商品房驗(yàn)房和交房注意事項

商品房驗(yàn)房和交房注意事項 部分樓盤的業(yè)主在交房時卻發(fā)現(xiàn)該商品房水電均未入戶 小區(qū)的路泥濘不堪 更看不 見什么綠化 配套設(shè)施還在施工中 為何開發(fā)商要匆忙交房呢 實(shí)際上有些開發(fā)商由于怕承 擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任 即使不具備有關(guān)的交付條件 也匆忙讓購房者辦理交房手續(xù) 像 這類開發(fā)商所交的房屋大多只是樓盤主體工程驗(yàn)收合格 基礎(chǔ)配套設(shè)施工程還未驗(yàn)收合格 而普通的購房者不具備相關(guān)的專業(yè)知識 即使有疑問也找不出什么好的解決辦法 只能叫 辦手續(xù)就辦手續(xù) 不少購房者在辦理完交接手續(xù)后才發(fā)現(xiàn)房屋或配套存在種種瑕疵 找開 發(fā)商理論時 開發(fā)商辯稱該房已由購房者驗(yàn)收合格 對購房者反映的問題不予理睬 開發(fā)商未能按照合同約定準(zhǔn)時地把合格的房屋交付購 房者是目前商品房買賣中常見的糾紛之一 買賣雙方常常就交房的條件 程序發(fā)生爭議 其糾紛主要集中在以下四個方面 一 交房程序倒置 先交房后驗(yàn)收 二 合同或廣告中承 諾的配套設(shè)施缺失 縮水或違反規(guī)劃 三 違規(guī)收費(fèi)或者違約漲價 四 部分開發(fā)商利用交房 之機(jī)要求購房者簽署補(bǔ)充協(xié)議 設(shè)置圈套 這里建議購房者在交房時應(yīng)多咨詢一下專業(yè)人 士 避免相關(guān)的法律風(fēng)險 以使自己的權(quán)益得到最大維護(hù) 房屋交房應(yīng)注意什么 現(xiàn)提供一 些建議供讀者參考 一 先驗(yàn)收后交房 某些開發(fā)商在約定交房期仍達(dá)不到法定的交房條件 或房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵 為 了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險 規(guī)避責(zé)任 利用購房者急于收房入住的心理 要求購房者先簽收鑰匙 簽署 入伙協(xié)議書 然后再進(jìn)行驗(yàn)房 一旦購房者沒有防范而與開發(fā)商辦理交房手續(xù) 不但今 后難以追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任 還常常造成房屋或配套設(shè)施的質(zhì)量瑕疵和保修維 修的責(zé)任不明 開發(fā)商雖然按合同約定時間把房屋交給了購房者 但根據(jù) 城市房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營管理條例 第十七條規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工 經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用 不經(jīng) 驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的 不得交付使用 由于交房時不具備合同約定和法律規(guī)定的交付條 件 其所謂的交房不能產(chǎn)生法律上的交付 購房者有權(quán)拒絕交房 開發(fā)商已構(gòu)成實(shí)際上的 逾期交房 應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任 驗(yàn)收房屋流程可分為書面驗(yàn)收和現(xiàn)場驗(yàn)收兩部分 書面驗(yàn)收包括查驗(yàn)房屋可以交付的 文件 如 竣工備案表 交付許可證 實(shí)測面積數(shù)據(jù)等 收取 住宅質(zhì)量保證書 住宅 使用說明書 注意里面的交房日期 特別提醒讀者 開發(fā)商必須提供省建設(shè)廳統(tǒng)一新制 訂的 新建商品住宅質(zhì)量保證書 及 新建商品住宅使用說明書 現(xiàn)場驗(yàn)收具體內(nèi)容包括 1 所交付的房屋是否是您所購買的房屋 其結(jié)構(gòu)設(shè)計是否和原圖相符 2 房屋質(zhì)量是否 合格 門窗等是否與合同的約定相符 3 水電氣等附屬配套設(shè)施是否按合同到位 4 其他合同 中約定的項目做得如何 驗(yàn)房中若有任何一項不符 均可拒絕簽收并在交接記錄上如實(shí)記 載 最好將拒收理由書掛號寄給開發(fā)商 而對于配套設(shè)施缺失或縮水和違反規(guī)劃的問題 可聯(lián)絡(luò)其他購房者共同要求開發(fā)商補(bǔ)做或賠償 因?yàn)閱蝹€購房者就共同配套提出異議或要 求往往勢單力薄 必要時可聯(lián)合向主管部門投訴甚至提起訴訟 二 明確開發(fā)商收取的費(fèi)用 交房時購房者繳交一些費(fèi)用是難免的 如購房尾款 物業(yè)管理費(fèi) 裝修保證金 不能直 接向業(yè)主收取 裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等 對于物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù) 商品房銷售管 理辦法 開發(fā)商在簽訂買賣合同時已選聘了物業(yè)管理企業(yè)的 購房者應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽 訂物業(yè)管理合同 現(xiàn)實(shí)中有的開發(fā)商為促銷而根據(jù)購房者的要求承諾不同的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 有的對不同消費(fèi)群采取不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 由于購房者是單個與開發(fā)商訂立合同 往往不知道 別人的交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 作為市場化的物業(yè)管理服務(wù)而言 同樣的服務(wù)不同的收費(fèi) 對交費(fèi)單價 高且不知情的購房者構(gòu)成了價格歧視 另一種情況是開發(fā)商口頭承諾低標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)但沒 有書面協(xié)議 