房地產(chǎn)業(yè)增值稅會(huì)計(jì)核算方法

1 房地產(chǎn)企業(yè)增值稅會(huì)計(jì)核算辦法 試行稿 為積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的全面試點(diǎn)工作 確保相關(guān)稅改政 策在我公司的全面落實(shí) 正確指導(dǎo)下屬項(xiàng)目公司開(kāi)展相關(guān)會(huì)計(jì)核算 依 據(jù) 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 增值稅暫行條例 財(cái)稅 2016 36 號(hào) 關(guān)于全 面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016 年第 18 號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告 等有關(guān)會(huì)計(jì) 稅收制度及規(guī)定 結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)及公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況 特制定本會(huì)計(jì)核算辦法 一 會(huì)計(jì)科目設(shè)置 1 增值稅應(yīng)在 應(yīng)交稅費(fèi) 科目下核算 科目設(shè)置明細(xì)如下 一級(jí)科目一級(jí)科目二級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目三級(jí)科目 進(jìn)項(xiàng)稅額 已交稅金 減免稅款 土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額 轉(zhuǎn)出未交增值稅 銷項(xiàng)稅額 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出 應(yīng)交增值稅 轉(zhuǎn)出多交增值稅 未交增值稅 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 應(yīng)交稅費(fèi) 預(yù)繳增值稅 2 2 各明細(xì)科目核算內(nèi)容 應(yīng)交增值稅應(yīng)交增值稅 項(xiàng)目借方貸方 1 進(jìn)項(xiàng)稅額 記錄企業(yè)購(gòu)入貨物 或接受應(yīng)稅勞務(wù)而支付的 準(zhǔn)予從銷 項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額 企業(yè)購(gòu)入 貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)支付的進(jìn)項(xiàng)稅額 用藍(lán)字登記 退回所購(gòu)貨物應(yīng)沖銷的 進(jìn)項(xiàng)稅額 用紅字登記 1 銷項(xiàng)稅額 記錄企業(yè)銷 售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的 增值稅額 企業(yè)銷售貨物或提供 應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的銷項(xiàng)稅額 用 藍(lán)字登記 退回銷售貨物應(yīng)沖銷 的銷項(xiàng)稅額 用紅字登記 2 已交稅金 記錄企業(yè)已繳納的 增值稅額 企業(yè)已繳納的增值稅額用 藍(lán)字登記 退回多繳的增值稅額用紅 字登記 2 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出 記錄企 業(yè)的購(gòu)進(jìn)貨物 在產(chǎn)品 產(chǎn)成品 等發(fā)生非正常損失以及其他原因 而不應(yīng)從銷項(xiàng)稅額中抵扣 按規(guī) 定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額 3 土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額 核算 和統(tǒng)計(jì)土地價(jià)款的當(dāng)期和累計(jì)抵減情 況 3 轉(zhuǎn)出多交增值稅 核算 企業(yè)月終轉(zhuǎn)出本月多交 用于抵 減下月應(yīng)交納的增值稅數(shù) 4 減免稅款 核算直接減免的增 值稅 發(fā)生 額 5 轉(zhuǎn)出未交增值稅 核算企業(yè) 月終轉(zhuǎn)出未交的增值稅 余額企業(yè)尚未抵扣的增值稅 貸方無(wú)余額 對(duì)于多期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 為方便統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目各期預(yù)繳增值稅款與進(jìn) 銷項(xiàng) 稅額的發(fā)生 抵減 或取得等情況 真實(shí)反映各期增值稅實(shí)際稅負(fù)情況 以上 進(jìn)項(xiàng)稅額 銷項(xiàng)稅額 土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額 進(jìn)項(xiàng)稅額 3 轉(zhuǎn)出 明細(xì)科目需按現(xiàn)有 項(xiàng)目期數(shù) 進(jìn)行輔助核算 期數(shù)設(shè)置原則上 采用現(xiàn)有分期 但如有以下情況應(yīng)進(jìn)行調(diào)整 1 