(jù)來(lái)源 CRIC 3 3 商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)酵 量?jī)r(jià)穩(wěn)步上升商業(yè)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)酵 量?jī)r(jià)穩(wěn)步上升 在住宅遭受調(diào)控的同一時(shí)期 商業(yè)市場(chǎng)量?jī)r(jià)成溫和上升走勢(shì) 2012 內(nèi)六區(qū)商業(yè)物業(yè) 涵蓋 40 年產(chǎn)權(quán)公寓產(chǎn)品 成交 72 06 萬(wàn)方 比 2011 年上升 47 2 供應(yīng)量 159 14 萬(wàn) 方 相比去年上升 33 7 成交均價(jià) 17290 元 平米 比去年上升 1 6 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 商業(yè)市場(chǎng)雖然處于溫和上升階段 但是市場(chǎng)內(nèi)部存在較多不成熟及非理性的成分 部 分以零售業(yè)為導(dǎo)向的商業(yè)體缺乏科學(xué)運(yùn)營(yíng)及規(guī)劃 投資者本身也對(duì)其缺乏足夠的知識(shí)去認(rèn) 知 在近兩年 繁榮 表象背后 已經(jīng)為未來(lái)埋下泡沫破滅的種子 圖圖 5 1 55 1 5 20122012 年商業(yè)市場(chǎng)量?jī)r(jià)情況年商業(yè)市場(chǎng)量?jī)r(jià)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源 CRIC 20122012 年商業(yè)市場(chǎng)熱點(diǎn)進(jìn)一步向岳麓區(qū)轉(zhuǎn)移年商業(yè)市場(chǎng)熱點(diǎn)進(jìn)一步向岳麓區(qū)轉(zhuǎn)移 2011 年商業(yè)市場(chǎng)岳麓區(qū)與雨花區(qū)仍平分秋色 2012 年岳麓區(qū)商業(yè)物業(yè)成交占比則占 到了六區(qū)總量的 35 成為商業(yè)市場(chǎng)的絕對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域 岳麓區(qū)商圈發(fā)展不充分 商業(yè)物業(yè)價(jià)格較低 升值潛力較大 這是岳麓區(qū)受到投資者 追捧的最為重要的原因 而今年岳麓區(qū)成交熱點(diǎn)項(xiàng)目主要有奧克斯廣場(chǎng) 綠地中央廣場(chǎng) 寫(xiě)字樓為 40 年產(chǎn)權(quán) 及羅馬商業(yè)廣場(chǎng) 均為綜合體項(xiàng)目 圖圖 5 1 65 1 6 2011 20122011 2012 年商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域成交情況年商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域成交情況 20112011 商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域成交情況商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域成交情況 20122012 商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域成交情況商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域成交情況 4 4 辦公市場(chǎng) 辦公市場(chǎng) 辦公市場(chǎng)成交穩(wěn)步上漲 供應(yīng)量激增辦公市場(chǎng)成交穩(wěn)步上漲 供應(yīng)量激增 2012 年辦公市場(chǎng)穩(wěn)步上漲 內(nèi)六區(qū)辦公物業(yè) 涵蓋 50 年產(chǎn)權(quán)公寓產(chǎn)品 成交 57 24 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 萬(wàn)方 比去年上漲 57 2 成交均價(jià) 12089 元 平米 比 2011 年上升 1 9 寫(xiě)字樓項(xiàng)目 2012 年紛紛推出市場(chǎng) 導(dǎo)致 2012 年辦公市場(chǎng)供應(yīng)量激增 2012 年辦公 市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)到 