怡高物業(yè)物業(yè)管理.doc

第六節(jié) 我們眼中的物業(yè)管理公司經(jīng)過詳細的分析和周密的考察，我們和怡高物業(yè)走到了一起。怡高物業(yè)顧問累積百多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，亦是最早涉足國內(nèi)之境物業(yè)管理公司。配合該公司多年來在國內(nèi)所累積之物業(yè)管理經(jīng)驗，及連同其他部門之專業(yè)人才、經(jīng)驗及技術，相信能憑著該公司高質(zhì)素的服務和先進管理概念，為美的海岸花園提供一個綜合性的高級物業(yè)服務。怡高物業(yè)服務有限公司是由實力雄厚的高力國際物業(yè)集團與怡和太平洋公司在亞洲的物業(yè)業(yè)務進行合并而組建的，形成了亞太地區(qū)一個規(guī)模龐大、網(wǎng)絡廣闊的物業(yè)機構怡高物業(yè)顧問集團。怡高不但承襲了高力集團豐富的環(huán)球物業(yè)顧問經(jīng)驗，更擁有怡和太平洋在亞洲的崇高聲譽。怡高的全球網(wǎng)絡，它擁有世界性的見解及觀點，亦深入了解不同地方的市場變化。透過高力國際的環(huán)球聯(lián)系網(wǎng)絡，怡高可利用3600多位專業(yè)人員及健全的物業(yè)及客戶資料庫，快捷而有效地掌握適當?shù)奈飿I(yè)時機，順利滿足客戶的要求。怡高的客戶范圍十分廣泛，其中包括有大規(guī)模的商業(yè)集團、金融機構及政府機關。憑借著優(yōu)良的口碑及聲譽，怡高亞太地區(qū)網(wǎng)絡得以不斷擴展，迅速而有效地成為亞太地區(qū)最優(yōu)秀的物業(yè)顧問公司之一。透過亞太區(qū)地內(nèi)的36家辦事處及其他地區(qū)的145家聯(lián)系辦事處，怡高為客戶提供多元化的物業(yè)服務，其中包括買賣、租賃、物業(yè)管理及工程管理、估值、研究及顧問服務等，擁有數(shù)以千計專業(yè)物業(yè)顧問人士。在物業(yè)管理部門中，不但聘用了具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的專業(yè)人員，更匯聚了不少造詣精湛的技術人員。為滿足現(xiàn)今社會客戶的需求，怡高提供全面化物業(yè)管理服務。包括專業(yè)財政預算及會計、技術維修、物業(yè)市場推廣、電腦資料處理及技術提供、人事管理、行政管理等。此外，怡高采用了現(xiàn)代化物業(yè)管理技巧，使客戶能掌握更多市場資料、確保物業(yè)的耐用性及增值能力。該公司的物業(yè)經(jīng)理能因情況提供高效服務，達到客戶的要求，深受同業(yè)及客戶的贊賞。目前由怡高負責銷售及管理的國內(nèi)項目超過40個，提供物業(yè)管理及顧問服務的工商住宅物業(yè)總面積逾250萬平方米。遍布大連、天津、北京、上海、廣州、東莞、番禺及深圳八大城市，并由30多位來自香港、臺灣及新加坡的專業(yè)人才負責督促在中國當?shù)卣衅傅挠?500名物業(yè)管理員工。截止1995年底，怡高受委托項目總值超過25億美元?，F(xiàn)時在國內(nèi)分別于北京、上海及廣州設立辦事處，另有14個管理辦事處設于八大城市。由怡高負責管理的番禺麗江花園，獲中國國務院建設部頒發(fā)“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”獎項。第七節(jié) 怡高物業(yè)管理顧問合同文本附錄順德美的海岸花園物業(yè)管理顧問合約廣東省美的集團股份有限公司房產(chǎn)公司（以下簡稱甲方），乃中國順德美的海岸花園之發(fā)展商。甲方在廣東省順德市登記注冊，其法定地址 。 法人代表： 。怡和高力物業(yè)服務（上海）有限公司廣東分公司（以下簡稱乙方），在廣州登記注冊，其法定地址在廣州市流花路109號之九達寶廣場1006室，法定代表：柳維倫第一章 前言（一）順德美的海岸花園位于順德北滘鎮(zhèn)南部，該發(fā)展項目首期工程預計約于1999年8月開始交付使用。甲方在業(yè)主委員會成立前擁有順德美的海岸花園的物業(yè)管理權，可獨立行使美的海岸花園物業(yè)管理的職責。（二）立約雙方根據(jù)中華人民共和國（中國）的有關法律和條例，并本著平等互利，共同做好順德美的海岸花園物業(yè)管理工作的原則，經(jīng)友好協(xié)商，特訂立本合同。（三）甲方根據(jù)以下條款，聘用并委任乙方為順德美的海岸花園的物業(yè)管理顧問，協(xié)助甲方管理該物業(yè)之住宅、商場、住客會所及車庫，總建筑面積共約245000平方米（以下簡稱托管物業(yè)）。甲方需向乙方支付管理顧問酬金及其他有關費用。乙方根據(jù)以下條款，接受甲方的聘用，推動托管物業(yè)之維修及物業(yè)管理工作，并對該項工作負責。乙方乃怡高物業(yè)顧問集團之附屬機構，因此，在日后托的管物業(yè)管理事宜之對外宣傳上，將可沿用怡高物業(yè)顧問集團之形象及有關標記。第二章 甲、乙方雙方的職責（一）甲方的職責根據(jù)本合同的條款，甲方同意聘用乙方為物業(yè)管理顧問并協(xié)助甲方推動托管物業(yè) 之管理工作，在履行合約期內(nèi)，為保障乙方能有效地協(xié)助管理托管物業(yè)，甲方同意履行下列的職責：1）確保在托管物業(yè)入伙前成立托管物業(yè)和物業(yè)管理公司（或物業(yè)管理部門）。在本合約中，所有物業(yè)管理公司的字樣亦可指物業(yè)管理部門；2）協(xié)助乙方調(diào)派及招聘專業(yè)人員加入物業(yè)管理公司，推動托管物業(yè)的物業(yè)管理工作；3）在履行合約期內(nèi)，監(jiān)督乙方的工作表現(xiàn)；4）保證托管物業(yè)按時按質(zhì)按量通過有關政府部門之正式竣工驗收并移交物業(yè)管理公司，然后使物業(yè)管理公司能順利履行其既定的管理職責；并須負責相關遺留工程之跟進工作及承擔相應發(fā)生的費用。5）在履行合約期內(nèi)應按甲、乙雙方同意的財務預算，由甲方預先墊付一筆可供管理公司初始運作的開辦費。（二）乙方的職責根據(jù)本合約的條款，乙方同意接受甲方的聘用，負責向托管物業(yè)提供物業(yè)管理顧問服務。