蕪湖信息職業(yè)技術學院畢業(yè)論文.doc

蕪湖信息技術職業(yè)學院畢業(yè)論文（設計）學校代碼： 14057 學 號： 蕪湖信息技術職業(yè)學院畢業(yè)論文（設計）論文題目：_學科專業(yè)：_作者姓名：_指導教師：_完成時間：_選題背景在北京2008年奧運會成功落下帷幕20多天后，美國房貸兩巨頭房利美、房地美被政府接管，隨之，雷曼兄弟公司破產，美林、美國國際集團(AIG)、高盛、摩根士丹利等大投資銀行被收購、政府接管或轉為銀行控股公司。從當前形勢看。由2007年開始爆發(fā)的美國次貸危機引發(fā)的全球性經濟危機已經開始蔓延，從發(fā)達國家傳導到發(fā)展中國家，從金融領域擴散到實體經濟，“蝴蝶效應”令各國政府的神經高度緊張。這給處于經濟高位運行的中國敲響了警鐘，諸如流動性過剩，房地產價格虛高，信貸投放過度等一系列美國經濟運行中出現(xiàn)的問題，在中國同樣也不同程度地存在。因此，研究美國次級債市場現(xiàn)狀，分析其對我們的影響，總結經驗和教訓，對于保障我國金融市場及房地產市場的健康發(fā)展將大有裨益。美國次貸危機給處于經濟高位運行的中國敲響了警鐘。研究美國次級債市場現(xiàn)狀，分析其對我國傳統(tǒng)房地產宏觀調控理論挑戰(zhàn)和造成國際短期資本從中國房地產市場撤離等影響，其深刻教訓足以讓我國房地產市場引以為戒。在這樣一個特殊的歷史時期，研究次貸危機對中國房地產行業(yè)的啟示，準確把握中國房地產市場的發(fā)展方向，并果斷采取措施調整對策，對于保持經濟持續(xù)健康發(fā)展，提高居民的財產性收入，維護房地產市場的繁榮具有重要意義。畢業(yè)論文進度安排：指導教師意見： 指導教師簽名： 年 月 日畢業(yè)論文（設計）寫作提綱一、論文題目美國次貸危機對中國房地產的影響二、論題觀點來源： 三、基本觀點： 四、論文結構： 畢業(yè)論文（設計）工作中期檢查表系別： 班級： 學生姓名學號指導教師 職稱論文（設計）題目選題是否有變化如有，請?zhí)顚懺蚴欠褚蝗艘活}是否進行了選題背景、及寫作提綱是否進行了文獻調研本論文擬解決的關鍵問題教師填寫部分論文（設計）進度情況： 提前完成 正常進行 延期滯后（請寫出原因）工作態(tài)度情況（學生對畢業(yè)論文（設計）的認真程度、完成指導教師布置任務情況）： 認真 較認真 一般 不認真中期質量評價（學生已完成部分的工作質量情況）： 好 中 差存在的問題與建議： 指導教師（簽名）： 年 月 日系畢業(yè)論文（設計）工作領導小組意見（如被查學生為差的，請系畢業(yè)論文設計領導小組寫出處理意見）： 領導小組組長（簽名）： 年 月 日論文題目中 文 摘 要由美國出現(xiàn)并蔓延到世界各國由次貸危機引起的全球性的金融危機影響著全世界的經濟。次貸危機，又稱次級房貸危機，主要是由不良房款引起，美國的次級貸款業(yè)務本身是一件挺好的事，其出發(fā)點是為了向那些信用等級較低或收入不搞的人提供貸款，讓他們可以實現(xiàn)擁有自己住房的愿望，但美國的購房者有近一半借助于次級貸款買房，在這個過程中，一些負面因素逐漸浮現(xiàn)，最終導致危機爆發(fā)。最然政府和美聯(lián)儲多次出手救市，卻反倒越救火越大，雷曼兄的倒掉，美林證券被賣美國由金融市場帶領輝煌將告終。次貸危機對中國也有一定的影響。目前中國處在通貨膨脹的階段，購房投資者越來越多，其中不乏借助于貸款買房的人。受國外大勢的影響，稍有風吹草動，那么必定會給中國經濟帶來沖擊。中國政府又會針對這樣的現(xiàn)象做出怎樣的宏觀調控呢？