商品房驗(yàn)房和交房注意事項(xiàng)

商品房驗(yàn)房和交房注意事項(xiàng) 部分樓盤(pán)的業(yè)主在交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)該商品房水電均未入戶 小區(qū)的路泥濘不堪 更看不 見(jiàn)什么綠化 配套設(shè)施還在施工中 為何開(kāi)發(fā)商要匆忙交房呢 實(shí)際上有些開(kāi)發(fā)商由于怕承 擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任 即使不具備有關(guān)的交付條件 也匆忙讓購(gòu)房者辦理交房手續(xù) 像 這類開(kāi)發(fā)商所交的房屋大多只是樓盤(pán)主體工程驗(yàn)收合格 基礎(chǔ)配套設(shè)施工程還未驗(yàn)收合格 而普通的購(gòu)房者不具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí) 即使有疑問(wèn)也找不出什么好的解決辦法 只能叫 辦手續(xù)就辦手續(xù) 不少購(gòu)房者在辦理完交接手續(xù)后才發(fā)現(xiàn)房屋或配套存在種種瑕疵 找開(kāi) 發(fā)商理論時(shí) 開(kāi)發(fā)商辯稱該房已由購(gòu)房者驗(yàn)收合格 對(duì)購(gòu)房者反映的問(wèn)題不予理睬 開(kāi)發(fā)商未能按照合同約定準(zhǔn)時(shí)地把合格的房屋交付購(gòu) 房者是目前商品房買(mǎi)賣(mài)中常見(jiàn)的糾紛之一 買(mǎi)賣(mài)雙方常常就交房的條件 程序發(fā)生爭(zhēng)議 其糾紛主要集中在以下四個(gè)方面 一 交房程序倒置 先交房后驗(yàn)收 二 合同或廣告中承 諾的配套設(shè)施缺失 縮水或違反規(guī)劃 三 違規(guī)收費(fèi)或者違約漲價(jià) 四 部分開(kāi)發(fā)商利用交房 之機(jī)要求購(gòu)房者簽署補(bǔ)充協(xié)議 設(shè)置圈套 這里建議購(gòu)房者在交房時(shí)應(yīng)多咨詢一下專業(yè)人 士 避免相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn) 以使自己的權(quán)益得到最大維護(hù) 房屋交房應(yīng)注意什么 現(xiàn)提供一 些建議供讀者參考 一 先驗(yàn)收后交房 某些開(kāi)發(fā)商在約定交房期仍達(dá)不到法定的交房條件 或房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵 為 了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)避責(zé)任 利用購(gòu)房者急于收房入住的心理 要求購(gòu)房者先簽收鑰匙 簽署 入伙協(xié)議書(shū) 然后再進(jìn)行驗(yàn)房 一旦購(gòu)房者沒(méi)有防范而與開(kāi)發(fā)商辦理交房手續(xù) 不但今 后難以追究開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任 還常常造成房屋或配套設(shè)施的質(zhì)量瑕疵和保修維 修的責(zé)任不明 開(kāi)發(fā)商雖然按合同約定時(shí)間把房屋交給了購(gòu)房者 但根據(jù) 城市房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 第十七條規(guī)定 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工 經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用 不經(jīng) 驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的 不得交付使用 由于交房時(shí)不具備合同約定和法律規(guī)定的交付條 件 其所謂的交房不能產(chǎn)生法律上的交付 購(gòu)房者有權(quán)拒絕交房 開(kāi)發(fā)商已構(gòu)成實(shí)際上的 逾期交房 應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任 驗(yàn)收房屋流程可分為書(shū)面驗(yàn)收和現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收兩部分 書(shū)面驗(yàn)收包括查驗(yàn)房屋可以交付的 文件 如 竣工備案表 交付許可證 實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)等 收取 住宅質(zhì)量保證書(shū) 住宅 使用說(shuō)明書(shū) 注意里面的交房日期 特別提醒讀者 開(kāi)發(fā)商必須提供省建設(shè)廳統(tǒng)一新制 訂的 新建商品住宅質(zhì)量保證書(shū) 及 新建商品住宅使用說(shuō)明書(shū) 現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收具體內(nèi)容包括 1 所交付的房屋是否是您所購(gòu)買(mǎi)的房屋 其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符 2 房屋質(zhì)量是否 合格 門(mén)窗等是否與合同的約定相符 3 水電氣等附屬配套設(shè)施是否按合同到位 4 其他合同 中約定的項(xiàng)目做得如何 驗(yàn)房中若有任何一項(xiàng)不符 均可拒絕簽收并在交接記錄上如實(shí)記 載 最好將拒收理由書(shū)掛號(hào)寄給開(kāi)發(fā)商 而對(duì)于配套設(shè)施缺失或縮水和違反規(guī)劃的問(wèn)題 可聯(lián)絡(luò)其他購(gòu)房者共同要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)做或賠償 因?yàn)閱蝹€(gè)購(gòu)房者就共同配套提出異議或要 求往往勢(shì)單力薄 必要時(shí)可聯(lián)合向主管部門(mén)投訴甚至提起訴訟 二 明確開(kāi)發(fā)商收取的費(fèi)用 交房時(shí)購(gòu)房者繳交一些費(fèi)用是難免的 如購(gòu)房尾款 物業(yè)管理費(fèi) 裝修保證金 不能直 接向業(yè)主收取 裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等 對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù) 商品房銷售管 理辦法 開(kāi)發(fā)商在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)已選聘了物業(yè)管理企業(yè)的 購(gòu)房者應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽 訂物業(yè)管理合同 現(xiàn)實(shí)中有的開(kāi)發(fā)商為促銷而根據(jù)購(gòu)房者的要求承諾不同的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 有的對(duì)不同消費(fèi)群采取不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 由于購(gòu)房者是單個(gè)與開(kāi)發(fā)商訂立合同 往往不知道 別人的交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 作為市場(chǎng)化的物業(yè)管理服務(wù)而言 同樣的服務(wù)不同的收費(fèi) 對(duì)交費(fèi)單價(jià) 