常德路正鵬設(shè)計咨詢創(chuàng)意中心產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資可行性報告

1 2016年 7月 5日 上海靜安區(qū)常德路電氣集團舊工業(yè)廠區(qū)改造項目 常德路正鵬設(shè)計咨詢 創(chuàng)意 中心產(chǎn)業(yè)園區(qū) 投資可行性報告 上海正鵬投資管理有限公司 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 2 目錄 項目概況 效果圖 宏觀環(huán)境分析 項目周邊環(huán)境 項目規(guī)劃建議 財務(wù)測算分析 項目進(jìn)度 團隊介紹 總結(jié) 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 3 創(chuàng)意設(shè)計中心主樓大堂效果圖 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 4 沿街廣場（現(xiàn)地鐵工?。┬Ч麍D（擬 ） 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 5 設(shè)計創(chuàng)意中心內(nèi)部效果圖（擬） 洽談中心 創(chuàng)意空間 辦公室 會議室 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 6 設(shè)計創(chuàng)意中心內(nèi)部效果圖（擬） 等候室 設(shè)計工作室 發(fā)布會展中心 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 7 項目概況 區(qū)位、特點 位置：本項目位于康定路、常德路、昌平路之間，原為上海電器集團工業(yè)廠房，緊鄰北京西路、南京西路等核心商業(yè)區(qū)，是靜安區(qū)規(guī)劃的北翼商業(yè)娛樂文化中心 規(guī)模：廠區(qū)占地面積 12000平方米，總建筑面積 20000平方米，目前廠區(qū)已搬遷完畢，遺留廠房共五部分 特點：項目所在地為地鐵號線昌平路站口，交通發(fā)達(dá)人流密集，高檔住宅與寫字樓林立潛在客戶眾多，周邊新老建筑交錯人群分布層次 發(fā)展：舊城區(qū)改造正不斷完善，但受動拆遷價格等方面限制區(qū)域內(nèi)較為集中的休閑消費場所極度匱乏，本項目合理規(guī)劃后市場前景廣闊 本項目 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 8 項目概況 框架式結(jié)構(gòu)廠房 框架式結(jié)構(gòu)辦公樓 A 框架式結(jié)構(gòu)辦公樓 B 苗圃建筑群 磚混結(jié)構(gòu)辦公房 A 磚混結(jié)構(gòu)辦公房 B 其他結(jié)構(gòu) 項目地塊位置優(yōu)越處于商業(yè)中心區(qū)域，但受原有建筑結(jié)構(gòu)、布局等限制改造投資較大 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 9 宏觀環(huán)境分析 經(jīng)濟 上海市自 1992年以來一直保持年均兩位數(shù)以上的某些方面已經(jīng)達(dá)到新加坡等國水平， 2006年上海市生產(chǎn)總值達(dá)到 10297億元 靜安區(qū)作為上海中心區(qū)塊之一 2006年生產(chǎn)總值超過 90億元 上海市 第三產(chǎn)業(yè)增長率平均為 2005年第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 上海市生產(chǎn)總值的 占全國 11% 2005年靜安區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值： ，占靜安區(qū)生產(chǎn)總值的 顯現(xiàn)出更強的發(fā)展勢頭 2005年，靜安區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值總量及所占 幅最大，顯示出該區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)較強的競爭性 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 10 宏觀環(huán)境分析 餐飲消費趨向 根據(jù)靜安區(qū)整體劃分為五個部分，對于餐飲消費趨勢來看特色美食廣場是最受歡迎的就餐形式 其次為快餐廳，根據(jù)未來該區(qū)域的功能劃分（特別是軌道交通影響）該區(qū)域快餐服務(wù)應(yīng)具備一定比例 