成本法及市場法案例.doc

成本法及市場法案例 本次估價對象為XX公司擁有的XX新區(qū)E區(qū)的14#、15#及16#樓的房地產(chǎn)?？偨ㄖ娣e為21445.49平方米，分攤的土地面積為5924.17平方米。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察收集的有關資料，依據(jù)國家及北京市頒布的有關房地產(chǎn)評估的法律、法規(guī)和政策以及委托方提供的有關資料，本著獨立、客觀、公正、科學、合理的原則，遵循法定或公允的估價程序，經(jīng)過周密、準確的測算，對委估房地產(chǎn)在估價時點的公允價格進行了估價。 （一）估價對象 本次估價對象為XX新區(qū)E區(qū)的14#、15#及16#樓的房地產(chǎn)。總建筑面積為21445.49平方米，其中14#建筑面積6969.47平方米，15#建筑面積6969.47平方米，16#建筑面積7506.55平方米，分攤的土地總面積為5924.17平方米，其中14#樓分攤1925.27平方米，15#樓分攤1925.27平方米，16#樓分攤2073.63平方米。估價對象中土地使用權和房屋所有權屬XX公司所有。 估價對象坐落于XX區(qū)XX鄉(xiāng)XX村，建成后為封閉式管理、綠化率較高的高品質住宅區(qū)。其東至XX居住區(qū)E區(qū)二期用地，西至規(guī)劃的XX中路，南至規(guī)劃的XX大街，北至規(guī)劃的XX北街，地處燕莎商圈內(nèi)，鄰東北三環(huán)路和東北四環(huán)路。土地開發(fā)程度達到“七通一平”；根據(jù)北京市地價區(qū)類劃分標準，委估土地位于五類地價區(qū)。附近有300、302、408、409等多路公交車通過，交通便捷。 1.房地產(chǎn)權利狀況 估價對象中土地使用權屬XX所有，建筑物為XX公司開發(fā)建設。證明文件詳見后附中華人民共和國國有土地使用證京X國用（2001出）字第XX號；中華人民共和國建設用地規(guī)劃許可證2000-規(guī)地字-XX；中華人民共和國建設工程規(guī)劃許可證2000-規(guī)建字-XX；北京市建設工程開工證京建開字2000第XX號；北京市商品房預售許可證京房內(nèi)證字第XX號。委估房地產(chǎn)產(chǎn)權清晰，無糾紛。 2.委估物業(yè)概況 估價土地為住宅用地，使用權類型為出讓類型，使用權終止日期為2071年8月29日。土地開發(fā)程度達到“七通一平”：通水（上水、下水）、電、天然氣、熱力、通訊、道路和場地平整。 估價對象為多層輕框剪力墻結構，地下一層，地上6.5層，標準層層高2.7米，66.5層為復式結構，每層層高2.4米，檐高19.5米。建筑物設計抗震烈度為8度，筏板基礎，加氣砼砌塊填充外墻，90厚輕陶粒砼隔墻條板。普通水、電、暖配置。布局結構：14#、15#樓地下一層為四室一廳一廚兩衛(wèi)，1-5層為二室一廳一衛(wèi)二陽臺，6-6.5層為復式四室二廳二衛(wèi)四陽臺戶型，目前已通過竣工驗收，具備入住條件。 16#樓戶型布局同14#、15#樓，至估價期日，主體結構工程已完工，安裝、裝飾工程尚未開始。委估對象使用功能齊全，設計有上（冷、熱）、下水系統(tǒng)、室內(nèi)外消防系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)（包括安全防盜、有線電視接收）、天然氣系統(tǒng)，并預留分體式空調位置。小區(qū)二十四小時熱水供應，二十四小時保安。 建筑物裝修情況：外墻為防水涂料，塑鋼窗，公共部分（樓梯、走廊）為水泥地面。樓內(nèi)公共部分墻面及頂面用涂料刷白；廚、衛(wèi)精裝：瓷磚墻、地面，配置中檔廚、衛(wèi)用具；其余房間水泥毛地面，涂料墻（頂）面，入戶有對講防盜門，戶內(nèi)為鑲板門；所有窗戶均為塑鋼推拉窗。 （二）價值定義 本次估價采用市場價值標準和重置價值標準。 本次估價的房地產(chǎn)價格為現(xiàn)行市價和重置價值之體現(xiàn)?，F(xiàn)行市價指委估物業(yè)在估價時點的市場公允價值；重置價值中地價是指土地性質為出讓、開發(fā)程度為“七通一平”、住宅 用途條件下的公開市場價格；建筑物重置價值指在估價時點重新購建與估價對象具有同等功能效用的建筑物的價值。 （三）估價方法 根據(jù)通行的評估慣例，以及國家和北京市有關政策法規(guī)的規(guī)定，遵循估價原則，依據(jù)評估目的，并結合委估物業(yè)的特點和我們所掌握的資料，確定對估價對象采用“市場比較法”和“重置成本法”進行評估。 1.