趙忠軍擬抵押貸款房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告.doc

趙忠軍擬抵押貸款房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱: 內(nèi)蒙古自治區(qū)錫林浩特市杭辦貝子廟街房地產(chǎn)評(píng)估委 托 方：趙忠軍估 價(jià) 方：內(nèi)蒙古錦通房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司估價(jià)作業(yè)日期：2011年4月18日至2011年4月25日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：內(nèi)錦通2011（房）估字第0015號(hào)趙忠軍 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告目錄目 錄一、致委托方函二、估價(jià)師聲明三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）委托方（二）估價(jià)方（三）估價(jià)對(duì)象（四）估價(jià)目的（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（六）價(jià)值定義（七）估價(jià)依據(jù)（八）估價(jià)原則（九）估價(jià)方法（十）估價(jià)結(jié)果（十一）估價(jià)人員（十二）估價(jià)作業(yè)時(shí)間（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）個(gè)別因素分析（二）區(qū)域因素分析（三）市場(chǎng)背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估價(jià)方法選用（六）估價(jià)測(cè)算過程（七）估價(jià)結(jié)果確定六、附件（一）委托方提供的房屋所有權(quán)證；（二）委托方及房屋所有權(quán)人身份證；（三）估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書；（四）估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（五）估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書；（以上均為復(fù)印件）23內(nèi)蒙古錦通房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司趙忠軍 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告致委托方函致 委 托 方 函趙忠軍：受您的委托，本評(píng)估公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，對(duì)趙忠軍擁有產(chǎn)權(quán)的，位于內(nèi)蒙古自治區(qū)錫林浩特市杭辦貝子廟街房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，房屋所有權(quán)證:房權(quán)證字第235423號(hào)，本次評(píng)估范圍詳見下表：幢號(hào)結(jié)構(gòu)房屋總層數(shù)所在層數(shù)建筑面積設(shè)計(jì)用途混合21-2116.11非住宅合計(jì)116.11 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2011年4月18日，估價(jià)目的為委托方向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考。本評(píng)估公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無障礙的條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在目前狀態(tài)下可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格為1000000元(大寫人民幣：壹佰萬元整)。 此函 內(nèi)蒙古錦通房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 2011年4月25日 趙忠軍 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告估價(jià)師聲明估 價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、估價(jià)人員與估價(jià)委托人沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、估價(jià)人員是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、估價(jià)人員已對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察。6、本報(bào)告為本公司獨(dú)立完成，沒有他人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其它用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。8、本估價(jià)報(bào)告所依據(jù)的有關(guān)估價(jià)對(duì)象資料，包括各種法律文件如房屋所有權(quán)證等有關(guān)資料復(fù)印件均為委托方提供，由委托方對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。9、估價(jià)人員只對(duì)估價(jià)過程和估價(jià)結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范及職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，對(duì)委托方的最終定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 2011年4月25日 2011年4月25日 內(nèi)蒙古錦通房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 2011 年4月25日 趙忠軍 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告估價(jià)的假設(shè)和限制條件估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、估價(jià)的假設(shè)我們的評(píng)估是現(xiàn)時(shí)價(jià)，即在評(píng)估日對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行合理銷售的最佳價(jià)格，假設(shè)：1、自愿銷售的賣主；2、有一段合理的洽談交易的時(shí)間，可以通盤考慮房地產(chǎn)性質(zhì)和市場(chǎng)行情后進(jìn)行議價(jià)；3、在此期間房地產(chǎn)價(jià)值將保持穩(wěn)定；4、該房地產(chǎn)可以在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓；5、不考慮特殊買家的額外出價(jià)。