官塘新城開發(fā)策略-20100315匯報版

鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511國鎮(zhèn)江 官塘新城開發(fā)策略報告 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511 錄 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511投職能、資源與能力 土地一級 開發(fā) 項目二級 開發(fā) 區(qū)域 運營 交投應(yīng)承擔(dān)的關(guān)鍵職能 所需具備的資源和能力 公共管理和服務(wù) 產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套服務(wù) 官塘新城資產(chǎn)運營 對市 區(qū)政府的規(guī)劃 策劃進(jìn)行細(xì)化完善和實施 統(tǒng)籌土地管理 ,協(xié)調(diào)征地拆遷 組織官塘新城的基礎(chǔ)建設(shè)工作 對現(xiàn)有土地進(jìn)行項目招商 組織落實并爭取促進(jìn)本區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策與決策 監(jiān)督本區(qū)在建項目的規(guī)劃、建設(shè)及招商工作，確保其符合本區(qū)的發(fā)展要求 規(guī)劃、建設(shè)、招商交投自有項目 快速高效的日常管理及運作能力 資產(chǎn)經(jīng)營能力 高級生產(chǎn)者服務(wù)能力 產(chǎn)業(yè)資源整合能力 對以土地或房產(chǎn)為核心的資源體系的價值發(fā)現(xiàn)和價值實現(xiàn)的能力 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與招商能力 土地 /物業(yè)調(diào)整的補償能力 公共資源建設(shè)的資金投入與管理能力 與各個利益主體充分對話與協(xié)調(diào)溝通的能力 強大的商業(yè)布局與招商能力 公共項目建設(shè)的資金投入與管理能力 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511階段重點職能 土地一級 開發(fā) 項目二級 開發(fā) 區(qū)域 運營 啟動階段 成長階段 成熟階段 提供官塘新城的公共管理和服務(wù) 為產(chǎn)業(yè)提供相關(guān)配套服務(wù) 統(tǒng)籌官塘新城資產(chǎn)運營 調(diào)整促進(jìn)本區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策與決策 協(xié)調(diào)監(jiān)督本區(qū)在建項目的規(guī)劃、建設(shè)及招商工作，確保其符合本區(qū)的發(fā)展要求 根據(jù)要求進(jìn)行公共項目建設(shè) 統(tǒng)籌土地管理 ,協(xié)調(diào)征地拆遷 , 組織官塘新城的基礎(chǔ)建設(shè)工作 對現(xiàn)有土地進(jìn)行項目招商 對市政府規(guī)劃進(jìn)行細(xì)化完善和實施 組織落實并爭取促進(jìn)本區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策與決策 關(guān)注各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，確保其符合本區(qū)的發(fā)展要求 規(guī)劃、建設(shè)、招商交投自有項目 根據(jù)產(chǎn)業(yè)調(diào)整的要求對區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行升級指導(dǎo)、招商改造 公共資產(chǎn)項目的升級改造 組建機構(gòu)，確定職權(quán) 進(jìn)行區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ,協(xié)調(diào)制定產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套政策及服務(wù) 統(tǒng)籌整個區(qū)域公共管理服務(wù) 為提供企業(yè)服務(wù)平臺 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套服務(wù) 優(yōu)化官塘新城資產(chǎn)運營 加強營銷，推廣片區(qū)品牌 職能重心逐漸 向上向右轉(zhuǎn)移 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511投的職能體系，圍繞各大核心職能展開，追求資源配置社會化，向管理對象提供專業(yè)化服務(wù) 1、發(fā)包 自控主題與節(jié)奏，聘請 專業(yè)機構(gòu) 來完成全部或部分工作，如產(chǎn)業(yè)研究、工程建設(shè) 2、戰(zhàn)略合作 與 專業(yè)機構(gòu) 建立合作關(guān)系，托管專項服務(wù)，利益分享或讓渡 3、合資合作 