大型餐飲僅考慮一到兩家品牌良好的特色菜系代表進(jìn)入該區(qū)域 38%3 7 %35%4 3 %3 4 %3 8 %22%16%3 2 %2 1 %2 4 %2 4 %2 3 %2 5 %1 2 %17%1 7 %18%1 2 %19%1 8 %1 5 %2 2 %1 6 %5%4%3%4%2%4%0% 10% 2 0 % 30% 4 0 % 5 0 % 6 0 % 7 0 % 80% 9 0 % 1 0 0 %虹橋長風(fēng)古北中山公園北新涇總計特色美食廣場 快餐廳 大型餐飲 西餐廳 其他總計 西部分區(qū) 中部分區(qū) 北部分區(qū) 南部分區(qū) 東部分區(qū) 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 11 宏觀環(huán)境分析 休閑消費趨向 9%36%25%29%18%24%26%19%25%14%2 9 %23%36%1 0 %1 9 %13%35%21%5%9%6%11%12%8%24%2 5 %26%3 3 %6%2 5 %0% 10% 20% 3 0 % 40% 50% 6 0 % 70% 8 0 % 9 0 % 1 0 0 %虹橋長風(fēng)古北中山公園北新涇總計茶室 咖啡吧 書吧 酒吧 其他總計 西部分區(qū) 中部分區(qū) 北部分區(qū) 南部分區(qū) 東部分區(qū) 整個區(qū)域?qū)Σ枋液涂Х葟d的需求較為突出，因此在休閑消費區(qū)域增加以上兩項 其次為對圖書消費場所的需求比重也比較大，但從實際經(jīng)營情況來看應(yīng)當(dāng)適當(dāng)縮小該項比重 針對分時消費特色建議該區(qū)域引入特色酒吧一間提供從 21： 00至 2:00的消費需求，延長區(qū)域人流活動時間 另對于未來地鐵上蓋廣場部分建議導(dǎo)入體育活動商業(yè)形態(tài) 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 12 宏觀環(huán)境分析 娛樂消費趨向 區(qū)域內(nèi)配套部分可考慮增加小型 身房等項目在時段上與餐飲部分交錯，同時做到區(qū)域內(nèi)部動靜液態(tài)相結(jié)合，為不同年齡段人群提供消費場所 增加娛樂消費項目將有助于推動周邊商業(yè)及人氣的聚集，優(yōu)化整個區(qū)域的消費結(jié)構(gòu) 24%16%21%22%26%22%16%28%15%22%27%20%22%15%22%17%18%20%12%12%14%15%13%13%9%12%19%11%10%12%13%8%3%2%6%7%4%9%7%11%0%6%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%虹橋長風(fēng)古北中山公園北新涇總計動感影院 健身房 K T V 運動館 舞廳 桑拿 其他總計 西部分區(qū) 中部分區(qū) 北部分區(qū) 南部分區(qū) 東部分區(qū) 本區(qū)域內(nèi)消費趨向以中高端為主，各商業(yè)形式的以品牌經(jīng)營企業(yè)或連鎖企業(yè)為主 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 13 宏觀環(huán)境分析 規(guī)劃 1 該項目所在區(qū)塊是以昌平路為核心 “靜安區(qū)一軸兩翼”中北翼部分，北翼主要規(guī)劃為商業(yè)服務(wù)業(yè)中心和行政、文化、體育、科技活動中心 在常德路、昌平路以南規(guī)劃有軌道交通 7號線站以該地鐵站為中心將 103號地塊一部分改造成一個帶有較大規(guī)模設(shè)施的現(xiàn)代化文化休閑公園 將 104號地塊一部分建設(shè)成以文化娛樂為重點內(nèi)容的綜合性場所 在 95號地塊適當(dāng)布置一些商業(yè)文化休閑設(shè)施，形成一個以交通站點為核心的文化休閑中心，成為靜安北部高品質(zhì)居住社區(qū)的集中公共活動空間。 項目改造地塊 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 14 宏觀環(huán)境分析 規(guī)劃 2 常德路和康定路交叉路口，將作為該地區(qū)的主要活動節(jié)點，也是地下空間開發(fā)的重點。活動節(jié)點的西北、東北和東南三個街坊內(nèi)，均規(guī)劃有公共建筑開發(fā)項目，主要為靜安北部現(xiàn)代住區(qū)服務(wù) 動節(jié)點西北地塊，規(guī)劃為文化娛樂中心，規(guī)劃高層商務(wù)辦公樓，成為該地區(qū)的標(biāo)志性建筑 動節(jié)點東北地塊北半部，規(guī)劃為商務(wù)辦公區(qū) 動節(jié)點東北地塊南半部，規(guī)劃為體育休閑中心。