成本法及市場法案例.doc

成本法及市場法案例 本次估價(jià)對象為XX公司擁有的XX新區(qū)E區(qū)的14#、15#及16#樓的房地產(chǎn)?？偨ㄖ娣e為21445.49平方米，分?jǐn)偟耐恋孛娣e為5924.17平方米。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場勘察收集的有關(guān)資料，依據(jù)國家及北京市頒布的有關(guān)房地產(chǎn)評估的法律、法規(guī)和政策以及委托方提供的有關(guān)資料，本著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，遵循法定或公允的估價(jià)程序，經(jīng)過周密、準(zhǔn)確的測算，對委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)格進(jìn)行了估價(jià)。 （一）估價(jià)對象 本次估價(jià)對象為XX新區(qū)E區(qū)的14#、15#及16#樓的房地產(chǎn)。總建筑面積為21445.49平方米，其中14#建筑面積6969.47平方米，15#建筑面積6969.47平方米，16#建筑面積7506.55平方米，分?jǐn)偟耐恋乜偯娣e為5924.17平方米，其中14#樓分?jǐn)?925.27平方米，15#樓分?jǐn)?925.27平方米，16#樓分?jǐn)?073.63平方米。估價(jià)對象中土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬XX公司所有。 估價(jià)對象坐落于XX區(qū)XX鄉(xiāng)XX村，建成后為封閉式管理、綠化率較高的高品質(zhì)住宅區(qū)。其東至XX居住區(qū)E區(qū)二期用地，西至規(guī)劃的XX中路，南至規(guī)劃的XX大街，北至規(guī)劃的XX北街，地處燕莎商圈內(nèi)，鄰東北三環(huán)路和東北四環(huán)路。土地開發(fā)程度達(dá)到“七通一平”；根據(jù)北京市地價(jià)區(qū)類劃分標(biāo)準(zhǔn)，委估土地位于五類地價(jià)區(qū)。附近有300、302、408、409等多路公交車通過，交通便捷。 1.房地產(chǎn)權(quán)利狀況 估價(jià)對象中土地使用權(quán)屬XX所有，建筑物為XX公司開發(fā)建設(shè)。證明文件詳見后附中華人民共和國國有土地使用證京X國用（2001出）字第XX號；中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證2000-規(guī)地字-XX；中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證2000-規(guī)建字-XX；北京市建設(shè)工程開工證京建開字2000第XX號；北京市商品房預(yù)售許可證京房內(nèi)證字第XX號。委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，無糾紛。 2.委估物業(yè)概況 估價(jià)土地為住宅用地，使用權(quán)類型為出讓類型，使用權(quán)終止日期為2071年8月29日。土地開發(fā)程度達(dá)到“七通一平”：通水（上水、下水）、電、天然氣、熱力、通訊、道路和場地平整。 估價(jià)對象為多層輕框剪力墻結(jié)構(gòu)，地下一層，地上6.5層，標(biāo)準(zhǔn)層層高2.7米，66.5層為復(fù)式結(jié)構(gòu)，每層層高2.4米，檐高19.5米。建筑物設(shè)計(jì)抗震烈度為8度，筏板基礎(chǔ)，加氣砼砌塊填充外墻，90厚輕陶粒砼隔墻條板。普通水、電、暖配置。布局結(jié)構(gòu)：14#、15#樓地下一層為四室一廳一廚兩衛(wèi)，1-5層為二室一廳一衛(wèi)二陽臺(tái)，6-6.5層為復(fù)式四室二廳二衛(wèi)四陽臺(tái)戶型，目前已通過竣工驗(yàn)收，具備入住條件。 16#樓戶型布局同14#、15#樓，至估價(jià)期日，主體結(jié)構(gòu)工程已完工，安裝、裝飾工程尚未開始。委估對象使用功能齊全，設(shè)計(jì)有上（冷、熱）、下水系統(tǒng)、室內(nèi)外消防系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)（包括安全防盜、有線電視接收）、天然氣系統(tǒng)，并預(yù)留分體式空調(diào)位置。小區(qū)二十四小時(shí)熱水供應(yīng)，二十四小時(shí)保安。 建筑物裝修情況：外墻為防水涂料，塑鋼窗，公共部分（樓梯、走廊）為水泥地面。樓內(nèi)公共部分墻面及頂面用涂料刷白；廚、衛(wèi)精裝：瓷磚墻、地面，配置中檔廚、衛(wèi)用具；其余房間水泥毛地面，涂料墻（頂）面，入戶有對講防盜門，戶內(nèi)為鑲板門；所有窗戶均為塑鋼推拉窗。 （二）價(jià)值定義 本次估價(jià)采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和重置價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 本次估價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格為現(xiàn)行市價(jià)和重置價(jià)值之體現(xiàn)?