在合約期內(nèi)，乙方同意履行下列的職責：托管物業(yè)交付使用前1）協(xié)助甲方（或其委托之法律顧問）編寫及落實有關托管物業(yè)之業(yè)主公約，作為日后物業(yè)管理之基本依據(jù)；2）草擬托管物業(yè)管理部門籌備期及托管物業(yè)首年管理財務預算報告，并以此為依據(jù)計算托管物業(yè)各部分之管理份額；3）對管理公司的設立及公司形象、自身建設、管理等提供建議；4）制定各部門管理及運作制度，包括保安、財務、采購、人事、行政等制度；5）協(xié)助甲方安排合適的電腦公司，建立電腦管理系統(tǒng)，并就此系統(tǒng)對甲方提出管理顧問方面的意見；6）編寫有關托管物業(yè)之管理文件，包括用戶手冊，裝修手冊等供甲方審閱，并制訂有關之運作程序，包括樓宇交收程序、緊急應變措施、客戶投訴處理等；7）協(xié)助甲方或管理公司擬定托管物業(yè)日后有償服務及無償服務方案；8）就托管物業(yè)配套商業(yè)設施、設備，包括會所設施，設備的管理應從物業(yè)管理角度提供建議；9）就托管物業(yè)之發(fā)展設計從物業(yè)管理角度向甲方提出建議，盡量使其設計與未來管理運作相配合；10）擬定管理部門人員編制及協(xié)助甲方招聘及挑選有關骨干人員（如部門主管）；11）在國內(nèi)提供一次為期5天的入職培訓，導師由乙方資深的管理員工擔任，并由乙方從國內(nèi)或香港辦事處調(diào)派人手參與培訓；12）協(xié)助甲方統(tǒng)籌安排所需物料及設備之采購事宜；13）在有必要時，協(xié)助甲方甄選或向甲方推薦適合之承判商；14）就托管物業(yè)社區(qū)文化的建立提供意見；并配合甲方的市場推廣工作，從物業(yè)管理方面提供支持；15）每月2次（可按需要協(xié)商增加或減少）派員到工地檢視及參與有關之工程會議，并對影響將來物業(yè)管理工作的事項提交報告；16）每月2次（可按需要協(xié)商增加或減少）與發(fā)展商開會商討有關物業(yè)管理工作的進展情況；17）根據(jù)托管物業(yè)情況及物業(yè)的特別要求，建議并協(xié)助甲方為托管物業(yè)購買合適之保險；18）對發(fā)展商所提出的問題作出回應。托管物業(yè)交付使用時及交付使用后） 交付使用期間，派員到現(xiàn)場協(xié)助托管物業(yè)的樓宇交收工作，為期5天；） 托管物業(yè)交付使用后一個月內(nèi)，提交一管理評估報告；） 每月兩次（可按需要協(xié)商增加或減少）派員到現(xiàn)場按照既定之服務標準檢視物業(yè)管理工作，并提交有關檢定報告，對托管物業(yè)之保安、清潔、綠化等各項工作提供改善意見；） 對物業(yè)交付使用前制訂的一系列制度及工作程序進行檢討，并提供修訂及改善建議；） 協(xié)助甲方制定物業(yè)整體長短期保養(yǎng)修繕計劃，包括長遠維修建議、預防性保養(yǎng)計劃及改善工程；） 每月兩次（可按需要協(xié)商增加或減少）與甲方或管理公司開會商討有關物業(yè)管理工作的進展情況；） 從最終用家的角度，檢討樓宇設計和設施，提出有關改善意見，力求托管物業(yè)達至高水平之物業(yè)管理要求；） 托管物業(yè)交付使用3個月后安排一次為期4天之在職培訓課程，并由乙方調(diào)派導師參與培訓；） 依照政府部門有關規(guī)定，向甲方或管理公司就成立托管物業(yè)業(yè)主委員會事項提供建議，如果具備足夠條件，協(xié)助甲方或管理公司籌備托管物業(yè)首屆業(yè)主委員會；） 就甲方申請ISO9002認證提出乙方過往的經(jīng)驗及意見；） 在顧問期間，對發(fā)展商所提出的問題作出回應。乙方上述之職責是根據(jù)乙方提交的順德美的海岸花園物業(yè)管理計劃書中所列的物業(yè)管理公司職責而制定的，惟根據(jù)甲乙雙方協(xié)議，乙方只以物業(yè)管理顧問之身份為甲方提供服務，而非以全面管理的模式接管有關物業(yè)管理工作，因而附錄一之部分內(nèi)容作如下調(diào)整：） 乙方不負責托管物業(yè)所有機電故障及遺漏工程的跟進工作，惟可就機電故障及遺漏工程提供建議：） 乙方根據(jù)甲方所提供之財務資料對托管物業(yè)管理收支運作進行評估，并提供改善建議；） 乙方將按甲方要求及托管物業(yè)實際需要協(xié)助甲方招聘及甄選各級管理人員，以確保管理公司有一支高質(zhì)素之管理隊伍。順德美的海岸花園物業(yè)管理計劃書內(nèi)所指的“物業(yè)管理公司的職責”乃指接管托管物業(yè)的管理公司職責，乙方會就此提供顧問服務予管理公司，以協(xié)助其完成附錄一內(nèi)之職責內(nèi)容。第三章 雙方同意的條款根據(jù)上述的職責及下列的條款，甲方同意聘用乙方，推動托管物業(yè)管理工作，乙方愿意接受甲方聘用出任托管物業(yè)的物業(yè)管理顧問。（一） 合約年期此合約自甲、乙雙方簽署后立即生效，至托管物業(yè)一期工程洋房單元第一個單位正式向業(yè)主發(fā)出收樓通知書之日（具體日期雙方日后以備忘錄形式確定）起計后六個月為期滿。合約期滿前，如雙方達成一致協(xié)議可再續(xù)約，續(xù)約期另行商定。 如雙方在本合約屆滿前未達成一致續(xù)約協(xié)議，及雙方并未有違反本合約內(nèi)第三章第（四）項的條款，本合約將于合約期的最后一天終止。（二） 物業(yè)管理顧問酬金（略）（三） 人事甲方同意乙方不須負責任何甲方所聘有關人事聘用之費用。人事聘用費用包括工資、津貼、資金及其他一切勞保福利及聘請時所需手續(xù)費用等均列入管理預算開支。（四） 終止合約1）甲、乙雙方同意根據(jù)下列情況可提早30天給予對方書面通知終止本合約；a、任何一方嚴重違反或沒有履行本合約內(nèi)列任何條款的職責，并接到對方書面通知起計14天內(nèi)未能改善及履行有關條款的職責。b、任何一方受到法律制裁而引致破產(chǎn)清盤或自動清盤。2）如因各種無法預見因素導致甲方或乙方無法繼續(xù)履行本合約，或者由于第三方嚴重違約而造成甲方或乙方無法繼續(xù)履行本合約，則另一方仍需針對對方已經(jīng)提供服務的部分支付合理的酬金；除此之外，如一方在沒有合理的原因提出單方面之終止合約通知，另一方將保留一切權利，向?qū)Ψ阶酚懰杏纱硕鹬韶熑渭敖?jīng)濟損失。（五）合約的修改與變更對本合約的修改與變更，必須經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商并簽署有效的書面協(xié)議才能生效。（六）適用法律本合約的效力、解釋、履行和爭議的解決均受中華人民共和國法律的管轄。（七）爭議的解決1）凡因履行本合約所發(fā)生的或與本合約有關的一切爭議，雙方應盡量通過友好協(xié)商加以解決。通過協(xié)商不能解決時，應提交托管物業(yè)所在地并擁有管轄權之人民法院進行有關之訴訟程序。敗訴方須負責有關之訴訟及法律費用。在訴訟過程中，除雙方有爭議的正在進行訴訟的部分外，本合約應繼續(xù)進行。