交房前后與物業(yè)公司簽署收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于口頭承諾的物業(yè)管理委托合同 前期管 理 建議 對于價格歧視可以向物價部門投訴或者直接訴訟或仲裁以要求價格標(biāo)準(zhǔn)一致 對于物業(yè)費(fèi)上漲 如果能收集到充分證據(jù)證明開發(fā)商曾經(jīng)作的口頭承諾 如合法錄音等 可以要求開發(fā)商遵守承諾或補(bǔ)貼差價 如果舉證不能 只好盡快依法召開業(yè)主大會選聘新 的物業(yè)公司 目前 交房時購房者對公共維修基金的繳納爭議也比較多 三 警惕協(xié)議陷阱 一些開發(fā)商利用購房者急于收房或疏于防范而設(shè)置圈套 在辦理交接時要求購房者簽 署對購房者不利的協(xié)議或條款 本市就曾發(fā)生過開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中主動支付部分違約金 并寫明 雙方不再主張其他違約責(zé)任 等類似要求購房者放棄權(quán)利的文字 對于此類協(xié)議 需提請購房者注意 協(xié)議一旦簽署 就具備法律效力 放棄的權(quán)利也難以再追回 交房是 開發(fā)商根據(jù)合同和法律應(yīng)履行的義務(wù) 在沒有法律規(guī)定或合同約定的情況下 開發(fā)商沒有 權(quán)利提出新的交房條件 購房者對此類協(xié)議或條款有權(quán)拒絕簽署 商品房交房注意事項 1 注意一收房注意房款約定 如果客戶與開發(fā)商在合同中約定 在房款結(jié)清之前 開發(fā)商有權(quán)順延交付房屋 則客戶須結(jié)清房款之后 才能接收商品 房 2 注意二物業(yè)費(fèi)不能亂漲價 根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定 新建小區(qū)一般由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司 并簽署前期物業(yè)管理協(xié)議 在簽署購房合同時 開發(fā)商有義務(wù)向購房人出示業(yè)主臨時公約 就物業(yè)費(fèi)等相關(guān)事項作出 約定 因此 如果在收房時出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)漲價的問題 業(yè)主可據(jù)此主張權(quán)利 3 注意三物業(yè)費(fèi)可以按月交 在辦入住手續(xù)時 多數(shù)開發(fā)商或物業(yè)公司要求業(yè)主一次性交付一年或多年的物業(yè)管理 費(fèi) 根據(jù)有關(guān)規(guī)定 物業(yè)管理的各項收費(fèi)可按月 按季或按年度計收 但不得一次性預(yù)收 多年的物業(yè)管理費(fèi)用 4 注意四繳納契稅簽協(xié)議 根據(jù)規(guī)定 契稅一般于買賣雙方辦理房產(chǎn)權(quán)屬過戶或變更時向契稅征收機(jī)關(guān)繳納 現(xiàn) 實(shí)中多數(shù)開發(fā)商在辦理房屋入住手續(xù)時要求業(yè)主特別是按揭業(yè)主繳納契稅 交易手續(xù)費(fèi)等 相關(guān)費(fèi)用 否則不予辦理入住手續(xù) 開發(fā)商之所以這樣要求 是因?yàn)閷τ诎唇屹I房的業(yè)主 在房屋權(quán)屬證書未辦下來之前 開發(fā)商要為其承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任 若業(yè)主入住后不能及時繳納產(chǎn)權(quán)辦理時應(yīng)繳納的 契稅 交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用 會造成房產(chǎn)證遲延辦理或不能辦理 而業(yè)主之所以不愿意在入 住時繳納這些費(fèi)用 是怕開發(fā)商挪用 對此問題 解決辦法是業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商 簽訂 契稅繳納協(xié)議書 約定雙方應(yīng)承擔(dān) 的違約責(zé)任等 5 注意五先驗(yàn)房再辦理手續(xù) 目前 開發(fā)商在交房時 一般都要求業(yè)主先辦理手續(xù) 繳納相關(guān)費(fèi)用之后 才允許業(yè) 主驗(yàn)房 對于這一不合理的程序 業(yè)主應(yīng)堅持先驗(yàn)房 后辦理手續(xù) 并應(yīng)將驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)的 相關(guān)問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收 以避免以后的糾紛 6 注意六建議業(yè)主集體收樓 鑒于購房人專業(yè)知識的匱乏 建議購房人在收房時能夠集體收樓 可能的情況下可以 聘請律師指導(dǎo)協(xié)助 這不但可以彌補(bǔ)單一主體知識的限制 更好 更有效地維權(quán) 還可引 起開發(fā)商的重視 促使開發(fā)商就收房過程中的問題做約定 7 注意七遇配套問題先收房 針對不同的房屋問題 開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任有區(qū)別 房屋主體有質(zhì)量問題要承擔(dān)退房責(zé) 任 若是掉灰 裂縫等問題 開發(fā)商要修補(bǔ) 如果是雙方在合同中約定的其他條件 比如 配套設(shè)施 空氣質(zhì)量不合格等 購房人可先收房 然后要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任 8 注意八投資買房盡快收房 有的業(yè)主買房是為了投資 遲延收房會造成其收租金的損失 如果開發(fā)商交付的房子 存在質(zhì)量問題 建議購房人做比較 如果租金的損失較大 建議先接收房 等把房子按照 既定的計劃出租后 再追究開發(fā)商的違約責(zé)任 確定房屋是否達(dá)到交付條件 1 竣工驗(yàn)收備案表 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表 是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文 件 該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的 它由設(shè)計 監(jiān)理 建設(shè) 