，F(xiàn)行市價(jià)指委估物業(yè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場公允價(jià)值；重置價(jià)值中地價(jià)是指土地性質(zhì)為出讓、開發(fā)程度為“七通一平”、住宅 用途條件下的公開市場價(jià)格；建筑物重置價(jià)值指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新購建與估價(jià)對象具有同等功能效用的建筑物的價(jià)值。 （三）估價(jià)方法 根據(jù)通行的評估慣例，以及國家和北京市有關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定，遵循估價(jià)原則，依據(jù)評估目的，并結(jié)合委估物業(yè)的特點(diǎn)和我們所掌握的資料，確定對估價(jià)對象采用“市場比較法”和“重置成本法”進(jìn)行評估。 1.市場比較法原理 市場比較法是指在求取待估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將待估房地產(chǎn)與在接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)期內(nèi)已經(jīng)成交的類似房地產(chǎn)加以比較，依照這些已經(jīng)成交的房地產(chǎn)價(jià)格，通過多項(xiàng)因素的修正而得出待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 市場比較法估算房地產(chǎn)價(jià)值的計(jì)算公式為： 委托評估房地產(chǎn)的評估價(jià)格 =交易案例房地產(chǎn)成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)位因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) 2.重置成本法原理 （1）運(yùn)用重置成本法求取建筑物的價(jià)格 1）收集有關(guān)重置全價(jià)計(jì)算的資料 主要包括現(xiàn)行概算定額及費(fèi)用定額、前期及其它費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場勘察資料等。 2）重置全價(jià)的計(jì)算 房屋建筑物的重置全價(jià)由建安工程造價(jià)、前期及其它費(fèi)用、開發(fā)利潤、建設(shè)期貸款利息四部分組成，其中： 建安工程造價(jià)的確定 為了準(zhǔn)確、合理的確定建筑物的建安造價(jià)，評估人員依據(jù)北京市建筑工程概算定額和材料預(yù)算價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，并按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)，從而計(jì)算出工程的建安造價(jià)。 工程建設(shè)前期及其它費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù) 前期及其它費(fèi)用是建設(shè)單位按規(guī)定應(yīng)向當(dāng)?shù)卣U納和工程建設(shè)中必須支出的各項(xiàng)費(fèi)用。本工程依據(jù)北京市建設(shè)工程費(fèi)用計(jì)取，主要由表1所列各項(xiàng)費(fèi)用組成： 表1序號費(fèi)用名稱計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程造價(jià)2建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程造價(jià)3工程標(biāo)底編制費(fèi)建安工程造價(jià)4工程保險(xiǎn)費(fèi)建安工程造價(jià)5合同預(yù)算審查費(fèi)建安工程造價(jià)6合同簽證費(fèi)建安工程造價(jià)7城市建設(shè)工程許可證費(fèi)建安工程造價(jià)8工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)建安工程造價(jià)9建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安工程造價(jià)10建設(shè)單位管理費(fèi)建安工程造價(jià) 資金成本：計(jì)算資金成本的時(shí)間以項(xiàng)目自籌劃至建設(shè)完畢正常時(shí)間為準(zhǔn)，假設(shè)前期費(fèi)用在期初一次性投入，建筑安裝費(fèi)用在工程期限內(nèi)均勻投入，利率取評估基準(zhǔn)日同期銀行貸款利率。 開發(fā)利潤：參照同行業(yè)開發(fā)利潤率，結(jié)合實(shí)際情況確定。 