高且不知情的購(gòu)房者構(gòu)成了價(jià)格歧視 另一種情況是開(kāi)發(fā)商口頭承諾低標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)但沒(méi) 有書(shū)面協(xié)議 交房前后與物業(yè)公司簽署收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于口頭承諾的物業(yè)管理委托合同 前期管 理 建議 對(duì)于價(jià)格歧視可以向物價(jià)部門(mén)投訴或者直接訴訟或仲裁以要求價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)一致 對(duì)于物業(yè)費(fèi)上漲 如果能收集到充分證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)作的口頭承諾 如合法錄音等 可以要求開(kāi)發(fā)商遵守承諾或補(bǔ)貼差價(jià) 如果舉證不能 只好盡快依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘新 的物業(yè)公司 目前 交房時(shí)購(gòu)房者對(duì)公共維修基金的繳納爭(zhēng)議也比較多 三 警惕協(xié)議陷阱 一些開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房者急于收房或疏于防范而設(shè)置圈套 在辦理交接時(shí)要求購(gòu)房者簽 署對(duì)購(gòu)房者不利的協(xié)議或條款 本市就曾發(fā)生過(guò)開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中主動(dòng)支付部分違約金 并寫(xiě)明 雙方不再主張其他違約責(zé)任 等類似要求購(gòu)房者放棄權(quán)利的文字 對(duì)于此類協(xié)議 需提請(qǐng)購(gòu)房者注意 協(xié)議一旦簽署 就具備法律效力 放棄的權(quán)利也難以再追回 交房是 開(kāi)發(fā)商根據(jù)合同和法律應(yīng)履行的義務(wù) 在沒(méi)有法律規(guī)定或合同約定的情況下 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有 權(quán)利提出新的交房條件 購(gòu)房者對(duì)此類協(xié)議或條款有權(quán)拒絕簽署 商品房交房注意事項(xiàng) 1 注意一收房注意房款約定 如果客戶與開(kāi)發(fā)商在合同中約定 在房款結(jié)清之前 開(kāi)發(fā)商有權(quán)順延交付房屋 則客戶須結(jié)清房款之后 才能接收商品 房 2 注意二物業(yè)費(fèi)不能亂漲價(jià) 根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定 新建小區(qū)一般由開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)管理公司 并簽署前期物業(yè)管理協(xié)議 在簽署購(gòu)房合同時(shí) 開(kāi)發(fā)商有義務(wù)向購(gòu)房人出示業(yè)主臨時(shí)公約 就物業(yè)費(fèi)等相關(guān)事項(xiàng)作出 約定 因此 如果在收房時(shí)出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的問(wèn)題 業(yè)主可據(jù)此主張權(quán)利 3 注意三物業(yè)費(fèi)可以按月交 在辦入住手續(xù)時(shí) 多數(shù)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司要求業(yè)主一次性交付一年或多年的物業(yè)管理 費(fèi) 根據(jù)有關(guān)規(guī)定 物業(yè)管理的各項(xiàng)收費(fèi)可按月 按季或按年度計(jì)收 但不得一次性預(yù)收 多年的物業(yè)管理費(fèi)用 4 注意四繳納契稅簽協(xié)議 根據(jù)規(guī)定 契稅一般于買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房產(chǎn)權(quán)屬過(guò)戶或變更時(shí)向契稅征收機(jī)關(guān)繳納 現(xiàn) 實(shí)中多數(shù)開(kāi)發(fā)商在辦理房屋入住手續(xù)時(shí)要求業(yè)主特別是按揭業(yè)主繳納契稅 交易手續(xù)費(fèi)等 相關(guān)費(fèi)用 否則不予辦理入住手續(xù) 開(kāi)發(fā)商之所以這樣要求 是因?yàn)閷?duì)于按揭買(mǎi)房的業(yè)主 在房屋權(quán)屬證書(shū)未辦下來(lái)之前 開(kāi)發(fā)商要為其承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任 若業(yè)主入住后不能及時(shí)繳納產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)應(yīng)繳納的 契稅 交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用 會(huì)造成房產(chǎn)證遲延辦理或不能辦理 而業(yè)主之所以不愿意在入 住時(shí)繳納這些費(fèi)用 是怕開(kāi)發(fā)商挪用 對(duì)此問(wèn)題 解決辦法是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商協(xié)商 簽訂 契稅繳納協(xié)議書(shū) 約定雙方應(yīng)承擔(dān) 的違約責(zé)任等 5 注意五先驗(yàn)房再辦理手續(xù) 目前 開(kāi)發(fā)商在交房時(shí) 一般都要求業(yè)主先辦理手續(xù) 繳納相關(guān)費(fèi)用之后 才允許業(yè) 主驗(yàn)房 對(duì)于這一不合理的程序 業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房 后辦理手續(xù) 并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的 相關(guān)問(wèn)題書(shū)面呈遞給開(kāi)發(fā)商并讓其簽收 以避免以后的糾紛 6 注意六建議業(yè)主集體收樓 鑒于購(gòu)房人專業(yè)知識(shí)的匱乏 建議購(gòu)房人在收房時(shí)能夠集體收樓 可能的情況下可以 聘請(qǐng)律師指導(dǎo)協(xié)助 這不但可以彌補(bǔ)單一主體知識(shí)的限制 更好 更有效地維權(quán) 還可引 起開(kāi)發(fā)商的重視 促使開(kāi)發(fā)商就收房過(guò)程中的問(wèn)題做約定 7 注意七遇配套問(wèn)題先收房 針對(duì)不同的房屋問(wèn)題 開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任有區(qū)別 房屋主體有質(zhì)量問(wèn)題要承擔(dān)退房責(zé) 任 若是掉灰 裂縫等問(wèn)題 開(kāi)發(fā)商要修補(bǔ) 如果是雙方在合同中約定的其他條件 比如 配套設(shè)施 空氣質(zhì)量不合格等 購(gòu)房人可先收房 然后要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任 8 注意八投資買(mǎi)房盡快收房 有的業(yè)主買(mǎi)房是為了投資 遲延收房會(huì)造成其收租金的損失 如果開(kāi)發(fā)商交付的房子 存在質(zhì)量問(wèn)題 建議購(gòu)房人做比較 如果租金的損失較大 建議先接收房 等把房子按照 既定的計(jì)劃出租后 