中小房企焦慮：缺錢少地轉(zhuǎn)型難.doc

中小房企焦慮：缺錢少地轉(zhuǎn)型難唐珊珊 /制作本報(bào)記者李紅梅海南博鰲報(bào)道“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不好玩了。”花樣年控股集團(tuán)董事會(huì)主席潘軍說。7月 23日，海南博鰲。一場關(guān)于房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展與多元化結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型的會(huì)議正在召開之際，從北京傳來了央企中糧地產(chǎn)經(jīng)過70輪舉牌，以 23 .6億元出手，刷新北京單價(jià)“地王”的消息。這個(gè)消息迅速引起參會(huì)開發(fā)商的熱烈討論，“拿地越來越難，地價(jià)越來越貴”成為眾多開發(fā)商擔(dān)憂的現(xiàn)實(shí)問題。對(duì)于中小開發(fā)商來說，除了拿地，還有融資、轉(zhuǎn)型等更多問題讓他們焦慮。“下半年資金鏈會(huì)趨緊，融資成本會(huì)趨高，這個(gè)不僅僅針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)?！蔽靼步淮笊虾＝鹑谘芯吭涸洪L于東升分析。這對(duì)中小開發(fā)商而言無疑是雪上加霜。潘軍斷言，中國房地產(chǎn)的未來將是央企的未來，未來前十大地產(chǎn)企業(yè)肯定都是央企。在他看來民企不要跟央企爭奪資源，現(xiàn)在出路就是輕資產(chǎn)化，靠服務(wù)、管理，靠細(xì)節(jié)掙錢。在中國房地產(chǎn)報(bào)記者現(xiàn)場采訪的眾多開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士中，發(fā)現(xiàn)中小房企現(xiàn)在最關(guān)心的是政策和錢的問題，具體是在當(dāng)前整體經(jīng)濟(jì)下行的環(huán)境下，如何在樓市調(diào)控、行業(yè)加速洗牌中存活得更好。受制高價(jià)地 出局一線城市土地是開發(fā)商的“糧食儲(chǔ)備”，是持久戰(zhàn)斗力的基本保證。當(dāng)前對(duì)于拿地的焦慮，不僅是中小房企，對(duì)部分大型房企也一樣。“今年很想在一線城市拿地，但是價(jià)位太高了，我們放棄了，沒有拿到?！币晃谎肫蟮禺a(chǎn)公司高管私下抱怨。首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光在現(xiàn)場坦言，地價(jià)成本不斷上升，開發(fā)商仍然會(huì)去拿地，因?yàn)閷?duì)于上市公司而言，它需要維持周轉(zhuǎn)。但“首創(chuàng)集團(tuán)目前比較頭疼的是拿不到地”。返京意愿強(qiáng)烈的華遠(yuǎn)地產(chǎn)在拿地方面屢遭挫折，“我們一直在買地，但是我們買不起高價(jià)地，差不多就行。前兩年說我們是地王，現(xiàn)在沒人這么說了吧？當(dāng)時(shí)說我們通州那塊地多貴多貴，現(xiàn)在還有比我們更貴的。”7月 24日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在接受中國房地產(chǎn)報(bào)采訪時(shí)說。但他同時(shí)表示，“高地價(jià)說明大家信心足，如果信心不足就不會(huì)有高地價(jià)了”。在任志強(qiáng)看來，現(xiàn)在信心不足的企業(yè)更多是能力不足。“誰不愿意在一二線城市拿地？誰不愿意圍繞公司開發(fā)所在的核心城市發(fā)展？要往外走的房企，更多的是迫不得已?！痹谶@一點(diǎn)上，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中小房企出局一二線城市在未來將成為趨勢。中南控股集團(tuán)副董事長陳小平在接受中國房地產(chǎn)報(bào)采訪時(shí)表示，中南建設(shè)主要是在三、四線城市發(fā)展。“目前一、二線城市提供了巨大商機(jī)，這是毋庸置疑的。但大城市房地產(chǎn)開發(fā)所需具備的各項(xiàng)要求很高，有商機(jī)并不一定適合每家企業(yè)，這是首先需要評(píng)估的。不能因大城市有機(jī)遇就忽略了小城市的商機(jī)?！碧禅櫟禺a(chǎn)董事長柴志坤對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，公司也很關(guān)注一線城市的機(jī)會(huì)，目前來說一線城市的土地價(jià)格也確實(shí)比較貴，按目前售價(jià)來計(jì)算的話，恐怕都很難算下賬來?！傲硗猓覀円膊徽J(rèn)為二三線城市就沒有機(jī)會(huì)，在二三線城市確實(shí)存在很多專家講的土地供應(yīng)量過大、市場存量過大的問題，但是不是說所有的城市都是這樣，其實(shí)也有一些城市市場環(huán)境還是很好的，房地產(chǎn)發(fā)展的空間還是很大的?！比谫Y成本或再增如果說土地是開發(fā)商的“骨骼”，那么融資就是開發(fā)商的“血脈”。對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資能力往往意味著“生命線”。上周央行放開貸款利率，也引發(fā)了新一輪對(duì)于房地產(chǎn)再融資有條件放開的傳言。對(duì)此，富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼總裁張力認(rèn)為，相關(guān)改革對(duì)房產(chǎn)發(fā)展是利好消息，很多開發(fā)商可有更多的錢去買地，也能有更多機(jī)會(huì)去發(fā)展中國的新城鎮(zhèn)化。但張力也認(rèn)為，“即使如此，也難以改變大房企更容易從銀行拿到貸款，中小房企貸款難的現(xiàn)狀。”在他看來，大開發(fā)商對(duì)于銀行而言，信譽(yù)更高，所以更容易貸到款。富力目前能拿到的銀行開發(fā)貸可以占到 70 %80 %，這是大房企的普遍情況。但相對(duì)而言，中小企業(yè)在銀行的信譽(yù)度不高，從銀行得到的貸款也很有限，貸款困難?！拔艺J(rèn)為，即使有利率市場化改革，變化也不大，因?yàn)殂y行終究喜歡放給信譽(yù)度高的大型開發(fā)商?！睆埩χ毖浴！