市場比較法原理 市場比較法是指在求取待估房地產(chǎn)價格時，將待估房地產(chǎn)與在接近估價時點時期內(nèi)已經(jīng)成交的類似房地產(chǎn)加以比較，依照這些已經(jīng)成交的房地產(chǎn)價格，通過多項因素的修正而得出待估房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 市場比較法估算房地產(chǎn)價值的計算公式為： 委托評估房地產(chǎn)的評估價格 =交易案例房地產(chǎn)成交價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)位因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) 2.重置成本法原理 （1）運用重置成本法求取建筑物的價格 1）收集有關重置全價計算的資料 主要包括現(xiàn)行概算定額及費用定額、前期及其它費用計算標準、現(xiàn)場勘察資料等。 2）重置全價的計算 房屋建筑物的重置全價由建安工程造價、前期及其它費用、開發(fā)利潤、建設期貸款利息四部分組成，其中： 建安工程造價的確定 為了準確、合理的確定建筑物的建安造價，評估人員依據(jù)北京市建筑工程概算定額和材料預算價格進行調整，并按現(xiàn)行標準取費，從而計算出工程的建安造價。 工程建設前期及其它費用的取費標準及依據(jù) 前期及其它費用是建設單位按規(guī)定應向當?shù)卣U納和工程建設中必須支出的各項費用。本工程依據(jù)北京市建設工程費用計取，主要由表1所列各項費用組成： 表1序號費用名稱計費基礎1勘察設計費建安工程造價2建筑工程設計費建安工程造價3工程標底編制費建安工程造價4工程保險費建安工程造價5合同預算審查費建安工程造價6合同簽證費建安工程造價7城市建設工程許可證費建安工程造價8工程建設監(jiān)理費建安工程造價9建設工程質量監(jiān)督費建安工程造價10建設單位管理費建安工程造價 資金成本：計算資金成本的時間以項目自籌劃至建設完畢正常時間為準，假設前期費用在期初一次性投入，建筑安裝費用在工程期限內(nèi)均勻投入，利率取評估基準日同期銀行貸款利率。 開發(fā)利潤：參照同行業(yè)開發(fā)利潤率，結合實際情況確定。 重置全價的計算： 重置全價的計算程序見下表： 表2序號名 稱費率計 算 公 式一建安工程造價根據(jù)現(xiàn)行定額資料計算二前期及其他費用前期及其他費率（一）前期及其他費率三貸款利息貸款利率前期費用一次性投入，建安費用等在建設期均勻投入四開發(fā)利潤利潤率（一）+（二）利潤率五重置全價（一）+（二）+（三）+（四） 3）成新率的確定：在評估過程中通過對建筑物的現(xiàn)場勘察，綜合考慮構成建筑物的基本因素即內(nèi)在質量和次要因素即外觀質量，調查竣工以來維修保養(yǎng)狀況、查看各主體結構和內(nèi)外裝修現(xiàn)狀基礎上對委估對象進行現(xiàn)場勘察打分，確定完好分值率；結合使用年限法，確定理論成新率，最終采用加權平均法求取綜合成新率。 綜合成新率=理論成新率40%+完好分值率60% 4）評估值的計算 評估值重置全價綜合成新率 （2）運用基準地價修正法求取土地使用權價格 北京市人民政府于1993年7月6日下發(fā)了北京市出讓國有土地使用權基準地價表（京政發(fā)199334號）及其使用說明，對北京市出讓國有土地進行宏觀控制，我們依據(jù)該文件求取估價對象的地價。該基準地價是在調查各類用地的基礎上，根據(jù)其地上建筑物現(xiàn)有的收益水平和經(jīng)營情況測算的土地平均價格，由出讓金、基礎設施配套建設費、土地開發(fā)及其它費用三部分構成，因此將基準地價通過容積率、土地使用權出讓年限等項目調整修正，可以推算出土地的價格?；鶞实貎r修正法的基本公式為：委估土地單位面積評估價格=出讓金基數(shù)容積率修正系數(shù)使用年限修正系數(shù) 基礎設施建設配套費容積率土地開發(fā)及其他費用 （四）估價過程 1.用市場法求取14#、15#樓的房地產(chǎn)價格 （1）選取比較實例 根據(jù)委估對象所處位置，通過市場調查和比較分析，選取位于同一供需范圍內(nèi)近期成交的、與委估對象位置、設施、樓層、裝修及結構等類似的多個商品房作為參照物，在充分了解參照物及委估對象狀況的前提下，以參照物的平均成交價格為基礎，通過修正得出評估對象的公平市價。 