2）合約中任何一方發(fā)出的任何通知或報告須以書面記錄，并以掛號信件、電傳或圖文傳真的形式發(fā)出，并以收件人明確已收到才視作有效送達。雙方如用電報、電傳等發(fā)送通知的方法，應有義務隨之以書面信件再行通知。3）本合約雙方地址、電傳或圖文傳真號碼，如有任何改變，須在改變后48小時內(nèi)通知另一方有關之改變。（九）特別規(guī)定在本合約有效期內(nèi)，如甲方需要在其宣傳資料或任何文件中引用乙方公司名稱或標記，則必須同時注明類似由怡和高力物業(yè)服務（上海）有限公司廣東分公司或怡高物業(yè)顧問集團提供物業(yè)管理顧問服務的字樣，其中物業(yè)管理顧問服務中的“顧問”兩字不可省略。（十）本合約以正本，共一式三份，甲、乙雙方及管理公司各持壹份，均具有同等效力。（十一）本合約由甲、乙雙方蓋章及雙方代表簽字后立即開始生效。甲方 ：廣東省美的集團股份有限公司房產(chǎn)公司 法定代表人/職務 ：簽署及蓋章公司地址日期見證人乙方 ：怡和高力物業(yè)服務（上海）有限公司廣東分公司法定代表人/職務簽署及蓋章公司地址日期見證人第一節(jié) 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書（略）第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營在小區(qū)物業(yè)管理的范圍內(nèi)開展多種經(jīng)營已是當前物業(yè)管理的一個重要課題，多種經(jīng)營的好壞直接影響著管理公司、發(fā)展商和廣大業(yè)主的貼身利益。考慮到美的海岸花園物業(yè)管理由于各種因素而不可避免的高成本與業(yè)主的承受能力和市場預期之間的矛盾，靈活開展多種經(jīng)營來增加物業(yè)管理的收入是一個很好的緩沖方式。因此，我們建議發(fā)展商將商業(yè)用途物業(yè)的經(jīng)營收入部分或全部劃歸物業(yè)賬，以避免因為物業(yè)管理的收不抵支而對服務品質(zhì)的影響。這樣既可充分利用物業(yè)管理的資源，同時也減輕了業(yè)主的負擔。我們?yōu)樾^(qū)物業(yè)管理制訂了多項家政服務、代理代辦服務、工程服務的內(nèi)容，并將停車場、肉菜市場等納入小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)營之內(nèi)。另外，在對小區(qū)的各項服務和經(jīng)營成熟之后，物業(yè)管理公司可以作為一個經(jīng)濟實體走出去開展更廣泛的經(jīng)營和服務，以此為小區(qū)和業(yè)主謀求更多的利益。比如，我們建議物業(yè)管理公司日后籌劃的連鎖特許經(jīng)營將是一項很大的經(jīng)營工程。REAL在對連鎖特許經(jīng)營的策劃上有著較成熟和完善的體系，將連鎖特許經(jīng)營與物業(yè)管理相結(jié)合也是REAL房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一個創(chuàng)舉。連鎖特許經(jīng)營與一般的企業(yè)經(jīng)營管理有非常大的差別，最主要的不同點就是必須考慮系統(tǒng)化的作業(yè)與規(guī)格化的管理。每個門店雖然地點、人員都不相同，但是卻要有一致的服務質(zhì)量，根據(jù)國際發(fā)展的經(jīng)驗，有效規(guī)劃連鎖特許經(jīng)營的制度，就是成功運作的關鍵因素。REAL為連鎖及特許經(jīng)營業(yè)者進行成套的管理制度規(guī)劃，內(nèi)容包括：A、 前置作業(yè)（策略定位）1、市場調(diào)查 2、經(jīng)營構想和定位 3、品牌定位4、商品組合與定位 5、開店策略 6、總部與組織運作B、 第一部分（展店作業(yè)）1、商圈調(diào)研與開發(fā) 2、選店和租店要領 3、開店管理、 促銷活動管理 5、消費者管理與組織C、 第二部分（營業(yè)規(guī)劃）1、培訓作業(yè) 2、門市現(xiàn)場作業(yè)管理 3、店頭績效評估、 營收分析 5、門市財務管理D、 第三部分（制度規(guī)劃）1、財務稽核管理 2、采購管理 3、倉儲管理 4、盤點管理5、人事管理 6、職工創(chuàng)業(yè)入股辦法 7、職工獎勵辦法1、 報表分析與管理 9、行政管理 10、會議系統(tǒng)與管理11、公關管理 E、 第四部分（加盟規(guī)劃）1、加盟招攬 2、加盟合同附錄1關于六區(qū)商業(yè)用房及地下車庫的經(jīng)營方案一、 商業(yè)用房現(xiàn)打算在六區(qū)設商業(yè)用房2間，分別位于1幢101和2幢101（四房兩廳戶型，建筑面積126.85平方米），計劃將上述兩戶型稍進行改造以使其可商住兩用，其中商業(yè)用房建筑面積約53.70平方米（以實際丈量為準）。住宅用房的售價可執(zhí)行洋房的銷售政策，商業(yè)用房則根據(jù)市場價格及小區(qū)的情況制定合理銷售價格。須強調(diào)一點，業(yè)主的經(jīng)營管理須服從和配合美的海岸花園的物業(yè)管理，建議美的海岸花園商業(yè)用房的價格可定在70008000元/平方米，六區(qū)商業(yè)用房可根據(jù)現(xiàn)在六區(qū)的銷售政策可定在6000元/平方米左右。但須強調(diào)，商業(yè)用房的經(jīng)營范圍必須加以限定。二、 地下車庫現(xiàn)在六區(qū)的地下車庫共6000平方米，可容納190輛汽車，現(xiàn)考慮到目前住戶的汽車擁有率不太高，為提高車庫的使用率和解決摩托車的停放問題，可將部分位置用于停放摩托車。由于自行車自身構成危險，以及由于大量停放自行車會大大地加大對車庫的管理難度，因此，地上車庫不適用于小區(qū)自行車的停放，建議在洋房的外圍辟一空地建自行車棚。根據(jù)周邊停車場的收費標準，以及小區(qū)地下車庫的成本，建議汽車車位售價為2000元/平方米，租金為500元/月，摩托車車位租金為100元/月，摩托車車位將視日后情況逐步移至地面，以留有足夠的車位給汽車。車庫車位還須考慮整體的銷售政策和促進租售的需要，建議汽車車位的售價為1800元/平方米，租金400元/月，摩托車的租金為80元/月，將來摩托車車位移至地面車棚后將調(diào)整對其的收費。附錄21999年車位租售估算月份出售數(shù)量（個）出售單價（萬元）出售金額（萬元）出租數(shù)量（個）出售單價（元）租金總額（元）123456789101112總計注：表格內(nèi)容略。附錄3：2000年2002年會所收支預算表年份營業(yè)額費用支出1999年2000年2001年2002年注：支出部分未含稅款。