建立公司或基金，股份多元化 ，針對專業(yè)領(lǐng)域開展活動 4、自營機構(gòu) 直接投入資金 建立專業(yè)機構(gòu)， 針對專項服務(wù)做經(jīng)營性定位，在非盈利領(lǐng)域率先填補空白 開發(fā)建設(shè)指揮部 產(chǎn)業(yè)研究 管理 公共資產(chǎn) 經(jīng)營管理 招商管理 開發(fā)建設(shè) 管理 公共管理 與服務(wù) 資源配置社會化 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511塘新城開發(fā)建設(shè)指揮部（交投） 辦公室 綜合計劃處 規(guī)劃建設(shè)處 財務(wù)處 征地拆遷處 參照南京河西組織模式并結(jié)合杭州錢江新城模式，官塘新城開發(fā)建設(shè)組織模式設(shè)計既考慮大規(guī)模建設(shè)期效率要求，又兼顧運營期職能需要。 交投與指揮部實行“一套班子，兩塊牌子”工作，代表政府統(tǒng)一行使市官塘新城的開發(fā)建設(shè)和管理職能。 市規(guī)劃、國土、發(fā)改等職能部門派出干部入駐官塘新城，負(fù)責(zé)官塘新城項目的審批與協(xié)調(diào)。（可刪除） 產(chǎn)業(yè)發(fā)展處 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511揮部下設(shè)開發(fā)總公司，以開發(fā)總公司為中樞，上接指揮部的指令，在外部與專業(yè)機構(gòu)建立科學(xué)的外包體系，對內(nèi)則通過自建或合作的方式建立相應(yīng)的專業(yè)運作平臺 指揮部（交投） 鎮(zhèn)江官塘項目 開發(fā)總公司 投資公司 招商公司 管理公司 其它專業(yè)平臺 工程建設(shè)機構(gòu) 項目咨詢機構(gòu) 策劃與廣告 商業(yè)（項目）公司 孵化機構(gòu) 規(guī)劃目標(biāo) 決策控制 體制資源 總體咨詢機構(gòu) 通過產(chǎn)權(quán)關(guān)系，或非產(chǎn)權(quán)關(guān)系形成管理和服務(wù)體系 通過契約關(guān)系，建立外包體系 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511 錄 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511善形態(tài) 優(yōu)化功能 強化動力 人居魅力 官塘新城 開發(fā)目標(biāo) 鎮(zhèn)江 完善形態(tài)：是對鎮(zhèn)江主城區(qū)物理空間形態(tài)的完善。官塘新城的建設(shè)將使鎮(zhèn)江主城體量增加， 形態(tài)更加完善，并獲得與蘇南、蘇中更好的通道和界面； 優(yōu)化功能：官塘新城的城市功能配套將系統(tǒng)分析鎮(zhèn)江主城現(xiàn)有的配套情況，有針對性地予以 優(yōu)化，大大提升鎮(zhèn)江城市的整體品位； 強化動力：官塘新城的建設(shè)不單純追求形式的唯美，和功能上的科學(xué)，在營造城市魅力的同 時，將著力于城市發(fā)展動力的構(gòu)造，亦即通過科學(xué)的產(chǎn)業(yè)定位，賦予官塘新城持 續(xù)的產(chǎn)業(yè)動力。 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511官塘新城開發(fā)的宗旨在于賦予城市空間以價值。該價值表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)、社會、文化和環(huán)境方面，以及對后期價值的培育。開發(fā)過程的對象、策略及計劃安排均應(yīng)有利于價值的提升。 價值導(dǎo)向 區(qū)域自身以及重要的利益主體對官塘新城的形象進(jìn)度都會有相應(yīng)的要求。形象進(jìn)度計劃是開發(fā)時序中的一個重要成分。在形象建設(shè)上要有顯性的節(jié)點，但形象進(jìn)度必須有充實的效益基礎(chǔ)支撐。 兼顧形象與效益 首先，資金平衡是區(qū)域可持續(xù)開發(fā)的基本條件。官塘新城應(yīng)該通過融資設(shè)計、進(jìn)度安排、首發(fā)項目選擇來最大限度實現(xiàn)資金平衡。其次，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)要與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展充分融合，避免產(chǎn)業(yè)二次轉(zhuǎn)移。 可持續(xù)發(fā)展 區(qū)域開發(fā)不僅要大量的資源投入，更需要多方面的專業(yè)知識支持。因此實現(xiàn)官塘新城的開發(fā)目標(biāo)，需要多元利益主體廣泛參與，整合國內(nèi)和國外兩個市場的資源，發(fā)揮政府和市場兩類機制的作用。 