單位和施工單位四方合驗(yàn)后 在工程竣工 15 天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案 竣工驗(yàn)收備案表 中的項目 只要送交主管部門備案后 發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé) 所以 竣工驗(yàn)收備案表 對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用 按照有關(guān)規(guī)定 表上的每一項 都必須報有關(guān)主管部門備案 缺少任何一項的話 這個樓盤就是 黑樓 是不能入住的 購房者有權(quán)拒絕收房 2 住宅質(zhì)量保證書 住宅質(zhì)量保證書 是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限 范圍作出的承諾 必須作為購房 合同的附件 與購房合同具有同等的效力 所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款 特別注意保修期限 3 住宅使用說明書 住宅使用說明書 是針對房屋設(shè)計 施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo) 如抗震指數(shù) 墻體 結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項 4 建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書 5 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗(yàn)收合格證 6 實(shí)測面積登記表 要點(diǎn)提示 1 只有具備上述文件 才說明房屋已經(jīng)具體交付條件 所以收房時先要審查相關(guān)文件 確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后 才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房 結(jié)算費(fèi)用 交鑰匙等交接工作 所以要對這些文件給予重視 尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件 2 建筑工程竣工備案表 是最重要的文件 收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張 備案表 一定還要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案 它是收房的前提 即使開發(fā)商做得再好 如 果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn) 您有權(quán)拒絕收房 3 對于這些文件 一方面要驗(yàn)收它有沒有 另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性 4 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件 或文件不全 您可按購房合同第十一條 要求開發(fā) 商簽收 關(guān)于出賣人拒絕出示 住宅質(zhì)量保證書 和 住宅使用說明書 建筑工程竣工 驗(yàn)收備案表 的責(zé)任確認(rèn)函 5 提醒您 住宅質(zhì)量保證書 住宅使用說明書 和管線分布竣工圖 您可帶走 作為 證據(jù)資料保存 6 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件 購房人有權(quán)拒絕收房 由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任 由開發(fā)商承擔(dān) 三 房屋檢驗(yàn) 收房過程中必須要掌握一個原則 先驗(yàn)后收 即購房者一定要先驗(yàn)收房屋 包括驗(yàn)收交 房必須的文件 確認(rèn)無誤后再簽署收房文件 先驗(yàn)后收 不僅是符合商業(yè)慣例的 而且也是有法律依據(jù)的 房屋的對價是房款 消費(fèi) 者只要付清房款 或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價款 就履行了合同的義務(wù) 開發(fā)商 就應(yīng)該交房 而在房屋交付以前 業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋 1 檢測房屋面積 要求開發(fā)商出具 實(shí)測面積測繪報告 根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套 房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測面積 核對其與銷售面積是否存在誤差 誤差率的范圍有多大 若實(shí)測面積誤差超出 3 可以中止收房 2 檢驗(yàn)房屋質(zhì)量 購房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量 主要可從以下幾方面入手 一 房屋本身的質(zhì)量 二 景觀綠化 小區(qū)配套 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定 三 裝修質(zhì)量 特別提示 1 一定要掌握 先驗(yàn)后收 的原則 2 如果開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù) 則購房者可要求開發(fā)商簽收 關(guān)于出賣人 拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函 后中止辦理手續(xù) 3 購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識 防止開發(fā)商侵占 4 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題 開發(fā)商應(yīng)限期維修 購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件 由此導(dǎo)致 業(yè)主逾期入住的 開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 5 只要付清房款 