在 規(guī)劃兩個高層建筑作為酒店賓館 動節(jié)點東南地塊，土地已經(jīng)批租，規(guī)劃設(shè)想開發(fā)一些商務(wù)辦公樓，裙房配置商業(yè)功能 在 A、 B、 時在地下二層建立地下停車場 該區(qū)域規(guī)劃內(nèi)容完整，各項配套設(shè)施完備，項目規(guī)劃應(yīng)充分考慮利用公共設(shè)施 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 15 項目周邊環(huán)境 軌道交通 目前軌道 2號線經(jīng)過該區(qū)域距離項目地塊步行僅 5分鐘左右 未來 4到 5 年將有 7、 12、 13三條軌道交通連接靜安南京路。 2號線的延長段以及 13號線將分別連接浦東和虹橋機場，使得連接上?？崭鄣慕煌ǜ鼮楸憬?除軌道交通外本區(qū)塊公交線路配套目前尚有欠缺，不能形成公交線路輻射核心 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 16 項目周邊環(huán)境 寫字樓 該項目比鄰南京西路商業(yè)中心帶，項目周邊密布優(yōu)質(zhì)商業(yè)寫字樓，今年將有大量寫字樓供應(yīng)，寫字樓目前總供應(yīng)量已達(dá) 60余萬平米 大量的寫字樓吸納眾多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，形成了以中、高端消費結(jié)構(gòu)為主的消費結(jié)構(gòu) 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 17 項目周邊環(huán)境 住宅 項目地塊周邊原為較多的棚戶區(qū)和一般住宅群，隨著商業(yè)投入的增加，周邊地塊稀缺性更為突出 部分具備實力的開發(fā)商逐步進(jìn)入該區(qū)域，通過近幾年改造已形成部分高檔住宅區(qū)域例如“靜安楓景苑”、“怡景苑”等 項目周邊三個街區(qū)覆蓋人口約為 16萬左右 整個區(qū)域未來整體方向仍然以高檔住宅為主、單位面積消費能力逐步走強 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 18 項目周邊環(huán)境 商業(yè)、企業(yè)、政府機構(gòu) 項目地塊處于城市核心區(qū)但其周邊附近商業(yè)、娛樂、文化體育配套較為匱乏，多為面積在 50平米左右規(guī)模較小的商業(yè)服務(wù)形態(tài) 位于北京西路的上海市委靜安區(qū)委員會、區(qū)人大等政府機構(gòu)對推動項目區(qū)域商業(yè)的發(fā)展能夠起到積極作用 項目區(qū)域內(nèi)的“區(qū)中心醫(yī)院”、“兒童醫(yī)院”以及學(xué)校能夠提供量好的社區(qū)服務(wù) 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 19 項目規(guī)劃建議 概述 借鑒國內(nèi)外成功舊區(qū)改造案例（如法國拉德芳斯 )建議該項目包含寫字樓、商業(yè)、娛樂、文體休閑等四個部分 業(yè)態(tài)比例按照寫字樓、商業(yè)、娛樂、文體休閑 6： 2： 1：1的比例進(jìn)行面積劃分 除寫字樓部分外商業(yè)、娛樂、文體休閑部分在服務(wù)于本項目內(nèi)人員外同時服務(wù)于周邊商業(yè)客戶與居民 增加項目地塊公共活動面積，增加人員通量推動整個項目地塊人氣聚集 分別規(guī)劃人流與車流，使人流與車流基本層面結(jié)構(gòu)分開，確保商業(yè)娛樂環(huán)境與寫字樓區(qū)塊相對獨立 盡可能應(yīng)用自然光照明采用節(jié)能設(shè)施起到示范作用 整個區(qū)域以寫字樓為核心形成咨詢、設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，與區(qū)政府合作在園區(qū)內(nèi)引入國內(nèi)外知名設(shè)計、咨詢、工商業(yè)服務(wù)企業(yè)，建立形態(tài)示范單位，進(jìn)一步增加優(yōu)惠條件形成產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢，周邊輔以格調(diào)高雅的優(yōu)質(zhì)商業(yè)、餐飲業(yè)作為配套 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 20 項目規(guī)劃建議 定位 目前國內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)加工企業(yè)在國家指導(dǎo)和市場調(diào)節(jié)的雙重作用下獲得了飛速發(fā)展，已經(jīng)使中國成為世界級的加工工場，國內(nèi)現(xiàn)有生產(chǎn)能力又尤以長三角地區(qū)最為突出，現(xiàn)今工業(yè)產(chǎn)業(yè)面臨最大的問題是研發(fā)能力的嚴(yán)重不足 