開放合作 開發(fā)原則 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511 錄 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511 優(yōu)先建立生態(tài)安全格局； 強調(diào)生態(tài)技術(shù)運用，突出生態(tài)特色； 集約開發(fā)，發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)； 崇尚自然及地域特色文化； 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511筑 生態(tài) 布局 生態(tài) 交通 生態(tài) 產(chǎn)業(yè) 生態(tài) 1. 公共交通成為重要的對外交通方式，滿足 60以上的出行需求； 2. 低速的小區(qū)內(nèi)車行交通（30km/h）； 3. 步行可達(dá)范圍內(nèi)提供基本服務(wù)設(shè)施，多條步行路徑 或公共低速交通 提供居住區(qū)各個部分彼此間與中心的聯(lián)系。 1. 醫(yī)療服務(wù)及康復(fù)機構(gòu) 2. 休閑健身場所 3. 病控制中心 )（心理、中老年、特殊病群 端人群的慢性?。?4. 美容塑身中心 5. 營養(yǎng)保健養(yǎng)生園 6. 健康管理（營養(yǎng)健康保健咨詢服務(wù)，量身定制健康計劃，高級家庭醫(yī)生服務(wù)） 7. 健康產(chǎn)業(yè)教育、培訓(xùn)及咨詢服務(wù) 8. 健康傳媒 9. 健康保險 &金融 1. 采取被動式能源的原則，通過生態(tài)建筑設(shè)計，提高居住物理性能； 2. 充分利用太陽能、風(fēng)能、 地?zé)?、垃圾焚?等新型能源，建立一個再生循環(huán)系統(tǒng)； 3. 中水的再循環(huán)使用、生物垃圾的再循環(huán)利用等生態(tài)措施法； 4. 生態(tài)宣傳與生態(tài)教育，倡導(dǎo)社區(qū)居民綠色、健康、文明的生活方式。 1. 保護(hù)重要的生態(tài)環(huán)境區(qū)，將高密度建設(shè)用地位于生態(tài)狀況相對屬于弱勢不敏感的地區(qū)； 2. 商業(yè)服務(wù)盡可能使用功能混合的方式，配合公園綠地在各個居住單元內(nèi)形成活躍的城市生活； 3. 適當(dāng)比例的低收入住宅（ 10），以確保本地服務(wù)業(yè)的發(fā)展； 4. 根據(jù)居住類型的不同，設(shè)計相應(yīng)的生態(tài)綠地環(huán)境； 5. 結(jié)合公共開放空間設(shè)置體育、休閑設(shè)施，促進(jìn)居民健身康體及交流活動； 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511打造環(huán)境特色，發(fā)揮名片效應(yīng)。 高標(biāo)準(zhǔn)的公共設(shè)施、高質(zhì)量的居住環(huán)境、高品位的生活方式。 將公共空間拓展為一種休閑度假品牌。 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511加強片區(qū)交通與主城板塊聯(lián)系； 預(yù)留未來交通發(fā)展的可能性； 預(yù)留未來軌道交通引入的可能性； 預(yù)留未來快速公交系統(tǒng)（ 改造的可能性； 目前國內(nèi)已經(jīng)建設(shè)運營 州、大連、常州、濟(jì)南、合肥、昆明和廈門，另鄭州、武漢、長沙、重慶等城市也計劃籌建中。常州 8年初已通車，籌建 2號線。 1、緩解城市的交通擁擠。 2、可以提供舒適的乘車環(huán)境，并節(jié)約市民的出行時間。 3、相比軌道交通可以節(jié)省巨額的投資建設(shè)費用。 4、可以平衡城市交通方式的發(fā)展。 5、可以提升城市的生活環(huán)境質(zhì)量。 加強片區(qū)交通與周邊板塊聯(lián)系； 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511商業(yè) 服務(wù) 文化 教育 體育 衛(wèi)生 公園 廣場 公共設(shè)施 其他 美容塑身 中心 營養(yǎng)保健 養(yǎng)生園 休閑健身 場所 醫(yī)療服務(wù) 及康復(fù)機構(gòu) 標(biāo)志 景觀 主題 游樂 拓展 訓(xùn)練 健康 產(chǎn)業(yè) 觀光旅游 民俗體驗 特色居住 公園 綠地 情境 主題 公寓 別墅 山景 水景 文化 主題 交流 會議 倉儲 服務(wù) 物流 配送 企業(yè) 培訓(xùn) 餐飲 娛樂 度假 酒店 商貿(mào)業(yè) 產(chǎn)品 展示 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511與周邊板塊的協(xié)同發(fā)展，實現(xiàn)共贏； 南拓先鋒 增強谷陽與老城粘合力；要素提升：城市門戶 綠核住區(qū)。 生態(tài)聯(lián)動 官塘 南山 南徐 谷陽 制造 丁卯 制造 高資 制造 老城 服務(wù) 發(fā)展聯(lián)動 生態(tài) 人居 生態(tài)聯(lián)動谷陽 南山 官塘 丁卯 城市 綠肺 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511在政府負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)，市場進(jìn)行具體項目運作的開發(fā)過程中，對于機會性項目，必須 預(yù)見市場的不確定性，制定彈性的發(fā)展策略。 