142 35 萬(wàn)方 比去年上升 332 2 供求比達(dá)到了 2 49 泊富國(guó)際廣場(chǎng) 奧克斯廣場(chǎng) 順天國(guó)際金融中心等綜合體項(xiàng)目 2012 年其寫(xiě)字樓物業(yè)相繼問(wèn)世 圖圖 5 1 75 1 7 20122012 年辦公市場(chǎng)量?jī)r(jià)情況年辦公市場(chǎng)量?jī)r(jià)情況 20122012 年辦公市場(chǎng)岳麓區(qū)崛起 濱江新城成熱點(diǎn) 商務(wù)區(qū)布局未來(lái)將更加多元化年辦公市場(chǎng)岳麓區(qū)崛起 濱江新城成熱點(diǎn) 商務(wù)區(qū)布局未來(lái)將更加多元化 岳麓區(qū) 2012 年被濱江新城新興綜合體 奧克斯廣場(chǎng) 及濱江新城商務(wù)區(qū)項(xiàng)目 民生 大廈 拉動(dòng) 辦公物業(yè)成交占比從 2011 年的 1 上升至 19 隨著濱江新城 B7 地塊的出 讓 濱江新城板塊未來(lái)將成為河西的重點(diǎn)商務(wù)區(qū)域 長(zhǎng)沙商務(wù)區(qū)布局正朝著更加多元化的 方向發(fā)展 此外 也可以看到天心區(qū)今年辦公物業(yè)成交占比也出現(xiàn)了 11 的增幅 起推動(dòng)作用的 是保利國(guó)際廣場(chǎng) 建發(fā)匯金國(guó)際及星城榮域這樣的綜合體項(xiàng)目 圖圖 5 1 85 1 8 2011 20122011 2012 年辦公市場(chǎng)區(qū)域成交情年辦公市場(chǎng)區(qū)域成交情 20112011 年辦公市場(chǎng)區(qū)域成交年辦公市場(chǎng)區(qū)域成交 20122012 年辦公市場(chǎng)區(qū)域成交年辦公市場(chǎng)區(qū)域成交 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 5 5 商辦存量分析 商辦存量分析 20122012 年商辦市場(chǎng)去庫(kù)存周期仍在正常范圍內(nèi) 但未來(lái)需謹(jǐn)慎對(duì)待年商辦市場(chǎng)去庫(kù)存周期仍在正常范圍內(nèi) 但未來(lái)需謹(jǐn)慎對(duì)待 長(zhǎng)沙市 2012 年目前為止商業(yè)物業(yè)存量達(dá) 266 37 萬(wàn)方 去化周期達(dá) 3 7 年 壓力較大 辦公市場(chǎng) 2012 年目前存量 105 89 萬(wàn)方 去化周期達(dá) 1 9 年 目前長(zhǎng)沙商辦市場(chǎng)存量去化 周期在二線(xiàn)城市中仍在正常范圍內(nèi) 從 2012 年下半年土地市場(chǎng)出讓較多的商業(yè)用地可以看出 未來(lái)兩到三年長(zhǎng)沙市將面 臨較大的商辦供應(yīng)量 必將拉長(zhǎng)整個(gè)市場(chǎng)的去庫(kù)存周期 而未來(lái)商辦物業(yè)供應(yīng)將較多地集 中在開(kāi)福區(qū)金融生態(tài)區(qū)及濱江新城區(qū)域 未來(lái)商辦市場(chǎng)仍需謹(jǐn)慎對(duì)待 圖圖 5 1 95 1 9 20122012 年商辦市場(chǎng)量?jī)r(jià)情況年商辦市場(chǎng)量?jī)r(jià)情況 市場(chǎng)存量較多地集中在商圈發(fā)展較為成熟的雨花 天心及開(kāi)福區(qū)市場(chǎng)存量較多地集中在商圈發(fā)展較為成熟的雨花 天心及開(kāi)福區(qū) 長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)商辦市場(chǎng)存量主要集中在商圈發(fā)展較為充分成熟的開(kāi)福 雨花 天心區(qū) 其中三區(qū)商業(yè)存量合占六區(qū)存量的 64 辦公存量合占六區(qū)存量的 83 未來(lái) 2 年開(kāi)福區(qū)的金融生態(tài)區(qū)及岳麓區(qū)的濱江商務(wù)區(qū)將成為政府重點(diǎn)推介板塊 這將 對(duì)岳麓區(qū)及開(kāi)福區(qū)商辦物業(yè)的去庫(kù)存造成不小壓力 圖圖 5 1 105 1 10 20122012 年商辦市場(chǎng)區(qū)域存量情況年商辦市場(chǎng)區(qū)域存量情況 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 5 5 排行榜 排行榜 