根據(jù)對商業(yè)、工業(yè)等企業(yè)的訪談了解我們認(rèn)為目前上海地區(qū)的工商業(yè)設(shè)計、咨詢領(lǐng)域市場空白巨大，該行業(yè)具有強大的發(fā)展后勁，從行業(yè)獲利能力來看該領(lǐng)域也是利潤最為豐厚的行業(yè) 從南京西路周邊寫字樓入住情況調(diào)查結(jié)果分析來看其中最高檔寫字樓租戶中以上兩個行業(yè)居多，其他行業(yè)利潤水平相對較低對于支付高端寫字樓昂貴的租金存在一定困難 設(shè)計、咨詢行業(yè)對物業(yè)水平很高，對地段環(huán)境及配套設(shè)施要求也比較苛刻 綜合以上特點我們認(rèn)為良好的物業(yè)品質(zhì)和一條龍式的服務(wù)配套是本項目作為工商業(yè)咨詢、產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的突出特點 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 21 項目規(guī)劃建議 工業(yè)廠房部分 工業(yè)廠房部分沿用其框架結(jié)構(gòu)，改造為雙層建筑底層為娛樂休閑場所，根據(jù)原有基礎(chǔ)一層部分改造為泳池二層建立連接平臺與其它建筑連通形成人行平臺作為主要人流活動區(qū)域 人行平面 休閑產(chǎn)業(yè) 配套商業(yè) 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 22 項目規(guī)劃建議 辦公房部分 1 辦公房部分主要分為三塊，其中兩座主樓根據(jù)內(nèi)部結(jié)構(gòu)增加客行電梯并且通過兩樓之間二三層部分連廊將兩辦公樓連為一體，形成統(tǒng)一辦公區(qū)域，辦公樓之間無障礙連續(xù) 另外靠西側(cè)兩樓之間天井部分按人行通過標(biāo)準(zhǔn)，建造露臺方便人群流動同時優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)，配一部分室外綠化美化辦公環(huán)境 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 23 項目規(guī)劃建議 辦公房部分 2 根據(jù)現(xiàn)有結(jié)構(gòu)寫字樓區(qū)域與商業(yè)服務(wù)區(qū)域建立人行平臺后的過渡連接結(jié)構(gòu)，一層（即為本結(jié)構(gòu)最底層）作為通道，二層、三層隔斷后采用透明幕墻結(jié)構(gòu)作休閑展示廳 頂層作適當(dāng)裝飾，視情況種植藤蔓類綠色植被 原有辦公房臨街一面外立面須進(jìn)行大面積改造，用以體現(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)的時尚性和穿衣產(chǎn)業(yè)特色便于吸引高品質(zhì)業(yè)戶入住 內(nèi)部裝飾突出空間結(jié)構(gòu)的合理放大，在保證通道順暢的前提下盡量放大房間的進(jìn)深增加可用面積，在材料上盡量選用輕質(zhì)通透隔斷材料 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 24 項目規(guī)劃建議 辦公房部分 3 對于廠區(qū)內(nèi)相對獨立的一幢辦公建筑由于其外觀及結(jié)構(gòu)已不能適應(yīng)周邊整體環(huán)境，因此建議拆除此部分從新建造一幢獨立辦公設(shè)施，面向咨詢、設(shè)計等高附加值行業(yè)招租 部分辦公區(qū)域環(huán)境極差，改造可能性也較小因此建議因地制宜在頂層平面上增加特色建筑彌補采光等方面的不足 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 25 項目規(guī)劃建議 公共區(qū)域 由于該地塊的特殊性，地下為地鐵七號線昌平路站綜合開發(fā)項目因此地上部分適宜建設(shè)公共活動廣場 廣場根據(jù)廠方部分改造結(jié)果可以分為兩個區(qū)域一個為商業(yè)配套功能區(qū)、一個為景觀區(qū)域其中商業(yè)功能區(qū)作為人行平臺的延伸，景觀區(qū)作為整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的緩沖地帶 廣場的地下部分設(shè)立停車場與 在常德路、康定路設(shè)置出口 廣場景觀部分建議引入親水平臺與休閑區(qū)游泳場館相互呼應(yīng) 