項 目 類 型 彈 性 的 發(fā) 展 策 略 機會型 確定型 高檔酒店 體驗休閑 體驗購物 中小企業(yè)培育空間 主題公園 情景居住 服務(wù)配套 健康產(chǎn)業(yè)園 管理決策 技術(shù)控制 劃定功能板塊 制定項目門檻 確定項目選擇原則 用地性質(zhì)兼容性 彈性控制指標(biāo) 備用地劃定 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511 錄 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511長期 成熟期 開發(fā)規(guī)模 2010 2012 2018 2022 起步期 基礎(chǔ)設(shè)施及首發(fā)區(qū)域的建設(shè) 重點項目依次啟動，產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、人口迅速集聚，開始向外圍區(qū)域拓展 外圍建設(shè)完畢，產(chǎn)業(yè)、功能飽和，需要內(nèi)部產(chǎn)業(yè)、功能升級 3年 7年 5年 根據(jù)區(qū)域開發(fā)的一般經(jīng)驗，官塘新城的發(fā)展可以分為三個主要階段，開發(fā)周期約 15年 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511據(jù)官塘新城的發(fā)展路徑以及產(chǎn)業(yè)定位，初步確定官塘新城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展時序 起步期初期：啟動休閑旅游（主題公園），樹立區(qū)域形象，聚集人氣，帶動區(qū)域其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； 起步期后期：區(qū)域形象起來之后，可開發(fā)部分住宅、商業(yè)、商務(wù)等盈利產(chǎn)業(yè)，與休閑 旅游互動發(fā)展，提升區(qū)域人氣，實現(xiàn)收支平衡。 成長期前期：使健康產(chǎn)業(yè)和貿(mào)易會展業(yè)形成一定規(guī)模、大力發(fā)展城市功能配套產(chǎn)業(yè)、 教育培訓(xùn)等需要大量資金投入的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，奠定區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)； 成長期后期：隨著景觀環(huán)境的日益改善，商務(wù)配套（如酒店等）的成熟，可針對外地 到鎮(zhèn)江的游客，啟動旅游度假產(chǎn)業(yè)，延長鎮(zhèn)江旅游產(chǎn)業(yè)鏈。 區(qū)域發(fā)展到一定規(guī)模以后，有了足夠的人口和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的支撐，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，重點發(fā)展專業(yè)化服務(wù)、文化產(chǎn)業(yè)、金融保險等現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)。 調(diào)整產(chǎn)業(yè)發(fā)展，完善產(chǎn)業(yè)鏈條，形成和諧發(fā)展的區(qū)域。 起步期 成長期 成熟期 產(chǎn)業(yè) 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511響開發(fā)時序的土地空間特征主要包括交通區(qū)位、自然屬性、土地利用狀況、土地權(quán)屬狀況等幾個方面 空間 交通區(qū)位條件 與城市核心區(qū)的距離 與核心區(qū)距離越小，土地價值越大，開發(fā)難度越小 交通條件 在開發(fā)初期，交通便捷的地塊應(yīng)優(yōu)先發(fā)展；開發(fā)中后期交通影響逐漸減弱 土地自然屬性 地基承載力 低級承載力差會增加開發(fā)成本，在投資受限情況下，應(yīng)優(yōu)先開發(fā)承載力高的地塊 地形地貌條件 優(yōu)先選擇在坡度較為平緩、且地面比較平整的區(qū)域進(jìn)行 景觀條件 選取具備一定景觀資源的地塊優(yōu)先開發(fā)，最佳景觀資源地塊可在中后期開發(fā) 環(huán)境條件 在開發(fā)初期應(yīng)規(guī)避環(huán)境條件差的地區(qū)，并在開發(fā)過程中注重環(huán)境治理 土地利用現(xiàn)狀 基本農(nóng)田狀況 基本農(nóng)田原則上不允許開發(fā)，即使允許也需要較長時間運作 建設(shè)用地現(xiàn)狀 在已建設(shè)用地周邊進(jìn)行開發(fā)可共享資源，節(jié)約成本，但開發(fā)也受一定限制 土地權(quán)屬現(xiàn)狀 國有土地與集體土地 