（表格內(nèi)容略）附錄42000年美的海岸花園會所收支估算表月份營業(yè)額費用支出123456789101112合計注：表格內(nèi)容略。第八節(jié) 美的海岸花園管理公約一、 定義：在本公約中，除文意另有所指而需作另外解釋外，下列用語將有以下意義：1、“物業(yè)”是指美的海岸花園內(nèi)已建成或未建成的任何建筑物以及包括其附屬設施等所占土地的使用權。2、“公共地方”是指美的海岸花園內(nèi)不為某一業(yè)主單獨享有使用的場所，其中包括大門口、樓梯間、樓宇外墻、天臺、通道、行人道、綠化區(qū)、管理者辦事處，以及為業(yè)主和住客及訪客而設并使用之地方或范圍。3、“公共設施”是指為美的海岸花園公眾利益而安裝的各種機器、設備、裝置、包括供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、所有供美的海岸花園使用的去水道、溝渠、水道、管道、槽溝及其他設備。以上所列之各類設備亦屬公共設施之一部分，但任何只供個別業(yè)主或租戶使用的設施則不包括在內(nèi)。4、“會所”是指美的海岸花園內(nèi)俱樂部會所所在之建筑物，和一切相關的文娛、康樂、飲食及其他設施設備。5、“單元”是指美的海岸花園內(nèi)各業(yè)主擁有房屋所有權的單位。6、“發(fā)展商”或“第一業(yè)主”是指順德市美的房產(chǎn)公司。7、“業(yè)主”是指對每個單元擁有或共同擁有房屋所有權的人士，并包括其日后的合法繼承人或受讓人。8、“管理者”是指發(fā)展商或業(yè)主委員會聘用為管理美的海岸花園的管理組織。9、“租戶和合法使用人”是指從業(yè)主或發(fā)展商處租用或被批準使用有關物業(yè)單元的法人或個人。10、“管理份額”是指各業(yè)主分攤并交納管理費用而分配給各單元的份額，以建筑面積平方米和非建筑面積平方米計算。11、“管理費用”是指管理者因管理及保養(yǎng)美的海岸花園而引起的所有費用和開支。12、“海岸花園”是指美的海岸花園。二、 總則、 為明確美的海岸花園業(yè)主、使用者、管理者及其有關各方在所有權、使用、維修及管理方面的權利和義務，保障海岸花園的正常使用和管理，保障各方的利益，本著權益、責任和公平合理的原則，特制定本公約。、 在土地批文、房產(chǎn)買賣合同及房產(chǎn)法例限制和保障下，美的海岸花園各業(yè)主完全享有本身所擁有部分的全部權益。但各業(yè)主不得擅自更改各單元的使用用途。、 美的海岸花園的所有業(yè)主、管理者及其他有關各方，以及他們的受讓人或繼承人均須遵守和履行本公約，并受其約束，同時享有本公約賦予各項權利。、 合法使用人及租戶須遵照廣東省物業(yè)管理條例第二章第十五條，遵守和履行本公約。三、 發(fā)展商權利、 發(fā)展商保留及擁有海岸花園的“公共地方”的使用權，并有權改換或改變海岸花園外墻和公共地方的顏色，在上述任何部分安裝、架設和拆除招牌、廣告及其他物件。、 發(fā)展商及其承建商、代理人或其他經(jīng)許可的人擁有檢查、維修海岸花園任何一部分的權利，有權攜帶一切必要的設備機器及材料進入海岸花園的任何一部分。如有必要，可進入任何單元的內(nèi)部，但要事先通知有關的業(yè)主或使用人（緊急情況除外）；、 發(fā)展商有權在本公約簽訂時存在的海岸花園建筑規(guī)劃及藍圖進行修改，并就此事與政府磋商達成協(xié)議，而無須任何其他業(yè)主或擁有海岸花園權益的人同意或批準。但此權利的行駛不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬物業(yè)。、 發(fā)展商可在業(yè)主委員會成立之前審核和批準海岸花園年度管理費預算。、 業(yè)主委員會成立之前，發(fā)展商有權聘任管理公司成為海岸花園的管理者。、 發(fā)展商有權在其認為合適的情況下，更改海岸花園的名稱或其中部分名稱和編號。在進行上述更改前，發(fā)展商須提前一個月在公告欄上通知各業(yè)主和使用人，但無須就此而引起的任何損失向各業(yè)主和使用人作出賠償。、 發(fā)展商有權將海岸花園內(nèi)尚未售出的任何建筑物或任何單位，指定或更改為公共場所或公用設施，使業(yè)主共同使用，而業(yè)主須分擔其維修保養(yǎng)費用。、 發(fā)展商有權制訂和修改會所的使用和管理條例，包括不限于費用、使用人士資格、開放時間等因素。四、 業(yè)主的權利和義務、 業(yè)主權利） 依法享有對自己所擁有物業(yè)收益和處分的權利。） 依法享有合理使用房屋本體和住宅區(qū)公用設施、公共地方的權利，但不得妨礙其他業(yè)主對公用設施和公共地方的正常使用。） 有權按有關規(guī)定在允許范圍內(nèi)進行裝修、維修和改造。） 有權自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線以及其他設施進行合法的維修養(yǎng)護。） 有權參加業(yè)主大會，并對住宅區(qū)的各項管理決策擁有表決權。） 有權對住宅區(qū)的物業(yè)管理提出建議、意見或批評，可要求業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司的違反本合約或有關規(guī)定的行為進行干預、處罰。、 業(yè)主義務） 如業(yè)主將其物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、出租給他人，該業(yè)主在出售、轉(zhuǎn)讓、出租合同或協(xié)議書簽字后15天內(nèi)，須將物業(yè)使用變化情況以書面通知管理者，出售、轉(zhuǎn)讓、出租合同或協(xié)議中須要求購買人、受讓人或承租人接受本公約規(guī)定的業(yè)主義務，并按廣東省物業(yè)管理條例及有關法規(guī)將本公約作為上述合同的附件，最終對承租人、購買人或受讓人有約束力。如此等合同并未將本公約作為其附件，則前業(yè)主須繼續(xù)履行本公約規(guī)定的業(yè)主業(yè)務。前業(yè)主如未付清其應付的管理費用及其他有關費用，將不得處分其所屬物業(yè)。業(yè)主違約，管理者將保留其向前業(yè)主或新業(yè)主追索的權利。） 各業(yè)主在其單元進行任何裝修工程前，必須到管理公司辦理有關手續(xù)，領取裝修許可證，并按規(guī)定交納裝修保證金（不生利息），保證金由裝修工程隊支付。如進行裝修工程的裝修工程隊違反管理者訂立的裝修規(guī)定或因裝修工程引起任何追索、損失或法律責任，管理者可以從該筆款項中扣除管理者認為合適的款項作為賠償，如有不足，有關業(yè)主須賠償不足的金額，該保證金或其剩余款項將在裝修工程完成后30天內(nèi)發(fā)還給裝修工程隊。） 