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南京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告第一章 前 言為準(zhǔn)確把握市場(chǎng),000公司組織專(zhuān)門(mén)的人員,在上半年南京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上,針對(duì)性地進(jìn)行了緊張的的市場(chǎng)補(bǔ)充調(diào)查工作,經(jīng)過(guò)一月多的努力,形成了這份調(diào)研報(bào)告。本市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告主要由四部分組成:1、南京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)近五年發(fā)展?fàn)顩r綜述2、區(qū)域市場(chǎng)研究各個(gè)區(qū)域過(guò)去1-3年相關(guān)樓盤(pán)及有代表性樓盤(pán)分析3、區(qū)域市場(chǎng)研究未來(lái)1-2年相關(guān)區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情況分析4、潛在客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)要求及心理研究南京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)近五年發(fā)展?fàn)顩r綜述部分的基本資料主要來(lái)自市房管局和統(tǒng)計(jì)局等政府權(quán)威部門(mén),經(jīng)過(guò)000公司整理分析成文。區(qū)域市場(chǎng)研究部分對(duì)對(duì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突出的一些樓盤(pán)進(jìn)行了細(xì)致分析:如商貿(mào)廣場(chǎng)、新地陽(yáng)光、錦江麗舍。同時(shí)對(duì)和本項(xiàng)目相關(guān)的滯銷(xiāo)樓盤(pán)也進(jìn)行了重點(diǎn)分析及評(píng)估,如國(guó)貿(mào)大廈、天時(shí)商業(yè)中心重點(diǎn)樓盤(pán)的調(diào)研分析分為樓盤(pán)基本情況表(以詳實(shí)的數(shù)據(jù)為主)和個(gè)盤(pán)分析(以客觀分析為主)兩部分。為下一步的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備好了大量準(zhǔn)確的參考資料。潛在客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)要求及心理研究部分的分析結(jié)果是建立在實(shí)地走訪的基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)分析得出。000公司選擇了長(zhǎng)江貿(mào)易大廈、省保險(xiǎn)大廈、匯鴻國(guó)際大廈、華榮大廈等十余家寫(xiě)字樓中的一百多家公司作為調(diào)查對(duì)象。調(diào)查過(guò)程中注意了受訪公司行業(yè)的廣泛性和行業(yè)代表性,保證了調(diào)查結(jié)果較強(qiáng)的參考性。第二章 寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析及推論第一節(jié)、南京市宏觀市場(chǎng)分析 1、入世取得成功,房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)良機(jī)房地產(chǎn)業(yè)伴隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)而增長(zhǎng),而商品房是消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)升級(jí)的核心,中國(guó)加入WTO將對(duì)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)升級(jí)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響,同時(shí)也將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的發(fā)展空間。商品房具有消費(fèi)和投資功能,從目前消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)來(lái)看,它將和通訊產(chǎn)品、轎車(chē)一起成為新一輪消費(fèi)需求升級(jí)的目標(biāo)選擇,將成為新一輪消費(fèi)熱點(diǎn)、投資熱點(diǎn)和新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。相比其他行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于上升期,2001年共有52家上市公司涉足房地產(chǎn),馬年開(kāi)市房地產(chǎn)股一枝獨(dú)秀,就是很好的證明。其他城市相比,南京房地產(chǎn)市場(chǎng)尚有一定的發(fā)展空間。2、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)南京經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng),連續(xù)五年增長(zhǎng)速度超過(guò)10%,高于全省水平,2001年,南京國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)12%,達(dá)到1020億元,其中非公經(jīng)濟(jì)所占比重為27%,實(shí)際利用外資額高達(dá)9.9億美元,比上年增長(zhǎng)13%,南京經(jīng)濟(jì)的開(kāi)放程度有了較大的提高。經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)步發(fā)展,促進(jìn)了城市功能的建設(shè)與健全,鞏固了南京作為長(zhǎng)江中下游中心城市的地位,加強(qiáng)了對(duì)周邊城市的輻射力,形成了以南京為中心的“一小時(shí)都市圈”。2005年將在南京舉辦第十屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì),無(wú)論從經(jīng)濟(jì)角度,還是社會(huì)角度都會(huì)對(duì)南京的發(fā)展起到有益的推動(dòng)作用。南京市政府把大力發(fā)展民營(yíng)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)作為全市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和富民強(qiáng)市的重要途徑。據(jù)載,目前南京共有個(gè)體工商戶(hù)10多萬(wàn)戶(hù),注冊(cè)資金20多億,私營(yíng)企業(yè)3萬(wàn)多戶(hù),注冊(cè)資本200多億元。2002年南京市相關(guān)政府部門(mén)將推出簡(jiǎn)化手續(xù)、放寬行業(yè)限制、放開(kāi)利用外資的政策、放開(kāi)技術(shù)投資比例、允許注冊(cè)資本分期到位等措施以使個(gè)私經(jīng)濟(jì)得到更快的發(fā)展,但與浙江和廣東相比仍有一定的差距。3、城市人口增長(zhǎng)帶動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展 2000年,南京城鎮(zhèn)人口443.5萬(wàn),其中主城在冊(cè)人口為210萬(wàn),實(shí)際居住人口258萬(wàn),預(yù)計(jì)到2005年南京主城實(shí)際居住人口將增加至280萬(wàn)左右,到2010年將增至300萬(wàn)左右。