國有土地可直接報批，集體土地需先轉(zhuǎn)為國有土地 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 05112 1 D A B C D 官塘新城土地價值分析 A 觀與配套俱佳，土地價值最高 接四平山，價值會隨著開發(fā)進(jìn)度逐漸凸顯 B 離老城區(qū)相對較近，且能分享區(qū)域內(nèi)外景觀資源 整個片區(qū)內(nèi)具備一定的景觀與配套資源 C 該區(qū)域距離鎮(zhèn)江老城區(qū)距離最近，土地價值在近期最易被市場認(rèn)可，但遠(yuǎn)離官塘新城核心區(qū)，未來升值空間有限 D 該區(qū)域位于官塘新城最南端，距離老城區(qū)最遠(yuǎn)，相對價值較低，但隨著官塘新城的逐漸成熟，會帶來一定的價值提升 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511拆 在資金條件允許的情況下，應(yīng)盡可能在前期完成主要拆遷工作 待拆遷狀況 ；拆遷總面積為 1070231平方米。 來的拆遷成本和拆遷難度可能會大大增加，因此因結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要，盡可能在前期完成主要拆遷工作。 上市土地 532畝 已征土地 1882畝 即將征地 941畝 至 2010年 3月，共注入土地 3355畝。 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511過對產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求、土地空間特征、征拆難度及成本等因素進(jìn)行綜合分析，官塘新城的空間開發(fā)時序初步確定如下 產(chǎn)業(yè) 空間 征拆 起步期 成長期 成熟期 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511府實施項目計劃表 項目 年份 道路 景觀 市政配套 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 商住開發(fā) 2010 周灣路 、 官 塘 橋路、寶平路、萊山路、環(huán)山路、四平山路、秀山路 四平河現(xiàn)有河道整治 主題公園、健康產(chǎn)業(yè)園、交投大廈 萊山北路以北、 2011 五鳳路、三里崗路、五洲山路、四明河路、包家崗路、九號路、十四號路、馬灣路 東西向濱河景觀帶、濕地公園 體育中心、公交樞紐站 主題公園、健康產(chǎn)業(yè)園、交投大廈 官 塘 橋路沿線 2012 十號路、十五號路、十六號路、五號路、六號路、八號路、三號路、七號路、萊山支路 馬灣路南北向綠化帶、寶平路綠化帶 文化展示中心、濱河公園、公交首末站 健康產(chǎn)業(yè)園、展貿(mào)中心 2013 板橋路、二號路、八號路、高鐵南路、十三號路 京滬高鐵綠化帶 醫(yī)院、四平河學(xué)校、交首末站、南部變電站、天然氣調(diào)壓站 展貿(mào)中心、 2014 十三號路景觀帶 鎮(zhèn)江官塘中學(xué)、萊山路小學(xué)、三里變電站 展貿(mào)中心、核心商業(yè)區(qū) 2015 鎮(zhèn)江市丁卯高中 、 官 塘 橋中心學(xué)校 度假酒店、核心商業(yè)區(qū)、 2016 高家樓小學(xué)、中學(xué) 秀山路沿線商業(yè)，2017后 各區(qū)域地塊、 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511路建設(shè) 起步期 景觀建設(shè) 商住開發(fā) 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 市政配套 說明： 道路含沿路敷設(shè)的綜合管線及綠化亮化工程。 2010 名稱 長度 (m) 寬度 (m) 面積 ( ) 周灣路 3955 45 177975 官塘橋路 4179 80 334320 寶平路 5818 45 261810 萊山路 1785 40 71400 環(huán)山路 3295 40 131800 四平山路 3668 40 146720 秀山路 3049 40 121960 合計 25749 1245985 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511長期 道路建設(shè) 景觀建設(shè) 商住開發(fā) 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 市政配套 2011 名稱 長度(m) 寬度(m) 面積 ( ) 五鳳路 605 35 21175 三里崗路 1387 20 27740 五洲山路 1586 40 63440 四明河路 4080 35 142800 包家崗路 2531 20 50620 九號路 3535 20 70700 十四號路 2000 30 60000 馬灣路 2638 40 105520 合計 18362 541995 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511熟期 道路建設(shè) 景觀建設(shè) 