中國又會不會發(fā)生類似于次貸危機之類的經濟問題呢？本文對此做出了淺析。關鍵詞：次貸危機、房地產市場、金融、貨幣、影響一、引 言次貸危機又稱次級房貸危機，也譯為次債危機。它是指一場發(fā)生在美國，因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震蕩引起的金融風暴。美國“次貸危機”是從2006年春季開始逐步顯現(xiàn)的。2007年8月開始席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。次貸危機目前已經成為國際上的一個熱點問題。美國次貸危機引起了各方關注，其深刻教訓足以讓我國房地產市場引以為戒。在這樣一個特殊的歷史時期，研究次貸危機對中國房地產行業(yè)的啟示，準確把握中國房地產市場的發(fā)展方向，并果斷采取措施調整對策，對于保持經濟持續(xù)健康發(fā)展，提高居民的財產性收入，維護房地產市場的繁榮具有重要意義。二、次貸危機的產生及其原因（一）次貸危機的產生2007年2月13日美國新世紀金融公司（New Century Finance）發(fā)出2006年第四季度盈利預警。 面對來自華爾街174億美元逼債，作為美國第二大次級抵押貸款公司新世紀金融在2007年4月2日宣布申請破產保護、裁減54%的員工。 美國第十大抵押貸款機構美國住房抵押貸款投資公司于8月6日正式向法院申請破產保護，成為繼新世紀金融公司之后美國又一家申請破產的大型抵押貸款機構。2007年8月8日，美國第五大投行貝爾斯登宣布旗下兩支基金倒閉，原因同樣是由于次貸風暴。 次貸危機爆發(fā)至今歷時兩年了，大體經歷了四個階段的發(fā)展演變。第一階段是危機初現(xiàn)。從2007年年初以來，由于美國房地產市場持續(xù)下調，美國次級住房抵押貸款市場開始出現(xiàn)動蕩。匯豐銀行北美公司、全國金融公司、新世紀金融公司等多家從事次級住房抵押貸款的金融機構因客戶違約，紛紛出現(xiàn)巨額虧損，有的甚至陷入倒閉或申請破產保護。第二階段是危機爆發(fā)。自2007年七八月份開始，大批與次級住房抵押貸款有關的金融機構破產倒閉。2007年8月，美國第十大貸款公司美國住房抵押投資公司申請破產保護。緊接著，受一些投資美國次級抵押債券的基金宣布停止贖回的影響，美聯(lián)儲、歐洲央行等被迫聯(lián)手注資以恢復銀行間市場的秩序,這成為危機爆發(fā)的標志性事件。第三階段是危機擴散。2007年年底、2008年年初，花旗、美林、瑞銀等大型金融機構因次貸出現(xiàn)巨額虧損，市場流動性壓力驟增，西方央行聯(lián)手干預。全球最大的債券保險企業(yè)MBIA、全美第二大債券保險機構AMBAC損失慘重。2008年第一季度，MBIA虧損24億美元，AMBAC虧損17億美元。美國第五大投資銀行貝爾斯登倒閉，這一事件猶如一枚重磅炸彈，把危機引向一個新的高度。第四階段，危機的深化和惡化階段。2008年6月份以來，危機出現(xiàn)進一步惡化的趨勢。其中標志性的事件是美國政府接管“兩房”、雷曼兄弟公司申請破產保護、美林銀行被美國銀行收購、AIG被政府接管。危機的另一支鞋子終于落地，后續(xù)演變還有待進一步觀察。迄今為止，危機已經造成了超過1萬億美元的損失，此次危機破壞性之強、影響面之廣是以往歷次金融危機所不能比擬的。（二）次貸危機產生的原因1.信貸條件的放松次級按揭貸款人的信用狀況較差，或缺乏足夠的收入證明，或存在其他的負債，無力償還房貸、違約是較容易發(fā)生的事情，但在信貸環(huán)境寬松、房價上漲的情況下，放貸機構即使因貸款人違約收不回貸款，也可以通過再融資，或者把抵押的房子收回來，賣出即可。