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 2 2 商品住宅商品住宅 1 1 整體市場(chǎng)整體市場(chǎng) 20122012 年住宅市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量 供求關(guān)系有所緩和年住宅市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量 供求關(guān)系有所緩和 長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū) 2012 商品住宅成交 904 74 萬(wàn)方 環(huán)比去年上升 5 7 商品住宅六區(qū)供 應(yīng)量達(dá) 908 79 萬(wàn)方 環(huán)比下降 25 6 成交均價(jià)為 6525 元 平米 環(huán)比去年同期下降 4 6 2012 年供求比為 1 00 供求基本均衡 2012 年六區(qū)住宅均價(jià)為 6525 元 平米 較去年下跌 4 6 市場(chǎng)在積極奉行以?xún)r(jià)換量 的策略 同時(shí)市場(chǎng)供方 2012 年以去庫(kù)存為首要任務(wù) 推貨偏謹(jǐn)慎 今年供應(yīng)量較去年大 幅下降 市場(chǎng)供求趨于平衡 圖圖 5 2 15 2 1 商品住宅商品住宅 2010 20122010 2012 年度供求比走勢(shì)年度供求比走勢(shì) 六區(qū)六區(qū) 數(shù)據(jù)來(lái)源 CRIC 近三年來(lái)貨幣政策轉(zhuǎn)換節(jié)點(diǎn)成樓市量能趨勢(shì)轉(zhuǎn)換的重要時(shí)間窗口近三年來(lái)貨幣政策轉(zhuǎn)換節(jié)點(diǎn)成樓市量能趨勢(shì)轉(zhuǎn)換的重要時(shí)間窗口 從長(zhǎng)沙市近三年商品住宅單月量?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看 我們可以將樓市這三年劃分成由平穩(wěn)期 強(qiáng)勢(shì)期 持續(xù)下跌期及回暖期四種狀態(tài)或階段 從對(duì)宏觀(guān)政策的梳理 以及樓市狀態(tài)的幾 次轉(zhuǎn)換 我們便能發(fā)現(xiàn)影響樓市趨勢(shì)的因素究竟為何 2011 年平穩(wěn)期與持續(xù)下跌期之間的界限剛好位于近三年最后一次加息的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上 此時(shí) 緊縮的貨幣政策已由量變至質(zhì)變 五年期貸款利率至 7 05 歷史高位 置業(yè)成本過(guò) 高極大地抑制了需求 而持續(xù)下跌期與回暖期之間的變換則發(fā)生在近三年首次降儲(chǔ)之后 此次降儲(chǔ)恰好意味著央行貨幣政策的基調(diào)向逐步寬松轉(zhuǎn)變 時(shí)間上的契合 讓我們發(fā)現(xiàn)相 比限購(gòu)而言 貨幣政策才是影響長(zhǎng)沙樓市周期的關(guān)鍵因素 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 2012 年回暖期市場(chǎng)供需雙方較為謹(jǐn)慎 這從該階段價(jià)格窄幅波動(dòng)便可看出 圖圖 5 2 25 2 2 商品住宅商品住宅 2010 20122010 2012 月度市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)月度市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源 CRIC 2 2 區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng) 20122012 年六區(qū)供求基本均衡 岳麓區(qū) 雨花區(qū)仍為今年熱點(diǎn)區(qū)域年六區(qū)供求基本均衡 岳麓區(qū) 雨花區(qū)仍為今年熱點(diǎn)區(qū)域 2012 年六區(qū)住宅市場(chǎng)供求壓力較大的區(qū)域?yàn)樘煨膮^(qū) 供求比為 1 2 1 開(kāi)福區(qū)供求 壓力最小 供求比為 0 79 1 岳麓區(qū)市場(chǎng) 2012 年表現(xiàn)依舊強(qiáng)勢(shì) 成交量依然排在六區(qū)首位 明年先導(dǎo)區(qū)三大板塊 將有大量項(xiàng)目新推房源 岳麓區(qū) 2013 年有望繼續(xù)領(lǐng)先 