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焦點地產(chǎn)網(wǎng)論壇采訪提綱和新聞選題論壇主題：亦莊核心“擴容” 新城發(fā)展“蝶變”主題闡述：根據(jù)剛正式出臺的新城南行動計劃(2013年-2015年)顯示，至2014年，新計劃安排公共服務、基礎設施、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等4類232項重大項目，總投資約3960億元，比上一階段城南計劃的投資(2010年-2012年)增加了1000億元。作為與國際接軌的交流平臺，亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)已屹立于城市東南門戶之上，在南城新一輪發(fā)展大背景下，亦莊核心區(qū)擴容使區(qū)域價值日益凸顯。伴隨著核心擴容，亦莊有望借助區(qū)位優(yōu)勢實現(xiàn)真正的“蛻變”，樓市版圖也將因此發(fā)生新的變局，而亦莊核心為對接京城樓市將起到至關重要的作用。擬邀嘉賓：高毅存 北京規(guī)劃學會秘書長 牛鳳瑞 中國社科院社會學所研究員 肖 勁 北京萬科副總經(jīng)理 袁知微 萬科大興片區(qū)負責人 訪談階段一：從亦莊前景出發(fā)，釋放核心區(qū)擴容重要信息，以品牌開發(fā)商爭相入駐收尾問題一：作為北京市唯一的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，無論是新一輪南城計劃、首都第二機場的建設、還是亦莊與大興行政資源合并，都給亦莊帶去了“發(fā)展大禮包”。而最新數(shù)據(jù)稱，亦莊一季度工業(yè)產(chǎn)值同比增長20.7%，創(chuàng)六年新高。站在北京邁向世界城市的高度來看，如何看待亦莊未來的發(fā)展前景。（主提問高秘書長，大家討論補充）引導回答方向：梳理亦莊當下的發(fā)展利好。概括其宜居宜業(yè)的特點。在此基礎上，站在世界城市的高度，展望亦莊前景，尤其突出亦莊發(fā)展的國際性和人群的精英性。問題二：從發(fā)展現(xiàn)狀來看，亦莊核心區(qū)的發(fā)展已接近飽和，核心區(qū)擴容正在成為適應南城發(fā)展大趨勢的必行之舉。此次亦莊核心區(qū)擴容會對亦莊區(qū)域的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展帶來哪些機遇？與其他板塊的區(qū)別在哪？（主提問牛鳳瑞，大家討論補充）引導回答方向：當產(chǎn)業(yè)已具備一定的規(guī)模，區(qū)域人口形成穩(wěn)定的基數(shù)，地方經(jīng)濟有了堅實的依托，居住和配套就會得到相應提升，就要核心區(qū)擴容，就是所謂的“新城建設”。中國很多城市的開發(fā)區(qū)現(xiàn)在都成了新城區(qū)。最典型的例子就是上海的浦東新區(qū)和天津的濱海新區(qū)，通過產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展來帶動相關的居住和配套的模式。目前，從北京邁向世界城市的高度看，亦莊已經(jīng)“進化”到了這樣一個階段。問題三：亦莊核心的擴容，吸引了包括萬科在內(nèi)的眾多品牌開發(fā)商，從2012年下半年,亦莊土地市場就逐漸迎來土地成交熱潮。為什么它會吸引萬科以及如此多房企的進駐？萬科作為首批進入該區(qū)域的先行者，對區(qū)域發(fā)展起到了什么樣的作用？ （主提問肖總，大家討論補充）引導回答方向：為什么會吸引發(fā)展商進駐？1、 從區(qū)域定位及市政環(huán)境上：核心外擴區(qū)的定位直接導致該區(qū)域樓盤的品質(zhì)不輸老核心區(qū)，而且其規(guī)劃配套之齊全，生態(tài)環(huán)境之優(yōu)越，政府之重視程度，必將導致該區(qū)域形成一個全新的高品質(zhì)居住組團，成為真正的宜居之地。而像擴容后的亦莊核心區(qū)這樣各方面條件優(yōu)異的“處女地”越來越少了，自然會引起房企的共同關注。