房地產(chǎn)估價(jià)方法的應(yīng)用.doc

淺談房地產(chǎn)估價(jià)方法的運(yùn)用【摘要】房地產(chǎn)要根據(jù)房地產(chǎn)的具體情況及其特點(diǎn)，選擇相應(yīng)的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。本文主要通過市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法之間的概念、適用對(duì)象等進(jìn)行比較，來揭示房地產(chǎn)估價(jià)方法具體應(yīng)用的注意事項(xiàng)?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)；房地產(chǎn)估價(jià)方法； 一、前言房地產(chǎn)業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，2011年，兩會(huì)精神再度定調(diào)中國房地產(chǎn)大勢(shì)，掉控力度顯示政府穩(wěn)定樓市之決心，保障房政策堅(jiān)定推行讓居者有其屋的夢(mèng)想觸手可及。無論市場(chǎng)如何變遷，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為我國經(jīng)濟(jì)的中流砥柱，對(duì)發(fā)展發(fā)展我國經(jīng)濟(jì)、提高人民的生活水平起著舉足輕重的作用。同時(shí)，房地產(chǎn)也是和居民的生活和工作息息相關(guān)，是社會(huì)生產(chǎn)和生活不可缺少的要素之一。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)又是一不可忽視的程序。因此，本文就房地產(chǎn)估價(jià)方法存在的問題及解決方法進(jìn)行了初步的論述探討。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，逐漸成為我國第三產(chǎn)業(yè)的重要部分。2011年上半年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在“國八條”及相關(guān)政策的調(diào)控下發(fā)生了一些變化。銷售方面：全國商品房銷售面積44419萬平方米，同比增長12.9%，增幅比去年同期減少2.5個(gè)半分點(diǎn)。其中，全國商品住宅銷售面積增長21.1%，辦公樓增長8.9%，商業(yè)營業(yè)用房增長18.6%；開發(fā)投資方面：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，同比增長32.9%，其中住宅投資18641億元，增長36.1%，占開發(fā)投資比重的17%，商業(yè)營業(yè)用房投資增長36.6%，占開發(fā)投資比重的11.99%，是上半年投資增長最快的分物業(yè)類型。辦公樓投資同比增長26.2%，增幅最小。不過總的來說，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是平穩(wěn)中求發(fā)展。面對(duì)如此波動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)深感壓力很大。這同時(shí)也給房地產(chǎn)人員提出了更高的要求，即科學(xué)合理的運(yùn)用估價(jià)方法分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)因素，客觀合理的評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格?？茖W(xué)實(shí)用的估價(jià)方法必須具備兩個(gè)條件：既要有科學(xué)的理論依據(jù)，又要能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格，因此，估價(jià)對(duì)象也涉及到物權(quán)。二、市場(chǎng)法1、概念及運(yùn)用市場(chǎng)法是通過類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，較具體地說，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。市場(chǎng)法主要適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)類型。如果在房地產(chǎn)發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法來進(jìn)行估價(jià)。2、運(yùn)用的不足之處市場(chǎng)法較于其他估價(jià)方法估價(jià)原理簡單易懂，最重要的是在估價(jià)過程中能直接反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài)，這些特點(diǎn)就使其在估價(jià)方法體系中成為了最簡單、最直接、最常用的一種方法，得到國際界的公認(rèn)。盡管市場(chǎng)法是一種最簡單、最便捷、最適用的估價(jià)方法，估價(jià)結(jié)果也最容易得到相關(guān)利益各方認(rèn)可，但是市場(chǎng)法實(shí)際運(yùn)用中還是存在不少的問題。例如：房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范、不成熟、不完善、市場(chǎng)環(huán)境變化大；信息不對(duì)稱，導(dǎo)致按理搜集困難，尤其是成交按理更加難以獲得；信息資料不清，交易背景不透明，導(dǎo)致交易情況這一項(xiàng)幾乎無法修正；估價(jià)經(jīng)驗(yàn)不足，所選擇的案例沒有考慮非市場(chǎng)行為對(duì)價(jià)格的影響等。