房地產(chǎn)項目報建注意事項.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系網(wǎng)站刪除一、關(guān)于建設(shè)用地類證照1、建設(shè)用地批準(zhǔn)書通過招拍掛公開出讓取得的土地，辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書時，必須市土地開發(fā)中心或國土局提供已征地拆遷結(jié)案的函。要特別注意，國土部門公開出讓的土地，與國土局簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同后，在繳交土地出讓金之前，務(wù)必要到國土部門弄清該土地是否已全部完成征地拆遷結(jié)案，避免國土部門拿來出讓的土地還存在著局部未完成征地或拆遷結(jié)案，給建設(shè)用地批準(zhǔn)書的辦理帶來很大的麻煩甚至影響整個項目的開發(fā)報建計劃。注意建設(shè)用地批準(zhǔn)書的有效期及批準(zhǔn)的建設(shè)工期，建設(shè)項目逾期施工的，注意要提前向發(fā)證機(jī)會申請延期2、國有土地使用證(1)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或土地轉(zhuǎn)讓項目：應(yīng)及時辦理國有土地使用證的移交或過戶。(2)通過招拍掛取得項目：在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同時應(yīng)在付款條款上列明分期交納。分期辦理國有土地使用證。(3)如所取得國有土地使用證為預(yù)登記的臨時證照，應(yīng)按規(guī)定辦理變更，否則到期應(yīng)辦理延期手續(xù)。(4)國有土地使用證核發(fā)的使用權(quán)面積是凈用地面積、不含市政道路用地面積和公共綠地面積。(5)為便于項目融資，一個用地面積較大的項目在辦理國土證時根據(jù)資金計劃的要求能爭取分證則盡量辦理分證。如不能分期辦理國土證，在土地抵押貸款環(huán)節(jié)應(yīng)將國土證附圖分成幾塊分別辦理他項權(quán)利證，可分塊分別在不同銀行抵押貸款。3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證(1)辦證的前提條件之一是根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓合同及有關(guān)土地出讓金繳款證明。因涉及土地出讓金巨大，應(yīng)注意提前做好資金計劃或是否可爭取分期支付土地出讓金。(2)核發(fā)的用地面積是總用地面積（包括凈用地面積、道路面積、綠化面積）。所包含的市政道路用地及公共綠化用地雖不屬于該地塊國土證核發(fā)的權(quán)屬用地范圍，但屬于該項目的建設(shè)用地范圍，因此若有外單位出于修建公共交通等需要占用部分綠化用地的情況可要求對方給予補(bǔ)償。(3)該證的附件有：建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖；規(guī)劃設(shè)計條件注意附加說明事項，防止在有效期內(nèi)未申請用地導(dǎo)致該證自行失效。4、規(guī)劃設(shè)計條件(1)規(guī)劃設(shè)計條件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的附件，規(guī)劃設(shè)計條件所列明的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是設(shè)計的重要依據(jù)，直接影響項目開發(fā)建設(shè)的效益。各地區(qū)公司應(yīng)深入研究當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃技術(shù)管理措施，在申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計條件時爭取最優(yōu)的指標(biāo)。(2)容積率、建筑高度等指標(biāo)受城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的限制，在申領(lǐng)或調(diào)整規(guī)劃設(shè)計條件時應(yīng)爭取各級政府部門的支持，取得最大限度的突破。