重置全價(jià)的計(jì)算： 重置全價(jià)的計(jì)算程序見下表： 表2序號名 稱費(fèi)率計(jì) 算 公 式一建安工程造價(jià)根據(jù)現(xiàn)行定額資料計(jì)算二前期及其他費(fèi)用前期及其他費(fèi)率（一）前期及其他費(fèi)率三貸款利息貸款利率前期費(fèi)用一次性投入，建安費(fèi)用等在建設(shè)期均勻投入四開發(fā)利潤利潤率（一）+（二）利潤率五重置全價(jià)（一）+（二）+（三）+（四） 3）成新率的確定：在評估過程中通過對建筑物的現(xiàn)場勘察，綜合考慮構(gòu)成建筑物的基本因素即內(nèi)在質(zhì)量和次要因素即外觀質(zhì)量，調(diào)查竣工以來維修保養(yǎng)狀況、查看各主體結(jié)構(gòu)和內(nèi)外裝修現(xiàn)狀基礎(chǔ)上對委估對象進(jìn)行現(xiàn)場勘察打分，確定完好分值率；結(jié)合使用年限法，確定理論成新率，最終采用加權(quán)平均法求取綜合成新率。 綜合成新率=理論成新率40%+完好分值率60% 4）評估值的計(jì)算 評估值重置全價(jià)綜合成新率 （2）運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取土地使用權(quán)價(jià)格 北京市人民政府于1993年7月6日下發(fā)了北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表（京政發(fā)199334號）及其使用說明，對北京市出讓國有土地進(jìn)行宏觀控制，我們依據(jù)該文件求取估價(jià)對象的地價(jià)。該基準(zhǔn)地價(jià)是在調(diào)查各類用地的基礎(chǔ)上，根據(jù)其地上建筑物現(xiàn)有的收益水平和經(jīng)營情況測算的土地平均價(jià)格，由出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、土地開發(fā)及其它費(fèi)用三部分構(gòu)成，因此將基準(zhǔn)地價(jià)通過容積率、土地使用權(quán)出讓年限等項(xiàng)目調(diào)整修正，可以推算出土地的價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本公式為：委估土地單位面積評估價(jià)格=出讓金基數(shù)容積率修正系數(shù)使用年限修正系數(shù) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)容積率土地開發(fā)及其他費(fèi)用 （四）估價(jià)過程 1.用市場法求取14#、15#樓的房地產(chǎn)價(jià)格 （1）選取比較實(shí)例 根據(jù)委估對象所處位置，通過市場調(diào)查和比較分析，選取位于同一供需范圍內(nèi)近期成交的、與委估對象位置、設(shè)施、樓層、裝修及結(jié)構(gòu)等類似的多個(gè)商品房作為參照物，在充分了解參照物及委估對象狀況的前提下，以參照物的平均成交價(jià)格為基礎(chǔ)，通過修正得出評估對象的公平市價(jià)。 委估對象與參照物的因素比較詳見表3： 表 3比較因素估價(jià)對象實(shí)例AXX園實(shí)例BXX嘉園實(shí)例CXX苑交易均價(jià)（元/平方米）6,2006,3005,900交易情況正常正常正常交易期日 2001.122001.122001.122001.12區(qū)域因素地理位置XXXXXXXX基礎(chǔ)設(shè)施狀況較好較好好較好公共設(shè)施狀況較齊全較齊全齊全較齊全環(huán)境質(zhì)量好較好較好稍好交通便捷度便捷便捷便捷便捷場地條件七通一平七通一平七通一平七通一平個(gè)別因素成新度全新全新全新九成新裝修程度廚、衛(wèi)間精裝，其余初裝廚、衛(wèi)間精裝，其余初裝廚、衛(wèi)間精裝，其余初裝廚、衛(wèi)間精裝，其余初裝戶型合理較合理合理合理樓層多層高層高層高層工程質(zhì)量優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)使用功能較齊全較齊全齊全較齊全物業(yè)管理措施較完備較完備完備較完備結(jié)構(gòu)類型框架框架框架框架 （2）因素修正 1）交易情況修正 由于所選取的三個(gè)比較案例，均為自由競爭市場上的平均價(jià)，設(shè)委估房地產(chǎn)為100，則A、B、C三案例修正系數(shù)分別為：100、100、100。 2）交易期日修正 評估對象與比較案例的交易日期比較，設(shè)委估房地產(chǎn)為100，確定A、B、C三案例分別為：100、100、100。 3）區(qū)域因素修正 估價(jià)人員所選取的三個(gè)比較案例位于同一供求圈內(nèi)，根據(jù)所處地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施保證度、公共設(shè)施保證度、交通、環(huán)境等確定區(qū)域因素修正系數(shù)?？