4、南京市房產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍,房產(chǎn)銷(xiāo)售升溫明顯自1995年以來(lái),南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售一路走高,從95年的6.28萬(wàn)到2000年的16.37萬(wàn)。但這期間出現(xiàn)了1998年的高空置量:12.95萬(wàn)。2000年以前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不是很激烈,開(kāi)發(fā)商運(yùn)作房地產(chǎn)較其他行業(yè)壓力小,業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也較快,如廣州的商品房空置量高于南京的年開(kāi)發(fā)量,而南京連續(xù)幾年保持250萬(wàn)平方米以上的銷(xiāo)售量,空置比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)的平均水平,自94年以后,房地產(chǎn)沒(méi)有出現(xiàn)大起大落,相比目前家用電器等行業(yè)大打價(jià)格戰(zhàn),直接面對(duì)面的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、售后服務(wù)競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到,依然有很大的發(fā)展空間,但經(jīng)過(guò)20002001年的快速發(fā)展階段,南京地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已是很激烈了,隨著消費(fèi)者的快速成熟,地產(chǎn)項(xiàng)目已到了全面比拼的時(shí)代了,只有具有好的品牌、品質(zhì)、服務(wù)的項(xiàng)目才能迅速占領(lǐng)市場(chǎng),取得不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和經(jīng)濟(jì)效益。第二節(jié)、南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析一、南京市寫(xiě)字樓整體情況分析對(duì)市房產(chǎn)局、統(tǒng)計(jì)局近幾年的統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行分析、總結(jié)后得出以下統(tǒng)計(jì)表: (1)、南京辦公樓的近年銷(xiāo)售情況(表一)(2)、南京辦公樓的近年空置量(包括出售空置和出租空置)(表二)從表一、二可以看出19992000年南京辦公樓市場(chǎng)明顯回暖,空置率保持在較低的7.4萬(wàn),19982000年平均每年增加20%的銷(xiāo)售量即2.4萬(wàn)左右,很多“死盤(pán)”也借機(jī)翻身,如中華園、鴻?quán)挻髲B、鴻發(fā)大廈、金鵬大廈等。新街口的國(guó)際貿(mào)易中心、新華大廈也正做著重新開(kāi)盤(pán)的準(zhǔn)備。但2001年寫(xiě)字樓市場(chǎng)并不景氣,2002年寫(xiě)字樓市場(chǎng)將面臨優(yōu)勝劣汰的嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)。全市有幾十萬(wàn)平方米商住辦公用房的底層商業(yè)用裙樓和高層的商住辦公樓處于空置狀態(tài),很多商業(yè)氣氛不濃地段的辦公樓的25層裙樓的出路成了開(kāi)發(fā)商最頭疼的問(wèn)題,如匯鴻大廈、新大都廣場(chǎng)。所以在接新高層項(xiàng)目時(shí)一定要慎重考慮裙樓的定位。 從江蘇省統(tǒng)計(jì)局得知:(a)、2001年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額111億元,比上年增長(zhǎng)11.7%,辦公樓建設(shè)投資11.23億元,比去年同期下降了11.5%;商業(yè)用房投資8.75億元,比去年同期下降了20.3%。(b)、從供應(yīng)量來(lái)看,2001年111月,南京市辦公樓施工面積118.94萬(wàn),新開(kāi)工面積29.62萬(wàn),竣工面積23.04萬(wàn),與去年同期相比分別下降了2.38%、0.64%和3.96%。(c)、從銷(xiāo)售量來(lái)看,2001年1-11月,南京市辦公樓銷(xiāo)售了6.96萬(wàn),空置面積為16.32萬(wàn),比去年增加了近9萬(wàn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司公布信息:2002年1-月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積比去年同期增長(zhǎng)5.2%,江蘇省住宅銷(xiāo)售面積為115.90萬(wàn)在全國(guó)各省、直轄市中排名第三,僅次于上海138.96萬(wàn)和廣東135.03萬(wàn)。可見(jiàn)今年南京地產(chǎn)行業(yè)所處的大環(huán)境很好。小結(jié):從宏觀分析來(lái)看,南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整,市場(chǎng)進(jìn)程明顯加快。房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持上升勢(shì)頭,商品房銷(xiāo)售和現(xiàn)房交易過(guò)戶(hù)增幅較大,整個(gè)市場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)良好。但寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,本項(xiàng)目在此時(shí)入市有較大的市場(chǎng)阻力。因此,項(xiàng)目總體質(zhì)素是否完善、項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確,將對(duì)銷(xiāo)售是否成功起著生死攸關(guān)的決定性作用。二、南京市寫(xiě)字樓區(qū)域情況分析一、南京近年開(kāi)發(fā)的辦公樓地域分布特征較明顯,主要集中與幾大片區(qū):(1)新街口片區(qū):以孫中山塑像為中心的新街口商圈,集商場(chǎng)、現(xiàn)代化寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓為一隅的密集建筑群體形成了市中心的標(biāo)志。在商場(chǎng)百貨方面,大商家的兵團(tuán)作戰(zhàn)形成了激烈的競(jìng)爭(zhēng)商區(qū)。新街口商圈素有“中華第一圈”的稱(chēng)號(hào),又是南京無(wú)可爭(zhēng)議的CBD。該區(qū)辦公類(lèi)物業(yè)有兩大特點(diǎn):(a)、該區(qū)擁有南京最成熟的商業(yè)配套設(shè)施,是買(mǎi)樓辦公人士的首選地段。(b)、大量的人流、車(chē)流嚴(yán)重影響了該區(qū)的交通狀況;同時(shí)該區(qū)車(chē)位嚴(yán)重不足,新建樓盤(pán)的停車(chē)問(wèn)題必須自己解決。該區(qū)主要有以下辦公樓:商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng)、南京國(guó)際貿(mào)易中心、華泰證券大廈、天豐大廈、隆盛金融廣場(chǎng)、新地陽(yáng)光、金輪大廈、體仁大廈、天時(shí)商貿(mào)中心等。從新地陽(yáng)光(開(kāi)盤(pán)一個(gè)月銷(xiāo)售50余套)、商貿(mào)廣場(chǎng)的銷(xiāo)售情況可以看出該區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛;同時(shí)該區(qū)寫(xiě)字樓的空置量也很大,目前待售的現(xiàn)房有國(guó)貿(mào)中心(2.6萬(wàn))、新華大廈(2.5萬(wàn))、天時(shí)商業(yè)中心(2萬(wàn))、隆盛大廈(1萬(wàn))、商茂廣場(chǎng)(1萬(wàn))、易發(fā)時(shí)代大廈(0.5萬(wàn))這幾個(gè)樓盤(pán)的總量在10萬(wàn)左右。