3、意見和建議針對(duì)市場(chǎng)法在我國房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用中存在的一些問題，提出如下幾點(diǎn)對(duì)策建議：政府應(yīng)加大力度健全房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)，提供多渠道信息來源，主動(dòng)推動(dòng)信息的公開透明，提高信息化水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息的標(biāo)準(zhǔn)化、公開化；政府和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)聯(lián)合采取措施，彌補(bǔ)信息不對(duì)稱對(duì)市場(chǎng)法應(yīng)用的影響，完善制度和法規(guī)建設(shè)，完善監(jiān)督機(jī)制，建立客觀有效的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)加快自身的信息化、網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，建立和完善市場(chǎng)信息資料庫，實(shí)現(xiàn)信息化管理，提高評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)水平娟兒經(jīng)驗(yàn)技能，改善觀念，提醒各界加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)應(yīng)用的關(guān)注，比如組織編寫權(quán)威性、規(guī)范性的高質(zhì)量房地產(chǎn)評(píng)估書籍和教材，加強(qiáng)在崗評(píng)估人員的培順等。三、收益法1、概念及運(yùn)用收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益系數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法只要適用于有收益或有潛在受益于的房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅店、餐館、停車場(chǎng)等。收益法是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期現(xiàn)金流量的限制來判斷資產(chǎn)價(jià)值的方法。他服從資產(chǎn)評(píng)估將利丘本的思路，即采用本金和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。收益性房地產(chǎn)在未來的時(shí)期內(nèi)形成源源不斷的預(yù)期收益，它利用經(jīng)濟(jì)學(xué)的預(yù)期收益原理，即為該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)的期間內(nèi)從中所獲得的各年現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。對(duì)于收益性房地產(chǎn)的購買者來說，其主要目的是為了取得收益性房地產(chǎn)所能夠帶來的直接的或潛在的收益。所有者讓渡出去的權(quán)利必然要在經(jīng)紀(jì)商得以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)購買者必須一次性支付一定的金額，補(bǔ)償房地產(chǎn)所有者是去的利益。這一貨幣額每年給當(dāng)?shù)禺a(chǎn)所有者帶來的收入必須等于他每年能從房地產(chǎn)獲得的純收益，這個(gè)金額就是收益性房地產(chǎn)的理論價(jià)格，用公式可以表示為：房地產(chǎn)的價(jià)格=純收益/資本化率，它包含著三個(gè)假設(shè)前提：收益每年不變，資本化率確定，收益為無線年限。2、運(yùn)用的不足之處收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中存在的問題：收益法在適用范圍有一定的局限性；折舊費(fèi)是否應(yīng)該扣除在實(shí)際應(yīng)用中存在較大的爭議；純收益集資本化率的確定比較困難；僅根據(jù)預(yù)期的純收益來確定價(jià)格，肯能脫離實(shí)際。3、意見和建議根據(jù)前文的分析，筆者認(rèn)為，以收益法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)從以下幾點(diǎn)進(jìn)行完善：以同類房地產(chǎn)的現(xiàn)（市）價(jià)作為收益額的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)；折舊費(fèi)不應(yīng)該作為費(fèi)用扣除，本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)把折舊費(fèi)作為房地產(chǎn)一種資產(chǎn)，折舊雖然是損耗，但是這種損耗是為了取得利益而發(fā)生的貶值，是資產(chǎn)價(jià)值的時(shí)間表現(xiàn)形式；確定資本化率，首先利用分析工具和分析技術(shù)初步確定資本化率，其次采用行業(yè)基準(zhǔn)收益率加物價(jià)指數(shù)調(diào)整法、安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法來最終確定資本化率；提高估價(jià)人員的規(guī)范意識(shí)、全面理解和把握房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范精神；健全估價(jià)體系，規(guī)范估價(jià)流程；設(shè)立專門的信息資料部門；引進(jìn)國際評(píng)估準(zhǔn)則，盡快實(shí)現(xiàn)與國際接軌，拓展發(fā)展空間。