按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù) 開發(fā)商就應(yīng)該無條件 交房 否則應(yīng)視為開發(fā)商違約 如果開發(fā)商拒不交房 應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任 開發(fā)商無 權(quán)以 未繳納相關(guān)費(fèi)用 等任何理由而拒絕交房 6 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn) 除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明 確下來 四 新房驗(yàn)收的最終結(jié)果 1 房屋檢驗(yàn)沒有問題的 按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫 驗(yàn)房交接表 等相關(guān)文件 在這個記錄表 上 應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄 凡是無法確認(rèn)的事項 則不記錄或?qū)懮?暫不清楚 無法 認(rèn)定 等字樣 若發(fā)現(xiàn)問題 則如實(shí)記錄下來 并要求發(fā)展商限期處理 2 如有不滿意的地方 可提出意見并將意見填寫在 驗(yàn)房交接表 中 作為書面依據(jù) 若 開發(fā)商未準(zhǔn)備有關(guān)表格 買家應(yīng)另以書面形式將意見送交開發(fā)商 3 發(fā)現(xiàn)問題 買賣雙方可協(xié)商解決 如屬可整修內(nèi)容 應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件 約定下次驗(yàn)收時間 一般不超過 30 天 4 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明 如果確實(shí)屬于不能收樓的 要詳細(xì)寫明不予 收樓的原因并要求開發(fā)商簽字 蓋章 特別提示 1 驗(yàn)房后要堅持的原則 只要發(fā)現(xiàn)問題 不管大小 都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來 而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語 如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表 則應(yīng)自 備紙筆 一一記錄 2 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商 除非有明確書面授權(quán) 因此不要就房屋質(zhì)量的問題 與物業(yè)公司簽署文件 3 驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問題時 一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn) 約定處理方案 4 如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題 一定要取得證據(jù) 證明不是買房人不按時收 房 而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件 注意事項 以下問題 購房者在買房 收房過程中會經(jīng)常遇到 特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題 把關(guān) 鍵注意事項列出 提醒消費(fèi)者予以重視 以維護(hù)自己的權(quán)益 一 買房相關(guān)稅費(fèi) 一 商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi) 1 契稅 2 房屋買賣交易手續(xù)費(fèi) 3 買賣合同印花稅 4 公共維修基金 5 房屋所有權(quán)登記費(fèi) 6 房屋所有權(quán)印花貼稅 7 權(quán)證工本費(fèi) 二 稅費(fèi)問題 特別提示 依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定 繳納公共維修基金 契稅等費(fèi)用均 不能作為開發(fā)商交付房屋的前提 1 契稅 契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅 繳納時間 契稅只能在過戶時交納 特別提示 除稅務(wù)機(jī)關(guān) 任何單位無權(quán)代收 實(shí)施 業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅 等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直 接辦理 2 公共維修基金 此項基金不同于物業(yè)管理費(fèi) 只用于住宅共用部位 共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修 更 新 改造 稅率 房屋成交價 的 2 特別提示 任何開發(fā)商 物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金 該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦 如果您將大修基金交給開發(fā)商 您很可能無法要回 3 面積測繪費(fèi) 面積測繪費(fèi)收取原則為 誰委托 誰付費(fèi) 購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量 數(shù)據(jù)的義務(wù) 故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納 4 物業(yè)費(fèi) 一年物業(yè)管理費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金 特別提示 普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī) 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價 收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公 