另外,建江大廈、華泰證券大廈、陽(yáng)光大廈均有一定的空置量,體仁大廈正在籌建中??梢?jiàn)辦公樓供應(yīng)量實(shí)在很大,也就是說(shuō)消費(fèi)市場(chǎng)并不饑渴。所以對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講,在該區(qū)開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)都很大。關(guān)鍵是要找準(zhǔn)市場(chǎng)空缺,進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位,在項(xiàng)目規(guī)劃階段就盡量規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 商貿(mào)廣場(chǎng)、新地陽(yáng)光辦公樓基本情況表項(xiàng)目名稱(chēng)序號(hào)商貿(mào)廣場(chǎng)新地陽(yáng)光1. 開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)南京盛茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南京振宏民防房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2. 樓盤(pán)地址中山南路49號(hào)南京市正洪街1號(hào)3. 售樓處電話(huà)472219047111794. 售價(jià)均價(jià)10000元/左右1517F均價(jià)7150元/38F為12000元/,每層差價(jià)2%均價(jià)5500元/實(shí)用率82%5. 分割面積范圍整層任意分割41.97294.9573150平方米6. 總建筑面積8萬(wàn)45000平方米7. 建筑特色塔樓平面基本方正,超大呼吸玻璃幕墻有一定線條感平面布局很實(shí)用、得房率高8. 地理位置與周邊配套設(shè)施配套齊全、位置好配套齊全、位置好9. 交通狀況停車(chē)、人行都不方便停車(chē)、人行都不方便10. 建筑設(shè)計(jì)、布局框筒結(jié)構(gòu)、可整層任意分割,地面以上共56層,總高度218米16層為商場(chǎng)、塔樓除會(huì)所外均為寫(xiě)字樓 采光好、實(shí)用率高塔樓15層、裙樓9層11. 車(chē)位與車(chē)流狀況車(chē)進(jìn)出不方便車(chē)位216立體車(chē)位204個(gè),車(chē)進(jìn)出不方便12. 物業(yè)管理 物業(yè)管理顧問(wèn):英國(guó)威格斯集團(tuán)威格斯物業(yè)顧問(wèn)有限公司怡高物業(yè)管理13. 會(huì)所面積及內(nèi)容14F商務(wù)服務(wù)中心,7F10F餐飲、娛樂(lè)、員工餐廳,55F56F雙層反向旋轉(zhuǎn)觀光餐廳9F1000平方米會(huì)所14. 公共部分裝修情況高級(jí)石材,藝術(shù)吊頂未進(jìn)行15. 機(jī)電與弱電系統(tǒng)15部電梯,美國(guó)AD保安系統(tǒng),美國(guó)HOLLEYWELL火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)廣州OTIS電梯塔樓沒(méi)有中央空調(diào)有火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)16. 智能化設(shè)備100兆寬帶網(wǎng)絡(luò),衛(wèi)星接收系統(tǒng),消防報(bào)警、24小時(shí)監(jiān)控17. 樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì)南京第一高,擋次較高周?chē)虅?wù)氛圍、樓盤(pán)實(shí)用率高18. 樓盤(pán)主要劣勢(shì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)不善會(huì)給塔樓銷(xiāo)售帶來(lái)負(fù)面影響車(chē)流、人流不暢19. 銷(xiāo)售情況已售70%以上已售85%以上個(gè)盤(pán)分析(一)、商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng) 物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析1、優(yōu)勢(shì)(1)第一高樓占據(jù)江蘇第一高樓地位,全玻璃幕墻,大樓外觀形象好,滿(mǎn)足部分追求企業(yè)形象的公司需求。(2)地理位置處于新街口商業(yè)區(qū)核心位置,周?chē)虡I(yè)配套設(shè)施齊全。(3)景觀全玻璃幕墻,景觀效果較好,尤其較高樓層視野開(kāi)闊,景觀條件優(yōu)越。(4)品質(zhì)硬件設(shè)施包括電梯、空調(diào)、大堂等品質(zhì)較好,樓層凈高較為理想,能呼吸的全玻璃幕墻通風(fēng)極好。2、劣勢(shì)(1)地處新街口中心地帶,緊鄰中山南路,進(jìn)出不便。(2)價(jià)格較高(3)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)不善會(huì)給大樓形象帶來(lái)負(fù)面影響市場(chǎng)定位“商務(wù)王者領(lǐng)地,企業(yè)制勝空間”。定位為高檔寫(xiě)字樓,目標(biāo)客戶(hù)除瞄準(zhǔn)大客戶(hù)外,非常注重中小客戶(hù)。銷(xiāo)售情況商貿(mào)裙樓較早就全部售出,現(xiàn)作為商貿(mào)百貨正在營(yíng)業(yè)。而寫(xiě)字樓自去年5月份開(kāi)盤(pán)以來(lái),銷(xiāo)售情況良好,目前以完成2億多銷(xiāo)售額,銷(xiāo)售率接近70%;銷(xiāo)售價(jià)也一路走高,目前38層已經(jīng)售到12000元,前期成交的以中小客戶(hù)為主。營(yíng)銷(xiāo)分析商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng)總銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額巨大,同時(shí)工程建設(shè)需要銷(xiāo)售回籠資金,銷(xiāo)售壓力極大,但,目前銷(xiāo)售接近80%,工程進(jìn)展也非常順利,其原因主要在于以下幾個(gè)方面:(1)一定的產(chǎn)品創(chuàng)新:包括其“可呼吸的玻璃幕墻”、“2.7米凈高”、小面積分割、第一高樓等都能夠有效吸引客戶(hù);(2)務(wù)實(shí)的定位:商貿(mào)作為南京的第一高樓,并沒(méi)有將自己局限于僅僅針對(duì)“大型客戶(hù)”的頂級(jí)寫(xiě)字樓,而是首先針對(duì)中小客戶(hù),從服務(wù)配套、價(jià)格、付款方式等方面為這些經(jīng)濟(jì)承受能力“中檔偏上”的客戶(hù)著想,贏得了大量中小客戶(hù),實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售;(3)前期商鋪的成功銷(xiāo)售:在裙樓完工后,商貿(mào)為盡快地將其銷(xiāo)售出去,主動(dòng)出擊,到溫州進(jìn)行商鋪招商,非常成功,從而成為后期項(xiàng)目建設(shè)的順利開(kāi)展打下了良好的基礎(chǔ)。(4)適當(dāng)?shù)母拍畛醋鳎荷堂诟拍畛醋魃蠠o(wú)疑下很大工夫,實(shí)際上也獲得了很大成功,其推出的“第一高樓”、“OSO”、“地鐵上蓋物業(yè)”、“物業(yè)投資”等概念一定程度上促進(jìn)了其形象的樹(shù)立和實(shí)際銷(xiāo)售。(5)成功的品牌商塑造:商茂通過(guò)媒體、活動(dòng)等多種宣傳手段,尤其是平面廣告、聯(lián)誼活動(dòng)、商務(wù)沙龍等,成功塑造了其品牌形象,在客戶(hù)心目中留下“商茂不樓高最高,而且硬件最棒,服務(wù)最好”的印象,真正樹(shù)立了第一“高”樓的形象。