二、估價(jià)的限制條件1、本估價(jià)報(bào)告是公允市場(chǎng)價(jià)值，其中包含市場(chǎng)地價(jià)；2、對(duì)于被評(píng)估的房屋產(chǎn)權(quán)，應(yīng)以房屋所有權(quán)證予以認(rèn)定；3、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，但估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的勘察，只限于其外觀和使用狀況，除非另有協(xié)議，估價(jià)人員不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)、面積、質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任；4、本報(bào)告并未考慮委估房產(chǎn)欠付的抵押、擔(dān)保等可能影響其價(jià)值的因素限制；5、本次評(píng)估的房屋所有權(quán)證號(hào)為房權(quán)證字第235423號(hào)，其房屋所有權(quán)人為趙忠軍，其抵押擔(dān)保面積為116.11。6、委估設(shè)計(jì)用途為非住宅，本次評(píng)估設(shè)定其用途為非住宅。7、必須說明本報(bào)告僅就上述評(píng)估目的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值作出評(píng)估，不對(duì)其他用途負(fù)責(zé)；8、本次評(píng)估在市場(chǎng)沒有較大波動(dòng)情況下的有效期限為壹年（2011年4月18日至此2012年4月17日），若超越此期限或市場(chǎng)發(fā)生較大波動(dòng)時(shí)，需要重新進(jìn)行評(píng)估；9、本報(bào)告各項(xiàng)附件與報(bào)告具有同等效力，不可分割對(duì)待。內(nèi)蒙古錦通房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 2011年4月25日 趙忠軍 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告估價(jià)結(jié)果報(bào)告估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告一、委托方委托方：趙忠軍注冊(cè)號(hào)住所：內(nèi)蒙古錫林郭勒盟長(zhǎng)城街愛民社區(qū)6組10號(hào)二、估價(jià)方估價(jià)單位：內(nèi)蒙古錦通房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司單位地址：呼和浩特市新華東街長(zhǎng)安金座C座802室法人代表：樊柏濤評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)：貳級(jí)資質(zhì)證書編號(hào)：內(nèi)建房估字（2004）第044號(hào)三、估價(jià)對(duì)象概況1、產(chǎn)權(quán)登記狀況估價(jià)對(duì)象位于內(nèi)蒙古自治區(qū)錫林浩特市內(nèi)蒙古自治區(qū)錫林浩特市杭辦貝子廟街（房屋所有權(quán)證號(hào)為：房權(quán)證字第235423號(hào)，其房屋所有權(quán)人為趙忠軍），具體情況如下：房屋登記情況:房屋所有權(quán)證號(hào)為：房權(quán)證字第235423號(hào)，其房屋所有權(quán)人為趙忠軍，房屋座落：內(nèi)蒙古自治區(qū)錫林浩特市杭辦貝子廟街房地產(chǎn)地產(chǎn)實(shí)物狀況：房屋所有權(quán)人建成年代（年）功能布局外墻室內(nèi)墻面、地面門窗供水供電供暖趙忠軍2004非住宅外墻彈涂普通裝修入戶防盜門市政自來水強(qiáng)弱電市政供暖四、估價(jià)目的為委托方以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款提供公允價(jià)值參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011 年4月18日。六、價(jià)值定義本項(xiàng)目房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格采用的是公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。七、估價(jià)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法等法律、法規(guī)；2、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；3、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；4、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、中國(guó)人民銀行及有關(guān)部委，內(nèi)蒙古自治區(qū)及地方人民政府和有關(guān)部門頒布的法規(guī)和政策性文件；5、相關(guān)的材差調(diào)整文件及材料價(jià)格信息；6、委托方提供的房屋所有權(quán)證；7、估價(jià)人員實(shí)地勘察及市場(chǎng)調(diào)查獲取的房地產(chǎn)調(diào)查資料；8、本公司掌握的有關(guān)信息資料。八、估價(jià)原則本次評(píng)估所遵循的估價(jià)原則如下： 1、合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。2、最高最佳使用原則要求評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在合法使用的前提下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。3、替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格和價(jià)值。5、公開原則要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公開合理的價(jià)格。