補充參考資料：亦莊的特點：（1）地理位置優(yōu)越，不缺乏城市感；首先亦莊處于北京的東南五環(huán)位置，路網(wǎng)發(fā)達、交通便利，無論是開車，還是通過公共交通、軌道交通，都能快速地到達北京的繁華區(qū)，舉個例子：從亦莊的核心到國貿(mào)，走高速也就十幾分鐘；而且不堵車。另外，亦莊是北京重點發(fā)展的新城，其目前的發(fā)展及公共設施、配套等的建設都是城市級的，生活配套非常完善，亦莊自身的發(fā)展建設就很城市化；而且，亦莊又是高新技術產(chǎn)業(yè)人才的聚集地，這里的人群很城市化，每個人可能都很時尚、整體素質(zhì)很高，使得亦莊新城的整體氣質(zhì)跟其他區(qū)域不一樣。（2）環(huán)境優(yōu)美，身心放松：市政環(huán)境、生態(tài)環(huán)境好。來亦莊轉一圈你就會有一種感覺，就像到了一個海濱小鎮(zhèn)，城市界面干凈整潔，而且每隔一段距離都可以看到市政公園、濱河公園，讓你感覺生態(tài)環(huán)境非常好。以我們項目為例，北京最大的濕地公園南海子公園就在我們項目西北約1800米處，項目西側幾百米處就是北京市級的超大規(guī)模的綠化景觀帶，是北京市的通風口，用地屬性永遠不會改變。項目東南方向1公里左右還規(guī)劃建有一個約21.4萬的濕地公園；再加我們項目北側的3萬貼身運動公園，形成綠肺環(huán)繞之勢，生活在這里心情都是不一樣的。（3）教育資源豐富，孩子成長無憂：亦莊內(nèi)有很多優(yōu)質(zhì)的教育資源，就金域東郡而言，其北側就是北京十一學校亦莊分校、第五幼兒園。此外，周邊目前還有亦莊第二、第四幼兒園、亦莊二小、中芯學校、耀華國際教育園等多處教育配套，并且還規(guī)劃了其他多所幼兒園及中、小學，整體上形成了多重優(yōu)質(zhì)的教育圈，可以充分滿足孩子就近上學的需要，解決了孩子從幼兒園至中學的教育問題。2、從北京房地產(chǎn)市場來說，一方面北京的城市化也在外擴，土地郊區(qū)化明顯，主力成交地塊都在京南五六環(huán)之間；另一方面，亦莊板塊一直是北京熱門的置業(yè)板塊；對于區(qū)域外的人來說，亦莊環(huán)境好，配套好，距離城市相對較近，交通方便，城市感強，適合居??；對于區(qū)域內(nèi)的人來說，亦莊這個地方產(chǎn)業(yè)基礎相是最好的，已經(jīng)形成了國內(nèi)一流的產(chǎn)業(yè)集群，并聚集了大量的高知人才在這里工作，因為大家都有“就近工作，就近居住”的心里訴求，所以亦莊本身存在大量對于商品房的需求；再一方面，我們拿的是住宅地塊，大家都知道，前幾年，亦莊的住宅用地供應處于斷檔狀態(tài)，亦莊市場的商品房供應大部分都是商住公寓性質(zhì)，市場存在供應空白，這樣的市場對開發(fā)商來說是個很好的機遇。補充參考資料亦莊市場供需情況：受政策影響2010年-2011年需求受到抑制，市場供過于求，供應量是銷售量的2倍以上；2012年銷量激增，一年銷售為強兩年銷量之和的1.2倍，推售比（套量）由2011年的2.4直降為0.7；2013年前三月住宅零供應，銷量直追2011年全年，預計未來亦莊市場需求仍將維持較強熱度。萬科進駐對區(qū)域的作用：作為中國專業(yè)的住宅開發(fā)商和負責任的開發(fā)企業(yè)，萬科一直以來都將自己定位為城市的運營者，積極配合政府的城市化發(fā)展需要，堅持可持續(xù)發(fā)展的理念，關注經(jīng)營可持續(xù)、社會可持續(xù)和環(huán)境可持續(xù)三個層面，并致力于改變區(qū)域土地屬性及價值，提高居民居住品質(zhì)，改善居住環(huán)境，促進城市和片區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。萬科在關注區(qū)域的同時，更加關注業(yè)主的居住感受和居住品質(zhì)，我們在發(fā)展的過程中，會以滿足客戶的需求為出發(fā)點，不斷改善我們的產(chǎn)品。目前，在北京的東南部片區(qū)相繼開發(fā)的萬科公園五號、萬科藍山、金第萬科朗潤園等項目，其品質(zhì)已經(jīng)在市場中得到驗證。金域東郡作為萬科在亦莊的首個項目，我們希望它在樓盤品質(zhì)、戶型功能、產(chǎn)品裝修、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務、周邊配套等方面能有進一步提升，再次獲得市場的認可，從而成為區(qū)域住宅品質(zhì)的標桿，引領亦莊核心區(qū)的住宅建設標準。