(6)有效運(yùn)用促銷(xiāo)手段:商貿(mào)的總建筑面積有8萬(wàn),體量非常大,所以非常注重促銷(xiāo),其前期的“開(kāi)盤(pán)極優(yōu)價(jià)”、“順序的魅力”等手段都達(dá)到了很好的促銷(xiāo)效果。(7)成功的售場(chǎng)包裝和銷(xiāo)售方式創(chuàng)新:對(duì)于商貿(mào)的寫(xiě)字樓而言,其售場(chǎng)的包裝較為成功,在大樓尚未封頂時(shí),就搶先將29F玻璃幕墻安裝好,裝修好氣派的售樓處、樣板房,讓客戶(hù)看售樓處、樣板房后就怦然心動(dòng);同時(shí)在銷(xiāo)售方式上,除廣告加售樓處外,有效運(yùn)用事件營(yíng)銷(xiāo)、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、口碑營(yíng)銷(xiāo)等方式。(二)、新地陽(yáng)光 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1、 優(yōu)勢(shì)(1)定位準(zhǔn)確新地陽(yáng)光的前期定位非常模糊,類(lèi)似于現(xiàn)在的國(guó)華大廈,后來(lái),其銷(xiāo)售代理公司作了大量、準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查和分析,最后定位為商務(wù)大廈,并對(duì)施工圖進(jìn)行了相應(yīng)的修改,客戶(hù)定位為中、小公司。從銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看,新地陽(yáng)光的市場(chǎng)定位明顯填補(bǔ)了該區(qū)的市場(chǎng)空白,是銷(xiāo)售成功的關(guān)鍵。(2)地段優(yōu)越新地陽(yáng)光處于新街口核心區(qū),地理位置較為優(yōu)越。(3)建筑設(shè)計(jì)較好 新地陽(yáng)光的得房率高達(dá)82.27%,使客戶(hù)能贏得更多的使用面積。大樓的采光、通風(fēng)非常突出,層高高達(dá)3.4米,給人很開(kāi)放、舒適的感覺(jué),沒(méi)有一般辦公樓的壓抑感。(4)價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠由于定位為中擋商務(wù)樓,所以大樓的外墻用簡(jiǎn)潔明快的彩色涂料代替了鋁合金加玻璃幕墻,同時(shí)因?yàn)闆](méi)有中央空調(diào),所以有效控制了建筑成本,使得銷(xiāo)售均價(jià)在5600元/,保持了在這一地段的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。(5)立體車(chē)庫(kù)立體車(chē)庫(kù)既讓人感到新穎方便,又有效解決了該區(qū)一般大樓都不足的車(chē)位問(wèn)題。(6)物業(yè)管理該物業(yè)聘請(qǐng)了香港怡高物業(yè)管理公司來(lái)作物業(yè)管理顧問(wèn),有效提升了大樓的檔次和形象。2、 劣勢(shì)(1)噪音污染項(xiàng)目東臨主要交通干道洪武路,東臨中央、新百兩大商場(chǎng),人流、車(chē)流都很大,比較嘈雜,空氣質(zhì)量也不好。(2)景觀較差由于四周都是高層建筑,所以新地陽(yáng)光的沒(méi)有高層建筑的景觀優(yōu)勢(shì)。 銷(xiāo)售狀況新地陽(yáng)光于2001年5月19日開(kāi)盤(pán), 均價(jià)5600元/,價(jià)格走勢(shì)控制得合理。在整個(gè)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售不景氣的時(shí)候創(chuàng)下了開(kāi)盤(pán)一個(gè)月,銷(xiāo)售過(guò)半的佳績(jī)。 營(yíng)銷(xiāo)分析沒(méi)有大客戶(hù)、沒(méi)有關(guān)系營(yíng)銷(xiāo),直接面向市場(chǎng)的新地陽(yáng)光實(shí)際上只作了十來(lái)次廣告就完成了銷(xiāo)售,以至于現(xiàn)在還有很多買(mǎi)樓人不知到這個(gè)名字。新地陽(yáng)光的售場(chǎng)包裝、銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)都是很不錯(cuò)的。辦公樓基本情況表項(xiàng)目名稱(chēng)序號(hào)天時(shí)商業(yè)中心隆盛金融廣場(chǎng)1. 開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)基泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司江蘇省鐵路實(shí)業(yè)有限公司2. 樓盤(pán)地址中山路21號(hào)南京市洪武路23號(hào)3. 售樓處電話(huà)471286844590754. 售價(jià)均價(jià)6680元/實(shí)用率為72%均價(jià)6580元/實(shí)用率為71%5. 分割面積范圍100287平方米1201000平方米6. 總建筑面積28000平方米56000平方米7. 建筑特色大開(kāi)間、大開(kāi)窗塔樓平面基本方正8. 地理位置與周邊配套設(shè)施 配套齊全、位置好地處新街口商業(yè)圈外圍9. 交通狀況停車(chē)、人行都不方便交通情況較好10. 建筑設(shè)計(jì)屬無(wú)特色的火柴盒大樓正在裝飾外墻11. 車(chē)位與車(chē)流狀況車(chē)位30個(gè),車(chē)進(jìn)出不方便車(chē)位170個(gè)左右,車(chē)位租金待定12. 物業(yè)管理公司名稱(chēng)、收費(fèi)情況基泰物業(yè)管理5元/月蘇鐵 物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)6元/月13. 會(huì)所面積及內(nèi)容暫時(shí)還沒(méi)有29、30F有1000多平方米休閑廳、會(huì)議室14. 公共部分裝修情況裝修考究但入口大堂太小氣未進(jìn)行15. 機(jī)電與弱電系統(tǒng)日本三菱電梯、約克中央空調(diào)衛(wèi)星電視上海三菱電梯、遠(yuǎn)大中央空調(diào)、100M寬帶上網(wǎng)16. 智能化設(shè)備消防報(bào)警、24小時(shí)監(jiān)控5A智能化17. 樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì)周?chē)虅?wù)氛圍濃地段適于辦公18. 樓盤(pán)主要劣勢(shì)車(chē)流、人流不暢;門(mén)前沒(méi)有緩沖車(chē)流、人流壓力的廣場(chǎng)裙樓處理得不理想19. 銷(xiāo)售情況已銷(xiāo)售20%左右塔樓已售60%左右個(gè)盤(pán)分析(三)隆盛大廈物業(yè)優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)1. 地理位置優(yōu)越隆盛大廈位于洪武路與中山東路交界的路口,緊鄰華泰證券大廈,屬于CBD核心區(qū)2. 交通便利處于新街口核心,公共交通方便但同時(shí)進(jìn)出大廈交通組織較為理想,沒(méi)有通常新街口商圈普遍存在的進(jìn)出不便的問(wèn)題。3. 外觀現(xiàn)代,形象較好4. 價(jià)格具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力目前隆盛大廈起售價(jià)為每平米6500元,定位在中高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng),作為相近定位的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng)價(jià)格比其高近30%。因此,想在新街口地區(qū)辦公,注重形象同時(shí)又追求實(shí)惠的公司來(lái)說(shuō)不失為一個(gè)理想的選擇。5. 銷(xiāo)售壓力小隆盛大廈為現(xiàn)房,開(kāi)發(fā)商江蘇省鐵路實(shí)業(yè)有限公司資金實(shí)力雄厚,不同于普通開(kāi)發(fā)商,急需資金回籠投入工程建設(shè),此外真正對(duì)外發(fā)售的只有116層,因此銷(xiāo)售壓力較小。劣勢(shì)緊挨華泰證券大廈,景觀受一定影響,而且主樓后退,整體效果不突出。