杀确康禺a(chǎn)區(qū)域因素修正計(jì)算見表4： 表4物業(yè)名稱權(quán)重估價(jià)對象實(shí)例AXX園實(shí)例BXX嘉園實(shí)例CXX苑區(qū)域條件分值1.010098.5101.594其中所處地理位置0.310010010590基礎(chǔ)設(shè)施保證度0.2100100105100公共設(shè)施保證度0.2100100105100環(huán)境質(zhì)量0通便捷度0.15100100100100 4）個(gè)別因素修正 個(gè)別因素修正主要考慮樓層、結(jié)構(gòu)布局、設(shè)施、建材及裝修、戶型、成新程度、交付方式、銷售方向等，對各因素進(jìn)行比較，詳見表5：表5物業(yè)名稱權(quán)重估價(jià)對象實(shí)例AXX園實(shí)例BXX嘉園實(shí)例CXX苑物業(yè)條件1.0100989894其中裝修、家具配置條件0.30100100100100使用功能0.10100100100100樓層、結(jié)構(gòu)布局、設(shè)施、建材、戶型、樓層朝向等0.20100909090成新程度0.4010010010090 5）修正結(jié)果見表6： 表6物 業(yè) 名 稱估價(jià)對象實(shí)例AXX園實(shí)例BXX嘉園實(shí)例CXX苑房地產(chǎn)售價(jià)(元/平方米)6,2006,3005,900交易條件100100100100時(shí)間因素100100100100區(qū)域條件10098.5101.594個(gè)別條件100989894比準(zhǔn)價(jià)格6,4236,3346,677 比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格（估價(jià)對象交易條件分值/可比實(shí)例交易條件分值）（可比實(shí)例交易時(shí)間因素分值/估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)間因素分值）（估價(jià)對象區(qū)域因素分值/可比實(shí)例區(qū)域因素分值）（估價(jià)對象物業(yè)條件分值/可比實(shí)例物業(yè)條件分值） 計(jì)算待估房地產(chǎn)的評估價(jià)格：取所選三個(gè)案例比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值作為待估房地產(chǎn)的評估全價(jià)，則評估對象單位建筑面積的評估價(jià)格為： 地上評估單價(jià)=（6,423+6,334+6,677）/3= 6,478（元/平方米） 根據(jù)房地產(chǎn)的市場交易狀況，地下部分售價(jià)為地上部分平均售價(jià)的5070%，結(jié)合委估物業(yè)實(shí)際情況，此項(xiàng)比率取70%，則地下部分評估單價(jià)為： 地下評估單價(jià)=6,47870%=4,535（元/平方米） 14#樓地下一層，地上6.5層，總建筑面積為6969.47平方米，其中地下建筑面積827.59平方米，地上建筑面積6141.88平方米，則： 地下部分評估值=4,535827.59=3,753,120.65（元） 地上部分評估值=6,4786141.88=39,787,099.00（元） 14#樓的總評估值=地下部分評估值+地上部分評估值 =3,753,120.65+39,787,099.00 =43,540,219.65（元），合：4,354.02萬元； 15#樓的評估方法及過程同上，其結(jié)構(gòu)布局、建筑過程、完工時(shí)間均為14#樓相同，其所處位置與14#樓相鄰，則：15#樓評估值為：4,354.02萬元。 2.用重置成本法求取16#樓的房地產(chǎn)價(jià)格 （1）運(yùn)用重置成本法求取建筑物部分的價(jià)格 16#樓為輕框剪力墻結(jié)構(gòu)，總建筑面積7506.55平方米，地下一層，地上6.5層，開工于2000年12月，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，主體結(jié)構(gòu)工程已完工，安裝及裝修即將進(jìn)行。本工程室內(nèi)外高差1.2米，層高2.7米，檐高19.5米。 1）重置全價(jià)的計(jì)算 結(jié)構(gòu)工程費(fèi)用合計(jì)9,523,547.75元，詳細(xì)測算過程見下表：結(jié)構(gòu)工程費(fèi)用計(jì)算表（含土建與水電等配套設(shè)施的預(yù)埋） 表7序號項(xiàng) 目取費(fèi)基礎(chǔ)費(fèi)率（%）金額（元）1直接工程費(fèi)（含其它直接費(fèi)）7,581,615.502企業(yè)管理費(fèi)113.281,006,838.543利潤17530,713.094稅金14.09310,088.075工程造價(jià)1+2+3+49,429,255.206勞保統(tǒng)籌51%94,292.557工程總價(jià)5+69,523,547.758單位造價(jià)1,268.70 前期及其他費(fèi)計(jì)算 根據(jù)北京市所規(guī)定的各類建設(shè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定。具體內(nèi)容如下： 表8序號費(fèi)用名稱按建安造價(jià)計(jì)算%1工程項(xiàng)目勘察費(fèi)0.552建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)1.53工程標(biāo)底編制費(fèi)0.14合同預(yù)算審查費(fèi)0.055合同鑒證費(fèi)0.026城市建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)0.17工程保險(xiǎn)費(fèi)0.28工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)1.89建設(shè)工程質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)0.2510建設(shè)單位管理費(fèi)0.5總 計(jì)5.07 經(jīng)核查，本工程的建安工程中標(biāo)價(jià)為10,644,698.74元。