各業(yè)主及其承租人、代理人、訪客及其他使用者在任何時候均應遵守和履行美的海岸花園管理公約及其管理者按照管理需要而制定的其他規(guī)則。） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得增建、改變外墻、圍墻、圍欄、陽臺、門窗等影響海岸花園外貌的設置，亦不得改變其顏色。） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得在海岸花園的外墻或其他公共地方安裝任何遮蓬、花架、招牌、防盜網(wǎng)（防盜網(wǎng)只能在窗戶內(nèi)安裝）及其他影響海岸花園外貌的任何伸出物和結(jié)構，亦不得堵塞任何門窗。私家花園內(nèi)搭建，也必須經(jīng)過管理者同意。） 海岸花園規(guī)劃設計時，已為每一單元安排好空調(diào)機安裝點，在未得管理 者書面同意前，各業(yè)主不得在其他地方安裝空調(diào)機。） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得對房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行鑿、拆、切割。） 各業(yè)主不得阻礙異產(chǎn)毗連房屋的正常維修（如上層樓漏水，給其他住戶造成影響時，上層住戶必須給予配合），否則，應承擔給他人造成損害的責任。） 各業(yè)主不得利用花園、走廊、樓梯及其他公共地方曬晾衣物或放置其他物品。） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得變更或改動其單元的用途和結(jié)構，亦不得對公共地方或公共設施作出任何改動、損害。） 各業(yè)主需如期按管理者要求的付款方式，將其單元應繳的管理費及其他費用付給管理者；逾期者，管理者有權按每日加收欠交款金額千分之三的滯納金。） 各業(yè)主不得在其物業(yè)內(nèi)外存放任何有公害、污染環(huán)境及易燃易爆的物品。） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得在海岸花園內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜；寵物的飼養(yǎng)須經(jīng)管理公司批準，如受到其他業(yè)主合理的投訴和批評或管理者認為有損公眾利益的，管理者有權禁止其飼養(yǎng)。） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得在公用供電線路、給水或供氣管道私自接敷線、管；通過不正當手段使用水、電、氣，將追究其法律責任。） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得踐踏草地，損壞綠化及其附屬設施。） 各業(yè)主不得涂污公共地方或公共服務設施，在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得張貼通告、廣告或其他物件于海岸花園圍墻內(nèi)外、公共地方、公共服務設施及其他地方。） 進入海岸花園的車輛必須按指定地點停放，在指定地點外停入任何車輛（包括摩托車、自行車等），管理者有權將車拖走，并要車主繳納一定的費用。五、 管理者的權利和責任在不抵觸第一業(yè)主及其權利轉(zhuǎn)讓人的權利下，管理者有完全之授權做所有海岸花園有效管理和維護所必須做的事情，并為些負責，其中包括（但不限于）下列事項：、 管理維持海岸花園的公眾安全、公共秩序、公共衛(wèi)生、公用場所、公用設施及其公用水電、環(huán)保、綠化、照明和其他關系海岸花園的全體事情。、 制定海岸花園公共開支和費用的全年預算，合理評定每個業(yè)主應負責和支付的管理費。、 在合理情況和不蓄意造成對業(yè)主滋擾的情況下，可進入海岸花園任何部分（包括業(yè)主物業(yè)）進行檢查及維修，以確保海岸花園結(jié)構、公共場所和公用設施的良好運作；但在緊急情況下可酌情另作處理。、 在不抵觸本公約的規(guī)定下，采取其他措施使海岸花園得到妥善的管理和維修，以保持海岸花園及其每部分處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。、 更換維修公共地方中損壞的設備及破損的公用設施，保持所有公共服務設施及公共地方處于良好狀態(tài)。、 保持海岸花園及其所有部分（業(yè)主所屬單元除外）清潔、衛(wèi)生、干凈，并將垃圾清理，保證垃圾收集設施處于良好的工作狀態(tài)。、 防止所有公共地方堵塞，并在堵塞時及時清除。、 對海岸花園所有下水道、水管或其他管道進行定期維護、清理，使其保持暢通。、 清理任何不符合本公約規(guī)定的建筑物或安裝物，并向有關業(yè)主收取因清理而引起的費用。、 安排保養(yǎng)海岸花園內(nèi)消防設施并使之符合政府有關法律、法規(guī)要求。、 維護并改進所有公共服務設施及服務質(zhì)量，使海岸花園各業(yè)主更有效地使用海岸花園。、 防止任何人未經(jīng)管理者書面同意或違反本公約的規(guī)定，占用、變更、損害公共地方、公用設施。、 按本公約規(guī)定并收取所有海岸花園業(yè)主應付之款項，支付所有因海岸花園管理及維護而產(chǎn)生的應付款項。、 監(jiān)督各業(yè)主遵守及履行本公約條款方法：a、 管理者可將違約業(yè)主及使用人的姓名連同違約情節(jié)在海岸花園公告欄公布。b、 書面通知違約業(yè)主糾正錯誤，并在通知后15天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯誤時，對違約業(yè)主之單元采取相應的行動。如屬緊急情況，可不必書面通知。c、 通過民事訴訟業(yè)主追索本公約規(guī)定業(yè)主須交付的任何款項及管理者認為合適的行為，訴訟所發(fā)生的費用由管理賬墊付，待訴訟結(jié)束后由敗訴方承擔。、 采取一切措施（包括提起訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約規(guī)定的行為。、 管理者有權制定、修改海岸花園管理公約及其他管理規(guī)則。以上規(guī)則修改后，將張貼于海岸花園的告示欄。、 管理者及其雇員在下列情況下無需對業(yè)主及其使用人負責：） 除因管理者的蓄意違法行為，管理者無須向其在執(zhí)行職責時所引起或?qū)е聵I(yè)主和其他任何人的不便和損失負責。） 