四、 成本法1、概念和運(yùn)用成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體來說，成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法一般適用于評(píng)估課獨(dú)立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值，包括新開發(fā)的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)的房地產(chǎn)、計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)等。房地產(chǎn)估價(jià)的教科書里一般認(rèn)為成本法適用于新近開發(fā)的、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的活著計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的估價(jià)，科技成本法在理論上對(duì)于一切房地產(chǎn)估價(jià)都是可用的方法。成本法既適用于房地合一的估價(jià)，也適合單獨(dú)建筑或建筑局部的估價(jià)，有時(shí)成本法還可用來得出市場(chǎng)比較法和收益法估價(jià)中所需要的一些比較修正基礎(chǔ)，例如，市場(chǎng)法中，估價(jià)對(duì)象與實(shí)力相比缺少某項(xiàng)設(shè)備（電梯）估價(jià)師要對(duì)此作出修正，那么增加該設(shè)備所需的成本就可作為修正基礎(chǔ)。由此可見成本法的運(yùn)用是相當(dāng)廣泛的。雖然成本法在理論上可用于一切房地產(chǎn)的估價(jià)，但是我們不要忘記房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場(chǎng)決定的這個(gè)事實(shí)，而濫用成本法。2、運(yùn)用的不足之處成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，成本法的估價(jià)結(jié)果往往比其他方法篇低，主要原因是成本法還存在一些的不足，例如：不能反映市場(chǎng)供求狀況；成本與價(jià)格變化不同步；成本與價(jià)值不是必然成正比；無形價(jià)值未得到體現(xiàn)；未考慮功能因素的影響；不能反映正面的經(jīng)濟(jì)外部性等。3、意見和建議解決以上問題的方法有兩種，分別是：采用與市場(chǎng)狀態(tài)中價(jià)格修正相關(guān)類似的方法，再按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-1999所得到的積算價(jià)格基礎(chǔ)上引入相應(yīng)的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，分別進(jìn)行市場(chǎng)供求、無形資產(chǎn)價(jià)值、功能效用和正的外部經(jīng)濟(jì)性的價(jià)格修正，價(jià)格調(diào)整系數(shù)的確定與市場(chǎng)法中的價(jià)格修正系數(shù)相同。改進(jìn)對(duì)價(jià)格重復(fù)修正的問題，建議不要采用系數(shù)連乘修正公式，而應(yīng)采用系數(shù)累加即差額法的修正公式：估價(jià)對(duì)象-可比實(shí)例成交價(jià)格+交易情況修正系數(shù)+交易日期修正數(shù)額+區(qū)域因素修正數(shù)額+個(gè)別因素修正數(shù)額，在公式中，每一項(xiàng)價(jià)格修正均是獨(dú)立進(jìn)行的，各項(xiàng)修正之間不存在相互干擾和影響，以避免重復(fù)修正的可能。五、 假設(shè)開發(fā)法1、概念和運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或剩余法，是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除未來不動(dòng)產(chǎn)正常的開發(fā)成本（如造地費(fèi)、建筑物建造費(fèi)等）、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的一種方法。假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等。運(yùn)用該方法要注意的兩個(gè)問題:第一是房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。而對(duì)假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。教材中所說的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率，只不過房地產(chǎn)開發(fā)的收益率不用于房地產(chǎn)經(jīng)營的收益率而已，因此稱房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率，更能反映其本質(zhì)，更好理解。即房地產(chǎn)開發(fā)收益率用于開發(fā)完成后價(jià)值和開發(fā)成本費(fèi)用的折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營收益率運(yùn)用于通過租賃經(jīng)營形式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的求取。2、運(yùn)用的不足之處假設(shè)開發(fā)法在實(shí)際運(yùn)用中存在時(shí)不足是處有：要求評(píng)估的是評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值，而在計(jì)算房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)參數(shù)都是發(fā)生在未來的。