布 5 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi) 業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證 開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用 二 面積問題 面積問題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一 購房人買房時尤其是買期房時 一定要考慮到合 同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題 并在簽訂合同時以附加條款加以防范 一 存在的問題 1 商品房合同面積與實(shí)測面積存在誤差 這一直是個焦點(diǎn)問題 消費(fèi)者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面 建議購房人在購房合同中對相關(guān)可能出 現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定 以維護(hù)自己的權(quán)益 2 開發(fā)商有時能利用公攤 面積測量侵占購房者的合法利益 還不易被發(fā)現(xiàn) 正確測算房屋面積 是專業(yè)人員的工作 一般購房者根本無法完成 其次 面積測量的人 工操作特點(diǎn) 正常誤差都難以避免 一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一 兩米 面積輕而易舉 再有 由于消費(fèi)者相關(guān)知識掌握不夠 使得購房過程中信息不對稱 開發(fā) 商很容易偷梁換柱 把非公攤的面積加入公攤之中 二 如何解決面積誤差 面積誤差 根據(jù)有關(guān)規(guī)定 買賣雙方因設(shè)計變更造成的實(shí)測房屋套內(nèi)面積或建筑面積 含 公攤面積 與房屋買賣合同約定面積不符的 按照合同約定處理 合同沒有約定或者約定 不明確的 按照以下原則處理 一 面積誤差比絕對值在 3 以內(nèi) 含 3 按照合同 約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算房款 二 面積誤差比絕對值超出 3 購房人可要求退房 開發(fā) 商應(yīng)在買房人提出退房之日起 30 日內(nèi)退還已交房款 并支付已付房款利息 如購房人同意 繼續(xù)履行合同 房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的 面積誤差比在 3 以內(nèi) 含 3 部分 的房價款由購房人按照約定的價格補(bǔ)足 面積誤差比超出 3 部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān) 所有權(quán)歸買受人 房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的 面積在 3 以內(nèi) 含 3 部分的房 價款及利息由開發(fā)商返還購房者 面積誤差絕對值超過 3 部分的房價款由開發(fā)商雙倍返 還買受人 特別提示 1 想測出您買的商品房的真實(shí)面積 首先購房者索要出建筑的竣工圖紙 請專家根據(jù)圖紙 進(jìn)行計算 2 簽定合同時應(yīng)該細(xì)化條款 應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式 如規(guī)定合同中未約定處理方式的 面積誤差比絕對值超出 3 時 購房人有權(quán)退房 三 關(guān)于分?jǐn)偯娣e 公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t 1 商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積 與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi) 2 為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積 由該幢樓各套商品房分?jǐn)?為局部范圍服務(wù)的公用 建筑面積 由受益的各套商品房分?jǐn)?多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的 分別計算分?jǐn)傁禂?shù) 各 套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和 3 公用建筑面積分?jǐn)偤?不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位 但任何人不得侵占 或改變原設(shè)計的使用功能 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成 1 電梯井 樓梯間 垃圾道 變電室 設(shè)備間 公共門廳和過道 地下室 值班警衛(wèi)室以 及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積 2 套 單元 與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻 包括山墻 墻體水平投影面積的一半 凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室 車棚等 不應(yīng)計入公用建筑面積部分 作為 人防工程的地下室也不計入公用建筑面積 不應(yīng)入的公用建筑空間 1 倉庫 機(jī)動車庫 非機(jī)動車庫 車道 供暖鍋爐等 作為人防工程的地下室 單獨(dú)具備 使用功能的獨(dú)立使用空間 2 售房單位自營 自用的房屋 3 為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室 管理 包括物業(yè)管理 用房 4 對于半地下室 不論采光井的結(jié)構(gòu)如何 都不計入建筑面積 特別提示 1 簽訂合同時應(yīng)明確約定公攤的具體項目 2 售房單位在預(yù)售商品房前 應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告 預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的 應(yīng)重新提交面積測量報告 售房單位在銷 預(yù) 售商品房時 在銷 預(yù) 售合同 含補(bǔ)充協(xié)議 中應(yīng)明確商品房銷售 面積 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位 3 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房 需要進(jìn)行分?jǐn)偟?