商住開發(fā) 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 市政配套 2012 名稱 長度(m) 寬度(m) 面積 ( ) 十號路 682 20 13640 十五號路 800 30 24000 十六號路 5818 45 261810 五號路 1268 20 25360 六號路 1477 20 29540 八號路 1770 30 53100 三號路 1453 24 34872 七號路 1678 20 33560 萊山支路 1064 24 25536 合計 16010 501418 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511步期 景觀建設(shè) 道路建設(shè) 商住開發(fā) 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 市政配套 2010 四平河現(xiàn)有河道整治。 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511長期 景觀建設(shè) 道路建設(shè) 商住開發(fā) 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 市政配套 2011 東西向濱河景觀帶、濕地公園 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511熟期 景觀建設(shè) 道路建設(shè) 商住開發(fā) 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 市政配套 2012 馬灣路南北向綠化帶、寶平路綠化帶 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511熟期 景觀建設(shè) 道路建設(shè) 商住開發(fā) 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 市政配套 2013 京滬高鐵綠化帶 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511步期 說明： 市政公用設(shè)施包含學(xué)校、醫(yī)院、變電所、郵電所、燃?xì)庹{(diào)壓站、消防站。 市政配套 道路建設(shè) 商住開發(fā) 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 景觀建設(shè) 2011 體育中心、公交樞紐站 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511長期 市政配套 道路建設(shè) 商住開發(fā) 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 景觀建設(shè) 2012 文化展示中心、濱河公園、公交首末站 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511熟期 市政配套 道路建設(shè) 商住開發(fā) 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 景觀建設(shè) 2013 醫(yī)院、四平河學(xué)校、 交首末站、南部變電站、天然氣調(diào)壓站 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511熟期 市政配套 道路建設(shè) 商住開發(fā) 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 景觀建設(shè) 2014 2015 2016 鎮(zhèn)江官塘中學(xué)、萊山路小學(xué)、三里變電站 鎮(zhèn)江市丁卯高中、官塘橋中心學(xué)校 高家樓小學(xué)、中學(xué) 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511步期 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 道路建設(shè) 商住開發(fā) 市政配套 景觀建設(shè) 2010 2011 主題公園、健康產(chǎn)業(yè)園、交投大廈 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511長期 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 道路建設(shè) 商住開發(fā) 市政配套 景觀建設(shè) 2012 2013 健康產(chǎn)業(yè)園、服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511熟期 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 道路建設(shè) 商住開發(fā) 市政配套 景觀建設(shè) 2014 2015 度假酒店、核心商業(yè)區(qū)、商貿(mào)中心、商貿(mào)配套 