原作為一個(gè)項(xiàng)目分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本核算的房地產(chǎn)項(xiàng)目 如既有采 用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅 又有一般計(jì)稅方法征稅的 在確認(rèn) 項(xiàng)目期數(shù) 時(shí) 需再次進(jìn)行分期 計(jì)稅方法不同 不得使用同一分期進(jìn)行增值稅業(yè) 務(wù)的核算 2 采用一般計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目 取得多本 建筑工程施工 許可證 的 可不按 建筑工程施工許可證 進(jìn)行分期 但須嚴(yán)格按照 交付時(shí)間設(shè)立單獨(dú)的分期進(jìn)行增值稅業(yè)務(wù)的核算 交付時(shí)間不同的分期 不得合并核算 3 為準(zhǔn)確核算與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)直接關(guān)系的其他增值稅涉稅事項(xiàng) 在 現(xiàn)有 項(xiàng)目期數(shù) 下設(shè)置 共同項(xiàng) 輔助明細(xì) 該 共同項(xiàng) 僅適用于 與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)直接關(guān)系的增值稅業(yè)務(wù) 例 取得的增值稅專用發(fā)票 不 含稅部分會(huì)計(jì)核算時(shí)屬于 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 固定資產(chǎn) 低值易耗品 其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)記入 共同項(xiàng) 下輔助核 算 4 增值稅核算業(yè)務(wù)下的分期 不得使用 待分?jǐn)傢?xiàng)目 或類似性質(zhì) 的過(guò)渡性分期 例如 取得的進(jìn)項(xiàng)稅額 涉及到跨期分?jǐn)偟?應(yīng)在取得 當(dāng)期按照合理的比例進(jìn)行分?jǐn)?確實(shí)無(wú)法劃分的 按照稅法規(guī)定以 建 筑工程施工許可證 注明的 建設(shè)規(guī)模 為依據(jù)進(jìn)行劃分 5 項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)的自持項(xiàng)目 應(yīng)設(shè)立單獨(dú)的分期 其進(jìn)項(xiàng)稅額按照 稅法規(guī)定在取得的當(dāng)期進(jìn)行抵扣 未交增值稅未交增值稅 項(xiàng)目借方貸方 發(fā)生額企業(yè)月終轉(zhuǎn)入的多交的增值稅 反應(yīng)企業(yè)月終轉(zhuǎn)入的當(dāng)月發(fā)生的 應(yīng)交未交增值稅 4 余額多交的增值稅未交的增值稅 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 項(xiàng)目借方貸方 發(fā)生額 記錄企業(yè)購(gòu)進(jìn)房地產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額中 40 部分待第二年抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅 額 轉(zhuǎn)入 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 進(jìn)項(xiàng)稅額 金額 余額待抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)余額 預(yù)繳增值稅預(yù)繳增值稅 項(xiàng)目借方貸方 發(fā)生額按照征收率預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入 應(yīng)交稅費(fèi) 未交增值稅 余額預(yù)繳增值稅無(wú)余額 二 會(huì)計(jì)處理 1 1 借方的會(huì)計(jì)處理 借方的會(huì)計(jì)處理 1 進(jìn)項(xiàng)稅額 1 項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)采用一般計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目 核算企業(yè)購(gòu)入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)而支付的 準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的 增值稅額 發(fā)生時(shí)借記 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 進(jìn)項(xiàng)稅額 科目 借記 開(kāi)發(fā)成本 固定資產(chǎn) 用于非應(yīng)稅項(xiàng)目 免稅項(xiàng)目的除外 原材料 其他業(yè)務(wù)支出 制造費(fèi)用 營(yíng)業(yè) 銷售 費(fèi)用 管理費(fèi)用 等科目 按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額 貸記 應(yīng)付賬款 銀行存款 等科目 2 項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)采用一般計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目 進(jìn)項(xiàng)稅額 