從而，大量的貸款機構放松了貸款流程，甚至主動向資信等級較差的群體放貸，草率的放貸機制，大量次級貸款的放出，為危機埋下大量潛在的隱患。2.抵押貸款證券化規(guī)模的不斷擴大近年來抵押貸款證券化的發(fā)展使得這一市場日益龐大而復雜，以購買證券方式投資抵押貸款的市場參與者從數(shù)目到種類上都在急速上升，導致投資者的日益分散化。 3.抵押貸款及其證券化市場本身的不規(guī)范由于近年來抵押貸款證券化市場的迅速發(fā)展，吸引了眾多的新的市場參與者，其中不乏以追求高額利潤為目的的投機者，使得抵押貸款及其證券化市場本身出現(xiàn)了一些不規(guī)范的操作。許多放貸機構甚至不要求次級貸款借款人提供包括稅收表格在內的財務資質證明：在做房屋價值評估時，放貸機構也更多地依賴機械的計算機程序而不是評估師的結論。在所有的人都沉浸在對高額回報的憧憬中時，風險也就悄無聲息地膨脹起來。 4.房價的不斷升高與下降在房市高熱的時候，這些貸款的風險并不高，壞賬率也始終保持在極低的水平。然而從2006 年開始隨著美國房價漸趨平抑，部分地區(qū)房價甚至開始下降，這種貸款立刻成為高危品種。一方面房子出手越來越難，另一方面賣房所得也未必能夠幫助借款人還清貸款。結果，還不起債的人多了，壞賬率上升了。三、次貸危機對中國房地產行業(yè)的影響（一）次貸危機爆發(fā)階段對中國樓市的影響 次貸危機從一開始就對中國樓市產生深刻的影響，但在其爆發(fā)階段對中國樓市的影響主要是通過貨幣政策傳導的，結果是刺激了房價的上漲。 美國的房地產市場是2005年中開始進入下降通道的，次貸違約率從2006年第三季度開始迅速上升，即次貸危機是從2006年中開始逐漸顯露山水的。受次貸違約率上升的影響，美聯(lián)儲的貨幣政策開始轉向，停止了自2004年以來的不斷升息的操作。美聯(lián)儲的這一轉向使中國的貨幣政策操作出現(xiàn)空前困境。 2003年以后，美國樓市價格和石油價格的快速上漲使美聯(lián)儲意識到通貨膨脹壓力的增加，迫使美聯(lián)儲自2004年之后收緊貨幣。美國的多次加息，給中國的貨幣政策操作提供了一定空間，在一定程度上降低了人民幣升值的壓力（因為美國的利率比中國高）。自2006年6月份以后，美國樓市已經出現(xiàn)了明顯的降溫景象，美聯(lián)儲為了防止樓市出現(xiàn)“硬著陸”，美聯(lián)儲收縮貨幣的步伐出現(xiàn)暫停。而此時的中國正值人民幣升值途中，國際資本從世界各國涌進中國，出現(xiàn)了外匯儲備的大幅度增加，及銀行體系的流動性過剩。在這一歷史背景下，中國出現(xiàn)了房地產市場及股票市場的活躍。2005年至2006年國家出臺了一系列措施對房地產市場進行調控（如2005年的“國八條”、2006年的“國六條”）。由于美國緊縮的貨幣政策操作出現(xiàn)中途停滯，中國通過貨幣政策來加強和改善宏觀調控的手段就難以實施，所以不得不通過匯率的調整來改善內外經濟的失衡狀態(tài)。從數(shù)據(jù)中可以看出，2005年7月21日人民幣匯率改革之后，人民幣兌美元在2005年只升值40個基點，2006年全年升值352個基點，升值幅度為4.36。而2007年全年升值503個基點，幅度達6.44。2006年下半年至2007年底，人民幣升值速度逐步加快。 