應(yīng)在銷 預(yù) 售合同中寫明房 屋名稱 需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e 三 審查銷售廣告 一 出現(xiàn)問題 我們的小區(qū)綠化率達(dá)到 我們小區(qū)配有小學(xué) 幼兒園 會所 購房者常常會被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑 但到實(shí)際收房時才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn) 現(xiàn)實(shí)當(dāng) 中虛假宣傳 改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的一手 另外 裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約 定或開發(fā)商承諾 收房中其中一個重點(diǎn)就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾 二 解決辦法 1 要注意平時的證據(jù)收集 如買房時的樓書 廣告一定保存好 有條件購房時拍下售樓處沙盤 收房時應(yīng)該對照小區(qū) 平面圖看環(huán)境 根據(jù)相關(guān)的司法解釋 此類的廣告可以作為要約 在法庭上作為證據(jù)出示 要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾 2 要隨時主張自己的權(quán)利 一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象 購房者一定要盡快跟相關(guān)部門和開發(fā)商交涉 以免形 成事實(shí) 出現(xiàn) 贏了官司卻無法執(zhí)行 的局面 四 法定退房條件 在房屋驗(yàn)收過程中 業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題 是不是都可以退房呢 退 房的法定條件 綜合起來包括以下幾種 1 購房合同無效 實(shí)踐中 造成購房合同無效的常見情形有 開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn) 開發(fā)商存在欺詐 情形 2 套型誤差導(dǎo)致退房 按套 單元 計價的預(yù)售房屋 套型與設(shè)計圖紙不一致時 或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范 圍 合同中對此未約定處理方式的 購房人可以退房 3 面積誤差導(dǎo)致退房 房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過 3 不含 3 的 4 變更規(guī)劃 設(shè)計導(dǎo)致退房 開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn) 擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的 開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn) 改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的 5 質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn)確實(shí)的 買受人有 權(quán)退房 特別提示 1 由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗(yàn)收 未取得 三書一證一表 的樓房 買家可以 不收樓 2 出現(xiàn)上述法定退房條件時 購房人在以上情況之一出現(xiàn)時選擇退房 相關(guān)違約賠償責(zé)任 由發(fā)展商承擔(dān) 如果開發(fā)商不同意退房 購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴 3 如果不具備上述條件 但是房屋確實(shí)出現(xiàn)了質(zhì)量問題 購房人有權(quán)要求開發(fā)商進(jìn)行維修 因此造成損失的由開發(fā)商賠償 五 特別建議 可以考慮集體收房 買房過程中 常常會涉及到很多專業(yè)問題 只靠消費(fèi)者個人的力量有 時很難解決問題 在此 特別建議您可以考慮集體收房 人多力量大 結(jié)合專家的力量解 決遇到的所有難題 收房需要帶的工具 1 1 只塑料洗臉盆 用于驗(yàn)收下水管道 2 1 只小榔頭 用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓 3 1 只塞尺 用于測裂縫的寬度 4 1 只 5 米卷尺 用于測量房子的凈高 5 1 只萬用表 用于測試各個強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通 6 1 只計算器 用于計算數(shù)據(jù) 7 1 只水筆 用于簽字 8 1 把掃帚 用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生 9 1 只小凳子和一些報紙 塑料帶 包裝繩 用于時間長 可休息一下及預(yù)先封閉下水管道 正常驗(yàn)收房子時間一般是持續(xù) 2 3 個鐘頭 建議早晨 8 30 去或下午 2 30 去 最佳收房流程 核驗(yàn)業(yè)主材料 業(yè)主領(lǐng)取 竣工驗(yàn)收備案表 房屋土地測繪技術(shù)報告書 住宅質(zhì)量保證書 和 住宅 使用說明書 并由開發(fā)商加以說明 交納剩余房款 業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署 住宅鑰匙收到書 業(yè)主做綜合驗(yàn)收 業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢 改進(jìn)意見或解決方案 