市場(chǎng)定位中檔偏上寫(xiě)字樓,主樓部分除蘇鐵公司自用和部分給廣播電視局作為土地補(bǔ)償之外,目標(biāo)客戶(hù)主要是中小型貿(mào)易公司、IT企業(yè)。銷(xiāo)售情況據(jù)最新了解到的情況,隆盛大廈已售出70%。其中15層裙樓商業(yè)用房已全部售出,目前杭州紅泥餐飲已入住13層開(kāi)始營(yíng)業(yè),經(jīng)營(yíng)狀況極好,一樓部分為廣發(fā)證券購(gòu)買(mǎi),已經(jīng)營(yíng)業(yè)。主樓除蘇鐵公司自用和部分給廣播電視局辦公用房之外,其他分割出售給一些中小型貿(mào)易公司、IT企業(yè)等購(gòu)買(mǎi)。營(yíng)銷(xiāo)分析隆盛大廈的產(chǎn)品沒(méi)有突出創(chuàng)新,廣告宣傳沒(méi)有出彩之處,在概念營(yíng)銷(xiāo)、促銷(xiāo)手段、銷(xiāo)售方式、服務(wù)等方面也沒(méi)有特別之處,但銷(xiāo)售狀況卻較好。除去總銷(xiāo)售面積小,開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚導(dǎo)致工程進(jìn)度快之外,其成功主要在于兩個(gè)方面:一是關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)。隆盛大廈成功的運(yùn)用關(guān)系拉到大客戶(hù),實(shí)現(xiàn)較大面積銷(xiāo)售。二是定位較為合理。將物業(yè)定位為中高檔寫(xiě)字樓,目標(biāo)客戶(hù)鎖定為中小型公司,相應(yīng)套型面積設(shè)置較小,價(jià)格適中,無(wú)疑是務(wù)實(shí)和合理的做法。(四)天時(shí)商貿(mào)中心項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)1、地理位置優(yōu)越 劣勢(shì)1、 進(jìn)出大樓的人流、車(chē)流不暢。2、 大樓的停車(chē)位不足。3、 大樓只有兩部電梯,且公共大堂太小。4、 大樓沒(méi)有寬帶網(wǎng)、沒(méi)有會(huì)所。 銷(xiāo)售情況該樓已和國(guó)際貿(mào)易中心(簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)貿(mào))并列新街口兩大滯銷(xiāo)樓。銷(xiāo)售都不過(guò)20%,以目前的價(jià)格(6500元/)仍然難以銷(xiāo)售。 營(yíng)銷(xiāo)分析該樓在竣工前后開(kāi)始作廣告,廣告定位為黃金地段的高檔寫(xiě)字樓,營(yíng)銷(xiāo)上采用了租售結(jié)合的手段,但由于該樓盤(pán)的劣勢(shì)太明顯,銷(xiāo)售已和廣告、營(yíng)銷(xiāo)手段沒(méi)有太大關(guān)系。(五)國(guó)際貿(mào)易中心 辦公樓基本情況表項(xiàng)目名稱(chēng)序號(hào)國(guó)際貿(mào)易中心1.開(kāi)發(fā)商名稱(chēng) 興寧房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司2樓盤(pán)地址中山東路18號(hào)3售樓處電話(huà)47913964售價(jià)均價(jià)6100元/5分割面積范圍寫(xiě)字樓 135325 商住樓 1321736總建筑面積6萬(wàn)平方米7建筑特色塔樓為圓形,裙樓為長(zhǎng)條型8地理位置與周邊配套設(shè)施 雄距新街口廣場(chǎng)東南角,周邊配套設(shè)施齊全9交通狀況出租車(chē)不易???,附近有公交車(chē)23路、未來(lái)地鐵出口在大樓下面10建筑設(shè)計(jì)1 6F:商場(chǎng)、616F:寫(xiě)字樓 1931F:商住樓11車(chē)位比例與車(chē)流狀況150個(gè)停車(chē)位,車(chē)流狀況不佳12物業(yè)管理(1)公司名稱(chēng)(2)收費(fèi)情況港力物業(yè)管理公司5元/月13會(huì)所面積及內(nèi)容17、18F為會(huì)所,包括室內(nèi)游泳池、健身、美容美發(fā)22F為會(huì)議室14公共部分裝修情況裝修較好,裝飾不足15機(jī)電與弱電系統(tǒng)OTIS電梯、中央空調(diào)16智能化設(shè)備自動(dòng)消防報(bào)警、24小時(shí)監(jiān)控17樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì)地理位置較好18樓盤(pán)主要劣勢(shì)采光不佳、得房率低人流、車(chē)流不暢19、廚衛(wèi)裝修情況已裝修20、銷(xiāo)售情況已入住50%左右,銷(xiāo)售15%左右項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析(優(yōu)勢(shì))1、 地段好是本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)2、 項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍很濃、配套設(shè)施齊全,便于業(yè)主進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)3、 電梯等硬件設(shè)施較好,和一些新樓相比也不落后4、 17F的健身中心和頂層的會(huì)議室可滿(mǎn)足買(mǎi)家對(duì)會(huì)所的部分需求(劣勢(shì))1、項(xiàng)目的車(chē)流、人流情況較差2、項(xiàng)目形象受商場(chǎng)影響,在人們心目中形成了一種該公司經(jīng)營(yíng)不景氣的印象3、商務(wù)樓下有商場(chǎng),而且裝修改造后辦公入口和一樓商場(chǎng)連同后相互影響,而很多買(mǎi)家喜歡純辦公樓4、商住樓實(shí)用率太低,直接影響到銷(xiāo)售價(jià)格5、 入口形象太小氣,不能滿(mǎn)足很多想借氣派的入口、大堂來(lái)顯示自己身份的業(yè)主的心理需求營(yíng)銷(xiāo)分析 該樓在中原(銷(xiāo)售代理公司)介入后,經(jīng)過(guò)一系列工程改造后,三月份在硬、軟廣告上試圖重塑大樓形象,但效果不大。銷(xiāo)售仍難升溫。作為一個(gè)本相目值得參考的典型項(xiàng)目,可以進(jìn)一步對(duì)它進(jìn)行評(píng)估:直觀的估價(jià)表如下:(選用可比性較強(qiáng)的五個(gè)樓盤(pán))國(guó)際貿(mào)易中心辦公樓估價(jià)表黃埔大廈金山大廈天時(shí)商業(yè)中心隆盛金融廣場(chǎng)建江大廈均價(jià)5800(元/)7600(元/)6680(元/)6580(元/)6500(元/)1.位置修正100/85100/100100/100100/98100/1002.得房率修正102/100103/100103/100103/100104/1003.周邊配套修正100/97100/100100/100100/100100/1004.物業(yè)管理修正100/100100/100100/100100/100100/1005.建筑設(shè)計(jì)修正100/100100/100102/100102/100100/1006.交通修正105/100105/100100/100102/100102/1007.停車(chē)修正101/100100/100100/95100/100100/1008.會(huì)所修正100/98100/99100/99100/99102/1009.公共部分裝修修正105/100103/100102/100102/100101/10010.機(jī)電與弱點(diǎn)修正101/100101/100101/100101/100101/10011.智能系統(tǒng)修正101/100101/100100/100101/100101/10012.發(fā)展商信譽(yù)修正101/100100/100100/100101/100101/10013.交易情況修正103/100106/100100/100101/100105/100前13項(xiàng)比較價(jià)59556373656259635498不考慮第14項(xiàng)的國(guó)貿(mào)中心價(jià)值6060(元/)14.