圖圖 5 2 35 2 3 商品住宅商品住宅 2001 20112001 2011 年度供應(yīng)面積走勢(shì) 五區(qū) 年度供應(yīng)面積走勢(shì) 五區(qū) 數(shù)據(jù)來(lái)源 CRIC 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 20122012 年商品住宅成交向邊緣區(qū)域發(fā)展年商品住宅成交向邊緣區(qū)域發(fā)展 2012 年望城區(qū)成交占比增加 5 左右 為六區(qū)當(dāng)中成交占比上升最快的區(qū)域 這說(shuō)明 隨著城市邊緣地帶的發(fā)展 以及城區(qū)中心房?jī)r(jià)的不斷抬升 以?xún)r(jià)格為較多考慮因素的剛需 開(kāi)始逐漸轉(zhuǎn)向城市邊緣區(qū)域 圖圖 5 2 45 2 4 2011 20122011 2012 年商品住宅區(qū)域成交占比年商品住宅區(qū)域成交占比 20112011 年商品住宅區(qū)域成交占比年商品住宅區(qū)域成交占比 20122012 年商品住宅區(qū)域成交占比年商品住宅區(qū)域成交占比 數(shù)據(jù)來(lái)源 CRIC 3 3 板塊市場(chǎng) 板塊市場(chǎng) 先導(dǎo)三大板塊 南城及武廣板塊發(fā)展?jié)摿^大先導(dǎo)三大板塊 南城及武廣板塊發(fā)展?jié)摿^大 從 2012 年主城區(qū)各板塊成交量分布可以看到 具備百萬(wàn)方能級(jí)的板塊為中心板塊及 星沙板塊 從 2012 年成交量分布形勢(shì)來(lái)看 政府力推的先導(dǎo)區(qū)三大板塊 僅洋湖垸成交量達(dá)到 50 萬(wàn)方以上 梅溪湖與濱江新城板塊僅僅屬于第三 第四梯隊(duì) 20 50 萬(wàn)方 10 20 萬(wàn)方 但是從今年土地出讓情況來(lái)看 三大板塊土地出讓位居前三甲 因此 先導(dǎo)區(qū)三大板塊未 來(lái)上升潛力較大 此外 從長(zhǎng)沙市融城發(fā)展戰(zhàn)略及區(qū)域交通發(fā)展來(lái)看 武廣板塊及南城板塊未來(lái)上升潛 力也較大 今年大托及省府南板塊成交量?jī)H位于第四梯隊(duì) 10 20 萬(wàn)方 南城板塊還有較 大開(kāi)發(fā)空間 未來(lái)上升潛力極大 圖圖 5 2 55 2 5 20122012 年城區(qū)主要板塊商品住宅成交量分布 除望城 年城區(qū)主要板塊商品住宅成交量分布 除望城 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 數(shù)據(jù)來(lái)源 數(shù)據(jù)來(lái)源 CRICCRIC 4 4 結(jié)構(gòu)分析 結(jié)構(gòu)分析 限購(gòu)政策對(duì)限購(gòu)政策對(duì) 9090 平米以下抑制作用不明顯平米以下抑制作用不明顯 從限購(gòu)前后不同面積段成交占比可以看出 限購(gòu)對(duì)限購(gòu)對(duì) 9090 平米以下面積段成交抑制作用平米以下面積段成交抑制作用 不明顯 不明顯 這也證明真正對(duì)長(zhǎng)沙樓市造成影響的是貨幣政策及購(gòu)房者預(yù)期 圖圖 5 2 65 2 6 各階段面積區(qū)間成交占比變化各階段面積區(qū)間成交占比變化 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 數(shù)據(jù)來(lái)源 CRIC 20122012 年剛需客戶(hù)帶動(dòng)樓市回暖 年剛需客戶(hù)帶動(dòng)樓市回暖 70 13070 130 平米面積段需求占比較去年明顯增加平米面積段需求占比較去年明顯增加 2012 年 70 130 平米面積段成交占比為 65 3 成交量為 590 80 萬(wàn)方 成交占比較去 年上升 8 9 從近兩年面積段成交變化可以看出 2012 年市場(chǎng)剛需特征較去年更為明顯 以?xún)r(jià)換量 凸顯成效 圖圖 5 2 75 2 7 2011 20122011 2012 年面積段成交占比變化年面積段成交占比變化 20122012 年商品住宅成交集中在年商品住宅成交集中在 5000 70005000 7000 單價(jià)區(qū)間 單價(jià)區(qū)間 4000 70004000 7000 單價(jià)段單價(jià)段 1212 年成交年成交 占比回升占比回升 2012 年長(zhǎng)沙市六區(qū)商品住宅成交主要集中在 5000 7000 單價(jià)段 