開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議 根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題 無法在 15 日內(nèi)解決的 雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限 達(dá)成書面協(xié)議 業(yè)主簽署 入住交接單 對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗(yàn)樓單上予以注明 如果確實(shí)屬于不能收樓的 要詳細(xì)寫明不予收樓的 原因并要求開發(fā)商簽字 蓋章 提示 開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的 竣工驗(yàn)收備案表 住宅質(zhì)量保證書 和 住 宅使用說明書 必須為原件而不是復(fù)印件 驗(yàn)房 填寫驗(yàn)收記錄和做房屋交接 驗(yàn)完樓后 業(yè)主應(yīng)按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫 住戶驗(yàn)房交接表 同時將水表 電表底數(shù)抄在指 定表格 一般附在 驗(yàn)房交接表 中 符合政府規(guī)定和合同約定的 通過驗(yàn)收 如有不滿 意的地方 可提出意見并將意見填寫在 樓宇驗(yàn)收記錄表 中 作為書面依據(jù) 如發(fā)展商 未準(zhǔn)備有關(guān)表格 業(yè)主應(yīng)另以書面形式將意見送交開發(fā)商 根據(jù)業(yè)主意見 合同雙方協(xié)商 解決辦法 如屬可整修內(nèi)容 應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件 約定下次驗(yàn)收時間 一般不 超過天 不能整改的 應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 問題嚴(yán)重 對房屋使用功能影響重大的 可依法 追究開發(fā)商相應(yīng)責(zé)任 甚至退房 交費(fèi)筆筆算清 檢查完這些工作 如果沒問題的話 那就交錢去吧 換正規(guī)發(fā)票及繳交各項相關(guān)費(fèi)用與錢 銀有關(guān) 更要筆筆算清 簽物業(yè)合同 拿鑰匙 辦理入住手續(xù) 驗(yàn)完樓后 開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫 住戶檔案表 入住協(xié)議 消防責(zé)任書 等協(xié)議 書 同時領(lǐng)取 住戶手冊 服務(wù)指南 等各種入住手冊及各種贈送物品 具體過程如下 1 去物業(yè)部門查看資料部分 分別有以下幾份資料需要查驗(yàn) 1 房屋的 住宅質(zhì)量保證書 可帶走 2 住宅使用說明書 可帶走 3 竣工驗(yàn)收備案表 4 面積實(shí)測表 5 管線分布竣工圖 水 強(qiáng)電 弱電 結(jié)構(gòu) 可帶走 如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話 一般 10 分鐘即可查看完資料 2 核實(shí)面積 合同及價錢多退少補(bǔ)問題 確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致 結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同 房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn) 部門實(shí)際測量 與合同簽訂面積是否有差異 先查看售房合同 看之間的誤差為多少 一 般為 3 3 之內(nèi)不考慮 超出部分進(jìn)行處理 建議定合同為 2 誤差 但是不超過 5 比 較好 以雙方簽定合同為準(zhǔn) 一般這個時間因人而變 時間為 30 40 分鐘 驗(yàn)收房子 看完那些資料后 基本就可以去驗(yàn)收房子了 小魯提示您 暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及 相關(guān)費(fèi)用 此時物業(yè)會催促你來交付 可同他們交流 驗(yàn)收好后 再交付費(fèi)用 從物業(yè)處拿 鑰匙 分別應(yīng)該有樓層鑰匙 進(jìn)戶門鑰匙 信箱鑰匙 水表 電表 若有遠(yuǎn)程抄表另 等幾 把 接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了 記得拿那些工具哦 1 詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量 包括門窗 陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象 陽臺裂縫危險大 提示 由于新房子空關(guān)時間較長 在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾 所以切不 可很沖動 用蠻力推拉門窗 一感覺有阻塞感的時候 仔細(xì)查看一下 用掃帚清楚后就可 以看了 2 檢查墻體平整度 是否滲水 是否有裂縫 提示 特別是查看一些墻體是否有水跡 特別是一些山墻 廚房衛(wèi)生頂面 外墻等地 方 如有的話 務(wù)必盡快查明原因 3 仔細(xì)檢查地面 仔細(xì)檢查地面有無空殼開裂情況 提示 如有空鼓 一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù) 否則在裝修中會很容易打穿樓 板 妨礙鄰里關(guān)系 以上 2 3 項可用工具小榔頭和塞尺 4 水電煤暢通情況和能否正常使用 大開龍頭查漏堵 盡可能讓水流大一點(diǎn) 急一點(diǎn) 一 來看看水壓 二 來試試排水速度 一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主 用萬用表測 量各個強(qiáng)弱電是否暢通 提示 關(guān)閉分閘 檢查各個分閘是否完全控制各分支線路 5 驗(yàn)收下水情況 先用面盆盛水 再向各個下水處灌水 分別是臺盆下水 浴缸下水 馬 桶下水 廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等 基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右 應(yīng)聽到咕嚕嚕 的聲音和表面無積水 