折舊率(收益損失)及土地使用年限修正110/100110/100110/100110/100110/100比較價(jià)54145794596654214998國(guó)貿(mào)中心價(jià)值5509(元/)注:國(guó)貿(mào)中心價(jià)值=(各比較價(jià)*各樓建筑面積)/各樓建筑面積綜上所述,根據(jù)以上定量分析,國(guó)際貿(mào)易中心辦公樓現(xiàn)在的客觀售價(jià)在5500元/左右,不難看出這和它現(xiàn)在的售價(jià)6600元/左右差距太大,也不難理解它為何仍然難以銷(xiāo)售。(六)金輪大廈 項(xiàng)目名稱(chēng)序號(hào)金輪大廈1.開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)及主要開(kāi)發(fā)樓盤(pán)南京金輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2樓盤(pán)地址漢中路與上海路交口3售樓處電話(huà)4704018、22600384最低售價(jià)最高售價(jià)、均價(jià)、實(shí)用率 ( 5850)均價(jià)( 6390 )最高價(jià)最低價(jià)( 5320) 實(shí)用率 77% 5分割面積及銷(xiāo)售情況總單位數(shù) 130散戶(hù)(每層5個(gè)單位)16底商。單位面積()數(shù)量占總量的面積比例%銷(xiāo)售數(shù)量銷(xiāo)售數(shù)量占本單位比例%銷(xiāo)售數(shù)量占總單位的比例%176.292620%2078%16%155.382620%1553%12%116.552620%938%7%148.022620%1143%8%170.382620%1245%9%6樓盤(pán)建筑設(shè)計(jì)情況總占地面積 3800 容積率 6.9 綠化率 總建筑面積 29000 建筑立面設(shè)計(jì) 點(diǎn)式 (裙樓) 建筑平面設(shè)計(jì) 實(shí)用 大堂面積大堂裝修擋次()較高()一般()較低采光情況()好()一般()壞通風(fēng)情況()好()一般()壞 7地理位置與周邊配套設(shè)施證券公司 華泰證券 超市 蘇果超市 銀行 工行、農(nóng)行、建行 郵局 無(wú) 8交通狀況公交線路(5)(18)(3)有無(wú)亞交通連接問(wèn)題()有()無(wú)9車(chē)位情況與交通組織車(chē)位 未定 元/個(gè).月 出售 180000 元/個(gè)車(chē)位 88 個(gè)左右車(chē)位比例 1:0.7停放方式()地上()地下交通組織()進(jìn)出方便()進(jìn)出不便10物業(yè)管理(1) 公司名稱(chēng)(2) 收費(fèi)情況物業(yè)管理公司 未指定 物業(yè)管理費(fèi) 不超過(guò)3 元/平方米/月特色服務(wù):無(wú)11公用設(shè)施情況會(huì)所面積 無(wú)衛(wèi)生間布置情況:()集中布置()分散布置12. 機(jī)電與弱電系統(tǒng)空調(diào) 每戶(hù)自備 電梯個(gè)數(shù)( 5)個(gè) 品牌 未定 寬帶()有()無(wú)智能化設(shè)備 可視對(duì)講、門(mén)禁、24小時(shí)監(jiān)控 13銷(xiāo)售情況開(kāi)盤(pán)時(shí)間01.10入伙時(shí)間02.12已銷(xiāo)售時(shí)間七個(gè)月銷(xiāo)售狀況60%14價(jià)格走勢(shì)及相應(yīng)調(diào)整原因開(kāi)盤(pán)價(jià)5180價(jià)格變化情況及原因隨工程進(jìn)度而變化15樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì)地點(diǎn)優(yōu)越16樓盤(pán)主要劣勢(shì)交通差、車(chē)位少、售樓人員素質(zhì)差17廣告推廣廣告代理公司天際傳播樓盤(pán)主廣告語(yǔ)金色成功領(lǐng)地 主要賣(mài)點(diǎn)地段(2)山西路、中山北路一帶,包括金山大廈、天環(huán)大廈、益來(lái)時(shí)代廣場(chǎng)、天和大廈、?;髲B等。中山北路、山西路區(qū)域也是傳統(tǒng)的辦公氛圍較濃的區(qū)域該區(qū)域的辦公樓不象新街口那么密集,而是沿中山北路、山西路間隔分布。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好,車(chē)流更為暢通,但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。金山大廈占有地利之便,處于湖南路、山西路商圈,銷(xiāo)售上沒(méi)有太大特色,主要是關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)和口碑銷(xiāo)售。(1)金山大廈辦公樓基本情況比較表項(xiàng)目名稱(chēng)序號(hào)金 山 大 廈1.開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)南京泰古城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司曾停過(guò)一段時(shí)間的工2樓盤(pán)地址山西路廣場(chǎng)西北角3售樓處電話(huà)37033894最低售價(jià)最高售價(jià)實(shí)用率去年5月均價(jià)7600元/今年4月均價(jià)8500元/實(shí)用率71%5分割面積范圍80-350平方米6總建筑面積40000平方米7建筑特色半圍合形具有標(biāo)識(shí)性,外墻為玻璃幕墻8地理位置與周邊配套設(shè)施 處于中山北路、湖南路、山西路交界處,位置很好,市政配套齊全9交通狀況處于交通平臺(tái)處10建筑設(shè)計(jì)外觀較好,部分戶(hù)型采光、通風(fēng)較差11車(chē)位比例與車(chē)流狀況車(chē)位600元/個(gè).月車(chē)位200個(gè)左右12物業(yè)管理(3) 公司名稱(chēng)(4) 收費(fèi)情況泰古城物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)6元/月13會(huì)所面積及內(nèi)容1000多平方米休閑廳、餐廳14公共部分裝修情況裝修中高檔15機(jī)電與弱電系統(tǒng)3部進(jìn)口三菱電梯、無(wú)錫森達(dá)中央空調(diào)、寬帶上網(wǎng)、衛(wèi)星電視16智能化設(shè)備3A智能化17樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì)1 地理位置優(yōu)越2 開(kāi)發(fā)商背景好集團(tuán)購(gòu) 買(mǎi)多3大廈高層景觀好18樓盤(pán)主要劣勢(shì)1采光不太好19銷(xiāo)售情況塔樓已售80%以上(2)益來(lái)國(guó)際廣場(chǎng)位于中山北路,市內(nèi)唯一的高檔投資型產(chǎn)權(quán)酒店(付款4成)發(fā)展商:益來(lái)實(shí)業(yè) ,均價(jià):12500元/ (不裝修減去2000元/ )采用裝修高檔、智能配套齊全,與蘇寧環(huán)球大廈相比:檔次更高,景觀更開(kāi)闊,無(wú)居民住戶(hù),立面設(shè)計(jì)雍容華貴銷(xiāo)售特點(diǎn):分隔面積57-63的小面積戶(hù)型銷(xiāo)售較快,8090也較受歡迎。項(xiàng)目:共48層(第48層為會(huì)所)8-46為酒店,電梯8部/層,20戶(hù)/層為主。2000.6發(fā)售,2001.5封頂,2002.6入伙目標(biāo)客戶(hù):政府、大企業(yè)、有較高職位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的少數(shù)富貴階層??偨Y(jié):該項(xiàng)目具有可投資性強(qiáng)、定期紅利返還、彰顯身份地位三大優(yōu)勢(shì),在房地產(chǎn)市場(chǎng)樹(shù)立了一個(gè)優(yōu)秀的品牌和投資理念。(3)廣州路一帶,包括蘇寧環(huán)球大廈、易發(fā)科技大廈、五臺(tái)大廈等。