明細(xì)科目除需按照 項(xiàng)目期數(shù) 設(shè)置輔助核算外 增加 進(jìn)項(xiàng)稅率明細(xì) 輔助核算 該輔助核算明細(xì)設(shè)置與國(guó)家稅務(wù)總局公告 5 2016 年第 13 號(hào)文件 附件一 中的 本期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額結(jié)構(gòu)明細(xì)表 明細(xì)項(xiàng)目一致 3 按照稅法規(guī)定 采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅的房地產(chǎn)老 項(xiàng)目不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 其對(duì)應(yīng)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)直接記入相應(yīng)的開(kāi) 發(fā)成本科目 如取得的發(fā)票為增值稅專項(xiàng)發(fā)票 可先認(rèn)證 后從進(jìn)項(xiàng)稅 額轉(zhuǎn)出 如一張?jiān)鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票同時(shí)涉及一般計(jì)稅方法計(jì)稅 簡(jiǎn)易計(jì)稅 方法計(jì)稅項(xiàng)目 應(yīng)在取得當(dāng)期按照合理的比例進(jìn)行分?jǐn)?歸屬于簡(jiǎn)易方 法計(jì)稅項(xiàng)目的 其進(jìn)項(xiàng)稅額直接記入開(kāi)發(fā)成本 歸屬于一般計(jì)稅方法項(xiàng) 目的 記入當(dāng)期可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 無(wú)法劃分的 應(yīng)按照稅法規(guī)定以 建筑工程施工許可證 注明的 建設(shè)規(guī)模 為依據(jù)進(jìn)行劃分 計(jì)算公式如下 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅 額 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模 以上計(jì)算公式中的房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模 為該增值稅專用發(fā)票所 涉及分?jǐn)偟捻?xiàng)目分期建設(shè)規(guī)模之和 如尚未取得 建筑工程施工許可證 可采用項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件中的建設(shè)規(guī)模或建筑面積數(shù)據(jù) 例 某項(xiàng)目一期為簡(jiǎn)易方法征稅項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模 4 萬(wàn)方 二期為 一般計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模 6 萬(wàn)方 施工單位及總包合同均為 同一個(gè) 項(xiàng)目公司于 2016 年 5 月 31 日取得該施工單位開(kāi)具的 1110 萬(wàn)元的增值稅專用發(fā)票 會(huì)計(jì)處理如下 借 開(kāi)發(fā)成本 一期 400 1110 1 11 0 11 40 444 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)成本 二期 600 萬(wàn)元 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 進(jìn)項(xiàng)稅額 二期 1110 1 11 0 11 60 66 萬(wàn)元 貸 應(yīng)付賬款 應(yīng)付票據(jù) 銀行存款等科目 1110 萬(wàn)元 3 已交稅金 核算企業(yè)已繳納本月實(shí)現(xiàn)的增值稅額 發(fā)生時(shí) 借記 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 已交稅金 貸記 銀行存款 科目 依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016 年第 18 號(hào) 關(guān)于發(fā)布的公告 第十條 規(guī)定之法定預(yù)繳義務(wù)預(yù)繳的增值稅 不在該范疇內(nèi)預(yù)繳的增值稅 不在該范疇內(nèi) 4 土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額 按照稅法規(guī)定 一般納稅人銷 售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 適用一般計(jì)稅方法征稅的 按照取得的全部 價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì) 算銷售額 該科目用于核算和統(tǒng)計(jì)土地價(jià)款的當(dāng)期和累計(jì)抵減情況 當(dāng)期抵 減的金額計(jì)算時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照稅法規(guī)定執(zhí)行 即 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積 房 地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積 支付的土地價(jià)款 