問題四：金第萬科金域東郡所在的河西區(qū)，就是亦莊核心區(qū)擴容后的重點區(qū)域。該片區(qū)未來是如何規(guī)劃布局的？隨著亦莊核心區(qū)擴容的規(guī)劃日益完善，該片區(qū)的價值將得到怎樣提升？未來項目周邊將呈現(xiàn)何種生活居住圖景？（主提問袁總）引導回答方向：1. 亦莊整體規(guī)劃成Y字形布局，核心區(qū)向西南外擴的戰(zhàn)略構想以及河西區(qū)的功能定位：亦莊核心區(qū)是開發(fā)區(qū)的起步區(qū)，是亦莊的行政和商務中心，呈Y字形布局，Y字形的左邊是西部沿涼水河的居住區(qū)、中部沿榮華路的公建區(qū)，右邊是東部沿京津塘高速公里的產(chǎn)業(yè)區(qū)。該片區(qū)北側緊鄰五環(huán)路，通過三臺山路、博大路、京滬高速同中心城聯(lián)系便捷， Y字形的下方是河西區(qū)，河西區(qū)是亦莊早期核心區(qū)的延長線，位于核心區(qū)西南方位。得益于亦莊新城的經(jīng)濟起飛，核心區(qū)功能日趨飽和，沒有足夠的土地來供應，所以河西區(qū)將承接亦莊核心擴容帶來的機會。2. 河西區(qū)是未來重點發(fā)展區(qū)，并以河西區(qū)定位、未來規(guī)劃配套佐證：處于亦莊核心擴容重點的河西區(qū)，用地規(guī)模約16.2平方公里，定位實現(xiàn)居住功能完善、生活環(huán)境優(yōu)美、生活配套齊全、交通路網(wǎng)便利。金域東郡位于河西區(qū)的中心，除了上述談到的教育、生態(tài)等規(guī)劃，項目還緊鄰規(guī)劃約30萬平米的商業(yè)用地，將成為河西乃至整個亦莊的商業(yè)標桿，將全面服務區(qū)域居民對于購物、餐飲、娛樂等都市生活的需要，升級區(qū)域居民生活方式。金域東郡東南800米是規(guī)劃23萬平米體量的體育用地（與五棵松、工人體育館等同等級，可承辦各類國際、國內(nèi)體育賽事，承辦各類大型體育文化、商業(yè)活動）。規(guī)劃中約1.6萬平米文娛中心位于項目東側，與本項目僅一街之隔，該文娛中心將設置多種功能分區(qū)，充分滿足周邊居民的文化休閑和娛樂需求。項目西北側將建設約2.6萬平米一級醫(yī)院，同亦莊醫(yī)院、同仁醫(yī)院、振國醫(yī)院形成從三甲到社區(qū)級醫(yī)院多重保障，滿足居民健康就診需求。這些完善配套，步行尺度就能享受，所以我們說住金域東郡，“步行即享便捷生活”。訪談階段二：通過橫向對比，進一步闡述區(qū)域價值問題五：早在2005年，亦莊就與順義、通州同列，被國務院批準為北京市三個重點發(fā)展的新城之一。作為北京市重點發(fā)展的衛(wèi)星城之一，第二輪新南城計劃和亦莊核心區(qū)擴容，是否標志著該區(qū)域的發(fā)展進入了新的階段？（提問牛鳳瑞）引導回答方向：亦莊1991年開始籌建，1994年被國務院批準為國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，1999年設立中關村亦莊科技園。于是，這里成為了北京最特殊的經(jīng)濟區(qū)域，可以同時享受“國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)”和“國家級高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)”的雙重優(yōu)惠政策，因此世界知名企業(yè)紛至沓來。亦莊是北京諸多新城中“最特別”的一個，望京、通州這些新城，最初都是以“城市邊緣新居住區(qū)”定位，唯有亦莊旗幟是“產(chǎn)業(yè)先行”，這也是新城建設模式中一個成功樣板。亦莊核心區(qū)擴容是為了進一步使區(qū)域發(fā)展得以超越。問題六：請您從規(guī)劃角度為我們闡述下將亦莊向南擴容的合理性？與其他功能分區(qū)相比具有怎樣的優(yōu)勢？以及將改擴容區(qū)定位為“配套服務設施完善、環(huán)境宜人的綜合性居住新區(qū)”的必要性，未來的地位如何？您對未來河西區(qū)發(fā)展的預期是怎樣的？（提問高秘書長）引導回答方向：1.