委估對象與參照物的因素比較詳見表3： 表 3比較因素估價對象實例AXX園實例BXX嘉園實例CXX苑交易均價（元/平方米）6,2006,3005,900交易情況正常正常正常交易期日 2001.122001.122001.122001.12區(qū)域因素地理位置XXXXXXXX基礎設施狀況較好較好好較好公共設施狀況較齊全較齊全齊全較齊全環(huán)境質量好較好較好稍好交通便捷度便捷便捷便捷便捷場地條件七通一平七通一平七通一平七通一平個別因素成新度全新全新全新九成新裝修程度廚、衛(wèi)間精裝，其余初裝廚、衛(wèi)間精裝，其余初裝廚、衛(wèi)間精裝，其余初裝廚、衛(wèi)間精裝，其余初裝戶型合理較合理合理合理樓層多層高層高層高層工程質量優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)使用功能較齊全較齊全齊全較齊全物業(yè)管理措施較完備較完備完備較完備結構類型框架框架框架框架 （2）因素修正 1）交易情況修正 由于所選取的三個比較案例，均為自由競爭市場上的平均價，設委估房地產(chǎn)為100，則A、B、C三案例修正系數(shù)分別為：100、100、100。 2）交易期日修正 評估對象與比較案例的交易日期比較，設委估房地產(chǎn)為100，確定A、B、C三案例分別為：100、100、100。 3）區(qū)域因素修正 估價人員所選取的三個比較案例位于同一供求圈內(nèi)，根據(jù)所處地理位置、基礎設施保證度、公共設施保證度、交通、環(huán)境等確定區(qū)域因素修正系數(shù)?？杀确康禺a(chǎn)區(qū)域因素修正計算見表4： 表4物業(yè)名稱權重估價對象實例AXX園實例BXX嘉園實例CXX苑區(qū)域條件分值1.010098.5101.594其中所處地理位置0.310010010590基礎設施保證度0.2100100105100公共設施保證度0.2100100105100環(huán)境質量0通便捷度0.15100100100100 4）個別因素修正 個別因素修正主要考慮樓層、結構布局、設施、建材及裝修、戶型、成新程度、交付方式、銷售方向等，對各因素進行比較，詳見表5：表5物業(yè)名稱權重估價對象實例AXX園實例BXX嘉園實例CXX苑物業(yè)條件1.0100989894其中裝修、家具配置條件0.30100100100100使用功能0.10100100100100樓層、結構布局、設施、建材、戶型、樓層朝向等0.20100909090成新程度0.4010010010090 5）修正結果見表6： 表6物 業(yè) 名 稱估價對象實例AXX園實例BXX嘉園實例CXX苑房地產(chǎn)售價(元/平方米)6,2006,3005,900交易條件100100100100時間因素100100100100區(qū)域條件10098.5101.594個別條件100989894比準價格6,4236,3346,677 比準價格=可比實例價格（估價對象交易條件分值/可比實例交易條件分值）（可比實例交易時間因素分值/估價時點時間因素分值）（估價對象區(qū)域因素分值/可比實例區(qū)域因素分值）（估價對象物業(yè)條件分值/可比實例物業(yè)條件分值） 計算待估房地產(chǎn)的評估價格：取所選三個案例比準價格的算術平均值作為待估房地產(chǎn)的評估全價，則評估對象單位建筑面積的評估價格為： 地上評估單價=（6,423+6,334+6,677）/3= 6,478（元/平方米） 根據(jù)房地產(chǎn)的市場交易狀況，地下部分售價為地上部分平均售價的5070%，結合委估物業(yè)實際情況，此項比率取70%，則地下部分評估單價為： 地下評估單價=6,47870%=4,535（元/平方米） 14#樓地下一層，地上6.5層，總建筑面積為6969.47平方米，其中地下建筑面積827.59平方米，地上建筑面積6141.88平方米，則： 地下部分評估值=4,535827.59=3,753,120.65（元） 地上部分評估值=6,4786141.88=39,787,099.00（元） 14#樓的總評估值=地下部分評估值+地上部分評估值 =3,753,120.65+39,787,099.00 =43,540,219.65（元），合：4,354.02萬元； 15#樓的評估方法及過程同上，其結構布局、建筑過程、完工時間均為14#樓相同，其所處位置與14#樓相鄰，則：15#樓評估值為：4,354.02萬元。 2.用重置成本法求取16#樓的房地產(chǎn)價格 （1）運用重置成本法求取建筑物部分的價格 16#樓為輕框剪力墻結構，總建筑面積7506.55平方米，地下一層，地上6.5層，開工于2000年12月，至估價時點，主體結構工程已完工，安裝及裝修即將進行。本工程室內(nèi)外高差1.2米，層高2.7米，檐高19.5米。 