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好,車(chē)流更為暢通,但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。(1)蘇寧環(huán)球大廈u 項(xiàng)目概況蘇寧環(huán)球位于廣州路188號(hào),與上海路交匯處,由蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè),由戴德梁行擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理顧問(wèn),蘇寧物業(yè)管理有限公司執(zhí)行,大廈建筑面積約8萬(wàn)平方米,是以高檔寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓為主的項(xiàng)目,高28層(地下2層車(chē)庫(kù),裙樓5層,7-20層為寫(xiě)字樓,21-26層酒店式公寓,27-28會(huì)所)建筑面積8萬(wàn),均價(jià):9000元/ ,管理費(fèi):6.7元/ 。其中套房房型面積有137-378平方米,寫(xiě)字間80-2000平方米。主要面積:60,100,180,其中60銷(xiāo)售速度很快(采用單向玻璃分隔臥室和辦公區(qū),解決了戶(hù)型進(jìn)深過(guò)大的采光問(wèn)題)u 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1. 優(yōu)勢(shì)(1) 地理位置較好周邊南大、南師大、醫(yī)科大、中醫(yī)藥大學(xué)、河海大學(xué)等高等學(xué)府云集,文化教育氛圍強(qiáng);地處廣州路科技街、珠江路電子街一帶,可吸引周邊科技、信息類(lèi)型的企業(yè)關(guān)注;省、市政府重要部門(mén)云集于此,如工商局、教育局、地稅局、人才市場(chǎng)、省人民醫(yī)院、腦科醫(yī)院、體育健身中心等;交通繁忙,雙向四車(chē)道,距地鐵700米。(2) 形象檔次高蘇寧環(huán)球大廈是集商業(yè)金融中心、甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)套房飯店、科技創(chuàng)業(yè)中心、信息中心、飲娛中心為一體的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)5A寬頻數(shù)碼智能大廈,內(nèi)部配置標(biāo)準(zhǔn)高,尤其其外觀氣勢(shì)恢弘,現(xiàn)代感十足。(3) 開(kāi)發(fā)商有良好的信譽(yù)本案由蘇寧開(kāi)發(fā)建設(shè),開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)多年的品牌塑造、沉淀,在南京市場(chǎng)已經(jīng)樹(shù)立良好的形象和信譽(yù),值得消費(fèi)者信賴(lài)。(4) 硬件設(shè)施完備5A寬頻數(shù)碼智能大廈,實(shí)現(xiàn)樓宇自動(dòng)化、通信自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、消防報(bào)警自動(dòng)化、管理自動(dòng)化。(5) 市政建設(shè)對(duì)蘇寧環(huán)球產(chǎn)生的下面影響新街口地區(qū)因地鐵封路一年,帶來(lái)眾多不便,而蘇寧大廈所處地段卻不受此限制;同時(shí)市政府于2001年4月在五臺(tái)山主入口修建11000平方米的大型生態(tài)廣場(chǎng),最大得利者莫過(guò)于五臺(tái)山正對(duì)面的蘇寧環(huán)球大廈。2. 劣勢(shì)(6) 價(jià)格較高蘇寧環(huán)球大廈的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了9000元/平方米以上,出租價(jià)格也在每天2.5元/平方米以上,在南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)上實(shí)屬很高,對(duì)一些務(wù)實(shí)的企業(yè)構(gòu)成障礙。同時(shí)該地段已陸續(xù)出現(xiàn)了五臺(tái)大廈、易發(fā)科技大廈等中高檔寫(xiě)字樓,分流了一部分企業(yè)。(7) 據(jù)傳風(fēng)水不好業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為蘇寧環(huán)球風(fēng)水不好,影響了很大一部分客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)。u 銷(xiāo)售狀況蘇寧環(huán)球大廈起售價(jià)為8700元/平方米,朝向、樓層差價(jià)均達(dá)1000-2000元不等,租金為每日2.6-2.7元/平方米,物業(yè)管理收費(fèi)為每月7.5元/平方米。大廈于2000年5月28日開(kāi)盤(pán),目前銷(xiāo)售狀況良好,于2001年10月底銷(xiāo)售超過(guò)70%,大部分企業(yè)已入駐。u 營(yíng)銷(xiāo)分析蘇寧環(huán)球大廈在南京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)上,屬于比較成功的案例。其成功主要在于以下幾個(gè)方面的原因:(1) 社會(huì)資源運(yùn)用和關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商憑借其社會(huì)關(guān)系,實(shí)現(xiàn)了土地低成本,使得在后面的銷(xiāo)售過(guò)程中價(jià)格上具有較大的讓步空間。同時(shí)蘇寧環(huán)球是典型的關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)成功案例,開(kāi)發(fā)商依靠獨(dú)特的社會(huì)資源,成功地實(shí)現(xiàn)了對(duì)很多大客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)。(2) 低開(kāi)高走的定價(jià)策略以蘇寧環(huán)球的地段和品質(zhì),當(dāng)初其開(kāi)盤(pán)時(shí)僅售6000多元/平方米,因此很快積聚了人氣,擴(kuò)大了影響,打開(kāi)了市場(chǎng)。隨著銷(xiāo)售推進(jìn),逐漸調(diào)高價(jià)格,一方面贏得更多利潤(rùn),另一方面給客戶(hù)造成了大廈不斷增值的印象,提升了大廈形象。(3) 開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力開(kāi)發(fā)商較為雄厚的資金實(shí)力保證了大廈的工程順利進(jìn)行,極大增強(qiáng)了買(mǎi)家信心,促進(jìn)了銷(xiāo)售。(4) 有效的宣傳推廣蘇寧環(huán)球大廈有效地運(yùn)用了廣告媒體,不僅通過(guò)報(bào)紙、電視的硬廣告宣傳了產(chǎn)品,而且較早采用軟廣告,達(dá)到了很好的效果。同時(shí)通過(guò)內(nèi)部刊物、聯(lián)誼活動(dòng)等成功進(jìn)行了廣告推廣。(2)易發(fā)時(shí)代大廈項(xiàng)目名稱(chēng)序號(hào)易發(fā)時(shí)代大廈1.