某某別墅項目投資可行性研究報告(doc)

知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 某某 別墅項目投資 可行性研究報告 知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 目 錄 第一部分 項目決策背景 七大利好因素 . 4 一、上海市經濟保持著快速健康的發(fā)展 . 4 二、上海市房地產市場供銷兩旺，持續(xù)看好 . 5 三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升 . 6 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好 . 7 五、 程式賽車場距本項目僅 4公里 . 8 六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) “ 格林風范 ” 的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序幕 . 9 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn) . 11 第二部分 項目及周邊環(huán)境分析 . 12 一、項目位置 . 12 二、項目現(xiàn)狀 . 12 三、項目周邊 3000 米范圍內的社 區(qū)配套 . 14 四、項目的初步評估 . 16 第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 . 16 一、上海市房地產市場整體分析 . 16 二、上海市別墅市場整體分析 . 21 三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項目分析 . 37 四、南翔鎮(zhèn)房地產市場及樓盤分析 . 41 第四部分 項目優(yōu)劣勢分析及產品的營銷建議 . 43 一、項目優(yōu)劣勢分析 . 43 知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 二、產品的營銷建議 . 44 第五部分 項目均價的預測 . 47 一、類比價值預測法 . 47 1、根據(jù)本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實現(xiàn)均價 . 47 2、根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均價 . 50 二、 某某 別墅 4000 5000 元 /平方米的均價預測與別墅市場的有效需求相一致 . 51 三、分析各價位下的均價的銷售風險 . 52 第六部分 項目的投資收益分析 . 53 一、銷售收入預測 . 53 二、別墅成本預測 . 54 三、項目利潤測算 . 55 四、現(xiàn)金流量測算 . 57 五、經濟指標匯總 . 58 六、敏感性分析 . 58 第七部分：綜合分析與建議 . 60 知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 第一部分 項目決策背景 七大利好因素 一、上海市經濟保持著快速健康的發(fā)展 上個世紀末的最后十年，上海這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折服。從 99財富論壇到上海合作組織成立會議，從 議到剛剛申辦成功的 2010 年世博會，上海這顆東方明珠正以無法阻擋的魅力成為全世界關 注的焦點。 如果仔細端詳中國“雄雞”狀的版圖，您會驚奇地發(fā)現(xiàn)： 從遼東半島的鴨綠江口到廣西防城港市的東興鎮(zhèn)，綿延 18000 多公里的大陸海岸線輪廓，正恰似一張拉滿的強弓。弓弦是南北交通大動脈 京廣鐵路，滾滾東去的長江則是那支著力待發(fā)的利箭，而上海，這個遠東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿 ?！袄钡摹颁h芒”形成巨大的磁場，吸引了全世界渴望成功的開拓者紛至沓來，百年難尋的機遇使這座城市充滿活力。 2002 年是我國加入世界貿易組織后的第一年。一年來，上海市實現(xiàn)了國民經濟的持續(xù)快速健康發(fā)展，各項社會事業(yè)取得全面進步，人民生活水平穩(wěn)步提高，全面完成了各項預期目標和主要任務。全年實現(xiàn)國內生產總值 元，按可比價格計算，比上年增長 產業(yè)結構在調整中不斷優(yōu)化，第二、第三產業(yè)共同推動經濟增長的格局進一步鞏固。元，比上年增長 3；第二產業(yè)增加值 元，增長 第三產業(yè)增加值 元，增長 10。城市知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 綜合服務功能不斷提升，第三產業(yè)增加值占國內生產總值的比重繼續(xù)提高，達到 51。（ 所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計局發(fā)布的 2002年上海市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng) 計公報 ） 二、上海市房地產市場供銷兩旺，持續(xù)看好 2002 年是上海房地產的大發(fā)展年，樓市各項指標居高不下，房地產開發(fā)規(guī)模、商品房供應量、預售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過 2001 年全年水平。 2002 年上海房地產業(yè)全年實現(xiàn)房地產業(yè)增加值 元，比上年增長 房地產開發(fā)與銷售同步增長。從開發(fā)看，全年商品房施工面積 平方米，比上年增長 竣工面積 平方米，增長 從銷售看，全年商品房銷售面積 平方米，比上年增長 ，其中商品住宅銷售 平方米，增長 在商品住宅銷售面積中，個人購房比重已達 ,比上年提高 百分點。