假設(shè)開發(fā)法中房地產(chǎn)的價(jià)值不是限制而是未來值。3、意見和建議針對(duì)以上兩個(gè)問題，本人覺得可行的建議是：既然要求評(píng)估的是評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值，而在計(jì)算房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)參數(shù)都是發(fā)生在未來的，所以采用貼現(xiàn)法比價(jià)合適。六、運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行估算并決定估價(jià)結(jié)果1、估價(jià)方法的選擇在選擇評(píng)估方法時(shí)，主要依據(jù)如下兩方面情況：1.1、各種估價(jià)方法的適用范圍1.2、估價(jià)對(duì)象的特征1.3、其評(píng)估目的和評(píng)估前提等2、運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格試算依據(jù)某種方法直接計(jì)算出來的估價(jià)結(jié)果，還不足以令人信服。因此，在估價(jià)作業(yè)上一般不作為最終估價(jià)結(jié)果。這種價(jià)格，稱為試算價(jià)格。3、 調(diào)整試算價(jià)格運(yùn)用不同方法所估算出來的試算價(jià)格是有一定的差異的，即使是運(yùn)用同一估價(jià)方法。因依據(jù)的資料有所不同，也會(huì)得出不同的計(jì)算結(jié)果。因此對(duì)試算價(jià)格進(jìn)行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。調(diào)整試算價(jià)格的主要依據(jù)。試算價(jià)格之間所存在的詫異，可能是因?yàn)樗玫墓纼r(jià)方法不同，也可能是因?yàn)樗罁?jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價(jià)格主要應(yīng)考慮如下兩個(gè)方面：資料的可信度。要使估價(jià)結(jié)果能得到社會(huì)的承認(rèn)，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必須準(zhǔn)確。因此在調(diào)整試算價(jià)格時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)估算過程所依據(jù)的資料進(jìn)行檢查。檢查時(shí)，不僅要分析資料的真實(shí)性，還要進(jìn)一步分析資料的選擇及運(yùn)用是否恰當(dāng)，有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)用的各項(xiàng)法則對(duì)該估價(jià)活動(dòng)的應(yīng)用是否恰當(dāng)，價(jià)格影響因素的分析以及區(qū)域因素和個(gè)別因素分析是否恰當(dāng)?shù)裙纼r(jià)對(duì)象的種類。 如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對(duì)象房地產(chǎn)的種類及委托估價(jià)的目的相符合。對(duì)此，一般將估價(jià)對(duì)象劃分為自用房地產(chǎn)和收益性房地產(chǎn)兩類來予以分析。4、 最終估價(jià)額的決定在如何決定最終估價(jià)結(jié)果上，有兩種不盡相同的意見：以調(diào)整得出的最終估算結(jié)果為只要依據(jù)；以估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)為主，參考估算結(jié)果。我認(rèn)為第一種意見更為合理，應(yīng)作為決定最終估價(jià)結(jié)果的主要方案。但是對(duì)于比較特殊的估價(jià)項(xiàng)目，有時(shí)更多的依賴于估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)來決定最終的估價(jià)額。最終估價(jià)額的決定是整個(gè)作業(yè)的最關(guān)鍵步驟，一般應(yīng)由紀(jì)委資深的估價(jià)師共同商討拍板。雖然目前國內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估方法在應(yīng)用方面還存在著諸多的問題，但是隨著國內(nèi)市場(chǎng)機(jī)制的不斷健全、市場(chǎng)發(fā)育的不斷成熟、社會(huì)觀念的不斷轉(zhuǎn)變、評(píng)估人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和道德素質(zhì)的不斷提高，房地產(chǎn)估價(jià)方法將會(huì)在我國金鉤的房地產(chǎn)評(píng)估中得到更加廣泛的應(yīng)用，更好的與國際接軌。參考文獻(xiàn)1. 朱亞兵，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理M,立信會(huì)計(jì)出版社，2007,12. 徐軍，房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)方法的分析與修正J,民營科社，2008（11）3. 中國房地產(chǎn)估價(jià)師會(huì)編，房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法M,中國建筑工業(yè)出版社，20094. 黃段晨，李季，房地產(chǎn)估價(jià)方法若干問題