(3)公建配套項目要求應(yīng)盡可能減少公建配套的設(shè)置和建筑面積的規(guī)模要求。(4)拍賣地塊的國有土地使用權(quán)出讓合同一般都以土地使用條件和關(guān)于確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計條件的復(fù)函作為合同的附件。(5)非拍賣地塊申請調(diào)整規(guī)劃設(shè)計條件或申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計條件的工作要點：盡量爭取提高容積率、減少公建配套面積。爭取的理由可根據(jù)各項目具體情況或當(dāng)?shù)卣咭?guī)定而定。二、關(guān)于規(guī)劃建設(shè)類證照1、總平面規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)/修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)(1)取得規(guī)劃設(shè)計條件之后，根據(jù)當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)報建流程爭取與建設(shè)用地規(guī)劃許可證同步辦理。(2)在詳規(guī)報批之前，開發(fā)部門應(yīng)盡可能了解清楚當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門對詳規(guī)的審批依據(jù)和審批要求，爭取協(xié)調(diào)總工室及集團(tuán)設(shè)計院相關(guān)設(shè)計人員與規(guī)劃部門詳規(guī)審批重要經(jīng)辦人員提前溝通，充分了解哪些重要指標(biāo)必須按規(guī)定報批，哪些指標(biāo)有靈活性，以便于項目的方案設(shè)計能順利通過審批，減少因報審方案不符合要求打回重新修改方案所耗費(fèi)的時間。(3)詳規(guī)報批中總平面規(guī)劃方案圖應(yīng)重點注意的事項：所報規(guī)劃方案的建筑和空間基本布局是否與規(guī)劃部門的要求基本一致；綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否符合規(guī)劃設(shè)計要點及其他審批文件的強(qiáng)制性要求（主要指標(biāo)包括：規(guī)劃總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建配套面積、容積率、總建筑密度、居住戶數(shù)、居住人口、綠地率、總停車數(shù)）；建筑高度、建筑間距和建筑紅線退讓道路邊線是否滿足最低審批要求；公建配套設(shè)施的設(shè)置當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門有無特別要求，應(yīng)盡可能爭取少配公建配套設(shè)施或配備將來不需要移交的公配設(shè)施。(4)詳規(guī)報批階段還要調(diào)查了解小區(qū)排水、煤氣、垃圾處理等問題，以便于在詳規(guī)方案報批階段綜合考慮及方便下一步綜合管線的設(shè)計及報批。例如：小區(qū)雨水、污水怎么排放，小區(qū)是否要建污水處理站；周邊市政道路有無通管道煤氣，是否需要自建煤氣瓶組站；小區(qū)生活垃圾怎么收集處理，是否要配垃圾壓縮站。注意各地報批詳規(guī)的一些特別要求。2、環(huán)評、人防、消防、衛(wèi)生學(xué)、園林綠化等專業(yè)意見的報批(1)詳規(guī)批復(fù)后協(xié)調(diào)總工室應(yīng)最快的時間下發(fā)各專業(yè)意見報批所需的圖紙，事前充分了解各專業(yè)管理部門的審批要求，盡量減少報入后圖紙打回修改占用的時間。(2)小區(qū)環(huán)評批復(fù)工作要提早啟動，提前讓有實力、有信譽(yù)、有關(guān)系（與環(huán)保局）的環(huán)評公司編制環(huán)評報告書。申報小區(qū)環(huán)評時特別注意一些敏感性的公配項目如垃圾壓縮站、消防站、衛(wèi)生院、污水處理站以及小區(qū)雨水、污水的排放方向及地點，其定位選點要考慮透徹，編寫環(huán)境意見時盡量向著風(fēng)險小的方面去評價，避免日后在環(huán)保驗收時引起不必要的麻煩。