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款 1 11 11 注 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)不得抵減土地價(jià)款 注 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)不得抵減土地價(jià)款 5 減免稅款 核算直接減免的增值稅 發(fā)生時(shí)借記 應(yīng)交稅 費(fèi) 應(yīng)交增值稅 減免稅款 科目 貸記 營(yíng)業(yè)外收入 減免增 值稅 科目 企業(yè)初次購(gòu)買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費(fèi)用 按實(shí) 際支付或應(yīng)付的金額 借記 固定資產(chǎn) 科目 貸記 銀行存款 應(yīng) 付賬款 等科目 按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額 借記 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 減免稅款 科目 貸記 遞延收益 科目 按期計(jì)提折 舊 借記 管理費(fèi)用 等科目 貸記 累計(jì)折舊 科目 同時(shí) 借記 遞延收益 科目 貸記 管理費(fèi)用 等科目 發(fā)生技術(shù)維護(hù)費(fèi) 按實(shí)際支付或應(yīng)付的金額 借記 管理費(fèi)用 等 科目 貸記 銀行存款 等科目 按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額 借 記 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 減免稅款 科目 貸記 管理費(fèi)用 等科目 6 轉(zhuǎn)出未交增值稅 核 7 算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出未交的增值稅 發(fā)生時(shí)借記 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 轉(zhuǎn)出未交增值稅 貸記 應(yīng)交稅費(fèi) 未交增值稅 科目 2 2 貸方的會(huì)計(jì)處理 貸方的會(huì)計(jì)處理 1 銷項(xiàng)稅額 核算企業(yè)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值 稅額 1 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目不得計(jì)提銷項(xiàng)稅額 2 一般計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)時(shí) 按規(guī)定稅率收取的增值稅銷 項(xiàng)稅額 預(yù)收款方式銷售的 即項(xiàng)目預(yù)售期進(jìn)行期房銷售 一般指分期 項(xiàng)目集中交付前或完成項(xiàng)目初始登記前發(fā)生的銷售行為 收到預(yù)收款 時(shí) 不得計(jì)提銷項(xiàng)稅額 待達(dá)到稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間時(shí)一次性 計(jì)提 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間暫按該項(xiàng)目分期集中交付時(shí)間確定 以下如涉 及納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的內(nèi)容 統(tǒng)一以項(xiàng)目集中交付時(shí)間進(jìn)行描述 如 稅法有不同規(guī)定的 按照稅法執(zhí)行 相應(yīng)會(huì)計(jì)分錄如下 A 預(yù)售期收到分期款或首付款 按揭款時(shí) 借 銀行存款 貸 預(yù)收賬款 購(gòu)房客戶輔助核算 簽訂的商品房預(yù)售合同 向購(gòu)買方收取的價(jià)稅合計(jì)金額應(yīng)全額通過(guò) 預(yù)收賬款 科目核算 B 項(xiàng)目集中交付時(shí)的賬務(wù)處理 a 項(xiàng)目集中交付時(shí)已款清的合同 應(yīng)在月底按照稅法規(guī)定計(jì)提銷項(xiàng) 稅額 土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額的金額 并按照集團(tuán)規(guī)定的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 分錄如下 借 預(yù)收賬款 購(gòu)房客戶輔助核算 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額 項(xiàng)目期數(shù) 貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 8 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 銷項(xiàng)稅額 項(xiàng)目期數(shù) 集中交付時(shí)合同已款清 因不符合收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 如 有證據(jù)證明 存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題 有較大退房可能的合同 未結(jié)轉(zhuǎn)收入的 仍應(yīng)按照 