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511熟期 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 道路建設(shè) 商住開發(fā) 市政配套 景觀建設(shè) 2016 2017 核心商業(yè)區(qū)、商貿(mào)中心、商貿(mào)配套、秀山路沿線商業(yè)、鄰里中心 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511步期 商住開發(fā) 道路建設(shè) 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 市政配套 景觀建設(shè) 2010 2011 2012 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511長期 商住開發(fā) 道路建設(shè) 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 市政配套 景觀建設(shè) 2013 2014 2015 2016 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511熟期 商住開發(fā) 道路建設(shè) 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 市政配套 景觀建設(shè) 2017 2018 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511步期 商住開發(fā) 道路建設(shè) 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 市政配套 景觀建設(shè) 2010 2011 2012 2013 2014 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511長期 商住開發(fā) 道路建設(shè) 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 市政配套 景觀建設(shè) 2015 2016 2017 2018 2019 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511熟期 商住開發(fā) 道路建設(shè) 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 市政配套 景觀建設(shè) 2020 2021 2022 2023 2024 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511 錄 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511資估算說明 投資估算包括征地費用、拆遷費用、基礎(chǔ)設(shè)施及市政公用設(shè)施費用以及相應(yīng)的前期費用、間接費用和期間費用。 投資費用主要為土地一級開發(fā)費用，不包括為實現(xiàn)土地增值而進(jìn)行的項目投資。 根據(jù)鎮(zhèn)江市征地安置補償相關(guān)規(guī)定，征地費用以預(yù)存的 30萬 /畝計。 拆遷費用參照官塘橋路以西已評估部分，對官塘橋路以東部分做出預(yù)估。 基礎(chǔ)設(shè)施及市政公用設(shè)施費用在目前暫無工程量的情況，參照揚州廣陵新城及吉山軟件園可行性研究報告做出預(yù)估。 投資估算 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511地費用 大類 用地性質(zhì) 面積 (公頃 ) 比例 R 居住用地 C 公共設(shè)施用地 M 工業(yè)用地 W 倉儲用地 S 道路廣場用地 U 市政公用設(shè)施用地 城市建設(shè)用地 E 水域和其他用地 水域 耕地 園地 林地 村鎮(zhèn)建設(shè)用地 風(fēng)景園林用地 總面積 (公頃 ) 土地利用現(xiàn)狀面積表： 需征地范圍 根據(jù)土地利用現(xiàn)狀面積表，(。 以 30萬 /畝計，征地費用總額為 515961萬元。 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511遷費用 居民 戶數(shù) 居民 面積 單價 （元 / ） 拆遷費用 (萬 ) 非居戶數(shù) 非居 面積 拆遷 單價 拆遷費用 (萬 ) 總計（萬） 官塘橋路 左側(cè) 766 149674 4500 04 131381 3500 塘橋路 右側(cè) 1663 324945 4500 26 285501 3500 陽路 以北 488 95354 4500 6 83376 3500 計 2917 569973 96 500258 明：官塘橋路左側(cè)已做過拆遷摸底，左側(cè)數(shù)據(jù)采用摸底數(shù)據(jù)，右側(cè)及谷陽路以北部分暫無準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來自采取地形圖量取估算。 