若項目是分期建設(shè)，為便于辦理項目的竣工驗收手續(xù)，須分期報批項目的環(huán)境影響登記表。(3)人防專業(yè)意見報批：了解清楚當(dāng)?shù)貙π麻_發(fā)的小區(qū)人防面積核定以及人防異地建設(shè)費(fèi)繳交的規(guī)定，在申報小區(qū)人防總體規(guī)劃時，人防面積宜多不宜少，減少開發(fā)成本。(4)消防專業(yè)意見報批：開發(fā)部門應(yīng)在總平面設(shè)計階段就要與當(dāng)?shù)叵乐ш牅贤?，了解?dāng)?shù)叵缹彶榈囊?guī)定，對小區(qū)消防通道、登高面等要求，減少設(shè)計的工作量和時間。在申報消防專業(yè)審查意見時，設(shè)計人員與消防局審查人員的事前溝通，開發(fā)部門與消防局審批人員的關(guān)系密切與否對于順利通過審查非常重要。有關(guān)消防報建可從消防疏散樓梯及通道方面的增減去考慮充分?jǐn)U大和利用建筑銷售面積以為公司爭取利益。(5)其他專業(yè)意見批復(fù)。各地區(qū)根據(jù)不同項目的情況有的還可能需要控高意見、文物考古意見、防洪排澇、電力、交通、地震災(zāi)害等結(jié)合各專項規(guī)劃要求的意見。3、小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批詳規(guī)批復(fù)后，用地面積超過20000平米的要申請小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批，主要涉及供水、供電、燃?xì)?、電信、排水等管線布局的綜合平衡。小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批后，可作為下一步水、電、氣、電信、排水等管線工程施工報批提供依據(jù)。4、建筑物放線詳規(guī)批復(fù)后可憑詳規(guī)批文及附圖直接申請辦理建筑物放線，為加快辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證做好準(zhǔn)備。在放線測量辦案中注意確保建筑物與路邊線以及樓與樓之間的退讓距離，以免影響下期相鄰建設(shè)項目的樓層高度。根據(jù)公司開發(fā)建設(shè)的要求，各地公司應(yīng)在詳規(guī)批復(fù)前協(xié)調(diào)先行放線。5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(1)在詳規(guī)批復(fù)后，各地區(qū)公司應(yīng)在辦理專業(yè)意見時同步辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。專業(yè)意見的環(huán)節(jié)要盡量縮短時間，特別是小區(qū)環(huán)評批復(fù)環(huán)節(jié)，要事先精心策劃以最快速度取得專業(yè)意見批復(fù)。(2)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦結(jié)取證之前要繳納市政配套費(fèi)，對于每期開發(fā)建設(shè)20萬平方米的規(guī)模，市政配套費(fèi)金額較大，應(yīng)做好減免緩工作，節(jié)省開發(fā)成本。必要時考慮分層辦理規(guī)劃許可證。(3)要注意確?，F(xiàn)場放線的樓宇與規(guī)劃許可證批復(fù)的固定點保持一致。(4)報建的圖紙要求符合退縮間距，開口天井、采光、通風(fēng)符合建筑規(guī)范要求，要滿足各專業(yè)意見要求。6、建筑工程施工許可證(1)因辦理施工許可證的前提條件較多，因此要精心策劃，做好同步和穿插報建工作，以盡量節(jié)省時間。(2)為使辦理中標(biāo)通知書的工作順利進(jìn)行，開發(fā)部要與招投標(biāo)部或集團(tuán)招投標(biāo)中心溝通，提醒招投標(biāo)部在對投標(biāo)單位資格審查時的注意事項，以減少施工許可證辦理的麻煩或時間延續(xù)。辦理招投標(biāo)手續(xù)時盡量協(xié)調(diào)縮短公示期，以早日取得中標(biāo)通知書，加快施工許可證的辦理。同時應(yīng)與招投標(biāo)部門溝通，降低工程造價的標(biāo)注，減少開發(fā)報建規(guī)費(fèi)。(3)提前進(jìn)行施工圖審查，縮短開發(fā)報建時間。