稅法規(guī)定計(jì)提銷項(xiàng)稅額及土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額 計(jì)入 預(yù)收賬款 銷 項(xiàng)稅額計(jì)提 科目 b 項(xiàng)目集中交付時(shí)款未清不符合收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的合同 應(yīng)在月底按 照稅法規(guī)定計(jì)提銷項(xiàng)稅額 土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額 但不確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù) 收入 計(jì)提銷項(xiàng)稅額及土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額時(shí) 需考慮該合同的收款 比例 銷項(xiàng)稅額則按照該合同已收款金額 1 11 11 計(jì)算 土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額按照以下公式計(jì)算 土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額 合同已收款比例 該合同銷售面積 該期總可售面積 該期支付的土地價(jià)款 1 11 11 為方便核算 在 預(yù)收賬款 科目下設(shè)置 銷項(xiàng)稅額計(jì)提 二級(jí)科 目 該科目應(yīng)按照客戶及項(xiàng)目期數(shù)進(jìn)行輔助核算 會(huì)計(jì)分錄如下 借 預(yù)收賬款 銷項(xiàng)稅額計(jì)提 購(gòu)房客戶輔助核算 項(xiàng)目期數(shù) 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額 項(xiàng)目期數(shù) 貸 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 銷項(xiàng)稅額 項(xiàng)目期數(shù) 注 明確有付款日期的分期收款合同 至合同約定付款日尚未回款 的 按照稅法規(guī)定 該部分應(yīng)收款應(yīng)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生 計(jì)提銷項(xiàng)稅額 及土地抵減銷項(xiàng)稅額 集中交付后該筆合同的后續(xù)收款 于收款當(dāng)日或當(dāng)月月底匯總按照 此方法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理 待收齊全款時(shí) 月底再根據(jù)集團(tuán)公司規(guī)定的收入 確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的結(jié)轉(zhuǎn) 并沖銷以前月度在 預(yù)收賬款 科目計(jì)提的 銷項(xiàng)稅額 會(huì)計(jì)分錄如下 9 借 預(yù)收賬款 客戶輔助核算 預(yù)收賬款 銷項(xiàng)稅額計(jì)提 客戶輔助核算 項(xiàng)目期數(shù) 借方負(fù)數(shù) 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額 項(xiàng)目期數(shù) 注 按結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)月實(shí)際收款金額計(jì)算 貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 銷項(xiàng)稅額 項(xiàng)目期數(shù) 注 按照結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng) 月收款的金額計(jì)算 C 項(xiàng)目集中交付后銷售現(xiàn)房的賬務(wù)處理 項(xiàng)目集中交付后 項(xiàng)目公司發(fā)生的銷售現(xiàn)房行為 收到房款時(shí)不再 按照 3 的征收率進(jìn)行增值稅的預(yù)繳 a 現(xiàn)房銷售采用分期收款的 在收到分期款時(shí) 應(yīng)開(kāi)具 收款收據(jù) 收取的價(jià)稅合計(jì)款項(xiàng)需全額通過(guò) 預(yù)收賬款 科目進(jìn)行核算 在收齊 全款后應(yīng)換開(kāi)增值稅專用或普通發(fā)票 項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)如要求在收 到分期款或首付款時(shí)即開(kāi)具增值稅專用或普通發(fā)票 相關(guān)處理按照當(dāng)?shù)?稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定執(zhí)行 會(huì)計(jì)處理參考項(xiàng)目集中交付時(shí)款未清的合同 b 現(xiàn)房銷售采用一次性收款的 收到的價(jià)稅合計(jì)總額通過(guò) 預(yù)收賬 款 科目進(jìn)行核算 開(kāi)具增值稅專用或普通發(fā)票 同時(shí)沖銷預(yù)收賬款 結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 計(jì)提銷項(xiàng)稅額及土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額 現(xiàn)房銷售采用按揭收款的 收到首付款時(shí) 因辦理按揭手續(xù)需要 一般需開(kāi)具全額增值稅發(fā)票 應(yīng)收未收按揭款部分 應(yīng)借 