存量房產交易穩(wěn)步上升。全年成交過戶面積 平方米，比上年增加 平方米，增長 房屋租賃市場交易活躍。全年商品房屋出租面積 平方米，比上年增長 （ 所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計局發(fā)布的 2002 年上海市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報和上海房地產交易中心公布的統(tǒng)計資料 ） 2002 年三大熱點 車場落戶上海安亭、 2010 年世界知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 博覽會落定 上海、環(huán)球影城主題公園將在上海浦東三林地區(qū)建設 給上海樓市注入了新的動力，未來幾年的上海樓市將持續(xù)看好。 三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升 來自上海市房地產交易中心的資料顯示，從 1996 年 1 月至2002 年 12 月，上海市共有 160 余個別墅項目推出，累計供給量達到 33926 套，其中消化量為 25614 套，銷售率平均達到 其價格段主要出現(xiàn)在 100 200 萬元的中低檔別墅區(qū)間?？梢哉f，“別墅類”主宰正被普通購房一族所關注和青睞。 同時，上海市別墅價格大幅上揚。 2002 年四季度的市場成交價格再創(chuàng)新高， 6870 元 /平方米的平均價格創(chuàng)歷史最高點。 上海別墅物業(yè)成交價格走勢0100020003000400050006000700080002000/3 方米別墅市場的異軍突起，是房地產市場長期培育的結果。其主要來自于政府采取了積極的財政政策，體現(xiàn)了“擴大內需，拉動市場”的經濟策略。由于上海市的 已超過 4500 美元，消知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 費方式和消費習慣正處于轉新階段，符合時代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購房人士所接受。上海作為國際大都市的地位和形象日益牢固，無論從世界范圍，還是從國內范圍來講，上海正越來越成為人們向往的城市。成功人士紛紛選擇在上海投資、置業(yè)和安居。 在目前上海 房地產整體運行態(tài)勢良好的前提下，在不同區(qū)域，各種類型的別墅尚有一定的發(fā)展空間。 2003 年仍將是別墅市場發(fā)展的高潮期。 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好 嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯 31 23，東經121 15。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰?？偯娣e 方公里。全境地勢平坦，東北略高，西南稍低。市、區(qū)級河道蕰藻浜、練祁河、婁塘河橫臥東西，向東流經寶山區(qū)直通長江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫南北， 與吳凇江、瀏河相連。河道總長 1800 余公里，平均河網密度為每平方公里 4公里。 嘉定區(qū)工業(yè)生產產銷銜接狀況良好，工業(yè)經濟效益穩(wěn)步提高。汽車零配件、電子電器、金屬制品、紡織服裝等重點發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經濟的支柱，其工業(yè)產值占全區(qū)工業(yè)總產值的 知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 非公有制經濟規(guī)模不斷壯大，成為工業(yè)經濟的主力。外商投資企業(yè)和私營企業(yè)的工業(yè)產值分別占全區(qū)工業(yè)總產值的 在世界排名前 500 家公司中，有 10 多家在嘉定投資辦企業(yè)，如美國通用電氣 、德國大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦等。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級工業(yè)區(qū)和希望、藍天 、滬太、徐行等 20 多個私營經濟小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應正日益顯現(xiàn)。 五、 公里 上海國際賽車場位于嘉定安亭鎮(zhèn)，在寶安公路的北面，嘉松公路的東面，規(guī)劃面積 方公里，由賽車場區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂區(qū)和發(fā)展預留區(qū)等板塊組成。現(xiàn)在動工的是賽車場主體部分 賽車場區(qū)，占地面積約 方公里，主要由塞島及其他 9組賽道、主、副看臺、車隊生活區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套設施等幾個部分構成。其中高速賽道呈“上”字造型、里，適合于各種不同賽車、特別是一級方程式即 車比賽。寬 度介于 13 至 20 米之間，擁有 15 個不同轉彎半徑的彎道和 9 個不同長度的直道，路面高度最大落差約 12 米，上升最大梯度為 3%，下滑最大梯度 8%，在上海軟土地基建造如此高難度、高標準的賽車道，在世界同類賽車場尚無先例。 按計劃在 2004 年春節(jié)前竣工，以確保 2004 年 10 月舉辦“中國站”國際賽事。 2年過后上海將作為 界循環(huán)賽中的一站，知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 事雖然一般來說每年在一地只舉辦短短的 3 天，但它帶來的人流和商機顯然是巨大的，故對本項目的你好作用是顯而易見的。 