再追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任 確定房屋是否達(dá)到交付條件 1 竣工驗(yàn)收備案表 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表 是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文 件 該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的 它由設(shè)計(jì) 監(jiān)理 建設(shè) 單位和施工單位四方合驗(yàn)后 在工程竣工 15 天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門(mén)竣工備案 竣工驗(yàn)收備案表 中的項(xiàng)目 只要送交主管部門(mén)備案后 發(fā)展商就必須對(duì)樓盤(pán)終生負(fù)責(zé) 所以 竣工驗(yàn)收備案表 對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用 按照有關(guān)規(guī)定 表上的每一項(xiàng) 都必須報(bào)有關(guān)主管部門(mén)備案 缺少任何一項(xiàng)的話 這個(gè)樓盤(pán)就是 黑樓 是不能入住的 購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房 2 住宅質(zhì)量保證書(shū) 住宅質(zhì)量保證書(shū) 是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限 范圍作出的承諾 必須作為購(gòu)房 合同的附件 與購(gòu)房合同具有同等的效力 所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款 特別注意保修期限 3 住宅使用說(shuō)明書(shū) 住宅使用說(shuō)明書(shū) 是針對(duì)房屋設(shè)計(jì) 施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo) 如抗震指數(shù) 墻體 結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說(shuō)明和提出注意事項(xiàng) 4 建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū) 5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證 6 實(shí)測(cè)面積登記表 要點(diǎn)提示 1 只有具備上述文件 才說(shuō)明房屋已經(jīng)具體交付條件 所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件 確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后 才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房 結(jié)算費(fèi)用 交鑰匙等交接工作 所以要對(duì)這些文件給予重視 尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件 2 建筑工程竣工備案表 是最重要的文件 收房時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張 備案表 一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案 它是收房的前提 即使開(kāi)發(fā)商做得再好 如 果沒(méi)有此表就說(shuō)明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn) 您有權(quán)拒絕收房 3 對(duì)于這些文件 一方面要驗(yàn)收它有沒(méi)有 另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性 4 如果開(kāi)發(fā)商拒絕出示這些證明文件 或文件不全 您可按購(gòu)房合同第十一條 要求開(kāi)發(fā) 商簽收 關(guān)于出賣(mài)人拒絕出示 住宅質(zhì)量保證書(shū) 和 住宅使用說(shuō)明書(shū) 建筑工程竣工 驗(yàn)收備案表 的責(zé)任確認(rèn)函 5 提醒您 住宅質(zhì)量保證書(shū) 住宅使用說(shuō)明書(shū) 和管線分布竣工圖 您可帶走 作為 證據(jù)資料保存 6 如果開(kāi)發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件 購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房 由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任 由開(kāi)發(fā)商承擔(dān) 三 房屋檢驗(yàn) 收房過(guò)程中必須要掌握一個(gè)原則 先驗(yàn)后收 即購(gòu)房者一定要先驗(yàn)收房屋 包括驗(yàn)收交 房必須的文件 確認(rèn)無(wú)誤后再簽署收房文件 先驗(yàn)后收 不僅是符合商業(yè)慣例的 而且也是有法律依據(jù)的 房屋的對(duì)價(jià)是房款 消費(fèi) 者只要付清房款 或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價(jià)款 就履行了合同的義務(wù) 開(kāi)發(fā)商 就應(yīng)該交房 而在房屋交付以前 業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋 1 檢測(cè)房屋面積 要求開(kāi)發(fā)商出具 實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告 根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套 房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積 核對(duì)其與銷售面積是否存在誤差 誤差率的范圍有多大 若實(shí)測(cè)面積誤差超出 3 可以中止收房 2 檢驗(yàn)房屋質(zhì)量 購(gòu)房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量 主要可從以下幾方面入手 一 房屋本身的質(zhì)量 二 景觀綠化 小區(qū)配套 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定 三 裝修質(zhì)量 特別提示 1 一定要掌握 先驗(yàn)后收 的原則 2 如果開(kāi)發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù) 則購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商簽收 關(guān)于出賣(mài)人 拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函 后中止辦理手續(xù) 3 購(gòu)房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識(shí) 防止開(kāi)發(fā)商侵占 4 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題 開(kāi)發(fā)商應(yīng)限期維修 購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商簽定書(shū)面函件 