拆遷總面積為 1070231平方米，拆遷費用總額為 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511礎(chǔ)設(shè)施及市政公用設(shè)施費用 由于暫無準(zhǔn)確的工程量數(shù)據(jù)，故參照揚州廣陵新城及吉山軟件園可行性研究報告取值，基礎(chǔ)設(shè)施及市政公用設(shè)施費用標(biāo)準(zhǔn)約為項目總面積的平均 18萬 /畝。 該費用包含土石方、道路、路燈、交通信號、綜合管線、道路綠化以及環(huán)衛(wèi)、消防。 本項目總面積 ，扣除山體面積為 ，基礎(chǔ)設(shè)施及市政公用設(shè)施總費用為 353930萬元。 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511觀建設(shè)費用 由于暫無更詳細(xì)數(shù)據(jù)，景觀建設(shè)費用暫按15億元預(yù)估。 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511他費用 計算依據(jù) 數(shù)量 單價（萬 /畝， %） 金額（萬元） 前期費用 策劃規(guī)劃費 項目總面積（畝） 83 勘察設(shè)計費 配套費用 353930 5% 17697 合計 18680 間接費用 工程管理費 配套費用 353930 3% 10618 資本化利息 征拆配套總費用 1301469 10% 130147 不可預(yù)見費 征拆配套總費用 1301469 5% 65073 合計 205838 期間費用 期間費用 353930 5% 17697 合計 242215 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511資估算總額： 科目 金額（萬元） 比例 征地費用 515961 拆遷費用 431578 市政基礎(chǔ)設(shè)施費用 353930 前期費用 18680 間接費用 205838 期間費用 17697 景觀建設(shè) 150000 費用總額 1693684 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511地價格評估 從項 目土地市 場 比 較 情 況看， 區(qū) 域土地主要以 區(qū) 位、規(guī) 劃前景以及生 態(tài) 景 觀為主要優(yōu) 勢 ； 與市區(qū)內(nèi)不同類型土地價格的相對相對價格基本上與市區(qū)整體情況保持一致。 土地類型 兩種方法估算價格 （元 / ） 項目區(qū)域基準(zhǔn)樓面地 價 (元 / ) 項目區(qū)域地價 (萬元 /畝 ) 住宅用地 市場比較法 1885 1982 設(shè)開發(fā)法 2127 商業(yè)用地 市場比較法 1025 1008 設(shè)開發(fā)法 983 備注 :估價基準(zhǔn)為 2009年 12月，項目南側(cè)商貿(mào)展示產(chǎn)業(yè)用地價格參照商業(yè)用地。 土地收益 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511區(qū)地價增長大致可分為三個階段，符合邊際遞減規(guī)律 梯度增長期 ： 起步階段受重大增值舉措影響，區(qū)域地塊會由完全陌生進(jìn)入開發(fā)商視野，因為基數(shù)很小，地價增長較快；反映到圖表上，表現(xiàn)為上揚的曲線。區(qū)域土地在此階段將擺脫原有價值平臺，向更高層級躍進(jìn)。 穩(wěn)定增長期 ： 新區(qū)基建及配套進(jìn)一步完善，區(qū)域知名度大幅提升，受到土地增值慣性作用及區(qū)域營銷帶來的眾多利好，地價持續(xù)上升；因為基數(shù)較大，上升幅度開始逐步回落。 緩慢增長期 ： 區(qū)域配套及知名度成熟，核心增值舉措力量的釋放已基本完成，地價上升到一定高度后漲幅開始趨于平穩(wěn)。 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511 2 2 3 3 4 20102011 2024 2012 2015 2024 2014 2014 2022 2016 2023 2018 2013 2017 2021 2018 2019 2020 2011 土地出讓計劃 1 2 3 4 鎮(zhèn)江市交通投資建設(shè)發(fā)展公司 0511地出讓計劃 年度 地類 面積 單價 地類 面積 單價 地類 面積 單價 總價 2010 居住 350 180 商業(yè) 0 90 產(chǎn)業(yè) 200 7452 2011 居住 912 207 商業(yè) 74 108 產(chǎn)業(yè) 0 96778 2012 居住 226 238 商業(yè) 0 130 產(chǎn)業(yè) 0 3876 2013 居住 302 274 商業(yè) 0 156 產(chǎn)業(yè) 215 7483 2014 居住 882 301 商業(yè) 91 194 產(chǎn)業(yè) 0 83472 2015 居住 599 331 商業(yè) 66 243 產(chǎn)業(yè) 600 28134 2016 居住 186 364