六、 南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) “格林風范 ”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序 幕 2002 年 2月 28 日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團、上海嘉寶集團就占地 140 公頃的 “ 格林風范 ” 居住區(qū)開發(fā)建設項目舉行隆重的簽約儀式 。 作為嘉定區(qū)目前最大的房地產開發(fā)項目，以及整個南翔星城規(guī)劃中最先啟動的項目，南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) “ 格林風范 ” 的啟動標志著嘉定區(qū)房地產業(yè)步入了全新的發(fā)展格局 。 它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序幕 。 南翔星城居住區(qū)項目總規(guī)劃土地面積約 333 公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 。嘉定區(qū)對南翔星城項目進行反復論證 和統(tǒng)一規(guī)劃。參與競標的 14 家市內外大型房地產企業(yè)中，深圳金地（集團）股份有限公司和上海嘉寶實業(yè)（集團）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了南翔星城（一期）項目開發(fā)權。金地集團是國內成長最快的房地產品牌企業(yè)之一。 2001 年財經時報的“中國房地產上市公司 10 強”排名中，金地集團位列前三名?！案窳诛L范”是金地集團進入上海以來首批投資開發(fā)的最大型項目。嘉寶集團是嘉定區(qū)唯一一家知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 國有資產相對控股的上市公司，經營范圍已拓展至電子、電機、電器、房地產、貿易等領域。 根據(jù)有關協(xié)議，金地集團將為該子公司提供融資約 元， 寶提供 元。金地集團持有上海格林風范公司 70%股權， 寶持有 30%股權。公告稱，上海格林風范公司近日與上海市嘉定區(qū)土地儲備開發(fā)中心簽訂了開發(fā)上海市嘉定區(qū)綠洲星城項目協(xié)議，該項目土地面積約為 2100 畝，規(guī)劃用地性質為商品住宅用地。根據(jù)協(xié)議，格林風范公司在協(xié)議簽署之日一次性支付開發(fā)總費用約 元，開發(fā)中心在協(xié)議簽署日后 180 日內完成首批 800 畝土地的前期開發(fā)，并交付土地給格林風范公司，目標地塊剩余土地的前期開發(fā)和土地交付將于 2004 年 3 月底前完成。 本次啟動的“格林風范”項目 是嘉定區(qū)南翔星城特大型居住區(qū)項目的第一期。該地塊背靠南翔古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是南翔新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。明代園林“古猗園”近在咫尺。 該項目邀請了國內房地產界著名策劃大師王志綱進行整體策劃。王志綱在廣州等地先后策劃的碧桂園、星河灣等項目取得了不俗的銷售業(yè)績并產生了極大的轟動效應。 “ 格林風范 ” 初步定位為面向全市的高檔、國際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊，建成后將成為上海乃至長江三角洲地區(qū)的代表性樓盤。 知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 住宅由小高層、多層 花園洋房、聯(lián)排、雙拼和獨棟別墅組成。項目以造鎮(zhèn)的思路，將實行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開發(fā)。在盡量利用和保護地塊現(xiàn)有的自然條件基礎上，綜合考慮到社區(qū)內生活的各方面，營造高品質居住社區(qū)環(huán)境，配備有高檔完善的設施，如國際學校，高級醫(yī)院，組合商業(yè)豪華會所、游艇碼頭、垂釣中心等。物業(yè)類型預計有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨棟別墅。在規(guī)劃設計過程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術和材料如地熱系統(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽能應用技術，來為客戶營造國際化、人性化的高品質生活。 七、嘉定區(qū)政府將引 輕軌 至南翔鎮(zhèn) 最后結 論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經濟因素對本項目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢。 知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 第二部分 項目及周邊環(huán)境分析 一、項目位置 1、 某某 別墅項目位于嘉定區(qū)的南翔鎮(zhèn)上， 與普陀區(qū)和寶山區(qū)毗鄰， 項目距人民廣場 15 公里， 距虹橋國際機場僅 12 公里，開車前往只需 10 分鐘；距浦東國際機場 62 公里，車程為 45 分鐘；距華東地區(qū)最大的國際集裝箱碼頭 8 公里。項目周邊路面運輸暢通發(fā)達。鐵路方面，設有華東最大的鐵路貨運樞紐 公里； “ 十五 ” 期間，輕軌鐵路也將開通至南翔。