但人民幣升值的幅度小于國際市場預期的幅度，在人民幣匯率快速升值的刺激下，國際資本流入中國的數(shù)量迅速增加，2005年之前中國外匯儲備每年增加數(shù)量在2000億美元以下，而2006年后外匯儲備迅速增加，2006年增加2475億美元，2007年增加4619億美元，2008年增加4178億美元。國際資本向中國的大量流入加劇了中國的流動性過剩，人民銀行只能用增加存款準備金率的方式調節(jié)銀行體系的貨幣數(shù)量，人民銀行2007年每隔一個月就將法定存款準備金率提高0.5個百分點，到2008年上半年，法定存款準備金率提高到17.5。但此舉只能收緊銀行的信貸投放，無法回收因增加外匯儲備而投放的基礎貨幣。 在此階段，盡管美國經濟有放緩的趨勢和跡象，但美國的消費依然強勁，實體經濟并沒有受到明顯的影響，最明顯的證據(jù)是2007年美國消費占GDP的比重達到創(chuàng)記錄的72，2007年第二、第三季度GDP的增長超過以往的平均值，達4.8的年增長率。2007年，中國對美國出口增長14.4，全部出口增長25.7，GDP增長達13。 在流動性過剩及經濟增速加快的刺激下，中國資產價格出現(xiàn)了飆升，股市價格從2006年10月底的1800點開始，用一年時間里上漲到6000多點。房地產價格同樣出現(xiàn)大幅度上漲，在國家不斷出臺政策對房價進行調控的背景下北京、上海等城市的樓價出現(xiàn)加速上漲的勢頭。從上述分析可見，在次貸危機爆發(fā)至2007年底，美國的實體經濟并沒有受到次貸危機的影響，而中國的金融市場因為受美聯(lián)儲停止加息的影響出現(xiàn)了嚴重的流動性過剩。換言之，沒有美國的次貸危機的爆發(fā)，就不會有中國嚴重的流動性過剩，也就不會出現(xiàn)2006年、2007年的股價、樓價的大幅度飆升。 總之，次貸危機在開始階段不僅沒有抑制中國的樓市，反而極大地刺激了中國的樓市。（二）次貸危機深化階段對中國樓市的影響 2008年初，花旗集團和美林證券分別公告，2007年財季虧損高達98.3億美元和98億美元，主要原因是持有的次貸產品出現(xiàn)大幅度資產減記，摩根大通、瑞士銀行等金融機構也出現(xiàn)2007年度較大虧損。2008年3月中旬，美國第五大投資銀行貝爾斯登因流動性危機被摩根大通收購，7月份“兩房”出現(xiàn)危機。這表明次貸危機開始進入深化階段。 該階段的特征是金融市場出現(xiàn)恐慌氣氛，美國股市出現(xiàn)大幅度下跌。尤其是花旗、美林、“兩房”等金融類股票遭到恐慌性拋售，股價下跌幅度超過90。但美國的實體經濟并沒有受到大的沖擊，經濟增長仍然處在正值區(qū)間，第二季度美國的GDP增長還有2.8 。中國對美國出口的增長有所放緩，但中國對歐洲出口增長加快，總體出口形勢依然不錯。 此階段美國次貸危機對中國房地產市場的影響主要通過股票市場進行傳導，中國股市隨美國股市下跌而下跌，股市財富大幅度縮水，樓市因而失去支撐。 從股市運行的跡象上看，2007年底以后中國股市與美國股市的相關性很大。明顯的證據(jù)是，花旗集團于2008年1月16日公布，受累于近180億美元的次貸相關資產沖減，該行在2007年第四季度巨虧98.3億美元，為花旗有史以來最大的季度虧損，也超過了此前市場最悲觀的預期。受此影響，全球股市大跌，上海綜合指數(shù)繼1月16日大跌150多點后，17日再跌130多點（17日一度跌幅超過250點，最大跌幅為5）。 在歷史上，中國股市與美國股市之間基本上沒有相關性，但2007年之后的中國股市與美國股市之間的相關性越來越大，其原因有三：一是中國股市中國際資本的比例越來越大，除了通過QFII正常渠道進入中國之外，很多國際資本是通過非正常渠道進入的；二是中國參與國際分工越來越深，國際市場對中國經濟的影響越來越大，國際資本市場的波動自然對中國股市的影響越來越大；三是前期中國股市漲幅太高，國際市場的風吹草動自然會影響到國內市場的信心；第四是美國股市影響H股，而H股影響A股。 