約占成交總量的 51 8 該單價(jià)段約成交 469 萬(wàn)方左右 2012 年由剛需主導(dǎo)了下半年的回暖行情 反映到單價(jià)段成交上則是 4000 7000 成交 占比相比去年出現(xiàn)了 8 5 的增長(zhǎng) 該單價(jià)段也集中市場(chǎng)大部分首置及首改客戶(hù) 圖圖 5 2 85 2 8 2011 20122011 2012 年單價(jià)段成交占比變化年單價(jià)段成交占比變化 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 20122012 年商品住宅成交集中在年商品住宅成交集中在 40 7040 70 萬(wàn)總價(jià)區(qū)間 萬(wàn)總價(jià)區(qū)間 30 7030 70 單價(jià)段單價(jià)段 1212 年成交占比回年成交占比回 升升 2012 年 40 70 萬(wàn)總價(jià)段約集中了市場(chǎng)近 50 的成交量 該總價(jià)段約成交 444 萬(wàn)方 是剛需客戶(hù)較為集中的總價(jià)區(qū)間 2012 年 30 70 萬(wàn)總價(jià)區(qū)間成交占比出現(xiàn)了近 12 的增幅 增幅較大 凸顯回暖行情 中剛需所起到的關(guān)鍵作用 圖圖 5 2 95 2 9 2011 20122011 2012 年總價(jià)段成交占比變化年總價(jià)段成交占比變化 5 5 存量分析 存量分析 20122012 年年底六區(qū)住宅存量及去化周期均有所增加 去庫(kù)存壓力實(shí)際增大年年底六區(qū)住宅存量及去化周期均有所增加 去庫(kù)存壓力實(shí)際增大 2012 年底六區(qū)商品住宅存量達(dá)到 1021 09 萬(wàn)方 去化周期 13 5 個(gè)月 存量及去化周 期較半年前均有所增加 一方面原因是 下半年隨著市場(chǎng)回暖 供需雙方均對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好 較上半年更 多的房源批而未售 希望未來(lái)賣(mài)個(gè)好價(jià) 另一方面原因是 市場(chǎng)轉(zhuǎn)好后 更多的項(xiàng)目推出 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 市場(chǎng) 增加了市場(chǎng)供應(yīng) 導(dǎo)致去庫(kù)存壓力在這個(gè)階段突然增大 圖圖 5 2 105 2 10 各階段面積區(qū)間成交占比變化各階段面積區(qū)間成交占比變化 數(shù)據(jù)來(lái)源 CRIC 圖圖 5 2 115 2 11 20122012 年年底與半年前住宅存量對(duì)比年年底與半年前住宅存量對(duì)比 剛需面積段去庫(kù)存壓力最小 去化周期在一年以下 剛需面積段去庫(kù)存壓力最小 去化周期在一年以下 500500 平以上大戶(hù)型去化周期平以上大戶(hù)型去化周期 高達(dá)高達(dá) 14 514 5 年年 從圖上可以觀(guān)察到 70 130 平米面積段去化周期在 0 7 年左右 去庫(kù)存壓力最小 供求 最為平衡 此外在大戶(hù)型產(chǎn)品中 250 300 平米戶(hù)型去庫(kù)存壓力相對(duì)較小 是大戶(hù)型中受歡迎以 及可挖掘的面積段產(chǎn)品 而 500 平米以上大戶(hù)型產(chǎn)品 以獨(dú)棟別墅為主 去化周期高達(dá) 14 5 年 圖圖 5 2 125 2 12 各面積段存量去化周期各面積段存量去化周期 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 新興板塊去庫(kù)存壓力最小 成熟板塊去庫(kù)存壓力較大新興板塊去庫(kù)存壓力最小 成熟板塊去庫(kù)存壓力較大 環(huán)保科技園板塊作為長(zhǎng)沙市新興工業(yè)區(qū) 目前去庫(kù)存壓力較大 去化周期在 2 年以上 此外 發(fā)展較為成熟的中心板塊 岳麓山板塊等 去化周期在 1 5 年 2 年之間 新興板塊大部分去化周期都在 1 年以下 市場(chǎng)存量壓力較小 但是從今年的供地情況來(lái)看 一些政府重點(diǎn)規(guī)劃的新興板塊 例如先導(dǎo)區(qū)三大板塊以 及武廣板塊未來(lái)一年供應(yīng)量會(huì)有較大幅度的上升 未來(lái)可能將拉長(zhǎng)板塊去化周期 圖圖 5 2 135 2 13 20122012 年城區(qū)主要板塊去化周期情況 除望城 年城區(qū)主要板塊去化周期情況 