公路方面，距 204 國道 1 公里，新翔黃公 路連接 312 國道，滬嘉高速公路直達項目，距外環(huán)線僅 1 公里，可直通上海市區(qū)和滬杭、滬寧高速公路。 本項目距 程式賽車所在地 4 公里。 2、東湖別墅項目占地 平方米，建筑面積 平方米。項目位于南翔鎮(zhèn)的東南角，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)旁，距南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅 200 米，南側緊鄰 滬嘉高速公路，北側為農民自建房，東側為綠谷別墅，西側為一別墅爛尾樓。 二、項目現(xiàn)狀 1、項目目前為別墅現(xiàn)房，占地面積 多平方米，建筑面積為 平方米，容積率為 區(qū)共有獨立別墅 114知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 棟，以 4800 元 /平方米的均價已售出 14 棟 ，目前可轉讓的獨立別墅 72 棟，轉讓價為 3000 元 /平方米。 某某 別墅可轉讓獨立別墅戶型面積配比表 戶型 面積 幢數(shù) 面積比 幢數(shù)比 A 9 B 7 C 5 D E F G H I 合計 2 2、小區(qū)現(xiàn)狀 英格蘭風格，外墻面為淡黃色毛石材質，屋頂為斜屋面上鋪淺灰色瓦片，鋁合金窗戶，實木大門。 需要改進之處 外墻面因灰塵滲入顯得臟舊； 外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒有生氣，每幢獨立別墅沒有特別的色彩視覺差異，色彩識別效果差。 知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 鋁合金窗戶，實木大門顯得非常陳舊、檔次很低。 戶型 的不合理，有可能需要進行涉及基礎結構、墻體結構、各種管道結構在內的結構改動（具體整改需要設計師的論證和方案比較）。其他戶型結構無明顯缺陷。 小區(qū)容積率較高，獨立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個花園均由植被圍隔，花園內草坪質量不錯。 小區(qū)內道路鋪設路面磚，小區(qū)入口大門非常簡陋。 目前有一 300 平米左右的會所，目前無任何功能， 50 平米左右的游泳池（目前喂養(yǎng)著金魚），物業(yè)管理 /平米 /月，物業(yè)管理公司為開發(fā)商自己設立的物業(yè)管理隊伍，小區(qū)內無任何智能化安保系統(tǒng)。小區(qū)內尚無有線電 視、寬帶、等配套。小區(qū)水、電、煤氣已入戶。 小區(qū)大門與主干道之間有一約長 100 米、寬 10 米的小道，小道北面圍墻后的爛尾別墅影響進出小區(qū)的視覺美感。 三、項目周邊 3000米范圍內的社區(qū)配套 由于項目距離南翔鎮(zhèn)中心較近，小區(qū)的配套基本可由南翔鎮(zhèn)成熟的生活配套解決。 知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 交通出行： 周邊有包括 高等級 滬嘉高速公路 在內的四條重要道路（ 滬嘉高速公路， 204 國道，新翔黃公路，豐翔路 ），目前無公交車經過項目地塊，只有走到南翔鎮(zhèn) 古猗園 路 才有大巴。南翔鎮(zhèn) 有直達上海市區(qū)的公交線路十余條： 562 路、 517 路、北嘉線、上海旅游 6號線等 。 據(jù)悉不久后南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會加設公交巴士；此外，由于項目附近的 南翔星城居住區(qū)項目的啟動，嘉定區(qū)政府允諾將引進公交車和輕軌， 屆時將可以借用。 教育： 南翔歷來重視教育，素有 “ 教化南翔 ” 的美稱，是個人才輩出的地方。鎮(zhèn)區(qū)內建有中小學 8 所。在離鎮(zhèn)區(qū) 20 公里范圍內，有上海大學、同濟大學等 10 所高等學府。 醫(yī)療 南翔的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越，南翔醫(yī)院屬二級醫(yī)院，各類科室齊全，擁有 200 個床位的住院部。 文化、體育、娛樂設施、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、銀行、郵局由南翔鎮(zhèn)提供。 今后南翔星城居住區(qū)項目完善的配套可供使 用。 旅游資源 南翔鎮(zhèn)是上海市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有 “ 小小南翔賽蘇城 ” 之美譽，歷史悠久，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有五代磚塔 代園林古猗園、梁朝遺跡留知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。 四、項目的初步評估 某某 別墅項目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費者認可。 隨著 程式賽車場的建造，特別是項目附近的 南翔星城居住區(qū)項目的啟動必將帶動整個南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大 的增值潛力。 由于 某某 別墅項目目前為現(xiàn)房轉讓，故項目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對項目的改建及包裝，市場前景依舊看好。 