以上述第四點為例，自2007年11月以后，香港恒生指數(shù)從32000點下跌到2008年初的25000點上下，幅度超過20，尤其是銀行股的跌幅巨大，工商銀行、中國銀行、建設銀行的股價跌幅都超過30。毫無疑問，這些銀行股的下跌與花旗等銀行股在次貸危機中的不好表現(xiàn)直接相關。受次貸危機影響，花期的股價已經跌近凈資產，市凈率到了1倍左右，花期的股價下跌使不少套利資金從中資銀行股撤出，因為從估值的角度看，中資銀行股比花旗的貴很多，花旗的市凈率為1倍，而工商銀行等股票的定價一度超過4倍，顯然，賣出中資銀行股買進花旗等股票是不錯的套利機會。 H股的下跌直接影響到國內A股市場的表現(xiàn)。就在當時國內投資者憧憬8000點或10000點時，而銀行股一直欲振乏力，疲態(tài)盡現(xiàn)，原因就在于H股的不好表現(xiàn)。這是花旗巨虧對國內A股市場的直接影響（參見拙作花旗巨虧對A股意味著什么）。 2008年的股市下跌對房地產市場影響很大。2007年中國股市市值增加了15萬億元之巨，流通市值增加了約5萬億元。股市增加的財富遠遠超過儲蓄存款的增量（儲蓄存款每年增加約2萬億元）。迅速增加的財富會刺激投資者購買住房、汽車等，在2007年股市大漲的時候，不僅住房銷售價格及金額大漲，而且一次性付款的比例也創(chuàng)新高。當股市于2008年初開始快速下跌后，這些虛擬的財富迅速化為烏有，樓市迅速進入低迷期。曾經在網(wǎng)上流傳甚廣的“萬科松山湖會議講話”里有這樣一段話“萬科在行業(yè)內和各行業(yè)的比較收入中，高管和員工收入相對來說是中偏高的，在座的高管，如果憑你們的正常的工資收入，能買松山湖1號的房子嗎？為什么我們的高管在前年（2006年）去年（2007年）可以考慮買2-3萬的別墅？主要是資本市場的泡沫膨脹造就的。萬科在去年的最高市值超過3000億人民幣，是全世界最高市值的房地產公司，而現(xiàn)在（2008年9月初），市值不到700億元，而中國證券市場的泡沫破裂后市值消滅了15萬億，通過證券市場爆發(fā)的財富基本上被消滅了?！?我們不關心該文字是否真的出自萬科高管之口，該文字里闡述的觀點和結論顯然是有價值的。 在這一階段，中國的貨幣政策陷入了空前的兩難境地：一方面是資產價格（股價與樓價）的大幅度下跌，而另一方面是物價的不斷上漲。之所以出現(xiàn)這樣的矛盾，主要原因是次貸危機對金融市場已經產生作用，而對實體經濟沖擊還沒有顯現(xiàn)出來。由于美國的實體經濟還沒有受到大的沖擊，全球大宗商品價格一直處在高位運行，導致中國的物價不斷上漲，CPI最高超過8，PPI超過10。而2008年上半年，股價下跌超過50。面對如此復雜的國際、國內矛盾，中國宏觀經濟政策方針由年初的“雙防”（防止經濟增長由過快轉為過熱，防止價格由結構性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹）調整為年中（7月份）的“一保一控”（保增長，控物價）。 總之，此階段金融對樓市的作用方向由前一個階段的刺激作用轉變?yōu)橐种谱饔?，而實體經濟對樓市場的作用方向仍然是向上的。（三）次貸危機的惡化階段對中國樓市的影響 這個階段的標志性事件是雷曼兄弟申請破產保護和AIG申請政府保護。雷曼的主要債權人在歐洲及英國，雷曼的破產使與之相關的金融機構損失6000多億資產（雷曼債權合計6000多億美元，最后價值只有400多億美元）。