因下列原因造成服務中斷，可免責任：a、 因任何設施，裝置必要之維修及保養(yǎng)；b、 臺風、水災、地震或其他不可抗力損害和毀滅；c、 無法避免的燃料、材料、水、電或勞力短缺；d、 管理者的緊急避險行為；e、 管理者所無法控制的其他一切原因。六、 管理費、 各業(yè)主需于每月的1日5日前預先在管理者指定的銀行存足應繳的款項。首期管理費從發(fā)展商發(fā)出的入伙通知書之日起兩個月后開始收取。、 根據(jù)以獲發(fā)展商或業(yè)主委員會批準之預算，管理者可從海岸花園管理賬戶中支付有關管理海岸花園的一切費用。上述所提及的支付費用包括（但不限于）：） 公用水電費；） 公共地方、公用設施的日常維修保養(yǎng)；） 環(huán)境衛(wèi)生清潔、清潔工具材料費、垃圾清運費及滅四害費；） 保安管理、保安器材購置及保養(yǎng)費用；） 綠化保養(yǎng)；） 節(jié)日裝飾；） 行政辦公費用；） 購置及租賃所有必須的機械、器材及車輛等支出。） 管理者報酬；） 管理人員、保安、清潔工、維修工、花匠、及其他員工服裝、薪酬和福利；） 公共財產(chǎn)保險；） 稅費；） 機電折舊費用；） 法律訴訟費用；） 其他應付的費用。七、 業(yè)主大會及業(yè)主委員會、 業(yè)主大會） 管理者在海岸花園交付使用且入住率達到50%以上時組織及召開海岸花園業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；） 業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次業(yè)主大會。下列規(guī)定適用于業(yè)主大會：a、 經(jīng)持有20%以上投票權的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提議后10日內(nèi)應當召開臨時業(yè)主大會。b、 業(yè)主大會每次召開至少提前7日通知，列明開會時間、地點及討論事項。c、 召開業(yè)主大會應當有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主或業(yè)主授權的代理人出席，業(yè)主大會的決定要有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主同意才能通過；如投票時投票數(shù)相同，則大會主席可投決定性的一票；表決可采取書面投票或其他形式進行，決定通過后應予以公布。d、 大會投票實行住宅房屋一戶一票制，建筑面積100平方米以上的非住宅房屋，每100平方米建筑面積為一票，建筑面積100平方米以下的非住宅房屋，以其產(chǎn)權證為一票。e、 業(yè)主可親自或派代表投票，委托代表的文件須于開會前二日交予業(yè)主委員會（第一次業(yè)主大會交管理者）。f、 業(yè)主大會的召開，每年不應少于一次，第一次業(yè)主大會，可由管理公司召開。、 業(yè)主委員會） 業(yè)主委員會委員應由業(yè)主擔任，業(yè)主委員會委員應不少于5人，業(yè)主委員會主任和副主任由業(yè)主委員會委員在業(yè)主委員會內(nèi)選舉產(chǎn)生。） 業(yè)主委員會有權聘任管理者及監(jiān)督管理者履行本公約和委托合同規(guī)定的職責。） 業(yè)主委員會有如下職責：a、 召集和主持業(yè)主大會，報告管理工作的進展。b、 修訂業(yè)主公約，提交業(yè)主大會通過。c、 監(jiān)督業(yè)主公約的實施。d、 聽取業(yè)主及使用人的意見，監(jiān)督管理公司的表現(xiàn)。e、 安排公開招標，選用合適的維護承判商。、 業(yè)主委員會的組織及其權力可依據(jù)政府有關之法規(guī)。本公約簽字后生效。叁方各執(zhí)壹份以便于遵守。發(fā)展商：順德市美的房產(chǎn)公司 業(yè)主簽章：代表簽章： 地址：電話： 電話：年 月 日 年 月 日管理者：美的物業(yè)管理公司代表簽章：電話：年 月 日第二章 美的海岸花園二次營銷第一節(jié) 美的海岸花園的品牌戰(zhàn)略美的海岸花園秉承美的集團聲譽卓著的品牌形象，致力于房地產(chǎn)業(yè)也要卓有建樹。本著“務實、科學、勤奮、效率”的開發(fā)原則進行房地產(chǎn)項目的品牌戰(zhàn)略的實施。一、 美的品牌的豐富和延伸“美的”作為家電行業(yè)的巨子，其商標也被確認中國馳名商標，其品牌價值高達30多億，有著聲譽卓著的品牌形象。美的海岸花園作為美的集團所開發(fā)的高尚住宅社區(qū)，由于一開始就在較高的平臺上進行科學規(guī)范的操作，加之全程營銷的合理導入，使得項目第一期商品住宅8萬平方米，一面世就在一個月內(nèi)售罄，這就使得美的品牌在房地產(chǎn)業(yè)得到恰到好處的豐富和延伸。二、 美的海岸花園品牌維護美的海岸花園首期商品住宅，著重在三方面做出努力：、 通過整合營銷策略不斷地提高自身的核心競爭實力；、 設計出一整套企業(yè)形象識別系統(tǒng)，通過媒體進行形式多樣的深度宣傳；、 狠抓物業(yè)管理綜合質(zhì)量這個品牌維護的關鍵所在，在規(guī)劃設計、開發(fā)建設、物業(yè)管理等各個階段都將消費者的需求放在首位，時時處處為消費者著想，努力營造出一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的居住環(huán)境。第二節(jié) 美的海岸花園可持續(xù)發(fā)展一、 階段開發(fā)之間的關系美的海岸花園將整個項目45萬平方米的面積分作為三個階段開發(fā)。 第一期：開發(fā)項目中部三、五、六三區(qū)即云海苑、天海苑別墅區(qū)、海星居洋房區(qū)以及會所及部分公建配套設施。 第二期：開發(fā)地塊西部的七、八、九區(qū)10萬余平方米商品房，十二區(qū)宿舍樓（含菜市場），華師大附小美的小學區(qū)、河堤公園也同時開發(fā)。第三期：為項目尾聲工程，開發(fā)臨廣珠路的一、二、四區(qū)（若二期銷售順利而且集團公司主營業(yè)務狀態(tài)好，工程應盡可能加快，將后兩期融為一體運作。）之所以分為戰(zhàn)略三階段，是基于開發(fā)階段的關系考慮。、 首期開發(fā)近8萬平方米的規(guī)模，足可以產(chǎn)生項目品牌的影響力，提高整體的知名度。、 從市場的接受情況來說，8萬平方米的建筑面積，可以直接面對目標客戶群對項目的購買要求，能從整體上試探市場對項目的反應，為后續(xù)開發(fā)提供來自市場的反饋信息，從而使第二期的開發(fā)更貼近市場。