第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 一、上海市房地產市場整體分析 1、 2002 年上海房地產市場現(xiàn)狀分析 上海房地產交易中心公布的統(tǒng)計資料表明， 2002 年樓市各知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 項指標居高不下，房地產開發(fā)規(guī)模、商品房供應量、預售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過 2001 年全年水平，市場運行態(tài)勢主要顯現(xiàn)為： 2002 年持續(xù) 2001 年房地產市場供求兩旺的態(tài)勢 2001 年上海商品房供應受入市門 檻提高的影響，一直處于相對拮據(jù)的狀態(tài)，到年底，全年商品批準預售面積與預售登記面積最終鎖定在 1:數(shù)值上。 2002 年，商品房供應量逐季上揚，第一季度上市量 466 萬平方米，第二季度 672 萬平方米，第三季度 713 萬平方米，第四季度 825 萬平方米。因而使得市場階段性供不應求的狀況明顯緩和，最后全年的供應成交比例為 1：現(xiàn)求略大于供的結局。 2002 年各季和逐季累計供求對比情況（單位：萬平方米） 2002 年 商品房批準預售面積 商品房預售登記面積 批準面積比登記面積 各季 第一季度 :二季度 :三季度 :季1 3月份 : 6月份 :識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 累計 1 9月份 : 成交量高位擴張，成交結構窄幅變動 2002 年，在全國各地樓市普遍低走的同時，上海樓市一片飄紅，伴隨著商品房預售成交量的高位擴張，其成交結構悄然發(fā)生變化。 區(qū)域結構：與 2001 年相比， 2002 年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。 購房者結構：上海市居民購房套數(shù)占總量比例明顯下降，從83%下降到 77%，相反，外地人士和境外人士購房比例則相應上升，其中，外地人市購房比例由 升至 境外人士的比例則從 至 隨著高價位住房成交比例的提高，外省市和境外人士購房比例還會有所上升。 2 0 0 1 年 與 2 0 0 2 年 購 房 者 結 構 比 較0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上海市居民 外地人市 境外人士2001年2002年 2002 年新盤整體價格水平繼續(xù)上移 知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 自 2001 年第四季度樓價躍上一個新的臺階后， 2002 年各季價格增幅 逐季遞增，反映出新盤供不應求和整體品質的不斷提升的程度。 2002 年，全年商品房預售成交均價為 4895 元 /平方米，其中，住宅成交均價 4803 元 /平方米，分別比上年增長 歷季來各類商品房成交均價走勢 成交均價：元 /平方米 2002年 第一季度 增幅 第二季度 增幅 第三季度 增幅 第四季度 增幅 商品房平均 4738 4710 4820 5213 其中：住宅 4596 4651 4763 5100 辦公樓 9750 6189 5986 7907 商業(yè)用房 8295 6936 6727 7268 二手房交易速率明顯趨緩，交易價格走勢堅挺 二手房在前幾年高速高位地交易放量后， 2002 年，雖然交知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 易總量達 1790 萬平方米，但同比增幅明顯低于新盤，并在第三季度首次出現(xiàn)整個年度總的季度性回落，最后一個季度由于上海市申博成功消息的強烈刺激使二手房成交的量價重回高位。 2、 2003 年上海 房地產市場趨勢判斷 2002 年市場表明，除了因結構性原因導致二手房交易價格升幅偏高外，市場各項指標運行較為協(xié)調，結合整體市場發(fā)展北京， 2002 年的市場走向相對較為合理，那么， 2003 年市場會出現(xiàn)的趨勢判斷如下： 供應：繼續(xù)放量，盡管 2002 年近 2200 萬平方米的供應量已遠遠超過 1997 年的 1737 萬平方米的歷史紀錄，但下列原因會使 2003 年的供應繼續(xù)放量。上海 增長目標，現(xiàn)有的房地產投資建設規(guī)模的高位性決定 2003 年供應量繼續(xù)上行。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動、一城九鎮(zhèn)的建設，將進一 步加大上海房地產建設規(guī)模。土地二級市場中潛在的開發(fā)能量在目前市場量增價升的形勢下會進一步得到釋放。 需求：由于 2002 年本市商品房預售登記面積高位大幅增長，包括二手房在內的市場吸納總量在 2003 年仍會所增加。商品住宅的結構性矛盾未能徹底緩解，低端產品依舊處于供不應求的矛盾之中。 價格：由于市場整體上升的慣性效應， 2003 年商品房的知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 成交價格仍會繼續(xù)上升，但升勢會低于 2002 年，就價格結構而言，可能會從高、低兩頭向中間移動。 二、上海市別墅市場整體分析 1、上海別墅市場回顧和展望 上海別墅市場發(fā)展的三個階段 從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經濟和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調整、放量的一個中長期過程。按時間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個階段： 第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮； 1992 1998 年 進入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應運而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮。 