由此導(dǎo)致 業(yè)主逾期入住的 開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 5 只要付清房款 按照合同約定購(gòu)房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù) 開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該無(wú)條件 交房 否則應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商違約 如果開(kāi)發(fā)商拒不交房 應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任 開(kāi)發(fā)商無(wú) 權(quán)以 未繳納相關(guān)費(fèi)用 等任何理由而拒絕交房 6 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn) 除非開(kāi)發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明 確下來(lái) 四 新房驗(yàn)收的最終結(jié)果 1 房屋檢驗(yàn)沒(méi)有問(wèn)題的 按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě) 驗(yàn)房交接表 等相關(guān)文件 在這個(gè)記錄表 上 應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄 凡是無(wú)法確認(rèn)的事項(xiàng) 則不記錄或?qū)懮?暫不清楚 無(wú)法 認(rèn)定 等字樣 若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 則如實(shí)記錄下來(lái) 并要求發(fā)展商限期處理 2 如有不滿意的地方 可提出意見(jiàn)并將意見(jiàn)填寫(xiě)在 驗(yàn)房交接表 中 作為書(shū)面依據(jù) 若 開(kāi)發(fā)商未準(zhǔn)備有關(guān)表格 買(mǎi)家應(yīng)另以書(shū)面形式將意見(jiàn)送交開(kāi)發(fā)商 3 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 買(mǎi)賣(mài)雙方可協(xié)商解決 如屬可整修內(nèi)容 應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件 約定下次驗(yàn)收時(shí)間 一般不超過(guò) 30 天 4 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明 如果確實(shí)屬于不能收樓的 要詳細(xì)寫(xiě)明不予 收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字 蓋章 特別提示 1 驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則 只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 不管大小 都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來(lái) 而不管開(kāi)發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語(yǔ) 如果樓盤(pán)根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表 則應(yīng)自 備紙筆 一一記錄 2 物業(yè)公司的行為代表不了開(kāi)發(fā)商 除非有明確書(shū)面授權(quán) 因此不要就房屋質(zhì)量的問(wèn)題 與物業(yè)公司簽署文件 3 驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí) 一定要開(kāi)發(fā)商蓋章確認(rèn) 約定處理方案 4 如果開(kāi)發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問(wèn)題 一定要取得證據(jù) 證明不是買(mǎi)房人不按時(shí)收 房 而是開(kāi)發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件 注意事項(xiàng) 以下問(wèn)題 購(gòu)房者在買(mǎi)房 收房過(guò)程中會(huì)經(jīng)常遇到 特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問(wèn)題 把關(guān) 鍵注意事項(xiàng)列出 提醒消費(fèi)者予以重視 以維護(hù)自己的權(quán)益 一 買(mǎi)房相關(guān)稅費(fèi) 一 商品房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)繳以下稅費(fèi) 1 契稅 2 房屋買(mǎi)賣(mài)交易手續(xù)費(fèi) 3 買(mǎi)賣(mài)合同印花稅 4 公共維修基金 5 房屋所有權(quán)登記費(fèi) 6 房屋所有權(quán)印花貼稅 7 權(quán)證工本費(fèi) 二 稅費(fèi)問(wèn)題 特別提示 依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購(gòu)房合同的約定 繳納公共維修基金 契稅等費(fèi)用均 不能作為開(kāi)發(fā)商交付房屋的前提 1 契稅 契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅 繳納時(shí)間 契稅只能在過(guò)戶時(shí)交納 特別提示 除稅務(wù)機(jī)關(guān) 任何單位無(wú)權(quán)代收 實(shí)施 業(yè)主入住時(shí)不需要向開(kāi)發(fā)商交納契稅 等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直 接辦理 2 公共維修基金 此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi) 只用于住宅共用部位 共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修 更 新 改造 稅率 房屋成交價(jià) 的 2 特別提示 任何開(kāi)發(fā)商 物業(yè)公司都無(wú)權(quán)收取或代收大修基金 該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦 如果您將大修基金交給開(kāi)發(fā)商 您很可能無(wú)法要回 3 面積測(cè)繪費(fèi) 面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為 誰(shuí)委托 誰(shuí)付費(fèi) 購(gòu)房合同已規(guī)定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量 數(shù)據(jù)的義務(wù) 故此費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納 4 物業(yè)費(fèi) 一年物業(yè)管理費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金 特別提示 普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī) 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià) 