除望城 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 6 6 排行榜排行榜 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 3 3 別墅市場(chǎng) 別墅市場(chǎng) 1 1 整體市場(chǎng)整體市場(chǎng) 別墅供求成下降趨勢(shì)別墅供求成下降趨勢(shì) 2012 年內(nèi)六區(qū)別墅市場(chǎng)成交 30 18 萬(wàn)方 環(huán)比去年下降 6 8 2012 年內(nèi)六區(qū)別墅供 應(yīng)量為 26 15 萬(wàn)方 環(huán)比下跌 51 5 2012 年成交均價(jià) 為 10397 元 平米 環(huán)比上升 4 8 2012 年別墅市場(chǎng)整體量跌價(jià)升 供求狀況也從去年的 供大于求 變成今年的 供不 應(yīng)求 一方面是隨著城市發(fā)展 政府越傾向于集約用地 低容積率用地供應(yīng)開(kāi)始逐年減 少 另一方面則是別墅針對(duì)少數(shù)高端客群 容量有限 其需求量勢(shì)必成不斷衰減趨勢(shì) 圖圖 5 3 5 3 1 1 近兩年內(nèi)六區(qū)別墅量?jī)r(jià)情況近兩年內(nèi)六區(qū)別墅量?jī)r(jià)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源 CRIC 2 2 區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng) 20122012 年別墅成交主要集中在開(kāi)福 岳麓 雨花 望城四區(qū)年別墅成交主要集中在開(kāi)福 岳麓 雨花 望城四區(qū) 2012 年別墅成交主要集中在金星北雷鋒大道板塊 青竹湖板塊 梅溪湖板塊及武廣板 塊 其中梅溪湖板塊為今年別墅市場(chǎng)的新興板塊 主要受中建梅溪湖壹號(hào)及金茂梅溪湖兩 項(xiàng)目帶動(dòng) 雨花區(qū)今年別墅供應(yīng)較少 大部分別墅項(xiàng)目都已進(jìn)入尾盤(pán) 沒(méi)有新項(xiàng)目支撐 2013 年 該區(qū)別墅成交將必然下滑 開(kāi)福區(qū)及望城區(qū)別墅供應(yīng)較為充足 但是依賴(lài)梅溪湖 洋湖垸 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 及金星北等 資源型 板塊的岳麓區(qū) 別墅似乎有供不應(yīng)求的趨勢(shì) 圖圖 5 3 5 3 2 2 20122012 年年長(zhǎng)沙市六區(qū)別墅供求長(zhǎng)沙市六區(qū)別墅供求 數(shù)據(jù) 來(lái)源 CRIC 20122012 年別墅成交更多地轉(zhuǎn)向芙蓉區(qū) 開(kāi)福區(qū)年別墅成交更多地轉(zhuǎn)向芙蓉區(qū) 開(kāi)福區(qū) 2012 年別墅成交轉(zhuǎn)向芙蓉區(qū)及開(kāi)福區(qū) 兩區(qū)成交占比相比去年上升 7 左右 2012 年岳麓區(qū)及雨花區(qū)別墅成交占比有所壓縮 兩區(qū)成交占比下降 7 圖圖 5 3 35 3 3 各區(qū)域各區(qū)域 20122012 年成交占比情況年成交占比情況 20112011 年各區(qū)別墅成交占比年各區(qū)別墅成交占比 20122012 年各區(qū)域別墅成交占比年各區(qū)域別墅成交占比 數(shù)據(jù)來(lái)源 CRIC 3 3 結(jié)構(gòu)分析 結(jié)構(gòu)分析 20122012 年別墅成交主力面積區(qū)間在年別墅成交主力面積區(qū)間在 200 400200 400 平米 主力總價(jià)介于平米 主力總價(jià)介于 150 300150 300 萬(wàn)區(qū)間及萬(wàn)區(qū)間及 500500 萬(wàn)以上 主力單價(jià)集中在萬(wàn)以上 主力單價(jià)集中在 7000 150007000 15000 區(qū)間區(qū)間 2012 年別墅成交主要集中在 200 400 平米區(qū)間 約占別墅成交總量的 71 6 成交 738 套 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 2012 年別墅成交總價(jià)主要集中在 150 300 萬(wàn)及 500 萬(wàn)以上區(qū)間 150 300 萬(wàn)成交占 比為 48 成交 557 套 500 萬(wàn)以上成交占比為 17 2 