外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶 其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內、外環(huán)線之 間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產商品之一，目標市場有局限性。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機的影響，外銷房市場經歷了一個較長的低迷知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 期。直到近來稍有好轉，去年的外銷別墅的空置率仍有 30%左右。 第二階段：內需獨顯魅力，內銷別墅迎來別墅市場的第二春；1998 2000 年 從 1998 年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經歷著 金融風暴 所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內經濟的橋頭堡，更顯鶴立雞群。近三 、四年來上海的房地產市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復蘇。 在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內銷別墅市場反而比較活躍， 1998 年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮， 1999 年 ，排屋、聯(lián)體別墅等 經濟型 別墅涌入市場，并迅速被市場所認可，更預示著上海別墅市場春天的到來。 第三階段：別墅供應放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來； 2001 年 至今 一方面，別墅供應放出巨量。別墅市場從 1998 年持續(xù)上升至 2001 年，上海別墅類物 業(yè)供銷面積已經占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。另外，從 2001 年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢。同時， 2003 年投放市場的別墅仍將一個較大的上升趨勢。 知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 0%5%10%15%20%25%30%35%1998年 1999年 2000年 2001年 2002年別墅物業(yè)的銷售面積占住宅開發(fā)面積的百分比另一方面，市場形成了有效供應。市場上確實出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。 別墅市場區(qū)域劃分 2002 年上海 別墅市場 2002 年上海別墅市場成為上海樓市的熱點，品質優(yōu)異、價30%20%18%9%7%5%4%7%閔行松江浦東長寧青浦嘉定南匯其他30%20%18%9%7%5%4%7%閔行松江浦東長寧青浦嘉定南匯其他知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 位適宜的別墅引爆了購房者的購“墅”熱情，總體上， 2002 上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特征： （ 1） 墅項目供應量猛增 從 2002 年的別墅上市量來分析， 2002 年的別墅市場供應繼續(xù)呈上升勢頭。除了一些開發(fā)商開發(fā)別墅項目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。根據(jù)統(tǒng)計，目前閔行、松江、浦東、長寧四區(qū)別墅占別墅市場總數(shù)的 松江 浦東 長寧 青浦 嘉定 南匯 其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦） （ 2）高、中、低不同檔次別墅滿足市場需求。 別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在 200 萬元以上 /棟，獲得了市場的認可。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在 70 150 萬元 /棟左右的經濟型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的需求而同樣俏銷。 知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） （ 3）豪宅市場初露端倪 很多高檔獨立別墅于 2002 年下半年集中上市，本身高端產品銷售速度較慢加上市場消化時間短，因此整體銷售情況一半。佘 人民幣，豪宅天價紀錄再度刷新，并且這幢頂級豪宅已經被訂走。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場有待于進一步的發(fā)展。 （ 4）投資別墅項目風險凸現(xiàn) 雖然別墅市場前景看好，但若出現(xiàn)供 求比例失恒的局面或宏觀經濟形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復制，則市場前景不容樂觀。 全市不同類型別墅內及供應及消化情況05000100001500020000獨立別墅 聯(lián)排別墅 疊加別墅0%20%40%60%80%100%供應量 消化量 銷售率知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 2、綜觀當今上海別墅市場，大致按用途表現(xiàn)為六大類型 居住型別墅 針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅 上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用 于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯(lián)體需求較大； 短期居住型 他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿易區(qū)、外企聚集等地；如 金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報率高，大多租給老總居?。?