受此打擊，與次貸有關的債券及股票價格大幅度下跌，全球范圍的金融機構資產減計的規(guī)模不斷增加，次貸危機正式演變?yōu)槿蚪鹑谖C。 此階段的特點是，全球實體經濟與金融市場都遭到嚴重的打擊，中國也不例外，這是該階段與前面兩個階段之間的重大差異之所在。不論金融還是實體經濟對中國房地產市場的影響都是負面的，房地產市場進入了“冰河期”。 危機嚴重惡化在金融方面的主要表現(xiàn)有以下幾個方面：首先表現(xiàn)為歐美商業(yè)銀行的隔夜拆借利率都大幅度上升；其次表現(xiàn)是美元指數(shù)迅速反彈，僅用一個月時間就從最低70點附近大幅度攀升到85點以上，漲幅達20多；信用債券與國債之間的利差迅速擴大，美國國債的市場收益率出現(xiàn)負數(shù)。這些都說明當時的信用基本上凍結，投資者的風險偏好降到了很低的程度，避險需求迅速上升。 危機嚴重惡化在實體經濟方面的主要表現(xiàn)是全球國際貿易凍結，反映全球貿易活躍程度的指標BDI從2008年6月份的最高點11000多直落到10月底的1000點左右，下跌幅度超過90。 除了貿易凍結之外，消費也出現(xiàn)明顯衰退。美國的消費從2008年9月份開始出現(xiàn)負增長，2008年第三季度、第四季度消費增長分別為-2.8、3.0。美國的GDP增長也從2008年第三季度開始出現(xiàn)負增長。與此同時，全球主要發(fā)達國家及大部分發(fā)展中國家的GDP都出現(xiàn)負增長，有些國家的GDP出現(xiàn)超過兩位數(shù)的負增長（如日本等）。 在此期間，中國的實體經濟及金融運行同樣受到全球金融危機的沖擊。從實體經濟角度看，中國出口受到嚴重沖擊，進口與出口都出現(xiàn)明顯負增長，工業(yè)增加值及GDP數(shù)據(jù)直線下落。工業(yè)增加值及GDP增長速度滑落到1998年以來的最低水平。鋼鐵、煤炭、有色金融、石油、石化等盈利能力很強的行業(yè)出現(xiàn)效益迅速下滑甚至虧損，尤其是大宗商品價格的迅速下跌使一批暴富階層的收入受到嚴重影響，從而影響到高端房地產市場的需求。自2005年，石油、煤炭、有色、鋼鐵等大宗商品價格一路上漲，與這些行業(yè)有關的私營企業(yè)主成為暴富群體，這些人的行為對北京、上海的房價影響顯著。受金融危機影響，全球大宗商品價格自2008年下半年迅速下跌，這些群體的收入隨之減少，對高檔住宅的需求迅速下降。 從金融的角度看，全球金融危機已經通過以下兩個途徑直接影響到中國房地產市場的高端需求（對于普通住宅的分析見第四部分的分析）： 1）國際資本流動的方向出現(xiàn)逆轉。2005年以來，當人民幣匯率改革以后，吸引了大量國際資本流向中國，房地產市場是這些國際資本投資的重要領域，這也是2005年以后中國政府出臺很多政策打壓房地產價格而收效甚微的主要原因。2008年金融危機惡化之后，歐美國家的金融機構紛紛將全球市場的資本回流到本國。從中國的外匯儲備的增速放緩（甚至是減少）的事實中可以清楚地看出國際資本流向的變化。外資投資的物業(yè)一般是高端公寓、別墅及寫字樓，因此，金融危機直接影響到中國這些高端房地產市場。 2）受金融危機影響，很多跨國公司收縮戰(zhàn)線，將其在中國的機構撤銷，這是北京、上海等中心城市寫字樓空置率攀升的主要原因。 總之，此階段中國房地產市場受到來自實體經濟與金融雙重打擊，是中國樓市表現(xiàn)最差的階段。