1）重置全價的計算 結構工程費用合計9,523,547.75元，詳細測算過程見下表：結構工程費用計算表（含土建與水電等配套設施的預埋） 表7序號項 目取費基礎費率（%）金額（元）1直接工程費（含其它直接費）7,581,615.502企業(yè)管理費113.281,006,838.543利潤17530,713.094稅金14.09310,088.075工程造價1+2+3+49,429,255.206勞保統(tǒng)籌51%94,292.557工程總價5+69,523,547.758單位造價1,268.70 前期及其他費計算 根據(jù)北京市所規(guī)定的各類建設取費標準確定。具體內(nèi)容如下： 表8序號費用名稱按建安造價計算%1工程項目勘察費0.552建筑工程設計費1.53工程標底編制費0.14合同預算審查費0.055合同鑒證費0.026城市建設工程許可證執(zhí)照費0.17工程保險費0.28工程建設監(jiān)理費1.89建設工程質量管理監(jiān)督費0.2510建設單位管理費0.5總 計5.07 經(jīng)核查，本工程的建安工程中標價為10,644,698.74元。在以上前期費用中前七項費用為一次性全部發(fā)生，費率合計2.52%，后三項費用隨著工程進度發(fā)生，費率合計2.55%，則： 前期及其他費=10,644,698.742.52%+9,523,547.752.55% =511,096.88（元） 資金成本（建設期貸款利息）計算 該建設項目建成的合理周期為1.5年，銀行二年期貸款利率為5.94%，前期費用在建設期初投入，至評估基準日建安工程貸款期為1年，假設建安費用在建設期期中投入，則16#樓的資金成本為： 資金成本=結構工程造價貸款利率1/2+前期工程費貸款利率1 =9,523,547.755.94%1/2+511,096.885.94%1 =282,849.37+30,359.15 =313,208.52（元） 開發(fā)利潤 根據(jù)北京市同類用途房地產(chǎn)開發(fā)利潤水平，結合委估房地產(chǎn)的特點，確定開發(fā)利潤率為15%，則：開發(fā)利潤為：開發(fā)利潤=（結構工程造價+前期工程費）15% =（9,523,547.75+511,096.88）15% =1,505,196.69（元） 重置全價計算 16#樓結構部分重置全價=結構工程造價+前期及其他費用+資金成本+開發(fā)利潤 =9,523,547.75+511,096.88+313,208.52+1,505,196.69 =11,853,049.84（元） 2）評估值的計算 成新率：該樓為在建工程，經(jīng)現(xiàn)場勘察，該工程處于正常建設中（主體結構工程已完工，安裝及裝修即將進行），故其成新率取100%。 則16#樓建筑物評估價值=重置全價成新率 =11,853,049.84100% =11,853,049.84（元） （2）運用基準地價修正法求取16#樓分攤土地的價值 1）16#樓分攤土地面積的計算 根據(jù)中華人民共和國國有土地使用證京X國用（2001出）字第XX號及建筑施工設計圖紙的數(shù)據(jù)，并經(jīng)核實，該宗地規(guī)劃建設用地18069.53平方米，總建筑面積65485.49平方米，其中：14#樓建筑面積6969.47平方米，15#樓建筑面積6969.47平方米，16#建筑面積7506.55平方米，9#樓建筑面積44040平方米（根據(jù)單位工程驗收記錄中的數(shù)據(jù)確定）；則： 容積率=65485.49/18069.53=3.62 16#樓分攤的土地面積為： 7506.55/3.62=2,073.63（平方米） 2）土地出讓金 估價對象位于北京市XX區(qū)XX住宅區(qū)，根據(jù)北京市地價區(qū)類劃分標準，屬五類地區(qū)。經(jīng)查北京市基準地價，當容積率為1、使用年限為法定最高使用年限時，住宅用途出讓金標準為600800元/平方米。根據(jù)估價對象周圍的基準地價出讓金水平，及北京市政府以綠養(yǎng)綠的政策，綜合確定出讓金為400元/平方米。估價對象整體容積率為3.62，經(jīng)查容積率修正系數(shù)表，用內(nèi)插法求得容積率修正系數(shù)為3.21。年限修正系數(shù)計算公式為： （1+r）N-n(1+r)n-1 K= (1+r)N-1 其中：N-法定最高使用年限 n-剩余使用年限 r-還原利率（取6%） 該宗地使用權終止日期為2071年8月29日，至估價時點，剩余使用年限為69年零8個月，以70年計算，則時間修正系數(shù)為1。 則修正后的單位土地出讓金為： 4003.2111,284（元/平方米） 3）基礎設施配套建設費 次評估基礎設施配套建設費主要為紅線外市政及四源費。根據(jù)表列標準，紅線外市政基礎設施造價（不含四源工程時）不低于低限（460元/建筑平方米）；紅線外市政基礎設施