旅游型別墅 適合這類需求的別墅位于風景名勝旁邊，被經營者用來當賓 館使用； 辦公型別墅 這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； 投資型別墅 如上海的老別墅。 3、上海別墅市場的區(qū)域分布 整體來看，上海的別墅相對集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個區(qū)域，這四個區(qū)域的別墅已占到全市供應總量的 80%以上。 知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 松江 松江憑借良好的環(huán)境及地域優(yōu)勢，使目前上海別墅最集中的區(qū)域，已形成佘山、泗徑、新橋、九亭以及松江新城四個板塊市場。 佘山 泗徑 新橋 九亭 松江新城 區(qū)域特征 依托上海唯一的自然風景區(qū)和國家級旅游度假區(qū) 佘山風景區(qū)，成為上海天然的頂級別墅區(qū)。 滬松公路（泗涇）沿線已成為排屋、獨棟為主的內銷居住型別墅。 松江區(qū)域內別墅供應量 最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來將會是聯(lián)排別墅的天下。 交通方便。 依托松江大學城，別墅檔次逐步升高。 配套 基本上依靠小區(qū)內會所的設置滿足日常的需要。 依賴泗徑鎮(zhèn)和小區(qū)內部配套。 原規(guī)劃中作為別墅區(qū)配套設施的 30 萬平方米的小區(qū)自身配套。 松江新城的配套。 知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 商業(yè)項目開始正式運作。 物業(yè)類型 獨立別墅群 獨立別墅群 各種類型別墅均有分布 別墅品種較為豐富，但體量不大 主要以聯(lián)體別墅為主 物業(yè)檔次 頂級、豪華 高檔 中檔、高檔 中檔 中低檔 價格特征 單價均在10000 元以上 6000 7000元 /平方米 獨立別墅價格在6000 7000元 /平方米，其它類型產品價格跨度較大， 3000 7000元 /平方米不4000 6500 元/ 平方米 3000 4500 元/ 平方米以上 知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 等 物業(yè)用途 旅游、度假為主 度假、居住為主 居住、投資為主 居住、投資為主 居住、投資為主 代表性別墅 上海紫園、佘山天鄰別墅 泗徑頤景園、云頂別墅 云間水莊、綠洲長島別墅 上海詩林 閔行 閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經濟型別墅相對集中，閔行屬于南北狹長的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊 ）和 華漕鎮(zhèn) 顧戴路 春申（莘莊） 區(qū)域特征 距離虹橋機場非常近，已成為中檔別墅群。 閔行區(qū)又一個普通住宅的熱點區(qū)域 交通方便 形成上海市最大的一塊別墅區(qū) 物業(yè) 獨立別墅 別墅品種齊 聯(lián)體、獨 聯(lián)體、獨立知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 類型 全 立別墅 別墅 物業(yè)檔次 高檔 中檔 中檔 中檔 價格特征 8000 元 /平方米 5000 元 /平方米 7000 8000 元 /平方米 5000 6000元 /平方米 物業(yè)用途 度假、居住為主 居住、投資為主 居住、投資為主 居住、投資為主 代表性別墅 西郊莊園 皇都花園、圣陶沙花園 隨園 天籟 青浦 青浦的別墅空間布局主要依靠滬青平公路為主線而展開，按照建造時間由東向西、由滬青平公路向南北兩側縱深發(fā)展，是一個依托虹橋別墅區(qū)、虹橋機場的發(fā)展而較早發(fā)展起來的重要別墅區(qū)域。幾年來，作為虹橋別墅區(qū)域的外延，青浦東部已經形成一個有特色、有人氣的全市性別墅區(qū)域，成為上海別墅市場一個相對較為成熟的區(qū)域。 徐涇鎮(zhèn) 淀山湖 區(qū)域特征 較為成熟的別墅區(qū)、交通條件好， 優(yōu)美的環(huán)境 知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 物業(yè)類型 獨立別墅 獨立別墅 物業(yè)檔次 中高檔 中檔 價格特征 7000 元 /平方米 4000 5000 元 /平方米 物業(yè)用途 度假、居住、投資為主 休閑性度假、投資為主 代表性別墅 湖畔佳苑、綠波花園 威尼斯花園、國際華城 浦東南匯 浦東的地域寬廣，別墅開發(fā)空間大，并且有陸家嘴金融貿易區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)及金橋出口加工區(qū)等白領集中區(qū)域，對別墅的消化能力強，因此一直是上海別墅開發(fā)的重點區(qū)域。浦東地區(qū)的別墅地域分布松散，價格差距大，既有從總價 37 65萬的康橋半島，也有總價 209 3500萬元的極品湯臣高爾夫別墅。目前浦東新區(qū)的產品類型以獨立和聯(lián)排別墅為主，疊加別墅很少，供應量只有 300 余套，不到區(qū)域別墅 供應總量的 1/3。 