收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公 布 5 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi) 業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證 開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用 二 面積問(wèn)題 面積問(wèn)題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一 購(gòu)房人買(mǎi)房時(shí)尤其是買(mǎi)期房時(shí) 一定要考慮到合 同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問(wèn)題 并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范 一 存在的問(wèn)題 1 商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差 這一直是個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題 消費(fèi)者常常因面積問(wèn)題出現(xiàn)糾紛而處于被動(dòng)局面 建議購(gòu)房人在購(gòu)房合同中對(duì)相關(guān)可能出 現(xiàn)的問(wèn)題詳細(xì)進(jìn)行約定 以維護(hù)自己的權(quán)益 2 開(kāi)發(fā)商有時(shí)能利用公攤 面積測(cè)量侵占購(gòu)房者的合法利益 還不易被發(fā)現(xiàn) 正確測(cè)算房屋面積 是專業(yè)人員的工作 一般購(gòu)房者根本無(wú)法完成 其次 面積測(cè)量的人 工操作特點(diǎn) 正常誤差都難以避免 一些開(kāi)發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購(gòu)房者一 兩米 面積輕而易舉 再有 由于消費(fèi)者相關(guān)知識(shí)掌握不夠 使得購(gòu)房過(guò)程中信息不對(duì)稱 開(kāi)發(fā) 商很容易偷梁換柱 把非公攤的面積加入公攤之中 二 如何解決面積誤差 面積誤差 根據(jù)有關(guān)規(guī)定 買(mǎi)賣(mài)雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)面積或建筑面積 含 公攤面積 與房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符的 按照合同約定處理 合同沒(méi)有約定或者約定 不明確的 按照以下原則處理 一 面積誤差比絕對(duì)值在 3 以內(nèi) 含 3 按照合同 約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款 二 面積誤差比絕對(duì)值超出 3 購(gòu)房人可要求退房 開(kāi)發(fā) 商應(yīng)在買(mǎi)房人提出退房之日起 30 日內(nèi)退還已交房款 并支付已付房款利息 如購(gòu)房人同意 繼續(xù)履行合同 房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的 面積誤差比在 3 以內(nèi) 含 3 部分 的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足 面積誤差比超出 3 部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān) 所有權(quán)歸買(mǎi)受人 房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的 面積在 3 以內(nèi) 含 3 部分的房 價(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房者 面積誤差絕對(duì)值超過(guò) 3 部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返 還買(mǎi)受人 特別提示 1 想測(cè)出您買(mǎi)的商品房的真實(shí)面積 首先購(gòu)房者索要出建筑的竣工圖紙 請(qǐng)專家根據(jù)圖紙 進(jìn)行計(jì)算 2 簽定合同時(shí)應(yīng)該細(xì)化條款 應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式 如規(guī)定合同中未約定處理方式的 面積誤差比絕對(duì)值超出 3 時(shí) 購(gòu)房人有權(quán)退房 三 關(guān)于分?jǐn)偯娣e 公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t 1 商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積 與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi) 2 為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積 由該幢樓各套商品房分?jǐn)?為局部范圍服務(wù)的公用 建筑面積 由受益的各套商品房分?jǐn)?多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的 分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù) 各 套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和 3 公用建筑面積分?jǐn)偤?不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位 但任何人不得侵占 或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成 1 電梯井 樓梯間 垃圾道 變電室 設(shè)備間 公共門(mén)廳和過(guò)道 地下室 值班警衛(wèi)室以 及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積 2 套 單元 與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻 包括山墻 墻體水平投影面積的一半 凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室 車棚等 不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分 作為 人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積 不應(yīng)入的公用建筑空間 1 倉(cāng)庫(kù) 機(jī)動(dòng)車庫(kù) 非機(jī)動(dòng)車庫(kù) 車道 供暖鍋爐等 作為人防工程的地下室 單獨(dú)具備 使用功能的獨(dú)立使用空間 2 售房單位自營(yíng) 自用的房屋 3 為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室 管理 包括物業(yè)管理 用房 4 對(duì)于半地下室 不論采光井的結(jié)構(gòu)如何 都不計(jì)入建筑面積 特別提示 1 簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目 2 售房單位在預(yù)售商品房前 應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門(mén)提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告 預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的 應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告 售房單位在銷 預(yù) 售商品房時(shí) 在銷 預(yù) 售合同 含補(bǔ)充協(xié)議 中應(yīng)明確商品房銷售 面積 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位 3 其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房 需要進(jìn)行分?jǐn)偟?