從新老核心區(qū)的位置關系、交通關聯(lián)性、用地分類、城市化建設、自然資源等角度闡述合理性；2.從亦莊目前產(chǎn)業(yè)及住宅配比、工作人群對住宅的需求分析其定位的合理性（肖總、袁總可進行補充回答）；3.未來地位及發(fā)展預期：未來亦莊生活居住中心，高端配套為主且日益完備，將輻射并帶動馬駒橋、瀛海等住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展訪談階段三：以新產(chǎn)品線進一步提升在區(qū)域中的價值問題七：房產(chǎn)經(jīng)過幾番調(diào)控之后，尤其是”國五條“以后，很多房企都在開始著手研究調(diào)整產(chǎn)品結構，那么萬科布局亦莊新城在產(chǎn)品上有哪些探索？萬科作為品質(zhì)先行的企業(yè)對亦莊核心區(qū)的這個項目投入了怎樣的新產(chǎn)品動向？（主提問肖總）引導回答方向：探索1：壓縮購房成本，我們對產(chǎn)品做了優(yōu)化，總價控制在200-300萬，就能買到功能比較齊全的三居室。探索2：空間布局更加合理，實用性更強。在剛需產(chǎn)品形態(tài)越來越豐富、品質(zhì)越來越高的當下，只有產(chǎn)品面積合理、戶型功能相對完善的潛力區(qū)域的項目，才是青年首置人群需要考慮的關鍵。我們的新產(chǎn)品研發(fā)了突破了一點，比如增加餐廳面積，使空間感更強；在人體工程學的基礎上，壓縮了廚房面積，使操作空間適中，沒有面積浪費和操作死角；基于客群24小時行為習慣的研究，我們做成分離式的衛(wèi)生間，原來一個衛(wèi)生間集中三個功能，使用高峰期就會很不方便；而研發(fā)的分離式衛(wèi)生間，可以同時滿足一個人關門洗澡，一個人可以洗臉刷牙，一個人可以上廁所，這樣解決了高峰期家庭成員使用上的矛盾，提高了居住舒適度；還有兒童成長系統(tǒng)、超強儲物空間等方式，滿足每個家庭成員的使用需求，延長住宅產(chǎn)品的使用周期。探索3：在產(chǎn)品安全上，采取局部工業(yè)化的建筑工藝，通過內(nèi)墻隔墻板、預制樓梯等減少滲漏開裂，提升工程質(zhì)量。探索4：在住宅裝修上，精研人性化細節(jié)設計、色彩搭配方案、空間可變技術，并選用綠色環(huán)保建材，為客戶提供更加滿意、安心的品質(zhì)居所。探索5：萬科在這個新城項目中更多考慮的是生活便利問題，在項目中增加一些銀行、洗衣店、小超市、菜市場、食堂等配套上的“五菜一湯”，便利性的條件可以滿足置業(yè)者日常生活所需。探索6：讓公園成為社區(qū)必備配套：新產(chǎn)品系中，幾乎每個項目都配建體育公園，社區(qū)貼身公園，距離項目很近。而且是萬科親自參與設計，全程打造。問題八：據(jù)了解，為了系統(tǒng)化研究新青年置業(yè)群體，萬科通過對不同結構家庭生活的深入研究，對青年客群24小時行為進行深入解析，深入開展戶型優(yōu)化升級，正在研發(fā)全新產(chǎn)品系。而“金第萬科金域東郡”正是新產(chǎn)品系的首發(fā)項目，那么這個新產(chǎn)品系的“新”體現(xiàn)在哪里？（主提問袁總）引導回答方向： 金域東郡作為萬科新產(chǎn)品系的首發(fā)項目，實踐了各項研發(fā)成果，為新青年群體打造的高性能、高品質(zhì)住宅。1、 首先從戶型面積上講，金域東郡主推75平米兩居、92平米三居的功能性戶型，在不減少功能的前提下，優(yōu)化戶型面積，減少浪費空間。2、 戶型設計上，為滿足每個家庭成員的使用需求，延長住宅產(chǎn)品的使用周期，我們做了不少創(chuàng)新，比如金域東郡三居戶型的衛(wèi)生間做了分離的設計，根據(jù)人體尺度和使用習慣，將衛(wèi)生間分成兩個空間，一個空間里有淋浴、洗手池和洗衣機預留位，另一個空間馬桶和洗手池，提高使用效率，便于家庭成員早晚高峰使用。又比如廚房空間里，我們打造有寬敞的操作空間和工作臺面，方便操作，明廚設計可以在烹飪的同時可以欣賞園區(qū)內(nèi)的景色，也有利于廚房的空氣流通。3、 住宅裝修上，注重人性化設計，比如玄關空間我們做了玄關柜，預留了放鞋、放雨傘、放鑰匙、掛衣物的地方，還有空間可以放嬰兒車， 又如小夜燈、室內(nèi)燈光一鍵開關、useb充電接口等等細節(jié)