胺康禺a(chǎn)業(yè)不缺錢?！比沃緩?qiáng)分析稱，一方面，市場上資金的總量并不低，另外房地產(chǎn)的錢很多，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布,今年 16月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金57225億元 ,同比增長 32.1%。其中，國內(nèi)貸款 9901億元，增長30. 4%；個(gè)人按揭貸款 6763億元，增長 60. 4%。“都說開發(fā)商不缺錢，但是現(xiàn)在他們常常拖欠款，前幾年從來不這樣?！币晃恢┴浬虒?duì)中國房地產(chǎn)報(bào)說。在他看來，開發(fā)商的資金肯定不如以前充裕了。中小房企的苦日子“未來房地產(chǎn)行業(yè)將告別野蠻生長時(shí)代，中小房企將面臨更多的競爭和行業(yè)并購。”卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)認(rèn)為，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)和并購，也是升級(jí)行業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)勝劣汰較為通行的辦法。7月 26日，嘉凱城發(fā)布公告，宣布為旗下子公司提供總計(jì)不超過 30億元擔(dān)保（含到期續(xù)保和新增擔(dān)保），公司對(duì)下屬控股公司累計(jì)擔(dān)?？傤~（含已發(fā)生的擔(dān)保）不超過 93. 5 億元。截至目前，嘉凱城對(duì)旗下 8家控股公司實(shí)行擔(dān)保。嘉凱城集團(tuán)黨委副書記楊益華表示，近幾年中嘉凱城出現(xiàn)了一些問題，最具代表性的就是投資開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模過大導(dǎo)致企業(yè)管理能力和現(xiàn)金流跟不上。根據(jù)嘉凱城目前的基礎(chǔ)，目前不會(huì)在一線城市核心商業(yè)區(qū)與同類企業(yè)正面交鋒，但如果在整體的開發(fā)過程中，恰好遇到這樣的機(jī)會(huì)，那企業(yè)也不會(huì)回避。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，一部分發(fā)展不暢的中小房企，可能會(huì)處于“缺錢無地?zé)o法開發(fā)項(xiàng)目無法回籠資金”的惡性循環(huán)狀態(tài)。據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，未來3年，至少有 30 %的內(nèi)地中小房企會(huì)被淘汰。建銀精瑞資本管理集團(tuán)董事長李曉東在會(huì)場表示，未來一兩年的時(shí)間內(nèi)，依靠債券、增發(fā)股份等渠道融資的房地產(chǎn)企業(yè)資金成本將會(huì)較為低廉，但依靠場外私募類的基金、信托投資的企業(yè)而言，房地產(chǎn)的融資成本在可以預(yù)見的未來一兩年時(shí)間是一個(gè)逐步走高的趨勢。“從 6月份起、特別進(jìn)入 7月份以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本有上升的趨勢，目前普遍的融資成本在 15% 17%區(qū)間。”李曉東說?！澳壳胺康禺a(chǎn)信托融資成本很高，15%很常見，20%的都有?！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平公開表示，雖然信托公司融資成本有所下降，但中小房企高成本信托融資仍存風(fēng)險(xiǎn)。多元結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型柴志坤認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢是輕資產(chǎn)化。對(duì)于未來房地產(chǎn)兩極分化問題，柴志坤認(rèn)為不用過度擔(dān)心。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)地域性很強(qiáng)，即使在二三線城市，只要開發(fā)商能把產(chǎn)品做好，也肯定有自己的發(fā)展空間和立足之地。另一方面，對(duì)于創(chuàng)新型的產(chǎn)品來說，大家都剛起步，大家的機(jī)會(huì)更均等，都有機(jī)會(huì)?！拔也⒉徽J(rèn)為現(xiàn)在中小型開發(fā)商的機(jī)會(huì)少了。機(jī)會(huì)一直存在，這是由行業(yè)的特點(diǎn)和本身現(xiàn)在的發(fā)展決定的?！辈裰纠ふf。不過也有業(yè)內(nèi)人士指出，未來中小房企減少對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的依賴將成為趨勢，謀求其他業(yè)務(wù)發(fā)展也能在一定程度上緩解調(diào)控對(duì)業(yè)績的影響。無論中小企業(yè)在未來的機(jī)會(huì)如何，如何通過轉(zhuǎn)型來增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，都是它們必須正視的問題。這一點(diǎn)作為中小房企，天鴻地產(chǎn)和嘉凱城都已經(jīng)有自己的思考。柴志坤認(rèn)為，未來天鴻地產(chǎn)獲取項(xiàng)目的主要依據(jù)有二：一是獲取有價(jià)值的資源，這個(gè)資源的判斷標(biāo)準(zhǔn)是價(jià)格合理、未來有潛力；二是有意識(shí)地獲取未來特有競爭能力的項(xiàng)目?！霸谌ツ晗掳肽觊_始實(shí)踐新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略，培育公司新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)?！苯邮苤袊康禺a(chǎn)報(bào)專訪時(shí)，楊益華透露，“嘉凱城做的是迎合整個(gè)城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，以體驗(yàn)式的城鎮(zhèn)化商業(yè)作為突破口。”在談及中小房企在非