應(yīng)收賬款 貸記 預(yù)收賬款 科目 同時(shí)須進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)收入 計(jì)提銷項(xiàng)稅額等處理 具體參照 項(xiàng)目集中交付時(shí)已款清的合同 進(jìn)行會(huì)計(jì)處理 如發(fā)生銷售退回的 則作相反的會(huì)計(jì)分錄 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目不得計(jì)提銷項(xiàng)稅額 2 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出 核算企業(yè)的購(gòu)進(jìn)貨物 在產(chǎn)品 產(chǎn)成品 應(yīng) 10 稅勞務(wù)等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項(xiàng)稅額中抵扣 按規(guī) 定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額 發(fā)生時(shí)借記 待處理財(cái)產(chǎn)損益 在建工程 應(yīng) 付職工薪酬 等科目 貸記 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出 科目 3 轉(zhuǎn)出多交增值稅 核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出本月多交 用于抵減 下月應(yīng)交納的增值稅數(shù) 發(fā)生時(shí)借記 應(yīng)交稅費(fèi) 未交增值稅 科目 貸記 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 轉(zhuǎn)出多交增值稅 科目 3 3 未交稅金的會(huì)計(jì)處理 未交稅金的會(huì)計(jì)處理 通過(guò)上述 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 借 貸方明細(xì)核算之后 企業(yè)交納截止上月末未交納的增值稅時(shí) 借記 應(yīng)交稅費(fèi) 未交增值 稅 科目 貸記 銀行存款 科目 注 采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目銷售自行開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)時(shí) 按 照 5 征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額 直接記入 應(yīng)交稅費(fèi) 未交增值稅 科目 不得通過(guò) 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 銷項(xiàng)稅額 科目進(jìn)行核算 會(huì)計(jì)分錄如下 1 借 銀行存款 貸 預(yù)收賬款 2 借 預(yù)收賬款 貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi) 未交增值稅 4 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)處理的會(huì)計(jì)處理 一般情況下 當(dāng)天取得的增值稅專用發(fā)票應(yīng)在當(dāng)天進(jìn)行認(rèn)證 但 因特殊情況無(wú)法在當(dāng)天完成認(rèn)證且跨月的 該筆進(jìn)項(xiàng)稅額須通過(guò)本科目 進(jìn)行核算 另外 如取得按照稅法規(guī)定需分期進(jìn)行抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 未達(dá)到抵 扣時(shí)間要求的進(jìn)項(xiàng)稅額也通過(guò)本科目進(jìn)行核算 11 待進(jìn)項(xiàng)稅額完成認(rèn)證或者達(dá)到可抵扣時(shí)間要求時(shí) 通過(guò)本科目轉(zhuǎn)入 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 進(jìn)項(xiàng)稅額 科目 5 預(yù)繳增值稅的會(huì)計(jì)處理預(yù)繳增值稅的會(huì)計(jì)處理 稅法規(guī)定 一般納稅人采取預(yù)收款方式 即預(yù)售方式 銷售自行開(kāi)發(fā) 的房地產(chǎn)項(xiàng)目 應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3 的預(yù)征率預(yù)繳增值稅 該科 目系按照上述規(guī)定 專項(xiàng)用于核算項(xiàng)目公司實(shí)際預(yù)繳的增值稅款 一般計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目按照以下方法計(jì)算確認(rèn) 一般計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目按照以下方法計(jì)算確認(rèn) 當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的增值稅 當(dāng)期收到的預(yù)收賬款 1 11 3 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目按照以下方法計(jì)算確認(rèn) 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目按照以下方法計(jì)算確認(rèn) 