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 26 項目規(guī)劃建議 寫字樓商戶選擇 寫字樓部分招商應(yīng)當(dāng)以當(dāng)今國內(nèi)外知名設(shè)計、咨詢機構(gòu)或個人為主要對象，確保商戶品質(zhì)是該項目的重點 針對尚未在國內(nèi)開展業(yè)務(wù)的國際著名咨詢機構(gòu)，可適當(dāng)提供優(yōu)惠招商措施并完善相關(guān)服務(wù) 同時引入上下游相關(guān)服務(wù)機構(gòu)形成產(chǎn)業(yè)鏈條增強本項目的長期增長性 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 27 財務(wù)測算分析 項目改造計劃 項 目 面 積 價 金 額 裝修改造 20000 地面工程 23000 鋼構(gòu) 工程 5000 新建裝修 1000 消防工程 20000 水 電 工程 23000 通 訊網(wǎng)絡(luò) 20000 通道裝修 1500 門 面工程 2000 綠 化工程 1000 合 計 （ 1） 2500 開辦費 用 100 廣告宣 傳 100 招商 費 用 150 合 計 （ 2） 350 累 計 （ 1）（ 2） 2850 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 28 財務(wù)測算分析 計劃年經(jīng)營租金收入（元） 年租金收入預(yù)測 區(qū) 域 單 價 面 積 金 額 創(chuàng) 意 設(shè)計 中心 14000 10080000 商 業(yè) 000 2160000 配套服 務(wù) 000 936000 休 閑娛樂 2000 1152000 合 計 約 14328000 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 29 財務(wù)測算分析 1、年應(yīng)付房租租金： x 萬元 2、投資利息 2850 5 年 3、計劃廣告活動投放 = 100萬元 /年 4、經(jīng)營費用（工資、維修、間歇性攤位閑置、水電補缺） =100萬元 /年 5、工商、稅務(wù) 1900 123萬元 /年 6、經(jīng)營稅收 6000 萬元（由創(chuàng)意設(shè)計中心入駐客戶交納） 經(jīng)營期不變基礎(chǔ)成本： x 萬元 +元 /年 經(jīng)營成本費用 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 30 財務(wù)測算分析 設(shè)：需 A： A= x *N B： B= *N C： 90計） C= ( 90% *N 則：當(dāng) 時，所得 得： N= /( - x ) 投資回收期計算 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 31 項目進(jìn)度 日期 2008年為項目立項準(zhǔn)備期， 2009年項目實施 階段 1、 2、 3月 4、 5、 6月 7、 8、 9月 10、 11、 12月 1、 2、 3月 土建 消防 宣傳 裝修 招商 開業(yè) 實施期 調(diào)整期 投資商：上海正鵬投資管理有限公司 上海正鵬投資管理有限公司拓展部策劃 32 團隊介紹 上海正 鵬 投 資 管理有限公司在 舊廠 房改造、 開發(fā) 、策 劃 ，工 業(yè) 地 產(chǎn) 投資 咨 詢 ，商 業(yè) 地 產(chǎn) 代理及市 場研 究，商 務(wù)樓開發(fā)與 管理，企 業(yè)資 本 運營策 劃 ，市 場營銷 策 劃 ， 會 展 營銷 服 務(wù) 等投 資領(lǐng) 域 開 展了 長 期的探索和 實踐 ，成功合作 經(jīng)營 :北廣 場 商城 項 目、上工批 東樓 、奉 賢區(qū) 南 橋縱 旺副食品批 發(fā) 市 場 、城隍 廟篤鐵 商 務(wù)樓 、 長 江口 滬 客隆商 務(wù)樓 ， 創(chuàng)辦 浦 東 新 區(qū)金 橋電腦 城、 寶 山工 業(yè) 地 產(chǎn) 等等尤其在上述 項 目的市 場開發(fā) 和工 業(yè) 地 產(chǎn)領(lǐng) 域的投 資 中取得了 較 好的 經(jīng)濟 效益和社 會 效益， 并 在投 資決 策、 風(fēng)險控制、增 值 服 務(wù) 、退出渠道等方面 積 累了 較為 豐富的 經(jīng)驗 ，形成了市 場開發(fā) 投 資 的 專業(yè) 操作 運營 模式體系。公司宗旨立足上海，依托上海 經(jīng)濟發(fā) 展， 緊貼 上海社 會進(jìn) 步， 貫徹 落 實 科 學(xué)發(fā) 展 觀 。 堅 持以人 為 本，推 進(jìn)現(xiàn) 代化市 場轉(zhuǎn)