4、上海別墅市場的價格區(qū)間 總價結構 知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 通過對在售別墅的總價進行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應量集中在 100 萬至 200 萬價格段，占到了供應量的46%；其次是總價在 200 至 300 萬的中高檔別墅，占總供應量的 17%；而總價在 100 萬以下的經濟型別墅和總價在 300萬以上的豪華型別墅分別為 15%和 12%。 從目前的價格格局來看，上海別墅市場的產品結構與消費結構基本吻合，不存在大的結構性矛盾。 一般單價 目前聯(lián)體別墅單價多在 3000之間，面積 200平方米左右，總價 70 萬 ，相當市中心一套中高檔公寓。獨立式別墅單價多在 6000 元以上，面積 300 平方米左右，總價在 200 萬元以上。一些面積 500 平方米以上甚至1000 平方米以上的宅院，價格則超過 1000 萬以上。 板塊均價 知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 0200040006000800010000上海別墅板塊均價示意圖系列1 4500 5000 5500 4500 5500 6500 8000 10000其他區(qū)域松江新橋閔行顧戴路松江九亭滬青平公路浦東新區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)中心城區(qū)0200040006000800010000上海別墅板塊均價示意圖系列1 4500 5000 5500 4500 5500 6500 8000 10000其他區(qū)域松江新橋閔行顧戴路松江九亭滬青平公路浦東新區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)中心城區(qū)知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 5、上海別墅市場的供需狀況 短期內可能出現(xiàn)的供求總量矛盾 目前可以肯定的是，別墅市場的供應在近期內還將快步上升，但別墅需求的上漲則存在著較大的不確定性。所以，隨著潛在別墅的不斷上市，市場供應將帶來更大的壓力。當然，供求矛盾并不能否認現(xiàn)實存在的別墅需求，隨著上海經濟的不斷發(fā)展和國際化程度的不斷升高， 別墅需求一定會更巨大。 短期內可能出現(xiàn)的結構性矛盾 從近階段別墅項目的上市情況來看，短期內供需關系出現(xiàn)結構性矛盾的可能性比較大。表現(xiàn)為高檔、中高檔別墅的過度開發(fā)，而對應的市場需求不足。目前松江、浦東、閔行、徐匯等區(qū)域幾個準備上市的別墅項目初步定價意圖基本上在總價 250 萬以上、均價 8000 元 /平方米甚至10000 元 /平方米以上。而相應地，卻很少見中檔、中低檔的別墅項目露面，然而市場信息顯示恰恰是后者的需求遠遠高于前者。這種局面的成因主要在于：一方面，開發(fā)商的拿地成本增高，原先只要 20一畝的土地成本現(xiàn)在變成了 50一畝，促使其走高端市場的道路；而另一方面，業(yè)界對高檔別墅的盲目樂觀以及開發(fā)商急于在別墅項目上作品牌、顯身手的不健康心態(tài)，造成了開發(fā)商在市場定位上的錯誤判斷。 知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 這種結構性矛盾的出現(xiàn)不僅對微觀市場中的具體別墅項目帶來極大的風險，而且對整體市場的發(fā)展也帶來極為不利的影響。但反過來，這種結構性矛盾也意味著市場機會的出現(xiàn)，利用這種矛盾，在合適的地點發(fā)展中檔、中低檔的別墅項目定能獲得巨大的成功。 6、上海別墅市場的客源構成 從市場統(tǒng)計的角度分析，別墅的購買者是典型的小眾市場，經濟實力較強，對生活品質 要求較高，有相對固定的社交活動范圍與層面。但是這些僅僅是基本共性，由于 別墅購買者的 職業(yè)情況、生活背景、收入來源等多方面的差別，其對于別墅物業(yè)，無論是選擇、購買還是使用都表現(xiàn)出一定的差異性。 地域上 客源三分天下 據(jù)調查表明， 在目前在上海別墅的購買人群中，上海籍僅占 國內其他地區(qū)的購買者占了 25%，港澳、臺同胞則占了近 30%，余下的為其他國家外籍人士購買。 職業(yè)構成 金字塔分布 中高級管理人員比例最高，達到 以下則依此為專4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級管理人員專業(yè)技術人員私營企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購 買 者 職 業(yè) 構 成 情 況中高級管理人員專業(yè)技術人員私營企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購 買 者 職 業(yè) 構 成 情 況知識水壩（豆丁網 心為您整理（雙擊刪除） 業(yè)技術人員占 私營企業(yè)主占 自由職業(yè) 其他情況則有 值得注意的是，由于許多私營企業(yè)主或主要合伙人等相對表現(xiàn)較為低調，不喜張揚。出于身份和社交范圍等多種因素考慮，在調查過程中將自己歸入企業(yè)中高級管理人員一類。這種行為可以理解。但是這樣一來也造成私營企業(yè)主比例較實際情況相對偏低。而中高級管理人員比例中存在一定的 “ 老板 ” 階層。可謂 “ 真正的金色或明或暗 ” 。 高檔別墅、中檔別墅、低檔別墅客戶呈金字塔形態(tài)分布 高檔 別墅 中檔別墅 低檔別墅 市區(qū)和郊區(qū)都有分布，目 標客戶對物業(yè)管理、景觀、環(huán)境和空氣質量提出很高的要求，單棟價格在 300 萬元以上。 主要客戶是跨國公司總裁、高級主管、港臺投資人士、影視明星、國內名企總裁、房地產巨頭、著名設計師等。 主要分布在市郊結合部，空氣質量好，社區(qū)整體規(guī)模與配套設施全，有大面積的花園，單體價格在 150之間。 主要客戶是