應(yīng)在銷 預(yù) 售合同中寫(xiě)明房 屋名稱 需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e 三 審查銷售廣告 一 出現(xiàn)問(wèn)題 我們的小區(qū)綠化率達(dá)到 我們小區(qū)配有小學(xué) 幼兒園 會(huì)所 購(gòu)房者常常會(huì)被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑 但到實(shí)際收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn) 現(xiàn)實(shí)當(dāng) 中虛假宣傳 改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開(kāi)發(fā)商慣用的一手 另外 裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約 定或開(kāi)發(fā)商承諾 收房中其中一個(gè)重點(diǎn)就是要開(kāi)發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾 二 解決辦法 1 要注意平時(shí)的證據(jù)收集 如買(mǎi)房時(shí)的樓書(shū) 廣告一定保存好 有條件購(gòu)房時(shí)拍下售樓處沙盤(pán) 收房時(shí)應(yīng)該對(duì)照小區(qū) 平面圖看環(huán)境 根據(jù)相關(guān)的司法解釋 此類的廣告可以作為要約 在法庭上作為證據(jù)出示 要求開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)承諾 2 要隨時(shí)主張自己的權(quán)利 一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象 購(gòu)房者一定要盡快跟相關(guān)部門(mén)和開(kāi)發(fā)商交涉 以免形 成事實(shí) 出現(xiàn) 贏了官司卻無(wú)法執(zhí)行 的局面 四 法定退房條件 在房屋驗(yàn)收過(guò)程中 業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)的商品房存在質(zhì)量問(wèn)題 是不是都可以退房呢 退 房的法定條件 綜合起來(lái)包括以下幾種 1 購(gòu)房合同無(wú)效 實(shí)踐中 造成購(gòu)房合同無(wú)效的常見(jiàn)情形有 開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分該房產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商存在欺詐 情形 2 套型誤差導(dǎo)致退房 按套 單元 計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋 套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí) 或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范 圍 合同中對(duì)此未約定處理方式的 購(gòu)房人可以退房 3 面積誤差導(dǎo)致退房 房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對(duì)值超過(guò) 3 不含 3 的 4 變更規(guī)劃 設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房 開(kāi)發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn) 擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的 開(kāi)發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn) 改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買(mǎi)家認(rèn)可的 5 質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)確實(shí)的 買(mǎi)受人有 權(quán)退房 特別提示 1 由于樓盤(pán)整體建筑未完成而根本無(wú)法驗(yàn)收 未取得 三書(shū)一證一表 的樓房 買(mǎi)家可以 不收樓 2 出現(xiàn)上述法定退房條件時(shí) 購(gòu)房人在以上情況之一出現(xiàn)時(shí)選擇退房 相關(guān)違約賠償責(zé)任 由發(fā)展商承擔(dān) 如果開(kāi)發(fā)商不同意退房 購(gòu)房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴 3 如果不具備上述條件 但是房屋確實(shí)出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題 購(gòu)房人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修 因此造成損失的由開(kāi)發(fā)商賠償 五 特別建議 可以考慮集體收房 買(mǎi)房過(guò)程中 常常會(huì)涉及到很多專業(yè)問(wèn)題 只靠消費(fèi)者個(gè)人的力量有 時(shí)很難解決問(wèn)題 在此 特別建議您可以考慮集體收房 人多力量大 結(jié)合專家的力量解 決遇到的所有難題 收房需要帶的工具 1 1 只塑料洗臉盆 用于驗(yàn)收下水管道 2 1 只小榔頭 用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓 3 1 只塞尺 用于測(cè)裂縫的寬度 4 1 只 5 米卷尺 用于測(cè)量房子的凈高 5 1 只萬(wàn)用表 用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通 6 1 只計(jì)算器 用于計(jì)算數(shù)據(jù) 7 1 只水筆 用于簽字 8 1 把掃帚 用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生 9 1 只小凳子和一些報(bào)紙 塑料帶 包裝繩 用于時(shí)間長(zhǎng) 可休息一下及預(yù)先封閉下水管道 正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù) 2 3 個(gè)鐘頭 建議早晨 8 30 去或下午 2 30 去 最佳收房流程 核驗(yàn)業(yè)主材料 業(yè)主領(lǐng)取 竣工驗(yàn)收備案表 房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū) 住宅質(zhì)量保證書(shū) 和 住宅 使用說(shuō)明書(shū) 并由開(kāi)發(fā)商加以說(shuō)明 