九、估價(jià)方法估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了本估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的資料及估價(jià)師所掌握的資料，在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、用途及估價(jià)目的，遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，在合法原則的前提下，按照該房地產(chǎn)的實(shí)際用途和面積，采用市場(chǎng)比較法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。市場(chǎng)比較法1、方法定義將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2、估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正（區(qū)域和個(gè)別因素）；求取比準(zhǔn)價(jià)格。3、計(jì)算公式比準(zhǔn)價(jià)格=n（可比實(shí)例交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)）/n房地產(chǎn)估價(jià)值=比準(zhǔn)價(jià)格建筑面積收益法1、方法定義收益法是通過估算房地產(chǎn)在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將估價(jià)對(duì)象未來收益折算成為估價(jià)期日收益總和的一種方法。2、計(jì)算公式潛在毛收入:是指假定房地產(chǎn)在充分利用/無空置狀態(tài)下可獲的的收入。有效毛收入:是指由潛在毛收入扣除正常的空置/拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。凈收益:是指由有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。V=1-式中：V評(píng)估價(jià)值A(chǔ)房地產(chǎn)年凈收益r資本化率n未來可能收益的年限十、估價(jià)結(jié)果經(jīng)過實(shí)地查勘和技術(shù)測(cè)算，并對(duì)估價(jià)對(duì)象的地段、交通、環(huán)境、用途、使用狀況以及市場(chǎng)供求等影響其價(jià)值因素綜合考慮之后，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年4月18日的公允市場(chǎng)價(jià)值為1000000元(大寫人民幣：壹佰萬元整)。11、 估價(jià)人員中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 2011年4月25 日 2011年4月25日十二、估價(jià)作業(yè)日期2011年4月18日至2011年4月25日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效日期本項(xiàng)目估價(jià)報(bào)告在市場(chǎng)沒有較大波動(dòng)情況下的有效期限為壹年（2011年4月18日至2012年4月17日），若超越此期限或市場(chǎng)發(fā)生較大波動(dòng)時(shí)，需要重新進(jìn)行評(píng)估。內(nèi)蒙古錦通房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 2011 年4月25日 趙忠軍 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告估價(jià)技術(shù)報(bào)告估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告一、個(gè)別因素分析位于內(nèi)蒙古自治區(qū)錫林浩特市杭辦貝子廟街，房屋產(chǎn)權(quán)人為趙忠軍，建筑面積為116.11平方米，混合結(jié)構(gòu)，4040釉面地磚，木踢腳，墻體刮膩?zhàn)?，雙層鋼窗，大理石窗臺(tái)，木制門窗套，衛(wèi)生間：墻體貼瓷，防滑地磚，水、電、暖、衛(wèi)設(shè)施齊全。二、區(qū)域因素分析錫林郭勒盟位于中國(guó)的正北方，內(nèi)蒙古自治區(qū)的中部，駐地錫林浩特市。這里既是國(guó)家重要的畜產(chǎn)品基地，又是錫部大開發(fā)的前沿，是距京、津、唐、最近的草原牧區(qū)。地處東經(jīng)11513ll706，北緯43024452。屬北部溫帶大陸性氣候。北與蒙古國(guó)接壤，邊境線長(zhǎng)1098公里。南鄰河北省張家口、承德地區(qū)，錫連烏蘭察布盟， 東接赤峰市、興安盟和通遼市，是東北、華北、錫北交匯地帶，具有對(duì)外貫通歐亞、區(qū)內(nèi)連接?xùn)|錫、北開南聯(lián)的重要作用。距首都北京640公里，距呼和浩特市620公里，其主要?dú)夂蛱攸c(diǎn)是風(fēng)大、干旱、寒冷。年平均氣溫03， 結(jié)冰期長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月，寒冷期長(zhǎng)達(dá)7個(gè)月，1月氣溫最低，平均-20，為華北最冷的地區(qū)之一。7月氣溫最高，平均21。年較差為3542，極端最高氣溫399，極端最低氣溫424，日較差平均為1216。平均降雨量295mn，由東南向錫北遞減。最大降水量628毫米(太仆寺旗1959年)，最小降水量83毫米(二連市1966年)，降雨多集中在7、8、9三個(gè)月內(nèi)。每年113月平均降雪總量815毫米，1977年10月26日一29日降雪總量達(dá)3648毫米，降雪中心達(dá)58毫米。年平均相對(duì)濕度在60以下，蒸發(fā)量在15002700毫米之間，由東向錫遞增。二連市最大蒸發(fā)量達(dá)到3150毫米(1963年)。蒸發(fā)量最大值出現(xiàn)在56月份。年日照時(shí)數(shù)為28003200小時(shí)，日照率6473，無霜期110一130天?？?cè)丝诮偃f，現(xiàn)有蒙、回、藏、朝鮮、達(dá)斡爾等23個(gè)少數(shù)民族，是多民族聚居的地方，其中蒙古族占全盟總?cè)丝诘?96。地域遼闊，人口稀少，資源富集，景色秀美，人情淳樸，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿薮?。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市居民人均可支配收入的增加、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大以及城市綠化美化亮化工程的實(shí)施等多種因素的促進(jìn)，錫林郭勒市房地產(chǎn)市場(chǎng)成為越來越多區(qū)外資本投資的熱土。