、 從時間上更是緊緊相扣，層層遞進，既體現(xiàn)工程的連續(xù)性又能充分利用好資源。另外，規(guī)模開發(fā)靈活高效的營銷戰(zhàn)略的實施，是縮短項目開發(fā)周期、降低成本的關鍵。二、三期的開發(fā)巧妙互動與合理銜接將是項目成功運作的關鍵。二、 項目及公司的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、 項目的開發(fā)階段上看，首期開發(fā)是后續(xù)開發(fā)的基礎，開發(fā)一區(qū)，成熟一片，首期銷售促進第二期的開發(fā)。、 美的海岸花園在規(guī)劃設計體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的設計思想：建立了半地下停車場車位，按30年不落后的要求來設計；在住宅智能化上，充分考慮到功能預設的超前設計。、 美的海岸花園是美的房產(chǎn)公司成功地開發(fā)了十幾萬平方米的美的新村后的又一開發(fā)力作，公司秉承不斷開發(fā)、求實經(jīng)營的思想進行專業(yè)的運作，還在廣州、深圳經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，公司在可持續(xù)發(fā)展的道路上已邁出堅實的步伐。、 美的海岸花園的成功開發(fā)，對美的集團公司來說盤活了一筆存量資產(chǎn)，培育了一個新的產(chǎn)業(yè)，更造就了一批懂得理會經(jīng)營的房地產(chǎn)的專業(yè)人士。第三部分 軟性新聞引論軟性新聞的價值曾一度被人們所忽略，但隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，市場化進程的加快，媒介宣傳在經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用日益突出，宣傳手法也呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢，軟性新聞的價值愈來愈被人們所發(fā)現(xiàn)和重視，在商業(yè)宣傳活動中，相比單純的平面許，軟性新聞可以說是“物美價廉”，它既具有新聞的及時性、準確性、可靠性，又具有經(jīng)濟、實用、巧妙、見效快等特點，往往能在特定的時期、特定的地點，對特定的項目，起到特定的效果和作用，在許多商業(yè)性宣傳活動中被越來越多的商家所采用，屢見奇效。瑞爾特人在項目營銷實戰(zhàn)的過程中，充分意識到軟性新聞所蘊涵的巨大價值，在軟性新聞的應用方面作了有益的嘗試和探索，從主題的選材、構思到文稿的撰寫、發(fā)布，都做到了精心組織、認真實施。這些軟性新聞稿的發(fā)布，對擴大項目知名度與美譽度，促進項目銷售發(fā)揮了重要作用，取得了較佳的宣傳效果。以下是瑞爾特人在美的海岸花園營銷實施過程中組織的軟性新聞文章，現(xiàn)部分刊錄出來，以供業(yè)內(nèi)借鑒。軟性新聞集錦美的海岸花園填沙工程已啟動位于美的工業(yè)城和順德水道間的美的海岸花園房地產(chǎn)項目經(jīng)過美的房地產(chǎn)公司歷時半年多的市場調(diào)查和充分準備，3月份已由市政府通過立項審批，并報市規(guī)劃國土局和水電局審批總體規(guī)劃設計方案。目前工地清場工作和填沙工程施工正在緊張有序地進行。錄自美的報1998年4月25日第一版美的萬科房地產(chǎn)合作簽約7月4日，美的集團房地產(chǎn)公司與深圳萬科集團就“美的海岸花園”房地產(chǎn)項目的全程策劃使用舉行了隆重的簽字儀式。根據(jù)協(xié)議，將由萬科對“美的海岸花園”進行全程策劃，系統(tǒng)地全面規(guī)劃推廣美的海岸花園。美的海岸花園位于順德市北滘南部，廣珠路三洪奇大橋的西側(cè)，占地面積670畝，計劃建設高雅的多層住宅和別墅。萬科集團在房地產(chǎn)項目策劃投資分析、建筑規(guī)劃設計、營銷推廣、平面設計等方面有豐富的經(jīng)驗，在國內(nèi)同行業(yè)中享有較高的聲譽。美的此次與萬科的合作，將借助萬科十多年積累的房地產(chǎn)經(jīng)驗，生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)、精致的名牌房地產(chǎn)產(chǎn)品，努力把房地產(chǎn)業(yè)培育成為美的新的經(jīng)濟增長點。錄自美的報1998年7月5日第一版宏觀向好 商機無限當前房地產(chǎn)業(yè)市場分析與展望房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要基礎產(chǎn)業(yè)，將成為我國新的經(jīng)濟增長點，并且可以帶動許多相關產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。然而由于種種原因，我國房地產(chǎn)業(yè)雖起步時間不長，卻已波折起浮數(shù)次，今后市場走勢如何一直是經(jīng)濟界人士、企業(yè)投資管理者與消費者十分關心的問題?，F(xiàn)對房地產(chǎn)市場作一下研究分析，以把握其基本特征和總體趨勢，并為開發(fā)商進言對策。一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與市場潛在需求（一）目前居民對住宅潛在需求巨大我國1997年人均居住面積為8.7米，與發(fā)達國家相比還有很大差距；全國約有400萬戶居民的面積低于5平方米的標準線。這些都說明房地產(chǎn)市場存在巨大的潛在需求。與此同時，居民儲蓄存款已達4.6萬億元左右，加上居民手中的現(xiàn)金和債券、股票，我國國民個人金融資產(chǎn)約有6萬億元，約占1997年國內(nèi)生產(chǎn)總值的82%，居民手中的現(xiàn)金和資本之多，與商品房大量積壓形成強烈反差。（二）目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀1998年全國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)水平繼續(xù)上揚，升勢強勁。上半年“國房景氣指數(shù)”值達102.94點，比去年同期增加4.77點。但商品房產(chǎn)品結(jié)構不合理，價格上漲速度過快，房地產(chǎn)交易市場秩序較為混亂等現(xiàn)狀仍然較為突出。市場總體表現(xiàn)仍是供大于求，并且地區(qū)優(yōu)劣差距懸殊。