在以上前期費(fèi)用中前七項(xiàng)費(fèi)用為一次性全部發(fā)生，費(fèi)率合計(jì)2.52%，后三項(xiàng)費(fèi)用隨著工程進(jìn)度發(fā)生，費(fèi)率合計(jì)2.55%，則： 前期及其他費(fèi)=10,644,698.742.52%+9,523,547.752.55% =511,096.88（元） 資金成本（建設(shè)期貸款利息）計(jì)算 該建設(shè)項(xiàng)目建成的合理周期為1.5年，銀行二年期貸款利率為5.94%，前期費(fèi)用在建設(shè)期初投入，至評估基準(zhǔn)日建安工程貸款期為1年，假設(shè)建安費(fèi)用在建設(shè)期期中投入，則16#樓的資金成本為： 資金成本=結(jié)構(gòu)工程造價(jià)貸款利率1/2+前期工程費(fèi)貸款利率1 =9,523,547.755.94%1/2+511,096.885.94%1 =282,849.37+30,359.15 =313,208.52（元） 開發(fā)利潤 根據(jù)北京市同類用途房地產(chǎn)開發(fā)利潤水平，結(jié)合委估房地產(chǎn)的特點(diǎn)，確定開發(fā)利潤率為15%，則：開發(fā)利潤為：開發(fā)利潤=（結(jié)構(gòu)工程造價(jià)+前期工程費(fèi)）15% =（9,523,547.75+511,096.88）15% =1,505,196.69（元） 重置全價(jià)計(jì)算 16#樓結(jié)構(gòu)部分重置全價(jià)=結(jié)構(gòu)工程造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本+開發(fā)利潤 =9,523,547.75+511,096.88+313,208.52+1,505,196.69 =11,853,049.84（元） 2）評估值的計(jì)算 成新率：該樓為在建工程，經(jīng)現(xiàn)場勘察，該工程處于正常建設(shè)中（主體結(jié)構(gòu)工程已完工，安裝及裝修即將進(jìn)行），故其成新率取100%。 則16#樓建筑物評估價(jià)值=重置全價(jià)成新率 =11,853,049.84100% =11,853,049.84（元） （2）運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取16#樓分?jǐn)偼恋氐膬r(jià)值 1）16#樓分?jǐn)偼恋孛娣e的計(jì)算 根據(jù)中華人民共和國國有土地使用證京X國用（2001出）字第XX號及建筑施工設(shè)計(jì)圖紙的數(shù)據(jù)，并經(jīng)核實(shí)，該宗地規(guī)劃建設(shè)用地18069.53平方米，總建筑面積65485.49平方米，其中：14#樓建筑面積6969.47平方米，15#樓建筑面積6969.47平方米，16#建筑面積7506.55平方米，9#樓建筑面積44040平方米（根據(jù)單位工程驗(yàn)收記錄中的數(shù)據(jù)確定）；則： 容積率=65485.49/18069.53=3.62 16#樓分?jǐn)偟耐恋孛娣e為： 7506.55/3.62=2,073.63（平方米） 2）土地出讓金 估價(jià)對象位于北京市XX區(qū)XX住宅區(qū)，根據(jù)北京市地價(jià)區(qū)類劃分標(biāo)準(zhǔn)，屬五類地區(qū)。經(jīng)查北京市基準(zhǔn)地價(jià)，當(dāng)容積率為1、使用年限為法定最高使用年限時(shí)，住宅用途出讓金標(biāo)準(zhǔn)為600800元/平方米。根據(jù)估價(jià)對象周圍的基準(zhǔn)地價(jià)出讓金水平，及北京市政府以綠養(yǎng)綠的政策，綜合確定出讓金為400元/平方米。估價(jià)對象整體容積率為3.62，經(jīng)查容積率修正系數(shù)表，用內(nèi)插法求得容積率修正系數(shù)為3.21。年限修正系數(shù)計(jì)算公式為： （1+r）N-n(1+r)n-1 K= (1+r)N-1 其中：N-法定最高使用年限 n-剩余使用年限 r-還原利率（取6%） 該宗地使用權(quán)終止日期為2071年8月29日，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，剩余使用年限為69年零8個(gè)月，以70年計(jì)算，則時(shí)間修正系數(shù)為1。 則修正后的單位土地出讓金為： 4003.2111,284（元/平方米） 3）基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) 次評估基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)主要為紅線外市政及四源費(fèi)。根據(jù)表列標(biāo)準(zhǔn)，紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施造價(jià)（不含四源工程時(shí)）不低于低限（460元/建筑平方米）；紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施