(4)對于有提前動工要求的建設(shè)工程，應(yīng)及時協(xié)調(diào)質(zhì)監(jiān)部門和安監(jiān)部門提前介入。并提前與城管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，需要辦理先行施工的處罰的，要協(xié)調(diào)按已完成的投資額作為處罰依據(jù)。在質(zhì)監(jiān)站現(xiàn)場查勘時協(xié)調(diào)形象進(jìn)度的描述與城管處罰決定書相一致。(5)為順利辦理施工許可證，現(xiàn)場的配合工作也很重要，開發(fā)部門應(yīng)加強(qiáng)與施工現(xiàn)場的溝通，及時檢查施工現(xiàn)場是否三通一平，是否建好圍墻、洗車槽，施工工棚，現(xiàn)場安全維護(hù)設(shè)施是否已落實，施工材料、機(jī)械是否按要求規(guī)范布置，安全文明生產(chǎn)的管理制度是否落實，施工用電是否按規(guī)范敷設(shè)，現(xiàn)場查勘及發(fā)證時，建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計相關(guān)人員是否到位等。(6)對于分層辦理規(guī)劃許可證的項目，可以續(xù)建的方式辦理施工許可證，避開施工圖審查、質(zhì)監(jiān)站現(xiàn)場查勘、繳交勞保金手續(xù)等，縮短辦證時間。7、預(yù)售許可證(1)由于此證屬公司的重要節(jié)點，辦理此證所需準(zhǔn)備的資料較多，因此必須按當(dāng)?shù)氐囊?，提前做好報案的資料準(zhǔn)備工作，如提前開設(shè)好預(yù)售款監(jiān)控帳戶，簽訂預(yù)售款監(jiān)控協(xié)議書以及完成物業(yè)管理招標(biāo)，取得中標(biāo)備案書等，而且要資料核對無誤。(2)銷售面積預(yù)測的工作量較大，應(yīng)提前介入。建筑面積務(wù)必要注意盡量減少與實際施工及后期實測的面積誤差，避免在后期的確權(quán)、辦理房產(chǎn)證時造成公司利益的損失、減少業(yè)主的投訴。因此，提供預(yù)測的施工圖一定要注意是不是三層會驗后的最新施工圖，包括建筑圖、能顯示剪力墻和柱子變化的結(jié)構(gòu)圖。平立剖、陽臺窗臺風(fēng)道等大樣圖與現(xiàn)場施工的圖紙是否一致，現(xiàn)場施工有無變動。取得預(yù)測面積的結(jié)果開發(fā)部要提交預(yù)決算部審核。(3)如國土證已抵押貸款，在辦預(yù)售證之前應(yīng)提前與資金計劃部溝通，把握好涂銷抵押的時機(jī)。(4)如工程形象進(jìn)度未達(dá)到或相差不大的情況，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求爭取變通的辦法過關(guān)。(5)如果申報預(yù)售的面積累計超過土地出讓合同可售面積，須提前調(diào)整土地出讓合同面積，并在辦理預(yù)售證前完成國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議的簽訂及土地出讓金的繳交。(6)當(dāng)預(yù)測總面積超過報建面積，須由銷售部確定不可預(yù)售房屋8、商品房屋面積實測及初始登記（大確權(quán)）(1)公司制度規(guī)定開發(fā)部要在規(guī)劃驗收完成后60天內(nèi)取得權(quán)屬證明書。(2)工程竣工后現(xiàn)場實測時，要對經(jīng)辦人積極引導(dǎo)，提高測繪效率，在經(jīng)辦人計算實測結(jié)果時，要爭取有利于公司的計算方法，當(dāng)遇到銷售套內(nèi)面積與實測面積存在偏差可能造成公司退款情況，應(yīng)協(xié)調(diào)經(jīng)辦人對實測結(jié)果進(jìn)行適度調(diào)整。(3)因確權(quán)能否及時完成直接影響到小業(yè)主房產(chǎn)證的辦理以及超報建面積房屋的銷售資金回籠，因此大確權(quán)要提早謀劃，早日完成。(4)如果申請確權(quán)的面積累計超過土地出讓合同上總建筑面積，須提前調(diào)整土地出讓合同面積，并在申報確權(quán)前完成國有土地出讓合同變更協(xié)議的簽訂及土地出讓金的繳交。三、配套報建的辦理1、規(guī)劃階段（前提條件：取得修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)）(1)小區(qū)地名批復(fù)：由策劃部部門提供小區(qū)命名的方案。