（四）危機的應對及化解階段對中國樓市的影響 當次貸危機演變?yōu)槿蚪鹑谖C之后，各國政府緊急采取措施應對危機，中國政府從11月上旬開始出臺一系列措施應對危機，開始實施適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策，在這些政策中，金融政策對此階段的房地產市場影響最大。筆者認為，其中最主要的金融政策是人民銀行放棄對商業(yè)銀行的信貸額度管理。之后，出現(xiàn)信貸井噴： 2008年11月份信貸增加4700多億元，12月份信貸再增加7600億元，2009年第一季度信貸增加4.58萬億。 在政府采取救市政策之后，中國商業(yè)銀行積極擴大信貸，而西方大多數(shù)商業(yè)銀行卻難以如此，之所以有此差異，有三個主要原因：1）中國銀行體系剛剛進行過一番改革，銀行資本充足率大幅度提高，所有商業(yè)銀行的財務狀況都很健康，而西方商業(yè)銀行則相反，次貸危機使大多數(shù)商業(yè)銀行資本損失很大，財務狀況嚴重惡化。2）中國政府積極增加基礎設施投資，這些政府投資項目風險相對較小，有效刺激了信貸需求。3）中國商業(yè)銀行是以國有控股為特征的銀行，政府行政指令或中央銀行的窗口指導效果良好。 此外，政府宣布對于新增普通住房按揭貸款實行利率七折優(yōu)惠等鼓勵買房政策對刺激房地產市場的需求也起到了重要作用。 盡管各國政府都在用貨幣政策刺激本國經濟，但只有中國貨幣政策對房地產市場的刺激效果最明顯，這得益于中國特殊的社會結構和經濟結構，得益于中國居民較低的負債率。 中國與西方世界社會結構存在明顯的差異。中國的大多數(shù)城市不是純粹的商業(yè)社會,有龐大的吃財政的群體，這些人包括公務員、事業(yè)單位職工及國有企業(yè)員工。以北京為例，截至2007年底，全市有城鎮(zhèn)職工745萬人，其中在國有經濟部門工作的人數(shù)有189萬，在股份制企業(yè)工作的有218萬，在私營及個體工作的人數(shù)是200萬。其中的股份制經濟很多是國家控制的。國有經濟部門及股份制企業(yè)與國家財政直接相關的，或者說，這些職工的收入不僅僅取決于經濟效益，更取決于財政狀況。北京市的在職人員中與財政直接相關或間接相關的就業(yè)人數(shù)比例應該在50以上。 不同的社會結構與經濟結構，在金融危機的影響下會出現(xiàn)不同的反應。以商業(yè)為主的社會結構對經濟危機的快速反應就是大量的裁員與節(jié)省開支,使社會總需求迅速減少、失業(yè)率迅速增加，結果一定是GDP的迅速下滑。中國首先失業(yè)的是社會邊緣群體農民工，社會主流群體（吃財政的）不會因為經濟危機而失去工作，這些人的收入也不會因為經濟危機而減少，社會消費總需求不會立即出現(xiàn)下降。因此，我們看到在金融危機背景下中國的工業(yè)增加值出現(xiàn)了快速下跌，而居民消費沒有出現(xiàn)大幅度的萎縮，社會零售總額一直保持在10以上的增長。 如果說美國經濟高度依賴金融的話，那么中國經濟高度依賴財政。財政狀況才是影響中國消費需求的主導力量，只有當經濟危機演變?yōu)樨斦C時，才會對中國的總需求產生重大影響。當前的稅收已經出現(xiàn)減收，但由于2008年之前的2萬多億的財政積累（表現(xiàn)為財政在中央銀行的存款）及國債余額占GDP的比例不高，在短期內財政運行沒有太大的問題。 同樣，由于社會結構的不同，金融危機對中國房地產的傳導及影響與西方國家的房地產市場也出現(xiàn)了明顯的差異。在經濟危機的背景下，以商業(yè)社會為主的西方國家由于老百姓收入減少、失業(yè)增加，住宅及寫字樓的需求會同時出現(xiàn)減少，住宅及寫字樓市場會迅速出現(xiàn)蕭條。