當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的增值稅 當(dāng)期收到的預(yù)收賬款 1 5 3 會(huì)計(jì)分錄如下 借 應(yīng)交稅費(fèi) 預(yù)繳增值稅 項(xiàng)目期數(shù) 貸 銀行存款 三 特殊事項(xiàng) 增值稅檢查事項(xiàng)的賬務(wù)調(diào)整 三 特殊事項(xiàng) 增值稅檢查事項(xiàng)的賬務(wù)調(diào)整 按 增值稅檢查調(diào)帳方法 國(guó)稅發(fā) 1998 44 號(hào)附件 要求 對(duì)增值稅檢查后的帳務(wù)調(diào)整 應(yīng)設(shè)立 應(yīng)交稅費(fèi) 增值稅檢查調(diào)整 專門帳戶進(jìn)行核算 凡檢查后應(yīng)調(diào)減帳面進(jìn)項(xiàng)稅額或調(diào)增銷項(xiàng)稅額和進(jìn) 項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的數(shù)額 借記有關(guān)科目 貸記本科目 凡檢查后應(yīng)調(diào)增帳面 進(jìn)項(xiàng)稅額或調(diào)減銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的數(shù)額 借記本科目 貸記有 關(guān)科目 全部調(diào)帳事項(xiàng)入帳后 應(yīng)結(jié)出本帳戶的余額 并對(duì)該余額進(jìn)行 處理 1 若余額在借方 全部視同留抵進(jìn)項(xiàng)稅額 按借方余額數(shù) 借記 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 進(jìn)項(xiàng)稅額 科目 貸記本科目 2 若余額在貸方 且 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 帳戶無(wú)余額 12 按貸方余額數(shù) 借記本科目 貸記 應(yīng)交稅費(fèi) 未交增值稅 科目 3 若本帳戶余額在貸方 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)有增值稅 帳戶有借 方余額且等于或大于這個(gè)貸方余額 按貸方余額數(shù) 借記本科目 貸記 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 科目 4 若本帳戶余額在貸方 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 帳戶有借 方余額但小于這個(gè)貸方余額 應(yīng)將這兩個(gè)帳戶的余額沖出 其差額貸記 應(yīng)交稅費(fèi) 未交增值稅 科目 四 房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理示例四 房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理示例 一一 進(jìn)項(xiàng)稅額的核算進(jìn)項(xiàng)稅額的核算 案例 1 甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)中 某月份發(fā)生前期工程費(fèi) 1000 萬(wàn)元 不含稅價(jià) 其中 地質(zhì)勘察費(fèi) 50 萬(wàn)元 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)及 其他設(shè)計(jì) 500 萬(wàn)元 土地平整 450 萬(wàn)元 建筑業(yè)稅率 11 各項(xiàng)業(yè)務(wù) 均取得增值稅專用發(fā)票 且在當(dāng)月通過(guò)了發(fā)票認(rèn)證 進(jìn)項(xiàng)稅額 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 550 6 33 萬(wàn)元 土地平整 450 11 49 5 萬(wàn)元 合計(jì) 82 5 萬(wàn)元 借 開(kāi)發(fā)成本 前期工程費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 土地平整 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 進(jìn)項(xiàng)稅額 貸 銀行存款 案例 2 甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)中 某月份總計(jì)支付工程款 3000 萬(wàn)元 不含稅價(jià) 其中供電配套設(shè)施工程費(fèi) 1000 萬(wàn)元 燃?xì)夤こ藤M(fèi) 500 萬(wàn)元 景觀工程費(fèi) 1000 萬(wàn)元 園林綠化費(fèi)用 500 萬(wàn)元 道路施工 500 萬(wàn)元 假設(shè)取得 11 的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣發(fā)票 不含稅價(jià) 進(jìn)項(xiàng)稅額 3000 11 330 13 借 開(kāi)發(fā)成本 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 進(jìn)項(xiàng)稅額 貸 銀行存款 案例 3 甲房地產(chǎn)公司某月份總計(jì)發(fā)生建安工程費(fèi) 20000 萬(wàn)元 其 中主體承包工程 18000 萬(wàn)元 水暖工程 1000 萬(wàn)元 監(jiān)理費(fèi) 100 萬(wàn)元 其他工程 900 