(2)小區(qū)道路命名報批：由策劃部門提供小區(qū)路名的方案意見；規(guī)劃路的命名要征求道路兩旁相關(guān)單位的意見。(3)施工臨水臨電的報批：此項工作必須確保在項目計劃開工節(jié)點時間之前完成，臨水臨電方案以接入點越近越好，并能滿足施工現(xiàn)場需求。對于當(dāng)?shù)厮蟮南嚓P(guān)規(guī)費(fèi)應(yīng)協(xié)調(diào)減免。2、建設(shè)階段(1)防雷報建：防雷審圖費(fèi)和檢測費(fèi)應(yīng)通過談判降低費(fèi)用。(2)各期通郵報批：簽訂郵箱制作安裝協(xié)議，確定好安裝時間，保證交樓。同時注意控制成本，不該交的費(fèi)用不要交。(3)小區(qū)永久供水工程的報批為控制成本，在總工室計算小區(qū)總水量之后，在申報永久性供水協(xié)議時在滿足小區(qū)總用水量的前提下供水方案以供水管徑最小、供水線路最短為原則。對遠(yuǎn)離市區(qū)、周邊無市政設(shè)施的項目，小區(qū)永久供水方案的報批應(yīng)提早策劃、報批、要充分考慮供水線路的優(yōu)化與實施可能存在的問題。提前做好應(yīng)對措施。(4)小區(qū)永久性用電工程的報批為降低成本，開發(fā)部應(yīng)該會同總工室與當(dāng)?shù)毓╇娋旨訌?qiáng)溝通，事前充分了解其政策規(guī)定，如每戶用電量的計算標(biāo)準(zhǔn)，電房設(shè)置的原則，變壓器配備的原則，按用電標(biāo)準(zhǔn)計算出來的小區(qū)總用電量是否計算同期率等。以求最終審批的供電方案最有利于降低成本。要了解項目周邊的供電規(guī)劃，周邊有無已建、在建和擬建的變電站，最近的接駁點在何處，在不同的線路方案中選擇最短又可行的供電線路方案。要充分考慮永久用電方案報批及施工的復(fù)雜性，提早謀劃，越早取得供電協(xié)議越好，以便為工程施工預(yù)留足夠的時間。(5)小區(qū)通信工程的報批：簽訂小區(qū)電信綜合業(yè)務(wù)協(xié)議書，小區(qū)電信機(jī)房屬于有償提供電信部門使用，由銷售部與電信局簽訂售房協(xié)議。(6)小區(qū)永久性供氣工程的報批：在詳規(guī)報批階段就要了解項目周邊有無市政煤氣管道，小區(qū)是否要自建煤氣瓶站。通過與供氣公司的談判降低成本。3、竣工階段(1)公建配套設(shè)施的移交要了解當(dāng)?shù)氐恼呒巴恋厥褂脵?quán)出讓合同的約定，區(qū)分哪些屬于小區(qū)服務(wù)性無償移交的公配項目，哪些屬于小區(qū)經(jīng)營性有償移交的公配項目，哪些屬于政策沒有明確移交接收的單位，可交可不交的原則上不移交，由商業(yè)部或物業(yè)公司自行出租處理。對于有償?shù)捻椖浚私庥袃斠平坏奈募罁?jù)及計算標(biāo)準(zhǔn)，無依據(jù)的可與接收部門協(xié)商確定移交價格。小區(qū)規(guī)劃配套的教育及醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施如小學(xué)、幼兒園、衛(wèi)生院等是否屬于無償移交還是有償移交主要看該項目公配設(shè)施有無相應(yīng)扣減土地有償使用出讓金。四、驗收工作的辦理1、規(guī)劃驗收公司制度規(guī)定“開發(fā)部必須在工程竣工后30天取得規(guī)劃驗收合格證”，為順利完成規(guī)劃驗收，開發(fā)部須跟蹤協(xié)調(diào)工程部按公司要求的工程竣工標(biāo)準(zhǔn)完成竣工驗收，即“竣工標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以滿足規(guī)劃驗收條件為標(biāo)準(zhǔn)，主體工程全面完工（含外墻裝修），建設(shè)工程用地紅線（或建筑物30米）范圍內(nèi)的道路、綠化（含天面）全面完工所有臨建、構(gòu)筑物拆除完畢?！备鞯貞?yīng)了解當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，例如政策允許竣工面積比報建面積超出比例，對可能影響規(guī)劃驗收的因素提前采取應(yīng)對措施，使各期工程的規(guī)劃驗收能盡早順利完成。2、質(zhì)量驗收各期工程