提示 做好這些后 確認(rèn)沒問題 要盡快將這些突出下水 如臺盆下水 浴缸下水 馬 桶下水 拿一塑料袋罩著水口 再加以捆實(shí) 而象地漏等下水需要塞實(shí) 記得留一可拉扯掉 的位置 6 驗(yàn)收地面下水情況 在廁衛(wèi)放水 淺淺就行了 約高 2cm 然后約好樓下的業(yè)主在 24 小 時后查看其家?guī)l(wèi)的天花 提示 在全部用完水后 應(yīng)再打開水表 看清楚水表數(shù)字 記錄下來 同時要記錄電 表數(shù)字 7 核對買賣合同上注明的設(shè)施核對買賣合同上注明的設(shè)施 設(shè)備等是否有遺漏 品牌 數(shù) 量是否相符 提示 通常在這方面 應(yīng)該沒什么大問題 但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí) 8 測量一下樓宇的層高 用 5 米卷尺即可 采樣數(shù)據(jù)來源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù) 最好把水表 電表數(shù)字 樓高 馬桶坑距 浴缸長度和寬度 沖淋房尺寸 吊頂高度都記在一個自己的 小本子上 同時把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上 最后好了 檢查完這些工作 如果沒問題的話 那就交錢去吧 若有問題 需要同物業(yè)人 員確定解決方案和解決日期 看解決結(jié)果是否影響收房 若影響 需要進(jìn)行交涉了 作為業(yè)主 還需要對房屋本身細(xì)節(jié)進(jìn)一步把關(guān) 及時讓有關(guān)部門修理和完善 以下是細(xì)節(jié) 把關(guān)的小竅門 包括精裝修的房屋驗(yàn)收 核對買賣合同上注明的設(shè)施 設(shè)備等是否有遺漏 品牌 數(shù)量是否相符 門窗 1 試試門窗開啟是否靈活 目測門與門框 窗與窗框的各邊之間是否平行 關(guān)上門窗聽聽 隔音效果 同時也了解它們的密封程度 查看密封膠條是否完整牢固 2 門插是否插入得太少 門間隙是否太大 特別是門鎖的一邊 3 門四邊是否緊貼門框 門開關(guān)時有無特別聲音 4 大門 房門的插銷 門銷是否太長太緊 5 窗邊與混凝土接口有無縫隙 窗框?qū)僖鬃矒籼?框墻接縫處一定要密實(shí) 不能有縫隙 6 窗戶玻璃是否完好 7 窗臺下面有無水漬 如有則可能是窗戶漏水 地板 1 地板有無松動 爆裂 撞凹 行走時是否吱吱作響 2 地板間隙是否太大 3 柚木地板有無大片黑色水漬 4 地腳線接口是否妥當(dāng) 有無松 動 5 地面是否有裂縫 是否有起砂現(xiàn)象 頂棚 1 頂上是否有裂縫 沒有裂縫最好 有裂縫得看是什么樣的裂縫 一般來說 與房間橫梁 平行的裂縫 屬眼下的質(zhì)量通病 雖有質(zhì)量問題 但基本不妨礙使用 如果裂縫與墻角呈 45 度斜角 甚至與橫梁呈垂直狀態(tài) 那么就說明房屋沉降嚴(yán)重 該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量 問題 2 看頂部是否有麻點(diǎn) 這種麻點(diǎn)專業(yè)稱 石灰爆點(diǎn) 是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化 所致 如果頂部有麻點(diǎn) 對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響 3 頂棚有無水漬 裂痕 如有水漬 說明有滲漏之嫌 如果你是住頂層房子的住戶 那么 觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的 4 特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌 5 墻身頂棚有無部分隆起 用木棍敲一下有無空聲 6 墻身 頂棚樓板有無特別傾斜 彎曲 起浪 隆起或凹陷的地方 7 墻身 墻角接位有無水漬 裂痕 8 內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn) 廚廁 1 檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏 地面是否存水 2 放置洗衣機(jī)位置的地面應(yīng)有防水措施 3 衛(wèi)生間門的上下冒頭是否刷油漆 4 已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的 衛(wèi)生器具的下水軟管與排水管的交接處應(yīng)有封堵措施 還應(yīng)設(shè)置 返水彎 5 距離地面 30 厘米高的插座必須帶保險裝置 廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝 洗手盆的上方 不應(yīng)有插座 衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施 6 衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座 7 廚廁潔具有無裂痕 包括浴缸 抽水馬桶 洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象 裂痕有時細(xì)如毛 發(fā) 要仔細(xì)觀察 8 坐廁下水是否順暢 沖水聲響是否正常 沖廁水箱有無漏水聲 9 浴缸 面盆與墻或柜的接口處防水如何 10 廚房瓷磚 馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平 廚房 衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格 磚塊不能有裂痕 不能空鼓 必須砌實(shí) 11 磚縫有無滲水現(xiàn)象 12 廚具 瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗 13 大開龍頭查漏堵 盡可能讓水流大一點(diǎn) 急一點(diǎn) 一來看看水壓 二來試試排水速度 驗(yàn)收防水的辦法是 用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口 然后再拿一膠袋罩著排污 水口 再加以捆實(shí) 然后在廁衛(wèi)放水 淺淺就行了 約高 2cm 然后約好樓下的業(yè)主在 24 小時后 查看其家?guī)l(wèi)的天花 管道 指的是排水 污管道 尤其是陽臺之類的排污口 驗(yàn)收時 預(yù)先拿一個