預(yù)計(jì)2011年,我市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)，價(jià)格波動(dòng)幅度不會(huì)很大。三、市場(chǎng)背景分析為改善投資環(huán)境，政府近年來加大基礎(chǔ)設(shè)施的投入，完善城市功能，增強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)一步擴(kuò)大，特別是由于土地的稀缺性，導(dǎo)致地價(jià)逐年上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有良好的發(fā)展前景。四、最高最佳使用分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的經(jīng)濟(jì)利益，這一估價(jià)原則也是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選的結(jié)果，因此評(píng)估時(shí)要在合法的前提下以得到房地產(chǎn)最佳、最有效的利用。五、估價(jià)方法選用估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了本估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的資料及估價(jià)師所掌握的資料，在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、用途及估價(jià)目的，遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，在合法原則的前提下，按照該房地產(chǎn)的實(shí)際用途和面積，采用市場(chǎng)比較法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。市場(chǎng)比較法1、方法定義將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2、估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正（區(qū)域和個(gè)別因素）；求取比準(zhǔn)價(jià)格。3、計(jì)算公式比準(zhǔn)價(jià)格=n（可比實(shí)例交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)）/n房地產(chǎn)估價(jià)值=比準(zhǔn)價(jià)格建筑面積收益法1、方法定義收益法是通過估算房地產(chǎn)在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將估價(jià)對(duì)象未來收益折算成為估價(jià)期日收益總和的一種方法。2、計(jì)算公式潛在毛收入:是指假定房地產(chǎn)在充分利用/無空置狀態(tài)下可獲的的收入。有效毛收入:是指由潛在毛收入扣除正常的空置/拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。凈收益:是指由有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。式中：V評(píng)估價(jià)值A(chǔ)房地產(chǎn)年凈收益r資本化率n未來可能收益的年限六、估價(jià)測(cè)算過程（一）市場(chǎng)比較法 估價(jià)對(duì)象和交易實(shí)例資料估價(jià)對(duì)象實(shí)例內(nèi)容及比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C蒙包樓購(gòu)物廣場(chǎng)附近碧海賓館附近工行二中支行附近交易價(jià)格待估8700元/8800元/8550/交易情況正常正常正常正常交易日期2011年2011年2011年區(qū)域因素繁 華 程 度較好較好較好較好交通便捷程度便捷便捷便捷便捷環(huán) 境較好較好較好較好基礎(chǔ)設(shè)施狀況六通一平六通一平六通一平六通一平公共設(shè)施狀況齊全齊全齊全齊全個(gè)別因素結(jié) 構(gòu)磚混磚混磚混磚混所在層1-21-21-21-2內(nèi)裝修普通普通普通普通設(shè)施設(shè)備齊全齊全齊全齊全建成日期2004200520042005環(huán) 境較好較好較好較好 實(shí)例A、B、C與估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)指標(biāo)比較后，修正結(jié)果如下表：估價(jià)對(duì)象實(shí)例內(nèi)容及比較因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C蒙包樓購(gòu)物廣場(chǎng)附近碧海賓館附近工行二中支行附近交易價(jià)格8700元/8800元/8550/交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素繁 華 程 度100/100100/100100/100交通便捷程度100/100100/100100/100環(huán) 境100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/100100/100100/100 公共設(shè)施狀況100/100100/100100/100個(gè)別因素結(jié) 構(gòu)100/100100/100100/100所 在 層100/100100/100100/100內(nèi) 裝 修100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備100/100100/100100/100建成日期100/101100/100100/101環(huán) 境100/100100/100100/100比準(zhǔn)價(jià)格8613元/8800元/8465元/房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算表采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)確定估價(jià)對(duì)象的單價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)=（8613+8800+8465）3=8626元/估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)值8626116.11=1001565元（二）收益法 1、計(jì)算凈收益估價(jià)對(duì)象屬于住宅型房地產(chǎn)，其凈收益是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料來求取的，根據(jù)