交納剩余房款 業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署 住宅鑰匙收到書(shū) 業(yè)主做綜合驗(yàn)收 業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問(wèn)題提出質(zhì)詢 改進(jìn)意見(jiàn)或解決方案 開(kāi)發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書(shū)面協(xié)議 根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問(wèn)題 無(wú)法在 15 日內(nèi)解決的 雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限 達(dá)成書(shū)面協(xié)議 業(yè)主簽署 入住交接單 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要在驗(yàn)樓單上予以注明 如果確實(shí)屬于不能收樓的 要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的 原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字 蓋章 提示 開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供的 竣工驗(yàn)收備案表 住宅質(zhì)量保證書(shū) 和 住 宅使用說(shuō)明書(shū) 必須為原件而不是復(fù)印件 驗(yàn)房 填寫(xiě)驗(yàn)收記錄和做房屋交接 驗(yàn)完樓后 業(yè)主應(yīng)按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě) 住戶驗(yàn)房交接表 同時(shí)將水表 電表底數(shù)抄在指 定表格 一般附在 驗(yàn)房交接表 中 符合政府規(guī)定和合同約定的 通過(guò)驗(yàn)收 如有不滿 意的地方 可提出意見(jiàn)并將意見(jiàn)填寫(xiě)在 樓宇驗(yàn)收記錄表 中 作為書(shū)面依據(jù) 如發(fā)展商 未準(zhǔn)備有關(guān)表格 業(yè)主應(yīng)另以書(shū)面形式將意見(jiàn)送交開(kāi)發(fā)商 根據(jù)業(yè)主意見(jiàn) 合同雙方協(xié)商 解決辦法 如屬可整修內(nèi)容 應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件 約定下次驗(yàn)收時(shí)間 一般不 超過(guò)天 不能整改的 應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 問(wèn)題嚴(yán)重 對(duì)房屋使用功能影響重大的 可依法 追究開(kāi)發(fā)商相應(yīng)責(zé)任 甚至退房 交費(fèi)筆筆算清 檢查完這些工作 如果沒(méi)問(wèn)題的話 那就交錢(qián)去吧 換正規(guī)發(fā)票及繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用與錢(qián) 銀有關(guān) 更要筆筆算清 簽物業(yè)合同 拿鑰匙 辦理入住手續(xù) 驗(yàn)完樓后 開(kāi)發(fā)商一般要求業(yè)主填寫(xiě) 住戶檔案表 入住協(xié)議 消防責(zé)任書(shū) 等協(xié)議 書(shū) 同時(shí)領(lǐng)取 住戶手冊(cè) 服務(wù)指南 等各種入住手冊(cè)及各種贈(zèng)送物品 具體過(guò)程如下 1 去物業(yè)部門(mén)查看資料部分 分別有以下幾份資料需要查驗(yàn) 1 房屋的 住宅質(zhì)量保證書(shū) 可帶走 2 住宅使用說(shuō)明書(shū) 可帶走 3 竣工驗(yàn)收備案表 4 面積實(shí)測(cè)表 5 管線分布竣工圖 水 強(qiáng)電 弱電 結(jié)構(gòu) 可帶走 如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話 一般 10 分鐘即可查看完資料 2 核實(shí)面積 合同及價(jià)錢(qián)多退少補(bǔ)問(wèn)題 確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致 結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同 房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn) 部門(mén)實(shí)際測(cè)量 與合同簽訂面積是否有差異 先查看售房合同 看之間的誤差為多少 一 般為 3 3 之內(nèi)不考慮 超出部分進(jìn)行處理 建議定合同為 2 誤差 但是不超過(guò) 5 比 較好 以雙方簽定合同為準(zhǔn) 一般這個(gè)時(shí)間因人而變 時(shí)間為 30 40 分鐘 驗(yàn)收房子 看完那些資料后 基本就可以去驗(yàn)收房子了 小魯提示您 暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及 相關(guān)費(fèi)用 此時(shí)物業(yè)會(huì)催促你來(lái)交付 可同他們交流 驗(yàn)收好后 再交付費(fèi)用 從物業(yè)處拿 鑰匙 分別應(yīng)該有樓層鑰匙 進(jìn)戶門(mén)鑰匙 信箱鑰匙 水表 電表 若有遠(yuǎn)程抄表另 等幾 把 接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了 記得拿那些工具哦 1 詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量 包括門(mén)窗 陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象 陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大 提示 由于新房子空關(guān)時(shí)間較長(zhǎng) 在門(mén)窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾 所以切不 可很沖動(dòng) 用蠻力推拉門(mén)窗 一感覺(jué)有阻塞感的時(shí)候 仔細(xì)查看一下 用掃帚清楚后就可 以看了 2 檢查墻體平整度 是否滲水 是否有裂縫 提示 特別是查看一些墻體是否有水跡 特別是一些山墻 廚房衛(wèi)生頂面 外墻等地 方 如有的話 務(wù)必盡快查明原因 3 仔細(xì)檢查地面 仔細(xì)檢查地面有無(wú)空殼開(kāi)裂情況 提示 如有空鼓 一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù) 否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓 板 妨礙鄰里關(guān)系 以上 2 3 項(xiàng)可用工具小榔頭和塞尺 4 水電煤暢通情況和能否正常使用 大開(kāi)龍頭查漏堵 盡可能讓水流大一點(diǎn) 急一點(diǎn) 一 來(lái)看看水壓 二 來(lái)試試排水速度 一般新房子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主 用萬(wàn)用表測(cè) 量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通 提示 關(guān)閉分閘 檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路 5 驗(yàn)收下水情況 