二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有強大的政策利好支持（一）是國民經(jīng)濟新的增長點之一房地產(chǎn)業(yè)是作為經(jīng)營主體的房地產(chǎn)開發(fā)商對作為經(jīng)營客體的房屋和土地進行綜合開發(fā)和管理的第三產(chǎn)業(yè)，是宏觀經(jīng)濟發(fā)展的支柱性、先導性和基礎性產(chǎn)業(yè)。據(jù)國家有權威部門計算，我國住宅建設的誘發(fā)系數(shù)為1.93，即住宅建設每投入1萬元，相關部門產(chǎn)出1.93萬元。這是從刺激投資需求的角度來分析這一行業(yè)的作用。而從消費需求看，政府強調(diào)必須把住宅建設成為國民經(jīng)濟新的增長點，不僅會刺激對房子的消費而且會帶動對配套消費品的購買。當這種消費普及到10%時，就會形成一種大眾效應，購房消費熱的形成又會帶動起整個經(jīng)濟的啟動。（二）受益于住房制度改革據(jù)有關部門統(tǒng)計，住房制度的改革將使我國每年新增住房的需求量保持在680萬850萬平方米之間。住房制度改革至少可以使我國商品房銷售面積以每年8%的比例增長。（三）銀行資金和按揭制度的支持最近，央行頒布一系列支持住房改革和促進商品房銷售的金融配套措施，主要有：1998年房地產(chǎn)開發(fā)建設投資規(guī)模加大，將達3550億元；1998年全國住房貸款規(guī)模將達1000億元；允許所有商業(yè)銀行所在城市對所有普通商品房開辦個人住房抵押擔保貸款，同時延長貸款年限。還有，五次幅度不是很大的降息已足以提醒善于把存款作為第一理財手段的中國城鄉(xiāng)居民考慮，把錢存在銀行是否最合適？三、商品房市場發(fā)展趨勢分析（一）市場容量繼續(xù)迅速擴大1995年，我國城市化水平為29%，掃城市化一般規(guī)律，城市化水平小于30%時，城市化速度緩慢。30%70%之間是加速發(fā)展時期，70%以上速度又趨緩慢。目前，我國正處在城市化加速時期，大量的農(nóng)村人口潮水般涌向城鎮(zhèn)，構成了城鎮(zhèn)商品房潛在的需求大軍。另外，4000余萬房危房的主人在未來一段時間內(nèi)也面臨著購買新房的問題。由此可見，商品房的需求正在逐步擴大。（二）開發(fā)商投資行為漸趨理性經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)血與火的洗禮，開發(fā)商已變得更加成熟和理性。開發(fā)商十分注重投資開發(fā)與銷售的有效銜接，改過去“供給創(chuàng)造需求”的觀念為“消費者為中心”的經(jīng)營理念。（三）市場不斷集中，規(guī)模效益日顯國家產(chǎn)業(yè)政策明確指出，在國民經(jīng)濟五大支柱產(chǎn)業(yè)中，住宅建設業(yè)將獲得優(yōu)先發(fā)展的機會。國家將大扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團，增強大型房地產(chǎn)企業(yè)在住宅建設中的主力軍作用，并促使這些企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營開發(fā)思路，從粗放經(jīng)營、分散生產(chǎn)的建設方式向統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設的集約型、規(guī)模經(jīng)濟的建設方式轉(zhuǎn)變。另外，市場競爭也促使市場份額不斷向優(yōu)勢企業(yè)集中，向名牌企業(yè)集中。競爭迫使房地產(chǎn)企業(yè)增強自身的規(guī)模和實力，運用資本經(jīng)營手段，壯大自己，擴大市場競爭能力。在這一過程中，一些實力小、經(jīng)營差的企業(yè)將破產(chǎn)倒閉或被迫退出房地產(chǎn)開發(fā)領域。（四）居民支付能力大大提高一方面，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國居民的可支配收入將穩(wěn)步提高，有力推動著商品房朝產(chǎn)業(yè)化方發(fā)展。另一方面，我國“分房貨幣化”的改革勢不可擋，單位用公款購房分配給職工的做法逐步被取消，同時，普通工薪階層的貨幣收入大幅度提高。這既可以激發(fā)購買商品房的積極性，又可以消除公款購房對房價上漲的推動力。四、房地產(chǎn)企業(yè)的對策（一）要丟掉一切幻想，走向市場，不斷增強對市場的適應能力。（二）要認真進行市場調(diào)查和可行性研究，選擇好投資項目。（三）要針對不同需求對象，開發(fā)出適銷對路的房地產(chǎn)產(chǎn)品。要針對自己的目標客戶群，下功夫規(guī)劃好項目，適度完善配套。（四）注意商品房營銷。（五）采用新材料、新產(chǎn)品、新技術，推進住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，為社會提供價格合理、功能齊全、質(zhì)量上乘的商品住宅。（六）注重園林環(huán)藝，塑造社區(qū)生活文化。（七）注重物業(yè)管理，通過扎扎實實的管理措施和服務內(nèi)容，確保業(yè)主物業(yè)保值、升值、確保業(yè)主生活方便、舒適。（八）全面提高企業(yè)開發(fā)經(jīng)營水平，促進開發(fā)效益的提高。綜上所述，可以說中國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個轉(zhuǎn)型調(diào)整期。從發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場宏觀向好，潛力巨大，充滿商機。錄自美的報1998年9月26日第四版順德報1999年1月30日第二版房地產(chǎn)投資決竅房地產(chǎn)的預售價格評估，是房地產(chǎn)投資決策的關鍵。而預售價的評估，關鍵又在于對房產(chǎn)所在地區(qū)開發(fā)潛力的評價。一、該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度如何經(jīng)濟發(fā)展速度快，對物業(yè)的需求量大；反之就小。這是房地產(chǎn)投資決策最重要的參考數(shù)。二、該地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構的演變態(tài)勢如何在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度快的地區(qū)，對商貿(mào)金融用房的需求量大，而第一、第二