萬(wàn)元 不含稅價(jià) 進(jìn)項(xiàng)稅額 18000 1000 900 11 100 6 2195 萬(wàn) 借 開(kāi)發(fā)成本 建筑工程費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 進(jìn)項(xiàng)稅額 貸 銀行存款 案例 4 甲房地產(chǎn)公司某月份共發(fā)生公共配套費(fèi) 6000 萬(wàn)元 其中人 防工程 2000 萬(wàn)元 會(huì)所 4000 萬(wàn)元 均取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票 假設(shè)稅率 11 不含稅價(jià) 進(jìn)項(xiàng)稅額 6000 11 660 萬(wàn)元 借 開(kāi)發(fā)成本 公共配套設(shè)施 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 進(jìn)項(xiàng)稅額 貸 銀行存款 案例 5 甲房地產(chǎn)公司某月份發(fā)生管理費(fèi)用 1300 萬(wàn)元 其中支付管 理人員工資 1 200 萬(wàn)元 購(gòu)買辦公用品 10 萬(wàn)元 17 專用發(fā)票 食堂 采購(gòu) 13 專用發(fā)票 10 萬(wàn)元 其他費(fèi)用 80 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅發(fā)票 銷 售費(fèi)用 1570 萬(wàn)元 其中銷售傭金 500 萬(wàn)元 普通發(fā)票 廣告費(fèi)用 1000 萬(wàn)元 專用發(fā)票 會(huì)展費(fèi)用 20 萬(wàn)元 專用發(fā)票 其他 50 萬(wàn)元 17 專用發(fā)票 說(shuō)明 以上發(fā)票價(jià)格均為不含稅價(jià) 則 管理費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額 10 17 1 7 萬(wàn)元 食堂采購(gòu) 10 萬(wàn)元不能抵扣進(jìn)項(xiàng) 按含稅價(jià)金管理費(fèi)用 10 1 13 11 3 萬(wàn)元 14 銷售費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額 1000 6 20 6 50 17 69 7 萬(wàn) 元 借 管理費(fèi)用 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 進(jìn)項(xiàng)稅額 17000 貸 應(yīng)付職工薪酬 銀行存款 借 銷售費(fèi)用 銷售傭金 廣告費(fèi)用 會(huì)展費(fèi)用 其他 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 進(jìn)項(xiàng)稅額 貸 銀行存款 案例 6 甲房地產(chǎn)公司從小規(guī)模納稅人購(gòu)買材料總計(jì)金額 100 萬(wàn)元 含稅價(jià) 取得稅務(wù)代開(kāi)增值稅發(fā)票 按 3 稅率計(jì)算 則 進(jìn)項(xiàng)稅額 100 1 3 3 2 91 萬(wàn)元 借 開(kāi)發(fā)成本 建筑安裝工程 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 進(jìn)項(xiàng)稅額 29100 貸 銀行存款 案例 7 某房地產(chǎn)公司 2016 年 8 月份購(gòu)進(jìn)一樓辦公樓 不含稅價(jià) 1000 萬(wàn)元 取得 11 的增值稅專用發(fā)票并經(jīng)過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證 2016 年 8 月 借 固定資產(chǎn) 辦公樓 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 進(jìn)項(xiàng)稅額 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 2017 年 8 月 借 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 進(jìn)項(xiàng)稅額 貸 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 15 二二 銷項(xiàng)稅額的核算 銷項(xiàng)稅額的核算 1 1 預(yù)售階段的增值稅核算 預(yù)售階段的增值稅核算 案例 8 甲房地產(chǎn)公司某月份收到預(yù)收房款 5000 萬(wàn)元 含稅價(jià) 存 入銀行 一般征稅預(yù)繳稅款會(huì)計(jì)處理如下 換算成不含稅價(jià) 5000 1 11 4504 5 萬(wàn)元 預(yù)繳增值稅 4504 5 3 125 14 萬(wàn)元 借 銀行存款 貸 預(yù)收帳款 借 應(yīng)交稅費(fèi) 未交增值稅 貸 銀行存款 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目按照以下方法計(jì)算確認(rèn) 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目按照以下方法計(jì)算確認(rèn) 當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的增值稅 當(dāng)期收到的預(yù)收賬款 1 5 5 換算成不含稅價(jià) 5000 1 5 5 238 10萬(wàn)