成交 108 套 2012 年別墅成交單價(jià)主要集中 7000 15000 區(qū)間 成交占 78 4 成交 797 套 圖圖 5 3 45 3 4 20122012 年別墅面積區(qū)間成交占比情況年別墅面積區(qū)間成交占比情況 圖圖 5 3 55 3 5 20122012 年別墅總價(jià)區(qū)間成交占比情況年別墅總價(jià)區(qū)間成交占比情況 圖圖 5 3 65 3 6 20122012 年別墅單價(jià)區(qū)間成交占比情況年別墅單價(jià)區(qū)間成交占比情況 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 20122012 年別墅成交以?xún)r(jià)格相對(duì)較低的聯(lián)排產(chǎn)品為主年別墅成交以?xún)r(jià)格相對(duì)較低的聯(lián)排產(chǎn)品為主 2012 年聯(lián)排別墅成交 720 套 成交面積 19 46 萬(wàn)方 均價(jià) 9139 元 平米 獨(dú)棟別墅 2012 年成交 144 套 成交面積 5 92 萬(wàn)方 均價(jià) 12668 元 平米 雙拼別墅 2012 年成交 132 套 成交面積 4 8 萬(wàn)方 均價(jià) 12700 元 平米 2012 年雙拼別墅均價(jià)較產(chǎn)品形態(tài)更高端的獨(dú)棟別墅略高 主要是相當(dāng)一部分成交位于 市區(qū)較近區(qū)段 例如爵世名邸 美洲故事等雙拼別墅成交均價(jià)都在 15000 以上 圖圖 5 3 75 3 7 20122012 年別墅不同產(chǎn)品成交占比情況年別墅不同產(chǎn)品成交占比情況 圖圖 5 3 85 3 8 20122012 年別墅不同產(chǎn)品成交價(jià)格情況年別墅不同產(chǎn)品成交價(jià)格情況 數(shù)據(jù)來(lái)源 CRIC 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 5 5 排行榜排行榜 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 五 五 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判 1 1 調(diào)控趨勢(shì)判斷 調(diào)控趨勢(shì)判斷 歷年調(diào)控政策回顧歷年調(diào)控政策回顧 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 20112011 年延續(xù)此前精準(zhǔn)調(diào)控的基調(diào) 近一年調(diào)控手段除行政措施以外 主要通過(guò)增供應(yīng)年延續(xù)此前精準(zhǔn)調(diào)控的基調(diào) 近一年調(diào)控手段除行政措施以外 主要通過(guò)增供應(yīng) 增加保障房供應(yīng) 增加保障房供應(yīng) 抑需求 限購(gòu) 限貸抑制投資性需求 的方式從兩方面調(diào)控價(jià)格 抑需求 限購(gòu) 限貸抑制投資性需求 的方式從兩方面調(diào)控價(jià)格 上漲 上漲 圖圖 5 1 15 1 1 20112011 年政策梳理年政策梳理 20122012 年年限購(gòu)依舊 但中央政府出臺(tái)了更多鼓勵(lì)保障房建設(shè)方面的政策 例如金融政年年限購(gòu)依舊 但中央政府出臺(tái)了更多鼓勵(lì)保障房建設(shè)方面的政策 例如金融政 策支持等策支持等 圖圖 5 1 25 1 2 20122012 年政策梳理年政策梳理 20122012 年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 從從 20112011 年底至年底至 20122012 年底一些標(biāo)志性事件及政策來(lái)看 中央政府在宏觀(guān)政策方向上是年底一些標(biāo)志性事件及政策來(lái)看 中央政府在宏觀(guān)政策方向上是 逐漸軟化的一個(gè)過(guò)程 一方面貨幣政策為了穩(wěn)增長(zhǎng)不斷放松 另一方面則是房地產(chǎn)政逐漸軟化的一個(gè)過(guò)程 一方面貨幣政策為了穩(wěn)增長(zhǎng)不斷放松 另一方面則是房地產(chǎn)政 策在未松限購(gòu)的前提下出現(xiàn)了有條件的放松 未來(lái)宏觀(guān)政策會(huì)延續(xù)策在未松限購(gòu)的前提下出現(xiàn)了有條件的放松 未來(lái)宏觀(guān)政策會(huì)延