但中國的房地產市場則有很大差異，由于政府部門及國有企業(yè)不會因為金融危機而出現(xiàn)大量裁員，人們的收入不會因為金融危機而出現(xiàn)明顯減少，對普通住宅（尤其是類似北京的消費型城市的普通住宅）的需求影響較小。加上貨幣政策和住房信貸政策的刺激，樓市交易量會不斷增加。這就是樓市“小陽春”的背景。 從實體經濟角度看，從2008年11月份各國采取措施應對危機之后至2009年第二季度，金融危機對中國的出口影響依然存在，有些行業(yè)的出口甚至在惡化，因此，此階段的實體經濟對房地產的影響還是負面的。鑒于中國經濟結構對外需的嚴重依賴，出口下降的負影響還會逐步深化，對房地產的副面作用力還會繼續(xù)增加。 因此，在這個階段，金融因素對樓市的影響是正面的，而實體經濟對樓市的影響是負面的，樓市走勢是兩種力量共同作用的結果。四、次貸危機對中國房地產行業(yè)的啟示（一）應該適應市場需求開發(fā)房地產我國的房地產市場結構性矛盾突出。在發(fā)展中國家，正常的商品房市場應呈“金字塔”型，即底部是廣大老百姓消費的經濟適用房、廉租房，中間是有較高要求的自領階層，最頂端是能消費高檔豪華房的小部分人，而我國是倒“金字塔”式發(fā)展。目前的房地產開發(fā)企業(yè)熱衷搞高標準、高消費的別墅或豪華型住宅建設。同時，開發(fā)商對市場的過高預期，導致商品房積壓嚴重，房屋閑置與短缺并存。為了改善我國現(xiàn)階段房地產的供求狀況，房地產開發(fā)企業(yè)應該適應百姓的需求，增加經濟適用房和廉租房的建設，促進我國房地產結構的優(yōu)化。（二）完善內控措施，健全風險管理制度要對房地產開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等不同類型貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸后管理等做出明確規(guī)定，完善各類房地產貸款風險分類制度，建立動態(tài)的風險撥備機制。改進房地產貸款客戶的信用評級和統(tǒng)一授信管理辦法。建立各類房地產貸款分類統(tǒng)計及風險敞口的月度監(jiān)測與分析制度，健全房地產貸款風險評估和預警指標體系。（三）密切關注國家的貨幣政策，適時地調整戰(zhàn)略有關專家指出，從緊的貨幣政策一方面會導致銀行對房地產開發(fā)貸款的收緊，另一方面，嚴格個人信貸會抑制房地產市場的需求。而對房地產企業(yè)而言，除了單純的開發(fā)貸款，更主要的資金來源是以個人按揭為代表的銷售貸款。對個人信貸的政策會影響到企業(yè)的銷售回款，會對資金鏈的穩(wěn)定性造成沖擊，進而影響房地產企業(yè)的穩(wěn)定性。事實上，作為房地產最核心的環(huán)節(jié)，對信貸的控制有可能形成一個惡性循環(huán)?，F(xiàn)在絕大部分開發(fā)商都是融資買地，資金鏈繃得很緊，其生存發(fā)展主要靠銀行信貸，如果受限形成合力，這種壓力就會傳導給房價，房價很可能出現(xiàn)拐點，而下行的房價將加重房地產市場的觀望情緒，這樣一來，房子更加不好賣，影響銷售回款，企業(yè)的資金鏈更趨緊張。而我國現(xiàn)在所實行的正是從緊的貨幣政策。（四）房地產企業(yè)應該提高社會責任意識，誠信經營我國的房地產市場秩序混亂，房地產業(yè)面臨嚴重的誠信危機。近年來商品房投訴率以每年20%的速度遞增，全國消協(xié)組織受理的商品房投訴很多，但房地產糾紛解決率很低，只有10%左右。地產企業(yè)不