開(kāi)發(fā)商名稱(chēng) 易發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2樓盤(pán)地址廣州路標(biāo)228號(hào)3售樓處電話(huà)37244564售價(jià)5600元/5800元/5分割面積范圍146-3016總建筑面積15000平方米7建筑特色朝南立面為弧型,立面處理得很簡(jiǎn)潔8地理位置與周邊配套設(shè)施 人文、運(yùn)動(dòng)環(huán)境很好,交通便利,配套設(shè)施稍差9交通狀況3路總站、交通方便10建筑設(shè)計(jì)2 14F:群樓、514樓:商住,有幾個(gè)較難利用的空間11車(chē)位比例與車(chē)流狀況60個(gè)停車(chē)位,車(chē)流狀況良好12物業(yè)管理(1)公司名稱(chēng)(2)收費(fèi)情況和平物業(yè)管理公司 23元/月13會(huì)所面積及內(nèi)容無(wú)14公共部分裝修情況將按酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修15機(jī)電與弱電系統(tǒng)美國(guó)愛(ài)登堡電梯、衛(wèi)星電視、智能布線寬帶上網(wǎng)16智能化設(shè)備自動(dòng)消防報(bào)警、24小時(shí)監(jiān)控17樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì)門(mén)前有一個(gè)500漫步廣場(chǎng)、外立面較有特色18樓盤(pán)主要劣勢(shì)無(wú)中央空調(diào)、電梯只有兩部、售樓處環(huán)境差19、廚衛(wèi)裝修情況普通裝修(4)大行宮一帶,包括新世紀(jì)廣場(chǎng)、華夏證券大廈、日月大廈等。這三個(gè)樓盤(pán)現(xiàn)在都在基礎(chǔ)施工階段,是本項(xiàng)目潛在的競(jìng)爭(zhēng)者,所以這三個(gè)樓盤(pán)的情況值得繼續(xù)跟蹤。其中新世紀(jì)廣場(chǎng)的體量最大有12萬(wàn),華夏證券大廈有3萬(wàn)左右,日月大廈有2萬(wàn)左右。(5)珠江路一帶,包括南京數(shù)碼港、新世紀(jì)中心、長(zhǎng)發(fā)科技大廈、匯杰廣場(chǎng)等。該區(qū)域的目標(biāo)客戶(hù)較為集中,主要瞄準(zhǔn)IT界人士,為珠江路電腦一條街服務(wù)。和本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性不大,主要以參考為主。1、南京數(shù)碼港辦公樓基本情況表 項(xiàng)目名稱(chēng)序號(hào)南京數(shù)碼港1.開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)南京遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2樓盤(pán)地址珠江路648號(hào)3售樓處電低售價(jià)最高售價(jià)、均價(jià)、實(shí)用率615層寫(xiě)字樓的價(jià)格從6300元/起,每上升一層價(jià)格提高300元/ 得房率 76% 5戶(hù)型面積及銷(xiāo)售情況總戶(hù)數(shù) 40戶(hù)左右 面積()數(shù)量(套)占總量的面積比例銷(xiāo)售數(shù)量銷(xiāo)售數(shù)量占本戶(hù)型比例銷(xiāo)售數(shù)量占總套數(shù)的比例1082050 %20 100 % 50%1181024 %10 100 % 25 %1291026%10 100 % 25%6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、總建筑面積 2.5萬(wàn) 總占地面積 5000 7地理位置與周邊配套設(shè)施位于珠江路腹地,周邊配套設(shè)施齊全8交通狀況附近公交線路、有無(wú)亞交通連接問(wèn)題公交線路:6、91、48等無(wú)亞交通連接問(wèn)題9車(chē)位與車(chē)流狀況車(chē)位 300(地下立體車(chē)庫(kù)) 元/個(gè).月車(chē)流狀況:較好10物業(yè)管理(5) 公司名稱(chēng)(6) 收費(fèi)情況物業(yè)管理公司 南京“數(shù)碼港”物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費(fèi) 2 元/平方米.月11公用設(shè)施情況會(huì)所面積 1000 12機(jī)電與弱電系統(tǒng)電梯: 合資品牌 空調(diào): 單戶(hù)獨(dú)立小型中央空調(diào) 電話(huà): 有 寬帶網(wǎng): 內(nèi)部互聯(lián),外部10M 13智能化設(shè)備(監(jiān)控、報(bào)警、IC一卡通等)有24小時(shí)全方位監(jiān)控防盜系統(tǒng)14銷(xiāo)售情況已銷(xiāo)售時(shí)間2001年6月6日封頂開(kāi)始銷(xiāo)售16樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì)地理位置及數(shù)碼港概念19廣告代理公司德利企劃20建筑設(shè)計(jì)公司深圳市設(shè)計(jì)院21規(guī)劃設(shè)計(jì)公司南京市設(shè)計(jì)院23樓盤(pán)主廣告語(yǔ) 主要賣(mài)點(diǎn)“數(shù)碼港”科技先鋒港南京數(shù)碼港定位準(zhǔn)確IT界人士,體量小,銷(xiāo)售上沒(méi)有遇到什么難度。(2)長(zhǎng)發(fā)科技大廈長(zhǎng)發(fā)科技大廈位于珠江路電子一條街的中心地段,開(kāi)發(fā)商:南京長(zhǎng)發(fā)地產(chǎn)是市內(nèi)為數(shù)不多的銷(xiāo)售迅速的寫(xiě)字樓之一。目標(biāo)客戶(hù): 電子、科技等中小企業(yè)(地上18層,地下15層)總建筑面積1.7萬(wàn)m2 ,寫(xiě)字樓:988m2 /層,層高3.4m高檔塑鋼窗,公用過(guò)道內(nèi)鋪設(shè)高檔地毯(其樓層公用衛(wèi)生間的規(guī)劃較為實(shí)用)總結(jié):此項(xiàng)目原銷(xiāo)售6000元/ m2 (均),銷(xiāo)售速度緩慢,后委托專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司進(jìn)行再策劃,將寫(xiě)字樓內(nèi)部進(jìn)行再次分隔,同時(shí)價(jià)格下調(diào)至均價(jià)5300元/ m2 ,2個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售過(guò)半,使資金在短期內(nèi)回籠,在一定程度上回避了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。(3)新世界中心新世界中心位于珠江路電子一條街(號(hào)稱(chēng)南方中關(guān)村),旁邊坐落有幾所重點(diǎn)大學(xué),學(xué)術(shù)、科技、商業(yè)氣氛較好。工程進(jìn)度:快要封頂建筑面積:22萬(wàn)m2 投資方:香港新世界房地產(chǎn)公司1棟酒店、1棟商住,皆為47層(下3上44)價(jià)格在高檔區(qū)域:商住為7500元/左右目標(biāo)客戶(hù):電子、科技、教育、工貿(mào)、金融等大型中型企業(yè)??偨Y(jié):該項(xiàng)目與本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)有所區(qū)別,故競(jìng)爭(zhēng)不大,有待跟蹤。(4)二橋匯杰廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱(chēng)序號(hào) 二橋匯杰廣場(chǎng) 1.開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)及主要開(kāi)發(fā)樓盤(pán)二橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2樓盤(pán)地址中山北路與大學(xué)路交口3售樓處電話(huà)33760224最低售價(jià)最高售價(jià)、均價(jià)、實(shí)用率 ( 7550 )均價(jià)( 7850 )最高價(jià)最低價(jià)( 6550 ) 實(shí)用率 76% 5分割面積及銷(xiāo)售情況總單位數(shù) 3127、8層散戶(hù)(每層12個(gè)單位)其它樓層半層或整層發(fā)售單位面積()數(shù)量銷(xiāo)售進(jìn)度占總量的面積比例%銷(xiāo)售數(shù)量銷(xiāo)售數(shù)量占本單位比例%銷(xiāo)售數(shù)量占總單位的比例%145.854未售33%未售未售未售162.052未售16.5%未售未售未售195.544未售33%未售未售未售198.452未售16.5%未售
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