先用面盆盛水 再向各個(gè)下水處灌水 分別是臺(tái)盆下水 浴缸下水 馬 桶下水 廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等 基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右 應(yīng)聽(tīng)到咕嚕嚕 的聲音和表面無(wú)積水 提示 做好這些后 確認(rèn)沒(méi)問(wèn)題 要盡快將這些突出下水 如臺(tái)盆下水 浴缸下水 馬 桶下水 拿一塑料袋罩著水口 再加以捆實(shí) 而象地漏等下水需要塞實(shí) 記得留一可拉扯掉 的位置 6 驗(yàn)收地面下水情況 在廁衛(wèi)放水 淺淺就行了 約高 2cm 然后約好樓下的業(yè)主在 24 小 時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花 提示 在全部用完水后 應(yīng)再打開(kāi)水表 看清楚水表數(shù)字 記錄下來(lái) 同時(shí)要記錄電 表數(shù)字 7 核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施 設(shè)備等是否有遺漏 品牌 數(shù) 量是否相符 提示 通常在這方面 應(yīng)該沒(méi)什么大問(wèn)題 但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí) 8 測(cè)量一下樓宇的層高 用 5 米卷尺即可 采樣數(shù)據(jù)來(lái)源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù) 最好把水表 電表數(shù)字 樓高 馬桶坑距 浴缸長(zhǎng)度和寬度 沖淋房尺寸 吊頂高度都記在一個(gè)自己的 小本子上 同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問(wèn)題寫(xiě)在物業(yè)公司提供的紙張上 最后好了 檢查完這些工作 如果沒(méi)問(wèn)題的話 那就交錢(qián)去吧 若有問(wèn)題 需要同物業(yè)人 員確定解決方案和解決日期 看解決結(jié)果是否影響收房 若影響 需要進(jìn)行交涉了 作為業(yè)主 還需要對(duì)房屋本身細(xì)節(jié)進(jìn)一步把關(guān) 及時(shí)讓有關(guān)部門(mén)修理和完善 以下是細(xì)節(jié) 把關(guān)的小竅門(mén) 包括精裝修的房屋驗(yàn)收 核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施 設(shè)備等是否有遺漏 品牌 數(shù)量是否相符 門(mén)窗 1 試試門(mén)窗開(kāi)啟是否靈活 目測(cè)門(mén)與門(mén)框 窗與窗框的各邊之間是否平行 關(guān)上門(mén)窗聽(tīng)聽(tīng) 隔音效果 同時(shí)也了解它們的密封程度 查看密封膠條是否完整牢固 2 門(mén)插是否插入得太少 門(mén)間隙是否太大 特別是門(mén)鎖的一邊 3 門(mén)四邊是否緊貼門(mén)框 門(mén)開(kāi)關(guān)時(shí)有無(wú)特別聲音 4 大門(mén) 房門(mén)的插銷 門(mén)銷是否太長(zhǎng)太緊 5 窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙 窗框?qū)僖鬃矒籼?框墻接縫處一定要密實(shí) 不能有縫隙 6 窗戶玻璃是否完好 7 窗臺(tái)下面有無(wú)水漬 如有則可能是窗戶漏水 地板 1 地板有無(wú)松動(dòng) 爆裂 撞凹 行走時(shí)是否吱吱作響 2 地板間隙是否太大 3 柚木地板有無(wú)大片黑色水漬 4 地腳線接口是否妥當(dāng) 有無(wú)松 動(dòng) 5 地面是否有裂縫 是否有起砂現(xiàn)象 頂棚 1 頂上是否有裂縫 沒(méi)有裂縫最好 有裂縫得看是什么樣的裂縫 一般來(lái)說(shuō) 與房間橫梁 平行的裂縫 屬眼下的質(zhì)量通病 雖有質(zhì)量問(wèn)題 但基本不妨礙使用 如果裂縫與墻角呈 45 度斜角 甚至與橫梁呈垂直狀態(tài) 那么就說(shuō)明房屋沉降嚴(yán)重 該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量 問(wèn)題 2 看頂部是否有麻點(diǎn) 這種麻點(diǎn)專業(yè)稱 石灰爆點(diǎn) 是石灰水沒(méi)有經(jīng)過(guò)足夠時(shí)間的熟化 所致 如果頂部有麻點(diǎn) 對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來(lái)很大的不利影響 3 頂棚有無(wú)水漬 裂痕 如有水漬 說(shuō)明有滲漏之嫌 如果你是住頂層房子的住戶 那么 觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的 4 特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌 5 墻身頂棚有無(wú)部分隆起 用木棍敲一下有無(wú)空聲 6 墻身 頂棚樓板有無(wú)特別傾斜 彎曲 起浪 隆起或凹陷的地方 7 墻身 墻角接位有無(wú)水漬 裂痕 8 內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn) 廚廁 1 檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏 地面是否存水 2 放置洗衣機(jī)位置的地面應(yīng)有防水措施 3 衛(wèi)生間門(mén)的上下冒頭是否刷油漆 4 已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的 衛(wèi)生器具的下水軟管與排水管的交接處應(yīng)有封堵措施 還應(yīng)設(shè)置 返水彎 5 距離地面 30 厘米高的插座必須帶保險(xiǎn)裝置 廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝 洗手盆的上方 不應(yīng)有插座 衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施 6 衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座 7 廚廁潔具有無(wú)裂痕 包括浴缸 抽水馬桶 洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象 裂痕有時(shí)細(xì)如毛 發(fā) 要仔細(xì)觀察 8 坐廁下水是否順暢 沖水聲響是否正常 沖廁水箱有無(wú)漏水聲 9 浴缸 面盆與墻或柜的接口處防水如何 10 廚房瓷磚 馬賽克有無(wú)疏松脫落及凹凸不平 廚房 衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格 磚塊不能有裂痕 不能空鼓 必須砌實(shí) 11 磚縫有無(wú)滲水現(xiàn)象 12 廚具 瓷磚及下水管上有無(wú)粘上水泥尚未清洗 13 大開(kāi)龍頭查漏堵 盡可能讓水流大一點(diǎn) 急一點(diǎn) 一來(lái)看看水壓 二來(lái)試試排水速度 驗(yàn)收防水的辦法是 用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門(mén)口 然后再拿一膠袋罩著排污 水口 再加以捆實(shí) 然后在廁衛(wèi)放水 淺淺就行了 約高 2cm 然后約好樓下的業(yè)主在 24 小時(shí)后 查看其家?guī)l(wèi)的天花 管道 指的是排水 污管道 尤其是陽(yáng)臺(tái)之類的排污口 驗(yàn)收時(shí) 預(yù)先拿一個(gè)